第1篇 物管培訓:物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權人的地位,有權按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經濟效益。
本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產的性質和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動性原則
流動性是指金融資產在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應收款項目上,影響再生產過程的正常進行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時讓渡資金使用權,債務人在一定時期內可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產和商品流通的經營活動,這種經營活動本身具有一定風險,即經營既可能成功,也可能失敗,如果經營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風險主要來自于:
(1)由于債務人經營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內處于閑置狀態(tài),如果資金融通風險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產過程的正常進行,不利于生產發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應的物質財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經濟利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風險預測,同時金融資產要適當分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風險,在資金融通形式上應多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內在動力,也是指導公司的投資行為,引導資金流向。
評價和判斷金融資產獲取盈利能力的指標主要有:
1.金融資產收益率。該指標反映一定數(shù)量的金融資產可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:
金融資產凈收益是指金融資產的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構。
二、融資的影響因素
一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國民經濟直接關聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價水平
從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。
在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:
1.公司經營機制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應的經濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經營機制完善的情況下,借入資金轉入公司在銀行的存款賬戶,通過經營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經濟效益。如果公司經營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉,從而限制融資取得較好的經濟效益。
2.公司經營管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結合起來,充分發(fā)揮各種經營要素的效能。公司經營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內在動力,促使公司靈活調度資金,提高借款經濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對盈利的認識和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認識,應該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！涍^功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉包工廠。自己的產品,用自己的商標銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當時接受了那10萬臺的訂貨,當時能盈利應該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅動,應該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經營管理的成敗,盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對經銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識?！?/p>
“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。
(二)盈利預測
利潤是物業(yè)管理公司一定時期內經營管理的成果。利潤總額是指一定時期內實現(xiàn)利潤的總數(shù)。
經營管理利潤的計算公式為
年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金
在實際工作中,可以編制“利潤預測表(損益表)”
(三)盈利的目標管理
公司利潤受多因素制約,所以目標利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調合作,要靠對公司經營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。
目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。
目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤,并將目標利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務目標。
目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標,再由總目標分解成分目標,層層展開,形成一個目標網絡。
實施控制是根據(jù)既定目標將實現(xiàn)目標過程中的有關影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預測,規(guī)定其具體標準,事中進行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。
獎懲兌現(xiàn)是在目標執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當一部分來自于金融機構的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關管理經濟和調節(jié)經濟的方針和政策要求,服從國民經濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強的政策性。
