第1篇 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程策劃程序
物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序
1 目的
對(duì)特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動(dòng)順序,以確保滿足規(guī)定要求。
2 適用范圍
適用于與特定產(chǎn)品、項(xiàng)目及合同有關(guān)的質(zhì)量策劃的控制及相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃的編制、實(shí)施和控制。
實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序是致力于指定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)
3 職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計(jì)劃。
3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)各部門質(zhì)量策劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實(shí)施相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃。
4 程序
4.1對(duì)特定的項(xiàng)目和合同應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于組織運(yùn)作的方式形成文件,《物業(yè)管理方案》。
4.2進(jìn)行質(zhì)量策劃的時(shí)機(jī)
公司在下列情況下應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃:
a)對(duì)承接新的住宅小區(qū)或物業(yè)管理項(xiàng)目;
b)現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng);
c)對(duì)剛承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施過程進(jìn)行策劃。
4.3物業(yè)管理方案的內(nèi)容
1目的和范圍;2物業(yè)概況和特點(diǎn);3管理方式;4組織和資源;5物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項(xiàng)目標(biāo);6管理文件;7服務(wù)承諾和質(zhì)量措施;8法規(guī)要求;9開辦費(fèi)用預(yù)算;10管理費(fèi)預(yù)算;11效益預(yù)測(cè);12進(jìn)度安排;13物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改。
4.4 在編制物業(yè)管理方案時(shí)應(yīng)根據(jù)以下要求編制:
a)針對(duì)特定項(xiàng)目或合同確定的質(zhì)量目標(biāo);
b)針對(duì)特定項(xiàng)目或合同所需建立的過程和子過程,應(yīng)識(shí)別關(guān)鍵的過程和活動(dòng);對(duì)過程或涉及的活動(dòng)規(guī)定途徑,并對(duì)這些途徑進(jìn)行評(píng)審和形成文件;
c)識(shí)別并提供上述過程所需的資源配置、運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系;
d)確定過程涉及的驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)及驗(yàn)收準(zhǔn)則;對(duì)過程和產(chǎn)品的重要或關(guān)鍵特性,應(yīng)安排測(cè)量和監(jiān)控活動(dòng);對(duì)其中某些特殊過程的輸出應(yīng)按輸入的要求進(jìn)行驗(yàn)證并確認(rèn);
e)確定為過程和產(chǎn)品的符合性提供證據(jù)的質(zhì)量記錄。
4.5 編制原則為:
a)應(yīng)參照質(zhì)量手冊(cè)的有關(guān)內(nèi)容,應(yīng)符合質(zhì)量方針、目標(biāo),并與質(zhì)量體系文件中的內(nèi)容協(xié)調(diào)一致;
b)可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容,并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容;
c)物業(yè)管理方案可以作為獨(dú)立的文件,也可以根據(jù)需要作為其他文件(如項(xiàng)目計(jì)劃等)的一部分。
d)編制的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。
4.5物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放
4.5.1物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門(顧客有要求時(shí),可發(fā)放給顧客),同時(shí)做好文件發(fā)放登記。
4.6物業(yè)管理方案的實(shí)施、監(jiān)督和修改
4.6.1各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制,并將物業(yè)管理方案的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到物業(yè)部。
4.6.2物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門物業(yè)管理方案的實(shí)施,根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置,填寫《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》以進(jìn)行總體控制,并及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理。
4.6.3物業(yè)管理方案的修改
當(dāng)物業(yè)管理方案需要修改時(shí),由修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.7物業(yè)管理方案完成后,物業(yè)管理方案有關(guān)文件由物業(yè)部負(fù)責(zé)存檔保存。
5 相關(guān)文件
《文件控制程序》、《物業(yè)管理方案》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》。
6.2《文件更改申請(qǐng)》。
第2篇 iso9000物業(yè)-物業(yè)管理合同評(píng)審簽定程序
公 司 程 序 文 件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.1物業(yè)管理合同的評(píng)審和簽定 頁碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對(duì)產(chǎn)權(quán)人(單位)或開發(fā)商(以下簡(jiǎn)稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進(jìn)行綜合評(píng)審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責(zé),為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業(yè)項(xiàng)目管理合同的簽訂及原管理項(xiàng)目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會(huì)委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經(jīng)雙方充分協(xié)商后,根據(jù)雙方要求和法律規(guī)定進(jìn)行。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.3章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.3章
4.職責(zé):
4.1公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審查合同草案,批準(zhǔn)并與委托方簽訂合同。
4.2經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。
4.3經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標(biāo)、管理服務(wù)的審核。
4.4工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)建筑本體,市政公共設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施的審核。
