第1篇 物業(yè)管理師理論模擬試題
單項(xiàng)選擇:
1.在前期工作階段,房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的'五證'中,除( )之外的其他四證。
a、國有土地使用權(quán)證b、商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證
c、建筑工程規(guī)劃許可證d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2.( )是在業(yè)主業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
a、物業(yè)管理早期介入 b、前期物業(yè)管理
c、日常物業(yè)管理 d、后期物業(yè)管理
3.物業(yè)可行性研究,是指物業(yè)管理企業(yè)在(),擬定物業(yè)管理方案時(shí),從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。
a、作出投標(biāo)決策前 b、立項(xiàng)前
c、接管理物業(yè)后 d、與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)
4.( )是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ),是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。
a、投資機(jī)會(huì)研究 b、初步可行性研究
c、詳細(xì)可行性研究 d、項(xiàng)目評(píng)論與決策
5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。
a、業(yè)主的愿望b、物業(yè)本身的條件
c、物業(yè)管理的運(yùn)作能力d、房地產(chǎn)行政管理部門的意見
6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中,要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。
a、企業(yè)綜合管理制度b、員工管理制度
c、部門職責(zé)和職責(zé)d、操作規(guī)程
8.( )是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。
a、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度 b、業(yè)主內(nèi)部管理制度
c、物業(yè)管理的公共管理制度 d、業(yè)主公約
9.下列說法錯(cuò)誤的是( )。
a、物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作
b、物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。
c、物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性,一經(jīng)制定就不能修改
d、物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)
10.投資機(jī)會(huì)研究,主要是分析( )的可能性。
a、投資范圍b、投資方向c、投資對(duì)象d、投資效益
11.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有普遍約束力。
a、全體業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)和全休業(yè)主
c、業(yè)主和非業(yè)主使用人 d、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
12.《維護(hù)手冊(cè)》不包括什么內(nèi)容( )。
a、住宅概況 b、物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)
c、住房須知 d、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度
13.據(jù)規(guī)定,商品住房在銷售時(shí),購房者應(yīng)當(dāng)按購房款( )的比例交專項(xiàng)維修資金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不屬于房屋共用部位的有( )。
a、外墻面b、門廳c、樓地面d、承重結(jié)構(gòu)部位
15.安全防范設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)費(fèi)用最終要由()承擔(dān)。
a、房地產(chǎn)開發(fā)房 b、物業(yè)管理公司 c、建設(shè)單位 d、業(yè)主和使用人
16.俗稱'電子鼻'的安全防范設(shè)施是( )。
a、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)b、電子保安系統(tǒng) c、燃?xì)庑孤秷?bào)警器d、電子巡更
17.( )就是規(guī)定的數(shù)量。規(guī)定在工程產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的消耗的人力、物力、財(cái)力的標(biāo)準(zhǔn)額度。
a、工程量b、定額c、直接工程費(fèi)d、工程造價(jià)
18.物業(yè)管理本身是個(gè)涵蓋面很廣的行業(yè),其本質(zhì)是( )。
a、服務(wù)b、管理c、經(jīng)營d、領(lǐng)導(dǎo)
19.關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)不正確的表述是( )。
a、物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)和特約服務(wù)
b、特約服務(wù)是滿足業(yè)主和使用人特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)
c、綜合經(jīng)營服務(wù)就是指物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約性服務(wù)
d、特約性服務(wù)費(fèi)是由政府指導(dǎo)價(jià)確定的
20.市場珠重要內(nèi)容不包括( )。
a、物業(yè)類型與規(guī)模 b、物業(yè)對(duì)象的資料
c、同類物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)項(xiàng)目的地理位置,交通狀況等。
21.傳統(tǒng)觀念的市場組合中有產(chǎn)品、價(jià)格、地質(zhì)和( )。
a、促銷 b、顧客 c、成本d、便利
22.物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式有( )種。
a、1種b、2種c、3種d、3種以上
23.( )是一種政策性價(jià)格形式。
a、政府指導(dǎo)價(jià)b、政府定價(jià)c、市場調(diào)節(jié)價(jià) d、混合價(jià)
24.物業(yè)管理服務(wù)市場結(jié)構(gòu)包括市場主體,市場客體和(
)3個(gè)方面。
a、內(nèi)容b、市場機(jī)制c、市場環(huán)境d、市場管理
25.物業(yè)管理市場交易秩序應(yīng)當(dāng)保持公開化、貨幣化和( )。
a、公平化b、規(guī)范化c、自愿化d、有序化
26.創(chuàng)建物業(yè)管理品牌,可以通過( )設(shè)計(jì)和提高管理服務(wù)質(zhì)量等措施來實(shí)現(xiàn)。
a、企業(yè)形象b、企業(yè)文化 c、企業(yè)理念d、企業(yè)精神
27.我國第一部招投標(biāo)方面的法律《中華人民共和國招投標(biāo)法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和( )原則。
a、誠實(shí)信用b、市場競爭c、經(jīng)濟(jì)合理d、保密
29.員工績效考核的意義不包括( )。
a、人事決策的依據(jù)b、有助于員工改進(jìn)工作
c、促進(jìn)上下的溝通d、促進(jìn)競爭
30.( )是根據(jù)被考核人完成工作目標(biāo)的情況來進(jìn)行考核的一種方式。
a、關(guān)鍵條件法b、強(qiáng)制選擇法c、目標(biāo)考核法d、等級(jí)評(píng)估法
31.開展物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的下列表述中不正確的是()。
a、推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的直接動(dòng)力增加收
b、開展綜合經(jīng)營服務(wù)能夠促進(jìn)企業(yè)的造血功能,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)
c、開展綜合經(jīng)營勢必?cái)_亂物業(yè)區(qū)域的正常秩序
d、綜合經(jīng)營服務(wù)還具有顯著的社會(huì)效益
32.在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律關(guān)系的主要特不包括( )。
a、主體法律地位平等 b、當(dāng)事人自愿放棄
c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對(duì)等 d、主體間有親屬關(guān)系
34.假定、處理、制裁在法學(xué)上稱為法律規(guī)范3要素,其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。
a、假定b、處理c、裁d、處理和制裁
35.民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種( )。
a、財(cái)產(chǎn)責(zé)任b、侵害責(zé)任c、財(cái)務(wù)糾紛d、財(cái)務(wù)歸屬
多項(xiàng)選擇:
1.房地產(chǎn)開發(fā)基本程序包括( )。
a、投資決策階段b、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
c、前期工作階段d、施工建設(shè)和租售營銷階段
2.建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定有( )。
a、《中華人民共和國建筑法》b、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
c、《住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》d、《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》
3.制定物業(yè)管理方案的原則有( )。
a、規(guī)范調(diào)研的原則b、實(shí)事求是和求實(shí)細(xì)致原則
&nbs
p; c、科學(xué)適用原則d、開拓創(chuàng)新原則
4.物業(yè)所可行性研究的根本目的是為( )。
a、投資決策提供科學(xué),可靠的根據(jù)
b、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化
c、減少或避免投資決策的失誤
d、提高項(xiàng)目實(shí)施帶來的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益
5.物業(yè)再開發(fā)利用的原則( )。
a、利潤最大化原則b、尊重業(yè)主意愿c、經(jīng)濟(jì)適用d、科學(xué)規(guī)劃