3.調節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應調節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調整。
確立目標,是指在一定的環(huán)境和條件下,在預測的基礎上,制定融資活動預期達到的結果。決策目標,要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎,這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到決策目標的各種可能途徑。在擬定方案時,應充分了解決策對象的情況、性質及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關鍵。它是根據(jù)融資目標,對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。
實施方案是制定周密的計劃和相應的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調整融資方案。
(三)融資過程費用
物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:
(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構或融資中介機構。
(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構籌款開支。
(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。
(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔保物評估。
(5)罰金。
(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結束時各金融機構規(guī)定支付的部分費用。
(四)簽署融資合同的注意點
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機構權利;
(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應主動式管理,物業(yè)管理公司經營管理和服務離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關的主要貸款種類。
(一)國內貸款
1.流動基金貸款
該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。
流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。
流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時貸款
該貸款是金融機構對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉期限而定,但一般不超過6個月。
3.基本建設投資貸款
該貸款是金融機構對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確
有還款能力的公司,金融機構亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規(guī)定的基建項目。
4.技術改造貸款
技術改造貸款是金融機構發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設備等。
技術改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設備或技術改造需要,在技術改造貸款基礎上擴大使用范圍,于是產生另一種叫小額技術改造設備貸款,其貸款額度在5萬元以內,貸款期限一般為一年半左右。
(二)國際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國際復興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。
1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經辦世界銀行貸款。
國際復興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。
國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務。
國際金融公司負責向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認股國。
3.外國政府貸款
該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經濟援助性質的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經貿部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國借款人為了本國建設經營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。
國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構的經營國際銀行業(yè)務的銀行。
第2篇 某物業(yè)管理大檢查考核程序
物業(yè)管理大檢查考核程序
1目的
本程序規(guī)定了對物業(yè)管理處檢查考核的職責、標準、方法,以保證對各物業(yè)管理處管理的物業(yè)狀況和管理水平做出客觀評價。
2適用范圍
本程序適用于本公司對位于本市的直屬物業(yè)管理處所管理的物業(yè)狀況和管理水平進行檢查考核。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.14.10
4相關文件
4.1《質量手冊》
4.2《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》
5職責
5.1經理部負責對管理人員素質項目進行檢查考核。
5.2物業(yè)管理部負責對房屋的管理及維修養(yǎng)護,衛(wèi)生,綠化,公用場地、場所,用戶評議,投訴處理項目進行檢查考核。
5.3消防治安辦負責對保安消防和車輛管理項目進行檢查考核。
5.4機電工程部負責對電梯,空調,供電,給排水等公用和公共配套設施、設備項目進行檢查考核。
5.5經營部負責對經營核算,社區(qū)文化,經營服務項目進行檢查考核。
5.6財務部負責對財務管理項目進行檢查考核。
5.7公司領導負責組織和協(xié)調檢查考核工作。
6實施程序
6.1公司每年進行一次全面的物業(yè)管理大檢查,每年第四季度進行。公司領導可根據(jù)需要增加檢查考核次數(shù)。
6.2物業(yè)管理大檢查按照《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》進行檢查考核。
6.3公司領導決定對管理處所管理的物業(yè)現(xiàn)狀和管理水平進行檢查考核時,召開公司經理辦公會進行布置。必要時可組成由各部門負責人參加的檢查考核組對一個或幾個物業(yè)管理處進行示范性檢查考核或復合性檢查考核。
