第1篇 物業(yè)管理手冊解釋效力控制
物業(yè)管理手冊的解釋、效力和控制
1 本物業(yè)管理手冊必須經(jīng)管理公司經(jīng)營管理委員會批準正式發(fā)布。
2 本手冊規(guī)定是**集團房地產(chǎn)管理有限公司在物業(yè)服務領域的綱領性文件,所有與物業(yè)服務相關的業(yè)務和活動均必須遵循本手冊及其支持文件的規(guī)定,包括管理公司各職能部門、所有下屬項目所在公司和物業(yè)分公司。
3 本手冊及其支持文件的規(guī)定必須與集團、管理公司的制度規(guī)定保持一致,所有與集團公司和管理公司制度不一致之處均按集團公司和管理公司的規(guī)定執(zhí)行,并及時知會管理公司物業(yè)管理部協(xié)調(diào)修訂。
4 管理公司物業(yè)管理部負責本手冊的管理,包括:發(fā)放、控制、解釋和修訂等。管理手冊在各項目所在公司、物業(yè)分公司內(nèi)的發(fā)放,由該公司行政部門負責,必須保證各工作崗位得到最新版本的受控文件。未經(jīng)管理公司領導批準,任何人員不得復制或向外單位(個人)提供本手冊副本。
5 本手冊在執(zhí)行過程中可以根據(jù)實際需要進行修訂,管理公司鼓勵各級員工針對管理手冊提出修訂建議,但任何涉及管理手冊的修訂建議,均應以書面形式報告管理公司物業(yè)管理部。
第2篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試-第十五章物業(yè)管理應用文書
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十五章物業(yè)管理應用文書
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.屬于內(nèi)行文、上行文和后行文的行政公文是()。
a決定b報告c通知d通報
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對行政公文的掌握?！皼Q定”是內(nèi)行文或下行文;“通知”是內(nèi)行文、下行文或前行文;“通報”是內(nèi)行文、下行文或后行文;“報告”是內(nèi)行文、上行文和后行文。故本題選b,有關內(nèi)容可參見教材第231~232頁。
2.唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的行政公文是()。
a 函b意見c批復d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對會議紀要的掌握。故本題選d,有關內(nèi)容可參見教材第233頁。
3. 在實際使用的各類文書中,規(guī)范性最強的是()。
a行政公文b事務文書c制度文書d禮儀文書
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關內(nèi)容可參見教材第235頁。
4.以下哪種文書不是行政公文()。
a決定b通報c意見d守則
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。“決定”、“通報”和“意見”行政公文,“守則’’是制度文書。故本題選d,有關內(nèi)容可參見教材第231和234頁。
5.會議紀要開頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項內(nèi)容()。
a起止時間
b參加人員
c記錄人
d主要成果
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,
有關內(nèi)容可參見教材第240頁。
6.以下不屬于物業(yè)管理事務公文的是哪一項()。
a計劃b總結c大事記d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文。故本題選d,有關內(nèi)容可參見教材第233頁。
7.行政公文與其他文書最簡單的區(qū)別辦法是()。
a從公文標題上加以區(qū)分
b從公文內(nèi)容上加以區(qū)分
c從發(fā)文單位上加以區(qū)分
d從主送機關上加以區(qū)分
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關內(nèi)容可參見教材第235~236頁。
8.以下那種說法是物業(yè)管理制度文書的寫作要領()。
a一般由前言、主體和結尾三部分構成
b一般由標題、稱謂、正文、署名、時間等幾部分構成
c一般由緣由、意義和事項三部分構成
d一般由標題、正文和簽署三部分構成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內(nèi)容一般分標題、正文和簽署三部分構成。故本題選擇d,有關內(nèi)容可參見教材第241頁。
9.屬于物業(yè)管理事務文書的類型是()。
a海報b收條c啟事d總結
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對事務文書的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文,啟示、海報屬于告啟類應用文書,收條屬于條據(jù)類應用文書。故本題選d,有關內(nèi)容可參見教材第233頁。
10.以下那種說法屬于告啟類應用文書()。
a邀請函、請柬、感謝信和賀信等
b標語、溫馨提示和好消息等
c告知函、商洽函、詢問函和答復函等
d通知、通報、報告和請示等
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對告啟類應用文書的掌握。告啟類文書包括標語(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報和好消息。故本題選擇b,有關內(nèi)容可參見教材第235頁。
11.關于應用文書寫作的行款格式規(guī)則,說法不正確的是()。
a文章大標題居中排列,字號應大
b署名一般放在文章的大標題之上
c每個自然段的開頭要空兩個字的位詈
d較短的引文可夾在正文中
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。署名一般放在文章的大標題之下才是正確的。故本題選擇b,有關內(nèi)容可參見教材第236~237頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.應用文書在選用詞語上要注意哪些問題()。
a所選用的詞語不能是誤讀誤寫、以訛傳訛的錯誤詞
b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)
c不能是不規(guī)范的方言詞、或舊詞語
d不能是濫用的簡稱和生造詞
e不能引用外來詞
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對應用文書的基礎知識的掌握程度。應用文書在詞語的使用上應力求準確、簡練、得當,e選項的內(nèi)容不包括在內(nèi)。有關內(nèi)容可參見教材第228頁。
2.屬于物業(yè)管理行政公文的是()。
a決定、通知和通報
b報告、請示和批復
c意見、函
d大事記和倡議書
e各類會議紀要
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關內(nèi)容可參見教材第231頁。
3.通報大體上可分為哪幾類()。
a會議通報b批評性通報c情況通報d專題通報e表彰性通報
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對通報的掌握。本題選b、c、d、e,有關內(nèi)容可參見教材第232頁。
4.事務文書包括哪些類型()。
a計劃和總結
b邀請書、請柬、感謝信
c制度和辦法
d收條和欠條
e大事記和倡議書
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對事務文書的理解。本題選a、e.有關內(nèi)容可參見教材第233頁。
5.以下應用文書標題的寫法錯誤的是()。
a《關于召開××會議的通知》
b《關于更換對講機的請示報告》
c《××公司員工考勤管理辦法》
d《關于在a花園組織象棋比賽的報告》
e《關于2006年度培訓計劃的請示》
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對應用文書標題的制作的理解。本題選b、d、e,有關內(nèi)容可參見教材第236頁。
6.會議紀要開頭不可缺少的“七要素”包括哪些內(nèi)容()。
a起止時間、地點、主持人
b參加與列席人員
c記錄人
d會議進展情況、主要成果
e會議議題
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關內(nèi)容可參見教材第240頁。
7.制度文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾部分()。
a標題b主送c正文d稱呼e簽署
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內(nèi)容一般分標題、正文和簽署三部分構成。本題選擇a、c、e,有關內(nèi)容可參見教材第241頁。
8.行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項()。
a標題、署名b引文、分段c子號d序碼e稱呼
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括:標題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關內(nèi)容可參見教材第236~237頁。
9-行政文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾項內(nèi)容()。
a署名b發(fā)文字號c印章d前言e文頭
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對行政文書的掌握。本題選b、c、e,有關內(nèi)容可參見教材第235~236頁。
