第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)分公司職能
物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)分公司職能
1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司、項(xiàng)目所在公司的物業(yè)管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法規(guī)要求開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
1.2 接受項(xiàng)目所在公司的領(lǐng)導(dǎo),與項(xiàng)目所在公司簽訂物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書,并 確保實(shí)現(xiàn)。
1.3 執(zhí)行管理公司頒布的物業(yè)管理制度及管理公司物業(yè)管理部下發(fā)的關(guān)于業(yè)務(wù) 要求的文件;為物業(yè)管理部提供物業(yè)管理工作的信息;接受物業(yè)管理部的 業(yè)務(wù)決策和指導(dǎo)。
2.內(nèi)部建設(shè)
2.1 依照管理公司物業(yè)管理制度、項(xiàng)目所在公司在物業(yè)管理方面的要求制定適 合的物業(yè)管理體系文件,作為整體物業(yè)管理系統(tǒng)文件的延伸,并持續(xù)審核 與改進(jìn),不斷優(yōu)化作業(yè)流程與組織架構(gòu)。
2.2 負(fù)責(zé)本公司內(nèi)設(shè)部門的組建,制定各崗位職責(zé),組織人員招聘,決定中層 以下(含)級(jí)別人員錄用。
2.3 執(zhí)行集團(tuán)、管理公司的培訓(xùn)制度,對(duì)員工的培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)。
2.4 將目標(biāo)責(zé)任書中的目標(biāo)分解并下達(dá)到部門、崗位,建立計(jì)劃管理體系加以 落實(shí)。
3.成本控制
3.1 負(fù)責(zé)本公司范圍的經(jīng)濟(jì)測(cè)算及收支控制。
3.2 負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.3 通過合理節(jié)能、優(yōu)化管理等手段降低管理成本。
4.項(xiàng)目開發(fā)配合
4.1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)前期介入工作,包括方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項(xiàng)目所在公司對(duì)相 關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行招商和管理、參與監(jiān)管施工質(zhì)量、配合銷售開盤等。
4.2 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目保修期限內(nèi)的保修協(xié)調(diào)和跟蹤。
4.3 協(xié)助項(xiàng)目所在公司處理緊急情況。
4.4 在管理公司、項(xiàng)目所在公司委托的情況下,負(fù)責(zé)代理發(fā)展商產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理、控制、經(jīng)營和服務(wù)。
4.5 向項(xiàng)目所在公司提供開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)的與產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的各種信息。
5.前期物業(yè)服務(wù)
5.1 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案,并負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的承接與物業(yè)服務(wù)合同簽訂。
5.2 負(fù)責(zé)擬定物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作計(jì)劃,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
5.3 負(fù)責(zé)擬定新物業(yè)項(xiàng)目的入伙工作計(jì)劃,并配合項(xiàng)目所在公司實(shí)施。
6.日常服務(wù)提供
6.1 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理日常工作。
6.2 按管理公司物業(yè)管理制度要求落實(shí)日常服務(wù)三級(jí)檢查制度,建立質(zhì)量統(tǒng)計(jì) 分析機(jī)制。
7.品牌推廣及市場(chǎng)開拓
7.1 在物業(yè)管理部的指導(dǎo)下,參加國家有關(guān)物業(yè)管理方面的評(píng)比。
7.2 結(jié)合項(xiàng)目要求,推廣萬品牌。
7.3 在項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)、物業(yè)管理部指導(dǎo)下,開拓物業(yè)管理市場(chǎng)。
8.溝通與協(xié)調(diào)
8.1 協(xié)助召開首屆業(yè)主大會(huì),協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。
8.2 定期組織顧客滿意度調(diào)查,協(xié)助物業(yè)管理部組織的第三方顧客滿意調(diào)查。建立并落實(shí)回訪制度。
8.3 加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、項(xiàng)目所在公司、物業(yè)管理部的信息交流,傳遞法律法規(guī)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經(jīng)營情況等信息。
第2篇 x物業(yè)公司計(jì)量設(shè)備管理程序
物業(yè)公司程序文件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp 7.1 物業(yè)公司計(jì)量設(shè)備管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
加強(qiáng)計(jì)量設(shè)備的校驗(yàn)管理,確保測(cè)量工作的準(zhǔn)確性。
2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部及需有測(cè)量工作的部門。
3.引用文件:
3.1 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.11章
3.2質(zhì)量手冊(cè)第4.11章
4.職責(zé):
4.1工程維修部負(fù)責(zé)計(jì)量設(shè)備的校驗(yàn)、發(fā)放的管理工作。
4.2維修班負(fù)責(zé)計(jì)量設(shè)備的校準(zhǔn)、校驗(yàn)、測(cè)量工作。
5.工作程序:
5.1工程維修部對(duì)計(jì)量設(shè)備的購買作出計(jì)劃安排。
5.2購置計(jì)劃要明確計(jì)量設(shè)備的名稱,規(guī)格與型號(hào),數(shù)量,購置用途及要求。(本小區(qū)主要計(jì)量設(shè)備是:測(cè)溫表、萬用表)
5.3采購員根據(jù)購置計(jì)劃,選擇儀器儀表專營店,進(jìn)行購買。
5.4計(jì)量設(shè)備的發(fā)放:
5.4.1工程維修部負(fù)責(zé)計(jì)量設(shè)備的發(fā)放、檢查和登記。
5.4.2冬季供暖測(cè)溫表,供暖前由維修班長負(fù)責(zé)領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測(cè)溫表是否損壞,并在發(fā)放記錄上登記。
5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領(lǐng)取,并在發(fā)放記錄上登記。
5.5計(jì)量設(shè)備的正確使用:
5.5.1冬季供暖測(cè)溫時(shí),測(cè)溫人員首先要校準(zhǔn)測(cè)量準(zhǔn)確度。
5.5.2測(cè)溫要在正確位置測(cè)量:(房屋中間距地面1.5米處)測(cè)溫表數(shù)字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認(rèn)為是此時(shí),此地的準(zhǔn)確溫度。
5.5.3電工維修電氣設(shè)備時(shí),首先要將萬用表打到電阻檔,效準(zhǔn)萬用表,方可測(cè)量。
5.5.4測(cè)量不同項(xiàng)目,要將萬用表打到相應(yīng)檔位,并且根據(jù)經(jīng)驗(yàn),選擇量程范圍,以免損壞萬用表。
5.5.5測(cè)量人員正確使用計(jì)量設(shè)備,愛護(hù)計(jì)量設(shè)備,不得損壞,如使用不當(dāng),人為損壞計(jì)量設(shè)備,由本人負(fù)責(zé)賠償。
5.5.6測(cè)量人員要正確使用計(jì)量設(shè)備,使用時(shí)首先檢查計(jì)量設(shè)備準(zhǔn)確度,如計(jì)量設(shè)備不準(zhǔn)確;例:測(cè)溫表量程范圍是在0℃-30℃,經(jīng)過調(diào)整旋扭達(dá)不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負(fù)表筆相觸經(jīng)調(diào)正旋扭不回零時(shí)或其它情況,即認(rèn)為計(jì)量設(shè)備不準(zhǔn),不能用此設(shè)備進(jìn)行測(cè)量,應(yīng)交回工程維修部更換,領(lǐng)取新表并當(dāng)場(chǎng)檢查校驗(yàn)。
5.6計(jì)量設(shè)備的校驗(yàn):
5.6.1測(cè)溫表在每年供暖結(jié)束后,由工程維修部指派人將測(cè)溫表送交國家計(jì)量部門進(jìn)行校驗(yàn),校驗(yàn)合格后,將校驗(yàn)合格標(biāo)志貼于測(cè)溫表上。
5.6.2如校驗(yàn)不合格,應(yīng)將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經(jīng)國家計(jì)量部門校驗(yàn)。
5.6.3萬用表每年校驗(yàn)一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計(jì)量局校驗(yàn)。校驗(yàn)合格后,將校驗(yàn)合格標(biāo)志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測(cè)溫表。
5.6.4工程維修部要將校驗(yàn)情況詳細(xì)在《計(jì)量設(shè)備校驗(yàn)登記表》上登記。
5.6.5對(duì)于經(jīng)過再校驗(yàn)不合格的計(jì)量設(shè)備應(yīng)貼上《設(shè)備停用證》上報(bào)公司申請(qǐng)報(bào)廢。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《計(jì)量設(shè)備校驗(yàn)登記表》 ej-qr-qp-7.1-01
6.2《計(jì)量設(shè)備發(fā)放記錄表》 ej-qr-qp7.1-02
6.3《設(shè)備停用證》 ej-qr-qp7.1-03
6.4《報(bào)廢申請(qǐng)表 》ej-qr-qp7.1-04
第3篇 物業(yè)工程管理部文員職務(wù)說明書
工作概述:
