第1篇 物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
②專項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:
①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段
通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。
④營(yíng)銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班,有時(shí)可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識(shí)
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象,以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來,使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:
l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對(duì)外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃;
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開工;
4)按計(jì)劃組織施工,并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會(huì)審,熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格;
4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度計(jì)劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:
①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷,用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:
1)配套設(shè)施的完善問題;
2)水電供應(yīng)容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設(shè)施問題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8)對(duì)建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理,對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括:
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見:
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵
④精心準(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分
3.擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查
通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè),并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng),以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);
(4)準(zhǔn)備設(shè)備;
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)
包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步:培訓(xùn)工作人員
第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>
第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識(shí)
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
①投資機(jī)會(huì)研究
帶有預(yù)測(cè)性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
②初步可行性研究
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè),考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
③詳細(xì)可行性研究
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊,對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評(píng)價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè);
②物質(zhì)資源預(yù)測(cè);
③項(xiàng)目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究;
⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫可行性報(bào)告
①總論;
②項(xiàng)目分析;
③需求預(yù)測(cè);
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實(shí)施進(jìn)度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià);
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法
;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例
員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:
①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對(duì)全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:
1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
4)明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
5)對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費(fèi)用的規(guī)定
7)法律責(zé)任
8)其他事項(xiàng)
④住戶手冊(cè)
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購(gòu)日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理?xiàng)l例;
6)綜合服務(wù);
7)其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
1)對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。
2)對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
⑥房屋管理服務(wù)制度
1)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會(huì)章程
l)成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù);
3)成立業(yè)主委員會(huì)的程序;
4)勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì);
5)業(yè)主委員會(huì)的任務(wù);
6)有關(guān)補(bǔ)充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步:正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。
第四步:學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
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nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復(fù)討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。
(2)方法
①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
②業(yè)主委員會(huì)制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會(huì)章程》等。
③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
④學(xué)習(xí)借鑒法:主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法:綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容
(l)法律依據(jù)
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設(shè)部19*第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點(diǎn)
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。
④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行:
第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>
第二步:結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約(草案)。
第三步:用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約(草案)提交大會(huì)討論。修改。
第四步:業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。
第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時(shí)違反《公約》的行為,搬遷時(shí)違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:
①加強(qiáng)工作責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位責(zé)任。
②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個(gè)性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。
對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行,主要有:規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報(bào)
