第1篇 某物業(yè)管理員職務(wù)說明書
職務(wù)名稱:管理員 所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級(jí):各區(qū)管理處主任
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,積極主動(dòng)完成上司下達(dá)的工作任務(wù),及時(shí)處理業(yè)主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調(diào)。
工作要求:熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務(wù)意識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)。懂得靈活運(yùn)用的技巧。
職責(zé)范圍:
1.按時(shí)參加本部門會(huì)議,嚴(yán)格落實(shí)會(huì)議精神。
2.對(duì)業(yè)主(住戶)的投訴項(xiàng)目分類、及時(shí)處理。
3.保持與業(yè)主(住戶)的良好關(guān)系,及時(shí)反饋業(yè)主(住戶)意見。
4.在工作中發(fā)現(xiàn)問題,主動(dòng)提出個(gè)人建議。
5.保持與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。
6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業(yè)主(住戶)個(gè)人資料。
衡量標(biāo)準(zhǔn):
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項(xiàng)目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點(diǎn):
1.跟催相關(guān)部門處理工程報(bào)修項(xiàng)目。
2.與業(yè)主(住戶)保持朋友式的服務(wù)關(guān)系。
工作禁忌:
1.脫離工作立場(chǎng),墮入業(yè)主(住戶)角色。
2.向業(yè)主(住戶)泄露公司管理運(yùn)作及制度或其他業(yè)主資料。
3.帶有個(gè)人感情或情緒工作。
與工作有聯(lián)系的部門:
1.內(nèi)部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
2.外部:機(jī)電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門
任職資格:
身體:健康 學(xué)歷:大專 工作經(jīng)驗(yàn):懂得本行業(yè)的原理及要求
個(gè)人素質(zhì):工作主動(dòng)、認(rèn)真、細(xì)致,具有良好的自我調(diào)節(jié)能力及團(tuán)體合作精神
第2篇 物業(yè)入伙管理程序-5
物業(yè)入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序
4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)
4.4物業(yè)裝修管理
4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。
5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。
5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。
5.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
6實(shí)施程序
6.1入伙準(zhǔn)備工作
6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:
a.入伙時(shí)間;
b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);
c.入伙手續(xù);
d.入伙過程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.1.3開發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細(xì)說明:
a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí),并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶)辦理各項(xiàng)手續(xù)。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊(cè)中注明,并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料,應(yīng)包括:
a.《入住說明》;
b.《住戶手冊(cè)》;
c.《住戶公約》;
d.《管理協(xié)議》;
e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗(yàn)收交接表》。
6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進(jìn)行控制。
6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復(fù)印件;
b.《業(yè)主(客戶)登記表》;
c.購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件;
d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。
6.2.4管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;
c.身份證明文件與購(gòu)/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。
6.3預(yù)交費(fèi)用
6.3.1經(jīng)營(yíng)部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。
6.3.2經(jīng)營(yíng)部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶)去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部)。
6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。
6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊(cè)中注明。
6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收
6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。
6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。
6.4.3驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門。具體參見運(yùn)作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書
7.2入伙登記表
7.3住戶登記表
7.4驗(yàn)收交接表
第3篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)自檢概述
荊州**是由z集團(tuán)下屬企業(yè)荊州zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。其中一期**公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率達(dá)到70以上。為更好的促進(jìn)該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,確定了各項(xiàng)工作安排及責(zé)任人和實(shí)施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時(shí)也得到了小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。
該小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施齊全并都已經(jīng)投入使用;zz房地產(chǎn)開發(fā)公司在20**年7月與我公司簽定了《**前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責(zé)權(quán)利。按照合同約定,經(jīng)過前期介入及接管驗(yàn)收,我公司于20**年3月16日對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關(guān)手續(xù)。小區(qū)在銷售時(shí)我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責(zé)權(quán)利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時(shí)業(yè)主也按規(guī)定交納了應(yīng)該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時(shí)公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊(cè)、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時(shí)公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設(shè)管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并有具體的落實(shí)措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號(hào)牌,工作規(guī)范,
