第1篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13
物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通過對不合格服務(wù)進行有效控制,確保工作的效率和服務(wù)的質(zhì)量。
2.0適用范圍:
適用于整個服務(wù)過程中不合格項的處理。
3.0職責:
3.1各部門負責對各自范圍內(nèi)的不合格服務(wù)進行記錄并糾正。
3.2綜合事務(wù)部負責驗證單項檢查、監(jiān)督檢查、管理評審及內(nèi)、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,并予以關(guān)閉。
4.0程序:
4.1各級檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)由各檢查人根據(jù)實際情況,判斷不合格程度。
4.2對服務(wù)整體管理體系影響不大或?qū)w系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時應(yīng)立即予以整改并關(guān)閉,并做記錄,時間不超過當天。
4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務(wù)部進行跟蹤驗證,直至不合格關(guān)閉為止。
4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發(fā)生的不合格服務(wù),應(yīng)作好記錄以便追溯。
4.5不合格控制流程
各級檢查中發(fā)現(xiàn)
判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單
責任部門整改或采取糾正措施
開單部門驗證整改結(jié)果或糾正措施驗證有效性
5.0支持性工具
《整改通知單》
《糾正通知單》
編制:審核:批準:日期:
第2篇 物業(yè)管理知識--中央空調(diào)管理篇
物業(yè)管理知識學習--中央空調(diào)管理篇
001制冷(暖)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎(chǔ)是:熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
002制冷(暖)系統(tǒng)機組運行時,應(yīng)注意:應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時調(diào)整.必要時可關(guān)機,以防止事故發(fā)生。
003檢查各風機、水泵應(yīng)注意:定期檢查各風機、水泵的運轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動、滲水情況.并定時加潤滑油及檢修。
004檢查各風機、冷卻塔皮帶應(yīng)注意:定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時應(yīng)及時更換。
005巡查各管間應(yīng)注意:定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除保證水管暢通。
006檢查清理過濾器應(yīng)注意:定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
007當班空調(diào)工對空調(diào)系統(tǒng)運行負有:全部責任。
008空調(diào)工按照巡回檢查制度,應(yīng)監(jiān)視:定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調(diào)值班人員。
010空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括:檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟;檢查分水管上的閥.根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;檢查回水總管兩端的閥是否開啟;檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準;檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;啟動手動油泵,運行時間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括:觀看控制屏,要顯示:機組準備啟動;啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差,進出冷凍機的冷凍壓差;若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機組是否有故障顯示。
012空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括:機組運行時.應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機組運轉(zhuǎn)電流是否正常風葉是否打開,把風葉開到自動控制檔;做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
013空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中關(guān)機程序包括:先停冷凍機組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調(diào)的定義是:空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡稱,指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。
015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。
016舒適性空調(diào)的標準是答:夏季:溫度在24-28℃,相對濕度40-65%,風速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對濕度40-60%,風速不大于0.2m/s。
017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調(diào)效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽照射強度的變化,室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負荷,室內(nèi)人員密度的影響等。
019空調(diào)的對象是室內(nèi)的空氣。
020空調(diào)是如何實現(xiàn)對空氣的調(diào)節(jié)的:主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過過濾控制空氣的含塵量,通過加新風控制空氣的清新度。
021空調(diào)的過程是:空調(diào)是通過向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量(按需要處理)的空氣,與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來實現(xiàn)。這實質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。
022從制冷的角度來看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示(一般采用相對濕度)。
024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因為:當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時,隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來。
025實現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空調(diào)用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調(diào)用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調(diào)用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點)也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要創(chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。
031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對應(yīng)著的過程是放熱,蒸發(fā)器對應(yīng)著的過程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量,而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質(zhì),它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機按工作原理的不同,可分為兩類,即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。
037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調(diào)主機低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度,如果管道表面直接接觸空氣,會在表面產(chǎn)生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調(diào)主機蒸發(fā)器出來之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備,吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來經(jīng)管道流向空調(diào)主機冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。