4.5保安服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業(yè)單項(xiàng)委托合同的評(píng)審與簽定:
5.1公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理,接到開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經(jīng)理安排經(jīng)營管理部根據(jù)委托方的要求和建設(shè)部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。
5.2保安服務(wù)部根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀制定保安人員配置數(shù)、崗?fù)ぴO(shè)置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費(fèi)用的開支預(yù)算。
5.3工程維修部按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出對(duì)建筑本體、市政公共設(shè)施和接管后零維修服務(wù)費(fèi)用的開支預(yù)算。
5.4經(jīng)營管理部依據(jù)政府有關(guān)部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各部門的開支預(yù)算,制定物業(yè)管理委托收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5.5經(jīng)營管理部依據(jù)5.4的內(nèi)容和建設(shè)部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經(jīng)理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經(jīng)副總經(jīng)理審核后,由經(jīng)營管理部與委托方聯(lián)系,約定時(shí)間磋商。
5.6.2合同磋商內(nèi)容、討論情況和修改意見由經(jīng)營管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》雙方簽字認(rèn)可。
5.6.3根據(jù)《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門進(jìn)行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商后,由經(jīng)營管理部聯(lián)系,直至與委托方達(dá)成一致意見。經(jīng)副總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經(jīng)營管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經(jīng)理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經(jīng)營管理部形成紀(jì)要。
5.7.2單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位在辦理進(jìn)住手續(xù)時(shí)簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經(jīng)營管理部保管,副本交財(cái)務(wù)部、綜合辦公室保管。
b與物業(yè)管理委員會(huì)簽署物業(yè)管理委托合同:
5.8物業(yè)管理委托方為分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位,在辦理入住手續(xù)后,當(dāng)入住面積超過70%時(shí),小區(qū)應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會(huì)。公司根據(jù)接管以來運(yùn)作的實(shí)際情況,準(zhǔn)備與物業(yè)管理委員會(huì)簽定新的物業(yè)委托合同。
5.8.1經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)提出的新要求進(jìn)行評(píng)審,對(duì)原合同進(jìn)行修改,并形成草案報(bào)副總經(jīng)理審核。
5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽
定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或單位在進(jìn)住時(shí)簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.2當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與開發(fā)商簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門對(duì)新的要求重新評(píng)審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認(rèn)可后方能修改。
6.支持性文件與有關(guān)記錄:
6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》無固定格式
6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀(jì)要》無固定格式
6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式
第3篇 物業(yè)管理費(fèi)收取催繳程序
物業(yè)管理費(fèi)的收取及催繳程序
(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))
業(yè)戶收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日
1.1 預(yù)繳半年管理費(fèi)
1.1.1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。
1.1.2 每年的1月1日及7月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3 《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2 預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)
1.2.1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。
1.2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3 《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。
1.2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3 預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)
1.3.1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。
1.3.2 每月的1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3 《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。
1.3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
第4篇 福隆園物業(yè)管理設(shè)想
福隆園項(xiàng)目物業(yè)管理設(shè)想
針對(duì)'福隆園'項(xiàng)目的特點(diǎn),我們?yōu)轫?xiàng)目量身訂造了'零式管理'模式。所謂'零式管理'就是將不良的服務(wù)與管理控制在'零'狀態(tài),實(shí)現(xiàn)零距離、零干擾、零時(shí)限、零缺陷、零事故、零污染的'六零'管理。
一、零距離:
零距離就是要求管理處與業(yè)主之間的信息與需求溝通距離盡可能減小,信息傳播渠道暢通,防止出現(xiàn)溝通障礙。通過零距離的管理讓業(yè)主感受管理處設(shè)身處地、無微不至的服務(wù),同時(shí)也倡導(dǎo)業(yè)主積極參與管理,齊心共建美好家園。
二、零干擾:
為了滿足人們對(duì)現(xiàn)代生活高尚環(huán)境的需求,使社區(qū)住戶始終處在優(yōu)雅、寧靜、自然的氛圍中,管理處將為業(yè)主提供'零干擾'的管理服務(wù)模式。即盡可能地利用現(xiàn)代化的控制系統(tǒng)進(jìn)行各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng),在正常的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中盡量避免對(duì)業(yè)主的視覺滋擾、噪音滋擾、味覺滋擾、行為滋擾,減少對(duì)業(yè)主日常生活與休閑的干擾。
三、零時(shí)限:
目前物業(yè)管理行業(yè)的投訴率一直居高不下,其中大部分投訴都起因于服務(wù)不及時(shí)或服務(wù)不到位。為避免或減少此類現(xiàn)象,我們采取'零時(shí)限'管理,即通過明確和科學(xué)可行的時(shí)限制度來規(guī)范員工服務(wù)的準(zhǔn)時(shí)性。在日常管理工作中,將時(shí)限制度公示,讓業(yè)主明了具體事務(wù)的負(fù)責(zé)人和監(jiān)督評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn),通過業(yè)主的配合與監(jiān)督,增加管理處工作的透明度,以達(dá)到不斷提升管理品質(zhì),為業(yè)主提供方便快捷服務(wù)的目的。
四、零污染:
在小區(qū)的物業(yè)管理中,環(huán)境污染一直是個(gè)比較嚴(yán)重的問題。為了營造一個(gè)優(yōu)美和諧的居家環(huán)境,我們將以人性化管理手段引入健康環(huán)保理念。一方面,管理處將通過行之有效的綠化與清潔工作,營造小區(qū)綠樹成蔭、芳草萋萋的自然景觀;另一方面,引導(dǎo)業(yè)主自制自律,摒棄不文明行為,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境,達(dá)到業(yè)主、管理處和小區(qū)環(huán)境三方的和諧統(tǒng)一。
鑒于目前裝修行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范,有害裝飾材料引起家居環(huán)境污染問題時(shí)有發(fā)生的狀況,為關(guān)注業(yè)主的身心健康,管理處將在《業(yè)主規(guī)約》中提醒業(yè)主購買經(jīng)衛(wèi)生檢測(cè)局等政府部門驗(yàn)證合格的材料進(jìn)行裝修,并為之提供可能的幫助。
五、零事故:
物業(yè)管理的事故一般分為工程事故和安全事故,無論工程事故還是安全事故,一旦發(fā)生,都將危害到業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。針對(duì)本項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀及地理壞境因素,管理處將建立健全的安全管理制度,將具體責(zé)任落實(shí)到人,通過對(duì)人的管理,達(dá)到對(duì)安全的管理。
六、零缺陷:
'零缺陷'在物業(yè)管理中是一個(gè)相對(duì)的概念。物業(yè)管理人不可能做到盡善盡美,但應(yīng)該力求完美。如何持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)、規(guī)范我們的管理,是我們應(yīng)該面對(duì)的問題。提倡零缺陷的目的,是盡可能減少業(yè)主投訴率,提升業(yè)主對(duì)管理處工作的滿意度。
第5篇 物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書
物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級(jí)職務(wù):財(cái)務(wù)副總經(jīng)理
直接下級(jí)職務(wù):副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級(jí):
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準(zhǔn)人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務(wù)工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關(guān)系;編制部門工作計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度;參與績(jī)效目標(biāo)的分解與制定,并對(duì)部門績(jī)效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任;主持本部門各種計(jì)劃、活動(dòng)和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實(shí)施;同時(shí)負(fù)有管理、指導(dǎo)和培訓(xùn)下屬員工責(zé)任。
工作職責(zé)
1、組織、調(diào)動(dòng)、激勵(lì)本部門員工執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度并報(bào)告工作;
2、參與績(jī)效目標(biāo)的分解與制定,并對(duì)部門績(jī)效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任,按公司要求在本部門實(shí)施績(jī)效管理活動(dòng),持續(xù)提高部門與員工工作績(jī)效;
3、主持編制管理處各種工作計(jì)劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施和進(jìn)行評(píng)估;
4、綜合管理本部門行政事務(wù),指揮、安排、監(jiān)控本部門各項(xiàng)日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關(guān)系;
5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導(dǎo)、培訓(xùn)、激勵(lì)下屬員工,幫助實(shí)現(xiàn)員工個(gè)人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務(wù)質(zhì)量;
8、貫徹終身學(xué)習(xí)理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領(lǐng)導(dǎo)水平;
9、完成上級(jí)安排的其他工作或任務(wù)。
應(yīng)負(fù)責(zé)任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運(yùn)作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標(biāo)的達(dá)成。
影響范圍:公司及管理處
職務(wù)權(quán)限自主事項(xiàng):依據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項(xiàng)制度處理管理處的日常事務(wù)。
請(qǐng)示事項(xiàng):業(yè)主重大投訴及計(jì)劃實(shí)施方案須按規(guī)定報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。
任職規(guī)范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發(fā)音標(biāo)準(zhǔn),語音和語速正常
(二)知識(shí)與技能要求1、學(xué)歷要求:大專及以上學(xué)歷
2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳
3、工作經(jīng)驗(yàn):專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上
4、職業(yè)資格/職稱:初級(jí)以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書
5、計(jì)算機(jī)技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質(zhì)特點(diǎn):1、成就需求為主導(dǎo);2、權(quán)力需求為主導(dǎo);3、親和需求為主導(dǎo)。
職務(wù)核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力
職務(wù)能力級(jí)別:1、信息處理能力級(jí)別5級(jí)
2、人員管理能力級(jí)別5級(jí)
3、工具操作能力級(jí)別2級(jí)
(四)其他要求
1、能隨時(shí)出差
2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配
第6篇 商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
一、kh商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機(jī)房等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
二、kh商業(yè)中心建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動(dòng)化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
三、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場(chǎng)、棚、庫等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
四、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