6.業(yè)主內(nèi)部管理制度一般包括()。
a、業(yè)主公約 b、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
c、物業(yè)管理公共管理制度 d、樓宇入住及遷出管理制度
7.一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的各種管理制度要做到( )。
a、形式規(guī)范b、體例統(tǒng)一c、文字明確d、表述清晰
8.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的( )。等事項(xiàng)依法做出約定。
a、議事方式b、表決程序
c、業(yè)主投票確定辦法d、業(yè)主委員會(huì)的組成及委員任期
9.有關(guān)業(yè)主公約正確的表述有( )。
a、是實(shí)行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式
b、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定
c、是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件
d、是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行業(yè)準(zhǔn)則
10.物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)權(quán)人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服務(wù)費(fèi)b、物業(yè)經(jīng)營收
c、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)d、特約服務(wù)費(fèi)
11.物業(yè)管理的主管業(yè)務(wù)收入包括()。
a、物業(yè)管理收入b、物業(yè)經(jīng)營收c、物業(yè)大修收d、其他業(yè)務(wù)收入
12.解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的相關(guān)法規(guī)有()。
a、《民事訴訟法》 b、《物業(yè)管理?xiàng)l件》
c、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
13.專家維修資金收繳的依據(jù)為( )。
a、《物業(yè)管理?xiàng)l例》b、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
c、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
d、《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
14.財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容包括()。
a、償債能力分析 b、贏利能力分析
c、發(fā)展趨勢分析 d、營運(yùn)能力和投資效益分析
15.財(cái)務(wù)分析最主要的依據(jù)是()。
a、
會(huì)計(jì)報(bào)表b、資產(chǎn)負(fù)債表c、利潤表d、現(xiàn)金流量表
16.房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的效益是指維修成果與成本之間的關(guān)系,反映在( )等效益指標(biāo)上。
a、維修工程質(zhì)量b、維修工程成本c、維修工程工期d、勞動(dòng)生產(chǎn)率
17.房地產(chǎn)開民的前期階段,應(yīng)完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通電d、通路e、通信
18.物業(yè)管理公共制度對(duì)( )有約束力。
a、物業(yè)公司b、業(yè)主c、業(yè)主委員會(huì)d、非業(yè)主使用人e、只對(duì)違約業(yè)主
19.編制房屋維修預(yù)算的原則( )。
a、據(jù)實(shí)合理原則 b、保證質(zhì)量原則
c、厲行節(jié)約原則d、市場機(jī)制原則
20.房屋維修工程造價(jià)包括( )。
a、直接工程費(fèi)b、人工費(fèi)c、間接費(fèi)d、利潤e、稅金
21.編制房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修預(yù)算的方法有多咱,一般采用( )。
a、經(jīng)驗(yàn)估算法b、統(tǒng)計(jì)分析法c、成本計(jì)算法d、混合法
22.開展綜合經(jīng)營服務(wù)的意義( )。
a、增加企業(yè)收b、提高信譽(yù)c、招商物業(yè)管理水平
d、為業(yè)主、使用人提供盡可能的服務(wù)e、擴(kuò)大影響
23.選擇綜合經(jīng)營項(xiàng)目的正確表述有( )。
a、日常生活類項(xiàng)目優(yōu)先 b、易損易耗品項(xiàng)目優(yōu)先
c、消費(fèi)周期短、使用多項(xiàng)目優(yōu)先 d、優(yōu)勢物資項(xiàng)目優(yōu)先
e、中介服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先
24.開展綜合經(jīng)營項(xiàng)目的條件( )。
a、業(yè)主、使用人的情況 b、資金
c、房屋、場地 d、物業(yè)管理自身的條件
25.現(xiàn)代營銷觀念包括了( )要素。
a、顧客b、促銷c、成本d、便利e、溝通
26.從微觀的企業(yè)角度看,市場營銷至少有幾個(gè)方面的作用( )。
a、幫助企業(yè)了解消費(fèi)者需求b、指導(dǎo)企業(yè)正確決策
c、有利于企業(yè)開拓市場d、促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展
27.物業(yè)管理市場的特點(diǎn)正確的是( )。
a、非 有權(quán)性 b、質(zhì)量統(tǒng)一性 c、不可分割性
d、質(zhì)量差異性e、需求可變性
28.物業(yè)管理市場定價(jià)的原則( )。
a、權(quán)利義務(wù)相結(jié)合原則&nbs
p;b、依法定價(jià)原則
c、符合客戶消費(fèi)規(guī)律原則d、誠實(shí)信用原則e等價(jià)有償原則
29.實(shí)施iso9000認(rèn)證工作的步驟順序( )。
a、文件準(zhǔn)備b、前期準(zhǔn)備c、iso9000試運(yùn)行d、正式認(rèn)證
30.關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)表述正確的有( )。
a、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理公司
b、國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物來管理公司進(jìn)行前期物來管理
c、投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取楞協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。
d、擅自彩協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)的,由縣級(jí)以上戽地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,給予警告,可以并處10萬以下的罰款。
31.物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的()。
a、物來開發(fā)建設(shè)單位b、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)
c、為主委員會(huì)d、居民委員會(huì)
32.績效考核是指用系統(tǒng)的方法、原理、測量和評(píng)價(jià)員工在工作崗位上的( )。
a、工作態(tài)度b、工作行為c、工作效果d、工作業(yè)績
33.物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)承擔(dān)( )等民事責(zé)任。
a、繼續(xù)履行b、吊銷營業(yè)執(zhí)照c、采取補(bǔ)救措施d、賠償損失
34.民法是調(diào)整平等主體的( )的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
a、自然之間b、法人之間c、自然人與財(cái)產(chǎn)之間d、自然人與法人之間
35.民法對(duì)民事責(zé)任的規(guī)定主要包括( )。
a、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
b、在什么時(shí)候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
c、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成
d、承擔(dān)民事責(zé)任的方式
36.在我國,法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )。
a、政策是法律的依據(jù)b、政策對(duì)法律起指導(dǎo)作用
c、法律對(duì)政策起制約的作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具
物業(yè)管理師技能技能模擬試題
一、情境題
1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項(xiàng)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面,你知道嗎
2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎
3、請(qǐng)幫助李偉制定一份物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃。
4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,但王工程師擔(dān)心計(jì)劃不能落實(shí)。請(qǐng)問如何實(shí)施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當(dāng)他做到'計(jì)算各種費(fèi)用'時(shí),對(duì)計(jì)算出的工程造價(jià)沒有把握。你能幫助他進(jìn)行核算嗎如何計(jì)算工程造價(jià)
6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作,在撰寫投標(biāo)書時(shí)遇到了困難,只好向做律師的你求援。請(qǐng)你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些
7、如何實(shí)施員工績效考評(píng)方案。
二、案例題
1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園
的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗(yàn),連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準(zhǔn)備付諸實(shí)施,請(qǐng)問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的