①業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請(qǐng)。
②工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn),并提供裝修指南及有關(guān)資料。
③業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì),并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
③方案批準(zhǔn)后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工,施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。
③竣工驗(yàn)收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。
管理對(duì)象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動(dòng)資金
概念
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(
2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用,并做到有計(jì)劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。
2)財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理
(l)會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度
會(huì)計(jì)的概念
會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息,對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。
②會(huì)計(jì)的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。
對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤,保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。
③會(huì)計(jì)法規(guī)體系
我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會(huì)計(jì)法)、(預(yù)算法)等國(guó)家法律;第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作.
均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。
(2)通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益
會(huì)計(jì)報(bào)表的概念
會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告,是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果,是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件,是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。
②會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成:會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。
3)報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。
會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí),一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書,這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。
③會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表,通過一定的技術(shù)方法,對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值,為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把
暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對(duì)成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對(duì)投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時(shí),注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度,使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃,財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實(shí)監(jiān)督審核制度,通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對(duì)完善的制度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個(gè)回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費(fèi)用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費(fèi)預(yù)算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動(dòng)預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間,如一年、一季度或一個(gè)月,連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的
預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。
四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖
(一)學(xué)習(xí)要求
了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn),可將建筑物進(jìn)行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數(shù)分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
2.房屋的構(gòu)造組成
一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負(fù)荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。
①基礎(chǔ)的埋置深度
是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。
③基礎(chǔ)的分類
1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
2)按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。
3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨(dú)立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻
②墻體的細(xì)部構(gòu)造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個(gè)主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨(dú)立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個(gè)建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安
第2篇 小區(qū)配套公園物業(yè)日常管理建議
小區(qū)配套公園日常管理建議
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長(zhǎng)度未進(jìn)行封閉隔離,隨著山體公園的投入使用人流量必定會(huì)劇增,其中會(huì)有相當(dāng)一部分為外來人員到山體公園活動(dòng),給都市陽光帶來巨大的安全壓力,建議地產(chǎn)盡快將此地段進(jìn)行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進(jìn)入都市陽光小區(qū),為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據(jù)對(duì)都市陽光客戶群體的分析,小區(qū)內(nèi)有較多的老人;并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材,小區(qū)內(nèi)老人健身活動(dòng)缺少場(chǎng)地及器材,很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場(chǎng)地;目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場(chǎng)根據(jù)目前管理處對(duì)客戶的了解,對(duì)門球活動(dòng)感興趣的顧客群體相對(duì)教少;建議將目前門求活動(dòng)場(chǎng)地安裝老人活動(dòng)使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計(jì)有管理用房6間,其中預(yù)計(jì)物業(yè)作為管理用房使用2間;為增加小區(qū)的文化氛圍,建立和諧社區(qū);展現(xiàn)**的人性化服務(wù),為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個(gè)好場(chǎng)地,建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室,(備注:只對(duì)**客戶開放)配置書架一套,各類書刊、報(bào)紙、雜志等刊物預(yù)計(jì)費(fèi)用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富**社區(qū)顧客的業(yè)余活動(dòng),讓顧客充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感;建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室,只供**物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用;預(yù)計(jì)配置各種棋牌桌椅板凳費(fèi)用為5000元。