作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);管理中心配有計(jì)算機(jī)及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財(cái)務(wù)人員2名,嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料,并做到分類成冊(cè),管理完善,查閱方便;同時(shí)建立了住戶檔案、房屋及其配套設(shè)備設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),并做到一戶一檔、一機(jī)一檔,查閱方便。管理中心設(shè)有24小時(shí)值班及服務(wù)電話,接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個(gè)月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對(duì)合理的建議及時(shí)進(jìn)行整改,滿意率達(dá)到98%。管理中心建立并落實(shí)便民維修服務(wù)15分鐘上門的承諾制,零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。
小區(qū)主入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及棟、單元、戶門都有明顯的標(biāo)號(hào)標(biāo)志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序、色調(diào)一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)棚等;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。
小區(qū)共用設(shè)施完好、無隨意改變用途。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員及維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設(shè)備運(yùn)行正常,設(shè)施完好,無滲漏、無污染,暫時(shí)無二次供水設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好,暫無電梯等設(shè)備設(shè)施。
小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊(duì)伍共26人,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語(yǔ)規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé),在湖邊、開關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記。非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染。
小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng);綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物。
管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊(duì)、羽毛球隊(duì)、乒乓球隊(duì)、老年健身舞隊(duì)、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動(dòng)組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務(wù)體系,開展多種經(jīng)營(yíng)。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)及特約有償服務(wù)費(fèi)用維持各項(xiàng)開支成本,基本能夠持平。
我們認(rèn)識(shí)到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務(wù)水平、創(chuàng)造一個(gè)高水準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)、帶動(dòng)本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對(duì)這項(xiàng)工作十分重視;同時(shí),我們深知?jiǎng)?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,尤其是需要長(zhǎng)期保持高水平的服務(wù),而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場(chǎng)。對(duì)照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,我公司就**一期**公園物業(yè)管理情況進(jìn)行了自檢,預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)到98分,達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn),并正式進(jìn)行申報(bào)請(qǐng)主管部門進(jìn)行考評(píng)。
**物業(yè)管理有限公司**分公司
20**年6月**日
第4篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號(hào)令及中華人民共和國(guó)消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制,由各級(jí)部門職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個(gè)重要部分,使防火工作經(jīng)?；⒅贫然?以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級(jí)防火組織,任命三級(jí)防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊(duì)。(具體人員名單以當(dāng)時(shí)在職名冊(cè)為準(zhǔn))
一級(jí)防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級(jí)防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級(jí)防火責(zé)任人:各部門班長(zhǎng)、副班長(zhǎng)擔(dān)任
四級(jí)防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng):秩序維護(hù)部經(jīng)理
各級(jí)防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)
一級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級(jí)消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實(shí)火災(zāi)隱患整改,及時(shí)處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務(wù)消防隊(duì);
五.組織制定符合本大廈實(shí)際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計(jì)劃及有關(guān)經(jīng)費(fèi)。
二級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場(chǎng)經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對(duì)本部門的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實(shí)施部門防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對(duì)部門員工進(jìn)行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門消防安全工作,定期向上級(jí)報(bào)告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門的人員補(bǔ)救火災(zāi)事故,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長(zhǎng):*****
一.組織實(shí)施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門員工:
財(cái)務(wù)部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護(hù)部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識(shí),嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實(shí)崗位防火責(zé)任制,積極主動(dòng)地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計(jì)劃,組織實(shí)施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識(shí)、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實(shí)施及演練;
四.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實(shí);
二.組織實(shí)施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實(shí)施對(duì)本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊(duì);
五.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第5篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號(hào)分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準(zhǔn)確。
4.公司不會(huì)容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報(bào)告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護(hù)人員未到時(shí)應(yīng)對(duì)僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時(shí),所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場(chǎng)最高級(jí)職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報(bào)告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之基礎(chǔ)管理
一、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用
1、**華庭小區(qū)總平面圖
2、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表
3、建設(shè)工程報(bào)建申請(qǐng)表
4、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收批復(fù)書
5、建設(shè)工程報(bào)建批復(fù)通知書
6、建設(shè)規(guī)劃許可證
7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
9、中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證
10、優(yōu)良工程核定通知書(1―62幢)
二、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)
1、**華庭小區(qū)總平面圖
2、物業(yè)管理服務(wù)合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)
3、物業(yè)管理服務(wù)合同(業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司)
4、閉路監(jiān)控設(shè)備移交清單
5、消防設(shè)施驗(yàn)收表
6、沉箱試水驗(yàn)收表
7、園林工程驗(yàn)收記錄表
8、建筑工程消防驗(yàn)收意見書
9、**華庭小區(qū)智能停車場(chǎng)系統(tǒng)安裝驗(yàn)收
10、背景音樂系統(tǒng)移交清單
11、電氣施工圖(具體見資料檔案)
12、排水施工圖(具體見資料檔案)
13、建筑施工圖(具體見資料檔案)
14、結(jié)構(gòu)施工圖(具體見資料檔案)
15、地質(zhì)勘察報(bào)告(具體見資料檔案)
16、各種售房資料(詳見物業(yè)管理軟件)
三、由一家物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1、物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
2、物業(yè)管理有限公司組織機(jī)構(gòu)圖
3、物業(yè)管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照
4、物業(yè)管理有限公司稅務(wù)登記
5、物業(yè)管理有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證
6、物業(yè)管理公司資質(zhì)證書
7、物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)圖
8、物業(yè)管理公司各部門崗位職責(zé)
9、物業(yè)管理服務(wù)合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)
10、物業(yè)管理公司管理人崗位證書
11、物業(yè)管理公司辦公室照片
12、關(guān)于**華庭住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的批復(fù)文件
13、《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》
四、建設(shè)單位在銷售房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)、權(quán)、利明確
1、《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》
2、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》
3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
4、物業(yè)管理服務(wù)合同(發(fā)展商與物業(yè)公司簽署)
五、在房屋銷售合同簽訂時(shí),購(gòu)房者與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)、權(quán)、利明確
1、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(業(yè)主認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)與物業(yè)公司簽署)
2、《業(yè)主公約》
六、建立維修基金,基金管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定
1、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
2、物業(yè)管理服務(wù)合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)
3、物業(yè)管理服務(wù)合同(業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司)
七、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善
1、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》
2、《業(yè)主公約》
3、《裝修手冊(cè)》
&nbs
p;4、業(yè)主裝修申請(qǐng)表
5、業(yè)主裝修審批流程圖
6、**華庭裝修監(jiān)督檢查制度
7、裝修檢查記錄表
八、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé)
1、《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》
2、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》
3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
4、**華庭業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
5、**華庭業(yè)主委員會(huì)章程
6、**華庭業(yè)主委員會(huì)選舉方案
7、第一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單
8、第一屆業(yè)主委員會(huì)選舉活動(dòng)公告
9、業(yè)委會(huì)候選人名單得票匯總
10、業(yè)主委員會(huì)選舉投票結(jié)果公布
11、業(yè)主委員會(huì)備案表
12、業(yè)委會(huì)座談會(huì)議紀(jì)要
13、業(yè)主公約(業(yè)主大會(huì)表決公告稿)
14、業(yè)主委員會(huì)工作聯(lián)系函
九、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)、權(quán)、利明確
1、《物業(yè)管理服務(wù)合同》(業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司)
2、《業(yè)主公約》
