第1篇 物業(yè)管理師模擬題-單選題
2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題
1、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎,管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a 質(zhì)價相符 b 能夠接受 c 價格優(yōu)惠 d 價格偏低
2、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據(jù)。
a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規(guī)
3、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責 c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達力強
4、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責 b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹慎,文明禮貌 d 遵守紀律,奉公守法
5、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( ) 。
a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹慎,文明禮貌 c 刻苦學習,提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象
6、講求實效,要做到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭當日給用戶答復 d 要力爭三天內(nèi)給予答復
7、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現(xiàn)代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。
a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境
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第2篇 物業(yè)管理師考試題操作技能
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級:國家職業(yè)資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。
一、 情景題(1―5題,每題8分,共40分)
1、 世達物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關(guān),請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、 豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負責管理的某住宅小區(qū)3號樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、 某職業(yè)技術(shù)學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現(xiàn)場經(jīng)費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規(guī)定的相應費率,也可以用符號代替。
4、 已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項目設計4種合適的綜合經(jīng)營服務項目。說明;只寫出服務項目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營服務項目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應如何監(jiān)控服務質(zhì)量
5、 小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
二、 案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)
6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財務部門的負責人,為了更好地控制公司的財務預算,他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內(nèi)容的培訓,請幫他列出控制企業(yè)財務預算的具體工作內(nèi)容清單和控制財務預算的步驟。
7、居住在青云小區(qū)1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件,這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實,但是拒不拆除護欄。請問:物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題
三、 方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)
8、海成物業(yè)管理公司負責管理的物業(yè)項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準備從二級資質(zhì)晉升到一級資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項制度名稱,并寫出財務部經(jīng)理的崗位職責。
9、興海物業(yè)管理公司負責管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車位嚴重不足,根據(jù)實際需要,應該進行規(guī)模較大的停車場擴建增建工程,停車場擴建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準?？婆d小區(qū)停車場擴建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。請寫出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設計單位應遵循的招標工作程序。(2)科興小區(qū)停車場擴建增建方案的主要內(nèi)容。
物業(yè)管理師技能試題
作者:佚名 文章來源:轉(zhuǎn)載 點擊數(shù): 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業(yè)管理師
1、 物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求227
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業(yè)的設計要“科學、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。
3)、設施齊全,能為使用人提供多種服務。
4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
5)、為物業(yè)管理提供必要的設施。
2、 物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備包括那些方面的工作228
1)、人員準備,綜合素質(zhì)高。
2)、資料準備,對方的資料和法規(guī)。
3)、設備準備,車輛、器材。
4)、資金準備。
3、 規(guī)劃設計階段的工作應該注意反映那些問題232
1)、配套設施的完善問題。
2)、水電供應容量問題。
3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問題。
6)、消防設施問題。
7)、物業(yè)管理需要的設備問題。
8)、對建筑材料得意見。
9)、其他問題。
4、 物業(yè)建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監(jiān)督232
1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。
2) 監(jiān)督建設工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。
3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備的配套建設過程。
4) 監(jiān)督特殊附屬設施設備的建設過程。
5、 擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容232
1
) 項目的位置。
2) 項目的面積。
3) 項目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設施狀況。
6) 項目性質(zhì)及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開發(fā)商的背景。
9) 周邊環(huán)境狀況。
6、 竟標項目進行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息236
1) 派人實地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關(guān)部門了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對住區(qū)人員自然狀況進行分析236
1) 總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。
2) 性別,不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業(yè)和學歷,這決定了需求的種類和檔次。
5) 民族,不同民族的生活習慣各異。
6) 經(jīng)濟收入,收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應該按什么思路對住區(qū)人員需求進行分析236
1) 按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的,滿足彈性大的公共設施應從實際出發(fā),注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。
5) 人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。
9、 怎樣分析用戶需求特性237
1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。
2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購買能力。
3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望,進而產(chǎn)生消費動機。
4) 關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產(chǎn)生。
5) 反復性,有些需求會產(chǎn)生周而復始的現(xiàn)象。
6) 選擇性,對品種或地點的選擇。
10、 如何進行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查237
1) 競爭對手總體情況調(diào)查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰
2) 競爭對手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績、技術(shù)水平和經(jīng)營水平。
3) 競爭者成功的奧妙。
4) 本企業(yè)與之競爭成功的機會有多大。
11、 擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應該做好哪些準備工作
1) 組建工作班子。
2) 對人員進行培訓。
3) 準備經(jīng)費。
4) 準備設備。
5) 準備相關(guān)資料。
12、 物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容240
1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎,管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
2) 物業(yè)管理服務的標準,物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。
3) 物業(yè)管理財務收支預算,物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。
13、 物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)241
1) 項目管理的整體設想與策劃。
2) 管理模式,包括:運作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制。
3) 人力資源管理,人員的配備、培訓、管理。
4) 規(guī)章制度建設,規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。
5) 經(jīng)營管理指標,經(jīng)營、管理指標承諾及采取的措施。
6) 社區(qū)文化建設與社會服務。
7) 財務管理及經(jīng)費收入測算。
8) 日常管理。
9) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施。
14、 制定物業(yè)管理方案的主要步驟
1) 成立機構(gòu)、培訓人員。
2) 準備經(jīng)費、設備、資料。
3) 項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。
4) 研究分析調(diào)查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標。
6) 確立主要措施和服務管理項目。
7) 經(jīng)費預算。
8) 草擬方案文本。
9) 向?qū)＜翌檰栕稍儭?/p>
10) 送公司領(lǐng)導審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實施、反饋。
15、 制定物業(yè)管理方案的主要方法242
1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎。
2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。
3) 學習借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。
4) 專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎上,請專家協(xié)助制訂。
5) 綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。