根據(jù)部門有關(guān)部門規(guī)定和制度,對(duì)辦公室內(nèi)務(wù)和檔案資料的管理,以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:女性;
2、年齡要求:30歲以下;
3、學(xué)歷要求:中?；蛞陨蠈W(xué)歷;
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備1年以上的辦公室文職或檔案管理工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評(píng)測(cè)合格可錄用,試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正。(見附表)
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):工程管理部副主管
2、合作部門
(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)日常服務(wù)單的管理工作;
2、負(fù)責(zé)部門資料檔案的管理工作;
3、負(fù)責(zé)部門辦公室內(nèi)務(wù)的管理工作;
4、負(fù)責(zé)部門人員通訊費(fèi)、車輛燃油費(fèi)的報(bào)銷管理工作;
5、負(fù)責(zé)部門人員辦公用品的簽領(lǐng)管理工作;
6、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)裝飾裝修的指引工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、目標(biāo):按《服務(wù)單管理規(guī)程》對(duì)日常服務(wù)單進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
2、目標(biāo):按《部門檔案資料管理規(guī)程》對(duì)檔案資料進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
3、目標(biāo):按《辦公室內(nèi)務(wù)管理規(guī)程》對(duì)辦公室內(nèi)務(wù)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
4、目標(biāo):按《費(fèi)用報(bào)銷管理規(guī)程》對(duì)費(fèi)用報(bào)銷進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
5、目標(biāo):按《辦公室用品簽領(lǐng)管理規(guī)程》對(duì)辦公室用品進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
6、目標(biāo):按《裝飾裝修指引規(guī)程》進(jìn)行指引,確保由于裝修指引不明而引起的投訴每人每月不超過3次。
(五)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、禮貌、熱情、大方,說話的語速、語調(diào)、語氣要恰當(dāng)。
2、熟悉業(yè)務(wù)流程,快捷、準(zhǔn)確。不擅自離崗、串崗,做與崗位職責(zé)無關(guān)的事。
3、切忌工作隨意,做事無計(jì)劃安排或做事無條理。
4、工作細(xì)心、認(rèn)真負(fù)責(zé)。切忌粗心大意,馬虎應(yīng)付。
5、切勿只顧手頭上的工作而怠慢客戶。
第4篇 物業(yè)管理職業(yè)道德培訓(xùn)教材
物業(yè)管理公司職業(yè)道德培訓(xùn)教材
職業(yè)道德定義
所謂職業(yè)道德,就是同人們的職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點(diǎn)所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和,它既是對(duì)本職人員在職業(yè)活動(dòng)中行為的要求,同時(shí)又是職業(yè)對(duì)社會(huì)所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。 愛崗敬業(yè),誠實(shí)守信,辦事公道,服務(wù)群眾,奉獻(xiàn)社會(huì)。
職業(yè)道德的涵義包括以下八個(gè)方面:
(1)職業(yè)道德是一種職業(yè)規(guī)范,受社會(huì)普遍的認(rèn)可。
(2)職業(yè)道德是長期以來自然形成的。
(3)職業(yè)道德沒有確定形式,通常體現(xiàn)為觀念、習(xí)慣、信念等。
(4)職業(yè)道德 依靠文化、內(nèi)心信念和習(xí)慣,通過員工的自律實(shí)現(xiàn)。
(5)職業(yè)道德大多沒有實(shí)質(zhì)的約束力和強(qiáng)制力。
(6)職業(yè)道德的主要內(nèi)容是對(duì)員工義務(wù)的要求。
(7)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)多元 化,代表了不同企業(yè)可能具有不同的價(jià)值觀。
(8)職業(yè)道德承載著企業(yè)文化和凝聚力,影響深遠(yuǎn)。
每個(gè)從業(yè)人員,不論是從事哪種職業(yè),在職業(yè)活動(dòng)中都要遵守道德。要理解職業(yè)道德需要掌握以下四點(diǎn):
首先,在內(nèi)容方面,職業(yè)道德總是要鮮明地表達(dá)職業(yè)義務(wù)、職業(yè)責(zé)任以及職業(yè)行為上的道德準(zhǔn)則。它不是一般地反映社會(huì)道德和階級(jí)道德的要求,而是要反映職業(yè)、行業(yè)以至產(chǎn)業(yè)特殊利益的要求;它不是在一般意義上的社會(huì)實(shí)踐基礎(chǔ)上形成的,而是在特定的職業(yè)實(shí)踐的基礎(chǔ)上形成的,因而它往往表現(xiàn)為某一職業(yè)特有的道德傳統(tǒng)和道德習(xí)慣,表現(xiàn)為從事某一職業(yè)的人們所特有道德心理和道德品質(zhì)。甚至造成從事不同職業(yè)的人們?cè)诘赖缕访采系牟町?。如人們常說,某人有“軍人作風(fēng)”、“ 工人性格”、“農(nóng)民意識(shí)”、“干部派頭”、“學(xué)生味”、“學(xué)究氣”、“商人習(xí)氣”等、
其次,在表現(xiàn)形式方面:職業(yè)道德往往比較具體、靈活、多樣。它總是從本職業(yè)的交流活動(dòng)的實(shí)際出發(fā),采用制度、守則、公約、承諾、誓言、條例,以至標(biāo)語口號(hào)之類的形式,這些靈活的形式既易于為從業(yè)人員所接受和實(shí)行,而且易于形成一種職業(yè)的道德習(xí)慣。
再次,從調(diào)節(jié)的范圍來看,職業(yè)道德一方面是用來調(diào)節(jié)從業(yè)人員內(nèi)部關(guān)系,加強(qiáng)職業(yè)、行業(yè)內(nèi)部人員的凝聚力;另一方面,它也是用來調(diào)節(jié)從業(yè)人員與其服務(wù)對(duì)象之間的關(guān)系,用來塑造本職業(yè)從業(yè)人員的形象。
最后,從產(chǎn)生的效果來看,職業(yè)道德既能使一定的社會(huì)或階級(jí)的道德原則和規(guī)范的“職業(yè)化”,又使個(gè)人道德品質(zhì)“成熟化”。職業(yè)道德雖然是在特定的職業(yè)生活中形成的,但它決不是離開階級(jí)道德或社會(huì)道德而獨(dú)立存在的道德類型。在階級(jí)社會(huì)里,職業(yè)道德始終是在階級(jí)道德和社會(huì)道德的制約和影響下存在和發(fā)展的;職業(yè)道德和階級(jí)道德或社會(huì)道德之間的關(guān)系,就是一般與特殊、共性與個(gè)性之間的關(guān)系。任何一種形式的職業(yè)道德,都在不同程度上體現(xiàn)著階級(jí)道德或社會(huì)道德的要求。同樣,階級(jí)道德或社會(huì)道德,在很大范圍上都是通過具體的職業(yè)道德形式表現(xiàn)出來的。同時(shí),職業(yè)道德主要表現(xiàn)在實(shí)際從事一定職業(yè)的成人的意識(shí)和行為中,是道德意識(shí)和道德行為成熟的階段。職業(yè)道德與各種職業(yè)要求和職業(yè)生活結(jié)合,具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性和連續(xù)性,形成比較穩(wěn)定的職業(yè)心理和職業(yè)習(xí)慣,以致在很大程度上改變?nèi)藗冊(cè)趯W(xué)校生活階段和少年生活階段所形成的品行,影響道德主體的道德風(fēng)貌。 通過上述分析不難看出職業(yè)道德具有以下特點(diǎn)。
1. 職業(yè)道德具有適用范圍的有限性。
每種職業(yè)都擔(dān)負(fù)著一種特定的職業(yè)責(zé)任和職業(yè)義務(wù)。由于各種職業(yè)的職業(yè)責(zé)任和義務(wù)不同,從而形成各自特定的職業(yè)道德的具體規(guī)范。
2. 職業(yè)道德具有發(fā)展的歷史繼承性。
由于職業(yè)具有不斷發(fā)展和世代延續(xù)的特征,不僅其技術(shù)世代延續(xù),其管理員工的方法、與服務(wù)對(duì)象打交道的方法,也有一定歷史繼承性。如“有教無類”、“學(xué)而不厭,誨人不倦”,從古至今始終是教師的職業(yè)道德。
3. 職業(yè)道德表達(dá)形式多種多樣
由于各種職業(yè)道德的要求都較為具體、細(xì)致,因此其表達(dá)形式多種多樣。
4. 職業(yè)道德兼有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。
紀(jì)律也是一種行為規(guī)范,但它是介于法律和道德之間的一種特殊的規(guī)范。它既要求人們能自覺遵守,又帶有一定的強(qiáng)制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又帶有一定的法律的色彩。就是說,一方面遵守紀(jì)律是一種美德,另一方面,遵守紀(jì)律又帶有強(qiáng)制性,具有法令的要求。例如,工人必須執(zhí)行操作規(guī)程和安全規(guī)定;軍人要有嚴(yán)明的紀(jì)律等等。因此,職業(yè)道德有時(shí)又以制度、章程、條例的形式表達(dá),讓從業(yè)人員認(rèn)識(shí)到職業(yè)道德又具有紀(jì)律的規(guī)范性。 職業(yè)道德是社會(huì)道德體系的重要組成部分,它一方面具有社會(huì)道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具體表現(xiàn)在:
1、調(diào)節(jié)職業(yè)交往中從業(yè)人員內(nèi)部以及從業(yè)人員與服務(wù)對(duì)象間的關(guān)系。
職業(yè)道德的基本職能是調(diào)節(jié)職能。它一方面可以調(diào)節(jié)從業(yè)人員內(nèi)部的關(guān)系,即運(yùn)用職業(yè)道德規(guī)范約束職業(yè)內(nèi)部人員的行為,促進(jìn)職業(yè)內(nèi)部人員的團(tuán)結(jié)與合作。如職業(yè)道德規(guī)范要求各行各業(yè)的從業(yè)人員,都要團(tuán)結(jié)、互助、愛崗、敬業(yè)、齊心協(xié)力地為發(fā)展本行業(yè)、本職業(yè)服務(wù)。另一方面,職業(yè)道德又可以調(diào)節(jié)從業(yè)人員和服務(wù)對(duì)象之間的關(guān)系。如職業(yè)道德規(guī)定了制造產(chǎn)品的工人要怎樣對(duì)用戶負(fù)責(zé);營銷人員怎樣對(duì)顧客負(fù)責(zé);醫(yī)生怎樣對(duì)病人負(fù)責(zé);教師怎樣對(duì)學(xué)生負(fù)責(zé)等等。
2、 有助于維護(hù)和提高本行業(yè)的信譽(yù)。