10. 事務文書是物業(yè)管理企業(yè)表述工作事務所有的書面文書。主要包括以下哪幾項內(nèi)容()。
a總結b通知c計劃d大事記e倡議書
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關內(nèi)容可參見教材第233頁。
11.禮儀文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾項內(nèi)容()。
a標題、稱呼b正文c 時間d 印章e結語、簽署
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對禮儀文書的掌握程度。本題選a、b、e,有關內(nèi)容可參見教材第242―243頁。
12.除了行政公文、事務文書、制度文書和禮儀文書等正式文書外,其他日常文書包括以下哪幾項內(nèi)容()。
a條據(jù)類文書
b告啟類文書
c守則類文書
d計劃類文書
e請示類文書
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理應用文書類型的理解和對其他日常文書的掌握程度。本題選a、b,有關內(nèi)容可參見教材第235頁。
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“1.請按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素,糾正以下通知中的錯誤(3處):
日期:2004年7月8日星期四范圍:7號樓文件編號:2004099
停水通知
尊敬的業(yè)主:
由于7號樓6單元供水管道出現(xiàn)問題,物業(yè)公司工程部決定臨時搶修下水管道,現(xiàn)對7號樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應。請您做好準備。
在此給您的生活帶來不便,請諒解!
敬請轉(zhuǎn)達周知!
北京××物業(yè)管理有限公司
×××管理部
(張貼期限:2004―7―81
【解析】(1)通知中說上水管道有問題,可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。
(2)在通知中沒有說明具體的維修時間。
(3)通知中沒有留下咨詢聯(lián)系電話,客戶如果有問題不知道找誰聯(lián)系。
2. 你是某物業(yè)公司的員工,負責應用文書的起草工作,請說明通用的應用文書可分為哪些類型
【答案】可分為行政公文、事務公文、會議公文、制度公文、禮儀文書、經(jīng)濟公文、其他el常文書和司法公文等八大類。
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理應用文書的類型的掌握有關內(nèi)容可參見教材第231頁“物業(yè)管理應用文書的類型”。
3.你是某物業(yè)公司的員工,請說明公文式標題的構成要素和構成模式是什么
【答案】組成公文式標題的要素包括單位、區(qū)域(范圍)、時間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。
文章式標題的構成模式:從構成形式看,可以有單標題和雙標題。主標題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達的含義就必須用副標題來做具體說明。
第3篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標
公司堅持服務理念追求真誠,服務內(nèi)容追求規(guī)范,服務形象追求品牌,服務品質(zhì)追求一流的指導思想,貫徹“雙向”服務(對內(nèi)、對外兩個市場)方針,對內(nèi),強化后勤服務保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對外,大力拓展經(jīng)營業(yè)務,精心打造中興物業(yè)品牌。努力實現(xiàn)“保障堅強、服務優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)優(yōu)良、業(yè)績優(yōu)秀”的工作目標,把我公司建設成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標桿的現(xiàn)代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠、敬業(yè)、團隊、卓越。
*服務宗旨:以客為尊,服務第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價值觀:人講誠信事爭一流。
*管理理念:以人為本,科學管理,質(zhì)量為先,互惠雙贏。
*服務理念:業(yè)主永遠是第一位的。
*服務標準:精細化、人性化、零差錯、無干擾,每天進步百分之一。
*工作作風:高、嚴、細、實、快。
*企業(yè)責任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風尚:關愛企業(yè)、關愛他人、關愛自己、關愛家庭、關愛社會。
*質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務,遵紀守法,持續(xù)改進,節(jié)能降耗,預防污染,關健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭為您提供更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)的物業(yè)服務。我們的專業(yè)、熱情、周到、細心、持續(xù)改進將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營造一個其樂融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來!請給我們機會與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第4篇 物業(yè)管理常見火災撲救方法
物業(yè)管理中常見火災的撲救方法
在物業(yè)管理過程中,由于管理不當或其他一些意外的原因而引發(fā)火災,給物業(yè)公司和住 用人帶來巨大的經(jīng)濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關重要,本節(jié)主要介紹一些火災發(fā)生時人員的救助和疏散方法,以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災
煤氣和液化石油器具起火時,應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關閉氣門斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風。如切斷氣源不能實現(xiàn),則應立即將液化石油氣罐移至安全場所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時,不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災
當電器用具起火時,首先斷開電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無 電時,才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災
兒童玩火引起的火災起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時應將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢,然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應注意:
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免氣體對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開電燈,防止打火造成可燃氣體爆炸或發(fā)生火災。應關緊閥門斷絕氣源,并應立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發(fā)現(xiàn)起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財物,而不滅火,使火災擴大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災撲救對策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū),都有一些方便工作、生活的配套設施,如醫(yī)院、學校、幼兒園、商 店、俱樂部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場所,發(fā)生火災后若不能及時搶救,容易造成較大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后,首先應切斷電源,關閉通風設施;打開所有出入口,盡快疏散人員;啟動滅火設備及時滅火。
2.醫(yī)院、學?；炇液驮囼炇矣玫娜俭w、氣體起火,應及時撤離出未燃物質(zhì),同時用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開門窗排除可燃氣體。
3.電器設備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當火勢威脅到病員、學生時,要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關閉著火房間。大班的孩子由教師引導疏散,小班的孩子應由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點?；鸫髞聿患笆枭?要將孩 子轉(zhuǎn)移到安全房間,等待消防隊來搶救,千萬不可亂動。
