第1篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書
物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書
1企劃部職責(zé)
對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測、項目洽談、公關(guān)。
編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
2企劃部經(jīng)理崗位職責(zé)
對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測。
擬定物業(yè)管理方案。
擬定物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入方案的制定。
對房屋租賃銷售市場進(jìn)行調(diào)查、分析、檢測。
負(fù)責(zé)各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
負(fù)責(zé)項目洽談、公關(guān)。
負(fù)責(zé)新接項目的組建工作的協(xié)調(diào),并報送總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實施。
第2篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調(diào)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細(xì)致完善的個性化服務(wù),樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以住(用)戶滿意為目標(biāo),做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓(xùn),員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強管理,寓管理于服務(wù)的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標(biāo)管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計劃,訓(xùn)練管理人員及保安隊伍,使e的員工達(dá)至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù),以致更安心及舒適地享用e提供的各項設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù);
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)的路牌、標(biāo)識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進(jìn)行安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務(wù),每年更進(jìn)行清洗外墻作業(yè),務(wù)求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念,采取適當(dāng)?shù)拇胧?設(shè)置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務(wù),令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設(shè)備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù),令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風(fēng)格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務(wù),如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務(wù)等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關(guān)各項公共事務(wù)的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),務(wù)求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務(wù)。
18、加強裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
③定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
④嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第3篇 某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處人員管理計劃
某區(qū)行政中心物業(yè)管理處人員的管理計劃
公司在長期的實踐中,探索形成了一套適合本公司發(fā)展需要的科學(xué)的人力資源管理體系,通過體系的有效動作,吸引,錄用人才,培養(yǎng)、留住人才,淘汰不合格人員。遙'人性化'的管理,激勵員工的上進(jìn)心,關(guān)心員工的生活。學(xué)習(xí)和工作,培養(yǎng)員工對公司的感情。增強企業(yè)凝聚力,使團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力得到不斷的提升。
**區(qū)行政中心物業(yè)管理處將依據(jù)公司規(guī)章制度,充分考慮行政中心的實際情況,以更完善、更嚴(yán)格、更科學(xué)管理的高起點,高水準(zhǔn)。確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。
(一)嚴(yán)把錄用關(guān),選好苗、真良才
我們將采用公司抽調(diào)骨干和對外招聘相結(jié)合的方式配備管理處人員。
由于**區(qū)行政中心物業(yè)的特殊性,我們在人員選用中除按公司原有制度外,將重點提高對選聘人員政治素質(zhì)、儀容儀表,禮儀風(fēng)范和業(yè)務(wù)技能的要求。提高整體員工的文化素質(zhì),組建一支技術(shù)過硬。思想穩(wěn)定,優(yōu)質(zhì)高效,極具戰(zhàn)斗力的的團(tuán)隊。
從公司抽調(diào)的骨干,由本人提出申請,并提交所申請同位的管理方案通過公開答辯,并綜合考查其能力,經(jīng)審核通過后方能上崗。
新聘用人員先理論培訓(xùn)再到班組實習(xí),煅練,試用期滿后對其工作能力。工作態(tài)度進(jìn)行綜合考證,合格者正式上崗。不合格者淘汰。
1、操作屋新員工及一般管理人員的招聘執(zhí)行擔(dān)保人制度,并進(jìn)行嚴(yán)格的政治審查。
擔(dān)保人制度主要內(nèi)容如下:
(1)擔(dān)保人必須有長沙市戶口,為國家機關(guān)、企事業(yè)單位正式或我公司高級職員。
(2)擔(dān)保人證實被擔(dān)保人提供的資料真實、可靠、無犯罪記錄、無嚴(yán)重行政違規(guī)處分的記錄并簽署擔(dān)保書。
(3)擔(dān)保人承擔(dān)被擔(dān)保人的經(jīng)濟(jì)、法律付帶責(zé)任。
(4)新員工須有本人戶口所在地派出所出具的無違法記錄證明書。
政治審查主要內(nèi)容如下:
(1)政治思想過硬,愛黨愛國,有為人民服務(wù)的思想。
(2)無黨紀(jì)政紀(jì)處分記錄
(3)黨員、團(tuán)員、先進(jìn)工作者、優(yōu)秀(黨、團(tuán)、部門骨干優(yōu)先)。
(4)主要社會關(guān)系中無政治、刑事犯罪人員。
(5)無不良嗜好,無違法犯罪記錄。
人員錄用流程圖
(二)嚴(yán)格考核制度
管理處按崗位工作目標(biāo)對所有員工進(jìn)行追蹤考核,考核內(nèi)容包括思想品德,敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面,檢驗其是否持續(xù)性崗位的要求。
1、轉(zhuǎn)正考核
新員工試用期滿時,管理處要對其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評定,只有兩項均合格方能正式錄用。
2、定期考核
公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查,檢查情況記錄于《員工考核表》上,并按考核評分依據(jù)確定責(zé)任人的獎,扣分?jǐn)?shù)、記入《違規(guī)處罰通知單》。
3、季度考核評分
管理處對員工每季度按工作業(yè)績進(jìn)行綜合考核評分,考核分?jǐn)?shù)與員工工資掛鉤,實行工資全額浮動制。
4、《內(nèi)部上崗證》考核
所有員工必須經(jīng)過系列培訓(xùn),考核并取得《內(nèi)部上崗證》方能上崗,不合格科目必須在規(guī)定時間內(nèi)補考通過,補考仍不合格者,管理處視具體情況進(jìn)行降職降薪,調(diào)換工種、下崗培訓(xùn)直至辭退等處理。
5、年終考核
即末尾淘汰制。
(三)優(yōu)勝劣汰的末位淘汰制度
為強化竟?fàn)帣C制,提高員工隊伍的素質(zhì),管理處按公司末尾淘汰制度對專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核,對各主管、工程技術(shù)人員,管理人員每年進(jìn)行一次考核,并實行末尾淘汰制度,其具體實施辦法如下:
1、凡試用期已滿員工都屬考核范圍。
2、考核由專業(yè)基礎(chǔ)知識考試,專業(yè)操作技能考核和工作業(yè)績?nèi)糠纸M成。
3、依據(jù)綜合考核成績,各專業(yè)工人最后三名、保安員最后三名管理技術(shù)人員最后二名列為淘汰對象。
4、本著幫助,提高的原則,除被淘汰員工外,考核成績靠后的員工按其工作態(tài)度分別給予降職、調(diào)換工種,下崗培訓(xùn)等處理。
(四)竟?fàn)幧蠉?不拘一格選人才
公司始終把人才培養(yǎng),提高和有效使用作為公司發(fā)展的動力源泉,并建立了相應(yīng)的激勵機制,在嚴(yán)格考核的同時,更注重人員的培訓(xùn)和選拔,滿足優(yōu)秀人才的'自我實現(xiàn)'愿望,真正做到優(yōu)秀成果人才進(jìn)得來留得住,并不斷進(jìn)步和提高。
1、竟?fàn)幧蠉徶?/p>
班組長以上崗位均實行內(nèi)部公開竟?fàn)幧蠉徶贫?管理處所有員工都可以通過自愿報名,公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領(lǐng)導(dǎo)審核等程序竟?fàn)幧蠉?整個過程全部公開,公開進(jìn)行,并確保清澈見底的透明度,從而促進(jìn)優(yōu)秀人才的脫穎而出。
2、內(nèi)部職稱評定制度
所有管理處員工,無論原來是什么學(xué)歷,職稱,試用期滿后,一律按公司內(nèi)部職稱評定辦重新進(jìn)行職稱評定,并按新評定的內(nèi)部職稱安排工作崗位和確定薪酬,通過對人力資源的科學(xué)有效配制,達(dá)到調(diào)動員工的工作積極性,保證工質(zhì)量的目的。
3、崗位薪酬制度
管理處崗位分管理崗位和技術(shù)崗位兩條線,薪酬制度也分管理和技術(shù)兩條線,采用'就高不就低'原則,員工可按自身技能,特長、興趣有選擇地向某一方向發(fā)展,管理處將完全以崗定薪,以業(yè)績定獎懲。
(五)重視用戶意見,及時落實整改,依例獎懲員工
管理處將秉承'用戶第一,服務(wù)至上'的原則,始終以用戶為中心,尊重,重視用戶的意見,及時整改,并落實到員工的工作中。
1、接到用戶投訴,綜合管理部立即組織處理,并查清原因。
2、屬于員工工作態(tài)度問題或業(yè)務(wù)不熟悉的,一經(jīng)證實為有效投訴,即記入員工檔案,依規(guī)定扣罰當(dāng)月業(yè)績分,并下崗培訓(xùn),直到能滿足工作要求再上崗。
3、屬于員工態(tài)度惡劣或給用戶造成嚴(yán)重影響的,一經(jīng)查實依規(guī)定扣罰當(dāng)月業(yè)績分,作即時除名處理并追究其經(jīng)濟(jì)損失。
4、接到用戶口頭、書面表揚或錦旗的,記入員工檔案依規(guī)定獎勵當(dāng)月業(yè)績分,并按具體情況進(jìn)行物質(zhì)和精神獎勵。
5、對用戶意見和建議,必須作出相應(yīng)反應(yīng),并及時落實整改。
(六)人性化民主型內(nèi)部管理,增加企業(yè)凝聚力
對員工的管理以激勵為主,關(guān)心員工的工作,學(xué)習(xí)和生活,盡力解決他們的實際困難,培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情,增強企業(yè)凝聚力。
1、鼓勵員工學(xué)技術(shù)、學(xué)科學(xué),提供資料,時間方面的幫助和方便。
2、鼓勵員工參與內(nèi)部管理,為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策,對內(nèi)部管理提出建議和意見,主動進(jìn)行技術(shù)和管理改革等,充分發(fā)揮管理的民主性。
3、及時肯定和鼓勵員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步,獎懲并用,重在激勵。
4、對工作能力較差的員工,指定專人進(jìn)行幫助;對工作態(tài)度欠佳和業(yè)績下降的員工,要幫助其找原因,教育幫助為主,批評處罰為輔,重在督促其端正態(tài)度,提高技能,旨在提高團(tuán)隊的整體管理水平。
5、關(guān)心員工的生活,盡管理處的最大能力,改善員工生活條件,解決他們的實際困難。
6、開展各種文體活動,豐富員工業(yè)余文化生活。
(七)量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化動作
根據(jù)不同的崗位要求,應(yīng)具備的能力,按標(biāo)準(zhǔn)對其評價。每個崗位都有細(xì)化的評價標(biāo)準(zhǔn),評價從物業(yè)管理知識,遵守規(guī)章制度,工作質(zhì)量、工作能力、工作量、參加學(xué)習(xí)與培訓(xùn),服務(wù)態(tài)度等方面進(jìn)行具體的量化評分。
公司對管理的標(biāo)準(zhǔn)化動作采用的是整合型管理體系,體系分管理手冊,工作
第4篇 某物業(yè)公司人事管理規(guī)則
一、人事記錄
員工須將以下變更事項在變更后七天內(nèi)報告行政部。
1.個人變更事項。
2.地址和電話。
3.婚姻狀況。
4.子女出生。
二、個人儀表
員工上崗服務(wù)應(yīng)保持衣著整潔。男員工不可留長發(fā),長度不能蓋及耳部與衣領(lǐng),女員工的發(fā)型與化妝要端莊清雅。制服、皮鞋、頭鬢均須保持整潔。
三、員工證
每個在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證,值班時佩戴員工證上崗。員工證由行政部發(fā)放,并請妥善保管;如果丟失,應(yīng)立即報行政部補領(lǐng),并需交工本費。員工在離職時須將員工證及所有物品交回行政部,如果遺失或不交則按價賠償。