048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度,如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產(chǎn)生冷凝水,造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動:冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后,由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統(tǒng)補水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來,直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機回來后,由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風,這樣空氣從冷卻塔的百葉流進,經(jīng)過填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調(diào)系統(tǒng)開啟,因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度,冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴,從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設(shè)備接有:有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調(diào)主機接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。
057空調(diào)機工作原理:由于風機的作用,室內(nèi)空氣從回風口流進設(shè)備,經(jīng)過濾器過濾之后,流過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過風管經(jīng)各個送風口分配入室內(nèi)。
058新風機工作原理:由于風機的作用,室外空氣流進設(shè)備,經(jīng)過濾器過濾之后,流
過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過新風管分配至各個地方,可以是
直接送入室內(nèi),也可以接在空調(diào)機送風管上與送風混合后進入室內(nèi)。
059冷凍水是個密閉系統(tǒng),在充水時會在管道中積存空氣,只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調(diào)主機的保護措施有:高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。
061空調(diào)主機開機注意事項有:檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機油溫是否正常。
062空調(diào)系統(tǒng)的開機順序是:末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機。
063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機順序是:空調(diào)主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。
064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是:空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng),由控制中心對設(shè)備進行自動控制,按照預(yù)定的時間表,系統(tǒng)會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負荷訣定開啟設(shè)備的數(shù)量和開度。
065空調(diào)機的自動控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動空調(diào)機,并根據(jù)溫度探頭所測的室內(nèi)室外溫度,并與設(shè)定值進行比較,決定水閥的開度以及新回風的比例,在達到舒適要求同時盡量節(jié)能。
066新風機的自動控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動新風機,并根據(jù)溫度探頭所測的送風溫度,并與設(shè)定值進行比較,決定水閥的開度。
067風機盤管的控制方式是:自控系統(tǒng)對風機盤管的控制采取電源控制,對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制,按時間表送停電,同時風機盤管帶有當?shù)厝倏刂崎_關(guān),用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風速度和送風溫度,本身的控制系統(tǒng)會根據(jù)測出的溫度調(diào)節(jié)水閥開度。
068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中,在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設(shè)有旁通管:因為在末端設(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時,會造成冷凍水出水管的壓力升高,這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開關(guān),當進出水管的壓差超過設(shè)定值時,水閥就會打開,部分出水
管的水就會不經(jīng)過末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門關(guān)閉。
070出風口為什么會滴水:這是因為末端空氣處理設(shè)備的出風溫度較低,使得出風口溫度低于室內(nèi)空氣的露點溫度,因而在風口會結(jié)露,產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。
071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是:原來運行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水,可能是因為設(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞,冷凝水排不出,當設(shè)備的冷凝水盤滿了之后,水就會往外流,往下滴。這種情況出現(xiàn)時必須對冷凝水管進行疏通,使之恢復(fù)正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是:水管出現(xiàn)滴水,如果不是接頭松動密封不好導(dǎo)致管中的水流出,就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫,導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調(diào)主機到末端設(shè)備要經(jīng)過三層閥門,第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門,第二是水平于管與豎向于管之間的閥門,第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門。
074當空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時應(yīng)采取的措施:首先應(yīng)確認是在什么位置漏水,關(guān)閉漏水位置之前的閥門,并對漏水處進行修補,如果是必須進行焊接或更換閥門,這時要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應(yīng)做仔細全面的實施方案,爭取不影響其它管系的水量。
075當末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時應(yīng)采取的措施:應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進出水閥門關(guān)閉,從而阻止冷凝水的產(chǎn)生,然后對管道進行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是:因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足,或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足,應(yīng)馬上打開,防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是:因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求,導(dǎo)致水流量過大,這種情況會導(dǎo)致水泵過熱,應(yīng)采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。
078出風口沒有出風或是風量減少的原因是:因為末端設(shè)備的風機馬達出現(xiàn)故障或是皮帶松動甚至斷了,或是因為未端設(shè)備的回風不好,如回風閥關(guān)閉或是回風過濾網(wǎng)臟堵,必須打開風閥或清洗過濾網(wǎng)。
079原來正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內(nèi)負荷較大地偏離了設(shè)計值,從而出現(xiàn)冷量不夠;2)可能是因為電動比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過高導(dǎo)致執(zhí)行器沒有打開;3)如果是在系統(tǒng)維修放過水之后出現(xiàn)這種情況,則應(yīng)該是管道中由于有了空氣,導(dǎo)致水量不足或水流不通,也可能是維修時關(guān)閉的閥門沒有打開:4)如果是設(shè)備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷,則是因為表冷器表面積垢過多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調(diào)水系統(tǒng)必須進行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對水管造成過大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。
