第1篇 物業(yè)管理手冊－業(yè)主滿意度測量程序
物業(yè)管理手冊:業(yè)主滿意度測量程序
1、目的
對業(yè)主是否滿意的信息進行監(jiān)視,以評價質(zhì)量、環(huán)境管理體系的有效性和識別可改進的機會。
2、范圍
適用于本公司的業(yè)主是否滿意的各種信息獲取和利用的控制。
3、職責
3.1物業(yè)服務(wù)中心負責與業(yè)主聯(lián)絡(luò),有效處理業(yè)主的意見,并保存相關(guān)服務(wù)記錄。
3.2品質(zhì)部根據(jù)滿意度調(diào)查情況,分析存在問題的原因,并督促相關(guān)部門有效處理業(yè)主意見或建議,持續(xù)提高業(yè)主滿意度。
4、程序
4.1業(yè)主信息的收集、分析與處理
4.1.1物業(yè)服務(wù)中心負責收集業(yè)主滿意與否的信息。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心以面談、信函、電話等方式與業(yè)主、業(yè)主委員會進行溝通,業(yè)主提供的意見或建議由物業(yè)服務(wù)中心解答、收集,并記錄在《業(yè)主回訪單》、《工作日志》或《服務(wù)登記本》上。暫時未能解答的,應(yīng)詳細記錄,并向上級領(lǐng)導反映或經(jīng)由相關(guān)部門協(xié)調(diào)后予以答復。
4.1.3相關(guān)責任部門應(yīng)負責有效處理業(yè)主意見,執(zhí)行《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2業(yè)主滿意度測量
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心客服主管按要求每月對業(yè)主進行回訪,填寫《業(yè)主回訪單》;接待專員對維修情況進行回訪,月末由經(jīng)理對回訪信息進行統(tǒng)計,填寫《月管理目標、指標完成情況統(tǒng)計分析》交品質(zhì)部,由品質(zhì)部報管理者代表審批。
4.2.2品質(zhì)部每年至少組織一次業(yè)主滿意度調(diào)查,了解業(yè)主滿意程度,對反饋的意見進行匯總、分析,并由責任部門采取措施,對存在問題進行整改并有效地預(yù)防。
5、相關(guān)文件
5.1《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《數(shù)據(jù)分析控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《月管理目標、指標完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002
6.3《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
第2篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理費用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版號:a
修改號:0
ej-qp4.13物業(yè)管理費用的收取 頁碼:1/4
1.目的:
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為,確保公司的經(jīng)濟收入,促進公司事業(yè)的運作、發(fā)展。
2.適用范圍:
適用于公司經(jīng)營管理部對住戶收取費用的工作。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1經(jīng)營管理部主任負責年物業(yè)管理費用收取的計劃工作和月收費情況的檢查工作。
4.2收費員負責年度、日常物業(yè)管理費用的收取。
4.3物業(yè)管理員負責年度、日常物業(yè)管理費用收取的統(tǒng)計報表工作。
5.工作程序:
5.1計劃工作:
5.1.1經(jīng)營管理部主任每年年初根據(jù)物業(yè)管理委員會通過的收費標準和政府的各類收費標準制定《物業(yè)管理服務(wù)費收費計劃》,并報副總經(jīng)理審核。
5.1.2物業(yè)管理員檢查收費員各項收費項目表格、報表是否齊全。
5.1.3物業(yè)管理員協(xié)助綜合辦公室檢查微機內(nèi)收費系統(tǒng)數(shù)據(jù):住戶的姓名、樓房號、面積等是否反映現(xiàn)實居住情況,由綜合辦公室打印出收費表。
5.2費用的收取:
5.2.1物業(yè)管理委托服務(wù)費:
5.2.1.1此項費用收費期為每年底和次年初,收費員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費通知。
5.2.1.2住戶交納費用時,收費員向住戶出示《物業(yè)管理委托服務(wù)收費表》,住戶確認無誤后,由住戶在表上簽字,同時請住戶交納費用,收費員開出票據(jù),在收費過程中執(zhí)行服務(wù)規(guī)范用語。
5.2.1.3收費完畢,收費員填寫《物業(yè)管理委托服務(wù)收費臺帳》,作復寫收據(jù),將錢或支票交與財務(wù)部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費員將程序中涉及的文件移交物業(yè)管理員,物業(yè)管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費”的收取:
5.2.2.1“五費”是指冷水費、熱水費、燃氣費、電費、電話費。收費員每月或每兩月向住戶收取。
5.2.2.2收費員接到市政部門送來的水、電、氣費交納通知單后,將費用、表數(shù)分別填寫到《五費統(tǒng)收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開始,物業(yè)管理員下戶查表,準確記錄各表示數(shù),將數(shù)據(jù)計入《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費員在小區(qū)大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費通知。
5.2.2.5住戶交費時,收費員向住戶出示《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》,住戶確認后,向住戶收取費用,并開據(jù)收據(jù)。過程中實行服務(wù)規(guī)范用語。
5.2.2.6收費后收費員將錢和支票填寫復寫收據(jù)后交與財務(wù)部。
5.2.3車輛的收費:
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關(guān)費用,收費員嚴格按照《車輛通行停放收費規(guī)定》收費。
5.2.3.2當車主通行證、停車證即將到期時,保安服務(wù)部車輛管理員應(yīng)通知車主交費。
5.2.3.3車主到保安服務(wù)部交費時,保安服務(wù)部記清車主姓名、住址、車牌號,將收取的費用及時交給經(jīng)營管理部收費員。
5.2.3.4收費員核準后,填寫收據(jù),錢或支票交與財務(wù)部。
5.2.4有償服務(wù)收費:
5.2.4.1住戶申請有償服務(wù)時,物業(yè)管理員如實填寫《有償服務(wù)派工單》,并轉(zhuǎn)交有關(guān)部門執(zhí)行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費員,由收費員通知住戶交費,并填寫《有償服務(wù)收費臺帳》。
5.3收費標準調(diào)整:
5.3.1收費員應(yīng)嚴格按照各項收費標準收費,不收無標準的費、不收無批示的費。
5.3.2當政府對某項收費標準調(diào)整時,經(jīng)營管理部主任將政府的文件和本小區(qū)調(diào)整的范圍上報公司審批,無需物業(yè)管理委員會批準,若公司對內(nèi)部自定的收費標準調(diào)整時,應(yīng)上報公司審批后,經(jīng)物業(yè)管理委員會通過后才能執(zhí)行。
5.3.3審批和通過后的標準,經(jīng)營管理部主任組織管理員、收費員學習調(diào)整收費的文件和本小區(qū)實行新收費標準的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費員及時將調(diào)整費用的通知在宣欄中通告住戶
,物業(yè)管理員將審批文件的復印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質(zhì)量體系運行前已執(zhí)行的收費標準,在質(zhì)量體系運行中未作調(diào)整的不執(zhí)行本章程序。
5.4收費報表的制定:
5.4.1收費員根據(jù)各項收費記錄表,將各項費用匯總,每月最后一個工作日填寫月《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》,每年十二月最后一個工作日填寫年度《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》。
5.4.2上述報表需收費員填寫,物業(yè)管理員核準,經(jīng)營管理部主任
審核。
5.5催繳費用:
5.5.1住戶逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)各項費用,由收費員發(fā)出《費用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費用收繳通知單》發(fā)出后,過期不交又無正當理由的,物業(yè)管理員和收費員應(yīng)登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費為止。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理服務(wù)費收費計劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業(yè)管理委托服務(wù)收費表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)費臺帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費統(tǒng)收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費統(tǒng)收臺帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務(wù)派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務(wù)費臺帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費用調(diào)整的請示》無固定格式
6.14《車輛通行、停放收費規(guī)定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
第3篇 物管師物業(yè)管理實務(wù)模擬練習題12
2022物管師《物業(yè)管理實務(wù)》模擬練習題12
(單選與多選部分)
一、單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)(物業(yè)服務(wù)合同 )從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。
a. 物業(yè)管理服務(wù)合同b. 物業(yè)管理服務(wù)標準
c. 管理規(guī)約d. 物業(yè)管理服務(wù)費用
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的(a)登記內(nèi)容包括:企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。
a. 工商注冊 b. 資質(zhì)申請
c. 稅務(wù)注冊 d.組織機構(gòu)代碼注冊
3. 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)(b)年的暫定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起(c)天內(nèi),向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(b )級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
a. 一級 b. 二級c. 三級 d. 四級
6. 物業(yè)管理招標是由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。
a. 最符合條件b. 服務(wù)費用最低
c. 服務(wù)標準最高 d. 性價比最高
7.物業(yè)管理投標,是對物業(yè)管理招標的響應(yīng),是指(b )的物業(yè)服務(wù)企業(yè),根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準,編制投標文件,參與投標競爭的行為。
a. 具有相應(yīng)資質(zhì)b. 符合招標條件
c. 被指定參加 d. 由上級領(lǐng)導推薦
8.根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標分為(d )兩大類招標。
a. 住宅項目和寫字樓項目b. 住宅項目和商業(yè)項目
c. 商業(yè)項目和非商業(yè)項目d. 住宅項目和非住宅項目
9.物業(yè)管理招標的方式包括(a)。
a. 公開招標和邀請招標b. 公開招標和非公開招標
c. 協(xié)議招標和邀請招標d. 住宅項目招標和非住宅項目招標
10.物業(yè)管理招標投標的基本原則是:物業(yè)管理招標投標應(yīng)依法組織實施,招標投標過程應(yīng)(d)。
a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理
c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正
11.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式可以將物業(yè)管理招標分為:(b)
a. 公開招標和邀請招標
b. 全權(quán)管理項目招標和顧問項目招標
c整體物業(yè)管理項目招標和單項服務(wù)項目招標.
