物業(yè)管理客服人員轉正試題（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：77

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物業(yè)管理客服人員轉正試題

第1篇物業(yè)管理客服人員轉正試題

東莞市*物業(yè)*花園管理處

客戶部員工轉正試題

姓名: 成績:

一、問答題:(每題5分,共50分)

1、職業(yè)道德規(guī)范是什么

2、公司的宗旨、方針、質量目標是什么

3、*中心物業(yè)管理服務費包括哪些內(nèi)容

4、用戶的投訴處理程序是什么

5、iso9000的八大管理原則是什么

6、租戶欠交的管理費是否應由業(yè)主交付為什么

7、業(yè)主辦理裝修手續(xù)時為什么要收取裝修保證金

8、業(yè)主逾期未交管理費,管理公司能否采取停水停電措施

9、對用戶室內(nèi)裝修應采取哪些管理措施

10、租戶搬出大件物品,是否經(jīng)業(yè)主同意最好的處理辦法是什么

二、論述題:(每題6分,共18分)

1、物業(yè)管理服務的產(chǎn)品是服務,如何體現(xiàn)

2、怎樣才是一名合格的物業(yè)管理人員

3、服務質量的好壞是以客戶的滿意度為標準,如何確?？蛻魸M意

三、案例分析(每題8分,共32分)

1、居住在某小區(qū)的業(yè)主林某,因在他處另購新房,遂欲在現(xiàn)住房處開辦一家廣告公司,就在他熱火朝天地搬家和再裝修時,周圍的鄰居們卻紛紛提出異議:'這是一幢住宅樓,你怎么開起公司來了,也不征求我們的意見。'林某卻滿不在乎地說:'這是我個人的產(chǎn)權房,我想怎樣就怎樣,你們管得著嗎'

林某能擅自改變物業(yè)用途嗎有什么法律依據(jù)

2、李小姐是1997年買入某庭園一物業(yè),前幾天李小姐接到管理處主任的電話,說李小姐樓下住戶反映李小姐家的洗手間滲漏水,要求李小姐返修,并說李小姐家滲漏水的原因是防水措施未弄好,李小姐則認為應屬于發(fā)展商的責任,::因為發(fā)展商當時沒有弄好此措施,管理處主任也承認發(fā)展商當時修建時忽略了此點,但說發(fā)展商交給李小姐的是毛坯房,無此責任弄洗手間的防水措施,隨后李小姐又提出維修費用應樓上、樓下各付一半,因樓下是受益者。

①李小姐要求各一半的要求合理嗎

②維修責任,維修費用該誰承擔法律依據(jù)是什么

3、某市花園小區(qū)王小姐已有好幾個月未交管理費了,物業(yè)公司上門催討時,王小姐以前不久即家水管漏水,物業(yè)公司沒及時維修,由于服務質量不好,給其生活造成了諸多不便為由,拒交物業(yè)管理費。

①王小姐的理由成立嗎

②王小姐拒交管理費,物業(yè)公司該怎樣處理

4、某小區(qū)管理公司公布的上一年管理費收支情況中,業(yè)主發(fā)現(xiàn),該小區(qū)管理費節(jié)余了20多萬元,個別業(yè)主提出要求物業(yè)管理公司退還節(jié)余的管理費。那么,節(jié)余的管理費能退嗎怎樣處理這費用較為合適

第2篇物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解4

物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(4)

第四節(jié) 物業(yè)管理公司的勞動報酬和福利

一、勞動報酬和福利費用的前瞻

勞動報酬是激勵員工的重要手段。科學而合理地確定員工的勞動報酬,不僅能有效地激發(fā)員工的積極性,促進員工努力實現(xiàn)組織的目標,而且能在當今物業(yè)管理人才競爭日趨激烈的社會里,吸引和保留住一支精干、富有競爭力的員工隊伍。