6.4各部門按照各自的職責和公司要求的時間,依據(jù)住宅區(qū)(住宅組團)大廈、工業(yè)區(qū)的《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》對應各物業(yè)管理處,分別或聯(lián)合進行檢查考核。
6.5公司領導指定專人或召開會議收集匯總各部門對管理處檢查考核結果。
6.6檢查考核結果用分數(shù)表示,各項管理實得分分別填寫在《物業(yè)管理檢查考核記錄(報告)表》內,供公司管理評審和制定下年度質量管理目標時參考使用。
7質量記錄
7.1物業(yè)管理檢查考核記錄(報告)表
第3篇 物業(yè)管理公司內部審核控制程序-13
物業(yè)管理公司內部審核控制程序(13)
1.0目的:
通過按策劃的時間間隔進行內部管理體系審核,確定管理體系活動及其結果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。
2.0適用范圍:
適用于本公司內部管理體系審核。
3.0職責:
3.1管理者代表負責批準《年度內部管理體系審核計劃》,批準審核報告。
3.2審核組長負責每一次具體的《內部管理體系審核計劃》、《內部管理體系審核報告》及《不符合項報告單》。
3.3綜合事務部負責組織對內審中不合格的糾正措施進行驗證。
4.0程序:
4.1綜合事務部在每年十二月底編制《年度內部管理體系審核計劃》,并確定審核組長及審核組成員,報總經理批準后實施。
4.2審核組長應為公司領導。
4.3內部管理體系審核通常為半年一次,必要時可增加審核次數(shù)。
4.4審核組長應在審核前一天對審核員進行相關培訓,以提高審核效率和技巧。
4.5審核組長負責確定審核組成員,成立審核組。審核組長和審核員必須經過送外進行專門的審核員培訓并取得內審員資格證書,且與被審核部門無直接關系。
4.6審核過程
計劃內容應包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內容范圍、審核依據(jù)的標準或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計劃報管理者代表批準后執(zhí)行。
審核員負責編制檢查清單,準備各種審核表格及文件。
審核組長將審核日程安排表提前5-7天通知相關部門。
審核組長負責主持召開受審核部門與審核員間的首次會議。
審核小組到現(xiàn)場實施審核。
對審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項經確認后,填寫《不符合項報告單》,并由受審核部門負責人簽字確認。
審核工作完成后,審核組長負責召開未次會議,向受審核部門介紹審核結果。
審核組長在審核結束后一周內負責提交審核報告,審核報告由管理者代表批準后,以文件形式向全公司發(fā)布。
責任部門負責采取糾正措施。
審核組長負責派專人對內審中不合格項進行跟蹤驗證。
審核結束后,所有審核記錄轉交綜合事務部存檔,存檔期二年。
5.0支持性工具
《年度內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核檢查清單》
《不符合項報告單》
《內部管理體系審核報告》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 物業(yè)公司財務管理手冊-財務管理概述
一、總則
1.財務管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務管理的三方面任務:
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經營管理服務。
(2)認真貫徹各項財經制度,維護財經紀律,實行財務監(jiān)督。
(3)加強經濟核算,增收節(jié)支,提高經濟效益。
3.配備專職財務人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經濟活動記錄工作。
4.做好年度財務預算,落實各項經濟指標。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務監(jiān)督,改善經營管理,提高經濟效益。
6.遵守各項有關法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務權限與職責
1.編制管理公司年度財務預算,制定各項經濟指標,并報總物業(yè)經理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務部有權拒付。
4.公司的一切開支應由經手人做出計劃報其部門主管經理簽字,且經財務部經理審核無誤報總物業(yè)經理審批后方可報銷。
5.有權拒付違反財經紀律和違反財務規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產登記制度,防止固定資產流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務報表,做好財務工作。
10.對超載財務權限,強行核銷不合理開支,打擊報復財務人員的行為,財務部經理有權向總物業(yè)經理及上級部門報告申述。
三、財務管理
1.財務部應根據(jù)國家要求,結合有關規(guī)定,認真進行財務處理與會計核算,及時編報各類財務報表,做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務狀況和經營成果。
2.財務部應嚴格控制各類費用開支,業(yè)務招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務收入限額內據(jù)實列入管理費用,并按如下標準提取:全年業(yè)務收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務收入額的千分之五;全年業(yè)務收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務收入的千分之三。
3.財務部應嚴格內部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結,賬賬相符,及時清理未達賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進入當期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第5篇 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報材料
創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報材料
**位于福田區(qū)梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地產開發(fā)公司開發(fā)建設,**物業(yè) 管理公司提供物業(yè)管理服務。小區(qū)占地面積約37500平方米,總建筑面積約125000平方米,共有17棟住宅(12
第6篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書公司簡介
sy物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良?，F(xiàn)為國家物業(yè)管理一級資質企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位,s房地產業(yè)協(xié)會常務理事單位。