081空調(diào)主機要保持連續(xù)通電,停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機油箱持續(xù)加熱,如果停電超過3小時會導(dǎo)致潤滑油凝結(jié),堵塞油管,油質(zhì)變差。
082空調(diào)主機運行中突然停電了,工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施:主機會自動重新進行檢測啟動,這時應(yīng)先停機,確認電力供應(yīng)正常后,開啟電動閥門,啟動水泵及冷卻塔,然后再開機。
083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風過濾網(wǎng):因為在經(jīng)過一段時間運行之后,過濾網(wǎng)會積滿灰塵,導(dǎo)致回風口不能回風,空調(diào)區(qū)域風壓過高,出風出不了,因此必須定期進行清洗。
084空調(diào)主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。
085空調(diào)主機在室外氣溫較低情況下不能開啟:這是因為冷卻水溫度過低,導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過低保護起作用,主機會自動停機。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有:機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風機在溫度280℃時最少應(yīng)保證連續(xù)運轉(zhuǎn)30分鐘。
090排煙口的風速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風口的風速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠點的水平距離規(guī)定不超過30米。
第3篇 x園物業(yè)管理員崗位說明書
**佳園物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理員崗位說明書
直接上級:物業(yè)主管
直接下屬:無
1.熟悉管理部的各項管理制度、收費標準及其構(gòu)成、住戶情況、小區(qū)結(jié)構(gòu)、功能等;
2.負責辦理業(yè)戶的收鋪和單位裝修進、離場手續(xù);
3.負責業(yè)戶有關(guān)資料的建檔;
4.負責小區(qū)的鎖匙的管理工作;
5.負責空置商鋪、住宅、小區(qū)公共場地、場所的監(jiān)管;
6.負責工程維修單的跟進處理;
7.協(xié)助做好費用的計核和催繳工作,并妥當解釋業(yè)戶提出的相關(guān)問題;
8.負責住戶投訴處理跟進,并及時進行回訪,做好回訪記錄,統(tǒng)計總結(jié);
9.負責分發(fā)客戶郵件及派發(fā)各種通告、通知單;
10.負責小區(qū)范圍內(nèi)的巡視和檢查工作;
11.熟悉并嚴格執(zhí)行本部門各相關(guān)服務(wù)的工作程序;
12.完成上級交辦的其它工作任務(wù)。
第4篇 物業(yè)安保管理控制程序文件
1.0目的
維護管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序做好治安消防工作,向業(yè)主或住戶提供安全服務(wù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)服務(wù)的控制。
3.0職責
3.1 護衛(wèi)隊全面負責管轄區(qū)域內(nèi)的安全消防保衛(wèi)服務(wù)。
3.2 品質(zhì)督導(dǎo)負責對安全保衛(wèi)服務(wù)工作的質(zhì)量進行監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1 安全保衛(wèi)工作是維護物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序,保障業(yè)主住戶、員工人身安全和財產(chǎn)安全,增強安全感,對樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要意義,護衛(wèi)隊編制《部門工作手冊》,對崗位職責、任職要求、作業(yè)規(guī)程、安全保衛(wèi)有關(guān)規(guī)章制度的使用等作出規(guī)定。
4.2 安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)做到:
a) 小區(qū)基本實行封閉式管理;
b) 小區(qū)實行24小時保安制度;
c) 保安人員有明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹;
d) 危及住戶安全位置設(shè)有明顯標志和防范措施;
e) 小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作內(nèi)容
4.3.1 安全防范服務(wù):登記出入訪客,控制無關(guān)人員進入管理服務(wù)區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入管理服務(wù)區(qū)域。
4.3.2 維護停車場及交通秩序:維護管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放及交通秩序,調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)人、車流量,防止管理服務(wù)區(qū)域秩序混亂、交通堵塞和未經(jīng)許可停泊,對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊等異常情況及時進行登記,報告有關(guān)部門并協(xié)助處理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施、設(shè)備、消防器材的完好狀況。
4.3.4 突發(fā)事件及違章處理:及時發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對、處理突發(fā)事件,控制現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序處理違章行為。
4.4 安全綜合管理控制
4.4.1 負責安全管理工作的現(xiàn)場和內(nèi)部管理,及時了解安全員的思想及生活動態(tài),解決疑難問題,定期向管理處主任匯報。
4.4.2 組織安全員的在職培訓(xùn)和軍事技能訓(xùn)練,提高安全員的綜合素質(zhì)。
4.4.3 檢查各班在崗工作狀況、質(zhì)量記錄、各項管理制度、安全防范措施落實情況,根據(jù)實際情況調(diào)整工作流程,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向管理處主任匯報,將有關(guān)情況記錄在《交接班記錄表》上。
4.4.4 督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全、消防設(shè)施的使用情況,定期組織消防知識培訓(xùn),每半年組織一次消防實戰(zhàn)演習,不斷提高安全員的防火意識和滅火作戰(zhàn)能力。
4.4.5 負責管理服務(wù)區(qū)域安全員巡邏路線圖的制訂,并根據(jù)實際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高安全員的職業(yè)敏感度和處事應(yīng)變能力。
4.4.6 配合有關(guān)部門處理管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解顧客間的糾紛,配合執(zhí)法部門做好管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根據(jù)工作需要,不定期帶領(lǐng)班長就管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作對顧客進行回訪,聽取顧客對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.4.8 組織安全員開展業(yè)余文化活動,加強班組與班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.4.9 每周檢查安全員內(nèi)務(wù)管理情況,及時處理違規(guī)行為,并做好相關(guān)記錄。
4.4.10 負責安全員的月度考核,并將考核情況及時知會被考核人,以便改進不足之處。對于安全員的錄用、轉(zhuǎn)正、升職、嘉獎等具有建議權(quán)。
4.5 安全班長控制
4.5.1 對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗位履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務(wù)禮儀等,并在《交接班記錄表》上予以記錄。
4.5.2 熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限的及時報告安全主管。
4.5.3 負責各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證有領(lǐng)用發(fā)放,相關(guān)質(zhì)量記錄的收集檢查,按月及時上繳資料管理員。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳財務(wù)部。
4.5.4 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標識和消防設(shè)施的完好情況,及時與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
4.5.5 負責本班安全員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。
4.5.6 及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
4.5.7 關(guān)心了解隊員的思想和生活動態(tài),充分調(diào)動隊員的積極性和主觀能動性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