(一)正確編制勞動定員

勞動定員,是指企業(yè)為完成規(guī)定的工作任務而應有的人員配備。要根據(jù)公司的經(jīng)營方向、規(guī)模、服務內(nèi)容、接管物業(yè)類型、員工素質等實際情況,在建立崗位責任制的基礎上,本著人盡其才、提高勞動效率的精神,規(guī)定各部門、各工種崗位必須配備的各類人員的數(shù)量。勞動定員的編制一般有以下四種方法:

(1)崗位定員法。根據(jù)內(nèi)部的機構設置、服務設施、崗位職責與要求,再考慮各個崗位的工作量、班次與出勤率等因素來確定定員人數(shù)。

(2)比例定員法。根據(jù)各部門、工種的勞動任務分析工作量,在制定勞動定額的基礎上,按照一定比例來確定定員人數(shù)。

(3)設備定員法。以設備數(shù)量和實際工作量為基礎,員工的實際工作量由看管定額、設備開動的班次、出勤率等因素決定,以此來確定定員人數(shù)。

(4)效率定員法。根據(jù)各部門或班組的勞動效率來編制定員人數(shù)。

(二)勞動報酬和福利費用的預測

物業(yè)管理公司勞動報酬和福利費用的預測,實際上是一個公司對整個人力費用的預算。其中,勞動報酬即工資的預測流程是這樣的:

(1)根據(jù)經(jīng)營服務要求確定勞動定額;

(2)根據(jù)勞動定額確定崗位人數(shù);

(3)根據(jù)機構設置確定各層次、各個崗位的份額;

(4)確認每一種崗位的工資數(shù);

(5)把各個崗位的人數(shù)乘以崗位工資額,各崗位累加得出工資報酬的預測;

(6)以平均工資乘人數(shù)的方式,得出工資總額。

而福利費用的預測,則可按公司內(nèi)的人數(shù)為一單元,在工資報酬總額的基礎上提取百分比來計算。

例如:年度養(yǎng)老保險金=月工資總額×人數(shù)×25

第3篇物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序

城市花園物業(yè)管理公司質量體系

--物業(yè)員工招聘錄用、離退職管理程序

1.目的

規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的健康成長.

2.范圍

適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.

3.職責

3.1 總經(jīng)理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監(jiān)督人事工作.

3.2 部門經(jīng)理及時申報職位空缺.

3.3 總經(jīng)理辦公室及時以160人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.

3.4 總經(jīng)理辦公室主任負責人事監(jiān)察工作.

4.程序

4.1 各類崗位基本條件

4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.

4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關工作經(jīng)驗.

4.1.2 警衛(wèi)員基本條件

4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關工作經(jīng)驗,退伍軍人優(yōu)先.

4.1.3 廚師基本條件

4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.

4.1.4 幼教老師基本條件

4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.

4.1.5 客戶班車司機

4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗.具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識,能夠診斷處理簡單故障.

4.1.6 辦公室司機

4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級小轎車駕駛經(jīng)驗及維護保養(yǎng)經(jīng)驗和常識.熟悉北京交通及商業(yè)服務網(wǎng)點,具有一定行政與公關知識.

4.1.7 技術工人基本條件

4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經(jīng)驗,能獨立操作.

4.1.8 技術領班基本條件

4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.

4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).

4.1.9 技術專業(yè)主管(工程師)基本條件.

4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.

4.1.9.2 技術管理知識全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗豐富.能獨立解決難題,較強的協(xié)調管理能力.

4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.

4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業(yè)管理相關經(jīng)歷,管理知識全面,溝通協(xié)調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).

4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業(yè),責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.

4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.

4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.

4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.

4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準.

4.2 補缺、新增職位申請

4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請表》報總經(jīng)理辦公室.

4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經(jīng)理審批和將審核結果反饋給用人單位.

4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項.

4.2.4 職位補充以內(nèi)部調動為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.

4.2.5 高級職位以內(nèi)部調動為優(yōu)先.

4.3 甄選

4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.

4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內(nèi)作出相應的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.

4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.

4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.

4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.

4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.

4.4 面試

4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.

4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.

4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.

4.4.4 第二次復試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或專業(yè)總監(jiān).

4.4.5 第三次復試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認為有必要參加的相關人員.

4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復試即可決定.