16、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容245
1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎懲制度。
2) 各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。
3) 員工崗位責任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。
17、 建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應該從哪些方面著手建立251
1) 物業(yè)接管驗收規(guī)定。
2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。
3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責任,明確對物業(yè)公共部位及公共設施的管理,對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定,管理費用的規(guī)定,法律責任和其他事項。
4) 住戶手冊:居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理條理,綜合服務和有關(guān)部門電話號碼。
5) 住宅區(qū)房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規(guī)定,對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。
6) 房屋管理服務制度:房屋維修養(yǎng)護規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。
7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。
8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。
18、 制定物業(yè)管理制度的程序
1) 研究所管物業(yè)的實際情況。
2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。
3) 正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。
4) 學習有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
5) 形成規(guī)章制度條目及思路。
6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。
7) 定稿-批準-執(zhí)行。
19、 業(yè)主公約其法律依據(jù)
1)《民法通則》規(guī)定:不動產(chǎn)的相林各方,應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關(guān)系。
2)建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設施,應共同合理使用并承擔相應義務。
20、 業(yè)主公約的特點261
1) 公約的主體是全體業(yè)主。
2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務,既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。
4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會審議通過,對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
21、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容262
業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后,上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應包括的內(nèi)容有:
1) 物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)。
2) 公共場所及公共設施狀況。
3) 業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。
4) 業(yè)主使用公共場所及公共設施的權(quán)益。
5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。
6) 各項維修,養(yǎng)護和管理費的交納。
7) 業(yè)主應遵守的行為準則。
8) 違約責任及其他有關(guān)事項。
22、 業(yè)主公約訂立的原則262
1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。
2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標。
3) 民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立,反應全體業(yè)主的利益和要求。
23、 首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進行
1) 組織人員學習有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。
2) 結(jié)合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業(yè)主大會討論修改。
4) 業(yè)主大會通過。
5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。
24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別265
二者約束的主體不一樣。
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》?！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1) 業(yè)主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。
25、裝修時違反《公約》的行為界定265
裝修時違反公約的行為有:
6) 隨意改動房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7) 外墻任意添裝防護欄和晾衣架。
8) 裝修時違章使用或損壞公共設施設備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運費。
26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定
搬遷時違反公約的行為有:
1) 占用或損壞公共部位和設施設備,違章使用電梯等設備。
2) 不按規(guī)定時間搬遷,妨礙滋擾他人。
3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265
日常違反公約的行為有:
1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。
2) 不執(zhí)行業(yè)主大會決議。
3) 拒絕交納管理費和毗連部位的維修養(yǎng)護費。
4) 任意搭建放置自用設施。
5) 違章使用水電氣和電梯設備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設施。
7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設攤點、廣告牌。
11) 隨意停車,噪聲擾民。
12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。
28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應該注意哪些方面266
1) 物管人員要加強責任心,認真履行崗位職責。
2) 各部門負責人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。
3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應如何正確處理267
1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。
2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關(guān)裝修管理規(guī)定(裝修的流程)268
1) 住戶
裝修申報:1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進行確認并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設計圖紙交工程部。
2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。
3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準的方案進行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規(guī)定。4嚴格執(zhí)行建設部《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》。
4) 物業(yè)公司驗收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。
31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念270
1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設備設施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。
32、物業(yè)管理啟動資金的來源270
物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業(yè)公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:
1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業(yè)公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護。
33、物業(yè)公共設施維修基金如何進行管理271
1) 物業(yè)管理委員會設帳存入銀行專戶。
2) 使用時?？顚Ｓ?由管委會監(jiān)察批準。
3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。
4) 近期不用時應在確保安全的基礎上,爭取合理運作使其增值。
34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理271
1) 物業(yè)管理服務費。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。
2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機性收入。
日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面:
1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費用,有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ谩?/p>
2) 財務方面管理。加強財會制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財務漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強安全保衛(wèi)工作。
35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)273
1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。
2) 根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費資金。
3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費,包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業(yè)管理資金使用責任制276
1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導負領(lǐng)導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任。
2) 領(lǐng)導下達資金使用指令與計劃,財務人員負責把資金撥給使用人使用。
3) 領(lǐng)導與財務人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負其責。
4) 責任到人,層層負責,互相監(jiān)督,使資金安全準確地使用到位。
38、物業(yè)管理資金的預算及其所必須的前提條件277
物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:
1、 扎實的會計工作和基礎管理工作。
2、 完善的制度體系。
3、 好的領(lǐng)導體制與領(lǐng)導集體。
4、 充分利用管理會計的職能。
39、物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則278
資金預算的編制程序有:
1) 資金預算的編制由預算專業(yè)部門負責。
2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展。
3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預算計劃。
4) 領(lǐng)導審批后執(zhí)行。
5) 較大的管理企業(yè)應分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。
6) 資金預算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。
資金預算的編制原則有:
1) 目標性原則。預算的編制應圍繞管理經(jīng)營目標進行。
2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。
4) 人本原則。預算應成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額324
1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、
指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。