4.5.8 及時協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 實行“班前點名、班后點評”制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班隊員的工作狀況具有初步考核權(quán)。
4.6 巡邏管理
4.6.1 按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,靈活機智,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.6.2 對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應(yīng)及時做出處理和報告。
4.6.3 按程序要求對裝修戶進行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向班長/或控制中心報告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.6.4 熟悉管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施的位置,注意公用設(shè)施、綠地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。
4.6.5 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關(guān)人員進行處理。
4.6.6 檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.6.7 制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為。
4.6.8 維護管轄區(qū)域的公共秩序。
4.6.9 將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護衛(wèi)員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.6.10 發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監(jiān)視、進行跟蹤,如其有違法、犯罪活動要設(shè)法制止,并及時報告上級處理。
4.6.11 發(fā)現(xiàn)火情,按照相關(guān)程序執(zhí)行。
4.6.12 巡查中如遇到外來參觀人員,應(yīng)觀察其是否有部門陪同,如沒有,應(yīng)禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。
4.6.13 協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作人員,認真完成交接班手續(xù)。
4.7 車場安全管理
4.7.1 保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.7.2 對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況記錄表》,對未關(guān)車門者及時知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應(yīng)及時做出處理和報告,并做好記錄。
4.7.3 愛護警用設(shè)備,隨時保持治安崗?fù)ぜ爸車h(huán)境的整體衛(wèi)生、設(shè)施、標識完好無損。
4.7.4 配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.8 車輛出入口崗位的管理
4.8.1熟記經(jīng)常出入小區(qū)車輛的型號、車牌、駕駛?cè)恕?/p>
4.8.2 嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,車輛進出停車場要驗證ic卡號,并作登記,駛離停車場時要驗證車輛,并在登記本上消除ic卡號。對外來車輛要實行計時收費。在車輛進出高峰期間,管理人員還要做好現(xiàn)場的車輛引導(dǎo)、行駛、停放與疏導(dǎo)工作,實行一車一卡。
4.8.3 正確引導(dǎo)車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗?fù)さ沫h(huán)境衛(wèi)生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.8.4 對于大型車輛因公進入小區(qū),須征得管理處同意后方可放行,并及時通知相關(guān)崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.8.5 對搬運物資的車輛,應(yīng)與控制中心核實后,憑部門簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應(yīng)核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.8.6 根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據(jù)。
4.8.7 保持崗?fù)?nèi)整潔衛(wèi)生,妥善保管好相關(guān)票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛惜使用警用器材。
4.8.8 嚴禁貪污、挪用停車費,對區(qū)域內(nèi)的違章違紀現(xiàn)象及時制止,上報或處理。
4.8.9 認真完成交接班手續(xù)。
4.8.10 對進入車輛應(yīng)在啟動道閘前立即進行車輛登記,盡量縮短車輛在崗前停留時間。
4.9 出入口崗管理
4.9.1 熟記小區(qū)業(yè)主及其它經(jīng)常出入人員特征等情況。
4.9.2 注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.9.3 認真做好來訪人員有效證件的登記工作,加強對外來人員的盤查及管理,嚴禁無關(guān)人員出入,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.9.4 核查進入管理服務(wù)區(qū)域的施工隊人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行,保持通道暢通。
4.9.5 檢查進入管理服務(wù)區(qū)域人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、煤氣瓶(有管道煤氣的管理服務(wù)區(qū)域)等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.9.6 做好物資放行的把關(guān)工作,對搬出小區(qū)的物資進行核查,嚴格按照《物資出門放行條》的內(nèi)容進行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.9.7 及時發(fā)送報刊、郵件,及時將特快專遞或快件轉(zhuǎn)送顧客。
4.9.8 注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關(guān)記錄。
4.9.9 協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理處建立總值班室,總值班員負責監(jiān)督管理當班期間各部門發(fā)生情況妥善處理,發(fā)生緊急情況執(zhí)行《應(yīng)急準備和響應(yīng)控制程序》的規(guī)定。
4.10.2 工程部安排水、電、氣、冷暖氣、電梯、機電設(shè)備維修工值班,負責管轄區(qū)內(nèi)各類工程設(shè)施維修服務(wù)。
4.10.3 護衛(wèi)隊值班員負責指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作。
4.10.4 各值班員實行24小時值班制度,夜間值班期間,總值班員應(yīng)對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監(jiān)督,每晚22:00、1:00、4:00時對各崗位檢查一次,并將情況記錄在《值班日志》上。
4.10.5 夜間值班期間如遇非常緊急且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員填寫《夜間值班遺留問題登記表》并移交相應(yīng)責任人處理。
5.0支持/相關(guān)文件
《護衛(wèi)隊工作手冊》
《各崗位服務(wù)規(guī)范、操作規(guī)程、管理制度》
6.0記錄
《交接班記錄表》
《值班日志》
《護衛(wèi)員巡查記錄表》
第5篇 選擇物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書
選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
在業(yè)主委員會尚未成立之前,首屆物業(yè)管理單位由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇,并規(guī)定申辦預(yù)售許可證時必須交驗首屆物業(yè)管理合同,這種要求物業(yè)管理提前介入的強制性規(guī)定,目的在于能以使用角度的要求參與施工質(zhì)量管理和成品保護,尤其是在設(shè)備設(shè)施方面避免在設(shè)計,選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外,選擇一個社會信譽良好的稱職的收費合理的首屆物業(yè)管理單位,對提升物業(yè)本身的品牌效應(yīng)也將起到不可低估的作用。所以說,本項作業(yè)是營銷策劃中的一項重要的組成部分。
2.主管崗位總經(jīng)濟師:審核招標書,組織招標小組和批準評標委員會名單,代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。
主辦崗位營銷策劃:編制招標書和委托合同,負責招標全過程的組織工作。
3.緊前工作條件
與申辦預(yù)售許可證所符條件相同。
4.作業(yè)描述
4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式,根據(jù)房產(chǎn)的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。