6.在滅火的同時,要把起火點的未燃物資搬走或隔離,防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災時應注意:
(1)當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點,給火災的營救工作帶來一 定困難。為此,我們應掌握一些針對高層建筑火災的救助方法。
撲救高層建筑火災、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務,消防人員要針對不同情 況采取不同方法,及時進行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設施進行安全疏散,這是爭取疏散時間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進行疏散;利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散;利用室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設置的緩降器、救生袋等進行疏散;利用擦窗工作機 疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當高層建筑發(fā)生火災,樓內(nèi)住有不同民族、不同國籍,使用不同語言的人員時,應用相應的語言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時,語調(diào)要鎮(zhèn)靜,充滿信心,內(nèi)容簡明扼要,以安定樓內(nèi)人員心理,防止驚慌錯亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時,應先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經(jīng)開始發(fā)展,則應適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應一 有火警就通知全樓,以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂,對撞擁擠,影響疏散。
3.當某一房間內(nèi)起火,而門已被封住,使室內(nèi)人員不能走出時,若該房間有陽臺或有室外走廊,則房內(nèi)人員可從陽臺或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當某一防火分區(qū)著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時,可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當建筑物內(nèi)設有避難層時,人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應優(yōu)先散到避難層。應重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位,再轉(zhuǎn)移到安全地點。
6.當被困人員較多時,應調(diào)集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員,或?qū)⑾廊藛T用軟梯運送到屋頂,或?qū)⒗K索、 救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員,疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和 具體情況采取有針對性的措施。
第5篇 小區(qū)日常物業(yè)管理運作構想
住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運作構想
日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)主服務功能的重要階段,針對zz小區(qū)的特點,我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場調(diào)研的結果,提前準備物業(yè)管理方案,為接管打下堅實的基礎。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設,另一方面,緊密結合zz小區(qū)的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對zz小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。
2、提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳
為了更好地實施將來對zz小區(qū)的管理,我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關知識,并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學習,以求取得良好的社會效果,為日后管理工作的開展打下基礎。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對zz小區(qū)充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現(xiàn)的問題,準備相應緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
zz小區(qū)的驗收與接管程序如下:
二、日常管理運作階段的管理
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。
(2)管理處各部門主管負責分管工作的周檢。
(3)總公司實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。
(1)管理處負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對'維修服務項目表'以外的報修內(nèi)容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。
(3)管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務收費管理
規(guī)范管理處服務收費(包括管理費、水電費)程序,確保用戶對服務的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。
(3)樓管員負責派發(fā)各項收費通知單,并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。
(5)管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處項目經(jīng)理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)護衛(wèi)員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領導的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。
(2)管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設備及水景管理
1、給排水設備及水景運行管理
確保給排水設備保持良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處項目經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)主任負責向有關用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設備性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、給排水設備(設施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。
(三)消防管理
1、中控室設備運行管理
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室護衛(wèi)員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設備操作
確保消防設備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。
中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。
3、中控室設備維修保養(yǎng)
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(2)工程部主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期演練對迅速撲滅火災,保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設備運行。
(3)義務消防隊員負責火場滅火。
(4)樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設施養(yǎng)護和修繕管理
對zz小區(qū)公共設施機電運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范運作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、運行組:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備運行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、維修組:
負責機電設施,設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備和設備房;負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、護衛(wèi)隊管理