4.4.7 技術工人須經(jīng)過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內(nèi)完成.

4.4.8 技術領班以上人員須經(jīng)過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內(nèi)完成.

4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經(jīng)驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對應聘職位的認識、態(tài)度、興趣、應變能力等.

4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績、公共關系能力,精神傾向,個性等.

4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業(yè)績,更應判斷應聘者是否熱愛本職工

作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.

4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業(yè)技能測試.

4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.

4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.

4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.

4.5 錄用

4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.

4.5.2 技術工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團人事要求呈報審批.

4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.

4.6 試用期

4.6.1 技術、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續(xù)觀察,最長不應超過半年.

4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長不應超過一年.

4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.

4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.

4.7 轉正

4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》報總經(jīng)理辦公室審核,報總經(jīng)理審批.

4.8 轉集團人事關系

4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉入集團人事關系.

4.9 勞動合同

4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.

4.10 離退職

4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續(xù).

4.10.2 離退手續(xù)于批準日起兩天內(nèi)辦理完畢,嚴重違反公司規(guī)定及國家法規(guī)被辭退者,應在一天內(nèi)辦理完畢.

5.支持性和相關性文件.

**4.18-01《員工培訓程序》

**4.10-05《員工考核及獎懲程序》

**4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》

**4.1-04 《崗位職責》

《中華人民共和國勞動法》

《**城市花園物業(yè)管理公司勞動合同》

6.質量記錄及表格

**4.1-03-f1-01《職位申請表》

**4.1-03-f2-01《員工履歷表》

**4.1-03-f3-01《入職培訓通知》

**4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》

**4.1-03-f5-01《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》

**4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》

**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》

第4篇 a物業(yè)公司質量管理體系說明

e物業(yè)公司質量管理體系說明

1.本公司的質量管理體系是以業(yè)主及相關方需求和期望為基礎的,是依據(jù)iso9001∶2000標準建立的。其形式表現(xiàn)為一組過程相互作用形成的網(wǎng)絡。它通過管理職責、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析和改進四大過程間相互作用,并圍繞業(yè)主要求、業(yè)主滿意建立起質量管理的過程模式。本

公司質量管理體系的過程及其相互關系包含產(chǎn)品實現(xiàn)所需的過程和為了有效地實現(xiàn)質量管理體系所需的其它過程。以業(yè)主的需求和期望為過程的輸入,提供服務滿足業(yè)主要求為輸出。同時它還通過信息反饋測定業(yè)主滿意程度,以評價全公司質量管理體系的業(yè)績。

2.本公司質量管理體系是依據(jù)iso9001∶2000的要求建立的,既體現(xiàn)了iso9001∶2000的要求又結合了本公司的實際情況。它是按照pdca(策劃、實施、檢查、處置)過程方法建立實施和保持的。在每一個過程中都按照pdca方法以確保持續(xù)改進。

3.本公司質量管理體系所覆蓋的產(chǎn)品范圍包括本公司全部分活動的結果。主要產(chǎn)品指物業(yè)管理服務,本公司場所位于粵港市田安路。

4.本公司的質量管理體系建立在以業(yè)主為關注點的基礎上,同時考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會的利益,考慮到了本公司對社會所做的貢獻。本公司還努力做到使質量管理體系與其它體系如安全管理,財務管理及環(huán)境管理等的相容性,以使我們的目標得以順利實現(xiàn)。

5.在本公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動中,嚴格遵守國家的法律法規(guī),如《物業(yè)管理條例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應的法律法規(guī)實施對策并強化對員工的法律意識的教育培訓。

6.本公司目前管理的物業(yè)均為大廈,因此在本公司服務提供的過程中,不涉及設計和開發(fā)過程,因此對標準條款7.3設計和開發(fā)過程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的責任和能力;

7.本公司服務提供過程中如有發(fā)生一些對外委托服務項目,均按7.4過程進行控制。

第5篇醫(yī)院項目后勤物業(yè)管理原則宗旨

醫(yī)院項目后勤物業(yè)管理原則和宗旨

(一)、由**物業(yè)公司實行統(tǒng)一的專業(yè)后勤服務管理(包括物業(yè)管理、專項服務、特約服務以及與醫(yī)院后勤服務相配套的優(yōu)惠服務等),為醫(yī)院提供多功能一體化專業(yè)的服務。