十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
1、爭(zhēng)創(chuàng)“中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”實(shí)施方案(業(yè)委會(huì)成員簽字確認(rèn))
2、創(chuàng)建市優(yōu)初檢工作匯報(bào)
3、創(chuàng)建市優(yōu)硬件方面改善工作清單
十一、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法
1、業(yè)主證的管理與發(fā)放辦法
2、客戶投訴受理和處理工作規(guī)定
3、游泳池泳客須知
4、議事日程制度
5、停車場(chǎng)管理規(guī)定
6、物業(yè)大檢查工作制度
7、巡崗工作管理制度
8、保安主任工作職責(zé)
9、隊(duì)長(zhǎng)工作職責(zé)
10、領(lǐng)班工作職責(zé)
11、交樓工作領(lǐng)導(dǎo)小組
12、物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
13、小區(qū)消防設(shè)施管理制度
14、有償服務(wù)工作管理規(guī)定
15、案例通報(bào)管理制度
16、物業(yè)助理工作職責(zé)
17、主任助理工作職責(zé)
18、噴泉開放時(shí)間規(guī)定
19、住戶智能id卡發(fā)放及使用管理規(guī)定
20、首問責(zé)任制及隨手關(guān)門管理制度
21、水景清洗時(shí)間管理規(guī)定
22、物業(yè)總監(jiān)工作職責(zé)
23、物業(yè)總監(jiān)助理工作職責(zé)
24、管理處經(jīng)理工作職責(zé)
25、經(jīng)理助理工作職責(zé)
26、保安工作獎(jiǎng)罰細(xì)則
27、清潔工作獎(jiǎng)罰細(xì)則
28、清潔組長(zhǎng)崗位職責(zé)
29、清潔工崗位職責(zé)
30、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與辦法
31、綠化組長(zhǎng)崗位職責(zé)
32、綠化工崗位職責(zé)
33、綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與辦法
34、滅除“四害”工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法
35、水電技術(shù)領(lǐng)班崗位職責(zé)
36、水電工崗位職責(zé)
37、土建維修組長(zhǎng)崗位職責(zé)
38、土建維修工崗位職責(zé)
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nbsp; 39、裝修監(jiān)督檢查管理制度
40、小區(qū)消防管理規(guī)定
41、緊急事故處理流程圖
42、緊急事故及自然災(zāi)害處理工作小組
43、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
44、消防隱患預(yù)防流程圖
45、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
46、自然災(zāi)害處理流程
47、車管員操作規(guī)程
48、各保安崗位工作具體描述
49、監(jiān)控中心操作規(guī)程
50、客人車輛來訪操作流程圖
51、保安門崗操作規(guī)程
52、物品搬出小區(qū)放行流程圖
53、行人道訪客進(jìn)出操作流程圖
54、行人道業(yè)主進(jìn)出操作流程圖
55、巡邏崗操作規(guī)程
56、裝修單元檢查操作規(guī)程
57、服務(wù)質(zhì)量分析月報(bào)表
58、服務(wù)質(zhì)量分析周報(bào)表
59、內(nèi)部維修記錄表
60、前臺(tái)每天投訴記錄表
61、外聯(lián)工作記錄表
62、財(cái)務(wù)收費(fèi)周報(bào)、月報(bào)表
63、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)流程圖
64、業(yè)主與住戶出入證件發(fā)放流程圖
65、游泳池水質(zhì)處理操作規(guī)程
66、前期物業(yè)管理協(xié)議簽署流程
67、裝修材料堆放指引流程
68、總公司辦公樓每天巡查流程圖
69、安全服務(wù)部主任工作規(guī)程
70、安全服務(wù)部項(xiàng)目隊(duì)長(zhǎng)工作規(guī)程
71、安全服務(wù)部項(xiàng)目領(lǐng)班工作規(guī)程
72、物資采購(gòu)審批權(quán)和執(zhí)行流程圖
73、業(yè)主收樓流程圖
74、日常維修及領(lǐng)用材料流程圖
75、業(yè)主當(dāng)月欠款催收流程圖
76、業(yè)主欠費(fèi)多月催款流程圖
77、管理及滯納金減免權(quán)限流程圖
78、裝修手續(xù)辦理流程圖
79、房屋租賃代辦服務(wù)流程圖
80、案例通報(bào)操作流程圖
81、裝修押金退款審批流程圖
82、業(yè)主水、電、電視天線開通程序
83、業(yè)主智能卡遺失、注銷、補(bǔ)辦作業(yè)流程圖
84、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報(bào)處理流程圖
85、制度(流程)學(xué)習(xí)確認(rèn)單
86、會(huì)議簽到表
87、《**資訊》派發(fā)表
88、信息欄張貼紀(jì)錄表
89、清潔時(shí)段安排表
90、清潔工作日檢表
91、清潔工作安排總表
92、綠化養(yǎng)護(hù)安排表
93、車輛異常情況登記表
94、培訓(xùn)學(xué)習(xí)簽到表
95、物業(yè)大檢查跟進(jìn)表
96、小區(qū)巡查報(bào)告表
97、辦公樓巡查記錄表
98、消防檢查記錄表
99、案例通報(bào)表
100、小區(qū)垃圾清運(yùn)動(dòng)態(tài)記錄表
101、業(yè)主檔案登記表
102、物業(yè)驗(yàn)收交接表
103、業(yè)主簽署文件及物品匯總表
104、文件簽收表
105、業(yè)主收樓登記總表
106、特別事態(tài)(動(dòng)態(tài))匯報(bào)表
107、保安工作目標(biāo)月考核表
; 108、裝修檢查記錄表
十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)
1、員工手冊(cè)
2、2006年培訓(xùn)計(jì)劃
3、管理人員與專業(yè)人員、技術(shù)人員崗位培訓(xùn)證書、職稱及學(xué)歷證明
4、管理人員工作卡樣式
5、禮儀常識(shí)培訓(xùn)講義
6、**服務(wù)禮儀規(guī)范
7、裝修知識(shí)講義
十三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1、業(yè)主(住戶)資料數(shù)據(jù)庫(kù)(詳見“科耐物業(yè)管理系統(tǒng)” )
2、紅外線報(bào)警系統(tǒng)
3、閉路監(jiān)控系統(tǒng)
4、刷卡門禁智能化系統(tǒng)
十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況
1、物業(yè)管理服務(wù)合同
2、關(guān)于**華庭小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的批復(fù)文件(建設(shè)局)
3、關(guān)于**華庭物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件(物價(jià)局)
4、中山市經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證
5、財(cái)務(wù)報(bào)表
十五、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便
1、設(shè)備臺(tái)帳
2、設(shè)備統(tǒng)計(jì)表
3、房屋維修記錄
4、房屋資料目錄(詳見“科耐物業(yè)管理軟件” )
十六、建立住/用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便
1、業(yè)主檔案(每戶一檔,分類存放文件柜)
2、小區(qū)住戶清單
十七、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄
1、應(yīng)急聯(lián)系電話一覽表
2、各種緊急處理流程圖
3、客戶投訴受理和處理工作規(guī)定
4、業(yè)主來電、來訪、投訴記錄表
5、物業(yè)管理公司值班表
6、派工單
7、小區(qū)服務(wù)卡
十八、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95
第7篇 a物業(yè)管理公司員工守則-范本5
物業(yè)管理公司員工守則范本5
1、公司全體員工應(yīng)以本公司的利益為最高利益,在各自的工作崗位上執(zhí)行主管的意志,服從指揮和管理,守職盡責(zé),按要求、高效率地完成各項(xiàng)任務(wù),工作積極、主動(dòng);
2、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn),關(guān)心公司發(fā)展,對(duì)改進(jìn)公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)提出合理化建議,努力熟悉和學(xué)習(xí)各種業(yè)務(wù)知識(shí),提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