四、制服
上崗時制服穿著必須整潔。除因公或獲批準(zhǔn)外,員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。制服損壞或丟失,按成本價百分之百賠償。員工離職時須將制服交回,否則按丟失辦理。
五、員工出入通道
員工上、下班必須佩戴員工證,按物業(yè)公司指定的員工通道出入,并自覺接受安全管理員的檢查。
六、員工出入管理
1.員工帶進(jìn)本物業(yè)的重要包裹等物品,應(yīng)事先在員工通道安全管理員處進(jìn)行登記。若有本物業(yè)物品或類似本物業(yè)物品帶出,須持有物業(yè)公司的放行條。
2.::特殊情況下,物業(yè)公司可下令安全管理員做全面檢查,屆時各地點、書臺、柜臺等都可受到檢查。但至少有兩位獲授權(quán)執(zhí)行者在場方可進(jìn)行。
3.在任何情況下請勿與安全管理員發(fā)生爭執(zhí),如果員工認(rèn)為受到安全管理員不合理的待遇,請先合作,然后向部門主管報告。
七、值班時間
員工必須按照本部門的工作時間表工作,不得私自變更,否則以曠工論處。
八、曠工
員工未按公司規(guī)定辦理請銷假手續(xù),無故不來上班的,均被視為曠工。
九、通告
物業(yè)公司各類有關(guān)員工的通告及指示應(yīng)均貼于布告板上,員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未獲授權(quán)人士嚴(yán)禁擅自在本物業(yè)范圍內(nèi)張貼任何通告/告示等。
十、拾獲物品
凡在本物業(yè)內(nèi)所拾得的物品,不論價值多少,一律要立即交給行政部處理,并做好登記。
十一、親友探訪及電話使用
請告知親友不要到本物業(yè)內(nèi)做私人探訪。未得到部門主管同意,不得使用電話與外界聯(lián)系,外來電話不予轉(zhuǎn)接。
十二、物業(yè)公司財產(chǎn)
員工如蓄意或疏忽,以致?lián)p壞物業(yè)公司的財物或設(shè)施,物業(yè)公司可按被毀壞物品價值扣除員工工資作為賠償。如員工犯有偷竊行為,將會被立即開除而不給任何補償,嚴(yán)重者移交公安機關(guān)處理。
十三、鐘卡記錄
員工上下班必須打鐘卡。打卡后將卡放回原處,不得亂插。如有錯誤應(yīng)向行政部報告,員工不得互相代打鐘卡;凡違反打鐘卡規(guī)定者,嚴(yán)重的將被解雇。
十四、保密
物業(yè)公司的一切機密文件及資料要妥善保管,不得泄露給無權(quán)知道的人。
第5篇 某物業(yè)管理處內(nèi)部報事管理流程
物業(yè)管理處內(nèi)部報事管理流程
1目的
規(guī)范住戶報事、報修及公司內(nèi)部報事處理工作,保證報事處理工作得到有效
的處理。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各物業(yè)管理處業(yè)主家庭及各部門報事以及上門服務(wù)處理工作。
3職責(zé)
3.1管理處主任、物業(yè)助理監(jiān)督各承接部門對報事處理工作的組織、實施。
3.2管理處前臺服務(wù)人員負(fù)責(zé)具體記錄報事內(nèi)容,及時傳達(dá)至服務(wù)部門,并跟蹤、督促服務(wù)部門工作按時完成。
3.3報事承接部門負(fù)責(zé)報事內(nèi)容的確認(rèn)及承接組織、監(jiān)督工作。
4程序要點
4.1住戶報事處理內(nèi)容
4.1.1如為一般性的報事、報修或特約服務(wù):
4.1.1.1前臺服務(wù)人員準(zhǔn)確記錄報事內(nèi)容,并及時輸入電腦,通過電腦開據(jù)《報事處理單》,一式二聯(lián),落實處理部門或處理人:
a)較急報事,應(yīng)在接到報事5分鐘內(nèi)將《報事處理單》二聯(lián)一起交給工程維修人員進(jìn)行安排處理,并要求服務(wù)人員處理結(jié)束后交被服務(wù)對象簽字認(rèn)可。
b)一般報事,在接到報事15分鐘內(nèi)把《報事處理單》二聯(lián)一起交給處理部門負(fù)責(zé)人安排處理,并要求服務(wù)人員處理結(jié)束后交被服務(wù)對象簽字認(rèn)可。
4.1.1.2如住戶報事內(nèi)容屬特約服務(wù)項目,管理處前臺應(yīng)先將費用明細(xì)填入《報事處理單》中,住戶繳費后,服務(wù)人員上門服務(wù),報事單處理同4.1.1.1。
4.1.1.3報事處理后,服務(wù)人員將《報事處理單》第一聯(lián)返回管理處前臺,前臺服務(wù)人員按編號歸存,并在月末匯總后交相關(guān)管理人員存檔,《報事處理單》第二聯(lián)交處理部門主管,由各部門主管統(tǒng)計后歸存,并作為操作層員工的考評依據(jù)。
4.1.1.4對工程維修人員不能在15分鐘內(nèi)上門服務(wù),及時告之前臺,由前臺工作人員委派其他人員或協(xié)助聯(lián)系業(yè)主預(yù)約好上門服務(wù)時間,并通知持《報事處理單》的上門服務(wù)人員。
4.1.1.5對于當(dāng)天無法處理的報事,管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)未返回的《報事處理單》對報事實施的工作及時跟進(jìn)處理過程,及時回復(fù)客戶處理辦法和處理時間,并作相應(yīng)記錄。
4.1.1.6管理處前臺服務(wù)人員采用上門、電話等方式進(jìn)行回訪,回訪主要針對較重點報事,了解客戶對報事處理結(jié)果的滿意情況,回訪率達(dá)100%,并將回訪內(nèi)容分別記錄于《報事處理單》和輸入電腦。若業(yè)主對處理結(jié)果不滿意,工作人員應(yīng)再次填寫報事處理單,并分發(fā)到責(zé)任部門繼續(xù)處理,直至滿意。
4.1.2如是業(yè)主房屋保修期內(nèi)質(zhì)量問題報事:
a)管理處前臺服務(wù)人員準(zhǔn)確記錄報事內(nèi)容,并及時輸入電腦,通過電腦開據(jù)《報事處理單》,一式二聯(lián),把《報事單處理單》二聯(lián)一起交給管理處工程助理派維修人員到現(xiàn)場查看,查看原因確認(rèn)房屋質(zhì)量后,由維修人員將業(yè)主簽字確認(rèn)的《報事處理單》按要求分別返回管理處前臺和管理處工程維修部。
b)管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)返回的《報事處理單》內(nèi)容準(zhǔn)確填寫《房屋整改記錄表》,一式兩聯(lián),然后將整改內(nèi)容填寫于《房屋整改記錄匯總表》中。
c)管理處前臺服務(wù)人員將《房屋整改記錄表》第一聯(lián)交給建筑公司工程部負(fù)責(zé)人,并要求負(fù)責(zé)人在《房屋整改記錄匯總表》中簽字確認(rèn),將《房屋整改記錄表》
d)第二聯(lián)交給管理處工程維修部主管,由其安排人員記錄維修過程并督促其整改進(jìn)度。管理處前臺服務(wù)人員不定期地對整改項目進(jìn)行監(jiān)管,協(xié)調(diào)相關(guān)單位和部門,隨時作好業(yè)主回訪工作,并將回訪結(jié)果記錄于《房屋整改記錄匯總表》中。
e)建筑公司整改結(jié)束后,將《房屋整改記錄表》第一聯(lián)簽上整改人員名字返回管理處前臺,由管理處前臺通知管理處工程助理安排維修人員檢查后,由業(yè)主簽字認(rèn)可,將二聯(lián)一并交于管理處前臺。
f)管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)整改后的內(nèi)容及時回訪業(yè)主并在《房屋整改匯總表》上注明,然后存放于業(yè)主檔案袋。
4.2公共設(shè)備、設(shè)施及內(nèi)部報事、報修處理:流程與住戶報事、報修相同。
4.3報事的受理率要達(dá)到100%,處理率要達(dá)到98%,回訪率要達(dá)到100%。
4.4報事處理流程(附后)
4.5管理處前臺服務(wù)人員每周對各類報事情況進(jìn)行匯總、分析,并于次周一上交公司信息中心客戶部。管理處物業(yè)助理每月對各類報事情況進(jìn)行匯總、分析,提出糾正措施和合理化改進(jìn)建議,于當(dāng)月30日前上交公司信息中心客戶部。
4.6資料保存:《報事處理單》第一聯(lián)由管理處保存,保存期兩年;第二聯(lián)服務(wù)人員交給被服務(wù)對象保存;第三聯(lián)由各承接部門保存,保存期兩年?！斗课菡膮R總表》由管理處保存,保存期為兩年,《房屋整改記錄表》由管理處放入業(yè)主檔案袋中保存。
4.7本規(guī)程作為相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
5記錄
jk-qp6.3.c-f6《報事處理單》
qpi-gl-c-f001《房屋工程整改記錄表》
qpi-gl-c-f023《房屋工程整改匯總表》
qpi-gl-c-f028《周報事統(tǒng)計表》
qpi-gl-c-f029《月報事統(tǒng)計表》
第6篇 福隆園物業(yè)管理設(shè)想
福隆園項目物業(yè)管理設(shè)想
針對'福隆園'項目的特點,我們?yōu)轫椖苛可碛喸炝?零式管理'模式。所謂'零式管理'就是將不良的服務(wù)與管理控制在'零'狀態(tài),實現(xiàn)零距離、零干擾、零時限、零缺陷、零事故、零污染的'六零'管理。
一、零距離:
零距離就是要求管理處與業(yè)主之間的信息與需求溝通距離盡可能減小,信息傳播渠道暢通,防止出現(xiàn)溝通障礙。通過零距離的管理讓業(yè)主感受管理處設(shè)身處地、無微不至的服務(wù),同時也倡導(dǎo)業(yè)主積極參與管理,齊心共建美好家園。
二、零干擾:
為了滿足人們對現(xiàn)代生活高尚環(huán)境的需求,使社區(qū)住戶始終處在優(yōu)雅、寧靜、自然的氛圍中,管理處將為業(yè)主提供'零干擾'的管理服務(wù)模式。即盡可能地利用現(xiàn)代化的控制系統(tǒng)進(jìn)行各項管理服務(wù)活動,在正常的物業(yè)管理服務(wù)活動中盡量避免對業(yè)主的視覺滋擾、噪音滋擾、味覺滋擾、行為滋擾,減少對業(yè)主日常生活與休閑的干擾。
三、零時限:
目前物業(yè)管理行業(yè)的投訴率一直居高不下,其中大部分投訴都起因于服務(wù)不及時或服務(wù)不到位。為避免或減少此類現(xiàn)象,我們采取'零時限'管理,即通過明確和科學(xué)可行的時限制度來規(guī)范員工服務(wù)的準(zhǔn)時性。在日常管理工作中,將時限制度公示,讓業(yè)主明了具體事務(wù)的負(fù)責(zé)人和監(jiān)督評判的標(biāo)準(zhǔn),通過業(yè)主的配合與監(jiān)督,增加管理處工作的透明度,以達(dá)到不斷提升管理品質(zhì),為業(yè)主提供方便快捷服務(wù)的目的。
四、零污染:
在小區(qū)的物業(yè)管理中,環(huán)境污染一直是個比較嚴(yán)重的問題。為了營造一個優(yōu)美和諧的居家環(huán)境,我們將以人性化管理手段引入健康環(huán)保理念。一方面,管理處將通過行之有效的綠化與清潔工作,營造小區(qū)綠樹成蔭、芳草萋萋的自然景觀;另一方面,引導(dǎo)業(yè)主自制自律,摒棄不文明行為,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境,達(dá)到業(yè)主、管理處和小區(qū)環(huán)境三方的和諧統(tǒng)一。
鑒于目前裝修行業(yè)市場運作不甚規(guī)范,有害裝飾材料引起家居環(huán)境污染問題時有發(fā)生的狀況,為關(guān)注業(yè)主的身心健康,管理處將在《業(yè)主規(guī)約》中提醒業(yè)主購買經(jīng)衛(wèi)生檢測局等政府部門驗證合格的材料進(jìn)行裝修,并為之提供可能的幫助。
五、零事故:
物業(yè)管理的事故一般分為工程事故和安全事故,無論工程事故還是安全事故,一旦發(fā)生,都將危害到業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。針對本項目目前的現(xiàn)狀及地理壞境因素,管理處將建立健全的安全管理制度,將具體責(zé)任落實到人,通過對人的管理,達(dá)到對安全的管理。
六、零缺陷:
'零缺陷'在物業(yè)管理中是一個相對的概念。物業(yè)管理人不可能做到盡善盡美,但應(yīng)該力求完美。如何持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)、規(guī)范我們的管理,是我們應(yīng)該面對的問題。提倡零缺陷的目的,是盡可能減少業(yè)主投訴率,提升業(yè)主對管理處工作的滿意度。
第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)(),制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。
a相關(guān)法規(guī)的要求
b物業(yè)管理費的多少
c物業(yè)管理公司的實際能力
d物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)概念的理解。物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。
2.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中,()負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。
a建設(shè)單位b施工單位c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d監(jiān)理單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。
3.根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為()招標(biāo)等類型。
a整體物業(yè)管理項目、單項服務(wù)項目、分階段項目
b單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo)
c專項招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)
d專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。
4.物業(yè)項目招標(biāo),按物業(yè)項目的服務(wù)方式可劃分為()。
a整體項目招標(biāo)、專項服務(wù)招標(biāo)
b全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)
c專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)
d單項招標(biāo)、整體招標(biāo)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)等類型。根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~15頁。
5.物業(yè)管理招標(biāo)方式分為()。