一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)的信譽(yù),也就是它們的形象、信用和聲譽(yù),是指企業(yè)及其產(chǎn)品與服務(wù)在社會(huì)公眾中的信任程度,提高企業(yè)的信譽(yù)主要靠產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,而從業(yè)人員職業(yè)道德水平高是產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的有效保證。若從業(yè)人員職業(yè)道德水平不高,很難生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)
3、 促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展。
行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展有賴于高的經(jīng)濟(jì)效益,而高的經(jīng)濟(jì)效益源于高的員工素質(zhì)。員工素質(zhì)主要包含知識(shí)、能力、責(zé)任心三個(gè)方面,其中責(zé)任心是最重要的。而職業(yè)道德水平高的從業(yè)人員其責(zé)任心是極強(qiáng)的,因此,職業(yè)道德能促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展。
4、 有助于提高全社會(huì)的道德水平。
職業(yè)道德是整個(gè)社會(huì)道德的主要內(nèi)容。職業(yè)道德一方面涉及到每個(gè)從業(yè)者如何對(duì)待職業(yè),如何對(duì)待工作,同時(shí)也是一個(gè)從業(yè)人員的生活態(tài)度、價(jià)值觀念的表現(xiàn);是一個(gè)人的道德意識(shí),道德行為發(fā)展的成熟階段,具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性和連續(xù)性。另一方面,職業(yè)道德也是一個(gè)職業(yè)集體,甚至一個(gè)行業(yè)全體人員的行為表現(xiàn),如果每個(gè)行業(yè),每個(gè)職業(yè)集體都具備優(yōu)良的道德,對(duì)整個(gè)社會(huì)道德水平的提高肯定會(huì)發(fā)揮重要作用。
第5篇 物業(yè)危害辨識(shí)方法指引管理體系
物業(yè)質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--危害辨識(shí)方法指引
1.0危害的類型
1.1 物體打擊:是指物體在重力或其他外力的作用下產(chǎn)生運(yùn)動(dòng),打擊人體造成人身傷亡事故,不包括因機(jī)械設(shè)備、車輛、起重機(jī)械、坍塌等引發(fā)的物體打擊;
1.2 車輛傷害:是指企業(yè)機(jī)動(dòng)車輛在行駛中引起的人體墜落和物體倒塌、飛落、擠壓傷亡事故,不包括起重設(shè)備提升、牽引車輛和車輛停駛時(shí)發(fā)生的事故;
1.3 機(jī)械傷害:是指機(jī)械設(shè)備運(yùn)動(dòng)(靜止)部件、工具、加工件直接與人體接觸引起的夾擊、碰撞、剪切、卷入、絞、碾、割、刺等傷害,不包括車輛、起重機(jī)械引起的機(jī)械傷害;
1.4 起重傷害:是指各種起重作業(yè)(包括起重機(jī)安裝、檢修、試驗(yàn))中發(fā)生的擠壓、墜落、(吊具、吊重)物體打擊和觸電;
1.5 觸電,包括雷擊傷亡事故;
1.6 淹溺,包括高處墜落淹溺,不包括礦山、井下透水淹溺;
1.7 灼燙,是指火焰燒傷、高溫物體燙傷、化學(xué)灼傷(酸、堿、鹽、有機(jī)物引起的體內(nèi)外灼傷)、物理灼傷(光、放射性物質(zhì)引起的體內(nèi)外灼傷),不包括電灼傷和火災(zāi)引起的燒傷;
1.8 火災(zāi);
1.9 高處墜落,是指在高處作業(yè)中發(fā)生墜落造成的傷亡事故,不包括觸電墜落事故;
1.10 坍塌,是指物體在外力或重力作用下,超過自身的強(qiáng)度極限或因結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性破壞而造成的事故,如挖溝時(shí)的土石塌方、腳手架坍塌、堆置物倒塌等,不適用于礦山冒頂片幫和車輛、起重機(jī)械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作業(yè)中發(fā)生的傷亡事故;
1.12 火藥爆炸,是指火藥、炸藥及其制品在生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸、貯存中發(fā)生的爆炸事故;
1.13 化學(xué)性爆炸,是指可燃性氣體、粉塵等與空氣混合形成爆炸性混合物,接觸引爆能源時(shí),發(fā)生的爆炸事故(包括氣體分解、噴霧爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括鍋爐爆炸、容器超壓爆炸、輪胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他傷害,是指除上述以外的危險(xiǎn)因素,如摔、扭、挫、擦、割傷和非機(jī)動(dòng)車碰撞、軋傷;
2.0 參照國家衛(wèi)生部等頒發(fā)的《職業(yè)病范圍和職業(yè)病患者處理辦法的規(guī)定》,將危害因素分為以下7類
2.1 生產(chǎn)性粉塵.指生產(chǎn)過程中,有塵作業(yè)工人長時(shí)間吸入粉塵,能引起肺部組纖維化為主的病變、硬化,喪失正常的呼吸功能,導(dǎo)致塵肺病;
2.2 毒物。指以較小劑量作用于生物體能使生理功能或機(jī)體正常結(jié)構(gòu)發(fā)生暫時(shí)性或永久性的病理改變、甚至死亡的物質(zhì)。
2.3 噪聲與振動(dòng)。噪聲能引起聽覺功能敏感度下降甚至造成聲聾,或引起神經(jīng)衰弱、心血管疾病及消化系統(tǒng)等疾病的高發(fā)。振動(dòng)危害可分為全身振動(dòng)和局部振動(dòng)。全身振動(dòng)時(shí)可導(dǎo)致工效降低、辨別能力和短時(shí)間記憶力降低視力惡化和視野改變,對(duì)血壓升高、脊椎病變、女性生殖功能有一定影響;局部振動(dòng)可導(dǎo)致外周循環(huán)機(jī)能障礙,表現(xiàn)為振動(dòng)性白指;還能引起中樞神經(jīng)、外周神經(jīng)、植物神經(jīng)功能紊亂。
2.4 高溫。高溫作業(yè)人員受環(huán)境熱負(fù)荷的影響,作業(yè)能力隨溫度的升高而明顯下降。
2.5 低溫。低溫作業(yè)人員受環(huán)境影響,操作功能隨溫度的下降而明顯下降。
2.6 輻射(電離輻射、非電離輻射):人體處于交變電磁場(chǎng)中或受到微波、紫外線、α、β、γ、*射線的照射,達(dá)到一定劑量就會(huì)產(chǎn)生輻射危害。
2.7 其他危險(xiǎn)因素等
3.0 以上1.0及2.0合計(jì)23類,是職業(yè)安全衛(wèi)生工作中主要的危險(xiǎn)、危害因素。
4.0 危害辯識(shí)
4.1 危害危險(xiǎn)存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理處管轄物業(yè)所處地址;
4.1.2 公司本部及管理處管轄物業(yè)平面布局;
4.1.3 物業(yè)建筑物及公用設(shè)施;
4.1.4 管理服務(wù)作業(yè)過程;
4.1.5 機(jī)電設(shè)備設(shè)施;
4.1.6 粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動(dòng)、高溫、低溫等有害作業(yè)部位;
4.1.7 管理設(shè)施、事故應(yīng)急搶救設(shè)施和輔助生產(chǎn)、生活衛(wèi)生設(shè)施;
4.1.8 工時(shí)制度、女職工勞動(dòng)保護(hù)、體力勞動(dòng)強(qiáng)度。
第6篇 物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理
物業(yè)管理培訓(xùn):別墅管理
居住類型上物業(yè)分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增長,成為房地產(chǎn)業(yè)的'寵物',倍受消費(fèi)者親睞。因此對(duì)別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要課題。
所謂'別墅'現(xiàn)代漢語所給定義為:在郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關(guān)系。雖然書中對(duì)別墅的定義與目前市場(chǎng)上銷售的別墅及國外發(fā)達(dá)國家的別墅有諸多不同之處。但即稱'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進(jìn)行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修;公共設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)等,還要根據(jù)別墅的特性,搞好針對(duì)的服務(wù)管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環(huán)境的特性
由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)離城市喧嘩區(qū)域,在開發(fā)建設(shè)與其
它類型物業(yè)相比,占地多、面積大、個(gè)性化強(qiáng)、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地?zé)o雜物、雜草,人行道和機(jī)動(dòng)車道無損壞;保持清潔標(biāo)準(zhǔn),就不適宜了。
首先園林綠化區(qū)域的設(shè)計(jì),在風(fēng)格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會(huì)造成'碧綠'一會(huì)兒,'優(yōu)雅'一時(shí)的短時(shí)效應(yīng),一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無論如何,也無法達(dá)到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域,入住人群的類別,通過'民意測(cè)驗(yàn)'、'客戶調(diào)查',增加一些實(shí)用功能的公共設(shè)施,如開設(shè)露天健身房、兒童樂園、老人活動(dòng)地、露天燒烤區(qū)、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等,以溝通開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。
還有,象雪天及時(shí)有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細(xì)微的工作,構(gòu)成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對(duì)封閉、上