3、公司員工必須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿,對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間的良好關(guān)系;認(rèn)真做好租戶、住戶熱線的接聽和記錄,重要事件和信息及時(shí)報(bào)告;
4、在業(yè)務(wù)交際、洽談、接待客戶時(shí),禮貌待人,舉止文明,對(duì)客戶負(fù)責(zé),正面宣傳介紹本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨和服務(wù)特色,取得客戶的信任;
5、嚴(yán)格遵守公司的作息時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí),應(yīng)事先取得主管的同意,而公司主管人請(qǐng)假需獲得公司總經(jīng)理的同意;
6、注意辦公環(huán)境的衛(wèi)生,保持辦公設(shè)施、用品的整潔;
7、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第8篇 助理物業(yè)管理師試卷實(shí)操題
2005年助理物業(yè)管理師試題實(shí)操題
2005年5月 勞動(dòng)和社會(huì)保障部
國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級(jí):國(guó)家職業(yè)資格三級(jí)
卷冊(cè)二:操作技能
注意事項(xiàng):
1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。
2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案
3、請(qǐng)保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號(hào),也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。
第一部分 模擬現(xiàn)場(chǎng)操作
一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
2、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業(yè)管理公司安排新來的管理員小吳負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用,工作量很大,小吳想收取一點(diǎn)手續(xù)費(fèi),于是向公司提交報(bào)告,建議向用戶適當(dāng)收取一點(diǎn)插續(xù)費(fèi)。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達(dá)信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作,為尋找和爭(zhēng)取租客,你會(huì)采取哪些有效的工作措施呢
5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時(shí),接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學(xué)習(xí)。一會(huì)兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請(qǐng)問物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對(duì)這種情況應(yīng)該怎么辦
6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔(dān)心電梯的安全問題。物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人向主們做了保證,一定加強(qiáng)電梯設(shè)備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認(rèn)為物業(yè)管理公司對(duì)電梯設(shè)備應(yīng)該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作到底有什么區(qū)別。請(qǐng)你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗(yàn)收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報(bào)警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報(bào)警后,應(yīng)如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對(duì)此事是否負(fù)有責(zé)任。
9、麗清花園別墅的綠地率達(dá)50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經(jīng)理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看?？偨?jīng)理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況?？偨?jīng)理嚴(yán)厲地批評(píng)了他,并讓他立即處理此事。請(qǐng)問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題
第9篇 物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
11項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同,招標(biāo)單位的要求不同,因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng):
一、管理方式
投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì),選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等,對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。
二、管理組織架構(gòu)
所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu),根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征:
1、管理體制
管理體制主要有三類:
(1)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;
(2)董事會(huì)下的三總師負(fù)責(zé)制;
(3)董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、管理方法
目前國(guó)內(nèi)的管理方法有兩種:
(1)垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通,管理到位,管理層直接對(duì)成本,對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散,橫向協(xié)調(diào)配合困難。
(2)矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源,調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差,人員經(jīng)常變動(dòng),容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。
3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置
根據(jù)管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種:
(1)三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部。
(3)六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。
除了機(jī)構(gòu)明確以外,對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理,他們的文化層次,年齡結(jié)構(gòu),工作經(jīng)驗(yàn),都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確,對(duì)他們的文化素質(zhì),工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。
三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證,所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。測(cè)算應(yīng)本著'實(shí)事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務(wù)第一'、'根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)'等原則進(jìn)行。
1、收入測(cè)算
物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此,該收的費(fèi)用都要收齊,不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有:
(1)目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。
(2)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營(yíng)業(yè)用房而開展'三產(chǎn)'經(jīng)營(yíng)獲得的收入。
(3)維修基金每年可取的利息金額。
(4)其他方面的服務(wù)收入。
2、支出預(yù)算
圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有:
(1)人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金,以及其他各類保險(xiǎn)支出。
(2)各類服務(wù)成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。
(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。
(4)其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。
通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求,要進(jìn)行3年預(yù)算。
四、管理操作
這部分要求細(xì)化,他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量,以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn),從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對(duì)此很重視。其通常分為兩大類:
1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況,認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:
(1)公眾管理制度,主要包括:
①業(yè)主公約;
②精神文明建設(shè)公約;
③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定;
④裝修管理規(guī)定;
⑤治安管理規(guī)定;
⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;
⑦消防管理規(guī)定;
⑧交通車輛管理規(guī)定;
⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。
(2)崗位責(zé)任制度,主要包括:
①管理處主任崗位職責(zé);
②管理處主任助理崗位職責(zé);
③環(huán)境主管崗位職責(zé);
④保潔員崗位職責(zé);
⑤保安主管崗位職責(zé);
⑥工程主管崗位職責(zé);
⑦維修人員崗位職責(zé);
⑧會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé);
⑨行政人員崗位職責(zé)。
(3)內(nèi)部管理運(yùn)作制度,主要包括:
①員工行為規(guī)范;
②培訓(xùn)制度;
③考核制度;
④獎(jiǎng)懲制度;
⑤回訪制度;
⑥來訪,投訴處理制度等。
2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責(zé)
管理崗位主要有:
①保安;
②機(jī)電維修;
③清掃保潔;
④園林綠化;
⑤電梯操作;
⑥社區(qū)文化。
五、管理目標(biāo),經(jīng)營(yíng)管理宗旨、方針
投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會(huì)成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí),提出管理目標(biāo):樹立'服務(wù)至上,客戶第一'的管理思想,達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益,一促進(jìn)后期的樓宇銷售;提出管理經(jīng)營(yíng)方針:保本經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng),求得自身的生存與發(fā)展。
六、便民服務(wù)措施
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動(dòng),這是其性質(zhì)所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益,而是要正確處理好社會(huì)效益,環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系,使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí),還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng),深受業(yè)主的歡迎和好評(píng)。
七、社區(qū)文化
隨著一幢幢樓房
的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨(dú)了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購(gòu)房中的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時(shí),應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關(guān)社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動(dòng),使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明,也享受到精神文明。
八、管理指標(biāo)的承諾
物業(yè)管理是新生事物。國(guó)家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理,對(duì)一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè),針對(duì)目標(biāo)物業(yè),對(duì)照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,向業(yè)主委員會(huì)作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾:
⑴房屋及配套設(shè)施的完好率;
⑵房屋零修,急修及時(shí)率;
⑶維修質(zhì)量合格率;
⑷清潔保潔率;
(5)道路車輛完好率;
(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;
(7)業(yè)主綜合服務(wù)滿意率;
(8)綠化完好率;
(9)重復(fù)維修率;
(10)住戶有效投訴率等。
九、檔案資料的建立和管理
為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想:是否建立單獨(dú)的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。
十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想
物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí),也需要表明本企業(yè)對(duì)未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國(guó)優(yōu)提出一些設(shè)想,使人們感到實(shí)實(shí)在在,同時(shí)又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后,對(duì)未來目標(biāo)明確提出,接管后一年達(dá)到市優(yōu),兩年達(dá)到省優(yōu),三年達(dá)到國(guó)優(yōu),在達(dá)到國(guó)優(yōu)的同時(shí),一定通過iso9002貫標(biāo),使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎(jiǎng)罰
第10篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13
物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通過對(duì)不合格服務(wù)進(jìn)行有效控制,確保工作的效率和服務(wù)的質(zhì)量。
2.0適用范圍:
適用于整個(gè)服務(wù)過程中不合格項(xiàng)的處理。
3.0職責(zé):
3.1各部門負(fù)責(zé)對(duì)各自范圍內(nèi)的不合格服務(wù)進(jìn)行記錄并糾正。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)驗(yàn)證單項(xiàng)檢查、監(jiān)督檢查、管理評(píng)審及內(nèi)、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,并予以關(guān)閉。
4.0程序:
4.1各級(jí)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)由各檢查人根據(jù)實(shí)際情況,判斷不合格程度。
4.2對(duì)服務(wù)整體管理體系影響不大或?qū)w系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)立即予以整改并關(guān)閉,并做記錄,時(shí)間不超過當(dāng)天。