2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù),項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數(shù)據(jù),工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。
4) 定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標,還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。
選用修繕定額時應注意:
1) 應選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。
2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。
3) 利用工程預算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些325
1) 熟悉施工圖紙,收集預算材料。
2) 計算工程量。
3) 選用修繕預算單價。
4) 編制修繕工程預算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調(diào)價計算表。
7) 編制修繕工程預算費用表。
8) 寫編制說明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況325
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預算材料。
3) 收集施工組織設計資料。
4) 了解施工現(xiàn)場情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計算工程量326
1) 先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現(xiàn)場實際情況,確定工程量計算項目。
2) 將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。
3) 在計算工程量列項時,要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。
4) 注意拆除工程對對其他部位的影響,應同時考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預算單價326
1) 按照修繕定額的分部分項順序,逐項套用與施工圖紙中內(nèi)容相應的預算單價。
2) 如遇工程內(nèi)容與定額項目內(nèi)容不符時,應換算成所需的修繕預算單價。
3) 如遇定額中沒有的項目時,應編制補充修繕預算定額。
4) 選用修繕預算單價時,還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用326
1) 單位工程的工程直接費。
2) 分部工程的工程直接費。
3) 單位工程的人工費、材料費和機械費。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預算表的步驟和方法327
1) 按定額編號的順序,把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數(shù)量,填入工程預算表內(nèi)。
2) 將預算單價和主要材料的定額量填入表內(nèi)。
3) 將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以預算單價,得出總價。
4) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價,得出合價。
5) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6) 將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總,填入小計欄。
第3篇 物業(yè)管理培訓:電話禮儀
物業(yè)管理培訓資料:電話禮儀
一、通話前的準備工作
1、左手聽筒右手筆
撥電話前,請保持以左手持聽筒,右手撥號碼的姿勢。當需要詳細記錄電話內(nèi)容時,就能逐一詳細記錄。
2、挺直脊背說話
當我們站立說話時,其聲音較坐著時更為清脆悅耳。當然,為打電話而特地自座位中站起似乎有所不便。為此,請您撥打電話前,務必盡量挺直脊背,再拿起話筒。只要您姿勢端正,聲音自然會清新悅耳。
3、撥打電話前先'清場'
準備打電話時,請先環(huán)顧四周情況是否嘈雜不安。當電話本身性能好時,4米內(nèi)的細微聲響,都能使對方察覺,所以,撥打電話前,應先'清場',以免對方深受干擾。
平日放置物品時,也應極力避免將可能發(fā)出聲響的物品,諸如茶杯、花瓶等物品,放置于電話旁邊,否則匆忙舉起話筒之時,極有可能使電話碰到上述物品,導致翻覆,從而弄得滿桌狼藉。因此,請切記務必將上述諸項物品,置放于不致發(fā)生任何危險的地方。對于卷起的電話線,也請務必于撥電話前將其拉直,以免有礙通話。
二、接聽電話基本禮儀
1、電話鈴響三聲內(nèi)接起電話。對于客服前臺,工作電話應對的第一句話,應自報項目名稱,如:'您好,世紀華府';或'您好,星海灣';或'您好,世紀華庭';或'您好,世紀大廈'。對于公司內(nèi)部電話,應報出部門名稱,如:'您好,保潔部';或'您好,工程部'。
2、接聽電話時,需詢問對方姓名、所屬單位或部門(業(yè)主房號)、接聽時間及事情內(nèi)容(簡述一下即可),并詳細記錄。學會邊聽邊記要點,特別是對人名、地點、時間、問題記錄無誤,不明確處應向?qū)Ψ絾栐兦宄?記好后報給對方聽一遍。
3、如聽不清對方講話內(nèi)容時,應確切地將情況告訴對方,并請對方改善。如'對不起,聽筒好像有問題,聽不太清楚,請您大聲點,好嗎'或者'對不起,我沒有聽清,請您重復一下,好嗎'
4、如對方打錯電話,不要直接說:'您打錯了!'然后扣下電話。應是'對不起,老師,這里是保安部,**部的電話是******'。
5、與對方通話即將結(jié)束時,要先確定對方已掛電話后才可放下聽筒。
6、如果對方要找的人不在時,要試著詢問對方有無重要的事情,或者試著了解對方來電的目的,再看情況決定處理的方式。如:'對不起,某某暫時不在,您有重要的事情嗎。。。。或我可以轉(zhuǎn)告他(她)嗎
三、接聽電話禁忌
1、正和同事談話時,不要立刻拿起聽筒,以免把跟朋友談話的輕松語調(diào)帶給對方。電話沒有掛斷前,不要和他人談笑,更不要批評對方。
2、放電話時,不要用力'啪'地一聲摔下。這樣不但易損壞電話,而且還會影響其他同事,一定要等對方掛電話后,輕輕放下電話。
四、接聽電話技巧
1、當你微笑著與對方講話時,對方會從你的語氣中聽到你'微笑的聲音',而且也會積極地回應您。千萬不要認為對方看不到你,你就可以放松了。如果你的聲音里帶著疲倦、無精打采、不耐煩、不高興,對方也會感覺到不高興,并且很容易和你發(fā)生沖突。因此,當你開始進入工作狀態(tài)時,就要學會調(diào)整好自己的狀態(tài),不要因為你的不良情緒,影響到自己的工作或者同事的關(guān)系。
2、如果你是公司新員工,在遇到?jīng)]有把握是否可以應付的電話時,應該立刻將聽筒交給老員工或者主管,特別是當你判斷談話內(nèi)容自己無法應答時,絕不能擅自應付。
3、如果對方來電表現(xiàn)出不滿、抱怨情緒時,即使對方有所誤會,也要靜靜等對方傾訴完后,再做出解釋或澄清誤會。
4、對于語速、音量的控制要根據(jù)來電者的年齡和表達意思的需要而定。對老年人要放慢語速,放大音量,使其產(chǎn)生被人尊敬的喜悅感;對少年兒童要輕言慢語、謙和,使其產(chǎn)生安全、親切、信任感;對同齡人,快慢正確適宜,應快速講時不急促,語言流暢;應慢說時不'拖泥帶水'。
5、接聽電話時要求要多用禮貌用語,如'您好','對不起','請','謝謝','再見'等;
6、接通電話應先講話,表示線路接通,并在講第一句話時就要使用禮貌用語,如,'你好,是李老師嗎'。。。。。。。
第4篇 綠景物業(yè)項目工程設備設施管理綜合要求
物業(yè)項目工程設備設施管理綜合要求
工程管理部門擔負著物業(yè)項目設備設施的使用、運行、養(yǎng)護、維修等工作,并確保設備設施的正常、安全、經(jīng)濟地運行。
一.工程管理部門職責為:
1.確保設備設施處于良好的運行狀態(tài)。負責設備設施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修(含應急搶修)等。
2.負責工程資料的建檔與管理。
3.提供其它委托修理等服務。
二.保證設備運行,滿足正常運行需要
根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設備設施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對設備的準時開啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進行嚴格的管理,保障水、電、暖通等按時正常供應
三.設備設施的使用、保養(yǎng)及維修
為合理有效地使用各類設備,追求設備最經(jīng)濟的壽命周期、最合理的費用成本及最佳的設備綜合性能,設備管理工作必須達到:
1.管好-設備設施完好率達到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護等裝置完好無缺,達到正常使用要求。無'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。
2.用好-按操作規(guī)程或要求進行工作,嚴禁設備帶故障工作或超負荷運行。
3.養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、修復等保養(yǎng)工作。
4.員工應做到:
(1)會使用-對設備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。
(2)會保養(yǎng)-精心養(yǎng)護、善于保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)會檢查-熟悉設備的正常運行狀況,隨時觀察(看、聽、聞、摸或借助儀器工具等)設備運行狀態(tài)。
(4)會維修-準確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設備的各種故障。
四.設備保養(yǎng)與維修的關(guān)系:
1.應以'養(yǎng)'為主,以'修'為輔,平時加強主動保養(yǎng)才能最大限度地減少設備故障后的被動維修。
2.維修又應以計劃為主,預防第一、重在平時(日?；蚨ㄆ谘矙z、維修)。
3.設備設施的維修工作分類見下圖所示;
日常維修 巡檢、報修
預防性維修
計劃內(nèi)維修定期檢修
改良性維修完善、改造、更新
維修
應急維修
計劃外維修
接受委托維修服務
4.設備設施的巡視檢查
設備設施巡視檢查是設備管理的重要內(nèi)容之一,應定期或不定期進行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時安排進行。巡視的目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細記錄。
五.建立設備運行及維保制度,明確操作規(guī)程
建立健全設備的運行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計劃,設備運行人員的崗位責任制度、交接班制度等。工程管理人員要對設備進行普查,掌握設備技術(shù)狀態(tài),落實維保計劃。定期巡檢或測試重要設備(如:加強配電房高低壓供配電設備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測試工作),以確保設備的安全運行。
六.設備運行值班
根據(jù)實際需要及有關(guān)規(guī)定,安排設備運行值班。如:高低壓配電室應二十四小時值班;中央空調(diào)運行期間安排專人值班操作。
七.工程技術(shù)資料檔案管理
應將設備設施的技術(shù)圖紙資料,驗收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時準確填寫設備臺帳等。
八.二次裝修管理
1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對其他客戶的影響,對客戶租賃(自用)物業(yè)的二次裝修須進行管理和監(jiān)督,要求裝修符合建筑、設備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定(此項管理與服務清潔部門、保安部門共同執(zhí)行)。
2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請、確定裝修公司后,應向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書(復印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國家有關(guān)規(guī)定,應修改后重新審核。簽署裝修及安全責任協(xié)議書等。此外,根據(jù)需要還須申報消防、衛(wèi)生防疫等部門批準。
3.裝修施工期間加強現(xiàn)場監(jiān)督檢查,裝修工程結(jié)束需驗收或整改,驗收通過后需將驗收記錄、工程圖紙資料等存檔。
九.空置房屋管理
對尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達到可隨時交付要求,平時仍需要對其加強管理。
定期巡查空置房屋,記錄狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時整改,保證空置房屋設備設施能隨時投入交付使用。
十.報修及應急搶修
設備設施運行使用中,往往會出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況,工程部門須迅速排除故障、修復設備,恢復正常使用功能。
接到報修后一般在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,報修工作需填寫《報修單》,修復后客戶驗收簽字(包括所用材料)。
若遇搶修或重大事故報修,相關(guān)維修人員應迅速到達現(xiàn)場,同時報工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時,由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應急措施。
十一.委托服務
客戶單元內(nèi)自用設備需委托管理處維修或安裝(小型)時,需填寫《 委托服務單》,由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項服務屬有償服務,維修(安裝)的人工材料費用均在《 委托服務單》中填寫,請用戶驗收簽字確認。
十二.機房管理
制定機房管理制度,定人定期清掃機房。確保所管機房的環(huán)境整潔、通道暢通、無積水、無積灰、無雜物、無鼠害、無'跑、冒、滴、漏';主要機組和附屬設備無積灰、無銹蝕、運行良好、標識清楚、安全防護裝置齊全。
十三.安全管理
1.設備安全防護裝置及消防設施齊全無缺。供配電設備要定期進行預防性試驗及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時整改。設備機房內(nèi)嚴禁抽煙,各種動火、動電操作須按照有關(guān)規(guī)定進行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險品倉庫內(nèi)。
2.