五、公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位)的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集,清運(yùn)。
六、kh商業(yè)中心內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。
七、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。
八、物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。
九、多種經(jīng)營,有償服務(wù)、商務(wù)管理。
第7篇 某物業(yè)部檔案管理作業(yè)程序
物業(yè)部檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范檔案的編號(hào)、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各類檔案的管理。
三、職責(zé)
1、總經(jīng)理審批檔案的借閱申請(qǐng)及清單。
2、行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實(shí)施工作。
3、檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。
四、程序要點(diǎn)
1、檔案的編號(hào)
(1)公司、物業(yè)部編號(hào):
①物業(yè)部 編號(hào)為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號(hào):
①行政人事部 編號(hào)為:*z;
②財(cái)務(wù)部 編號(hào)為:cw;
③服務(wù)處 編號(hào)為:fw;
④機(jī)電處 編號(hào)為:jd;
⑤安全處 編號(hào)為:aq;
(3)年份編號(hào):引用年份序號(hào)-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號(hào):采用阿拉伯?dāng)?shù)字取3位有效數(shù)字-001、002、003……。
(5)檔案編號(hào)舉例:
①物業(yè)部編號(hào):
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號(hào)
類別編號(hào)
部門編號(hào)
物業(yè)部編號(hào)
②物業(yè)部編號(hào):
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號(hào)
類別編號(hào)
部門編號(hào)
物業(yè)部編號(hào)
2、檔案的分類
(1)區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財(cái)務(wù)類;
③公共事務(wù)類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機(jī)電維修類;
⑦經(jīng)營類;
⑧品質(zhì)類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點(diǎn)和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實(shí)際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應(yīng)具有思想性、科學(xué)性、排它性和縮縮性。根據(jù)物業(yè)管理的物性,我們采用組織機(jī)構(gòu)--問題分類法,如:
收文類
發(fā)文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發(fā)文類
報(bào)表類
② 財(cái)務(wù)部
帳冊(cè)類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發(fā)文類
業(yè)主檔案類
③ 公共事務(wù)部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務(wù)與多種經(jīng)營類
計(jì)劃總結(jié)類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價(jià)值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)準(zhǔn)貼紙;
②在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑一號(hào)字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機(jī)構(gòu)、名稱組成,如:
--物業(yè)行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業(yè)財(cái)務(wù)部報(bào)表:※※※-cw-報(bào)表;
--物業(yè)部服務(wù)處業(yè)主檔案:
※※※-※※※-fw-業(yè)主檔案。
③將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時(shí)間先后順序存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾內(nèi))。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置準(zhǔn)備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時(shí),均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號(hào)、文件編號(hào)、文件標(biāo)題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號(hào)、備注等項(xiàng)目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序,對(duì)檔案的保存價(jià)值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務(wù)是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復(fù)技術(shù),延長(zhǎng)檔案壽命。
(2)檔案保管的責(zé)任部門:
①財(cái)務(wù)部保管財(cái)務(wù)檔案;
②行政部、人事部保管公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質(zhì)部保管iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績(jī)效考評(píng)檔案;
④經(jīng)營部保管分供方評(píng)審、物業(yè)租憑和多種經(jīng)營資料;
⑤物業(yè)部服務(wù)處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務(wù)多種經(jīng)營記錄及計(jì)劃、總結(jié)及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號(hào);
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級(jí)
(1)檔案的密級(jí)分為三級(jí):絕密、機(jī)密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策、形成的檔案、財(cái)務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機(jī)密檔案包括:iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會(huì)議記錄(紀(jì)要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計(jì)劃總結(jié)和其他屬機(jī)密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權(quán)限
(1)總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復(fù)制
(1)查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權(quán)限內(nèi)(經(jīng)授權(quán)/審批)的按正常手續(xù)辦理;
②權(quán)限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):
③屬部門(財(cái)務(wù)類除外)的檔案,由部門負(fù)責(zé)人審批;屬管理處的檔案,由管理處經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財(cái)務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復(fù)制檔案的,絕密檔案報(bào)總經(jīng)理審批;機(jī)密檔案由人事部負(fù)責(zé)人審批;普通檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計(jì)劃及清單位,報(bào)行政部、人事部經(jīng)理審核。