規(guī)模的社區(qū)。從價(jià)位上講,擁有者為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者及有社會(huì)地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團(tuán)辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財(cái)產(chǎn)價(jià)值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達(dá)到通信暢通、反應(yīng)迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結(jié)合,利用先進(jìn)的智能化設(shè)施,對(duì)社區(qū)周界、出入口、車庫、公共場(chǎng)所、重要部位進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。保安員利用固定或流動(dòng)的方式進(jìn)行詢問、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動(dòng)、機(jī)動(dòng)交通工具達(dá)到'快速',以完備先進(jìn)的設(shè)備裝置達(dá)到'準(zhǔn)確',以訓(xùn)練有素的專業(yè)人員達(dá)到'有效'從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴(yán)格的控制,會(huì)喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是'壁壘森嚴(yán)'的'監(jiān)獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實(shí)是個(gè)難題。我想因?yàn)閯e墅面積大、人員流動(dòng)小、固定保安崗與流動(dòng)保安崗利用通信設(shè)備,實(shí)現(xiàn)'移動(dòng)通報(bào)制'可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動(dòng)線路,不斷的通報(bào)方位形成隱形安全網(wǎng))。有的別墅在對(duì)外來人員,車輛管理上實(shí)行主、付卡驗(yàn)證方式,效果也還可以。
在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準(zhǔn)軍事化的素質(zhì)、職能,還應(yīng)該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務(wù)職能。這屬于服務(wù)軟件上的范疇,不少項(xiàng)目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個(gè)即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因?yàn)槊繎粼诓簧儆谝惠v車的現(xiàn)實(shí)狀況,使之必須'人車分流',那么標(biāo)識(shí)的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務(wù)與管理
服務(wù)與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)
管理中就要將二者溶匯貫通,有機(jī)地結(jié)合起來。曾經(jīng)有境外某大型物業(yè)管理公司總裁感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關(guān)系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費(fèi)。這也從一個(gè)側(cè)面反映了國內(nèi)許多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全來源于業(yè)主。在中國如何在人們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力不到的前提下完全實(shí)現(xiàn)'以區(qū)養(yǎng)區(qū)',就要在服務(wù)的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠(yuǎn)離性帶來生活、日用品服務(wù)的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動(dòng)半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會(huì)在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)。所以,安排服務(wù)設(shè)施,提供商品種類要認(rèn)真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費(fèi)人群的特性,使得別墅帶有很強(qiáng)的私密性,各種費(fèi)用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務(wù)角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時(shí)利用多費(fèi)統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?可以一舉兩得。
住別墅的一族人群對(duì)休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應(yīng)運(yùn)而生的'會(huì)所'是一個(gè)很好的契機(jī)。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達(dá)到'以區(qū)養(yǎng)區(qū)'的目標(biāo)。但是現(xiàn)有項(xiàng)目會(huì)所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會(huì)所的項(xiàng)目、周邊情況、經(jīng)營的方式、面積的大小、收費(fèi)的高低等等一系列可行方案,解決經(jīng)營和安全等問題,方能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會(huì)議活動(dòng)管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,是值得進(jìn)一步探索的方面。
目前國內(nèi)的物業(yè)管理,還處于探索、磨合階段,無論是國外的模式,還是國內(nèi)自產(chǎn)的,無論是借鑒酒店管理經(jīng)驗(yàn),還是引進(jìn)英式管家服務(wù);都沒有一套以一應(yīng)百的完全管理手冊(cè)。別墅的物業(yè)管理同樣如此,依據(jù)自身特點(diǎn)、市場(chǎng)情況及管理需要,堅(jiān)持創(chuàng)新和穩(wěn)步結(jié)合、服務(wù)與收益結(jié)合,業(yè)戶、開發(fā)商、物管公司三方受益相結(jié)合,推動(dòng)本項(xiàng)目健康、持續(xù)發(fā)展,使別墅物業(yè)自身保值升值,物業(yè)管理公司產(chǎn)生社會(huì)效益,增加知名度和美譽(yù)度,創(chuàng)造服務(wù)品牌。
第7篇 物業(yè)管理知識(shí)模擬試題
物業(yè)管理知識(shí)模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動(dòng)產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因?yàn)槲飿I(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟(jì)效益 b 社會(huì)效益 c 安居樂業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營 d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a 財(cái)務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營 d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由( )進(jìn)行。
a 房地產(chǎn)開發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a 產(chǎn)權(quán)'經(jīng)營權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競(jìng)爭(zhēng)
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
模擬試題下載:物業(yè)管理知識(shí)模擬試題
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組建
一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,按照社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。
物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè),其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上,服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:
(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn),使之始終保持良好的狀態(tài),并得以保值、升值,延長使用壽命。
(2)以較少的投入,為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),使他們?cè)诎踩⑽拿?、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。
(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動(dòng),創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)包括:
(一)信譽(yù)目標(biāo)
良好的信譽(yù)是公司的無形資產(chǎn),有時(shí)甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位,塑造好企業(yè)形象,使業(yè)主和用戶有一種信任感,從而為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打下良好的基礎(chǔ)。
(二)盈利目標(biāo)
利潤目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。
(三)發(fā)展目標(biāo)
物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動(dòng),逐步取得相關(guān)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤,通過實(shí)踐和培訓(xùn),提高員工綜合能力,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。
(四)服務(wù)目標(biāo)
服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序
物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣,必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定,獲得批準(zhǔn)才能成立。
(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件,主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況,是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同,具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括:
(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè),如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。
(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金,如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬元以上。
(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。
(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料
內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料:
(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書或聘任書。
(5)驗(yàn)資證明。
(6)注冊(cè)及經(jīng)營地點(diǎn)證明。
(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
(9)其他有關(guān)資料。
外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資),除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件;外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢代理
資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。
私營企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外,其余資質(zhì)資料大體相同。
(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序
一般情況下,物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后,按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營業(yè)。具體程序包括:
(1)根據(jù)上述成立條件,準(zhǔn)備材料和文件。
(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)。
(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開業(yè)登記。
(4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記,以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。
第9篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)管理,維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對(duì)***小區(qū)物業(yè)的公共設(shè)施和居住秩序等事項(xiàng)進(jìn)行管理和服務(wù)。
第二條:全體業(yè)主應(yīng)遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時(shí)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等文件規(guī)定的使用要求進(jìn)行使用。
第二章建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)
第三條:建設(shè)單位的權(quán)利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會(huì)成立前,由建設(shè)單位選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)程序和授權(quán)選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設(shè)單位有權(quán)按土地或物業(yè)實(shí)際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關(guān)業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關(guān)管理部門許可后建設(shè)單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關(guān)法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設(shè)單位有義務(wù)按政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。
5、建設(shè)單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設(shè)單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設(shè)單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機(jī)關(guān)同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號(hào),無須就因此而引起的任何損失、費(fèi)用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負(fù)責(zé)或賠償,物業(yè)公司亦不承擔(dān)因更改名稱及編號(hào)所引的任何損失。但建設(shè)單位必須提前一個(gè)月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號(hào)的通知。
7、建設(shè)單位可委派代理人行使建設(shè)單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。
第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時(shí)安全巡邏,安排消防訓(xùn)練和培訓(xùn)。
2、保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進(jìn)行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時(shí)收集清運(yùn)生活垃圾。
3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),確保各種設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。
5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)各種車輛(包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)實(shí)行管理。外來機(jī)動(dòng)車除施工車、搬場(chǎng)車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放,對(duì)進(jìn)入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價(jià)局有關(guān)規(guī)定收取停放費(fèi)。
6、提請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設(shè)置,拆除及恢復(fù)原貌所發(fā)生的費(fèi)用由被執(zhí)行者承擔(dān)。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)或日后與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應(yīng)妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設(shè)備設(shè)施,提供約定的服務(wù),使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時(shí),作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費(fèi)用和款項(xiàng),按照本公約約定隨時(shí)制定管理細(xì)則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認(rèn)為必需之保險(xiǎn),為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務(wù)。
3、在必要的情況下經(jīng)預(yù)先通知(緊急情況除外),攜帶工具進(jìn)入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進(jìn)行在本公約之下維修及管理。
4、對(duì)于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項(xiàng),物業(yè)公司可對(duì)其許可附加條件或收取合理費(fèi)用。物業(yè)公司為個(gè)別業(yè)主提供額外的管理或維修服務(wù)可在事先告知的情況下向有關(guān)業(yè)主收取額外費(fèi)用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關(guān)部門同意后截?cái)噙`反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應(yīng)和服務(wù);或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動(dòng)。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權(quán)要求相關(guān)單元之用戶容許有關(guān)人員進(jìn)入該單元進(jìn)行有關(guān)工作,否則,該相關(guān)單元之用戶須承擔(dān)因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第六條業(yè)主的權(quán)利和義務(wù):
1、每位業(yè)主對(duì)其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán),包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對(duì)小區(qū)共用部位及公共設(shè)施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度,共同維護(hù)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備及設(shè)施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)及其它用于物業(yè)管理之費(fèi)用。
5、各業(yè)主應(yīng)對(duì)其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負(fù)責(zé)。因上述人士的行為而發(fā)生的對(duì)物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。