2、鵬飛物業(yè)管理公司面對(duì)業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請(qǐng)回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛
3、某物業(yè)公司計(jì)劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進(jìn)行裝修,開辦高檔休閑娛樂項(xiàng)目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行請(qǐng)說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時(shí),參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟(jì)住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項(xiàng)物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案
三、方案設(shè)計(jì)
1、請(qǐng)根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),設(shè)計(jì)一份物業(yè)管理方案。
2、請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴(kuò)建、增建方案)。
第2篇 物業(yè)區(qū)空置房管理程序
物業(yè)轄區(qū)空置房管理程序
1.0目的
規(guī)范空置房的管理工作,確?？罩梅抗芾淼馁|(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于各物業(yè)服務(wù)中心已接管的空置房的管理。
3.0職責(zé)
3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督工作。
3.2客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施空置房的日常管理工作。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)保管空置房的鑰匙,清潔或其他人員需領(lǐng)用時(shí),應(yīng)填寫《借用鑰匙登記表》。
4.0程序要點(diǎn)
4.1空置房的定義:指未出售及業(yè)主尚未收房的已接管的房屋。
4.2空置房的登記建檔與收費(fèi)
4.2.1經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心接管的空置房由客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人進(jìn)行登記造冊(cè)。
4.2.2每月底客服助理查驗(yàn)《業(yè)主/住戶入伙情況一覽表》,對(duì)業(yè)主/住戶入住情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),將空置房登記在《空置房統(tǒng)計(jì)表》內(nèi),每月5日前報(bào)物業(yè)服務(wù)中心主任審核。
4.2.3空置房管理費(fèi)用征收方法:按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%(扣除衛(wèi)生費(fèi))向房地產(chǎn)開發(fā)公司或未收樓業(yè)主(指已通知收樓但因業(yè)主本人原因未及時(shí)收樓)計(jì)征物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
4.3空置房的巡查、維護(hù)
4.3.1空置房由客戶服務(wù)部進(jìn)行日常管理。由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人每月對(duì)空置單位的主體結(jié)構(gòu)、屋面與地面、電氣、水系統(tǒng)、衛(wèi)生間、消防、附屬工程等項(xiàng)目進(jìn)行巡查一遍并填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)部門處理。
4.3.2 發(fā)現(xiàn)問題,屬保修期內(nèi),及時(shí)與開發(fā)公司聯(lián)系,協(xié)助解決;不屬保修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護(hù)部聯(lián)系, 安排維修。
4.3.3環(huán)境管理部每月須對(duì)空置房進(jìn)行一次例行清潔。清潔項(xiàng)目有房內(nèi)天面、地板、墻面及其設(shè)施衛(wèi)生間、窗戶等,并透換空氣, 保持空置單位內(nèi)干凈、整潔、清新,并填寫《空置房清潔記錄表》。
4.3.4客戶服務(wù)部根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。特別是在梅雨季節(jié),應(yīng)加大對(duì)空置房的檢查力度,防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲及變形,必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行干燥處理。
4.3.5客戶服務(wù)部巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時(shí)向客戶服務(wù)部經(jīng)理匯報(bào)。
4.3.6參照有關(guān)電電器使用說明書,定期將電器打開試運(yùn)行,以保持電器良好的工作狀態(tài),檢查完畢后注意及時(shí)關(guān)閉電源。
4.4 售樓看房
4.4.1當(dāng)開發(fā)公司售樓部、營銷部需帶領(lǐng)顧客看房時(shí), 物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部做好鑰匙領(lǐng)用記錄。
4.5 空置單位鑰匙的管理
4.5.1物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部接管物業(yè)后,空置單位鑰匙要分類編號(hào),貼上標(biāo)簽,注明樓號(hào)、房號(hào)及室內(nèi)、外門識(shí)別標(biāo)識(shí)。
4.5.2空置單位鑰匙要管理規(guī)范。
4.5.3安排人員專職管理鑰匙,并填寫《鑰匙存放登記表》。借出鑰匙要填寫《借用鑰匙登記表》,鑰匙按時(shí)歸還后由鑰匙管理員在《鑰匙存放登記表》中注銷。管理人員在工作需要領(lǐng)用鑰匙也須登記。
4.5空置房的利用
4.5.1長期閑置的空置房物業(yè)服務(wù)中心可申請(qǐng)進(jìn)行合理利用。
4.5.2客戶服務(wù)部經(jīng)理應(yīng)留意收集承租信息,對(duì)空置房采取出租等方式加以利用。經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)同意后方可辦理。
4.5.3客戶服務(wù)部每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護(hù)管理狀況記錄在《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》中,每月匯總一次上交物業(yè)服務(wù)中心主任審核,相關(guān)資料保存期至空置房售出后一年。
第3篇 物業(yè)管理公司文件控制程序-13
物業(yè)管理公司文件控制程序(13)
1.0目的:
規(guī)范管理體系文件的編寫、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、更改、處置等過程,確保文件的有效版本和得到有效控制。
2.0適用范圍:
適用于本公司管理體系文件的控制。
3.0職責(zé)
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)公司管理體系文件的控制。
3.2各部門負(fù)責(zé)本部門管理體系文件的控制。
3.3工程技術(shù)部負(fù)責(zé)小區(qū)圖紙、技術(shù)圖樣的管理與控制。
3.4綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)管理體系文件原件、質(zhì)量記錄表格原件的保存。
4.0程序
4.1本公司文件分為以下四個(gè)層次:
第一層次質(zhì)量手冊(cè)
第二層次程序文件
第三層次作業(yè)指導(dǎo)書
第四層次質(zhì)量記錄表格、資料(包括圖紙、技術(shù)圖樣等)。
4.2文件的編制、審核與批準(zhǔn)
4.2.1與管理體系有關(guān)的所有文件需按規(guī)定程序進(jìn)行審批才能生效執(zhí)行。
4.3受控文件的發(fā)布
4.3.1各部門認(rèn)為受控文件不合理或因條件發(fā)生變化,使原文件不適用而需要更改時(shí),申請(qǐng)部門填寫《文件更改通知單》提交綜合事務(wù)部,綜合事務(wù)部把該文件提交原審核部門重新審核,并得到批準(zhǔn)。
4.3.2綜合事務(wù)部對(duì)文件進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào),具體方法見《文件編號(hào)規(guī)則》。
4.3.3綜合事務(wù)部將文件發(fā)送至審核部門審核以及批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)。在審核及批準(zhǔn)過程中若未通過,文件自動(dòng)返回編制部門繼續(xù)修改。
4.3.4文件分'受控文件'和'非受控文件'兩類。受控文件需加蓋藍(lán)色'受控文件'章,非受控文件加蓋紅色'非受控文件'章,作廢文件加蓋紅色'作廢'章。沒有管理者代表批準(zhǔn),公司員工不得任意復(fù)制和外傳。
4.3.5綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)放文件,并收回作廢文件,接收文件人在《文件發(fā)放回收記錄》簽收。
4.3.6綜合事務(wù)部在相關(guān)文件上做好修改記錄。每修改一次,改次狀態(tài)號(hào)遞增1次。若質(zhì)量管理體系文件有三分之一的修改時(shí),版本號(hào)從a、b、c……遞增。
4.4受控文件的回收及處理
4.4.1綜合事務(wù)部在發(fā)放新文件的同時(shí),應(yīng)回收相應(yīng)作廢文件。如文件持有部門不能提交舊版本文件時(shí),應(yīng)提交書面原因方可發(fā)放新版。
4.4.2綜合事務(wù)部對(duì)收回的作廢文件予以統(tǒng)一處理。
4.5文件原件的管理
4.5.1新制文件發(fā)放完成后,綜合事務(wù)部將相應(yīng)《文件更改通知單》、《文件發(fā)放回收記錄》及文件原件配對(duì)后保存。
4.5.2新制文件發(fā)放完成后,綜合事務(wù)部將相應(yīng)記錄與舊版文件原件配對(duì)保存,作廢文件原件蓋'作廢'章后,做相應(yīng)處理。
4.5.3公司文件和資料原件及作廢版本原件一般不予借閱,若需借閱,應(yīng)經(jīng)管理者代表書面同意,且借閱時(shí)間以一周為限。借閱文件部門應(yīng)正確使用、妥善保管,防止被誤用或丟失、污損。
4.6受控文件在以下情況可以非受控方式發(fā)布,綜合事務(wù)部不負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行更新:
4.6.1因宣傳等原因,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),受控文件可以非受控方式對(duì)外發(fā)布。
4.6.2因培訓(xùn)等原因,經(jīng)綜合事務(wù)部批準(zhǔn),受控文件可以非受控方式在公司內(nèi)部發(fā)布。
4.7文件的評(píng)審
4.7.1文件體系的評(píng)審內(nèi)容,包括文件體系的適宜性、充分性、有效性。