4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴(yán)重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務(wù)部進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,直至不合格關(guān)閉為止。
4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時(shí)購(gòu)買等)發(fā)生的不合格服務(wù),應(yīng)作好記錄以便追溯。
4.5不合格控制流程
各級(jí)檢查中發(fā)現(xiàn)
判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單
責(zé)任部門整改或采取糾正措施
開單部門驗(yàn)證整改結(jié)果或糾正措施驗(yàn)證有效性
5.0支持性工具
《整改通知單》
《糾正通知單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第11篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-2
56.市場(chǎng)主體:指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場(chǎng)客體:在市場(chǎng)中北進(jìn)行交換的對(duì)象。
58.市場(chǎng)環(huán)境:指進(jìn)行交換的環(huán)境。
59.物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制:在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中,價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用,價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制,價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。
60.物業(yè)管理服務(wù)的效用:指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)二得到滿足的程度。
61.政府指導(dǎo)價(jià):一種政策性價(jià)格形式,先由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),然后由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。主要適用于住宅小區(qū)。
62.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià):指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)完全由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商確定并在物業(yè)服務(wù)合同中約定的一種定價(jià)形式。完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用,是一種市場(chǎng)價(jià)格,政府不予干預(yù)。
63.物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:指競(jìng)爭(zhēng)同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合,以及市場(chǎng)成果分配諸因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì),沒有競(jìng)爭(zhēng)力也就沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
64.物業(yè)管理的行政管理:指國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī),對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其資質(zhì)是國(guó)家通過法律手段、行政手段,建立物業(yè)管理的正常秩序,使物業(yè)管理有利于城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業(yè)管理前期介入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前,從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì) 、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向建設(shè)單位提出意見和建議,使物業(yè)投入使用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
66.前期介入:物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入,建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持,開發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,功能使用考慮周全,業(yè)主滿意的物業(yè),促進(jìn)物業(yè)的銷售。
67.物業(yè)的承接查驗(yàn):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的再檢驗(yàn)。是物業(yè)管理過程中對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán),是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作之一。
68.資料查驗(yàn):指對(duì)建設(shè)單位移交的文件資料、單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及對(duì)房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料進(jìn)行查驗(yàn)。
69.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn):對(duì)房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等方法進(jìn)行檢查。
70.物業(yè)保修責(zé)任:指建設(shè)單位有隊(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。
71.辦理入住手續(xù):是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。
72.裝修管理:在業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行裝修期間,對(duì)裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的約定,在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定,評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理,使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。
74.房屋維修管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。
75.結(jié)構(gòu)性維修:指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久,對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。
76.非結(jié)構(gòu)性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè),其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能,保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞,延長(zhǎng)房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養(yǎng)護(hù)工程,指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構(gòu)件已經(jīng)損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險(xiǎn)的房屋,其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞,雖不需全面拆除,當(dāng)必須對(duì)其進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設(shè)計(jì),重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行的有計(jì)劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進(jìn)行的維修工程。