4.2主辦崗位向市或區(qū)的房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門提出申請,經(jīng)批準后組織成立由房產(chǎn)開發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標小組,討論招標的指導(dǎo)思想、原則及方法,并形成會議紀要。
4.3編制招標文件并經(jīng)總經(jīng)濟師批準,內(nèi)容包括:
4.3.1招標公告或邀請書,內(nèi)容包括擬招標的物業(yè)名稱,投標單位的資質(zhì)條件,投標單位的報名截止日期,以及聯(lián)系地址、電話,招投標全過程公證的公證機關(guān)名稱等有關(guān)事項。
4.3.2招標書,內(nèi)容包括總體說明(如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設(shè)施和場地情況、物業(yè)移交日期),物業(yè)管理要求(如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求的管理以及專項管理服務(wù),物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費限額,物業(yè)管理考核標準及獎懲措施等);投標須知(如投標書編制要求,投標、踏勘、答疑、開標等時間)。
4.3.3編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱(如總體環(huán)境印象,工作人員禮儀形象,服務(wù)制度和執(zhí)行情況,設(shè)備完好程度,收支公開情況,管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例,管理費欠繳戶訪問記錄等)。
4.3.4草擬評標委員會的專家名單和評分標準。
4.3.5草擬委托管理合同。
4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟師批準,通過新聞媒體(報紙、電臺、電視臺、新聞發(fā)布會等)向社會發(fā)布招標公告或邀請通知。
4.5報名截止日期后,本主辦崗位對報名的投標單位進行資質(zhì)審查。主要審核企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質(zhì)等級證書,同時通過各種途徑考察其已承擔項目的物業(yè)管理水平,履約情況。從中選擇三到五家參加投標,經(jīng)總經(jīng)濟師批準后書面通知在約定的時間領(lǐng)取招標文件。
4.6本主辦崗位在招標書約定的日期召集投標人踏勘現(xiàn)場,并由總經(jīng)濟師主持召開答疑會。
4.7招標小組在投標截止日期前收取投標單位各類投標文件、副本(復(fù)印件)。公證員確認參加投標單位的有效性。
4.8對投標單位的工作實績、管理水平、信譽進行隨機取樣調(diào)查。
為了保證隨機取樣的公平、公正和客觀,調(diào)查取樣時,應(yīng)注意以下幾點:
4.8.1對各投標單位的調(diào)查取樣盡可能同時進行;
4.8.2必須由招標小組成員負責帶隊,并至少二人同行;
4.8.3不事先通知安排,應(yīng)到現(xiàn)場隨機抽樣,預(yù)防作假,取樣不實;
4.8.4現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢,應(yīng)在調(diào)查記錄上簽字并密封帶回。
4.9按照招標書中規(guī)定的時間、地點,在公證員、有關(guān)投標管理部門工作人員以及投標單位代表共同參加監(jiān)督下,公開拆封開標,并當眾宣讀投標書的主要數(shù)據(jù)和承諾。
4.10評標分為三個階段:評議投標書階段,答辯階段和確定中標單位階段。
4.10.1投標書評議階段。評委會認真仔細地獨立完成投標書審查和評閱,按擬定的評分標準采用無記名方法,給投標書評分。
4.10.2答辯階段。答辯目的是為了進一步了解投標書的真實性、可操作性、客觀性。提問方仍由評委會組成,答辯方指定為投標書中明確的中標后將接管新住宅小區(qū)(大廈)的管理處主任。按回答問題的準確性,邏輯性和層次性以及管理經(jīng)歷和經(jīng)驗等方面表現(xiàn),由評委無記名進行評分。
4.10.3根據(jù)投標書評議分、答辯分以及調(diào)查采樣的信譽分,按事先設(shè)定的權(quán)重比例進行統(tǒng)計,排出名次。公證員確認中標單位并擬定公證書。
4.11寄發(fā)中標通知書,約時與中標單位簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同可以采用行業(yè)的標準文本,其主要的條款有:
4.11.1合同雙方當事人;
4.11.2物業(yè)的基本情況;
4.11.3委托管理事項,其中包括提前介入期間的工作內(nèi)容;
4.11.4委托管理期限;
4.11.5甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù);
4.11.6管理目標;
4.11.7管理服務(wù)費用;
4.11.8獎懲辦法;
4.11.9違約責任。
第6篇 物業(yè)管理手冊之成本管理系統(tǒng)
物業(yè)管理手冊:成本管理系統(tǒng)
1 總則
1.1 為保證經(jīng)營成果,增強企業(yè)的市場競爭力,各物業(yè)分公司必須重視成本管理工 作,在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下,努力降低內(nèi)部運行成本。
1.2 各物業(yè)分公司成本管理應(yīng)系統(tǒng)地策劃和控制,對項目前期介入、日常物業(yè)服務(wù) 運作全過程實施成本控制,并重點加強對成本測算、目標成本確定、資金預(yù)算、采 購及分包、經(jīng)濟合同管理等工作。
1.3 各物業(yè)分公司應(yīng)切實加強全員的成本意識,不斷提高各級管理人員的成本控制 能力,并建立和健全本公司的成本管理制度。
2 成本管理業(yè)務(wù)范圍
管理公司在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域建立的成本管理制度將根據(jù)各地物業(yè)服務(wù)運作的需 要,不斷地進行補充和完善。成本管理制度包括,但不限于:
a) 成本控制;
b) 采購及分包;
c) 合同管理。
3 成本管理制度的執(zhí)行與深化
各物業(yè)分公司成本管理必須遵循管理公司發(fā)布的制度規(guī)定,各物業(yè)分公司可根 據(jù)實際情況進行細化和延伸,但須經(jīng)過管理公司審批確認后方可執(zhí)行。
第7篇 物業(yè)管理溝通技巧和方法培訓(xùn)
物業(yè)管理中溝通的技巧和方法培訓(xùn)
物業(yè)管理關(guān)鍵在于溝通。
何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動,通過“溝通”這座橋梁,我們和服務(wù)對象相互了解彼此的想法、立場和觀點,進而達到相互理解,相互信任,最終到達和諧社區(qū)的理想彼岸。
那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢
我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經(jīng)驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。
首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認識。必須做到以下幾點:
一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重,但首先要學會尊重別人,我們的服務(wù)對象來自社會各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經(jīng)得罪了業(yè)戶,何來“溝通”而言
三、誠信不敷衍
在工作中,我們要以誠為本,說到就要做到,切不可“開大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時,也要視實際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。
六、負責不推諉
該是我們做的,我們就要做到;該是我們負責的,決不推諉。取信于民。
做到以上幾點,是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢
一、說服教育法
將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進行宣傳、教育和說服,是我們在工作中最常用的方法,但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說教是無能的表現(xiàn)。
講法律、講政策理所當然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結(jié)合使用,方能奏效。
二、換位思考法
“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者,有時也要換個角度,如果“我是個業(yè)主”會怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時也可以請業(yè)戶也換個角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。
三、入鄉(xiāng)隨俗法
在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務(wù)對旬的不責罵,特別對一些老年人,用同樣的方言來接待他們,往往會收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認同,還有什么不好說,不好商量呢但切記:如果沒有說方言的能力,還是說普通話,否則“鸚鵡學舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。
四、避實就虛法
有時直截了當,直奔主題,往往會使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實就虛,先談點和主題無關(guān)的話題,談點天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機會,切入主題。
五、投其所好法
根據(jù)溝通對象的脾氣、愛好,可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談?wù)勁凭謱?愛好旅游,就談?wù)勆剿?鐘愛子女,就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說,母以子貴嘛!