4.7.2對(duì)文件體系提出增加、更改、刪除要求的,由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按本程序?qū)嵤?/p>
4.8外來文件的控制
4.8.1外來文件是指非本公司發(fā)放的文件和資料,包括國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)條例、技術(shù)文件等。
4.8.2相關(guān)部門收到外來文件后,如該文件內(nèi)容涉及到物業(yè)服務(wù)及質(zhì)量管理體系且公司準(zhǔn)備采用時(shí),接收部門將此文件送到綜合事務(wù)部備案,由管理者代表批準(zhǔn),列入《外來文件目錄》。
4.8.3外來文件原件由綜合事務(wù)部保存。作廢外來文件原件由綜合事務(wù)部加蓋'作廢'章后另行處理。
4.8.4各部門需要外來文件,可到綜合事務(wù)部查詢、借閱或復(fù)制,復(fù)制的外來文件登記并加蓋'受控文件'章。
4.8.5綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)其版本更新,每三個(gè)月對(duì)外來文件進(jìn)行更新一次,可通過各種途徑了解外來文件的版本情況,并及時(shí)獲取外來文件的最新版本。
4.9資料的控制
4.9.1圖紙、技術(shù)圖樣由管理處負(fù)責(zé)建檔、編號(hào),并及時(shí)到綜合事務(wù)部蓋'受控'章。
4.9.3資料發(fā)生更改時(shí)應(yīng)加蓋修改章,當(dāng)圖紙修改超過使用規(guī)定時(shí)加蓋'作廢'章并收回存檔。
4.10質(zhì)量記錄表格的控制
4.10.1各部門組織設(shè)計(jì)制定或更改本部門的記錄表格。
4.10.2各部門將新制訂或更改的記錄表格原件及《文件更改通知單》報(bào)綜合事務(wù)部。
5.0支持性工具
《文件發(fā)放回收記錄》、《文件更改通知單》、《受控文件目錄》、《文件目錄單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第4篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我司的信任,使我司對(duì)**廣場項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對(duì)**廣場的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時(shí)予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對(duì)我司的信任!
第5篇 某物業(yè)管理有限公司章程
_______物業(yè)管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關(guān)政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊(cè),注冊(cè)登記名稱為:
_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
第四條公司依法登記注冊(cè),具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。公司以其全部法人財(cái)產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
公司一切活動(dòng)遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動(dòng)。
公司的合法權(quán)益受法律保護(hù),不受侵犯。
第二章公司的注冊(cè)資本和經(jīng)營范圍
第五條公司的注冊(cè)資本為人民幣_(tái)___萬元。
第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個(gè),分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊(cè)資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權(quán)利和義務(wù)
第十條股東享有下列權(quán)利:
(一)享有選舉和被選舉權(quán);
(二)按出資比例領(lǐng)取紅利。公司新增資本時(shí),原股東可以優(yōu)先認(rèn)繳出資;
(三)按規(guī)定轉(zhuǎn)讓和抵押所持有的股份;
(四)對(duì)公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,提出建議或質(zhì)詢。有權(quán)查閱股東會(huì)議記錄和公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
(五)在公司辦理清算完畢后時(shí),按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。
第十一條股東履行下列義務(wù):
(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認(rèn)繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時(shí),以認(rèn)繳的出資額對(duì)公司承擔(dān)債務(wù);
(三)公司一經(jīng)工商登記注冊(cè),不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展;
(六)不按認(rèn)繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認(rèn)繳的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第六章股東轉(zhuǎn)讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí),必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等的條件下,其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購買權(quán)。股東轉(zhuǎn)讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關(guān)規(guī)定。
第七章公司的機(jī)構(gòu)及
其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第十四條公司股東會(huì)由全體股東組成,股東會(huì)是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。
第十五條股東會(huì)行使下列職權(quán):
(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃;
(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關(guān)執(zhí)行董事的報(bào)酬事項(xiàng);
(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng);
(四)審議批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報(bào)告;
(五)審議批準(zhǔn)監(jiān)事的報(bào)告;
(六)審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(七)審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(八)對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議;
(九)對(duì)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議;
(十)對(duì)公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會(huì)的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。
股東會(huì)對(duì)公司增加或減少注冊(cè)資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。
第十七條股東會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議半年召開一次。
股東會(huì)的首次會(huì)議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時(shí)會(huì)議。
第十八條召開股東會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日以前通知全體股東。股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄,出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。
第十九條公司不設(shè)立董事會(huì),設(shè)執(zhí)行董事一人。
第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。
第二十一條執(zhí)行董事對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)負(fù)責(zé)召集股東會(huì),并向股東會(huì)報(bào)告工作;
(二)執(zhí)行股東會(huì)的決議;
(三)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊(cè)資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會(huì)不得無故解除其職務(wù)。
第二十三條公司設(shè)經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實(shí)施股東會(huì)決議;
(二)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(三)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規(guī)章;
(六)公司章程和股東會(huì)授予的其他職權(quán)。
第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權(quán)時(shí),必須遵守下列規(guī)定。
(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應(yīng)當(dāng)遵守公司章程,忠實(shí)履行職務(wù),維護(hù)公司利益,不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利。
董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)。
(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或者以其他個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。
(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本
公司利益的活動(dòng)。從事上述營業(yè)或者活動(dòng)的,所得收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有。
董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會(huì)同意外,不得同本公司訂立合同者進(jìn)行交易。