a公開招標(biāo)、議標(biāo)b邀請招標(biāo)、議標(biāo)c公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)d議標(biāo)、評標(biāo)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。
6.前期物業(yè)管理階段是指()。
a物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收
b從入住到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前
c從物業(yè)開發(fā)設(shè)計到業(yè)主人住
d從竣工驗收到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理階段是指從人住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業(yè)管理”有些區(qū)別,請注意。
7.物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后,應(yīng)在()的基礎(chǔ)上制訂切實可行的物業(yè)管理方案。
a分析投標(biāo)物業(yè)項目基本情況、周邊其他項目基本情況
b分析投標(biāo)項目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本
c分析投標(biāo)項目的基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
d分析投標(biāo)物業(yè)項目基本情況、確定物業(yè)管理模式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的一般程序的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后,、應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實可行的物業(yè)管理方案。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材40頁。
8.居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的重點是()。
a基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)
b特約服務(wù)
c經(jīng)營管理
d緊急事件的預(yù)防和處理
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務(wù)”屬于政府物業(yè)服務(wù)重點;選項c“經(jīng)營管理’’屬于商用類型物業(yè)服務(wù)重點;選項d“緊急事件的預(yù)防
和處理”屬于公用事業(yè)類型物業(yè)的服務(wù)重點。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材43頁。
9.招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的()日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a 7日b 10日c 15日d 30日
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求的掌握程度。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故
本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材18頁。
10.按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,投標(biāo)人少于()或者住宅規(guī)模在()以下,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材20頁。關(guān)于2萬平方米的出處,可參見關(guān)于統(tǒng)一印發(fā)《北京市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。
11.招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會,評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。
a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會,評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。
12.物業(yè)招標(biāo)程序中緊接在公布招標(biāo)公告后的工作是()。
a編制招標(biāo)文件
b投標(biāo)申請人的資格預(yù)審
c發(fā)放招標(biāo)文件
d接受投標(biāo)文件
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的程序是:①成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;②編制招標(biāo)文件;③公布招標(biāo)公告;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;⑥接受投標(biāo)文件;⑦成立評標(biāo)委員會;⑧開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20~22頁。
13.物業(yè)管理招標(biāo)的程序有:①編制招標(biāo)文件;②接受投標(biāo)文件;③投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;⑥成立評標(biāo)委員會;⑦開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo);⑧公布招標(biāo)公告,
正確的順序是()。
a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦
c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20―22頁。
14.物業(yè)管理投標(biāo)過程中,獲得了招標(biāo)信息之后應(yīng)進(jìn)行的工作是()。
a項目評估與風(fēng)險防范b登記并取得招標(biāo)文件
c準(zhǔn)備投標(biāo)文件 d送交投標(biāo)文件
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理投標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的程序是:①獲取招標(biāo)信息;②項目評估與風(fēng)險防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接
受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第24~28頁。
15.必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目是()。
a新建的商場b新建的寫字樓
c新建的住宅d新建的醫(yī)院
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項目,以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。
16.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限()日前確定中標(biāo)人。
a 15b 20c 30d 7
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。
17.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起()日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a 15b 7c 20d 30
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。
18.公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于()日。
a 20b 15c 30d 7
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21~22頁。
19.采用邀請招標(biāo)方式的,至少應(yīng)該邀請(
; )家物業(yè)管理企業(yè)。
a 5b 7c 4d 3
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)投標(biāo)邀請書。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)管理招標(biāo)的方式有()。
a公開招標(biāo)b邀請招標(biāo)c有限競爭性招標(biāo)d選擇性招標(biāo)e議標(biāo)
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。
2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是()。
a物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施
b在評標(biāo)委員會的組織、開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律和招標(biāo)文件的要求,公正對待每一個投標(biāo)單位
c招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開
d在物業(yè)管理招標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動,實事求是,信守諾言
e對招投標(biāo)方的資格認(rèn)定須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本原則的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施;②在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第19頁。
3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是()。
a參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī),即合法性
b在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,雙方都應(yīng)充分考慮市場要素,即適應(yīng)性
c招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開,即公開性
d招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式,即響應(yīng)性
e按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,即程序性
【答案】a b d e
【解析1本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動,即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實施程序等,都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案,還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風(fēng)險,在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動;④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。
4.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律依據(jù)是()。
a物業(yè)管理條例
b前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法
c中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法
d招標(biāo)方的有關(guān)規(guī)定
e物業(yè)管理收費管理辦法
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。
5.物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容有()。
a項目的整體設(shè)想與構(gòu)思
b組織架構(gòu)與人員配置
c費用測算與成本控制
d工作目標(biāo)和計劃
e服務(wù)承諾
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。關(guān)鍵性內(nèi)容包括:①項目的整體設(shè)想與構(gòu)思;②組織架構(gòu)與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第41頁。
6.物業(yè)管理方案的實質(zhì)性內(nèi)容包括()。
a服務(wù)承諾
b人員培訓(xùn)及管理
c早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
d工作計劃
e管理制度的制定
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。實質(zhì)性內(nèi)容包括:①人員的培訓(xùn)與管理;②管理指標(biāo);③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;⑥常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第42頁。
7.物業(yè)管理服務(wù)模式包括()。
a組織架構(gòu)的設(shè)置
b客戶定位
c服務(wù)需求定位
d經(jīng)營服務(wù)模式確定
e物業(yè)的功能定位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)模式的掌握程度。確定招標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)模式,是在對項目進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。
8.商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點和難點主要有()。