公司經多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經驗,所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農貿市場?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場化進程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進的管理模式、優(yōu)質的服務品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務實、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質量方針,內強素質,外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了質量認證機構的認證。
三、人員儲備
公司按照'對外招聘高級管理人才,對內培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質的員工隊伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓體系下,100%的部門經理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓,各專業(yè)崗位的持證上崗率達100%。
四、 企業(yè)信譽
本著注重企業(yè)信譽、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務方面,實行目標責任制管理,并制定各項服務指標,接受來自各方的指導與監(jiān)督。
1、國家物業(yè)管理一級資質企業(yè)。
2、自2001年始先后多個項目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽。4、2002年被中國質量檢驗協(xié)會評為'重質量、講信譽物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內先進的管理理念,對現(xiàn)有管理技術與經驗進行揚棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內涵,精煉物管品牌,促進地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實踐經驗,摸索出了金佳特色的'人性服務、精細管理'的經營模式。
完善的管理體系。 對物業(yè)進行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了國際質量認證機構的認證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經營增實力,以人為本嚴格管理強素質,上下一心和諧奮進謀發(fā)展' 的經營決策總體指導思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達100多萬平方米,項目類型多樣。
優(yōu)質的服務品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導'以人為本'的服務理念,在多年的 iso9000質量管理體系標準實施中,服務質量得到不斷提高。
以市場為導向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實力的競技場。
以服務為宗旨:員工皆以服務為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內培外引,提升管理團隊的整體素質。
以質量為保證:好的質量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經營思路 。經多年經營發(fā)展,公司經濟實力不斷得到增強, 打破原思路,拓寬經營思路,轉變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠發(fā)展奠定了堅實、雄厚的經濟基礎。
七、項目認識
**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設計充分顯示精品建筑特點,配置40%以上的綠化率,獨巨匠心的綠化園藝設計,給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設計,設備配置先進齊全,治安防范、通訊技術充分應用,是技術與自然完美結合的建筑精品。
定位準確:
**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產投資人士。設計具有現(xiàn)代人文建筑風格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場項目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點打造的城市副中心項目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機會。
優(yōu)勢互補:
w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項目儲備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級資質的物業(yè)服務企業(yè),具備完善的服務管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護,將使**廣場光彩奪目,更加誘人。
經營前景良好:
**廣場項目住戶群體檔次普遍較高,項目設計充分滿足廣大購房者的需求,項目管理運行前景較好。
第7篇 物業(yè)管理處操作員工守則
1.目的
規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴明紀律,提高效率,實現(xiàn)公司服務質量目標。
2. 范圍
適用于**廣場管理處操作人員的日常工作。
3. 操作員工守則
3.1 按時上下班,不得遲到早退。
3.2 上下班按時打卡,不得請人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時打卡,應向上級說明,可辦理簽卡。下班時不得提前在卡機前等待打卡。
3.3如有特殊情況需在工作時間外出,可向上級領導請假,但未獲批準不得擅離工作崗位。
3.4上班時必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準留長發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對應,不得錯戴。
3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。
3.6 不得在公共場所或工作場所吸煙、吃東西和閑談。
3.7 在班組辦公室內,不準高聲談笑、看報紙;無具體任務時可看業(yè)務書籍。
3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。
3.9中午就餐必須嚴格遵守管理處規(guī)定的時間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。
3.10 員工必須服從管理處調度員和班長的安排,保證工作高效率,不得無故拖延,消極怠工,更不得在公共場所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調度員復命。