通過制定護衛(wèi)員內(nèi)務、作風、紀律的管理規(guī)定,確保護衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高,自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。
(1)護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。
(2)護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。
2、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務水平。
(1)護衛(wèi)員
應遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當班護衛(wèi)班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責檢查和考評
3、護衛(wèi)員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。
(1)護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。
(2)護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)護衛(wèi)隊長負責檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對轄區(qū)進出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。
(1)熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。
(2)維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。
(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
(6)在大門做好人、車分道的把關工作。
9、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務,協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)隊長負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
10、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監(jiān)控及錄像。
(2)負責本責任區(qū)內(nèi)設施設備的保養(yǎng)。
(3)負責相關消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務。
1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。
2、住宅區(qū)室外部分清掃服務安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。
③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時循環(huán)一遍。
④13:00-17:30清運各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對小區(qū)進行保潔,每小時循環(huán)一遍。
(七)園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(八)車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)房屋管理
對zz小區(qū)的日常房管事務管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業(yè)主申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監(jiān)督;14:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機電設備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍 (12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)主的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、經(jīng)理擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第6篇 物業(yè)公司管理資料序言
《物業(yè)公司管理資料》序言
全面、準確地貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,依法加強**物業(yè)公司管理與服務工作落實,增強企業(yè)凝聚力和競爭力,維護公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境,切實保障業(yè)主、客戶和公司的合法權益。
經(jīng)過近四年的發(fā)展,公司已基本形成管理規(guī)范、專業(yè)性強、服務多樣、信譽良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司,管理項目涉及商務寫字樓、行政辦公樓、大型物流倉儲和郵電住宅小區(qū)。
現(xiàn)代物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn),進一步完善物業(yè)管理制度、崗位職責、規(guī)范行業(yè)服務標準工作勢在必行。為此,公司本著完善制度、依法管理、規(guī)范服務、樹立品牌的要求,特組織人員編寫了《管理文件匯編》一書,具體對公司各崗位日常工作標準、崗位工作職責、作業(yè)規(guī)程及標準、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的規(guī)范,概括性強、實用性廣,便于公司各管理處在物業(yè)管理實際工作中更好的把握和運用,從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升,實為公司員工做好各項工作的必讀內(nèi)容和培訓教材。
公司將運用現(xiàn)代化、科學化、規(guī)范化的物業(yè)管理手段,實施全方位、高標準、高質(zhì)量的物業(yè)管理,為客戶提供熱情、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的服務,不斷促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,實現(xiàn)物業(yè)價值的保值和增值,
確保各物業(yè)管理處設施設備運行安全,杜絕安全責任事故和刑事案件,成功塑造**物業(yè)公司成都一流的物業(yè)企業(yè)形象。
第7篇 物業(yè)公司人力資源管理培訓控制程序
1.0目的為了給適當?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當?shù)娜肆Y源,并且通過培訓,使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責的能力。
2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓的管理。
3．0職責
3.1 公司總經(jīng)理負責公司員工錄用的批準,公司主管保安工作副總經(jīng)理負責保安員錄用的批準。
3.2 公司辦公室負責編制公司《年度培訓計劃》報公司總經(jīng)理批準。
3.3 公司各部門、各管理處負責配合辦公室的各項工作開展。
4. 0實施程序
4.1 工作分析(定崗、定編)
4.1.1 有以下三種情況:第一,當新組織(新管理處)建立時;第二,當組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時;第三,當工作由于新技術、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時,需進行工作性質(zhì)分析。
4.1.2 工作性質(zhì)分析由相應職能部門及辦公室負責,辦公室根據(jù)具體情況進行崗位設置。
4.1.3 各部室(各管理處)負責根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經(jīng)理批準。
4.1.4 崗位定編每年進行一次。
4.1.5 辦公室及各職能部門負責對公司各崗位進行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責及崗位標準》,詳見該文件。
4.2 人員招聘和選擇
4.2.1 各單位缺編時,由各單位負責人提出增補申請,辦公室審核,增補時應優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2 保安員招聘由保安部負責,報辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準。
4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負責,公司總經(jīng)理批準。
4.3 人力資源開發(fā)(培訓)
4.3.1 新員工的培訓新員工上崗前培訓由辦公室負責,培訓內(nèi)容:
(1) 公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識;
(2) 職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育;
⑶ 公司的規(guī)章制度
4.3.2 在崗員工培訓
4.3 .