(二)、**物業(yè)實行獨立核算,自負盈虧,在政策規(guī)定范圍內(nèi),以立足于長遠經(jīng)營、服務為原則,確定合理的收費標準。

(三)、**物業(yè)按照承諾的目標,通過引入可行有效的模式和經(jīng)驗,創(chuàng)造優(yōu)質的管理服務,與醫(yī)院共建新形象,促進醫(yī)院的經(jīng)濟和社會效益。

**物業(yè)的經(jīng)營理念是:

把醫(yī)院交給的每個服務項目都做出特色、做成精品、做出效益。

**物業(yè)的經(jīng)營原則是:

緊貼現(xiàn)代醫(yī)院的特點

緊貼醫(yī)院和客戶的需求

緊貼醫(yī)院的經(jīng)濟效益和社會效益

緊貼現(xiàn)代醫(yī)療行業(yè)的發(fā)展趨勢

**物業(yè)的競爭策略是:

依靠高質、微利、低耗服務

依靠全方位的服務功能

依靠品牌和創(chuàng)新

在服務中,**物業(yè)強調客戶是朋友、服務是核心、安全是生命、人文是靈魂、商譽是資產(chǎn)的服務宗旨,推行'三化''四定''五制'等一整套行之有效的管理方法,營造用戶安心、放心、舒心的就醫(yī)環(huán)境和服務效果,努力創(chuàng)造政府贏、醫(yī)院贏、患者贏、企業(yè)贏、職工贏的多贏管理效果。

第6篇 z物業(yè)管理公司工程部質量目標

根據(jù)公司總質量目標,工程部特制定以下分目標,作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):

1、房屋及公共配套設施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達100%;

2、房屋零修、設備零修、急修及時率98%以上;

3、用戶報修處理及時率達95%以上;

4、業(yè)主對管轄區(qū)維修服務滿意率達95%以上;;

5、有效投訴處理100%;

6、維修工上崗前培訓合格率達100%。

第7篇物業(yè)管理知識問答題-4

物業(yè)管理知識問答題(4)

1、物業(yè)管理用房應按什么比例配置產(chǎn)權歸誰所有

答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設單位應當按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時,應當提交物業(yè)管理用房配置的相關資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房

答:《物權法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！?/p>

法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應當征得有利害關系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房,在遵守相關法律、法規(guī)的基礎上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關系的所有業(yè)主的同意,有利害關系的業(yè)主可以實行“一票否決權”,限制這一行為,維護自己的權利。換句話說,只要一個有利害關系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。

3、哪些事項應該由業(yè)主共同決定

答:《物權法》第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?/p>

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些部分

答:根據(jù)建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi),建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

5、業(yè)主委員會越權業(yè)主該怎么辦

答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共有權,同時作為小區(qū)成員還享有成員權,業(yè)主通過業(yè)主大會的形式,通過民主協(xié)商,個人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。

由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關監(jiān)督,侵害業(yè)主權益的事件不斷出現(xiàn),在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。

遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調處;也可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會的越權行為等。

6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負責維修

答:應由物業(yè)公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備,它的日常運行維護費用包含在物業(yè)管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業(yè)主分擔。

7、房頂漏水到底應該誰來修

答:分幾種情況。國務院《建設工程質量管理條理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發(fā)商負責維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔。

8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費

答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務性質和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。

常規(guī)性公共服務面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務,內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內(nèi)容:房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養(yǎng)護管理、公眾代辦性質的服務如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業(yè)性費用。

針對性專項服務是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目,并將服務內(nèi)容與質量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務時,可自行選擇。如:家政服務、商業(yè)服務、金融服務、中介服務等。

委托性特約服務是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務,一般未在合同或專向服務中設立。

為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務,物業(yè)管理服務費是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務而獲得的報酬,并不包括專項服務和特約服務的報酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。