82.恢復(fù)性維修:指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復(fù)因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。
82.補(bǔ)償性維修:指在房屋移交時(shí),通過對(duì)該房屋的質(zhì)量,完損情況進(jìn)行檢查鑒定,發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位,而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作,其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
84.救災(zāi)性維修:指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),對(duì)于重大天災(zāi),維修費(fèi)由人民政府有關(guān)部門撥專款解決,對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害,維修費(fèi)按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理,責(zé)任者需承擔(dān)全部或部分費(fèi)用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設(shè)備完好,上、下水道通暢,室內(nèi)地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量(建筑面積)之和與總房屋數(shù)量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長(zhǎng)率:指房屋經(jīng)過大修、中修或翻修竣工驗(yàn)收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經(jīng)過房屋普查確定已達(dá)不到完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業(yè)設(shè)備:指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱,是發(fā)揮物業(yè)功能、實(shí)現(xiàn)物
業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。
90.物業(yè)設(shè)備的維修管理:指根據(jù)設(shè)備的性能,按照一定的科學(xué)管理程度和制度,以一定的技術(shù)管理要求,對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,更新。
91.物業(yè)管理的保養(yǎng):指對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護(hù)保養(yǎng):指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括:定期檢查,清潔潤(rùn)滑,發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。
93.一級(jí)保養(yǎng):指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整,以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。
94.二級(jí)保養(yǎng):指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復(fù)磨損零件,是設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。
95.治安管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)說管理的物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。
96.清潔管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所管轄的區(qū)域有計(jì)劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的,并按指定的時(shí)間、地點(diǎn)、人員進(jìn)行日常清潔服務(wù),并結(jié)合精神文明建設(shè),依照規(guī)范服務(wù)的要求對(duì)業(yè)主與物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、專業(yè)管理,并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,遵守規(guī)章制度,保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔,減少疾病,促進(jìn)身心健康,以提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。
97.物業(yè)服務(wù)收費(fèi):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序向業(yè)主收取的費(fèi)用。
98.包干制:指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
99.酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
100.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)說取得的各項(xiàng)收入,包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
101.物業(yè)管理法律關(guān)系:指人們?cè)谖飿I(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中所形成的特定主題間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮調(diào)整作用的集中體現(xiàn)。
102.物業(yè)管理法律責(zé)任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。
103.物業(yè)管理民事法律責(zé)任:指民事主體因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
104.物業(yè)管理行政法律責(zé)任:指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律后果。
第12篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計(jì)劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計(jì)劃,使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計(jì)劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項(xiàng)預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計(jì)劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。
1.2.4制定好本部門物資設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實(shí)到部門領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時(shí),通過有效的獎(jiǎng)懲與激勵(lì)管理制度,使員工能始終積極、主動(dòng)地進(jìn)行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實(shí)到部門文員)
制定好客服部物資的管理計(jì)劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購(gòu)、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實(shí)到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識(shí),實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過對(duì)客服部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn),再制定、實(shí)施、檢查,使之成為一個(gè)循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實(shí)到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項(xiàng)預(yù)算。同時(shí),在審批部門要求采購(gòu)的物資時(shí),努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實(shí)到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關(guān)系。如保安、工程、財(cái)務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對(duì)客服工作與管理工作的支持與配合。