a經(jīng)營b設(shè)施管理c安全d公用設(shè)施無故障的正常運行e特殊服務(wù)需求服務(wù)
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。
9.政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在()。
a維護(hù)政府的形象 b設(shè)備設(shè)施管理c會議接待d安全和保密管理e內(nèi)部特約服務(wù)
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。
10.物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容有()。
a物業(yè)管理企業(yè)
b物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
c物業(yè)管理費用
d物業(yè)管理要點
e物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對投標(biāo)文件編寫的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第29頁。
11.物業(yè)管理招標(biāo)的主體主要有()。
a建設(shè)單位b業(yè)主大會c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d物業(yè)使用人e業(yè)主委員會
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。
12.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點主要有()。
a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點的掌握程度。投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性;投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略;物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
13.下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的有()。
a客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施
b精神文明建設(shè)
c物業(yè)的租賃經(jīng)營
d參與物業(yè)的竣工驗收
e財務(wù)管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:①項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;③環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;⑤精神文明建設(shè);⑥物業(yè)的租賃經(jīng)營;⑦財務(wù)管理,包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17頁。
14.物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于哪些方面()。
a政府相關(guān)單位b招標(biāo)人c招標(biāo)物業(yè)d投標(biāo)人e競爭對手
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26頁。
15.物業(yè)風(fēng)險的防范與控制的具體措施有()。
a嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動
b對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估
c完善企業(yè)自身的管理
d選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)
e不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險防范與控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動;對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估;完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè);慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26~27頁。
三、案例題
1.你是一家物業(yè)公司的管理入員.由你負(fù)責(zé)對一家正在公開招標(biāo)的住宅小區(qū)進(jìn)行投標(biāo)。
請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標(biāo)工作你的標(biāo)書中的主要內(nèi)容有哪些(2)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原
則是什么(3)在物業(yè)管理投標(biāo)活動中,對投標(biāo)項目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素
【答案】
(1)投標(biāo)程序:①獲取招標(biāo)信息;②項目評估與風(fēng)險防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。
標(biāo)書的主要內(nèi)容:分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件主要是:物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。
(2)基本要求:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動,即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實施程序等都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案,還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風(fēng)險,在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動;④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實施。
基本原則:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施;②在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動。
(3)在物業(yè)管理的投標(biāo)活動中,應(yīng)考慮以下幾個方面的因素:①投標(biāo)物業(yè)的基本情況;②招標(biāo)物業(yè)項目的定位;③業(yè)主的需求;④建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況;⑤招標(biāo)條件和招標(biāo)過程;⑥競爭對手;⑦企業(yè)自身條件的分析。
2.你是某物業(yè)公司的管理人員,由你負(fù)責(zé)制定某項目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容
第8篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經(jīng)營范圍
第三條 公司經(jīng)營范圍:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章公司注冊資本
第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):
(1)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置;
(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報酬事項;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關(guān)文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作;
(2)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;
(3)擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財務(wù)負(fù)責(zé)人;
(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;
第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對股東負(fù)責(zé)。
監(jiān)事行使下列職權(quán):
(1)檢查公司財務(wù);
(2)對執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求經(jīng)理予以糾正;
(4)提議召開公司會議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對執(zhí)行董事、高級管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)
第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財務(wù)、會計、利潤分配及勞動用工制度
第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政部門的規(guī)定建立本公司的財務(wù)、會計制度,并應(yīng)當(dāng)每一會計年度終了時作財務(wù)會計報告。
第十一條財務(wù)會計報告包括下列財務(wù)會計報表及附屬明細(xì)表;
1、資產(chǎn)負(fù)債表;
2、損益表;
3、財務(wù)狀況變動表;
4、財務(wù)情況說明書;
5、利潤分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設(shè)會計帳冊。對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:
1、彌補上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤。
公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。
第十五條勞動用工制度按國家法律、法規(guī)及國務(wù)院勞動部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時;
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續(xù)經(jīng)營的;
(6)宣告破產(chǎn)。
第十八條公司解散時,應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告,報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認(rèn),并報送公司登記機關(guān),申請注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時應(yīng)向公司登記機關(guān)做備案登記。
第二十條 公司登記事項以公司登記機關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸的,以國家法律法規(guī)為準(zhǔn)。
第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關(guān)備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第9篇 三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南廈門市
三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)
一、設(shè)定行政許可的法律依據(jù)
(一)《物業(yè)管理條例》(2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過,2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;
(二)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年3月17日建設(shè)部令第125號發(fā)布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。
二、行政許可條件
三級資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:
(一)注冊資本人民幣50萬元以上;
(二)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
(三)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
(四)有委托的物業(yè)管理項目;
(五)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),符合上列第(一)、(二)、(三)項條件的,資質(zhì)等級按照暫定三級資質(zhì)核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質(zhì)條件的,按規(guī)定申請核定正式資質(zhì)等級。
三、申請材料目錄及依據(jù)
(一)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列申請材料:
(企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)已被取消或《資質(zhì)證書》有效期已過期,需重新申請物業(yè)資質(zhì)的,申請材料按本條規(guī)定報送。)
1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》(原件2份)
2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件2份,公司名稱中必須有“物業(yè)管理”或“物業(yè)服務(wù)”字樣,主營中必須有物業(yè)管理);
3、企業(yè)章程(復(fù)印件2份);
4、驗資報告(復(fù)印件2份,注冊資金三級、臨時三級實際到位人民幣50萬元以上);
5、企業(yè)法定代表人的身份證明(復(fù)印件2份);