6、業(yè)主應(yīng)依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請(qǐng)于有關(guān)買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費(fèi)或其它費(fèi)用等),業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè):
1、按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報(bào)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請(qǐng),經(jīng)書面同意后方可實(shí)施,并在7天內(nèi)恢復(fù)原狀;給他人造成損失的,應(yīng)做相應(yīng)賠償。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后,當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場(chǎng)見證下具體實(shí)施,維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準(zhǔn)隨意張貼,嚴(yán)禁亂拋雜物。每個(gè)垃圾桶/箱周圍應(yīng)保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責(zé)任。
7、愛護(hù)花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機(jī)必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應(yīng)把水、電、天然氣等開關(guān)關(guān)好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對(duì)衛(wèi)生間、廚房等排水管道應(yīng)暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對(duì)疏忽引發(fā)之損失負(fù)一切責(zé)任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設(shè)施及附屬設(shè)施。
第十條:每戶設(shè)置獨(dú)立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準(zhǔn)而私自增大負(fù)荷或私拆裝電氣線路和設(shè)備。
第十一條:業(yè)主自用電器設(shè)備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司或供電部門報(bào)修,以防事故擴(kuò)大,自用設(shè)備維修費(fèi)由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設(shè)獨(dú)立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設(shè)獨(dú)立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報(bào)、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場(chǎng)者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備;搬場(chǎng)者無論進(jìn)出,均應(yīng)提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場(chǎng)車輛,應(yīng)聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運(yùn)出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進(jìn)出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進(jìn)入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個(gè)劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機(jī)動(dòng)車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應(yīng)先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡(luò)表,繳納停車管理服務(wù)費(fèi)后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機(jī)動(dòng)車停放在專用停車位,車位業(yè)主應(yīng)按物價(jià)局規(guī)定每月須支付停車管理服務(wù)費(fèi)。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時(shí)停放,視停放時(shí)間、車種等情況,收取臨時(shí)停車費(fèi)(執(zhí)行公務(wù)的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進(jìn)出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時(shí)五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途,損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
2、違章搭建建筑物,構(gòu)筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺(tái)、更換外立面門窗及在屋面和露臺(tái)上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進(jìn)行裝修時(shí)不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀,
同時(shí)裝修公司須向物業(yè)公司申報(bào)并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)管理部門審核后實(shí)施。
第二十四條:裝修房應(yīng)按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請(qǐng)表',申請(qǐng)表應(yīng)寫明裝修內(nèi)容、時(shí)間、施工單位名稱及其負(fù)責(zé)人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責(zé)任書'。
3、裝修申報(bào)人應(yīng)擔(dān)保施工人員進(jìn)入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導(dǎo),如有問題須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第二十五條:裝修房在裝修時(shí)不得改變單元主要結(jié)構(gòu)(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設(shè)施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報(bào)警裝置等,亦不得隨意拆除和改動(dòng)。
第二十六條:物業(yè)公司對(duì)業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進(jìn)出等方面提供方便。但施工人員應(yīng)向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時(shí)出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)的裝修業(yè)務(wù),其施工人員不得進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運(yùn)到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場(chǎng)堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施、設(shè)備,并確保該物業(yè)設(shè)備、設(shè)施正常使用和安全運(yùn)行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項(xiàng)目范圍包括,但不限于:
1、消防設(shè)備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設(shè)備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設(shè)施;
6、景觀及娛樂設(shè)施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設(shè)施、設(shè)備。
第三十條:本章所述的維修項(xiàng)目所需收取的費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)本公約第八章之有關(guān)約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目,按國家有關(guān)建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費(fèi)用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設(shè)單位根據(jù)法律規(guī)定責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護(hù)社會(huì)秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領(lǐng)有關(guān)居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報(bào)注銷,超過六個(gè)月的,須申報(bào)臨時(shí)戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動(dòng)、搬遷、關(guān)閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設(shè)施,更不許破壞消防設(shè)施或人為造成消防報(bào)警系統(tǒng)錯(cuò)誤操作,否則,物業(yè)公司將報(bào)有關(guān)部門,由有關(guān)部門按公安消防條例進(jìn)行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務(wù)保證物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災(zāi)或救火報(bào)警聯(lián)系時(shí),不得使用火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);非火災(zāi)事故時(shí),不得從消防給水設(shè)備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應(yīng)自備簡(jiǎn)易滅火器材置于室內(nèi)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關(guān)部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場(chǎng)地,造成損失者需照價(jià)賠償并承擔(dān)其它相關(guān)責(zé)任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應(yīng)確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項(xiàng)工作,共同維護(hù)小區(qū)安全。