特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設備的安全操作規(guī)程。對新進人員應進行'三級'安全教育(公司、部門、班組),對安全事故的處理,必須做到'三不放過'(事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實不放過、員工未受到教育不放過)。
十四.節(jié)能降耗
第5篇 物業(yè)園區(qū)設備管理改進計劃
**20**年度設備管理改進計劃
設備管理以設備的使用,保養(yǎng),維修三方面為核心;將設備技術(shù)資料,有關(guān)的信息,日常設備管理活動,進行有效地分門別類記錄,反映,統(tǒng)計,分析,實時掌握設備的動態(tài),延長設備的使用壽命.
針對**花園建筑設備的特點及現(xiàn)狀,要完善對設備電器技術(shù)資料、設備日常保養(yǎng)維修、設備使用、設備配件、能源消耗等幾方面設備管理規(guī)章制度,做為20**年度**設備管理改進的基礎。
1.完善設備技術(shù)資料管理:
全面收集設備,輔助裝置,軸承,傳動機構(gòu);技術(shù)檔案等技術(shù)資料檔案,進行分類,排序,存儲.做到設備編號和技術(shù)標牌齊全,設備資產(chǎn)帳,物,卡相符.對設備實行全過程的管理,從選型、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造,直至報廢更新等都管理起來。
2. 完善設備日常修理管理(包括設備故障管理),減少設備故障率.
對設備電器的小修和大修、技術(shù)改造、設備故障、能源消耗、設備運轉(zhuǎn)時間等信息進行詳細記錄。便于設備管理人員根據(jù)記錄制定最佳維修方案,并指導維修人員按照設備運轉(zhuǎn)部位的性能,技術(shù)要求,運轉(zhuǎn)情況,而采取正確地維修方法,縮短因設備修理而停機的時間。使設備管理工作深入細致,實現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化.
設備故障管理:主要記錄了設備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型,并掌握設備運轉(zhuǎn)狀態(tài)磨損情況。設備管理人員根據(jù)對歷次設備故障記錄的分析,故障類型的統(tǒng)計可得出:易損另配件,在正常條件下的磨損和使用期限,有計劃地進行更換維修;對非正常的設備故障,設備管理人員就可采取相應的措施,進行改進性維修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平.
對配件的管理從以下幾個方面入手:從設備管理的角度說:編制<<配件清單>>;記錄各臺設備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計劃庫存量和實際庫存量。通過對主要配件的管理,基本上就掌握了設備的配件需求量,
4. 減少能源消耗
確認各設備的能耗狀況,提出確實可行的節(jié)能方案,在**花園中,中央空調(diào)的耗能占總能耗的55%,在20**年度,要對會所中央空調(diào),各棟大堂空調(diào)進行多管齊下的維護保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。
隨著**入住率的提高,原來申請的水指標已不能滿足業(yè)主的需要,水指標的更改申請的前期準備工作進行中,估計20**年初可完成.
5.加強對工程維修人員的管理,是改善設備管理的前提.
其中包括對工程維修人員的培訓, 工程維修人員的考核. 培訓包括三方面:上門維修服務的規(guī)范,專業(yè)技術(shù)的培訓,安全方面的培訓 加大對專業(yè)知識的培訓深度,如變頻技術(shù),弱電方面的技術(shù). 在工程人員考核方面
20**年度設備管理改進計劃將圍繞以上五個方面開展
序號內(nèi) 容估計完成時間責任人
01用水指標的更改申請20**年初 z
02大堂空調(diào)的維護保養(yǎng)單位的確定20** 1-4月 z
03規(guī)范及專業(yè)技術(shù)的培訓(詳見20**年度的培訓計劃)20** 1-12月 z
04安全規(guī)范的培訓20** 1,4,7月 z
第6篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理部的部門職能
項目物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理部的部門職能
1)清潔員在廣場管理處項目經(jīng)理領(lǐng)導下,實行全面日常廣場公共地方衛(wèi)生保潔工作。
2)根據(jù)綜合廣場實際環(huán)境情況,確保轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生符合標準。
3)保安工作將密切與公安機關(guān)配合,在公安機關(guān)監(jiān)督指導下,認真貫徹綜合治理精神,做好大廈的四防(防火、防盜、防搶、防破壞)等安全防范工作。
4)保安部負責整座大廈的保安工作規(guī)劃和指導培訓保安人員,并對保安人員日常勤務、技能裝備實行檢查,認真搞好保安的組織和管理工作。
5)保安人員實行公開招聘,按照保安管理條例,嚴格審查,擇優(yōu)錄取,報管理經(jīng)理、人事部經(jīng)理審批,并報當?shù)毓矙C關(guān)保安管理委員會備案、培訓:培養(yǎng)、訓練保安部全體成員服從領(lǐng)導、聽從指揮、遵守國家法令、履行保安職責。
6)建立完善各項管理制度,制定勤務、內(nèi)務條例,保安人員法則,以及配備使用防衛(wèi)械具和通訊、交通工具等各項管理辦法,抓好保安人員的思想、業(yè)務培訓教育,不斷提高保安隊伍的整體素質(zhì)。
7)協(xié)助公安機關(guān)做好預防和處理廣場內(nèi)從事違法犯罪人員的活動,及時采取措施預防災害事故的發(fā)生,一但發(fā)生治安及災害事件,負責組織搶救工作,保障大廈內(nèi)的人員財產(chǎn)的安全。
8)對混入廣場內(nèi)從事違法犯罪者,有抓獲并扭送公安機關(guān)的責任,但無拘捕、關(guān)押、搜查、審訊或沒收財物、罰款等處理權(quán)利。
9)做好內(nèi)部裝修施工的管理和監(jiān)督,加強對施工過程的檢查,防止火災、保護大廈人員財產(chǎn)安全。
10)做好大廈內(nèi)消防設施的日常檢查,加強對義務消防員的技能培訓。
第7篇 某物業(yè)轄區(qū)公共設備管理控制程序
物業(yè)轄區(qū)公共設備管理控制程序
1.0目的
通過對物業(yè)公共設備的管理,使所有公共設備在使用中保證完好狀態(tài),滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設備。
3.0職責
3.1小區(qū)主要配套設備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司及管理處有關(guān)人員負責移交使用時的驗收。
3.2機電主管負責設備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責零星設備、配件、運行材料的采購計劃的編制。
3.3管理處機電人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0工作程序
4.1接管設備的驗收
4.1.1設備的接管與驗證(收),由公司領(lǐng)導組織相關(guān)工程技術(shù)人員與開發(fā)商輸設備交接驗收及資料移交手續(xù)。
4.1.2設備接管時按照設備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.2設備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設備的標識
所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術(shù)資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設備的建賬
4.2.2.1工程部負責建立《機電設備臺賬》,臺賬內(nèi)容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。
4.2.2.2機電主管不定期審查各小區(qū)《設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設備維修保養(yǎng)記錄表》、《設備運行記錄表》。
4.2.2.3機電人員對重大的、主要的設備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
4.2.2.4重大設備資料原件由公司辦公室統(tǒng)一建檔保管,管理處持復印件。
4.2.3設備資料的歸檔
4.2.3.1機電主管建立《機電設備臺帳》。
4.2.3.2每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
4.2.3.3機電主管集中保存近期《維修單》、《設備對外委托維修單》、《機電設備檢查保養(yǎng)計劃表》。
4.2.4設備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程部對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.3設備的運行