6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(崗位證書)和勞動合同(需鑒證機關(guān)蓋章),管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同(需鑒證機關(guān)蓋章) 具備中級職稱的財務(wù)和工程負(fù)責(zé)人任職證明(復(fù)印件2份,材料內(nèi)容包含從廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)的房地產(chǎn)與物業(yè)信息網(wǎng)免費下載的《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》);
[注:專職、專業(yè)非退休管理人員至少10人,其中取得建設(shè)部培訓(xùn)的物管員上崗證不少于5人,中級職稱人員不少于5人,初級職稱人員不少于5人]
(以上所需提交申請材料均由《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條規(guī)定。)
上述材料提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
注:當(dāng)企業(yè)法定代表人身份非國內(nèi)人士時:
①境外的自然人:提供的身份證明材料(護(hù)照除外)均需由所在國家的公證機關(guān)公證并經(jīng)外交認(rèn)證方為有效。
②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應(yīng)經(jīng)司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國法律服務(wù)(香港)有限公司”轉(zhuǎn)遞章。
③澳門的自然人:身份證明材料均應(yīng)通過司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團(tuán))有限公司、中國銀行澳門分行、澳門工商聯(lián)合會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯(lián)合總會出具證明文書。
④臺灣的自然人:回鄉(xiāng)證、臺胞證,證明材料均應(yīng)在臺灣法院辦理公證,并經(jīng)海基會寄送副本。
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)申請核定資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、上述第(一)項申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交的材料;
2、暫定三級資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件;
3、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
4、企業(yè)業(yè)績材料復(fù)印件(指“上年度企業(yè)財務(wù)審計報告”);
5、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況報告。
(以上所需提交申請材料均由《物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法》第九條規(guī)定)
上述材料
提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
四、申請表格
申請人需填寫《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》,《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》可在廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項辦理處免費領(lǐng)取,也可在廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)()免費下載。
五、行政許可程序
(一)申請人向我局提出申請,提交有關(guān)材料;
(二)我局進(jìn)行審核,作出行政許可決定;準(zhǔn)予許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書。
六、行政許可的時限:
自收到完整的申請材料之日起,在20個工作日內(nèi)作出決定;因故經(jīng)分管局長批準(zhǔn),可延長10個工作日。
七、行政許可證件及有效期限
本許可事項獲準(zhǔn)后,頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》或《物業(yè)管理資質(zhì)等級證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向許可機關(guān)申請核定資質(zhì)等級。
八、行政許可的法律效力
物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書后方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
九、行政許可年審或年檢
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,許可機關(guān)注銷其資質(zhì)證書。
物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,由許可機關(guān)責(zé)令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
十、申請人辦理許可過程中的救濟(jì)權(quán)利
申請人在辦理許可過程中享有下列救濟(jì)權(quán)利:
(一)申請人在申請行政許可過程中,依法享有陳述權(quán)、申辯權(quán);
(二)申請人的行政許可申請被駁回的,有權(quán)要求說明理由;
(三)申請人不服行政許可決定的,有權(quán)依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟;
(四)許可機關(guān)因行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止,或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可時,申請人因此遭受財產(chǎn)損失的,有權(quán)依法要求補償。
(五)申請人的合法權(quán)益因行政機關(guān)違法實施行政許可受到損害的,有權(quán)依法要求賠償。
申請人在行使權(quán)利的過程中,應(yīng)同時履行《行政許可法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù),維護(hù)國家利益和社會公共利益,維護(hù)利害關(guān)系人的合法權(quán)益,維護(hù)行政機關(guān)的法定許可權(quán)利和正常的行政許可秩序。
十一、行政許可受理地點、時間及公示網(wǎng)站
(一)辦理地址、聯(lián)系電話
廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項辦理處(廈門市廈禾路362號建設(shè)大廈3樓)
聯(lián)系電話:2204279 8123066 8123099
(二)時間:
1、審核時間:每周一、三上午(廈禾路362號建設(shè)大廈十四樓房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處,聯(lián)系電話:2204279)
2、受理時間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公開網(wǎng)站:
第10篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十章物業(yè)管理風(fēng)險防范與緊急事件
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.以下關(guān)于風(fēng)險的說法中不正確的是()。
a風(fēng)險是因未來的不確定性帶來的可能損失
b風(fēng)險是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性
c物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失
d物業(yè)管理的風(fēng)險類型由前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險兩部分構(gòu)成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對風(fēng)險與物業(yè)管理風(fēng)險概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險類型包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和el常管理的風(fēng)險。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。
2.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中不正確的是()。
a《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”
b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘
c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時,物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)萬回
d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”’應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。
3.以下對緊急事件的性質(zhì)說法不正確的是()。
a緊急事件具有偶然性
b緊急事件具有隨機性
c緊急事件具有規(guī)律性
d緊急事件具有復(fù)雜性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規(guī)律性”相矛盾。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。
4.關(guān)于燃?xì)庑孤┨幚泶胧┎徽_的是()。
a抵達(dá)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)氣體泄漏后立即用手機報警
b立即打開門窗、關(guān)閉燃?xì)忾y門
c情況嚴(yán)重時,應(yīng)及時疏散人員
d如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對處理燃?xì)庑孤┦录恼莆粘潭取．?dāng)發(fā)生燃?xì)庑孤┖笠⒓赐ㄖ細(xì)夤?但是不能在現(xiàn)場用手機報警,應(yīng)為在泄漏現(xiàn)場使用手機可能會引起爆炸。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。
5.關(guān)于物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險,以下哪一說法是不正確的()。
a會造成物業(yè)共用部位損壞
b會降低物業(yè)管理的運行、維修和維護(hù)成本
c會使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任
d會帶來安全隱患和鄰里糾紛
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理的風(fēng)險的掌握程度。選項b“會降低物業(yè)管理的運行、維修和維護(hù)成本”應(yīng)為“會增加物業(yè)管理的運行、維修和維護(hù)成本”。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。
6.物業(yè)管理風(fēng)險按類型分類不包括()風(fēng)險
a早期介入
b前期物業(yè)管理
c日常管理
d能源調(diào)價
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險類型包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。
7.發(fā)生電梯故障的處理程序有:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細(xì)記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協(xié)助。正確的處理程序是()。
a①②③④⑤
b②⑤①③④
c①②⑤⑧④
d②①⑤③④
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場救助;③留意被i~1)k
員情況,必要消防人員協(xié)助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細(xì)記錄備案。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。
8.下列不屬于緊急事件的是()。
a火警
b噪音侵?jǐn)_
c高空墜物
d投訴
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風(fēng)襲擊等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。
9.下列不屬于緊急事件事先準(zhǔn)備工作的是()。
a成立緊急事件處理小組
b制定緊急事件備選方案
c制定緊急事件的溝通計劃
d負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現(xiàn)準(zhǔn)備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項d“負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。
10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(
)。
a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施
b利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場
c對現(xiàn)場拍照