2、負(fù)責(zé)本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關(guān)治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災(zāi)或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,及對(duì)其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應(yīng)盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的保安制度,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進(jìn)出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時(shí)停車卡'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請(qǐng)的家政人員和裝修施工人員等,應(yīng)事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時(shí)出入證'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動(dòng)/電動(dòng)車、自行車應(yīng)在小區(qū)入口進(jìn)行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進(jìn)出方便、暢通、凡進(jìn)入物業(yè)大門的車輛應(yīng)聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點(diǎn)、順序停放。如有裝修、搬場(chǎng)或大批物品進(jìn)出物業(yè),應(yīng)事先向物業(yè)公司申請(qǐng)批準(zhǔn),確定時(shí)間、裝卸地點(diǎn)及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費(fèi)用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時(shí)應(yīng)先支付六個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自下次交費(fèi)起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十三條:各單元業(yè)主應(yīng)于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關(guān)規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會(huì)書面批準(zhǔn)的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當(dāng)維修資金不足時(shí),物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項(xiàng)下應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無權(quán)索回維修資金或任何預(yù)繳之管理費(fèi),但維修資金及預(yù)繳管理費(fèi)結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時(shí),該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當(dāng)時(shí)所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分?jǐn)偂?/p>
第四十五條:各業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳付管理費(fèi)用維修資金,不論是否辦理進(jìn)戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設(shè)單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費(fèi)通知十五日內(nèi)仍未繳交當(dāng)期的管理費(fèi)或增繳之維修資金,該業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金(從有關(guān)款項(xiàng)到期之日開始,按每日千分之三,復(fù)利計(jì)算)。
2、物業(yè)公司為追討款項(xiàng)而發(fā)生的額外行政、法律費(fèi)用。
第四十七條:各業(yè)主須按時(shí)向物業(yè)公司繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索所欠交的管理費(fèi)用及利息,并收取附加費(fèi)用:
1、向法院申請(qǐng)索還欠款;
2、向當(dāng)?shù)胤抗懿块T或其他有關(guān)政府部門申請(qǐng),在欠交的管理費(fèi)用、利息及索償費(fèi)用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán);
3、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后將有關(guān)單位的水、電供應(yīng)中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費(fèi)以物價(jià)的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費(fèi)未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費(fèi)用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項(xiàng)費(fèi)用以市房管局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門最新公布的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),一旦有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會(huì)成立后,在每個(gè)財(cái)政年度終止后的三個(gè)月內(nèi),物業(yè)公司應(yīng)公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當(dāng)任何業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應(yīng)在買賣合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責(zé)任繳付本公約的約定應(yīng)繳的一切費(fèi)用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當(dāng)?shù)姆秶O(shè)告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構(gòu)成對(duì)所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設(shè)單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實(shí)因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴(yán)重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負(fù)責(zé)由下列事項(xiàng)而引發(fā)之任何損失;公共設(shè)備及設(shè)施、水、電、天然氣及其它公共服務(wù)之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災(zāi)或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項(xiàng)規(guī)定,并參照物業(yè)的實(shí)際情況綜合制定的,業(yè)主如有對(duì)本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關(guān)政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),除應(yīng)盡協(xié)商解決外,適當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準(zhǔn)。
第10篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件：采購控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:采購控制程序
1.0目的
確保采購的物資符合規(guī)定的要求,以保證公司利益。
2.0適用范圍
2.1物業(yè)管理所需要的物資(如工程保養(yǎng)、修繕用途的物資,保潔用的物資,消防用的物資,保安用的物資等)的采購活動(dòng)。
2.2內(nèi)部管理用、辦公室用的采購活動(dòng)也可參照實(shí)行。
3.0職責(zé)
3.1提出采購要求的部門負(fù)責(zé)制定采購計(jì)劃。
3.2物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核采購計(jì)劃及配備資源,各管理處主任或部門主管可根據(jù)權(quán)限審批采購計(jì)劃。
4.0程序
4.1物資的采購
4.1.1各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)下月的物資預(yù)計(jì)用量并結(jié)合月末庫存情況,在每月30日之前提出下個(gè)月的物資采購計(jì)劃,說明物資的品種名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)等(如有特殊要求,須說明)。采購計(jì)劃也可以《采購申請(qǐng)單》提出。
4.1.2各部門將月份物資采購計(jì)劃交各管理處主任或部門主管審批,必要時(shí)應(yīng)經(jīng)公司經(jīng)理審批,具體執(zhí)行參見《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》。
4.1.3單項(xiàng)金額在2000元以上的應(yīng)簽署合同、協(xié)議并經(jīng)評(píng)審,參見《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》。
4.1.4各部門將批準(zhǔn)后的采購計(jì)劃交負(fù)責(zé)采購的人員,由其在合格供應(yīng)商處進(jìn)行采購。嚴(yán)格在計(jì)劃范圍內(nèi)組織采購和安排開支。
4.1.5如因特殊情況需追加計(jì)劃開支或超計(jì)劃開支的應(yīng)由各部門提出追加申請(qǐng),并詳細(xì)說明原因,并按4.1.2各款執(zhí)行,填寫《采購申請(qǐng)單》。