**地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)已有5、6年的時(shí)間,經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系。可以說,**地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動(dòng)了瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
由于前期各個(gè)方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對(duì)**品牌存在一定偏見認(rèn)識(shí)的觀點(diǎn),在這種情況下,如何提升客戶對(duì)**品牌的信任及追隨,是擺在我們**人面前值得思考的一個(gè)問題;多年來具有良好的服務(wù)意識(shí)超前的服務(wù)理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢(shì),也是**物業(yè)發(fā)展到今天進(jìn)入國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關(guān)鍵成功因素之一,為此在山體公園的物業(yè)管理方案中**物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶,為客戶一切的服務(wù)理念突出**客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望:**都市陽光、世紀(jì)華府,是**品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)打造和諧宜居住宅項(xiàng)目的第一家,讓業(yè)主相信選擇了**就選對(duì)了家,項(xiàng)目成功靠大家。
第3篇 物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序5
物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序(五)
1.目的
為了保證政府、公司及公司的文件精神得到有效的貫徹落實(shí),規(guī)范公司內(nèi)部的文件收發(fā)、存檔管理。
2.適用范圍
本程序適用于公司內(nèi)部文件的收發(fā),上級(jí)或外來文件的收文及公司對(duì)外文件的發(fā)送工作。
3.職責(zé)
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部門。
3.2 公司其他職能部門或所屬各管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)配合本程序的實(shí)施。
4.程序
4.1公司內(nèi)部文件的收發(fā)
4.1.1由公司總經(jīng)理室下發(fā)各部門(項(xiàng)目)的文件(通知),由公司行政部負(fù)責(zé)依據(jù)總經(jīng)理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,經(jīng)總經(jīng)理室審閱定稿后下發(fā)各部門(項(xiàng)目)執(zhí)行。
4.1.2由公司各職能部門下發(fā)各項(xiàng)目的文件(通知),由發(fā)文部門負(fù)責(zé)起草,交行政部打印,打印稿由發(fā)文部門負(fù)責(zé)校對(duì)定稿,下發(fā)有關(guān)項(xiàng)目執(zhí)行,并將文件(貳份)交公司行政部備案、歸檔。
4.1.3所有公司總經(jīng)理室或職能部門下發(fā)的文件(通知),必須實(shí)行簽收制度,公司職能部門(項(xiàng)目)在收到文件(通知)后,必須在《文件簽收記錄》上簽字確認(rèn),以便有效地落實(shí)文件(通知)精神。
4.1.4公司總經(jīng)理室的文件(通知)精神落實(shí)情況,由行政部負(fù)責(zé)督辦,公司職能部門的文件督辦由發(fā)文部門負(fù)責(zé)。
4.2上級(jí)文件的簽收和閱辦
4.2.1所有政府機(jī)關(guān)和公司公司及兄弟公司通過郵寄、送達(dá)或會(huì)議發(fā)放(由參會(huì)人員帶回公司)的上級(jí)文件資料,均由公司行政部負(fù)責(zé)簽收或參會(huì)人員直接送達(dá)公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件資料后,必須做好收文登記記錄,應(yīng)根據(jù)文件資料內(nèi)容的輕重緩急,認(rèn)真填寫《公司文件傳閱單》,粘貼于文件封頁之左上角,呈總經(jīng)理室閱示。由總經(jīng)理室在《公司文件傳閱單》上作出批示。
4.2.3公司行政部根據(jù)總經(jīng)理室的批示及指定的閱辦范圍、對(duì)象逐一送交相關(guān)部門(人員)傳閱,并保證主要牽頭(扎口)的部門(人員)優(yōu)先傳閱。文件所有的傳閱人員應(yīng)于閱后在《公司文件傳閱單》上簽明傳閱人和傳閱日期。
4.2.4所有傳閱文件在傳閱結(jié)束后,行政部應(yīng)負(fù)責(zé)將文件及時(shí)地收回,并協(xié)助總經(jīng)理室做好文件精神落實(shí)的督辦工作。
4.3公司對(duì)外發(fā)送的文件
4.3.1所有以公司名義對(duì)外發(fā)送的報(bào)告、請(qǐng)示、信函等文件均應(yīng)加蓋公司公章,所有以公司部門(項(xiàng)目)名義對(duì)外發(fā)送的文件應(yīng)加蓋部門(項(xiàng)目)印章。
4.3.2以公司名義對(duì)外的文件,原則上由公司行政部(也可由文件內(nèi)容的主要職能部門)負(fù)責(zé)起草。行政部將文件草稿打印校對(duì)后由行政部(或相應(yīng)的職能部門)呈公司總經(jīng)理室審閱定稿,并加蓋公章。
4.3.3以部門名義對(duì)外發(fā)送的文件,打印校對(duì)后,應(yīng)交總經(jīng)理室修改認(rèn)可后方可加蓋部門印章。
4.3.4以受托管理項(xiàng)目名義對(duì)外發(fā)送的文件,打印校對(duì)后,應(yīng)交公司管業(yè)部修改認(rèn)可后方可加蓋項(xiàng)目印章(如有)。
4.3.5所有對(duì)外文件均應(yīng)視文件主送和抄送抄報(bào)單位情況再增加份數(shù)公司留檔,來確定文件的原件份數(shù),以免發(fā)生少送或浪費(fèi)。
4.4項(xiàng)目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的來信
4.4.1公司各部門(項(xiàng)目)收到項(xiàng)目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函,收件部門(項(xiàng)目)應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)地予以登記。
4.4.2根據(jù)信函內(nèi)容,收件部門(項(xiàng)目)應(yīng)該或可以解決(答復(fù))的,部門(項(xiàng)目)負(fù)責(zé)人應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決或回復(fù)。回復(fù)操作參照本程序4.3條要求執(zhí)行。
4.4.3如收到投訴函件,則應(yīng)參照公司《麗景花園投訴處理程序》執(zhí)行。
4.4.4項(xiàng)目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函處理完畢后,負(fù)責(zé)處理的部門(項(xiàng)目)應(yīng)將信函原件及處理意見、結(jié)果及相應(yīng)的資料原件(或復(fù)印件)裝訂后存入項(xiàng)目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的檔案中備查。
4.5本程序所述的文件資料,由公司行政部負(fù)責(zé)按照文書檔案的登記、立卷、歸檔的要求進(jìn)行管理。
4.6本程序所述的文件資料,行政部及其他職能部門(項(xiàng)目)負(fù)責(zé)人必須按照文件的內(nèi)容及公司的要求做好文件資料的保密工作。
4.7公司行政部應(yīng)按照公司檔案管理要求,做好收發(fā)文件的登記和備查。
5.記錄
5.1《公司文件傳閱單》;
5.2《發(fā)文記錄》;
5.3《收文記錄》;
5.4《文件簽收記錄》。
第4篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部和住宅管理處關(guān)于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關(guān)文件
4.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價(jià)局關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責(zé)
5.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、服務(wù)跟蹤手續(xù)
5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取
6實(shí)施程序
6.1根據(jù)相關(guān)文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經(jīng)營(yíng)部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責(zé)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。
6.2物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會(huì)討論評(píng)審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評(píng)審記錄。
6.3經(jīng)營(yíng)部根據(jù)市場(chǎng)情況、成本預(yù)測(cè)及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.4經(jīng)營(yíng)部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(客戶)繳費(fèi)手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負(fù)責(zé)與業(yè)主(客戶)進(jìn)行房產(chǎn)交接并辦理相關(guān)手續(xù)。
6.7當(dāng)合同發(fā)生修改時(shí),由經(jīng)營(yíng)部將修改方案交經(jīng)理辦公會(huì)討論評(píng)審,形成合同修改方案,并作好書面評(píng)審記錄。
6.8對(duì)于已成立了業(yè)主管委會(huì)的和未成立業(yè)主管委會(huì)的將按以下程序運(yùn)作。
6.8.1對(duì)于已成立了業(yè)主管委會(huì)的,由經(jīng)營(yíng)部將已形成的合同修改方案報(bào)業(yè)主管委會(huì)討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評(píng)審。
6.8.2對(duì)于未成立業(yè)主管委會(huì)的,由經(jīng)營(yíng)部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數(shù)人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評(píng)審。
6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認(rèn),經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)將更改后合同發(fā)至相關(guān)部門。
6.10合同原件由經(jīng)營(yíng)部保存,保存期限為長(zhǎng)期。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評(píng)審記錄
第5篇 年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)專項(xiàng)練習(xí)匯總一