3.11員工進入客戶房間服務,應先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進入工作。為客戶服務必須認真負責,客戶有疑問時,必須耐心解釋,如自己無法或無權解釋,應及時報告上級領導。
3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭執(zhí);不許與客戶談論有關公司內部事務,更不得與客戶開玩笑。
3.13員工為客戶服務或在公共場所工作完畢后,必須對施工現(xiàn)場進行清理,必要時與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。
3.14不準收受業(yè)主錢物,如按規(guī)定應收取現(xiàn)金的必須向客戶說明后,一起(或代為)到管理處繳費,并將正式發(fā)票交給業(yè)主。
3.15員工到大堂和廣場進行工作,必須盡最快速度完成并及時離開,不得在大堂和廣場逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺及附近打電話、閑談。
3.16如工作牽涉多個班組或部門時,各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。
3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場工作可乘坐客梯。
3.18 員工往返工作地點,先用對講機聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時間不能到達,則必須走消防樓梯,不得延時等待。
3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。
3.20 如工作任務暫時不能完成,必須在四小時內向調度員匯報情況。
3.21 不準利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細記載時間內容,接聽外線電話必須盡量縮短時間。
3.22 上班時間不許串崗,空調、電梯班員工不得進入電房,維修班電工除執(zhí)行班長安排的任務外,不得到電房閑談。
3.23 上班時間不得帶熟人、朋友進入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。
3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。
3.25 不得損壞公共財物,不準將公物占為已有,更不得帶公物回家。
3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團結,服從安排,積極配合。
3.27員工如嚴重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當月部份或全部崗位津貼。
3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。
4相關文件
《員工守則》
第8篇 物業(yè)區(qū)域項目部倉庫管理員職位描述
崗位職責:
(1)負責項目物料收、發(fā)、存的管理工作;
(2)負責完成nc系統(tǒng)出入庫單據(jù)、發(fā)票錄入、單據(jù)整理及移交審核工作;
(3)負責倉庫相關出入庫的統(tǒng)計記賬工作,并及時準確的上報各類統(tǒng)計報表;
(4)負責項目各類物料收、發(fā)原始記錄、憑證、報表和臺賬的整理和歸檔工作;
(5)負責項目庫存物料的定期盤點工作。
任職資格:
(1)大專以上學歷,1年以上倉庫管理經驗,有房地產倉庫管理經驗者優(yōu)先考慮,優(yōu)秀者可放寬要求;
(2)熟練使用出入庫系統(tǒng),電腦操作能力良好;
第9篇 物業(yè)管理公司質量記錄控制程序-13
物業(yè)管理公司質量記錄控制程序(13)
1.0目的:
為規(guī)范質量記錄的控制與管理,確保質量記錄的完整、有效、清晰,以便為管理體系的有效運行提供客觀證據(jù)。
2.0適用范圍
本公司各類質量記錄的管理。
3.0職責:
3.1綜合管理部負責公司質量記錄的統(tǒng)一管理和控制。
3.2各部門負責相關質量記錄的控制。
4.0程序:
4.1質量記錄的分類。
4.1.1管理體系實施方面的記錄,包括有:
內部管理體系審核記錄;合同評審的記錄;材料、服務、工程等分包方檔案;設備管理記錄;測量器具的檢定記錄;糾正與預防措施記錄;客戶投訴處理記錄;員工培訓記錄;質量策劃記錄等。
4.1.2管理服務質量驗證方面的記錄,包括有:
管理評審記錄;進貨物資驗證記錄;服務質量評價記錄;服務的標識和可追溯性記錄。
4.2程序:
1、使用鋼筆或黑水筆填寫;2、填寫工整、清晰;3、按欄目填寫,若某項不必填寫,應劃'-'號;4、填寫人簽名,并標明填寫日期,必要時標明填寫時間;5、質量記錄存放地點的干燥、清潔、安全,防止質量記錄被污損、遺失。
1、經部門負責人批準,本公司人員可以借閱存檔的質量記錄。
2、質量記錄的借閱期一般以三天為限,文件保管人員辦理借閱手續(xù)并監(jiān)督借閱人員歸還。文件歸還時,確保完整無缺。
超過有效保存期的質量記錄,由文件保管人員向部門負責人匯報過期情況,記錄類別、名稱、日期、數(shù)量并進行適當處理。。
5.0支持性工具
《質量記錄目錄》
編制:審核:批準:日期:
第10篇 某高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
為了提升居住品質,向廣大業(yè)主提供更為專業(yè)、便捷、周到的物業(yè)管理服務項目,我們特制定了本問卷,請您把真實想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請在選項前打'√'。
姓名年齡
聯(lián)系電話從事職業(yè)
一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現(xiàn)在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內是否有購車計劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項)
1)紅外線周界報警2)電視監(jiān)控3)可視對講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(請選三項)
1)代訂報刊2)代訂車、船、機票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養(yǎng)護
7)代辦商務活動、會務接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務10)其它
七、您家中是否飼養(yǎng)寵物
1)是2)否
八、您認為不影響正常居住的裝修時間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認為報修后維修人員多少時間內到達現(xiàn)場較為滿意
1)15分鐘以內2)20分鐘以內3)30分鐘以內
十、據(jù)您所知,類似本地段和檔次的小區(qū)物業(yè)管理費一般是多少(不包括電梯水泵運行費及公共水電費)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業(yè)管理每年將組織四季社區(qū)活動,您認為
1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認為生活中最不方便的是什么(請?zhí)钊?
1)2)3)
十三、您是否需要在小區(qū)內租賃車位
1)需要個2)不需要
十四、您現(xiàn)在居住區(qū)是否由物業(yè)公司管理如果是,您認為滿意的服務有哪些不滿意的服務有些(請?zhí)钊?