2.1 辦公室根據(jù)各部門的年度培訓計劃制定公司《年度培訓計劃》,并組織實施及督促檢查。專業(yè)技術與技能的培訓,由主管部門負責。
4.3 .
2.2 外部培訓由辦公室負責組織安排,并負責記錄。
4.3 .
2.3 內(nèi)部培訓由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓項目。
4.3.3 特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓
4.3 .
3.1 司機、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關部門培訓、年審。
4.3 .
3.2 各部門業(yè)務專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領導批準可參加市等有關部門組織的培訓。
4.3.3 .3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將參加培訓獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認可,并將復印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4 計劃外培訓
4.3.4 .1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓活動由提出部門負責組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓由辦公室統(tǒng)籌安排。計劃外培訓報辦公室存檔。
4.3.4 .2公司鼓勵員工通過自學或參加專業(yè)培訓等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,所取得的有關結業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5 培訓記錄
4.3.5 .1內(nèi)部培訓記錄由本部門存檔。
4.3.5 .2其他培訓記錄由辦公室存檔。
5. 0相關文件及記錄《崗位職責及崗位標準》zz021-01
第8篇 物管培訓:物業(yè)管理財務預算
在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。
一、財務預算的含義及其要求
財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認識,以及充分調(diào)動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結合。
(一)財務預算及其作用
理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務決策結果的匯總。可見,財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎。
財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結果的載體――財務預算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標,提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。
(二)財務預算的要求
財務預算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:
1.加強調(diào)查研究,認識資金運動規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務――物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。
2.實行參與管理,調(diào)動員工積極性
財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執(zhí)行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。
3.符合實際,適當留有余地
預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應是可實現(xiàn)的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠?qū)崿F(xiàn)。
4.全面權衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值,防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目。
(三)財務預算編制方法
財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。
1.固定預算
固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內(nèi)相關因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。
固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2.零基預算
零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。該方法是美國學者p.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。
對物業(yè)管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財務預算的主要內(nèi)容
物業(yè)管理的財務預算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對其具體內(nèi)容作一認識。
(一)編制財務預算的假定
現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營假定
持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務假定
單一業(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務,不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。
5.營運資金假定
營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資。
(二)財務預算的內(nèi)容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內(nèi)的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容。
財務預算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:
1.收入預算
物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業(yè)管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入,這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。
2.營業(yè)成本預算
營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直
接人工費預算是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4.財務費用預算
財務費用預算是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和其他財務費用等。
5.資本預算
資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預算。
6.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預計損益表
預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業(yè)管理公司預算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預算。