1、 《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的制度均是針對(duì)(b )的物業(yè)管理活動(dòng)而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對(duì)
2、 ( b )年,國(guó)家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
c、《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》
d、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場(chǎng)性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會(huì)作出的一般決定,實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。
a、業(yè)主大會(huì)
b、業(yè)主委員會(huì)
c、業(yè)主管委會(huì)
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中,由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
6、寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般( )基礎(chǔ)租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進(jìn)一步壓縮經(jīng)營(yíng)成本來降低基礎(chǔ)租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )
a.與客戶關(guān)系維護(hù)工作
b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設(shè)備維護(hù)工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個(gè)常觀目標(biāo)。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
b.服務(wù)目標(biāo)
c.管理目標(biāo)
d.微觀目標(biāo)
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
9、一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表包括( )組成
a.會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告
b.主表和附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書
d.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報(bào)告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表
d.文字報(bào)告
答案:c
解析:會(huì)計(jì)報(bào)表包含主表和附表,是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉(cāng)庫(kù)
c.店鋪
d.停車場(chǎng)
e.設(shè)備機(jī)房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)用值
b.物業(yè)管理費(fèi)用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計(jì)劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報(bào)告的主要內(nèi)容,de兩項(xiàng)與業(yè)主不相關(guān)。
3、資金運(yùn)用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項(xiàng)資產(chǎn)的使用
d.補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理耗費(fèi)
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運(yùn)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項(xiàng)資產(chǎn)的使用。
4、按照不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主體,物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型有( )
a.政府評(píng)價(jià)
b.新聞媒體評(píng)價(jià)
c.社會(huì)評(píng)價(jià)
d.企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)
e.企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報(bào)道和宣傳,不作為績(jī)效評(píng)價(jià)的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)以( )四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項(xiàng)為績(jī)效評(píng)價(jià)的對(duì)象,其余為評(píng)價(jià)內(nèi)容。
6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項(xiàng)維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項(xiàng)為建設(shè)單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )
a.公開招標(biāo)
b.有限競(jìng)爭(zhēng)公開招標(biāo)
c.邀請(qǐng)招標(biāo)
d.有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)
e.議標(biāo)
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項(xiàng)為c選項(xiàng)的別稱,因此正確選項(xiàng)為acde
8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項(xiàng)
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì),也就是因?yàn)轫?xiàng)目所處的時(shí)間的不同的,因此正確選項(xiàng)為bcd。
9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務(wù)合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時(shí)間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費(fèi)用控制
d.簡(jiǎn)單控制
e.防護(hù)性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護(hù)性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項(xiàng)為ae。其他選項(xiàng)為按照控制對(duì)象不同而進(jìn)行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運(yùn)算的優(yōu)點(diǎn)是( )
a.編制簡(jiǎn)單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實(shí)現(xiàn)費(fèi)用等效益最大化
d.調(diào)動(dòng)員工控制費(fèi)用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點(diǎn)在于簡(jiǎn)單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費(fèi)用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質(zhì)量
d.市場(chǎng)的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況。因此正確選項(xiàng)為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動(dòng)的價(jià)值
b.工資
c.活勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值
d.福利費(fèi)
e.所有耗去的費(fèi)用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用,包括物化勞動(dòng)和勞動(dòng)耗費(fèi)的價(jià)值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個(gè)月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項(xiàng)為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第6篇 創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、公司概況
zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊(cè)資本為300萬元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì),在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽(yù)度。
公司現(xiàn)有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級(jí)、高級(jí)以上職稱的管理及技術(shù)人員50多人次,員工持證上崗率達(dá)100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會(huì)專家組成員。
我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號(hào),建立了完善的內(nèi)部工作機(jī)制,倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個(gè)人素質(zhì),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)美好生活。
二、榮譽(yù)情況
星級(jí)物業(yè),溫馨家園
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為**物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位。
創(chuàng)輝煌務(wù)求高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),為客戶營(yíng)造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來,擔(dān)綱了多個(gè)樓盤的全方位物業(yè)服務(wù)。