9、建設單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務機構,業(yè)主是否有權更換

答:按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關條款的規(guī)定,在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限。前期物業(yè)服務合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務,直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的,物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前2個月通知業(yè)主。

10、什么情況下住宅小區(qū)應當成立業(yè)主委員會如何成立

答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設單位、物

業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的?！?/p>

區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面申請后,應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會成員組成的業(yè)主大會籌備組。

籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準備工作。

籌備組應當自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

11、物業(yè)服務費到底做什么用的有哪幾部分構成

答:《淄博市物業(yè)服務收費管理實施細則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分:

1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6)辦公費用;

7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用

答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理條例》確立的一項制度,在《物權法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時代收,在辦理房屋產(chǎn)權登記時,統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。

物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t進行管理。

第8篇物業(yè)管理師備考:物業(yè)公共關系管理的步驟

物業(yè)管理公共關系管理的步驟

調查策劃實施評估

6.1 物業(yè)管理公共關系調查

6.1.1 物業(yè)管理公共關系調查的含義

6.1.2 物業(yè)管理公共關系調查的內(nèi)容

6.1.3 物業(yè)管理公共關系調查的基本程序

6.1.1 物業(yè)管理公共關系調查的含義

物業(yè)管理公共關系調查是指運用科學的方法,有計劃,有步驟地去考察物業(yè)管理公司的公共關系狀態(tài),收集必要的資料,綜合分析相關的因素及相互關系,以達到掌握公司的情況,解決公司面臨的公共關系方面的實際問題為目的的實踐活動,是公共關系工作程序的第一步.

6.1.2 物業(yè)管理公共關系調查的內(nèi)容

1)物業(yè)管理公司的基本情況

2)物業(yè)管理公司外部公眾意見

3)對公司信息傳遞狀況的調查

1)物業(yè)管理公司的基本情況

(1)對物業(yè)管理經(jīng)營管理方面的各種情況的調查.(創(chuàng)辦的背景,重大事件,經(jīng)營管理目標,思想和特點,資產(chǎn)狀況及對物業(yè)經(jīng)營,管理和服務的品種,價格,質量,特點.與其他物業(yè)管理公司比較其競爭力如何,有哪些潛在的競爭對象.)*

(2)對物業(yè)管理公司領導者的情況的調查.(領導者的素質,個性,經(jīng)營管理的思想以及與職工的關系,與前任領導和上級領導的關系. )

(3)對物業(yè)管理公司員工的情況的調查.(隊伍變化情況和目前的一般狀況,以及他們的需要,愿望,基本要求和意見建議.)

2)物業(yè)管理公司外部公眾意見

備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)公共關系管理的步驟

第9篇物業(yè)員工培訓管理程序-2

物業(yè)員工培訓管理程序(二)

1目的

通過培訓,使員工掌握本崗位必須具備的專業(yè)知識、技能,提高員工的整體素質,確保所有與質量有關的員工具備按規(guī)定完成其任務的能力。

2適用范圍

適用于公司各部門與質量有關人員的培訓管理。

3相關標準要素

gb/t19002--iso90024.18 培訓

4相關文件

質量手冊4.18 培訓

5責任

5.1各部門經(jīng)理負責提出本部門人員的年度培訓要求。

5.2總經(jīng)理或總工程師負責提出年度員工質量教育培訓要求。

5.3經(jīng)理部按照各部門的年度培訓要求,編制公司的'年度培訓計劃',報公司總經(jīng)理批準。

5.4各部門按照'年度培訓計劃'進行培訓。

6實施程序

6.1新員工的培訓:

6.1.1新員工進公司試用期間,由經(jīng)理部負責建立新員工培訓表一覽表,并進行如下內(nèi)容的培訓:

a.基礎培訓:公司的規(guī)章制度、勞動紀律等培訓,由經(jīng)理部負責。

b.崗位培訓:崗位職責、專業(yè)技術等培訓,由主管部門負責。

6.1.2培訓項目負責人進行新員工培訓記錄和培訓考核,經(jīng)理部建立培訓檔案。

6.1.3新員工經(jīng)上述培訓,經(jīng)所在部門經(jīng)理鑒定合格,經(jīng)理部經(jīng)理審核后,可正式上崗獨立工作,并辦理試用期轉正手續(xù)。