d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當(dāng)發(fā)生浸水、漏水事件時,應(yīng):①檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),設(shè)法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關(guān)部門采取緊急措施;③利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場;④對現(xiàn)場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第165~166頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)早期介入的風(fēng)險包括以下哪幾個方面()。
a項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險
b法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險
c合同執(zhí)行的風(fēng)險
d管理項目外包存在的風(fēng)險
e專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險內(nèi)容的掌握程度。早期介入的風(fēng)險包括:項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險。選項b“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險”和選項d“管理項目外包存在的風(fēng)險”是日常物業(yè)管理的風(fēng)險;選項c“合同執(zhí)行的風(fēng)險”是前期物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157―160頁。
2.合同風(fēng)險具體包括以下哪幾個方面()。
a合同期限的風(fēng)險
b合同訂立的風(fēng)險
c合同仲裁的風(fēng)險
d合同違約的風(fēng)險
e合同執(zhí)行的風(fēng)險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對合同風(fēng)險的掌握程度。合同風(fēng)險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險和合同執(zhí)行的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。
3.物業(yè)使用帶來的風(fēng)險包括以下哪些方面()。
a高空拋物
b維修和維護(hù)成本
c堵塞消防通道
d損壞共用設(shè)施設(shè)備和場地
e改變物業(yè)使用功能
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。物業(yè)使用帶來的風(fēng)險包括對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等;還包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人疏忽”而發(fā)生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。
4.緊急事件處理小組應(yīng)由哪些人員組成()。
a高層決策者
b各部門領(lǐng)導(dǎo)
c法律顧問
d公共部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)
e普通管理人員
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的高層決策者,公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。
5.以下哪些屬于物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件()。
a火警和電梯故障
b噪聲侵?jǐn)_和電力故障
c鄰里糾紛和寵物傷人
d浸水漏水和高空墜物
e刑事案件和臺風(fēng)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風(fēng)襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。
6.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中正確的是()。
a《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會與
物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”
b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘
c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時,物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)面
d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂
e前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止…應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。
7.前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險包括()。
a合同期限
b合同訂立的風(fēng)險
c法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險
d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險
e合同執(zhí)行的風(fēng)險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險和日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。合同風(fēng)險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險和合同執(zhí)行的風(fēng)險。選項c“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險”和選項d“物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。
8.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險包括()。
a合同期限
b物業(yè)使用帶來的風(fēng)險
c管理費收繳風(fēng)險
d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險
e高空拋物和改變物業(yè)使用功能的風(fēng)險
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“合同期限”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險;選項c“管理費收繳
風(fēng)險”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險中日常運作過程中的風(fēng)險,而不是“業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。
9.物業(yè)日常運作過程中的風(fēng)險包括()。
a替公共事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險
b管理項目外包存在的風(fēng)險
c合同訂立的風(fēng)險
d合i司執(zhí)行的風(fēng)險
e管理費收繳風(fēng)險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。物業(yè)日常運作過程中的風(fēng)險包括:管理費收繳風(fēng)險、替公共事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險、管理項目外包存在的風(fēng)險、物業(yè)管理員工
服務(wù)存在的風(fēng)險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險。選項c“合同訂立的風(fēng)險”和選項d“合同執(zhí)行的風(fēng)險”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。
10.物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險防范可從以下幾個方面進(jìn)行()。
a學(xué)法、懂法和守法
b抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實
c妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系
d提高研究、控制和防范的能力
e提高管理費的收取能力
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險防范措施的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險防范措施有6個方面:①學(xué)法、懂法和守法;②抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實;③妥善處理物業(yè)管理活
動相關(guān)主體間的關(guān)系;④重視企業(yè)宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風(fēng)險分擔(dān)機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第160~161頁。
11.緊急事件有以下哪些性質(zhì)()。
a極大的偶然性
b復(fù)雜性
c事先預(yù)知性
d隨機性
e規(guī)律性
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“事先預(yù)知性”和選項e“規(guī)律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。
12.緊急事件的處理過程分為()階段。
a成立緊急事件處理小組
b制訂緊急事件備選方案
c制訂緊急事件溝通計劃
d制定專人向外界發(fā)布信息
e對事件責(zé)任人進(jìn)行處理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項a“成立緊急事件處理小組”j選項b“制訂緊急事件備選方案”、選項c“制
訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準(zhǔn)備的內(nèi)容;選項d“制定專人向外界發(fā)布信息”屬于事中控制的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。
13.火警的處理處理步驟有()。
a了解和確認(rèn)起火的位置、范圍和程度
b組織義務(wù)消防隊全力撲救
c向公安消防機關(guān)報警
d清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車入場
e立即組織現(xiàn)場人員疏散
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項b“組織義務(wù)消防隊全力撲救”應(yīng)為“組織義務(wù)消防隊,在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163~164頁。
14.處理緊急事件的基本要求是()。
a成立緊急事件處理小組
b應(yīng)主動出擊,直面矛盾及時處理
c根據(jù)變化有針對性提出有效的處理措施和方法
d緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部
門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加
e控制事態(tài)惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內(nèi)恢復(fù)正常
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項a“成立緊急事件處理小組”和選項d“緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準(zhǔn)備”的內(nèi)容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162~163頁。
三、案例題
“1.某寫字樓由a物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水,接vi至業(yè)主房屋內(nèi),房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調(diào)漏水,導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進(jìn)水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內(nèi)進(jìn)水導(dǎo)致c公司的部分設(shè)備和貨物被損壞,造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。
事故發(fā)生后,a公司首先配合業(yè)主進(jìn)行事故現(xiàn)場處理,減少損失。同時向特種設(shè)備檢測所申請鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定結(jié)論是因b公司在安裝房屋內(nèi)空調(diào)時,螺絲松脫導(dǎo)致冷卻水漏出?；谏鲜銮闆r,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進(jìn)行調(diào)解,最后簽訂了三方協(xié)議,由a公司和b公司共同對c公司的損失進(jìn)行賠償。
事后a公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任,依法應(yīng)作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應(yīng)注意什么
【答案】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時,首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場、減少損失,同時應(yīng)申請有關(guān)部門對事故發(fā)生的原因進(jìn)行鑒定,該鑒定結(jié)論將是以后認(rèn)定各方責(zé)任的依據(jù),也是法院在訴訟中認(rèn)定過錯的根據(jù)。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。