(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會(huì)同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十五條公司設(shè)監(jiān)事一人,由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。
第二十六條監(jiān)事行使下列職權(quán):
(一)檢查公司財(cái)務(wù);
(二)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(三)當(dāng)執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;
(四)提議召開臨時(shí)股東會(huì);
第八章 公司財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)
第二十七條公司應(yīng)建立、健全如下財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度:
(一)公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)制作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告,并依法經(jīng)審查驗(yàn)證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表:
①資產(chǎn)負(fù)債表;
②損益表;
③財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;
④財(cái)務(wù)情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應(yīng)當(dāng)按照公司章程規(guī)定的期限將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。
(三)公司分配當(dāng)年稅后利潤時(shí),應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤彌補(bǔ)虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會(huì)決議,可以提取任意公積金。
公司彌補(bǔ)虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會(huì)違反前款規(guī)定,在公司彌補(bǔ)虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補(bǔ)公司的虧損,擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另立會(huì)計(jì)帳冊(cè)。
對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會(huì)作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設(shè)立一個(gè)新的公司為新設(shè)合并,合并各方解散。公司合并,應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保,不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得合并。
公司合并時(shí),合并各方的債權(quán)、債務(wù),應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。
(二)公司分立,其財(cái)產(chǎn)作相應(yīng)的分割。
公司分立時(shí),應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得分立。
公司分立前的債務(wù)按所達(dá)成的協(xié)議由分立后的公司承擔(dān)。
第二十九條公司需要減少注冊(cè)資本時(shí),必須編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。
當(dāng)公司作出減少注冊(cè)資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊(cè)資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;
(二)股東會(huì)決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災(zāi)害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應(yīng)在十五日內(nèi)由股東、有關(guān)主管機(jī)關(guān)或有關(guān)專業(yè)人員成立清算組,進(jìn)行清算。逾期不成立清算組進(jìn)行清算的,債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算。
清算組在清算期間行使下列職權(quán):
(一)清理公司財(cái)產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單,同時(shí)制定清算方案并報(bào)股東會(huì)確認(rèn);
(二)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人,應(yīng)在清算組成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于六十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。
第三十二條公司財(cái)產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的,分別支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用,繳納所欠稅款,清償公司債務(wù)。
公司財(cái)產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財(cái)產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊(cè)之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認(rèn)。
全體股東簽名:
第6篇 物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
11項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同,招標(biāo)單位的要求不同,因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng):
一、管理方式
投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢,選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等,對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。
二、管理組織架構(gòu)
所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu),根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征:
1、管理體制
管理體制主要有三類:
(1)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;
(2)董事會(huì)下的三總師負(fù)責(zé)制;
(3)董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、管理方法
目前國內(nèi)的管理方法有兩種:
(1)垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通,管理到位,管理層直接對(duì)成本,對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散,橫向協(xié)調(diào)配合困難。
(2)矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源,調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差,人員經(jīng)常變動(dòng),容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。
3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置
根據(jù)管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種:
(1)三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。
(3)六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。
除了機(jī)構(gòu)明確以外,對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理,他們的文化層次,年齡結(jié)構(gòu),工作經(jīng)驗(yàn),都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確,對(duì)他們的文化素質(zhì),工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。
三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證,所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著'實(shí)事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務(wù)第一'、'根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)'等原則進(jìn)行。
1、收入測算
物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此,該收的費(fèi)用都要收齊,不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有:
(1)目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。
(2)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展'三產(chǎn)'經(jīng)營獲得的收入。
(3)維修基金每年可取的利息金額。
(4)其他方面的服務(wù)收入。
2、支出預(yù)算
圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有:
(1)人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金,以及其他各類保險(xiǎn)支出。
(2)各類服務(wù)成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。
(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。
(4)其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。