(2)行政部、人事部經(jīng)理審核無誤后報(bào)總經(jīng)理審批。
(3)總經(jīng)理審批同意后由行政部、人事部經(jīng)理指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點(diǎn)銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關(guān)支持文件
1、《文書管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
第8篇 別墅項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置培訓(xùn)
別墅項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置與培訓(xùn)
人員配置:
1. 項(xiàng)目經(jīng)理:1人,本科以上學(xué)歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
2.項(xiàng)目助理: 2人,?？埔陨蠈W(xué)歷,年齡24--30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),具有一定生活經(jīng)驗(yàn),善于溝通,協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí),和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強(qiáng)的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術(shù)掌握握熟練,有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),溝通能力強(qiáng),工作認(rèn)真、踏實(shí)。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責(zé)任心強(qiáng),能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。能,品貌端正,責(zé)任心強(qiáng),善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。
(架構(gòu)圖 共計(jì)27人)
部門崗位人數(shù)職責(zé)專業(yè)素質(zhì)
服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理 1人 全面負(fù)責(zé)悅
第9篇 物業(yè)管理公司員工手冊(cè)總則
一、為使本公司管理科學(xué)、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長(zhǎng)期發(fā)展,特制定本《員工手冊(cè)》,作為員工行為的指南?！秵T工手冊(cè)》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊(cè)根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的詳盡資料。
三、本手冊(cè)對(duì)公司有關(guān)情況和政策進(jìn)行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊(cè)與政策文本有沖突,以公司政策文本為準(zhǔn)。公司在遵守國家法律、法規(guī)的情況下,有權(quán)對(duì)手冊(cè)任何內(nèi)容進(jìn)行修改、暫?；蚪K止手冊(cè)內(nèi)容。
四、本手冊(cè)好有與國家法律相悖之處,以國家法律規(guī)定為準(zhǔn)。
五、本手冊(cè)所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊(cè)適用于經(jīng)公司綜合管理部批準(zhǔn)錄用的所有員工。
六、公司管理層有權(quán)根據(jù)需要對(duì)手冊(cè)進(jìn)行修改和更新,并通過綜合管理部培訓(xùn)、實(shí)施新員工手冊(cè)。舊手冊(cè)將即期作廢,一切以新手冊(cè)為依據(jù),員工不得以未知為理由,提起勞動(dòng)爭(zhēng)議。
七、公司各部門可根據(jù)部門特點(diǎn)和需求制定相應(yīng)的部門規(guī)章制度,并報(bào)綜合管理部審核,以執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)方可實(shí)施,制度中如與國家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國家或公司相應(yīng)制度為準(zhǔn)。
八、本手冊(cè)的解釋權(quán)歸公司綜合管理部。
第10篇 物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
得分 評(píng)卷人
一、填空題(每空1分,共10分)
1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是____,而不是_____。
2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。
3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報(bào)告以及物業(yè)管理人員的管理責(zé)任,主要工作等。
4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。
5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權(quán)人。
6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是 和 。
二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案,然后將其序號(hào)填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分,共15分)
1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系,一般應(yīng)遵循以下哪些原則( )
a、公平合理 b、方便生活c、團(tuán)結(jié)互助 d、有利生產(chǎn)
2、我國政府主管部門現(xiàn)采取( )重大措施來促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。
a、立法b、考評(píng)c.、招標(biāo) d、資質(zhì)
3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系( )
a、某市物業(yè)管理公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn)
b、業(yè)主林某因車禍而死亡
c、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的申請(qǐng)
d、某物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為
4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()
a、詐騙罪b、侵占財(cái)產(chǎn)罪c、故意傷害罪d、濫用職權(quán)罪
5、經(jīng)過()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。
a、10%b、20%c、30%d、40%
得分 評(píng)卷人
三、名詞解釋(每小題5分,共20分)
1、物業(yè)管理
2、侵權(quán)責(zé)任
3、業(yè)主委員會(huì)
4、物業(yè)管理糾紛
得分 評(píng)卷人
四、簡(jiǎn)答題(每小題8分,共24分)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征
2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則
3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征
得分評(píng)卷人
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則
得分 評(píng)卷人
六、案例分析題(本題15分)
2002年9月廣州帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價(jià)格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時(shí),須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議,并一次性交納管理費(fèi)、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認(rèn)為無法接受該協(xié)議,兩公司就此發(fā)生了爭(zhēng)議。