(2)但當(dāng)b公司與c公司協(xié)商經(jīng)濟(jì)損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。b公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人,是該設(shè)備的管理責(zé)任人,也是此事故的直接責(zé)任
人,對因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在b公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因a公司對法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外,a公司
應(yīng)為寫字樓購買公眾
責(zé)任保險,以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產(chǎn)損失時,由公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
2.某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩(wěn),不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫(yī)療費、誤工費、護(hù)理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據(jù)此情況,你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險
【答案】(i)在日常管理和服務(wù)過程中,物業(yè)管理公司必然要聘請一定數(shù)量的員工,而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇
傭合同的約定,雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險,要想避免這類風(fēng)險,就應(yīng)購買雇主責(zé)任保險,將此類風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于保險公司。
(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購買保險,雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。
3.李小姐住在某小區(qū)五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水,而且墻壁也出現(xiàn)滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公
司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下,物業(yè)公司強行進(jìn)入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。
但是事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時,造成她家受到財產(chǎn)損失,六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋,物業(yè)公司夾在中間,顯得左右為難。
請問在上述案例中,你認(rèn)為物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強行進(jìn)入王先生家,給其造成的損失誰承擔(dān)給出你對物業(yè)公司在善后處理方面的意見。
【答案】(1)在一般情況下,物業(yè)公司確實無權(quán)強行進(jìn)入業(yè)主房屋,但如發(fā)生危急情況,為維護(hù)更大的利益或防止損失擴大,物業(yè)公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經(jīng)
存在,也造成了李小姐家的財產(chǎn)損失,為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴大,物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進(jìn)入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構(gòu)成要件的。同時,物業(yè)公司應(yīng)及時與王先生取得聯(lián)系,告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。
(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定,如果六樓漏水是人為原因?qū)е?則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應(yīng)當(dāng)對王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣,
王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔(dān)撬門的損失。
(3)在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是:一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進(jìn)入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進(jìn)入王先生家后要注意加強對其家庭財產(chǎn)的保管,避免財產(chǎn)損失。
4.你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你制定物業(yè)管理風(fēng)險防范措施,請說明在制定物業(yè)管理風(fēng)險防范措施時應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么
【答案】(1)物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法,物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡,避免歧義。
(2)物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實,建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項規(guī)章制度和崗位責(zé)任制,不斷提高員工服務(wù)意識、服務(wù)技能和風(fēng)險防范意識。
(3)妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系。
5.作為物業(yè)公司的管理人員,你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么
【答案】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內(nèi)恢復(fù)正常。
(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態(tài)度來對待,應(yīng)主動出擊,直面矛盾,及時處理。
(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化,對原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對方案要能靈活運用,要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。
(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮,安排調(diào)度,以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。
(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。
6.你是某物業(yè)公司的管理人員,負(fù)責(zé)安全管理工作,請說明發(fā)生火警時的應(yīng)對措施是什么
【答案】應(yīng)對措施如下:
(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。
(2)向公安消防機關(guān)報警。
(3)清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車人場。
(4)立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。
(5)組織義務(wù)消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎荨?/p>
第11篇 海德社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析
海德國際社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析
一、海德國際社區(qū)的特點
海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處,位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成,這是一座堪與美國社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū),她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國際同步。
海德國際社區(qū),作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū),在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上,表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范,將文化融于建筑之中,讓建筑與自然和諧融合,充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性,更加適合不同居者的口味。
根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢,社區(qū)的購房業(yè)主,將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟,置業(yè)目的明確,文化品位較高,他們在選擇海德國際社區(qū)的同時,也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù),感受尊貴的專署服務(wù),確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。
海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題,建筑布局合理,配套設(shè)施完善,社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致,道路、景觀以及河、湖、園等分布其間,學(xué)校、商場、公寓、商鋪一應(yīng)俱全,充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假 等的需要。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。
二、海德國際社區(qū)的管理難點
在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中,凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面:
1、整個社區(qū)體量巨大,建筑類型多樣,業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。
2、地域處在新開發(fā)區(qū)域,城市功能延伸尚未完全到位,社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈,政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮,這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù),滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。
綜上分析,針對于'海德國際社區(qū)'業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作,已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理,物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵,拓展服務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)新服務(wù)理念,以管理城市生活區(qū)的理念,提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的,管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式,從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面,讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù),才能滿足業(yè)主的真正需要,從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟(jì)、娛樂中心區(qū)。
三、物業(yè)管理難點解決方法
1、實施規(guī)范化管理,使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。
根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局,我們認(rèn)為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)該在人文服務(wù)上突出'尊貴、舒適',在環(huán)境管理上體現(xiàn)'生態(tài)、綠色',在社區(qū)文化中彰顯'高雅、高尚',在治安秩序上感受'安全、安心'。