通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求,要進(jìn)行3年預(yù)算。
四、管理操作
這部分要求細(xì)化,他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量,以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn),從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對(duì)此很重視。其通常分為兩大類:
1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況,認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:
(1)公眾管理制度,主要包括:
①業(yè)主公約;
②精神文明建設(shè)公約;
③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定;
④裝修管理規(guī)定;
⑤治安管理規(guī)定;
⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;
⑦消防管理規(guī)定;
⑧交通車輛管理規(guī)定;
⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。
(2)崗位責(zé)任制度,主要包括:
①管理處主任崗位職責(zé);
②管理處主任助理崗位職責(zé);
③環(huán)境主管崗位職責(zé);
④保潔員崗位職責(zé);
⑤保安主管崗位職責(zé);
⑥工程主管崗位職責(zé);
⑦維修人員崗位職責(zé);
⑧會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé);
⑨行政人員崗位職責(zé)。
(3)內(nèi)部管理運(yùn)作制度,主要包括:
①員工行為規(guī)范;
②培訓(xùn)制度;
③考核制度;
④獎(jiǎng)懲制度;
⑤回訪制度;
⑥來訪,投訴處理制度等。
2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責(zé)
管理崗位主要有:
①保安;
②機(jī)電維修;
③清掃保潔;
④園林綠化;
⑤電梯操作;
⑥社區(qū)文化。
五、管理目標(biāo),經(jīng)營管理宗旨、方針
投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會(huì)成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí),提出管理目標(biāo):樹立'服務(wù)至上,客戶第一'的管理思想,達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益,一促進(jìn)后期的樓宇銷售;提出管理經(jīng)營方針:保本經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主,多種經(jīng)營,求得自身的生存與發(fā)展。
六、便民服務(wù)措施
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動(dòng),這是其性質(zhì)所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益,而是要正確處理好社會(huì)效益,環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系,使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí),還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng),深受業(yè)主的歡迎和好評(píng)。
七、社區(qū)文化
隨著一幢幢樓房
的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨(dú)了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時(shí),應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關(guān)社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動(dòng),使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明,也享受到精神文明。
八、管理指標(biāo)的承諾
物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理,對(duì)一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè),針對(duì)目標(biāo)物業(yè),對(duì)照國家有關(guān)規(guī)定,向業(yè)主委員會(huì)作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾:
⑴房屋及配套設(shè)施的完好率;
⑵房屋零修,急修及時(shí)率;
⑶維修質(zhì)量合格率;
⑷清潔保潔率;
(5)道路車輛完好率;
(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;
(7)業(yè)主綜合服務(wù)滿意率;
(8)綠化完好率;
(9)重復(fù)維修率;
(10)住戶有效投訴率等。
九、檔案資料的建立和管理
為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想:是否建立單獨(dú)的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。
十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想
物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí),也需要表明本企業(yè)對(duì)未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想,使人們感到實(shí)實(shí)在在,同時(shí)又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后,對(duì)未來目標(biāo)明確提出,接管后一年達(dá)到市優(yōu),兩年達(dá)到省優(yōu),三年達(dá)到國優(yōu),在達(dá)到國優(yōu)的同時(shí),一定通過iso9002貫標(biāo),使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎(jiǎng)罰
第7篇 某物業(yè)保安管理員面試問題設(shè)計(jì)
物業(yè)保安管理員面試問題設(shè)計(jì)
(一)直接式
1.面試者:
(1)(您好,請(qǐng)坐)請(qǐng)問您以前參加過工作嗎('有'或'無');
(2)是在哪里干什么工作(在**干**工作);
(3)干了多長時(shí)間(一年或其他);
(4)有沒有參加過軍訓(xùn)('有'或'無');
(5)有沒有參過軍('有'或'無');
(6)是什么兵種(武警或陸軍等等);
(7)文化程度如何('高中'或'中專'等等)
(8)有沒有賭博、酗酒等不良嗜好
(9)有什么愛好喜歡打牌嗎打什么牌賭錢嗎
(10) 物業(yè)管理員的原職是什么(以保護(hù)客戶生命財(cái)產(chǎn)安全為己任)。
以上問答為共同部分。
2.面試者:
(1)在學(xué)校有沒有當(dāng)過班干部或?qū)W生會(huì)干部(試者為學(xué)生)
(2)有沒有參加過學(xué)校組織的文體活動(dòng)(學(xué)生)
(3)是什么活動(dòng)得過獎(jiǎng)勵(lì)嗎(學(xué)生)
(4)在部隊(duì)時(shí)有沒有當(dāng)過班長或副班長(退伍兵)
(5)有沒有參加過正規(guī)的教學(xué)法集訓(xùn)或?qū)I(yè)集訓(xùn)(退伍兵)
(6)在部隊(duì)服役期間有沒有獲得過獎(jiǎng)勵(lì)或表彰(退伍兵)
(7)是什么獎(jiǎng)勵(lì)(退伍兵)
(8)您在以前公司人際關(guān)系處理如何(有工作經(jīng)驗(yàn)者)
(9)在以前的公司有沒有任職過管理人員(有工作經(jīng)歷者)
(10)在以前的公司獲得過什么獎(jiǎng)勵(lì)沒有(有工作經(jīng)歷者)
(11)以前的公司組織過什么樣的培訓(xùn)您是否都參加過(有工作經(jīng)歷者)
(二)開放式
1.面試者:
(1)請(qǐng)您說說在學(xué)校學(xué)習(xí)幾年最大的收獲是什么(學(xué)生)
(2)進(jìn)入本公司工作,有什么樣的期望值(學(xué)生)
(3)做一名合格的物業(yè)管理員首先要具備很強(qiáng)的吃苦精神,你能吃苦嗎請(qǐng)您說說個(gè)人看法。(學(xué)生)
(4)您說說在部隊(duì)服役幾年最大的收獲是什么(退伍軍人)
(5)部隊(duì)期間體會(huì)最深或最令人難忘的一件事是什么請(qǐng)您說一說(退伍軍人)
(6) 到了地方工作,有沒有什么新的目標(biāo)或方向(退伍兵)
(7) 企業(yè)同樣需要有頑強(qiáng)的吃苦、奮斗與拼搏精神,您如何理解您能否做得到(退伍兵)
(8) 請(qǐng)您介紹一下您在以前公司的公司情況與工作情況(您在以前的公司工作這段時(shí)間有什么樣的收獲或感受到了碧桂園,您對(duì)自己有什么樣的期望值)(有工作經(jīng)歷者)
以上部分為針對(duì)不同的應(yīng)試者而設(shè)計(jì)的。
2.面試者:
(1)坐公共汽車,您會(huì)主動(dòng)給老人或行動(dòng)不便的人讓坐嗎
(2)當(dāng)您在巴士站執(zhí)勤時(shí),有客人提著很多東西上車又不便檢查他的卡時(shí),您會(huì)如何處理(先幫忙提東西上車然后檢查卡)
(3)但地上有垃圾,巡查經(jīng)過時(shí),您是如何處理(垃圾較少,可隨便撿起,垃圾數(shù)量較多,應(yīng)立即聯(lián)系阿姨)
(4)你認(rèn)為與人交往最主要的因素是什么為什么
(5)'三百六十行,行行出狀元',你如何理解
(6)有客人對(duì)您的工作不理解(或不滿意而故意)而辱罵您,甚至動(dòng)手推你,您如何處理
(7)碧桂園企業(yè)文化核心'碧桂園-給你一個(gè)五星級(jí)的家'內(nèi)在涵義如何理解
(8)發(fā)現(xiàn)有人打架如何處理(控制、上報(bào))
(9)您剛才說您具備很強(qiáng)的心理承受能力,請(qǐng)您指出一例子予以說明。
以上部分為共同回答部分。
(三)澄清式
1.請(qǐng)問您在以前公司是因何原因辭職
2.剛才您說是因?yàn)榧抑杏惺滦杌丶肄k理,但如果當(dāng)公司正是急需用人的時(shí)候,你還是要辭職嗎
3.您剛才說到了進(jìn)入公司后期望有一個(gè)好的發(fā)展,請(qǐng)您說說您期望一個(gè)什么樣的發(fā)展(學(xué)生)
4.您說您擅長打籃球,請(qǐng)您示范幾個(gè)籃球動(dòng)作
5.您說到在部隊(duì)期間參加軍訓(xùn),請(qǐng)您加以說明或示范。(退伍兵)
6.您說到離職的原因是為了尋求更大的發(fā)展,請(qǐng)說說您的'個(gè)人發(fā)展'。(有工作經(jīng)歷者)
7.如果公司并不能很快給你一個(gè)發(fā)展空間,您作何選擇
8.您能否與隊(duì)友們處理好關(guān)系或搞好團(tuán)結(jié)(能)如何搞好團(tuán)結(jié),請(qǐng)您加以說明。
(四)自我評(píng)價(jià)
1.您分析一下自己的優(yōu)點(diǎn)或缺點(diǎn);
2.你評(píng)估一下自己的個(gè)性特征、自我開發(fā)意識(shí)及對(duì)待工作的態(tài)度;