設備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)內(nèi)確定責任人。對應不同的設備,制定'運行管理規(guī)程',由機電人員遵照執(zhí)行,并做好相應的運行記錄。
4.4設備的維修
4.4.1發(fā)現(xiàn)設備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于大中修項目可請原保修單位協(xié)助指導。
4.4.2解決不了的故障需要外委維修的,機電主管應填寫《設備對外委托維修申請單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,報請公司批后執(zhí)行,維修結(jié)束,機電人員需對設備進行檢測,檢測合格方予以驗收。
4.4.3所有設備的維修按單機記錄在《設備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
4.5設備的保養(yǎng)
4.5.1機電人員依《機電設備檢查保養(yǎng)計劃表》的安排,對應《設備檢查保養(yǎng)表》的要求進行檢查保養(yǎng),并將結(jié)果按單機記錄于《機電設備檢查保養(yǎng)記錄表》中。
4.6設備及零星部件的請購按樓宇正常運行或維修的需要,由機電主管填寫《請購單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核后報請公司批準。
4.7采購
采購人員按照《請購單》的規(guī)格要求,會同購置申請人共同采購,在確認所購產(chǎn)品符合性能、規(guī)格要求,且具有產(chǎn)品合格證書,價格合理的情況下方可辦理付款提貨手續(xù)。
4.8驗證
對新購置的產(chǎn)品,由機電主管會同機電人員進行驗證,對重要設備的驗證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗證。驗證完畢,機電主管辦理入庫建賬手續(xù)。
4.9設備庫存的管理
閑置設備和軼使用設備,由所屬部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風、并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設備重新啟用前由機電人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.10設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續(xù)使用時,由機電主管組織相關(guān)人員確認,提交工程部經(jīng)理審核,報公司批準后,始得報廢并除賬。
5.0相關(guān)文件
5.1各類設備運行管理規(guī)程
5.2各類設備維修保養(yǎng)規(guī)程
5.3各類設備操作規(guī)程
5.4《機電運行交接班記錄》
5.5《請購單》
5.6《設備對外委托維修申請單》
5.7《設備檢查保養(yǎng)計劃表》
5.8《設備維修保養(yǎng)記錄表》
5.9《設備卡》
5.10《機電設備臺賬》
第8篇 物業(yè)管理前期入住流程范本
■入住流程第一步
經(jīng)紀公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住前
置業(yè)顧問工作職責:
1、約定入住辦理時間,寄發(fā)資料。
2、與業(yè)主約定入住辦理時間,告知 需帶資料,并提前一天統(tǒng)計匯總報星泰銷售部。
3、填寫入住手冊并將其中入住通知書復印2份交審核組。
4、每日50組,業(yè)主入住置業(yè)顧問全程陪同
寄發(fā)入住相關(guān)資料,包括:
1、《入住手冊》
2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶一覽表
3、物業(yè)公司收費明細表及客戶表格、協(xié)議。
4、致業(yè)主的一封信
注:入住資料由銷售部統(tǒng)一填寫完畢并復印2份后,交審核組統(tǒng)一寄送審核組工作職責:
1、審核《結(jié)算單》、《入住通知書》
2、復印《入住通知書》并轉(zhuǎn)交開發(fā)商協(xié)調(diào)員
3、聯(lián)系郵局、寄送《入住通知書》(集中辦理)
注:《入住通知書》::必須全部以掛號信寄出。
經(jīng)紀公司需履行的其他職責:
按戶收集準備客戶資料,包括結(jié)算單、補充協(xié)議
產(chǎn)權(quán)辦理委托書及表格
■入住流程第二步
經(jīng)紀公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住辦理工作先在銷售中心(售樓處)進行,辦理完畢后到現(xiàn)場物業(yè)公司辦公室領(lǐng)取驗房、鑰匙。
業(yè)主辦理入住手續(xù)由置業(yè)顧問全程陪同。
入住當日工作內(nèi)容:
1、置業(yè)顧問:接待業(yè)主,理清業(yè)主資料,業(yè)主未帶復印件的由置業(yè)顧問負責復印。
注:業(yè)主資料明細,詳見《入住須知》
2、置業(yè)顧問:領(lǐng)取《房價款結(jié)算單》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》和相關(guān)表格,讓業(yè)主簽字確認。
3、控制辦理入住節(jié)奏
4、解答業(yè)主相關(guān)問題
■入住流程第三步
經(jīng)紀公司客服部1組
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
1、確認業(yè)主身份,收集業(yè)主資料
2、收集《結(jié)算單》營銷欄
3、在《入住確認單》上簽字
注:業(yè)主資料明細,詳見《入住須知》
4、填寫《公共維修基金分戶卡》
■入住流程第四步
開發(fā)商財務部
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
1、辦理購房尾款補差結(jié)算
2、收集《結(jié)算單》營銷欄
3、查看客戶所有票據(jù),開具發(fā)票
4、收取產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)費用
a、產(chǎn)權(quán)代辦費
b、印花稅
c、測繪費
d、公共維修基金
e、契稅
在《入住確認單》上簽字
■入住流程第五步
經(jīng)紀公司客服部2組
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
開發(fā)商協(xié)調(diào)員:填寫《出庫單》
《出庫單》業(yè)主欄作為憑證交客戶到物業(yè)公司辦理入住手續(xù);財務欄當日與財務部交接。
經(jīng)紀公司客服部負責:
1、核對客戶相關(guān)票據(jù)、入住確認單
2、向業(yè)主提供《四書》::并簽字確認
3、《入住情況說明》當日完成
4、發(fā)放入住禮品
■入住流程第六步
物業(yè)公司財務部
辦理地點:物業(yè)辦公室
客戶向物業(yè)公司交納以下費用
1、物業(yè)服務費 半年
2、有線電視初裝費
3、供暖費
領(lǐng)取電卡水卡煤氣卡
■入住流程第七步
物業(yè)公司驗房中心
辦理地點:物業(yè)辦公室
物業(yè)公司及經(jīng)紀公司置業(yè)顧問陪同業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并驗房
如果驗收合格,物業(yè)公司請業(yè)主在《房屋驗收表》簽字確認
客戶發(fā)現(xiàn)問題,標注于《房屋驗收表》
置業(yè)顧問、物業(yè)公司客服人員和工程人員分別在《房屋驗收表》上簽字
■入住流程第八步
相關(guān)服務
辦理地點:物業(yè)辦公室
現(xiàn)場服務廠商
有線電視
網(wǎng)絡、電話
注:現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作由開發(fā)商與經(jīng)紀公司各派一名協(xié)調(diào)員,統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理相關(guān)事務。
維保流程
維保主要分兩大階段,第一階段是總包向物業(yè)公司交房,第二階段是業(yè)主收房。
第一階段的維保負責人為總包,第二階段的維保負責人是物業(yè)公司,第一與第二階段的維保流程基本相同,現(xiàn)就第二階段的維保流程說明如下:
1、業(yè)主收房,由開發(fā)商、物業(yè)根據(jù)業(yè)主提出的問題填寫'房屋驗收單',并由三方簽字確認,'房屋驗收單'當天交至物業(yè)工程部。
2、物業(yè)工程部根據(jù)'房屋驗收單'及'維保單位匯總表'整理填寫'返修單'。'返修單'包括房號;返修內(nèi)容;返修單位、返修負責人、填表日期、返修工程完成時間、物業(yè)公司填表人、填表時間、開發(fā)商接表人、接表日期及備注。
'返修單'一式三份,開發(fā)商、要求返修的業(yè)主、物業(yè)各保留一份。
為確保返修工程按時間完成,每張返修單加附一張返修期限確認表。