在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格按照'規(guī)范化'的要求實施物業(yè)管理服務(wù)工作,并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小區(qū)員工進(jìn)行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強培訓(xùn)。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個細(xì)節(jié),都能夠遵照國家的'條例',地方的'法規(guī)'開展工作,大到道路、河流、房屋外觀,小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照'條例'、'規(guī)定'實施規(guī)范化管理。保持高檔社區(qū)的原有風(fēng)格,以國家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)整個社區(qū),保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。
同時,分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理,運用先進(jìn)的扁平化管理模式,以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù),建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng),加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系,提升管理服務(wù)品位,形成與海德國際社區(qū)一致的'國際化管理'風(fēng)格。
2、開展人性化的管家式服務(wù),使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級,獲得社會、業(yè)主認(rèn)可。
根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求,把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主,滿足不同業(yè)主的不同需要,讓'人性化'專署的管家式物業(yè)管理服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個細(xì)節(jié),使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主,是我們追求的目標(biāo)。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況,公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車,作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具,為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便。考慮到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要,配備應(yīng)急服務(wù)車輛,提供24小時應(yīng)急服務(wù),為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商,為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù),更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)需求,使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù),創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍,按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū),以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位,計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心,提供代辦、代購、代買、代售等服務(wù),和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴,對于社區(qū)業(yè)主只要持有vip卡,就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認(rèn)知度,把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。
3、開拓創(chuàng)新,注重環(huán)保,為業(yè)主提供超值服務(wù),提升社區(qū)品位。
海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū),突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用,公司在未來的物業(yè)管理服務(wù)中,也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題,圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動,注重保護(hù)、維護(hù)自然環(huán)境和自然生態(tài),實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。
提升物業(yè)服務(wù)的科技含量,建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū),實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺,物業(yè)費內(nèi)容在網(wǎng)上公布,由銀行托收各種費用。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。
公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護(hù)、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù),創(chuàng)造全新的大家庭氛圍,把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。
第12篇 物業(yè)公司管理守則范本
物業(yè)公司管理守則
物業(yè)管理公司制度守則【1】
物業(yè)公司員工守則
(1) 遵守客戶、公司制定的各項規(guī)章制度,服從公司安排、調(diào)動。
(2) 熱愛工作,團(tuán)結(jié)友愛,文明禮貌,實事求是,工作積極。
(3) 堅守崗位,忠于職守,按時上、下班,不拉幫結(jié)派,損公肥私;不得擅自離崗、脫崗、遲到、早退。
(4) 上班時統(tǒng)一著裝,保持良好的精神面貌,態(tài)度熱情,服務(wù)周到。
(5) 上班時統(tǒng)一說普通話,不準(zhǔn)講粗話、臟話、家鄉(xiāng)話。
(6) 上班時不能隨地吐痰、吃零食、吸煙,不得大聲喧嘩、聊天或看書、看報、做與本職工作無關(guān)的事情。
(7) 員工代表公司形象,在與你所服務(wù)的人員發(fā)生沖突時,不得頂撞,盡量保持克制,不得將個人情緒帶到工作中去而有損公司形象。
(8) 在崗位上要認(rèn)真工作,不得做與工作無關(guān)的事情,與同事和上司相互配合,努力做好上級安排所定任務(wù),并按時保質(zhì)保量完成工作失職或不安全因素,保持工作效率達(dá)標(biāo)。
(9) 不得盜竊公司、客戶、同事的財物,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),照價賠償和承擔(dān)全部處罰,扣除當(dāng)月工資作抵押,并作開除處理,情節(jié)嚴(yán)重送公安機關(guān)處理,未經(jīng)允許,不得向外泄漏公司和客戶的機密。
(10) 工作時積極巡視自己的工作崗位,不同的情況要施以不同的清潔方法,對于不易清潔的要盡量想辦法,如不能處理的要及時告知現(xiàn)場主管或領(lǐng)班,不得因故而推卸責(zé)任
(11) 如在檢查衛(wèi)生不合格者,分別給予批評教育、扣獎金、辭退處理。
(12) 在工作時,如遇水災(zāi)或火警時要及時通知保安人員或現(xiàn)場主管,并積極協(xié)助處理好善后工作。
(13) 積極接受上級和客戶考評,相互溝通、廉潔自律,增則節(jié)支,學(xué)習(xí)公司規(guī)章制度,進(jìn)行精神文明建設(shè),提高公司效益和企業(yè)形象,建立一支紀(jì)律嚴(yán)明,作風(fēng)過硬的隊伍。
2. 員工因清潔質(zhì)量檢查不合格的,作記過處理。
3. 員工出現(xiàn)下列情況,將作警告、記過罰款處理。
(1) 員工上班工作服不整潔、不干凈、皺折、破爛的。
(2) 服裝的紐扣沒扣好、領(lǐng)口、袖口、衣下擺等處的內(nèi)衣外露、外翻、鞋子不干凈的。
(3) 工作牌沒有在正確位置佩戴整齊,臟、舊、破爛而沒有及時更換的。
(4) 頭發(fā)沒有按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整理的(男:短小,最好為寸頭、無胡須;女:束扎整齊洗凈、梳順)。
(5) 員工必須按時上下班,遲到、早退15分鐘之內(nèi)的。
(6) 員工在工作范圍內(nèi)說粗話、隨地吐痰、穿拖鞋、相互閑聊、呆站、大聲喧嘩、清潔工具、清潔材料隨處亂放、隨便舞弄清潔工具或其它棍棒的。
(7) 員工在上班工作中收集紙皮、易拉罐等廢品的。
(8) 員工將清潔工具晾曬、擺放在公共場地,經(jīng)教育仍不更改的。
(9) 對裝修工人任意拋灑、堆放裝修垃圾時,員工與裝修工作或住戶爭吵的(遇此情況要立即告知項目點管理處,由項目點管理處進(jìn)行處理)。
4. 員工有下列情況之一的作記過或辭退處理
(1) 員工因清潔質(zhì)量或者言行舉止被管理處投訴的。
(2) 本公司員工相互爭吵的,或與管理人員、客戶發(fā)生爭吵的。
(3) 員工擅自移動客戶或顧客放置的物品、雜物的。
(4) 員工在工作中引燃易燃易爆物品的。
(5) 員工謾罵或威脅他人的。
(6) 員工在工作時間擅自接私話的。
(7) 員工故意浪費材料的。
(8) 員工在工作中,應(yīng)積極主動的完成自己的清潔工作,在清潔工作中對不易做干凈的地方借故推托的(遇此情況如自己不懂時應(yīng)向主管或班長請教怎樣處理,根據(jù)所需材料和工具要主動班長或主管提出,由班長或主管到公司去領(lǐng)取進(jìn)行處理)。
(9) 員工在工作中,對主管指出的不足之處沒有立即改正或因客觀條件不能及時改正,但又沒有按期完成的。
(10) 員工在上、下班途中未嚴(yán)格執(zhí)行著裝要求的。
(11) 員工遲到、早退15分鐘之上者。
(12) 員工在工作時間內(nèi)不得以任何理由和借口外出超過15分鐘之上或擅自離開工作崗位的。
(13) 員工在工作中躺坐休息、看書、看報、睡覺、亂添亂畫、抽煙、吃東西的。
(14) 員工曠工半天或半天以上的。
(15) 員工不服從管理的。
5. 員工出現(xiàn)下列情況之一的,作記大過并辭退處理,造成損失的按價賠償。
(1) 員工隨地大小便,嚴(yán)重影響公司和客戶形象的。
(2) 員工因玩忽職守,影響工作和造成損失的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理)。
(3) 員工私自使用甲方或客戶辦公用品(電話、傳真、復(fù)印等),按偷盜論處。
(4) 不愛護(hù)并損壞、丟失清潔工具的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理)。
(5) 員工如引燃易燃易爆物品(或其它原因)啟動火警系統(tǒng),造成人為驚慌和混亂的。
(6) 員工在清潔各種玻璃、金屬表面、木質(zhì)地面、石材表面時亂劃或腐蝕其表面,造成嚴(yán)重后果的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理)。
(7) 員工故意損壞或偷藏他人財物、偷吃他人食物的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理)。
(8) 員工毆打他人的。
(9) 員工在上班期間,與項目點所在單位發(fā)生非工作性接觸,損害公司利益公司利益和形象。
(10) 員工因病、事請假者,如沒有準(zhǔn)假而擅自離開崗位者。
(11) 員工未經(jīng)公司同意而擅自離開的(需提前一個月上交書面報告,經(jīng)主管簽字同意,交經(jīng)理審批同意后,待公司安排接替的人到位后方可辭工)。
6. 員工有下列情況之一的,公司根據(jù)情況給予獎勵:
(1) 工作認(rèn)真負(fù)責(zé),清潔工作做得好,受到客戶書面表揚或所在工地被評為區(qū)、市、省衛(wèi)生文明小區(qū)、清潔先進(jìn)單位的。
(2) 員工拾到財物,主動上交客戶、公司主管的,獎勵50-200元,并通過表揚。
(3) 員工如遇突發(fā)事件(如火警、水災(zāi)等)立即告知客戶并積極主動配合做好善后工作的。
(4) 積極舉報有嚴(yán)重違紀(jì)行為的員工(如偷盜等),經(jīng)查證屬實的。
7、其它事項
(1) 公司員工如有特殊情況(急病或交通意外) 須請假者,應(yīng)盡肯能的提前告知公司。
假期滿或未滿都不得擅自上班,必須先到公司報到,由公司安排其上班,否則不計工資。
(2) 在清潔過程中,發(fā)現(xiàn)電梯不銹鋼、地面花崗石、墻面、天花、燈飾及其他物品(如不銹鋼煙灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、報警器、開關(guān)等) 遭嚴(yán)重劃傷、損壞、丟失,要立即告知主管。
(3) 公司從項目點撒場后,員工必須在第二天早上8:00到公司所通知的指定地點報到,聽候安排,否則作為礦工處理。
物業(yè)公司辦公室管理制度【2】
為了規(guī)范辦公室管理,提高工作效率,依據(jù)公司《行政管理規(guī)范》制定本制度
一、上班時著裝整齊、服裝統(tǒng)一、坐姿端正。
樹立良好的公司形象和個人形象。
二、辦公室謝絕吸煙、嚴(yán)禁大聲喧嘩,吵鬧、嚴(yán)禁閑聊。
營造良好的工作環(huán)境。
三、辦公室須有專人值班,不得空缺。
負(fù)責(zé)接聽電話,接發(fā)傳真和來訪接待。
四、禁止使用公司電話打私人電話或用公司電話聊天,包括打入的電話。
接撥電話言語盡量簡潔,做到長話短說。
五、辦公室人員在工作接觸中或在接聽電話中要使用文明用語:您好/請/謝謝/對不起/再見。
六、辦公室人員要樹立服務(wù)意識,要在上級與下級、部門與部門之間起橋梁作用。
七、公司電腦專人使用,并有保密措施。
上班時間不得使用電腦練習(xí)打字、玩游戲、上網(wǎng)瀏覽與工作無關(guān)內(nèi)容。
八、公司收費電腦及網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一由專人維護(hù)保養(yǎng),任何個人不得私自帶盤上機操作及安裝。
九、做好保密工作,尊重別人隱私和公司制度。
做到不聽、不問、不傳。
十、下班時隨手整理自己的辦公桌。
關(guān)閉空調(diào),關(guān)窗,鎖門。