4.1.6對(duì)常用物資、貴重物資,采購人員應(yīng)在合格供應(yīng)商處進(jìn)行采購,如有急需等特殊情況,經(jīng)部門主管或管理處主任批準(zhǔn)后可在其他供應(yīng)商處購買。
4.1.7各部門在支付費(fèi)用及采購物資前需借款時(shí),由經(jīng)辦人填寫《借款單》,財(cái)務(wù)部根據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議或計(jì)劃審核后,按《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》辦理借款。
4.2供應(yīng)商的選擇
在采購物資時(shí)要選用符合要求的供應(yīng)商,在指定的合格供應(yīng)商名單內(nèi)進(jìn)行采購活動(dòng),按《分供方管理程序》和《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》。
4.3采購回來的物資由提出采購計(jì)劃的部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,交倉管員辦理入庫手續(xù)并留下記錄,入庫檢驗(yàn)執(zhí)行《進(jìn)貨檢驗(yàn)程序》。
4.4采購資料的控制
4.4.1采購資料如有政府、地方法規(guī)關(guān)于建筑物業(yè)方面的規(guī)定用料要嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行(如消防物資,裝修禁用的石棉等)。
4.4.2對(duì)經(jīng)常要采購的物資如涉及圖樣,規(guī)格,樣板時(shí),要經(jīng)過審批和批準(zhǔn)確保依照這些資料正確購入物資,對(duì)外協(xié)加工及制作的產(chǎn)品,其圖紙要求必須要經(jīng)工程部的認(rèn)可,確保符合要求才能發(fā)出。這些資料作為驗(yàn)收的依據(jù)。
4.4.3對(duì)以上的采購資料要有準(zhǔn)確的標(biāo)識(shí)方法,如采購定單,分承包方的工程合同的編號(hào)。所簽合同應(yīng)在《合同、協(xié)議收文登記目錄》上有記載。
4.4.4對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的分承包方合同須說明各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量要求及服務(wù)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。
4.4.5服務(wù)項(xiàng)目的分承包方合同由公司的法人代表或其授權(quán)人員簽訂后實(shí)施。
4.5對(duì)提供服務(wù)方面的供應(yīng)商對(duì)其過程監(jiān)控參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》。
4.6為確保采購的物資不受人為的影響,采購員應(yīng)由各管理處主任或部門主管指定,并應(yīng)遵守《員工手冊(cè)》及公司其它文件的相關(guān)規(guī)定。
5.0相關(guān)文件
5.1《分供方管理程序》
5.2《進(jìn)貨檢驗(yàn)程序》
5.3《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
5.4《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》
6.0 相關(guān)記錄
6.1《采購申請(qǐng)單》
6.2《借款單》
6.3《合同、協(xié)議收文登記目錄》
7.0 附錄
7.1《員工手冊(cè)》
7.2《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》
編寫: 審批:
第11篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制程序
1.0 目的
對(duì)質(zhì)量管理體系所要求的記錄予以控制。
2.0 適用范圍
適用于為證明服務(wù)符合要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的記錄。
3.0 職責(zé)
3.1 品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系記錄的監(jiān)督與控制。
3.2 各部門負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄填寫、收集分類,并按期歸檔。
4.0 工作程序
4.1 各部門資料員負(fù)責(zé)收集、整理、保管本部門的質(zhì)量記錄。
4.2 質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)、編號(hào)
質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)、編號(hào)按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.3 質(zhì)量記錄填寫
4.3.1 質(zhì)量記錄填寫要及時(shí)、真實(shí)、內(nèi)容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項(xiàng)目,應(yīng)能說明理由,并將該項(xiàng)用單杠劃去,各相關(guān)欄目負(fù)責(zé)人簽名不允許空白。
4.3.2 如因筆誤或計(jì)算錯(cuò)誤要修改原數(shù)據(jù),應(yīng)采用單杠劃去原數(shù)據(jù),在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù),加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 質(zhì)量記錄的保存、保護(hù)
4.4.1 各部門的資料員必須把所有質(zhì)量記錄分類,依日期順序整理好,存放于通風(fēng),干燥的地方,所有的質(zhì)量記錄保持清潔,字跡清晰。各部門按規(guī)定的期限保存記錄。
4.4.2 品質(zhì)督察部編制《質(zhì)量記錄一覽表》,將公司所有與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的記錄匯總,包括名稱、編號(hào)、保存期、保存地點(diǎn)等內(nèi)容,并匯集備案記錄的原始樣本。各部門應(yīng)填寫本部門的《質(zhì)量記錄清單》,并匯總本部門的質(zhì)量記錄原始樣本。
4.5 質(zhì)量記錄發(fā)放、借閱
a. 各部門填寫《文件發(fā)放/回收登記表》,向品質(zhì)督察部領(lǐng)用所需記錄空白表;
b. 各部門保管的質(zhì)量記錄應(yīng)便于檢索,需借閱要經(jīng)相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)并填寫《文件借閱/銷毀申請(qǐng)登記表》,由記錄管理人登記備案。
4.6 質(zhì)量記錄的銷毀處理
質(zhì)量記錄如超過保存期或其他特殊情況需要銷毀時(shí),由主管人員填寫《文件借閱/銷毀申請(qǐng)登記表》,交行政部審核,報(bào)管理者代表批準(zhǔn),由授權(quán)人執(zhí)行銷毀。
4.7 記錄格式
4.7.1 各部門的質(zhì)量記錄格式,由各部門負(fù)責(zé)人組織編制,管理處負(fù)責(zé)人審批,交品質(zhì)督察部確認(rèn)、備案。
4.7.2 各相關(guān)部門可根據(jù)工作需要提出記錄格式設(shè)計(jì)更改,執(zhí)行《文件控制程序》有關(guān)文件更改的規(guī)定。
5.0 相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《質(zhì)量記錄歸檔清單》。
6.2《文件發(fā)放/回收登記表》
6.3《文件借閱/銷毀申請(qǐng)登記表》
6.4《質(zhì)量記錄一覽表》
6.5《質(zhì)量記錄清單》
第12篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說明
致 博盈**廣場(chǎng)是北京**集團(tuán)為推動(dòng)荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)項(xiàng)目,廣場(chǎng)從籌建到開業(yè)驗(yàn)收,均得到市政府及各有關(guān)部門的大力支持和指導(dǎo)。
廣場(chǎng)以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務(wù)寫字樓為品牌目標(biāo),嚴(yán)格按政府各有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)范方案組織施工建設(shè),整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經(jīng)政府各主管部門驗(yàn)收合格。
2002年9月,**廣場(chǎng)大廈驗(yàn)收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗(yàn)收?qǐng)D紙、檔案、資料齊全。
物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場(chǎng)改造施工開始,廣場(chǎng)開發(fā)商業(yè)主軍沙商貿(mào)有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場(chǎng)前期物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)管理的項(xiàng)目、期限、雙方的權(quán)利及義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和違約責(zé)任等方面作出了明確的規(guī)定。
荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場(chǎng)物業(yè)整體管理而組建成立的專業(yè)化實(shí)體,**廣場(chǎng)物業(yè)管理處從服務(wù)招商引資及打造招商服務(wù)商務(wù)中心,以追求業(yè)主和租戶滿意,遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”之宗旨,努力把**廣場(chǎng)打造成為荊州一流的商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都。
物業(yè)公司與業(yè)主按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及時(shí)簽訂了**廣場(chǎng)維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴(yán)格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。
大廈自修建運(yùn)營以來,實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場(chǎng)物管處在全力保障業(yè)主及各租戶的服務(wù)質(zhì)量上,報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)成立了“業(yè)主、租戶代表大會(huì)”,定期舉行座談會(huì),廣泛征集租戶物業(yè)服務(wù)意見,并定期發(fā)放《租戶意見征詢表》,廣泛了解業(yè)主及租戶意見,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門的驗(yàn)收檢查。