問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權(quán)利
2、你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案
一、填空題(每空1分,共10分)
1、服務(wù)管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟(jì)法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊(cè)5、物業(yè)6、委托授權(quán)合同約定
二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案,然后將其序號(hào)填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分,共15分)
1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b
三、名詞解釋(每小題5分,共20分
1、物業(yè)管理指業(yè)主通過對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)益,依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。
3、業(yè)主委員會(huì)。又稱業(yè)主管理委員會(huì)(管委會(huì))。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。
4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)端。
四、簡(jiǎn)答題(每小題8分,共24分)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征
答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性 物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性
物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性
物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性
2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則
這些原則可以概括為;
&nbs
p;1、 依法自治原則
2、 積極自治原則
3、規(guī)范自治原則
4、 民主管理原則
5、 接受監(jiān)督原則
6、 尊重私權(quán),公益優(yōu)先原則
3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征
法律具有綜合性特征
法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合
責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性
法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主,行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則
性質(zhì):
(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約;
(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán))之間的社會(huì)化的契約;
(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì);
(4)業(yè)主公約類似于勞動(dòng)法上的勞動(dòng)協(xié)約;
(5)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。
特點(diǎn):
(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國,不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體--業(yè)主(代表)大會(huì)。
(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應(yīng)該怎樣做等。
(3)公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。
(4)公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過而生效,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
(5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
訂立的原則
(1)合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),將業(yè)主公約報(bào)所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行,當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一的情況下,應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo),個(gè)人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。
(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式,即通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。
六、案例分析題(本題15分)
第11篇 物業(yè)供電管理程序
物業(yè)的供電管理程序
1目的
本程序明確了對(duì)物業(yè)的供電管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保用戶的供電及安全用電。
2適合范圍
適合于本公司的物業(yè)供電管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso90024.94.104.114.13
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)
4.2中華人民共和國電力法
4.3《電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
4.4物業(yè)裝修管理
5職責(zé)
5.1機(jī)電工程部總體負(fù)責(zé)本公司所有供電設(shè)施的維修保障及運(yùn)行監(jiān)督;并具體負(fù)責(zé)本公司航空開關(guān)站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿(mào)大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設(shè)施的正常運(yùn)行。
5.2沙河管理部負(fù)責(zé)zz沙河南、北工業(yè)區(qū)供電設(shè)施的正常運(yùn)行。
5.3物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本公司航苑大廈、zz公寓大廈電氣豎井和用戶電源箱和宿舍樓供電設(shè)施的正常運(yùn)行。
5.4經(jīng)營部負(fù)責(zé)抄本公司商業(yè)用戶的電度表。
5.5物業(yè)管理部負(fù)責(zé)抄本公司生活區(qū)各住戶的電度表。
5.6沙河管理部負(fù)責(zé)抄本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)用戶的電度表。
5.7經(jīng)營部負(fù)責(zé)本公司全部用戶的電費(fèi)計(jì)算。
5.8財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本公司全部用戶的電費(fèi)收款。
5.9機(jī)電工程部負(fù)責(zé)意外停電的搶修及正常停電通知相關(guān)部門。
6實(shí)施程序
6.1用戶用電設(shè)備的報(bào)裝管理。
6.1.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)接受用戶用電設(shè)備的申請(qǐng)。
6.1.2機(jī)電工程部負(fù)責(zé)審查用戶提供用電設(shè)備電氣平面圖及電氣系統(tǒng)圖,用戶填寫的《用電設(shè)備清單》,并填寫《電氣安裝審批表》給用戶后方可施工。
6.1.3機(jī)電工程部按《電氣安裝審批表》審圖意見對(duì)用戶總電源開關(guān)至供電電源開關(guān)下端連接處按《電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》組織驗(yàn)收,驗(yàn)收合格并辦好財(cái)務(wù)手續(xù)后給預(yù)供電,若驗(yàn)收不合格,嚴(yán)禁送電。