8.預計資產(chǎn)負債表
預計資產(chǎn)負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。
(三)現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策。
1.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預算由四部分內(nèi)容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發(fā)生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現(xiàn)金收入是一個財務概念,其確認以收付實現(xiàn)制為基礎,即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務有關的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動機
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:
①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交
易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預防性動機。預防性動機是指企業(yè)為了應付意外情況而持有現(xiàn)金。構成現(xiàn)金預算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。
③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現(xiàn)金?，F(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴重后果?？梢?合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券?，F(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉(zhuǎn)換成本是一項固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財務預算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務部門負責編制財務預算。
(一)財務預算的編制程序
財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實中,財務預算的編制方式和程序為:
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業(yè)管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。
2.財務預算的編制程序
財務預算是經(jīng)營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據(jù)相關法規(guī)和管理服務合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業(yè)成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據(jù)收入預算,編制管理費用預算;④根據(jù)收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等,并進而結合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預算,編制現(xiàn)金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產(chǎn)負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規(guī)劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預算等。
(二)財務預算的編制過程
財務預算的編制過程十分復雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。
天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調(diào)查研究后決定:2000年的財務預算按靜態(tài)預算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:
1.收入預算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦
性服務收入和特約服務收入三部分。根據(jù)管理服務合同,公共服務的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執(zhí)行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。
另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預算。
2.營業(yè)成本預算
營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。
4.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。
5.預計損益表
預計損益表是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債表,在此省略其預計資產(chǎn)負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務預算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財務預算控制
財務預算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業(yè)管理財務的預算控制工作。
(一)財務預算控制的目的
財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:
(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。
(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財務預算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。
財務預算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。
(二)財務預算控制的內(nèi)容
財務預算控制主要應做好以下幾項工作:
(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。
(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關指標的實際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。
(5)根據(jù)考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。
(6)調(diào)整預算。在財務
預算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預見的因素,造成財務預算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預算的合理性和可行性。
(三)財務預算控制系統(tǒng)的構成要素