3.你認(rèn)為自己的自我約束力如何
(五)結(jié)束:
恭喜您初步通過面試,希望您進(jìn)入公司后向好的員工看齊,繼續(xù)提高自己的綜合能力,不斷進(jìn)步;
(六)評(píng)估
1.口語發(fā)音;
2.思維是否敏捷
3.工作意識(shí)是否強(qiáng)
4.性格是否開朗、活潑
5.自我開發(fā)意識(shí)評(píng)估
第8篇 x國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
星河國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
1.總體目標(biāo):
1.1一年內(nèi)使星河國際達(dá)到市級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),市安全文明小區(qū);二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到國家級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2各項(xiàng)工作規(guī)程符合物業(yè)管理iso9001:2000體系和iso14001體系標(biāo)準(zhǔn)。
2.具體管理目標(biāo):
-房屋完好率100%;
-房屋零修及時(shí)率100%;
-維修工程質(zhì)量合格率100%;
-設(shè)備保養(yǎng)率100%;
-設(shè)備完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備100%;
-用戶滿意率95%以上;
-零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,有回訪記錄;
-清潔保潔率99%以上;
-綠化完好率98%以上;
-管理范圍的照明完好率98%以上;
-管理責(zé)任造成的刑事案件和火災(zāi)事故
第9篇 物業(yè)管理中心人員聘用調(diào)配管理流程
1目的
明確中心人員聘用的流程和各崗位人員素質(zhì)要求
2范圍
本手冊(cè)規(guī)定了**管理中心選聘員工的工作流程和轉(zhuǎn)正工作流程。
3職責(zé)
3.1中心綜合管理部負(fù)責(zé)中心人員選聘的組織、協(xié)調(diào)、面試工作。
3.2中心相關(guān)職能部門和管理處主任負(fù)責(zé)人員的面試工作。
3.3中心經(jīng)理負(fù)責(zé)中心選聘人員的最后把關(guān)面試工作。
4人員聘用流程
4.1工作流程圖
職能部門、管理處申請(qǐng)--中心經(jīng)理審批(溝通確認(rèn))--綜管部聯(lián)系公司行政人事部--綜管部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)面試(必要時(shí)職能部門負(fù)責(zé)人、管理處主任也參與)不合格--中心經(jīng)理把關(guān)面試--綜管部上報(bào)公司行政人事部進(jìn)行復(fù)試,協(xié)調(diào)辦理相關(guān)手續(xù)--公司行人部辦理入職手續(xù)--相關(guān)職能部門(或管理處)負(fù)責(zé)人員崗前培訓(xùn)[不合格]--培訓(xùn)合格后,綜合管理部將人員調(diào)配至相關(guān)職能部門和管理處
4.2新進(jìn)人員選聘流程
4.2.1職能部門、管理處根據(jù)實(shí)際工作需要提出用人需求,報(bào)中心經(jīng)理審批,中心經(jīng)理根據(jù)職能部門、管理處人員編制和管理處實(shí)際工作情況,決定是否招聘新人。
4.2.2根據(jù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)的招聘新人的用人需求,綜合管理部聯(lián)系公司行政人事部,書面提交《員工需求計(jì)劃表》。
4.2.3行政人事部根據(jù)用人需求,安排人員持《應(yīng)聘人員登記表》到中心面試或者直接安排人員到中心進(jìn)行面試,中心安排填寫《應(yīng)聘人員登記表》,綜合管理部進(jìn)行初試,如面試不合格在面試表上填寫面試意見,返還給行政人事部。如合格,并在面試評(píng)審表上填寫面試意見(如中心經(jīng)理認(rèn)為有必要,則安排相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人和提出用人需求的管理處主任參與面試)。
4.2.4經(jīng)上述面試合格的人員,最后經(jīng)中心經(jīng)理把關(guān)面試,并在面試評(píng)審表上填寫面試意見。
4.2.4綜合管理部根據(jù)中心經(jīng)理面試意見,對(duì)不合格的人員,將材料退還行政人事部;對(duì)合格的人員,報(bào)公司行政人事部,要求聘用,請(qǐng)公司行政人事部按公司程序安排進(jìn)行復(fù)試。
4.2.5行政人事部開出人員錄用通知書,新進(jìn)人員憑通知書到中心綜管部報(bào)到,綜管部安排其到相關(guān)職能部門或管理處接受上崗培訓(xùn)。培訓(xùn)合格后由綜管部開出《中心內(nèi)部人員調(diào)配單》,安排到相關(guān)職能部門或管理處進(jìn)行試用。
5 人員調(diào)配流程
5.1中心內(nèi)部調(diào)配:中心根據(jù)工作需要,需從相關(guān)職能部門、各管理處之間調(diào)配人員,先由中心經(jīng)理與相關(guān)職能部門、管理處負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通確定后,由人員調(diào)出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負(fù)責(zé)與調(diào)配人員的面談,由綜合管理部開出人員調(diào)配單,安排到相關(guān)職能部門和管理處報(bào)到。
5.2公司調(diào)配至中心:員工憑公司行政人事部開出的調(diào)配通知單到管理中心報(bào)到,由中心經(jīng)理與相關(guān)職能部門與管理處負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,確定安排至相關(guān)職能部門和管理處,由綜合管理部開出《**管理中心人員調(diào)配通知書》,安排到相關(guān)職能部門和管理處報(bào)到。
5.3公司從中心調(diào)配人員:因工作需要需從中心調(diào)配人員到別的部門和管理中心,由中心經(jīng)理與相關(guān)職能部門與管理處負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通后,由人員調(diào)出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負(fù)責(zé)與調(diào)配人員的溝通,安排到公司行政人事部報(bào)到。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1、《員工需求計(jì)劃表》 zc-04/b01
2、《應(yīng)聘人員登記表》 zc-04/b02
3、《**管理中心人員調(diào)配通知書》 gg-jr-02/b02
第10篇 某物業(yè)管理處印章使用流程
物業(yè)管理處印章使用流程
1 管理處印章的用印
1.1 門主管審核文件原件。
1.2信息中心/管理處登記,并核對(duì)公章、文件份數(shù)。
1.3填寫《印章使用管理登記表》后用印。
2 損壞、丟失的處理
2.1 印章丟失后,必須立即書面寫出報(bào)告,部門主管審核確認(rèn)后,報(bào)信息中心行政主辦登記。
2.2 管理處行政助理及時(shí)將報(bào)告管理處主任,并轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理給出審批意見,由信息中心予以備案,須予以登報(bào) 明的由信息中心辦理。
2.3 管理處按責(zé)任后果輕重對(duì)責(zé)任人給予處罰。
2.4 管理處刻制新印章,需提出刻制申請(qǐng),并經(jīng)審批、刻制。
2.5使用部門交還舊印章至信息中心并領(lǐng)取新印章 (丟失的直接領(lǐng)取)。
3 印章的廢止
3.1 管理處提出廢止印章意見書報(bào)總經(jīng)理審批。
3.2信息中心發(fā)出收回廢此印章通知并收回、核對(duì)作廢此印章,記錄歸檔。
4 印章的保管
4.1 管理處印章由管理處主任保管。
5 相關(guān)記錄
qpi-**-c-f035 《印章使用管理登記表》
qpi-**-c-f036 《印章領(lǐng)用登記表》
第11篇 物業(yè)公司用工管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司用工管理程序
1.0 目的
通過制訂用工管理程序,保證公司遵守相關(guān)的法律法規(guī),保護(hù)需特殊保護(hù)之職工的身心健康和權(quán)益。
2.0 適用范圍
適用于公司處于'四期'(懷孕期、產(chǎn)期、哺乳期、月經(jīng)期)期間的女職工/未成年工(16-18歲)、患有某種嚴(yán)重疾病、具有某些生理缺陷或殘疾員工的管理。
3.0 職責(zé)
3.1 辦公室負(fù)責(zé)需特殊保護(hù)員工的人事管理。
3.2 各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)按本程序及相應(yīng)法律法規(guī)合理安排本部門需特殊保護(hù)員工的工作。
4.0 工作程序
4.1特殊員工人事管理
4.1.1辦公室負(fù)責(zé)編制《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》及《未成年及傷殘職工狀況一覽表》,明確工作部門、身體狀況、有關(guān)的個(gè)人背景、有關(guān)權(quán)益、禁忌工作范圍等。辦公室應(yīng)每月對(duì)《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》的內(nèi)容進(jìn)行滾動(dòng)更新,對(duì)《未成年及傷殘職工狀況一覽表》的內(nèi)容進(jìn)行不定期的更新,保證相關(guān)信息的正確性,并發(fā)放至有關(guān)的部門。
4.2 特殊員工的保護(hù)措施
4.2.1'四期'女職工的保護(hù):
4.2.1.1為維護(hù)女職工的合法權(quán)益,減少和解決女職工在工作中因生理特點(diǎn)造
成的特殊困難,保護(hù)其健康,辦公室應(yīng)根據(jù)《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》及《女職工禁忌勞動(dòng)范圍的規(guī)定》的要求,再結(jié)合公司的實(shí)際情況編制《'四期'期間女職工勞動(dòng)保護(hù)要求》,內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)不同期間的禁忌工作范圍
b)休假規(guī)定
c)體檢要求
d)特殊權(quán)益
4.2.2 未成年職工、傷殘職員的保護(hù):
4.2.2.1辦公室應(yīng)充分考慮未成年職工正處于生長發(fā)育期的特點(diǎn),考慮傷殘職員的傷病情況,根據(jù)勞動(dòng)部頒布的《未成年工特殊保護(hù)規(guī)定》等法規(guī)的要求,再結(jié)合公司的實(shí)際情況編制《未成年職工、傷殘職員勞動(dòng)保護(hù)要求》,內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)禁忌工作范圍
b)體檢要求
c)特殊權(quán)益
4.2.2.2公司對(duì)未成年工的使用和特殊保護(hù)實(shí)行登記制度,公司招收使用未成年工(保護(hù)臨時(shí)工),除符合一般用工要求外,還須向深圳勞動(dòng)局辦理登記。深圳勞動(dòng)局根據(jù)《未成年工健康檢查表》、《未成年工登記表》,核發(fā)《未成年工登記證》,未成年工須持《未成年工登記證》上崗。