6.2正常供電
6.2.1機(jī)電工程部負(fù)責(zé)保障公司航空開關(guān)站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿(mào)大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設(shè)施的電氣運(yùn)行,配備值班人員,由開關(guān)站站長(zhǎng)合理安排值班人員做出每月《開關(guān)站值班表》,值班人員根據(jù)業(yè)務(wù)主管簽發(fā)的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規(guī)定進(jìn)行供電作業(yè)。
6.2.2沙河管理部負(fù)責(zé)保障公司沙河南、北工業(yè)區(qū)供電設(shè)施的電氣運(yùn)行,配備值班人員,由業(yè)務(wù)主管合理安排值班人員,值班人員根據(jù)業(yè)務(wù)主管簽發(fā)的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規(guī)定進(jìn)行供電作業(yè)。
6.2.3物業(yè)管理部負(fù)責(zé)保障本公司航苑大廈、zz公寓大廈電氣豎井和用戶電源箱、宿舍樓供電設(shè)施的電氣運(yùn)行,配備值班人員,由管理處主任合理安排值班人員值班人員根據(jù)主任簽發(fā)的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規(guī)定進(jìn)行供電作業(yè)。
6.2.4值班人員進(jìn)行開關(guān)操作時(shí),必須嚴(yán)格執(zhí)行《變電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程》值班人員要按值班巡視制度巡視供電設(shè)備的運(yùn)行情況,若發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)處理,并報(bào)告機(jī)電工程部領(lǐng)導(dǎo),開關(guān)站巡視及處理結(jié)果按《值班日記》做好運(yùn)行記錄,各管理處巡視及處理結(jié)果按《值班記錄》做好運(yùn)行記錄。
6.2.5機(jī)電工程部每月檢查各管理處供電設(shè)施的運(yùn)行情況,管理處每月供電設(shè)施運(yùn)行記錄匯總后填寫《供電運(yùn)行匯總》表上報(bào)機(jī)電工程部。
6.3正常停電
6.3.1公司接到供電局發(fā)出的停電通知后,機(jī)電工程部在1小時(shí)內(nèi)通知相關(guān)部門,并作好記錄,由物業(yè)管理部和沙河管理部在停電前四小時(shí)內(nèi)將停電書面通知用戶。
6.3.2公司供電設(shè)備檢修需停電,機(jī)電工程部提前一天書面通知相關(guān)部門,并作好記錄,由物業(yè)管理部和沙河管理部接到通知后半小時(shí)內(nèi)通知用戶。
6.4事故停電
6.4.1供電局事故停電,由機(jī)電工程部及時(shí)與供電局調(diào)度所取得聯(lián)系,盡量了解恢復(fù)供電時(shí)間,并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,并作好記錄。
6.4.2公司供電設(shè)備在運(yùn)行過程中出現(xiàn)故障造成停電。機(jī)電工程部盡量縮小停電范圍,并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,并作好記錄。
6.5發(fā)電機(jī)供電
6.5.1機(jī)電工程部航空開關(guān)站發(fā)電機(jī)組在市供電系統(tǒng)停電或航空開關(guān)站停電1小時(shí)內(nèi)恢復(fù)對(duì)食堂、泵站、電梯設(shè)備的供電,并作好記錄。
6.5.2航苑管理處負(fù)責(zé)航苑大廈發(fā)電機(jī)在本大廈正常電源停電后1分鐘內(nèi)及時(shí)恢復(fù)保安用電,并作好記錄。
6.5.3沙河管理部負(fù)責(zé)沙河南、北工業(yè)區(qū)發(fā)電機(jī)組在市供電系統(tǒng)停電半小時(shí)內(nèi)恢復(fù)食堂、泵站、消防設(shè)備的供電,并作好記錄。
6.6用戶電度表抄表
6.6.1經(jīng)營部在每月1-5日抄商業(yè)用戶電度表。
6.6.2物業(yè)管理部在每月1-5日抄生活區(qū)住戶電度表,報(bào)經(jīng)營部。
6.6.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工業(yè)區(qū)用戶電度表,報(bào)經(jīng)營部。
6.7電費(fèi)計(jì)算與收款
6.7.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的電度數(shù),計(jì)算出各用戶的電費(fèi)并打印出電費(fèi)票據(jù),將票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6.7.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營部提交的電費(fèi)票據(jù)收取用戶電費(fèi)。
6.8公司供電系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)
6.8.1機(jī)電工程部制定公司供電系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,按定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施檢查,并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。
6.8.2航空開關(guān)站負(fù)責(zé)本公司航空開關(guān)站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿(mào)大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。
6.8.3機(jī)電工程部對(duì)公司所管轄范圍內(nèi)整個(gè)供電系統(tǒng)的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修工作負(fù)責(zé),但在某些指定地點(diǎn),可以交由樓房管理處具體執(zhí)行運(yùn)行保養(yǎng)任務(wù),機(jī)電工程部仍應(yīng)負(fù)督促及指導(dǎo)的責(zé)任,分工如下:
6.8.3.1沙河管理部負(fù)責(zé)沙河(南)、沙河(北)工業(yè)區(qū)供電設(shè)施的運(yùn)行保養(yǎng)。
6.8.3.2航苑大廈管理處負(fù)責(zé)從電力變壓器低壓出線總開始(包括總開關(guān))至用戶端的電氣設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)。
6.8.3.3zz公寓大廈負(fù)責(zé)從低壓配電室出線開關(guān)始(不包括開關(guān))至用戶端的電氣設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)。
6.9電工的管理
6.9.1航空開關(guān)站工作人員必須同時(shí)具備供電局值班電工《進(jìn)網(wǎng)證》、勞動(dòng)局《電工操作證》方可上崗操作
,以確保供電操作。并按《員工考核程序》規(guī)定進(jìn)行定期鑒定和培訓(xùn),以確保供電操作人員具備必須的安全知識(shí)和專業(yè)技能。
6.9.2公司值班電工和維修電工必須持有勞動(dòng)局《電工操作證》方可上崗操作,以確保供電操作人員具備必須的安全知識(shí)和專業(yè)技能。
7記錄
7.1電氣安裝審批單
7.2用電設(shè)備清單
7.3值班日記
7.4值班記錄
7.5開關(guān)站值班表
7.6倒閘操作票
7.7第二種工作票
第12篇 物業(yè)轄區(qū)小區(qū)自行巡查管理流程
1目的
規(guī)范小區(qū)巡查工作,保障小區(qū)正常和生活秩序。
2適用范圍
適用于**物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)巡查工作。
3職責(zé)
3.1管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)巡查的組織、管理工作。
3.2管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施小區(qū)巡查工作。
3.3管理處行政助理負(fù)責(zé)落實(shí)巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理和協(xié)調(diào)工作。
4程序要點(diǎn)
4.1管理處物業(yè)主管根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查,前臺(tái)服務(wù)人員依照作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查。
4.2小區(qū)巡查的內(nèi)容
4.2.1治安隱患的巡查。