為保證財務預算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應建立有效的財務預算控制系統(tǒng)。一般來說,財務預算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預算單位,各預算單位(公司內(nèi)部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務部門則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財務預算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務預算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財務預算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計劃(預算)信息和現(xiàn)實信息。
(3)考核制度
考核是財務預算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財務預算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。
(4)獎懲制度
獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為?？己说慕Y果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統(tǒng)也就形同虛設。
(四)財務預算控制的步驟
財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:
(1)建立財務預算控制系統(tǒng)。建立財務預算控制系統(tǒng)包括建立財務預算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統(tǒng)是財務預算控制的組織保證,包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y果進行處理的有關規(guī)定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準,實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結果與標準之間的差異。
(3)分析原因。實際執(zhí)行結果與財務預算的標準之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。
第9篇 美名物業(yè)管理公司簡介材料
美名物業(yè)管理有限公司簡介
武漢市美名物業(yè)管理有限公司成立于2023年10月,注冊資金303萬元,是一家擁有國家三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè),現(xiàn)系武漢物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司致力于全方位的高品質(zhì)物業(yè)管理服務,涵蓋高檔住宅區(qū)、別墅、寫字樓、機關辦公樓、學校、工業(yè)園、醫(yī)院、體育中心、商業(yè)步行街、大型百貨公司、體育大樓、公眾場館等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。專業(yè)從事物業(yè)管理、清潔服務(日常保潔、開荒保潔、外墻清洗、地毯干濕洗、地面清洗、中央空調(diào)清洗、石材翻新結晶、沙發(fā)清洗等)、保安服務、綠化服務、食堂餐飲服務、商旅服務等多項業(yè)務。
目前,在公司現(xiàn)有員工中,具有國家注冊物業(yè)管理師資格10人,專業(yè)管理人50人,中高級技術人員10人,員工持證上崗率為100%。公司設有總經(jīng)理辦公室、管理者代表辦公室、經(jīng)營部、財務室、管理部、品質(zhì)部、環(huán)境部、工程部、秩序部、物業(yè)部等十個項目部門。
自公司成立以來,內(nèi)部管理不斷完善,經(jīng)營機制不斷創(chuàng)新,大力倡導“熱忱、優(yōu)質(zhì)、團結、奉獻”的企業(yè)精神,全方位的開展科學管理和親情式的優(yōu)質(zhì)服務。公司先后榮膺“優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)”、 “省誠信物業(yè)服務企業(yè)”、“金牌物業(yè)”等稱號,凝聚了社會各界對美名物業(yè)品牌的信賴。所管理項目曾多次獲得國家、省、市、區(qū)優(yōu)秀示范大廈(小區(qū))等榮譽稱號,贏得了社會各界對美名物業(yè)管理服務水平的認可。
公司本著“真誠服務千萬家”的理念,不斷創(chuàng)新管理和服務模式,旨在打造武漢市最值得信賴的高端物業(yè)品牌。一直以來,為客戶創(chuàng)造理想宜居的美好生活是美名物業(yè)人的追求目標。放眼未來,美名將以更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理精品,為客戶提供最專業(yè)化的物業(yè)管理服務,營造更安全舒適、清凈高雅的辦公和居住環(huán)境!用心服務改善生活,用心服務創(chuàng)造價值。公司全體員工將以點點滴滴的付出,匯聚成客戶的完美生活,真正成為客戶貼心生活助手!
服務宗旨:
客戶服務管家式 商務服務一站式
日常維修零缺陷 保安服務零干擾
優(yōu)質(zhì)生活定單式 個性服務酒店式
客戶的滿意是我們最大的追求!
第10篇 萬山物業(yè)管理公司企業(yè)簡介
萬山物業(yè)管理有限公司企業(yè)簡介
第一節(jié)、企業(yè)基本情況
連云港萬山物業(yè)管理有限公司成立于2002年,系有限責任公司,注冊資本50萬元,主要經(jīng)營:物業(yè)管理等,線有各類中、高級工程技術管理人員20人,連云港華陽物業(yè)管理公司自成立以來,始終把'業(yè)主至上、服務第一'作為公司經(jīng)營信念,堅持發(fā)揚'重合同守信譽,保優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)品牌'的企業(yè)精神,堅持經(jīng)濟效益和社會效益并舉的企業(yè)方針,堅持把做優(yōu),做新、做強作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來考慮。
公司嚴格執(zhí)行國家有關行業(yè)規(guī)定,遵紀守法,把企業(yè)信譽視為企業(yè)的生命,公司成立以來的投訴綠為零。通過公司全體員工不懈努力,公司的誠信度、美譽度受到社會的廣泛贊譽。
連云港萬山物業(yè)管理公司所取得的成就和榮譽,已經(jīng)成為過去,我們決心戒驕戒躁,勇于開拓,奮力拼搏,積極為社會提供更加優(yōu)質(zhì)的服務,把企業(yè)做優(yōu),回報社會,回報港城人民。
公司通過數(shù)年的努力和品牌的精心打造,在連云港市物業(yè)管理行業(yè)界已享有了一定的聲譽。公司在物業(yè)管理探索與實踐過程中注重經(jīng)驗的總結和理論的提升,為推動連云港市物業(yè)管理行業(yè)進步作出了積極的貢獻。
第二節(jié)、企業(yè)管理模式
連云港萬山物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理工作,經(jīng)驗豐富具備三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的公司。公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度,以市場運作為核心,以物業(yè)管理法規(guī)為準繩,采用專業(yè)化、一體化、科學化、職業(yè)化的管理運作模式,對所托管的物業(yè)進行精細化管理。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制,決策層將'企業(yè)對業(yè)主負責、對社會負責'作為職業(yè)準則,尋求'社會效益、企業(yè)效益'雙贏的執(zhí)業(yè)業(yè)績。
第11篇 物業(yè)費用基金收取管理程序
1.0程序目的
通過對物業(yè)管理服務中各項費用、基金的測算、收取進行規(guī)范化管理,使各項費用、基金能及時得到收取,收取標準既符合公司利益,又能滿足相關法律法規(guī)的要求并使住戶滿意。
2.0適用范圍
適用于管理處所管物業(yè)各項費用、基金的收取管理。
3.0主要職責和權限
3.1管理處收費文員負責按批準的《費用收取標準》及時收取各項費用。
4.0程序內(nèi)容
4.1《費用收取標準》的制定及費用測算
4.1.1管理處負責確定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項服務收費項目及標準,將相關資料、數(shù)據(jù)提請公司審核。