6.2崗位培訓

6.2.1經(jīng)理部根據(jù)各部門的年度培訓要求和總經(jīng)理或總工程師提出的年度員工質量教育培訓要求,制定公司年度培訓計劃,各部門按'年度培訓計劃'的要求分別組織實施,經(jīng)理部進行督促檢查。

6.2.2具體培訓計劃內(nèi)容如下:

a.接受培訓的崗位、工種、人員;

b.培訓內(nèi)容或項目(專業(yè)知識和技術、質量教育、規(guī)章制度等);

c.實施各種培訓的方法(自學、內(nèi)培、外培);

d.培訓時間和講課人(有專業(yè)技術資格);

e.培訓考核方式(口試、筆試、實際操作、工作鑒定);

f.培訓項目的負責人。

6.2.3內(nèi)部培訓和外部培訓由經(jīng)理部統(tǒng)籌組織安排,自學和實際操作的培訓由各部門組織安排。

6.2.4內(nèi)部培訓是根據(jù)工作需要,公司總經(jīng)理、總工程師及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓項目。外部培訓是公司員工接受市、區(qū)或有關主管部門通知要求,或公司總經(jīng)理、總工程師和各部門提出的培訓計劃要求,參加除在公司內(nèi)部培訓以外的培訓項目。

6.2.5每次培訓實施時,項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。

6.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓

6.3.1司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關部門培訓、年審,獲得有關工種的等級證、操作證。

6.3.2各部門業(yè)務專業(yè)人員要參加市有關部門組織的培訓、學習,獲得畢業(yè)文憑、職稱證書。

6.3.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將獲得的等級證、操作證和畢業(yè)文憑、職稱證書交經(jīng)理部認可,并將復印件存入培訓檔案內(nèi)。

6.4計劃外培訓

6.4.1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓要求由經(jīng)理部統(tǒng)籌安排。

6.4.2公司鼓勵員工通過自學、參加專業(yè)培訓等途經(jīng)提高專業(yè)技能和質量管理意識,取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。

6.5培訓記錄

6.5.1每次培訓結束,包括基礎培訓、崗位培訓、臨時培訓等應由該項目的培訓負責人填寫'培訓記錄'交經(jīng)理部審查,經(jīng)理部將'培訓記錄'存入'員工培訓檔案'內(nèi)負責保存,并根據(jù)'培訓記錄'填寫'員工培訓一覽表'。保安員日常素質培訓,可不填寫'員工培訓一覽表'。

6.5.2送外培訓,應將取得的培訓結業(yè)證或合格證交經(jīng)理部認可,并留下復印件存入'員工培訓檔案'。

7支持性文件和質量記錄

7.1'員工培訓一覽表'員工辭工后即作廢

7.2'年度培訓計劃'保存二年

7.3'培訓記錄'保存二年

7.4'員工培訓檔案'員工辭工后即作廢

第10篇公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制：管理費

公寓物業(yè)經(jīng)費來源和控制:管理費

二、管理費的使用范圍

物業(yè)管理費的使用范圍各地規(guī)定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內(nèi)構成:

(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)投購第三者責任保險之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。

(7)清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費用。

(8)公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費用。

(9)儲備金,指物業(yè)配套設施的更新費用。

(10)聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用。

(11)節(jié)日裝飾的費用。

(12)管理企業(yè)酬金,指管理企業(yè)履行管理義務時,全體業(yè)戶向其支付的報酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。

(15)其他為公共性服務而發(fā)生的合理支出。

三、資金使用原則

物業(yè)管理的資金使用是一種動態(tài)的過程,有一定的規(guī)律可循,政府有關部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運行,企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟等手段,嚴格遵守和執(zhí)行政府關于物業(yè)管理服務收費的規(guī)定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應精打細算,實事求是,調集和使用好各類資金,確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會的意見,公開服務項目和收費標準,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務,并實行明碼標價。各類收費應通過契約或協(xié)商,并報經(jīng)物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業(yè)戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督,使管理費的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。