4.2.2公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。
4.2.3清潔衛(wèi)生狀況的巡查。
4.2.4園林綠化維護(hù)狀況的巡查。
4.2.5裝修違章的巡查。
4.2.6消防違章的巡查。
4.2.7利用巡查機(jī)與住戶溝通。
4.2.8管理處業(yè)主檔案、資料檔案、行政人事檔案管理。
4.2.9監(jiān)督各個(gè)部門、各崗位工作情況。
4.2.9利用巡查的機(jī)與各崗位員工溝通,了解員工發(fā)現(xiàn)的問題。
4.3小區(qū)巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等。
4.3.1“看”:通過觀察來發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理服務(wù)中存在的問題。
4.3.2“聽”:從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的音判斷是否有故障。
4.3.3“摸”:通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。
4.3.4“調(diào)查了解”:向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況和管理服務(wù)中存在的問題。
4.4房屋本體巡查的工作要領(lǐng)
4.4.1檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài),記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)關(guān)上該戶表的閘閥,預(yù)防水浸事故,并通知業(yè)主;當(dāng)發(fā)現(xiàn)水、電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)(如倒轉(zhuǎn)、有盜電、水嫌疑)時(shí),應(yīng)在《巡查記錄表》中予以記錄并及時(shí)報(bào)物業(yè)助理和工程助理。
4.4.2巡查樓梯間:
a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態(tài);
b)檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆,墻、地面交瓷片是否完整無損;
c)檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完好、配件齊全;滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象;防火門是否關(guān)閉;消防安全疏散指示燈是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.3巡查逃生天臺(tái):
a)檢查逃生天臺(tái)門是否能隨手打開(嚴(yán)禁上鎖);
b)檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好;
c)檢查雨水管是否通暢;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.4巡查電梯:
a)檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn),是否有異常響動(dòng);
b)檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;
c)檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.5巡查大堂、門廳、走廊
a)檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好;
b)檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好;
c)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.6巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫著天燃?xì)?、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查,當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知保安隊(duì)進(jìn)行檢查。
4.5公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)
4.5.1巡查水、電、氣、通訊設(shè)施:
a)檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象;
b)檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象,標(biāo)識(shí)是否完好;
c)檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識(shí)完好。
4.5.2巡查公共體設(shè)施:
a)檢查石山、小品是否完好,是否有安全隱患;
b)檢查兒童游樂設(shè)施是否完好,有無安全隱患;
c)檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象,是否有黃土裸露現(xiàn)象,長(zhǎng)勢(shì)是否良好。
4.5.3巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地:
a)檢查設(shè)施設(shè)備是否完好,是否有違章占用現(xiàn)象;
b)檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好;
c)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否完好。
4.5.4巡查停車庫:
a)檢查防盜設(shè)施是否完好;
b)檢查各類標(biāo)識(shí)是否完好無損;
c)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.6巡查周邊環(huán)境
4.6.1檢查小區(qū)內(nèi)是否有張貼、亂拉線等現(xiàn)象。
4.6.2檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象;
4.6.3檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象;
4.6.4檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.7巡查違章裝修:詳見《裝修管理工作流程》。
4.8對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)
4.8.1前臺(tái)服務(wù)人員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時(shí),如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的,應(yīng)予以立即解決;否則及時(shí)將問題記錄在《巡查記錄表》中,巡查回來后報(bào)告給物業(yè)助理解決。
4.8.2物業(yè)助理情況按下列情況處理:
a)屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的,按《報(bào)事管理流程》處理;
b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的或因?yàn)楣芾矸?wù)中出現(xiàn)問題需改進(jìn)的,應(yīng)報(bào)告給管理處主任協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在三天內(nèi)解決;特殊情況需經(jīng)管理處主任同意后可適當(dāng)延長(zhǎng);
c)屬住戶違章造成的問題,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定處理。
4.8.3對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題,物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào),由管理處主任安排處理。
4.8.4巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后管理處前臺(tái)服務(wù)人員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證,處理的過程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄,并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。
4.9《巡查記錄表》每月底由管理處歸檔保存,保存期為兩年。
4.10本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
5記
錄
qpi-gl-c-f012《巡查記錄表》
6相關(guān)支持文件
《報(bào)事管理流程》
《裝修管理工作流程》