六、以退為進法
有時談僵了,切不可火上澆油,貪一時之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來,這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進,來個緩兵之計,勸一句,消消火,待合適機會,或換別人再跟業(yè)主溝通。
七、委曲求全法
有時會遇上不講理的業(yè)戶,這時更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針鋒相對,而更應(yīng)該和顏悅色,輕聲細語,即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽。
除了以上各種方法,還可以利用一些非語言因素,更加強“溝通”效果。
一、離開沖突現(xiàn)場交談
在沖突現(xiàn)場溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開沖突現(xiàn)場,到其他場所交談溝通較為有利。
二、坐下來談
能坐下談就不要站著,“請坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個鋪墊。
三、談話時保持合適距離和位置
根據(jù)心理測試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會感覺壓迫,太遠則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對面有對抗之嫌。
總之,物業(yè)管理人員應(yīng)是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點,各種知識都要學習一點。厚積才能薄發(fā),一旦需要時就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當然,最重要的是,物業(yè)人應(yīng)該保有對物業(yè)工作的熱情和對業(yè)主的善意。只有牢固樹立“為民服務(wù)”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
第8篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達標住宅小區(qū)自檢概述
荊州**是由z集團下屬企業(yè)荊州zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進行前期物業(yè)管理。其中一期**公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率達到70以上。為更好的促進該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達標小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,確定了各項工作安排及責任人和實施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時也得到了小區(qū)業(yè)主大會籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。
該小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施齊全并都已經(jīng)投入使用;zz房地產(chǎn)開發(fā)公司在20**年7月與我公司簽定了《**前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責權(quán)利。按照合同約定,經(jīng)過前期介入及接管驗收,我公司于20**年3月16日對該小區(qū)進行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關(guān)手續(xù)。小區(qū)在銷售時我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責權(quán)利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時業(yè)主也按規(guī)定交納了應(yīng)該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設(shè)管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標準,并有具體的落實措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號牌,工作規(guī)范,
作風嚴謹;管理中心配有計算機及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財務(wù)人員2名,嚴格執(zhí)行收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料,并做到分類成冊,管理完善,查閱方便;同時建立了住戶檔案、房屋及其配套設(shè)備設(shè)施權(quán)屬清冊,并做到一戶一檔、一機一檔,查閱方便。管理中心設(shè)有24小時值班及服務(wù)電話,接受業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時進行整改,滿意率達到98%。管理中心建立并落實便民維修服務(wù)15分鐘上門的承諾制,零修急修及時率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。
小區(qū)主入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,組團及棟、單元、戶門都有明顯的標號標志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽臺統(tǒng)一有序、色調(diào)一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽棚等;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。
小區(qū)共用設(shè)施完好、無隨意改變用途。共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員及維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設(shè)備運行正常,設(shè)施完好,無滲漏、無污染,暫時無二次供水設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生標準,制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備運行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好,暫無電梯等設(shè)備設(shè)施。
小區(qū)基本實行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊伍共26人,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認真負責,在湖邊、開關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔。垃極日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染。
小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當;綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物。
管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊、羽毛球隊、乒乓球隊、老年健身舞隊、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務(wù)體系,開展多種經(jīng)營。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)及特約有償服務(wù)費用維持各項開支成本,基本能夠持平。