3、在每日的返修例會上(各維保單位負責人均參加)提交返修單,各維保單位簽字收單,于當天或第二天返回'返修期限確認表'。如維保單位對'返修單'有異議的由開發(fā)商工程部專業(yè)工程師確定是否在整改范圍。如是,維保單位執(zhí)行'返修單',如不是,由物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)商的建議或由開發(fā)商客服與業(yè)主協(xié)商解決此'返修單'的內(nèi)容。
4、①、維保方在'返修期限確認表'限定的時間內(nèi)完成返修工作,將'返修單'上交物業(yè)及開發(fā)商客服部驗收,如驗收合格,此'返修單'歸檔,返修工作結(jié)束;如驗收不合格,由物業(yè)公司再次下發(fā)'返修單'并附'維保質(zhì)量警告書',物業(yè)根據(jù)此'返修單'的'返修期限確認表'規(guī)定的時間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次返修不合格,
則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開發(fā)商有權(quán)將此部分維保工作交與有能力按質(zhì)按時完成工作的單位,費用從原維保單位質(zhì)保金及工程款中扣除。
②、維保方在'返修期限確認表'規(guī)定的時間內(nèi)未完成返修工作,物業(yè)公司將'返修單'收回,再次下發(fā)'返修單'并附'維保延期警告書',物業(yè)公司根據(jù)重新下發(fā)的'返修單'的'返修期限確認表'規(guī)定的時間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次不能按時完成返修工作,則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開
發(fā)商有權(quán)將此部分維保工作交與有能力按質(zhì)按時完成工作的單位,費用從原維保單位質(zhì)保金及工程款中扣除。
5、'返修單'返修工作驗收合格后,由開發(fā)商客服部通知業(yè)主再次驗房。
①、業(yè)主簽字認可,整改結(jié)束。
②、業(yè)主提出新問題,進入下一維保流程。
第9篇 物業(yè)分公司管理處組建程序
項目物業(yè)分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項目所在公司應重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項組建工作,并在項目開發(fā)進度計劃中應具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點時間和責任人員。
1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時地參與項目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時間要求。
2相關(guān)職責界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負責物業(yè)分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。
2.2項目所在公司負責審核物業(yè)分公司組建工作計劃,并監(jiān)督執(zhí)行。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導物業(yè)分公司組建工作,并負責審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計劃。
3物業(yè)分公司組建
3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計方案確定后,應著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。
3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項目所在公司申請,報集團審批。
3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項目規(guī)劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。
3.2物業(yè)分公司組建工作計劃
3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責提出物業(yè)分公司組建工作計劃(含組織機構(gòu)及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經(jīng)營管理委員會批準,
并報物業(yè)管理部備案。
3.2.2物業(yè)分公司組建工作計劃的內(nèi)容應至少包括三個部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。
3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時間;
c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;
i)組織架構(gòu)及人員編制;
j)物業(yè)管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:
a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);
b)經(jīng)營資質(zhì)報批;
c)公司注冊登記;
d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級證明申辦;
e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房的劃分和配置;
f)辦公設備、作業(yè)工具設備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項規(guī)章制度;
h)制定相關(guān)管理服務制度和規(guī)程;
i)完成上崗人員的崗前培訓;
j)完成項目入伙前相關(guān)準備工作。
3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時間節(jié)點,如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。
3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,
因此必須將各項組建工作進行適當?shù)陌才?確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續(xù)時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。
3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協(xié)辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費用測算是物業(yè)分公司組建工作計劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結(jié)果,而且應有具體費用科目的測算結(jié)果,對測算結(jié)果的審批包括對總體測算結(jié)果和各科目細項測算結(jié)果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結(jié)果經(jīng)批準或調(diào)整后批準)為依據(jù)。
3.3物業(yè)分公司組建
3.3.1物業(yè)分公司組建工作計劃經(jīng)批準后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據(jù)工作計劃安排和費用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負責提供業(yè)務指導,并對組建工作進度進行監(jiān)控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。
3.3.3在進度計劃規(guī)定的節(jié)點時間,物業(yè)分公司應向項目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報告工作進度情況。
3.3.4物業(yè)分公司組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準的組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。
3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業(yè)分公司管理處設立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項目開盤前3個月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項目所在公司提出招聘管理處主任
的申請,由項目所在公司申報,經(jīng)管理公司核準后報集團審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業(yè)分公司共同負責。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。