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級(jí)別墅、商業(yè)大廈、高級(jí)電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場(chǎng)、學(xué)校等。現(xiàn)管理面積約160萬平方米,管理的項(xiàng)目近20個(gè),其中有:東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務(wù)中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學(xué)、李兆基中學(xué)、**一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校等等。一直以來,創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評(píng),管理項(xiàng)目屢受表彰。
2002年東樂花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2005年東樂花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號(hào);
2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號(hào);
2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'維權(quán)先進(jìn)單位'稱號(hào);
2007年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信單位'稱號(hào);
2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(wù)(工程維修)綜合技能競(jìng)賽最佳合作獎(jiǎng);
第7篇 住戶手冊(cè)-物業(yè)管理人簡(jiǎn)介
《住戶手冊(cè)》物業(yè)管理人簡(jiǎn)介
zz花園的'物業(yè)管理人'是佳園物業(yè)管理有限公司,成立于2003年10月,是專業(yè)從事物業(yè)管理的具有獨(dú)立法人資格的臨時(shí)物業(yè)管理企業(yè)。
公司雖成立時(shí)間不久,但'佳園物業(yè)人'以兢兢業(yè)業(yè)、孜孜以求的敬業(yè)精神,取得了一定業(yè)績(jī),贏得了業(yè)內(nèi)人事的認(rèn)可。
zz花園管理處下設(shè):物業(yè)部、經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)室、維修部、保安部、綠化保潔部,各部門崗位人員堅(jiān)持以'最優(yōu)'原則配置。管理人員都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),且具有高學(xué)歷的專業(yè)人士,并經(jīng)多年實(shí)際工作的磨練,具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。我處實(shí)行按崗分工,遵照管理處指令工作,不作任何私人性質(zhì)的服務(wù),敬請(qǐng)各業(yè)主(住戶)勿要求員工做私下服務(wù)。本處員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,希望您向本處投訴,以期本花園管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn),為您提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。本管理處在每棟塔樓大堂設(shè)有主任信箱,歡迎業(yè)主對(duì)管理工作提出合理的意見、建議,業(yè)主亦可電告本處。
主任 室:***
保安崗電話:***
管理服務(wù)范圍
zz花園管理處是中山佳園物業(yè)管理有限公司派出機(jī)構(gòu),主要對(duì)zz花園片區(qū)的物業(yè)實(shí)施管理和服務(wù),具體管理內(nèi)容有:
1.本物業(yè)范圍內(nèi)的不同房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2.消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車庫(kù)(棚)、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.車輛行駛及停泊;
5.維護(hù)公共秩序,保衛(wèi)小區(qū)安全;
6.家政服務(wù);
7.物業(yè)代理;
8.花卉服務(wù);
9.裝修代理(監(jiān)理);
10.市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其它物業(yè)管理事項(xiàng)。
第8篇 物業(yè)管理公司外委工程控制程序-13
物業(yè)管理公司外委工程控制程序(13)
1.0目的:
保證外委工程施工質(zhì)量,控制成本。
2.0適用范圍:
需委托外單位施工的工程項(xiàng)目。
3.0職責(zé):
3.1工程所屬單位負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)和管理;
3.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)審核、施工單位資格審定和工程驗(yàn)收審核。
3.3工程所屬單位負(fù)責(zé)施工監(jiān)督與管理;
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)外委工程的審批。
4.0程序
工程所屬單位立項(xiàng)申請(qǐng),內(nèi)容包括:工程的名稱、內(nèi)容、費(fèi)用預(yù)算、工程項(xiàng)目、工期要求等。
工程技術(shù)部負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)的審核。
總經(jīng)理負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)的批準(zhǔn)。
工程技術(shù)部負(fù)責(zé)施工單位的資格審定,擬定合同
報(bào)總經(jīng)理審批,總經(jīng)理負(fù)責(zé)合同的簽訂。
工程所屬單位對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督與管理。
工程技術(shù)部與工程所屬單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
收集相關(guān)資料和記錄。
5.0支持性工具
《外委工程立項(xiàng)申請(qǐng)表》
《工程竣工驗(yàn)收、移交證明書》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述
一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為,即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個(gè)方面:
1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營(yíng)的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會(huì)和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤(rùn)。
2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)
財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營(yíng),使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化,這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個(gè)不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。
3.完成國(guó)家有關(guān)規(guī)定
國(guó)家及行政主管部門對(duì)企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營(yíng)效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國(guó)家稅收,同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場(chǎng)觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向,面向市場(chǎng),參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會(huì)人員應(yīng)該及時(shí)全面地學(xué)習(xí)和掌握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹立起市場(chǎng)觀念。
2.經(jīng)濟(jì)效益觀念
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果與勞動(dòng)消耗相比較,力爭(zhēng)以較少的活勞動(dòng)和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會(huì)需求的產(chǎn)品或向社會(huì)提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營(yíng)過程中,其成本補(bǔ)償和利潤(rùn)分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。
4.資金時(shí)間價(jià)值觀念
資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動(dòng)中,由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等,一般要以利率為計(jì)算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價(jià)值。如果離開了時(shí)間價(jià)值因素,就無法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。
5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念
公司的財(cái)務(wù)活動(dòng),很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn),多獲利,是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下,投資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí),必須爭(zhēng)取獲得超過時(shí)間價(jià)值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作,財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn),這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險(xiǎn),就無法正確評(píng)價(jià)公司的收益,也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容
財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的重要組成部分,是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:
1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入等。應(yīng)按照國(guó)家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時(shí)收取。
2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算與分析
各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測(cè)算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。
3.專項(xiàng)基金的提存與使用
專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的使用國(guó)家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺(tái)了使用細(xì)則。專項(xiàng)基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營(yíng)收益的預(yù)測(cè)和留用利潤(rùn)的安排使用
公司的經(jīng)營(yíng)目的是獲取利潤(rùn)。對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營(yíng)收入,也就是企業(yè)利潤(rùn),財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測(cè)企業(yè)的利潤(rùn)情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時(shí)調(diào)整,確保經(jīng)營(yíng)收益的最大化。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個(gè)物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。
五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)
1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會(huì)人員遵紀(jì)守法,按照財(cái)政部中國(guó)人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。
(3)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表,并寫出分析報(bào)告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。
(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出,杜絕浪費(fèi)。
(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
2.主管會(huì)計(jì)
(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作;
(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作;
(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表,送部門經(jīng)理審核;
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào);
(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營(yíng)業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
3.出納
(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。
(2)嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的財(cái)會(huì)制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫(kù)存現(xiàn)金。
(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會(huì)計(jì)做賬。
(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng),保護(hù)公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
4.統(tǒng)計(jì)員
(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;
(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會(huì)計(jì)參考;
(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對(duì)于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯,做到隨時(shí)變動(dòng),隨時(shí)修改,隨時(shí)存貯,以免出現(xiàn)差錯(cuò);
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
5收費(fèi)員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時(shí),應(yīng)專門配備收費(fèi)員,這樣既可方便住戶,又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:
(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。
(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫(kù),并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式實(shí)施計(jì)劃
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式與實(shí)施計(jì)劃
(一)管理模式
設(shè)置**物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成,下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學(xué),主任及助理須大專文化程度,精通物業(yè)管理,懂經(jīng)營(yíng)、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業(yè)分工明確,在管理處總經(jīng)理的指導(dǎo)下,各司其職、各負(fù)其責(zé),以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。
c.客戶服務(wù)中心:負(fù)責(zé)房屋管理、入住管理、家政服務(wù)、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。
d.財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)管理收支等工作。
e.設(shè)施管理中心:負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。
f.安全服務(wù)中心:負(fù)責(zé)治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實(shí)施計(jì)劃
1、全面推行五星級(jí)酒店服務(wù)物業(yè)管理模式,一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設(shè),樹立**「****」高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以業(yè)(用)戶滿意為目標(biāo)。
3、堅(jiān)持'以人為本',抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn),牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理,寓管理于服務(wù)之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動(dòng)去教育人、帶動(dòng)人。
4、建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵(lì)機(jī)制、自我約束量化評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績(jī)考評(píng)制,提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感,激勵(lì)員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和成就感。
5、根據(jù)開發(fā)商對(duì)**「**」物業(yè)形象的定位,按照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一設(shè)計(jì)、制作及安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則,同時(shí)也擴(kuò)大「**」物業(yè)管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場(chǎng)所設(shè)置垃圾分類箱,向住戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
8、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實(shí)施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)小區(qū)的干擾和污染。
9、加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報(bào)制、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。
13、嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實(shí)管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實(shí)杜絕違章裝修。
14、治安保衛(wèi)消防
(1)實(shí)行24小時(shí)保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,最大限度地減少治安發(fā)案率。
(2)采用先進(jìn)的電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
(3)定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
(4)嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實(shí)行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是業(yè)(用)戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從軍隊(duì)退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》,協(xié)助成立**「****」業(yè)主委員會(huì),切實(shí)做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)**「****」的管理目標(biāo)。