1)是2)否
3)滿意的服務
4)不滿意的服務
十五、您知道本物業(yè)管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業(yè)管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業(yè)管理為本項目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業(yè)管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。
**房地產發(fā)展有限公司
第11篇 物業(yè)公司綠化管理程序
物業(yè)公司質量管理程序文件:綠化管理程序
1.0 目的
規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達到管理目標要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。
2.0 適用范圍
適用于公司下屬各管理處。
3.0 職責
3.1 總經理負責綠化整改及大中型維護項目的審批。
3.2 管理部負責綠化整改及大中型維護項目的施工計劃、技術指導、監(jiān)督工作,以及指導管理處日常綠化管理工作。
3.3 工程部負責綠化整改及大中型維護項目的預決算審批工作。
3.4 管理處負責所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負責監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。
3.5 綠化主管負責對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.6 管理處綠化組負責綠化的日常維護工作。
4.0 工作程序
4.1 交接驗收
管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經理會同開發(fā)商及施工單位指定驗收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數(shù)量、配置效果、苗木長勢等逐項驗收,編寫驗收報告,經參與驗收人簽名確認。
4.2 小區(qū)內所有綠化苗木經驗收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據(jù)文件規(guī)定進行全面的養(yǎng)護工作。
4.3 綠化保養(yǎng)具體運作程序
4.3.1 綠化主管負責統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護責任人。
4.3.2 綠化工根據(jù)文件規(guī)定對各自崗位范圍內的綠化苗木進行管理養(yǎng)護工作。
4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向主管匯報,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.3.4 綠化主管結合綠化工的匯報及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.4室內、外植物養(yǎng)護
4.4.1 室內植物的管理養(yǎng)護
a、室內觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應及時用拖布抹干地面水跡。
b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。
c、定期更換室內植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務的環(huán)境綠化布置工作。
d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應注意牽引或固定。
e、室內人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現(xiàn)造型有損壞或有脫落的枝順,應及時進行修補。
f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。
4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護
a、每日對花壇草地進行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。
d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應該進行修剪,立春前進行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復后肥。
f、做好花林防風、防寒等自然災害的預防保護工作。
4.5 綠化工具管理
4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報管理處主任同意,經公司領導批準,由公司統(tǒng)一負責采購。
4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領取購進物料工具。 綠化工領用任何工具均需填寫《物品領用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。
4.6 病蟲防治
按《消殺管理程序》中有關規(guī)定操作。
5.0 相關文件
5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 質量記錄
6.1《綠化養(yǎng)護工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品領用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
第12篇 酬金制物業(yè)管理財務監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經營狀況,維護公司經濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,**集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。
3.0職責
3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負責項目物業(yè)管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業(yè)公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協(xié)助、資產管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業(yè)公司財務管理、資產管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團資產運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經營收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經營收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務經營收入款項,包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入;
4.1.1.2主營業(yè)務經營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;
4.1.1.3其他業(yè)務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務分成、維修服務費、有償服務費等其他業(yè)務收入;
4.1.1.4所有主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經營收入款項(包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統(tǒng)一的《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財務收據(jù)),物業(yè)管理財務票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產財務部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財務收據(jù)由地產財務部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據(jù),和領取本月物業(yè)管理財務收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領取本月物業(yè)管理財務收據(jù),需要在地產財務部登記物業(yè)管理財務收據(jù)的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務收據(jù)時,需向地產財務部提交《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴罩行母鶕?jù)月份報表和財務收存根進行審核物業(yè)公司當月經營收入數(shù)據(jù)的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財務數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業(yè)公司各設置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經營收入款項(包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入),必須及時將財務數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經營收入數(shù)據(jù)確認:地產財務部根據(jù)客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復核,復核無誤后,在《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終經營收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經營成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經營成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業(yè)的《**大湖之都物業(yè)管理投標文件》中的標準執(zhí)行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業(yè)公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《**月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《**月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價、總計金額)進行審核?？蛻舴罩行母鶕?jù)項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考?？蛻舴罩行暮偷禺a財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《**月份物資采購報表》的物資單價,超過《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認?？蛻舴罩行膶徍撕细窈蟮摹?*月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認:地產財務部根據(jù)客戶服務中心審核后的《**月份物資采購報表》,對照《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《**月份物資采購報表》簽字確認,確認的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《**月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標準按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定標準提取計算;
4.3.2客戶服務中心根據(jù)地產財務部簽字確認后的《**月份人工成本報表》和《**月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《**月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產管理監(jiān)控
4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產購置申請:物業(yè)公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《**資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經理審批;
4.4.3資產購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《**資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《**資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業(yè)公司報銷;
4.4.4資產管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《**月份資產統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質量記錄
5.1《**前期物業(yè)管理服務委托合同》
5.2《**物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產財務部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產購置申請表》zr-kf-wy-07