4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據(jù)國家、地方及行業(yè)標準,按照該項目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。
4.2.3管理處組建工作計劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。
4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負責對組建工作進度進行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準的管理處組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):
a)管理處
機構(gòu)設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;
b)物業(yè)管理用房的使用;
c)辦公物資及作業(yè)工具采購;
d)人員招聘、培訓;
e)服務程序/規(guī)程的制訂;
f)項目入伙前的相關(guān)準備工作等。
4.2.6根據(jù)項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
第10篇 家居商場物業(yè)移交接管管理流程
家居(廣場)商場物業(yè)移交和接管管理流程
1預備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場成立后要安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見和建議。
*新建家居廣場于開業(yè)前一個月組成內(nèi)部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內(nèi)部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發(fā)現(xiàn)的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。
2移交接管的準備工作:
*移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業(yè)前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業(yè)從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿足家居廣場的質(zhì)量要求和使用要求。
*由區(qū)域物業(yè)部負責,抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管驗收小組;
3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:
*由商場物業(yè)部經(jīng)理任接管驗收小組組長
*商場物業(yè)部文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料和相關(guān)合同資料;
*商場部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗收移交工作;
*商場物業(yè)部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;
*商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交
*制定接管驗收工作計劃;
*準備接管驗收記錄表格:
*《物業(yè)接管驗收工作計劃表》;
*物業(yè)設備設施交接清單》;
*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;
*《物業(yè)備品備件交接清單》;
*《物業(yè)工程遺留問題清單》;
*與工程項目部協(xié)調(diào)接管驗收事項、具體時間、工作進度等;
第11篇 交通指揮中心物業(yè)經(jīng)營管理目標
投標單位名稱:s市vk物業(yè)管理有限公司 (蓋公章)
內(nèi)容要求:
按《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評分標準》的內(nèi)容細化經(jīng)營管理目標,并闡明達到目標的具體措施。
法定代表人或法人授權(quán)人簽名:
s市交通指揮中心大樓物業(yè)管理經(jīng)營管理目標
序號 標準內(nèi)容 國家標準 投標指標 相應措施
1、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈實施計劃一年內(nèi)達標中標承諾:
1.由本公司負責落實1年內(nèi)實施達標的計劃,并由公司指定總經(jīng)理助理負責落實。
2.對全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評分標準進行細化。
2、各項管理制度100%公司在現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系基礎上,根據(jù)物業(yè)特點,建立一套完整的管理制度,確保對大廈的各項服務質(zhì)量。
3、服務質(zhì)量標準9899全面按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準運作。
4、大廈管理應用計算機進行科學管理100%公司已建立計算機內(nèi)部區(qū)域網(wǎng)多年,各類信息可在網(wǎng)上發(fā)布,大大提高了辦事效率,同時由公司自行設計和開發(fā)的資產(chǎn)、財務、設備、人事等管理軟件經(jīng)兩年多運行檢驗合格。
5、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理99%建立智能化控制中心對大廈進行集中管理,利用大廈現(xiàn)有的遠程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報警電話、保安對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)并將其信號引入控制中心,同時公司所屬各管理處可通過保安對講系統(tǒng)形成了一個緊急援助系統(tǒng)。
6、大廈所有管理人員均具有強烈的事業(yè)心和開拓精神具有管理上崗證100%大廈所有管理人員均具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,管理處經(jīng)理必須具有物業(yè)管理上崗證和內(nèi)部質(zhì)量審核員資格。
7、大廈有明顯的標志和整體平面圖100%由公司設計工作室負責大廈標識系統(tǒng)設計,嚴格按照ci系統(tǒng)的設計要求,確保大廈標識系統(tǒng)統(tǒng)一完整。
8、大廈外墻清潔、美觀100%每季度對外墻進行一次檢查和局部清洗,每半年對外墻進行一次全面清洗,確保大廈外墻清潔、美觀。
9、房屋完好率98%100%指定維修管理人員和安全管理員負責大廈整體的巡查,建立維修檔案確保房屋的完好。
10、房屋零修及時率、合格率98%100%接到維修通知五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場并及時完成,建立《維修回訪制度》確保維修質(zhì)量。
11、其他維修及時率、合格率98%100%各類專業(yè)人員負責相關(guān)專業(yè)維修,建立巡查和維修回訪制度,確保各類設備、設施的維修質(zhì)量,滿足使用人的需要。
12、設備管理100%
1.各類專業(yè)技術(shù)人員和維修操作人員必須持證上崗。
2.嚴格要求工作人員必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導書的規(guī)定進行工作,確保各類設備安全運行。
3.建立值班巡查及三級保養(yǎng)制度,確保各類設備24小時安全運行,一旦出現(xiàn)故障立即處理。
4.為保證各類設備正常工作, 公司品質(zhì)管理部每季度要對各類設備、設施進行檢查,要求各崗位人員按照規(guī)定定期對設備進行檢查和保養(yǎng).
13、室內(nèi)地下車庫、室外停車場管理及道路平坦100%
1.將大廈原有車場管理設備接入大廈控制中心,確保設備使用良好。
2.保安實行24小時值班制度負責指揮進入紅線內(nèi)所有車輛的行駛和停泊的管理。
3.所有車輛進出必須進行登記管理, 確保車輛安全停放。
4.建立清晰完善的交通標識及安全標識。
5.建立停車場庫巡視制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,確保停車場庫的設備、設施、道路完好無損。
14、環(huán)境衛(wèi)生管理100%
1.專職保潔員實行12小時值班制度。
2.專職保潔員工作必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導書的規(guī)定進行進行各類保潔工作。
3.管理處每月對蚊蠅和鼠類進行一次消殺
4.公司配有專用垃圾清運車,保證每日及時清運垃圾,確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,使大廈周遍環(huán)境無污染、環(huán)境幽雅、空氣清新。