4.1.2制定《費用收取標準》時,應考慮符合公司利益,同時又不違反行業(yè)法規(guī)和政府管理部門的要求,又為大多數(shù)業(yè)戶所能接受。
4.1.3客服中心負責收集外部及行業(yè)收費信息和價格,當需要改變收費標準時應及時提供修改《費用收取標準》意見至公司。
4.2費用收取
4.2.1相關部門負責在每月30日應將收費用項目等轉(zhuǎn)交財務部計算制單,客服中心負責在5個工作日內(nèi)將填制好的《收費通知單》派發(fā)住戶。
4.2.2如住戶在當月15日前及當月30日前均未繳交相關費,客服中心將填制《費用催交通知》,對在當月未交納費用的住戶,將按規(guī)定收取滯納金。
4.2.3對欠費逾2個月以上且發(fā)出催交通知后仍不繳費的住戶,財務部應知會客服中心采取措施追繳費用。
4.3基金的收取管理
4.3.1基金主要指房屋主體維修基金,管理處應根據(jù)小區(qū)使用狀況,依據(jù)政府有關部門發(fā)布的指導收費標準收取費用。
4.3.2管理處對房屋主體維修基金的使用管理,須完全依照行業(yè)法規(guī)的要求,并接受有關部門和住戶的監(jiān)督、質(zhì)詢。
5.0支持性文件
5.1《費用收取標準》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《收費通知單》
6.2《費用催繳通知》
第12篇 物業(yè)管理協(xié)會章程廈門市
第一章 總則
第一條 廈門市物業(yè)管理協(xié)會(以下簡稱“物協(xié)”,英文名稱為:*iamen property management association,英文縮寫為:*.p.m.a)是由廈門市從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人依法自愿組成,具有獨立法人資格的行業(yè)性社會團體,其一切合法權益受國家法律保護。
第二條 本會的宗旨:以*理論為指導,堅持黨的“一個中心,兩個基本點”的基本路線,堅持實事求是,理論聯(lián)系實際的原則,發(fā)展廈門市物業(yè)管理行業(yè),促進行業(yè)的水平提高,為行業(yè)內(nèi)各界服務,維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,推動行業(yè)健康發(fā)展。
第三條 廈門市建設委員會為本會主管部門,本會接受廈門市建設委員會和廈門市民政局的業(yè)務指導和監(jiān)督管理,執(zhí)行國家、省、市以及行業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策。
第四條 本會住所為福建省廈門市。
第二章 業(yè)務范圍
第五條 宣傳貫徹有關本行業(yè)的方針、政策,在政府與企業(yè)之間起橋梁和紐帶作用,協(xié)助政府和加強行業(yè)管理,制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準則和管理標準,向政府反映本行業(yè)的建議和要求。
第六條 組織會員對行業(yè)的經(jīng)營、管理以及存在的問題進行調(diào)研、探討,向政府提出有關建議。
第七條 組織會員互相交流學習、提高,組織國內(nèi)外研討會,促進學術和技術交流,舉辦業(yè)務培訓,協(xié)助企業(yè)培訓管理和技術人員,提高企業(yè)素質(zhì)。
第八條 推動行業(yè)內(nèi)外橫向聯(lián)合,加強與各省、市及國外物業(yè)管理界的合作,為本行業(yè)開拓市場。
第九條 協(xié)助政府主管部門開展對物業(yè)管理的各項工作,承辦政府部門、社會團體或會員單位委托辦理的事項。
第十條 開展各種有償服務的經(jīng)營活動,為會員企業(yè)的管理提供多種服務,創(chuàng)辦有償服務的經(jīng)濟實體。
第三章 會員
第十一條 會員分單位會員和個人會員。
一、 單位會員
凡在本市從事物業(yè)管理的單位及相關單位,承認本章程,自愿申請參加,經(jīng)批準可成為廈門物協(xié)單位會員。
二、 個人會員
熱心物業(yè)管理工作,并有一定實踐經(jīng)驗的專家、學者、社會知名人士或有關部門負責人、承認本章程,自愿參加,經(jīng)批準可成為廈門物協(xié)個人成員。
會員入會由廈門物協(xié)常務理事會審批,秘書處辦理入會手續(xù)并發(fā)給會員證書。
第十二條 會員的權力
一、有選舉權和被選舉權;
二、有權要求廈門物協(xié)就企業(yè)和行業(yè)共同關心的問題開展調(diào)查研究;
三、參加廈門物協(xié)組織的各項活動,在經(jīng)濟技術咨詢、業(yè)務培訓中享受優(yōu)惠待遇;
四、優(yōu)先取得廈門物協(xié)的信息及編輯出版的書刊和資料;
五、對廈門物協(xié)工作有監(jiān)督、批評、建議權,有權經(jīng)過必要程序罷免經(jīng)選舉產(chǎn)生的領導成員。
第十三條 會員的義務
一、遵守協(xié)會章程,執(zhí)行協(xié)會決議,維護協(xié)會利益;
二、積極參加協(xié)會舉辦的各項活動,承擔協(xié)會委托的各項任務;
三、關心協(xié)會工作,及時向協(xié)會反映情況,提供有關物業(yè)管理、企業(yè)管理等方面的信息和資料;
四、依照規(guī)定按時交納會費。
第十四條 會員有退會自由,退會時應具函通知協(xié)會秘書處。會員不履行義務或無故連續(xù)兩年不交納會費,視為自動退會。
第四章 組織機構
第十五條 廈門物協(xié)的最高權力機構是會員大會,在會員大會閉會期間,由理事會行使會員大會的職權。會員大會每兩年召開一次,其職責是:
一、聽取和審議理事會的工作報告;
二、決定協(xié)會的工作方針和任務;
三、制定、修改協(xié)會章程;
四、選舉協(xié)會理事,組成理事會。
第十六條 每個理事單位推舉代表擔任單位理事,單位理事和個人理事代表共同組成理事會。理事在任期內(nèi)不能履行職責或發(fā)生工作調(diào)動以及其它原因需要更換時,由所在單位另行提出理事人選。
第十七條
每屆理事會任期四年,每年召開一次理事會。理事會的職責是:
一、執(zhí)行會員代表大會的決議;
二、審定協(xié)會的工作計劃,討論和決定協(xié)會的主要工作;
三、選舉產(chǎn)生會長、副會長,通過會長提名的秘書長、副秘書長人選,聘請顧問。會長、副會長可連選連任,連任期原則上不超過兩屆。因特殊情況需延長任期的,須經(jīng)會員大會三分之二以上會員表決通過,報業(yè)務主管單位審查并經(jīng)社團登記管理機關批準同意后方可任職;
四、向會員大會報告工作;
五、審查、接納新會員;
六、籌備召開會員大會。
第十八條 理事會每年召開一次,必要時可臨時召集。
第十九條 常務理事會由理事會選舉產(chǎn)生。理事會閉會期間,協(xié)會的主要工作由常務理事會討論決定,并組織實施。常務理事會下設秘書處。秘書處是常務理事會的辦事機構,由秘書長主持日常工作,副秘書長協(xié)助。秘書處設必要的工作部門。
第二十條 物協(xié)將根據(jù)需要,增設若干專業(yè)委員會。
第五章 經(jīng) 費
第二十一條 經(jīng)費來源
一、會員交納的會費;
二、有關單位的撥款;
三、有償服務收入、業(yè)務咨詢、培訓收入;
四、單位、團體、個人捐款和資助。
第二十二條 經(jīng)費支出
一、日常小會、會議、接待、差旅費用;
二、宣傳、信息資料、刊物、印刷、授課、課題研究、合作交流等費用;
三、辦公費用及工作人員的工資、勞保、福利等開支費用。
第二十三條 經(jīng)費管理
一、嚴格執(zhí)行國家財務制度和財經(jīng)紀律;
二、配備專職財務人員;
三、一般項目開支由秘書長審批,大項目開支由會長審批;
四、每年定期公布收支情況,并接受監(jiān)督審查。
本團體工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家對事業(yè)單位的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六章 協(xié)會終止
第二十五條 協(xié)會因故必須終止需按下列程序進行;
一、理事會研究提出,經(jīng)會員代表大會討論通過,作出決議;
二、對協(xié)會現(xiàn)有的財產(chǎn)、債權、債務進行清算核實,并按有關規(guī)定處理;
三、協(xié)會終止決議及其財產(chǎn)、債權清理文件等資料報主管部門批準后,向原登記管理機關注銷。
第七章 附 則