我們認識到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務(wù)水平、創(chuàng)造一個高水準物業(yè)管理小區(qū)、帶動本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對這項工作十分重視;同時,我們深知創(chuàng)優(yōu)達標是一項系統(tǒng)工程,尤其是需要長期保持高水平的服務(wù),而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場。對照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》,我公司就**一期**公園物業(yè)管理情況進行了自檢,預(yù)評預(yù)驗總分達到98分,達到省級優(yōu)秀標準,并正式進行申報請主管部門進行考評。
**物業(yè)管理有限公司**分公司
20**年6月**日
第9篇 某物業(yè)管理責任保險條款
物業(yè)管理責任保險條款
總則
第一條 為保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,特制定本保險。
第二條 凡取得物業(yè)管理資質(zhì)證書并依法在工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理者,均可作為本保險的被保險人。
保險責任
第三條 在本保險期限內(nèi),被保險人在本保險單明細表中列明區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理工作過程中,因過失導(dǎo)致意外事故而致使第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任,本公司負賠償責任。
第四條 發(fā)生保險事故后,被保險人支付的經(jīng)本公司同意的訴訟或仲裁費用,本公司根據(jù)本保險合同的規(guī)定負賠償責任。
第五條 發(fā)生保險事故后,被保險人為減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付的必要、合理的費用, 本公司根據(jù)本保險合同的規(guī)定負賠償責任。
責任免除
第六條 下列原因造成的損失,本公司不負賠償責任:
(一)被保險人或其代表及雇員的故意行為;
(二)戰(zhàn)爭、軍事行動、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、民眾騷亂、盜竊、搶劫;
(三)核反應(yīng)、核輻射及放射性污染;
(四)大氣、土地和水污染及其他污染;
(五)火災(zāi)、爆炸、地震、雷擊、暴風、暴雨、洪水、臺風等自然災(zāi)害,但因被保險人管理、維護不善,造成災(zāi)害來臨時本不應(yīng)發(fā)生的損失除外;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑、設(shè)施以及第三者電器設(shè)備本身缺陷所導(dǎo)致的損失;
(七)直接或間接由于計算機2000年問題。
第七條 下列損失和費用,本公司也不負賠償責任:
(一)被保險人或其代表及雇員自身的人身傷亡以及被保險人或其代表及雇員所有或其保管、控制的非物業(yè)財產(chǎn)損失;
(二)被保險人與他人簽訂的協(xié)議中所約定的責任,但即使沒有這種協(xié)議,被保險人仍應(yīng)承擔的法律責任不在此限;
(三)物業(yè)管理資質(zhì)證書被資質(zhì)審批部門吊銷期間所發(fā)生的損失;
(四)被保險人將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人導(dǎo)致的第三者的人身傷亡及財產(chǎn)損失;
(五)保險事故引起的第三者精神損害及被保險人減產(chǎn)、停產(chǎn)等間接損失;
(六)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位未依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備維修、養(yǎng)護責任發(fā)生的損失;
(七)本保險單明細表中列明區(qū)域內(nèi)機動車輛及非機動車輛的損失;
(八)游泳場所內(nèi)發(fā)生的第三者人身傷亡及財產(chǎn)損失;
(九)電梯運行事故或故障導(dǎo)致的第三者人身傷亡及財產(chǎn)損失;
(十)罰款、違約金或懲罰性賠款;
(十一)保險單明細表或有關(guān)特別約定中規(guī)定的應(yīng)由被保險人自行負擔的免賠額。
第八條 其他不屬于本保險責任范圍內(nèi)的損失、費用, 本公司也不負賠償責任。
賠償限額
第九條 本公司對每次保險事故承擔的本條款第三條、第四條、第五條的賠償金額之和不超過保險單明細表中列明的每次事故賠償限額,每次保險事故每人人身傷亡賠償金額不超過保險單明細表中列明的每人每次事故賠償限額。在保險期限內(nèi),無論發(fā)生多少次保險事故,本公司承擔的最高賠償金額不超過本保險單明細表中列明的累計賠償限額。
投保人、被保險人義務(wù)
第十條 投保時,投保人應(yīng)履行如實告知義務(wù),對投保申請書中的事項以及本公司提出的其他事項做出真實、詳盡的說明或描述,并提供物業(yè)管理資質(zhì)證書及本公司要求提供的其他材料。
第十一條 投保人應(yīng)按約定如期繳付保險費。
第十二條 發(fā)生本保險責任范圍內(nèi)的事故時,被保險人應(yīng)盡力采取必要的措施以減少損失。同時,應(yīng)立即通知本公司,并書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失程度。
第十三條 在得知可能
引起索賠訴訟時,被保險人應(yīng)及時通知本公司。本公司有權(quán)以被保險人的名義接辦對訴訟的抗辯或處理索賠事宜,被保險人應(yīng)向本公司提供一切所需的資料和協(xié)助。
第十四條 在本保險有效期限內(nèi),如果保險重要事項變更或保險標的危險程度增加,被保險人應(yīng)及時書面通知本公司,本公司有權(quán)要求增加保險費或解除本保險合同。被保險人如未履行上述通知義務(wù),本公司有權(quán)拒絕賠償因危險程度增加而發(fā)生保險事故所造成的損失。本保險合同解除后,本公司將按日比例退還被保險人本保險單項下未到期部分的保險費。
第十五條 被保險人應(yīng)當遵守國家及當?shù)刂鞴懿块T頒布的有關(guān)安全法規(guī)及管理規(guī)定,講求職業(yè)道德,盡職盡責做好物業(yè)管理工作。
第十六條 投保人、被保險人如不履行條款第十條至第十五條規(guī)定的各項義務(wù),本公司有權(quán)拒絕賠償或終止本保險合同。
賠償處理
第十七條 被保險人在向本公司申請賠償時,應(yīng)提供下列材料:
(一)保險單正本;
(二)營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質(zhì)證書;
(三)相關(guān)職權(quán)機關(guān)出具的事故證明;
(四)索賠人的索賠申請和損失清單;
(五)經(jīng)過法院或仲裁機關(guān)裁判的,應(yīng)提供生效裁判文書;
(六)本公司要求提供的其他材料。
第十八條 發(fā)生保險事故時,未經(jīng)本公司書面同意,被保險人或其代表對第三者不得做出任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償。
第十九條 發(fā)生本保險責任范圍內(nèi)的損失,應(yīng)當由第三方負責賠償?shù)?被保險人應(yīng)采取一切必要措施向第三方索賠。本公司自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內(nèi)代位行使被保險人對第三方請求賠償?shù)臋?quán)利。在本公司向第三方行使代位請求賠償權(quán)利時,被保險人應(yīng)積極協(xié)助,并提供必要的文件和所知道的有關(guān)情況。
第二十條 投保人如有重復(fù)保險的情況,本公司僅負按比例賠償?shù)呢熑巍?/p>
第二十一條 被保險人的索賠期限,從其知道或應(yīng)當知道保險事故發(fā)生之日起,不得超過兩年。
其他事項
第二十二條 本保險合同生效后,投保人可隨時書面申請解除本保險合同,保險費按短期費率計收;本公司亦可提前十五天發(fā)出書面通知解除本保險合同,保險費按日比例計收。
第二十三條 被保險人與本公司之間因本保險事宜發(fā)生爭議時,可以協(xié)商解決,協(xié)商不成的,由雙方當事人根據(jù)保險合同的約定,從下列兩種方式中選擇一種解決:
(一)提交 仲裁委員會仲裁。
(二)向被告住所地人民法院起訴。
定義:
第10篇 物業(yè)二次裝修管理程序
1.0程序目的