15、綠化管理100%
1.專職綠化工負責大廈室內(nèi)外各類植物的養(yǎng)護、巡查,確保植物生長茂盛。
2.公司綠化專業(yè)工程師負責對綠化工進行綠化知識的培訓。
3.公司建立了綠化專業(yè)委員會,負責檢查各類植物生長情況并對存在問題提出合理的整改意見。
16、安全管理100%
1.公司具有高素質(zhì)的專業(yè)保安隊伍,實行準軍事化管理,安全管理員每周接受兩次軍事訓練和思想道德教育。
2.大廈實行24小時封閉式管理。
3.建立巡更制度,確保巡邏過程在受控狀態(tài)下。
4.對于外來人員以及休息日工作人員進入大廈都必須驗證和登記,確保大廈的安全。
17、消防管理100%
1.制定嚴格的消防管理制度,由公司總經(jīng)理擔任消防第一責任人,管理處經(jīng)理為直接責任人,安全管理員均為義務消防員,其他人員各負其責。
2.制定嚴密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案,每季度進行一次緊急集合,每年至少舉行一次消防實戰(zhàn)演習。
3.公司品質(zhì)管理部每半年至少進行一次防火安全檢查。
4.設備管理人員定期對消防設備,滅火設施及器材進行保養(yǎng)和測試,完好率達到100%。
5.消防控制中心配備人員實行24小時值班制,中心同時安裝了緊急報警電話和外部直通電話,確保與外界的聯(lián)系。
18、精神文明建設99%
1.組織各種文體及健身活動及各類聯(lián)誼活動。
2.開展學雷鋒活動。
3.組織大廈使用人的子女參加本公司組織的少兒夏令營,為大廈使用人解除后顧之憂。
4.管理處安全管理員每天早晨8:00舉行升國旗儀式。
19、管理報告公開制100%管理報告包括以下六部分:
1.設備運行、設施使用。
2.安全保衛(wèi)。
3.環(huán)境保潔、綠化護養(yǎng)。
4.分承包方服務匯總表。
5.財務收支狀況。
6.其他補充事項(本季度大事紀要、需要業(yè)主共同處理的事項)
第12篇 物業(yè)管理處員工培訓計劃
物業(yè)項目管理處員工培訓計劃
培訓時間
培訓分四期,于20**年1月中旬開始,首期以員工的物業(yè)管理基礎、概念等方面進行培訓,將物業(yè)管理基礎先行鋪開,以方便日后進行專業(yè)性的培訓課程。
此期為兩時半個月時間;
第二期為專業(yè)性的課程,針對不同的功能部門工作需要,安排有關(guān)的培訓課程,此期為三個月時間,各個部門將同期隔斷分開進行培訓;
第三期為溫習及專題培訓,根據(jù)首二期的培訓工作后,進行員工溫習,同時按照'**'的項目特性和管理要求,安排專題培訓,以配合現(xiàn)場實際需要。
最后一期為外部培訓及評估考核,根據(jù)員工的職能職別,由人力資源部,項目物業(yè)經(jīng)理和**物業(yè)顧問按員工的表現(xiàn)及需要提交人員名單及培訓方案,上報物業(yè)公司管理層,安排出外培訓及考察。在考察完畢后,對全體員工進行全面評估及考核,以核定培訓課程和人員的最終成效。
培訓課程分類
員工培訓內(nèi)容
員工培訓內(nèi)容則按物業(yè)項目不同而制定,而建議培訓將安排如下:
管理層及主管
基本課程:不少于12小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于16小時第(11)至第(30)講
行政人事及辦公室
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(10)至第(16)講
工程
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(17)至第(25)講
物業(yè)管理
基本課程;不少于10小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于10小時第(20)至第(30)講
保安/保潔
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(20)至第(30)講
工作著裝
一、儀容及服裝
對一般物管員、辦公室人員來說:
1、頭發(fā)必需整齊、干凈。提議男同事每1至2個月剪一次頭發(fā),以保持清爽整齊。
2、為避免頭屑及油脂過多,每兩天都要洗一次頭發(fā),如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子徹底的刮凈。注重面部儀容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齒必須刷干凈,口腔不可以有異味。
4、早上刷牙的時候要確保牙齒之間沒有食物,在午餐之后必須漱口,刷牙(如有需要)以保持口氣清新。
5、工作服必須每天保持干凈、整潔(尤其是領(lǐng)口、袖子、手套和外套)。
6、內(nèi)衣的領(lǐng)口不可以高超過制服的領(lǐng)口,下擺不可以長過制服的下擺。
7、在當值之前必須把你的鞋子擦干凈。
8、注意周一至周五必須穿著正規(guī)的上班服裝。牛仔褲、拖鞋、涼鞋、運動服最好留在周末外出時才穿著。
9、如留手指甲,應確保指甲長度不妨礙工作,如打字、打電話不會弄傷別人。盡量避免留得太長以至有損個人清潔健康及專業(yè)的形象。指甲油方面,為保持專業(yè)形象,只可以涂透明或淺色或淡粉色調(diào)為主。
10、女員工請在每天上班前及午飯后涂上適當?shù)目诩t及胭脂以給人容光煥發(fā)的感覺。
11、女員工頸上、手腕及腳腕間勿帶可發(fā)出聲響或顏色太鮮艷、搶眼的手飾。另一方面,飾物亦不可戴得過量,如女員工勿超過1條手鏈、1只手表或2只戒指。
12、在辦公室工作的男員工襯衫應以淺白為主,加上領(lǐng)帶及外套,穿戴整齊(加上外套)是辦公時間的必備儀容。為建立專業(yè)人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或淺色帶線條均宜。襪子必須與西服顏色相配,切忌黑色皮鞋配白襪子。
13、男同事的西裝要特別袖口及領(lǐng)口整潔,可以用'衣領(lǐng)凈'預先噴在衣領(lǐng)及袖口上位置以加強潔力,洗好必須燙得筆挺(特別是袖口及衣領(lǐng)為當眼處)才可穿著。
14、女同事切忌在下班前,在辦公室范圍內(nèi)補妝以影響部門及自己專業(yè)的形象。
15、男女同事所用之古龍水或香水不宜過濃,會令人有嘔心感覺。一般以旁邊人士聞到便已足夠了。
對保安員及工程人員來說:
1、鬢角不可以長過1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有紐扣必須要扣上。
3、不得挽袖口、卷褲腿、披衣、敞懷。
4、必須把自己的工作卡放在左胸上。
工作態(tài)度
一、優(yōu)質(zhì)的工作態(tài)度
對一般物管及辦公室人員來說:
1、在上班之前15分鐘到達公司。
2、把自己的儀容整理好,清理工作臺,準備馬上投入工作。
3、秘書進老板的辦公室之前應輕輕地敲門3次,讓老板意識到你的存在才可以進去。如果你雙手拿著東西,就應該說一聲:'對不起,打擾您一下,有一位林先生要跟您見面'。
4、不可以在辦公室內(nèi)大聲談笑或吃零食。
5、切忌在辦公室大聲談笑。
6、不可聚上三三兩兩一同去洗手間,因為辦公室內(nèi)必須有人接聽電話及接受老板的指示。
7、交談或講話聲量切忌太大,聲音約以1米以內(nèi)別人可以聽到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交談保持低聲量,提議在1米距離之內(nèi)的人可以聽到你的說話。保持目光集中,友善地望著對方的眼睛。適時地點頭表示你明白或同意。
10、在工作時間之內(nèi),特別是服務工作,前臺的服務員和物業(yè)管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、歡迎語。
4)、留心聆聽,讓客人把事情說完后,物管員再開始說話。
5)、盡量對所有的問題都能清晰地和準確地回答。
6)、遇到不清楚的事情應說:'對不起,我不太清楚,請等一會。讓我查問一下'。
7)、對客人的需要要考慮周到。例如:幫助客人查詢電話號碼,替客人叫出租車等。
8)、有人投訴時應該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極地面對和處
理問題。
對保安及工程人員來說:
1、走路時必須身體的正直和均一的速度。一般情況下不應該奔跑。
2、工作時間之內(nèi)特別是站崗和巡邏的時候,保安員、物管員必須:站如松。動作可歸納為'三挺、兩收、兩平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺頸;兩收,即小腹微收,下頜微收;兩平,即肩平,兩眼向前平視。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、當客人前來問詢的時候要微笑歡迎客人。
5、首先要留心聆聽。
6、然后正確地回答所有的問題。
7、工作要有靈活性。例如:遇有沒有車證的司機時,應該先把排在后面的出租車調(diào)往另外一條通道。這樣就可以避免所有的車輛都排在一條隊中,影響通道的暢通。
8、遇到不清楚的事情應說:'對不起,我不太清楚,請您稍等,讓我查一下'。
9、有投訴的時候應該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極的面對和處理問題。
10、走路時保持身體正直和均一的速度。
11、保安員必須做到知法、守法和執(zhí)法。