(三)人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容:
1、管理人員
為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì),在管理人員隊(duì)伍上,除嚴(yán)格調(diào)選、公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還必須定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),采取集中與分工種培訓(xùn),本單位內(nèi)部與派出去培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍,有人才便出好成果。
培訓(xùn)主要內(nèi)容:
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
⑥物業(yè)管理實(shí)用技巧;
2.工程技工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
3.保安員
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)(重點(diǎn)治安、消防方面);
⑥突發(fā)事件處理實(shí)用技巧;
⑦保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì);
4.清潔綠化工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)的法律法規(guī)(重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng);
⑦不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn);
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作;
⑩常用農(nóng)藥的稀釋配量;
第11篇 物業(yè)管理事業(yè)單位優(yōu)秀法人申報(bào)材料
×××××××××中心是按照編辦發(fā)××號(hào)、編辦××號(hào)文件依法成立的國(guó)有企業(yè)化管理事業(yè)單位,位于人民路××號(hào),直屬××人民政府,主要職能是負(fù)責(zé)××××××××管理工作。經(jīng)××××編委辦依照法定條件和法定程序核準(zhǔn)登記,具備事業(yè)單位法人資格。本單位的宗旨是充分利用國(guó)有資產(chǎn)開展物業(yè)管理業(yè)務(wù),積極創(chuàng)造社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。目前有職工人,管轄商業(yè)面積。作為具有經(jīng)營(yíng)資格的法人事業(yè)單位,我們依法開展物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng),從無到有,先后引進(jìn)家中型租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè),取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,三年來共實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收入萬元,上繳財(cái)政萬元,實(shí)現(xiàn)稅金萬元,為我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚加瓦,發(fā)揮了窗口表率作用,減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān),為區(qū)政府創(chuàng)造了財(cái)源,連續(xù)三年被評(píng)為區(qū)級(jí)先進(jìn)單位,法人代表××同志兩度被記功嘉獎(jiǎng)。我們的主要做法是:
一、依法辦事,規(guī)范管理行為
首先,我們注重學(xué)習(xí)教育,強(qiáng)化法規(guī)意識(shí)。我們組織中心人員學(xué)習(xí)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策,如《關(guān)于事業(yè)單位機(jī)構(gòu)改革若干問題的意見》、《事業(yè)單位登記管理的暫行條件》、《現(xiàn)代化物業(yè)運(yùn)營(yíng)全書》、.《國(guó)土管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、新《合同法》、《民法通則》、《檔案法》、《會(huì)計(jì)法》等等,統(tǒng)一了認(rèn)識(shí),明確了事業(yè)單位機(jī)構(gòu)改革的方向,增強(qiáng)了法律意識(shí),促使我們始終嚴(yán)格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定,依未能辦事,推進(jìn)物業(yè)管理工作現(xiàn)代化、法制化、科學(xué)化,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中站穩(wěn)腳根,不斷壯大。
其次是,取得主體資格,嚴(yán)格操作程序。一是依法組建機(jī)構(gòu)。年,我中心成立之時(shí),正值我省事業(yè)單位法人登記試點(diǎn)階段,為適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展,改革的需要,依照法律程序我中心申請(qǐng)事業(yè)單位法人登記,取得了獨(dú)立法人資格,成為了自我約束和自我發(fā)展的社會(huì)發(fā)展主體,依法享有獨(dú)立法人的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù);二是制定了組織章程,按章程規(guī)范管理。我們始終嚴(yán)格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策,沒有擅自改變單位名稱、加掛牌子、增加機(jī)構(gòu);制訂公章管理制度,規(guī)范了公章使用;嚴(yán)格控編,沒有增加或變相增加人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù);每年及時(shí)按規(guī)定報(bào)送年度報(bào)告,且連續(xù)兩年度報(bào)告被評(píng)為級(jí);我們規(guī)范了證書管理,運(yùn)用證書進(jìn)行稅務(wù)登、物價(jià)鑒定、國(guó)土、房地產(chǎn)管理登記等,無涂改、出租、出借、遺失法人證書行為;我們嚴(yán)格遵守組織章程,努力開展物業(yè)管理及服務(wù)工作,一年一個(gè)臺(tái)階,取得了良好的成效。
二、深化改革,提高辦事效率
我們有幸抓住了改革契機(jī),在社會(huì)發(fā)展、改革的激流中勇于開拓,努力進(jìn)取,從加大內(nèi)部管理著手,向管理要效益、充分體現(xiàn)了法人事業(yè)單位自我發(fā)展的廣闊空間。
、嚴(yán)格編制管理,單位自主用人。我中心定編人,現(xiàn)有在編人員人,空缺人。隨著黨政機(jī)構(gòu)改革臨近,也曾有人認(rèn)為可將精減人員充實(shí)到我單位,同時(shí),就我中心的實(shí)際情況,三人做六人的事,工作壓頭,我們的編制未滿,可以考慮進(jìn)人。但是,按照國(guó)家對(duì)事業(yè)單位改革的總體要求,要搞活內(nèi)部用人機(jī)制,精減富余人員,目前我中心人能承擔(dān)全部工作。辛是辛苦點(diǎn),但為減輕財(cái)政負(fù)擔(dān),充分發(fā)揮人員才干,適應(yīng)事業(yè)單位走向社會(huì)的改革方向,并沒有必要進(jìn)人,為此,我們?nèi)〉昧藚^(qū)領(lǐng)導(dǎo)的支持,最終沒有增加人員。而對(duì)找關(guān)系、講情面想進(jìn)入本單位的人,我們更是一一婉辭回絕。如此既關(guān)前門又堵后門,使我們的工作開展三年來,沒有因進(jìn)人而增加單位負(fù)擔(dān)。
、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度,用制度管人。麻雀雖小,五臟皆全。我中心雖只有人,但每人身兼數(shù)職,我們將中心工作分為三大塊:一是領(lǐng)導(dǎo)掌全局,定盤子;二是對(duì)外管理、服務(wù)、水電維修、租賃費(fèi)的收取及協(xié)調(diào)工作等等;三是對(duì)內(nèi)的人事勞資、接待、財(cái)務(wù)、檔案、信息管理等等。我們根據(jù)組織章程制定了辦公、接待、財(cái)務(wù)、廉政、檔案、保密等工作制度和中心領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員、檔案管理人員、動(dòng)力設(shè)備管理人員、人事專干等崗位責(zé)任制,并認(rèn)真監(jiān)督實(shí)施。因?yàn)橛性敱M的制度,工作有章可循。我們分工明確,工作中無推諉、扯皮、踢皮球現(xiàn)象,更無人浮于事,上班一杯茶、一張報(bào)的作風(fēng)。內(nèi)部人員團(tuán)結(jié)協(xié)用,為開展物業(yè)管理工作,群策群力,積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、努力增收開支。要實(shí)現(xiàn)事業(yè)單位的自我管理、自我發(fā)展、不斷壯大,財(cái)務(wù)管理是重要的一環(huán)。首先,我們建立了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理和財(cái)物管理制度。堅(jiān)持財(cái)務(wù)審批一支筆,物資采購(gòu)、驗(yàn)收、管理專人負(fù)責(zé),定期財(cái)務(wù)公開,適時(shí)審計(jì),強(qiáng)化了財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。在增加收入方面,我們積極維護(hù)財(cái)源。按合同定期收取租賃金及代收水電、衛(wèi)生等費(fèi)。對(duì)拖欠現(xiàn)象,我們及時(shí)耐心做說服工作,爭(zhēng)取租賃戶的大力支持,直到資金到位不流失。從開辦至今,共收取租金萬元。另一方面,我們節(jié)省開支,不違規(guī)亂發(fā)錢、物,不鋪張浪費(fèi),亂請(qǐng)客、送禮,勤儉持家,積累財(cái)富。如我單位工程均采取招標(biāo)制,以最少的錢辦最好的事,我中心共招標(biāo)工程四項(xiàng),投資萬元,通過招標(biāo)形式及工程審計(jì)節(jié)約資金萬元。
三、加強(qiáng)服務(wù),社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收
事業(yè)單位的主要任務(wù)是不斷完善社會(huì)化服務(wù),我中心自成立以來,就一直以此為宗旨,抓住為政府服務(wù),為租賃戶服務(wù),為社會(huì)服務(wù)的總目標(biāo)開展工作。與此同時(shí),立足于我中心的實(shí)際,不斷增創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展之路。一九九七年中心成立之時(shí),亞洲金融危機(jī)爆發(fā),帶給了我中心工作各種困難。為此,我中心一班人調(diào)整思路,積極應(yīng)戰(zhàn)。采取各種有力措施,增加服務(wù)手段,取得了良好成績(jī),實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。我們主要是從兩個(gè)方面做好服務(wù)工作的:
一是創(chuàng)造良好軟環(huán)境。寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是投資商安心創(chuàng)業(yè)的根本保障。物業(yè)管理的核心工作就是搞好服務(wù),為投資商創(chuàng)造寬松的軟環(huán)境。我單位在區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下,積極開展協(xié)調(diào)工作,既維護(hù)政府各部門的職能,又合理減輕投資商的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),協(xié)調(diào)提供停車、就餐、有線收視、訂閱報(bào)刊等工作、生活便利。軟環(huán)境的寬松,為投資商提高了信心,加大了決心。
二是重資投入,建好硬環(huán)境。招商工作難度很大,本單位遵循既節(jié)約,又辦好事情原則,從硬件上創(chuàng)造招商條件:.我們首先抓好水電建設(shè),增置了一臺(tái)的變壓器,保障整幢大廈全負(fù)荷電力供應(yīng);其二是為保證有冷、暖氣供應(yīng),大廈能四季如春,我們安裝了萬中央空調(diào)管道及末端設(shè)備;其三是消防安全有保障,大廈安裝了消防供水系統(tǒng),樓內(nèi)、外有消防栓個(gè);其四是為美化周邊環(huán)境,裝飾了一樓大廳和裙樓廣場(chǎng);再者就是加大了招商引資的宣傳力度,與省政府信息網(wǎng)絡(luò)中心聯(lián)絡(luò),將大廈招商信息網(wǎng)絡(luò)化。上述工程共投資萬元,硬件的投入,顯示了我中心的實(shí)力,解除了投資商的憂慮。
通過我們竭誠(chéng)為投資商提供最完善的服務(wù),加強(qiáng)環(huán)境治理,收到了顯著成效。于年我中心先后與××計(jì)算機(jī)××分公司、××信用社、××服務(wù)中心、××大酒店、省高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)品××花卉公司、××美容美發(fā)廣角等六家公司簽訂了租賃合同,租出面積,合同年租金萬元,實(shí)現(xiàn)收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財(cái)政萬元;于年招進(jìn)了擁有美國(guó)技術(shù)的××快車美容城、經(jīng)營(yíng)中高檔精美家俱的××××有限公司和深圳××××實(shí)業(yè)有限公司名居專店以及高科技民營(yíng)企業(yè)××集團(tuán)等四家企業(yè)。大廈的商業(yè)區(qū)全部租賃完畢,合同年租金達(dá)萬元,于年底實(shí)現(xiàn)了租金收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財(cái)政萬元,為我區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí),由于我們提供了良好的服務(wù),我單位得到了租賃戶的一致好評(píng)。
三年來,通過我們?cè)谝婪ㄞk事、優(yōu)化環(huán)境、加強(qiáng)管理等方面的努力,已把過去資產(chǎn)閑置、生意淡薄的雨花大廈變成了人氣足、生意旺、欣欣向榮的商業(yè)旺區(qū),為我市、我區(qū)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。作為一個(gè)法人事業(yè)單位,我們也感到了在改革發(fā)展道路上的勃勃生機(jī)。
第12篇 山莊物業(yè)停車場(chǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書
山莊停車場(chǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
加強(qiáng)zz山莊內(nèi)外停車場(chǎng)的管理,更好地為業(yè)主服務(wù),方便停車,保障車輛停放有序和安全,并保障車輛交通暢通。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務(wù)中心轄區(qū)車輛停放管理。
3.0職責(zé)
3.1服務(wù)中心經(jīng)理、安管主管、安管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)安管員的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.2巡邏安管員按本指導(dǎo)書開展工作。
4.0作業(yè)規(guī)程
4.1停車場(chǎng)進(jìn)車管理
4.1.1車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)→在道閘外側(cè)進(jìn)行檢查→首先有停止信號(hào)(手勢(shì))→敬禮→檢查車輛及車內(nèi)人員→是否本小區(qū)業(yè)主→發(fā)臨時(shí)停車卡→檢查完畢后→說:'謝謝' →打開道閘→打放行手勢(shì)→將車輛指引到車位上→填寫車輛出入登記表→注明車輛進(jìn)入時(shí)間及車況。
4.1.2留意進(jìn)入車場(chǎng)時(shí)車輛情況,發(fā)現(xiàn)車輛外觀有明顯破損跡象時(shí),應(yīng)及時(shí)提醒車主,并進(jìn)行相關(guān)記錄;對(duì)帶有危險(xiǎn)品的車輛禁止進(jìn)入車場(chǎng);如有特殊情況,及時(shí)報(bào)告有關(guān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。
4.2停車場(chǎng)日常管理
4.2.1停車場(chǎng)巡邏員用正確手勢(shì)指揮車輛通行或倒車,禁止車輛逆行,發(fā)現(xiàn)有違章停車應(yīng)及時(shí)糾正,指揮車輛整齊停放于適當(dāng)位置,提醒車主鎖好車門、窗,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走。
4.2.2停車場(chǎng)巡邏員要不斷巡視停車場(chǎng),保持精神高度集中,注意觀察每輛車輛的停泊,隨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理并通知車主,同時(shí)在《安管員值班記錄》上做好記錄。
4.2.3發(fā)現(xiàn)有無關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)或在停車周圍徘徊時(shí),應(yīng)勸其離開,禁止商販和乞丐進(jìn)入停車場(chǎng)及周圍,遇緊急情況立即向上級(jí)報(bào)告。
4.2.4嚴(yán)防車輛發(fā)生碰撞、摩擦,如發(fā)生上述情況,停車場(chǎng)巡邏員須記下肇事車車牌號(hào)碼, 暫不放行肇事車出車場(chǎng), 并聯(lián)系安全主管(班長(zhǎng))、管家服務(wù)中心經(jīng)理協(xié)助受害車主與肇事車主協(xié)商處理方法。
4.2.5了解和掌握業(yè)主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住棟號(hào)、居住電話號(hào)碼等,以便識(shí)別。
4.2.6嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生,并報(bào)告當(dāng)值班長(zhǎng)。
4.2.7嚴(yán)禁在車場(chǎng)內(nèi)占用公共地方修理車輛、洗車或試剎車,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸止。
4.2.8停車場(chǎng)巡邏員在日常工作時(shí)要檢查以下標(biāo)識(shí):入口標(biāo)志、方向指示、停車線和禁止停放線、嚴(yán)禁煙火標(biāo)志是否清晰、準(zhǔn)確,如發(fā)現(xiàn)問題必須及時(shí)報(bào)告安全主管(班長(zhǎng))并記錄。
4.2.9停車場(chǎng)巡邏員每天對(duì)車場(chǎng)消防栓、滅火器、道閘及照明設(shè)施進(jìn)行巡視,如發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)報(bào)告安全主管(班長(zhǎng))安排人員修理,并做好記錄。
4.2.10協(xié)助清潔工維護(hù)好停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生,保持停車場(chǎng)整潔。
4.2.11停車場(chǎng)巡邏員應(yīng)確保無證無牌車輛、漏油車、病車不得在停車場(chǎng)內(nèi)停放。
4.2.12管家服務(wù)中心經(jīng)理指派專人負(fù)責(zé)月卡的銷售、發(fā)放。
4.3停車場(chǎng)出車管理
4.3.1車輛出停車場(chǎng)時(shí)→在道閘內(nèi)側(cè)進(jìn)行檢查→敬禮→取臨時(shí)停車卡→按規(guī)定收費(fèi),說:'謝謝'→打開道閘→打放行手勢(shì)→填寫車輛出入登記表→注明車輛出場(chǎng)時(shí)間。
4.3.2停車場(chǎng)值班員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊,如不開票據(jù)或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)證據(jù)必嚴(yán)肅處理;對(duì)持月卡車主要核對(duì)卡號(hào)及車牌相符,禁止一卡多用。
4.3.3對(duì)不交費(fèi)或沒有帶卡要求出場(chǎng)的車主,收費(fèi)員無權(quán)私自放行車輛,應(yīng)嚴(yán)格安裝《突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書》相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行處理,并及時(shí)匯報(bào)安全主管、值班班長(zhǎng)或管家服務(wù)中心。
4.3.4各班在交班時(shí)做好交接工作,清點(diǎn)車輛數(shù),認(rèn)真填寫登記本,對(duì)當(dāng)班發(fā)生的情況及發(fā)票的編號(hào)、檢查設(shè)備情況登記清楚。
4.3.5停車場(chǎng)值班員按規(guī)定及時(shí)到管家服務(wù)中心財(cái)務(wù)繳回收取的停車費(fèi)并領(lǐng)取新的停車費(fèi)發(fā)票。
4.4特殊情況的處理
4.4.1若遇道閘失靈時(shí),停車場(chǎng)值班員應(yīng)立即匯報(bào)值班班長(zhǎng),在道閘沒有恢復(fù)正常,或正在維修時(shí),停車場(chǎng)出口應(yīng)放置擋車柱,停車場(chǎng)安管員確認(rèn)出場(chǎng)車輛后,方可放行。
4.4.2停車場(chǎng)值班員注意車輛車況及車主的行為,若遇醉酒駕駛者應(yīng)立即勸阻,避免交通事故發(fā)生。
4.4.3遇有公安、武警、工商稅務(wù)等車輛出車拒絕交費(fèi)時(shí),應(yīng)呼叫值班班長(zhǎng)或安全主管到場(chǎng),核對(duì)其證件,并經(jīng)管家服務(wù)中心經(jīng)理同意后給予免費(fèi)并做好記錄。
4.4.4遇有沖閘出車時(shí),停車場(chǎng)值班員看清車牌號(hào)碼、車型,立即報(bào)警,并向班長(zhǎng)、主管和管家服務(wù)中心經(jīng)理報(bào)告。
5.0支持性文件
5.1突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書
6.0質(zhì)量記錄
6.1qp-10-29-f001安管員值班記錄表
6.2qp-10-35-f001車輛出入登記表
6.3臨時(shí)停車卡(無固定格式)