通過對業(yè)戶二次裝修的管理,使二次裝修能滿足消防、供電、給排水、房屋主體結(jié)構(gòu)等各方面的要求,確保房屋的各項功能能夠?qū)崿F(xiàn),從而達到維護廣大住戶的權(quán)益,讓業(yè)戶滿意。
2.0適用范圍
適用于所有業(yè)戶的二次裝修管理。
3.0主要職責和權(quán)限
3.1管理處負責有關(guān)業(yè)戶二次裝修審批。
3.2保安部負責二次裝修現(xiàn)場巡視,管理工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1二次裝修申請手續(xù)的辦理
已辦理完入伙手續(xù)的業(yè)戶如需要進行裝修,客服中心負責發(fā)給住戶《裝修申請表》,并指導(dǎo)其填寫,如業(yè)戶要求,經(jīng)管理處批準后,可發(fā)給其相關(guān)的工程技術(shù)資料,供裝修設(shè)計使用。
4.2裝修圖紙的審核、消防報建
4.2.1客服中心在接到住戶的裝修設(shè)計施工圖后,負責組織相關(guān)專業(yè)人員進行圖紙會審,如無特殊情況應(yīng)在三個工作日內(nèi)審核完畢,并將審核意見填寫在《裝修申請表》中反饋給業(yè)戶。
4.2.2管理處發(fā)現(xiàn)圖紙存在不符合消防要求之處,客服中心應(yīng)與業(yè)戶協(xié)商修改后重新審圖,并在《裝修申請表》中記錄復(fù)核情況。
4.2.3有關(guān)消防系統(tǒng)、供水、供電、主管線路的二次裝修施工,除非特殊情況,應(yīng)由管理處指定施工單位根據(jù)裝修圖紙及業(yè)戶要求進行設(shè)計出圖、報價及施工,如果業(yè)戶對報價、設(shè)計方案有異議,客服中心負責約請業(yè)戶與指定施工單位協(xié)商解決。
4.3裝修施工前的準備工作
4.3.1裝修施工隊資質(zhì)審查
客服中心應(yīng)要求裝修業(yè)戶提供其選擇的裝修施工隊的資料,包括施工隊的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,并負責對其資格確認。
經(jīng)審查合格的施工隊,客服中心應(yīng)要求施工單位或住戶提供參加施工人員的身份證復(fù)印件及照片留存,以備查證。
4.3.2施工現(xiàn)場查驗、登記
客服中心負責約定業(yè)戶、施工隊對欲裝修區(qū)域及相關(guān)公共區(qū)域進行查驗,住戶、施工隊負責人應(yīng)簽字,以明確各方的責任。
4.3.3有關(guān)二次裝修費用的收取
客服中心負責協(xié)助業(yè)戶或施工單位在財務(wù)交納相關(guān)費用;如住戶或施工單位未繳 或未全繳費用,則不允許進入現(xiàn)場施工。
4.4裝修施工管理
4.4.1維修部負責二次裝修現(xiàn)場的供水供電管理,規(guī)范施工單位的用水用電行為。
4.4.2二次裝修現(xiàn)場的治安、消防管理
保安部負責巡視二次裝修現(xiàn)場,對現(xiàn)場的治安、消防、文明施工等進行全面管理。如發(fā)現(xiàn)有違反治安、消防規(guī)定的行為,應(yīng)立即予以制止,要求其整改;并及時上報。
4.4.3保安部負責監(jiān)督現(xiàn)場施工情況,如發(fā)現(xiàn)有未按圖紙施工,改動或損壞原土建、管道、線路等情況,應(yīng)立即制止并責令其恢復(fù)、賠償,并發(fā)出《整改通知單》要求限期整改,如施工單位拒不執(zhí)行整改,可按《室內(nèi)裝修管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行處理。
4.4.4如發(fā)生二次裝修需協(xié)調(diào)問題時,由客服中心組織相關(guān)單位人員協(xié)商解決,必要時應(yīng)向分管領(lǐng)導(dǎo)請示匯報。
4.4.5當二次裝修施工單位需要加班時,客服中心應(yīng)要求裝修單位填寫《裝修加班申請表》;經(jīng)管理處審批后轉(zhuǎn)保安部,保安部值班人員按表放行施工和定時清場。
4.4.6施工人員原則不允許在裝修單元內(nèi)留宿,當業(yè)主強烈要求時,可要求業(yè)主作出申請承諾,并要求提供留宿人員相關(guān)證件原件及復(fù)印件,經(jīng)管理處經(jīng)理簽批后,轉(zhuǎn)交保安部,保安部值班人員負責查驗留宿人員情況,如發(fā)現(xiàn)不符應(yīng)立即要求其離開。
4.4.7客服中心負責與施工單位協(xié)商,將施工噪音大的施工工作盡可能安排在非休息時間進行,以免影響其它住戶正常休息。
4.4.8裝修所用材料、工具、設(shè)備等物品的出入管理,必須開具放行條才能予以放行。
4.5裝修施工的驗收、完工
4.5.1客服中心在收到住戶的裝修驗收通知后,應(yīng)在不遲于2個工作日內(nèi)組織相關(guān)人員進行驗收,并將驗收情況記錄在《裝修工程驗收表》中。如有不合格項,應(yīng)要求施工單位整改,并約定時間復(fù)驗,直至合格后各方在表中簽字確認。
4.5.2收費文員負責有關(guān)費用的結(jié)算工作。
4.5.3裝修工程經(jīng)驗收合格一個月后,客服中心應(yīng)與業(yè)戶聯(lián)系,確認是否存在質(zhì)量問題,如不存在質(zhì)量問題即可通知財務(wù)部與施工單位辦理相關(guān)押金退款手續(xù)。
4.6質(zhì)量記錄的保存
所有二次裝修管理的有關(guān)記錄,均按《操作記錄控制程序》執(zhí)行管理。
5.0支持性文件
5.1《室內(nèi)裝修管理規(guī)定》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《室內(nèi)裝修申請表》
6.2《裝修加班申請表》
6.3《裝修工程驗收表》
第11篇 物業(yè)公司行政人力資源部管理范圍
物業(yè)公司行政與人力資源部管理范圍
1).擬定公司組織架構(gòu)、人員編制和中高級管理人員的任免,審定各中心的組織架構(gòu)和人員編制。
2).負責制訂公司部門副經(jīng)理(含)級以上人員的《崗位任職要求》。
3).擬定員工的工資標準及管理辦法。
4).負責管理權(quán)限范圍內(nèi)人員招聘、解聘各環(huán)節(jié)的工作。
5).按國家有關(guān)勞動政策、法律、法規(guī)處理各類勞動人事方面的問題。
6).對員工執(zhí)行公司各項規(guī)章制度的情況進行監(jiān)督、檢查。
7).擬定員工勞保福利標準,并負責具體實施。
8).按時統(tǒng)計、填報各類人事勞動報表。
9).按管理權(quán)限對員工的人事及行為檔案進行管理。
10).嚴格按照《員工手冊》的有關(guān)規(guī)定做好員工的獎懲工作。
11).負責處理行政日常業(yè)務(wù),收發(fā)電傳、傳真及文件的拆封、編號、登記、分送、承辦、催辦、歸檔等工作。
12).負責公司公章使用的審核及管理。
13).協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)處理日常事務(wù)性工作,負責公司內(nèi)部協(xié)調(diào)及對外聯(lián)絡(luò)工作。
14).負責公司文書原件和各部門檔案編目的收集和統(tǒng)一管理,按有關(guān)規(guī)定對檔案進行分類、立卷、保管、借閱等。
15).依據(jù)總部培訓(xùn)大綱制定公司年度、月度培訓(xùn)計劃并有效落實。
16).根據(jù)公司整體形象設(shè)計、制定員工制服及工作牌式樣并組織制作。
17).負責組織公司各部門和各物管中心對危險源進行識別、登記、匯總和風險評價、控制措施及更新工作。
18).負責組織公司各部門和各物管中心對法律法規(guī)進行評審、更新和培訓(xùn)工作。
19).負責公司職業(yè)健康安全衛(wèi)生方面的管理和協(xié)調(diào)工作。
20).完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
21).完成本部門的管理目標:
新員工入職培訓(xùn)率達99%
特殊工種持證上崗率達99%
固體廢棄物品分類處理
確保員工每年度體檢一次
確保交納國家規(guī)定的職工各項保險費用為100%
確保場所人員無重傷以上事故
第12篇 某小區(qū)物業(yè)管理項目投標書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作,開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理,駐場負責該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