4.2.2.3 未成年工上崗前公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行有關(guān)的職業(yè)安全衛(wèi)生教育、培訓(xùn)。
4.2.3 檢查與監(jiān)督
4.2.3.1辦公室每月定期對(duì)上述職工工作情況及權(quán)益保護(hù)情況進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果記錄在《特殊員工權(quán)益檢查記錄》中,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)向有關(guān)部門開出《整改通知書》,并對(duì)其整改情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.2.4 投訴途徑與管理
4.2.4.1當(dāng)上述職工的勞動(dòng)保護(hù)權(quán)益受到侵害時(shí),應(yīng)向公司工會(huì)匯報(bào),由工會(huì)向人力資源部提出投訴,人力資源部應(yīng)根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查,查明原因,并及時(shí)采取措施。
4.2.4.2 如投訴職工對(duì)處理措施不滿意,有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)或深圳勞動(dòng)局提起申訴,公司辦公室應(yīng)配合相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
5.0相關(guān)文件
5.1 《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》(政府文件)
5.2 《女職工禁忌勞動(dòng)范圍的規(guī)定》(政府文件)
5.3 《未成年工特殊保護(hù)規(guī)定》(政府文件)
5.4《'四期'期間女職工勞動(dòng)保護(hù)要求》(***-ohs-04-jl-01)
5.5《未成年職工傷殘職工勞動(dòng)保護(hù)要求》(***-ohs-04-jl-02 )
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《產(chǎn)期/懷孕期/哺乳期女職工狀況一覽表》(***-ohs-04-1/a)
6.2《未成年及傷殘職工狀況一覽表》(***-ohs-04-2/a)
6.3《未成年工健康檢查表》(***-ohs-04-3/a)
6.4《未成年工登記表》(***-ohs-04-4/a)
6.5《未成年工登記證》(不定格)
6.6《特殊員工權(quán)益檢查記錄》(***-ohs-04-6/a)
6.7《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第12篇 某農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)資料管理計(jì)劃
**農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)資料管理計(jì)劃
科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為**農(nóng)貿(mào)市場及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。**農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住宅項(xiàng)目,其檔案資料是十分繁雜的,我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段,明確指定檔案管理人員,抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理,達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。
1.物業(yè)資料管理流程:
收集:工程技術(shù)、維修、改造資料;
證件、裝修審批表;
歷次管理活動(dòng)書面、音像記錄
整理分類:產(chǎn)權(quán)資料;
技術(shù)資料;
管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度;
歷次管理工作資料、記錄;
業(yè)委會(huì)文件、通知、資料、活動(dòng)記錄;
財(cái)務(wù)帳表及分布方案
歸檔:按國家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則及iso9001(2000版)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。
利用:按權(quán)限取用,領(lǐng)取時(shí)登記,使用后立即歸還。
2.檔案資料的分類檢索
(1)開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料
1)產(chǎn)權(quán)資料
項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
用地批準(zhǔn)文件
建筑執(zhí)照
拆遷安置資料
2)技術(shù)資料
**農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖
建筑施工圖
竣工圖
a.總平面圖
b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
地質(zhì)勘測報(bào)告
工程合同
開、竣工報(bào)告
工程預(yù)決算
圖紙會(huì)審記錄
工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
隱蔽工程驗(yàn)收簽證
沉降觀察記錄
竣工驗(yàn)收證明書
鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書
水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書
砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告
供水試壓報(bào)告
3)物業(yè)資料
**農(nóng)貿(mào)市場基本資料
**農(nóng)貿(mào)市場分項(xiàng)資料
商業(yè)配套資料
娛樂設(shè)施資料
(2)管理處自建檔案資料
1)業(yè)戶資料
a.業(yè)戶基本情況
b.產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件
c.各項(xiàng)簽約文件
2)日常管理資料
a.環(huán)境管理記錄
a.日常巡查記錄
b.垃圾清運(yùn)記錄
c.消殺記錄
d.噪音檢測記錄
b.保安管理記錄
a.日常巡查記錄
b.交接班記錄
c.值班記錄
d.物資搬運(yùn)放行記錄
e.緊急事件處理記錄
f.車輛進(jìn)出記錄
g.夜間查崗記錄
c.車輛檔案
a.車輛詳細(xì)資料
b.車位使用協(xié)議
d.裝修管理資料檔案
e.維修服務(wù)檔案
a.維修委托單
b.維修服務(wù)回訪記錄
f收費(fèi)管理檔案
a.管理費(fèi)收支公布表
b.管理處與外單位簽訂的各類合同
c.其它
g.設(shè)備管理檔案
a.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
b.機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄
c.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d.設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄
e.設(shè)備臺(tái)帳
h.業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄
i.業(yè)戶訪問記錄
j.業(yè)戶投訴及處理記錄
k.員工管理檔案
a.員工個(gè)人詳細(xì)資料
b.員工培訓(xùn)考核記錄
c.員工業(yè)績考核記錄
d.員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄
l.培訓(xùn)檔案
a.培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄
b.培訓(xùn)考核及跟查記錄
c.軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄
m.行政文件
a.政府部門文件
b.公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件
c.公司榮譽(yù)資料
n.其它
3、檔案、資料使用流程:
4、檔案資料收、發(fā)管理程序
(1)公司重要資料(如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。
(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收,并分卷歸檔。
5、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場檔案資料管理要求
(1)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式,如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。
(2)盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲(chǔ)存,便于查找和利用。
(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理,并定期按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。
(4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類,并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容,以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。
(5)檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé),對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。
(6)檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,統(tǒng)一編號(hào),登記造冊(cè),編輯目錄,分類保存。
(7)檔案保管必須有專人負(fù)責(zé),以達(dá)到文檔管理要求,必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰,分類明確,易查找;檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記后方可借出,文件借閱者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毀等,否則追究相關(guān)責(zé)任;檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查,如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ),損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況,以便及時(shí)收回在外文件,防
止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。