在實際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務費,均應有收費的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務中調整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務的性質、特點等與普通商品房不同,收費是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價,所以在核定各類收費標準時,應充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業(yè)管理服務發(fā)生的成本為基礎,結合物業(yè)管理企業(yè)的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據(jù)物價水平的變化適時進行調整。

'合理',即在物業(yè)管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。'公平',即要平等協(xié)商、兩廂情愿,委托方和管理方的權利義務相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:

(1)管理服務費收取標準應進行科學合理的測算評估,使物業(yè)本身得到保值增值,同時兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實際水平、服務深度相平衡。

(2)在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業(yè)管理中相應發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。

3.專款專用的原則

物業(yè)管理的資金運行中必須堅持'?？顚Ｓ?的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會,均需共同遵循。堅持'專款專用'的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。

總之,物業(yè)管理的資金運行必須按照上述四個原則,結合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費合理、使用得當,并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意,使物業(yè)管理服務活動在經(jīng)濟上得到保證。

第11篇成都萬科物業(yè)管理公司簡介材料

成都萬科物業(yè)管理有限公司的簡介

作為萬科物業(yè)專業(yè)管理機構之一,成都萬科物業(yè)始終堅持“全心全意全為您”的服務宗旨,秉承“服務至誠,精益求精,管理規(guī)范,進取創(chuàng)新”的質量方針,結合成都當?shù)氐娜宋沫h(huán)境,按專業(yè)化、標準化的要求不斷規(guī)范內(nèi)部管理運作。在業(yè)務管理上,萬科物業(yè)已建立了完善的企業(yè)內(nèi)部運作制度和各項操作流程,人事管理、財務管理及房屋維修資金的管理和使用等各項工作都做到了有章可循。

借鑒集團超前的管理理念和規(guī)范化的管理、專業(yè)化的服務等諸多管理經(jīng)驗,公司取得了優(yōu)良的管理服務業(yè)績:

2002年4月,公司被推舉為成都市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。 2003年7月,在管項目城市花園獲“錦江區(qū)十佳衛(wèi)生住宅小區(qū)”稱號。 2003年7月,在管項目城市花園和萬興苑雙雙通過了創(chuàng)市優(yōu)評審,并分別榮獲“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)/大廈”稱號。其中城市花園小區(qū)還榮獲“四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。

2003年11月,公司通過了中國質量認證中心四川評審中心(cqc)開展的iso9001:2000質量管理體系現(xiàn)場審核,并于2004年1月5日正式領取iso9001:2000質量管理體系認證證書。此舉標志著成都物業(yè)公司的內(nèi)部管理工作穩(wěn)步邁上了一個嶄新的臺階,服務品質得到了進一步提升。

未來,成都萬科物業(yè)將繼續(xù)堅持以業(yè)主的生活為本,秉承“全心全意為您”的服務理念,不斷追求服務創(chuàng)新,營造美好生活氛圍,著力為業(yè)主提供更高品質的物業(yè)管理專業(yè)服務!

第12篇物業(yè)公司行政人力資源部管理范圍

物業(yè)公司行政與人力資源部管理范圍

1).擬定公司組織架構、人員編制和中高級管理人員的任免,審定各中心的組織架構和人員編制。

2).負責制訂公司部門副經(jīng)理(含)級以上人員的《崗位任職要求》。

3).擬定員工的工資標準及管理辦法。

4).負責管理權限范圍內(nèi)人員招聘、解聘各環(huán)節(jié)的工作。

5).按國家有關勞動政策、法律、法規(guī)處理各類勞動人事方面的問題。

6).對員工執(zhí)行公司各項規(guī)章制度的情況進行監(jiān)督、檢查。

7).擬定員工勞保福利標準,并負責具體實施。

8).按時統(tǒng)計、填報各類人事勞動報表。

9).按管理權限對員工的人事及行為檔案進行管理。