d. 全方位服務(wù)型管理和顧問服務(wù)型管理
12.公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請(d)的法人組織參與投標,招標程序和中標結(jié)果公開,評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。
a 確定 b 3-5家
c 符合要求d不確定
13.合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立,必須經(jīng)過(c )兩個階段。
a、邀請要約、承諾b、要約、反要約
c、要約、承諾 d、邀請要約、反要約
14.《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說的(c)合同。
a、書面合同b、口頭合同
c、事實合同d、其他合同
15.下面哪項不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容(c):
a、共用部位的承接驗收內(nèi)容b、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收標準
c、業(yè)主自用部位的承接驗收d、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收
16.(b)是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要,引入的物業(yè)管理的咨詢活動。
a、前期管理b、早期介入
c、物業(yè)管理咨詢d、項目的可行性研究
17.下列哪個階段不屬于早期介入階段(d):
a、規(guī)劃設(shè)計階段 b、建設(shè)階段
c、銷售階段d、物業(yè)承接查驗階段
18.早期介入服務(wù)的對象是(b),并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務(wù)費用。
a 施工單位 b 建設(shè)單位
c 業(yè)主大會 d 業(yè)主委員會
19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管物業(yè)項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的接管驗收通常稱為( b)。
a、前期管理b、物業(yè)的承接查驗
c、早期介入d、工程項目的竣工驗收
20.(b)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。
a、檢測查驗 b、使用查驗
c、試驗查驗 d、觀感查驗
21.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗,其承接查驗內(nèi)容、重點都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的準備工作的是(c):
a、分析是否符合承接查驗條件 b、成立物業(yè)承接查驗小組
c、與建設(shè)單位共同開展查驗工作d、準備資料和工具
22.新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中,移交方為該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位,承接方為(a):
a、物業(yè)服務(wù)企業(yè)b、業(yè)主大會
b、社區(qū)居民委員會d、建設(shè)單位行政主管部門
23.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交,如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況。
a 保修協(xié)議b 驗收協(xié)議c 移交清單 d 移交協(xié)議
24.(b)是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。
a、早期介入 b、物業(yè)入住c、前期管理 d、承接查驗
25.在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段,建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗收情況,購房合同雙方應(yīng)在(a)上簽字確認。
a、《業(yè)主入住房屋驗收表》b、《物業(yè)驗收須知》
c、《住宅質(zhì)量保證書》d、《業(yè)主(住戶)手冊》
26.驗房驗收不合格的部分,物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題,建議采取的辦法是(b ):
a、向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)b、暫不發(fā)放鑰匙。
c、向行業(yè)主管部門反映 d、由業(yè)主自行解決
27.物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是( b)以及國家和地方的其它規(guī)定。
a、《住宅使用說明書》
b、建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》
c、《業(yè)主(住戶)手冊》
d、《管理規(guī)約》
28.在物業(yè)裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂(d),約定物業(yè)裝飾裝修管理相關(guān)事項。
a、《管理規(guī)約》 b、《前期物業(yè)管理協(xié)議》
c、《物業(yè)驗收須知》d、《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
29.物業(yè)管理單位應(yīng)詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容,下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動工范圍內(nèi)(d):
a、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);b、擴大承重墻上原有的門窗尺寸
c、拆改供暖管道和設(shè)施;d、在正常負荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量
30.物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(a)倍的罰款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在進行裝修管理服務(wù)時,下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是:(b )
a有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
b 地板磚的品牌和顏色;
c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
d有無拆改供暖管道和設(shè)施;
32.物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予(c)。
a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留
33.垃圾清運費是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。如裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運,則該費用可免予繳納。否則,裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費用,裝修垃圾由(a )代為清運。
a物業(yè)管理單位b環(huán)衛(wèi)部門
c行政主管部門d居委會
34. 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應(yīng)當負責修復和賠償。
a物業(yè)管理單位b建設(shè)單位
c行政主管部門d裝修人
35.裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設(shè)施造成損害的,(a)可以責令其改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
a城市房地產(chǎn)行政主管部門b物業(yè)管理單位
c建設(shè)單位 d街道辦事處
36.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規(guī)劃行政主管部門按照(b )及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。
a《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》b《城市規(guī)劃法》
c《物業(yè)管理條例》 d《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑
面積的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、設(shè)備設(shè)施完好率
38.房屋完好等級的評定方法是根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度進行的,通常把房屋的完損等級分為以下哪5類(c):
a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房
b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房
39.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,電梯每(c)要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。
a半年b兩年c一年d九個月
40.常見電梯按用途分為(a ):
a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯
c、單機控制電梯、集選控制電梯d、運行梯和高峰梯
41.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求是:做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設(shè)備功能,有效延長設(shè)備設(shè)施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技術(shù)壽命c使用壽命d技術(shù)更新
42.(b )是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。
a緊急搶修b預(yù)防性維修c事后維修d大、中修
43.在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中,(d)是一種最常用、最經(jīng)濟的節(jié)能方式。
a經(jīng)常進行技術(shù)改造
b對設(shè)備的及時更新
c根據(jù)實際情況減少使用時間
d采用管理手段節(jié)能降耗
44.清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:
a、外包管理及自行作業(yè) b、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
c、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理d、專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
45.對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域如教學樓、學生及教職工生活區(qū)、實驗樓、辦公樓等場所等,應(yīng)采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放養(yǎng)式d、間歇式
46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):
a、根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。
b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導致整巢白蟻中毒死亡。
c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺
d、利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺
47.下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是(b):
a、草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等
b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等
c、苗圃花木種植及工程苗木種植
d、節(jié)假日或喜慶等特殊場合對小區(qū)公共區(qū)域或會議場所等進行花木裝飾等布置
48.針對大型公共物業(yè)綠化的特點,在進行綠化管理時必須注意的問題不包括下列哪項(d ):
a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。
b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。
c、植物養(yǎng)護應(yīng)注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞。
d、不宜使用大喬木作綠化
49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。
a基本內(nèi)容和標準 b檢查內(nèi)容與檢查重點
c基本要求和針對性要求 d標準和要求
50.. 工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。
a、莊嚴b、幽雅c、舒適d、環(huán)保
51.(a)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門,為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動。
a、公共安全防范管理服務(wù) b、車輛停放服務(wù)
c、物業(yè)管理風險防范d、物業(yè)裝修管理服務(wù)
52.消防工作的指導原則是(b):
a、安全第一,預(yù)防為主b、預(yù)防為主,防消結(jié)合
c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財產(chǎn)第二
53. 在消防裝備的維護管理中,對配置在各項目的消防器材要實行定期統(tǒng)計制度,(d)應(yīng)作一次全面統(tǒng)計工作,以保證項目配備的消防器材完整、齊全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置(d)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置(b)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防裝備的維護管理中,對常規(guī)消防裝備應(yīng)定期檢查,至少(b)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時,應(yīng)對器材進行維修和調(diào)換申購,以防發(fā)生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物業(yè)管理服務(wù)活動過程中突然發(fā)生的,可能對服務(wù)對象、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害,需要立即處理的事件。
a. 物業(yè)管理緊急事件b. 風險
c. 物業(yè)管理風險d. 緊急避險
58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理火警時首先要確認和了解起火的(a)、范圍和程度。
a. 位置b. 原因
c. 時間d. 材料
59.易燃氣體泄漏時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即通知(c)。
a. 業(yè)主 b. 醫(yī)療急救單位
c. 燃氣公司d. 公安消防機關(guān)
60. ( b)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總收入
61.(c)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入
62.(d)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入
63.( b)是指在一獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。
a.物業(yè)管理項目預(yù)算管理b. 物業(yè)管理項目財務(wù)管理
c.物業(yè)管理項目資產(chǎn)管理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理
64.物業(yè)管理專項維修資金屬于(a )所有。
a.全體業(yè)主b.行業(yè)主管
c.物業(yè)管理單位 d.建設(shè)單位
65.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及( a )。
a補貼收入b其他經(jīng)營凈收益
c政策性補貼收入d其他業(yè)務(wù)利潤
66.下列關(guān)于專項維修資金的敘述不正確的是:( d )
a可用于購買一級國債
b業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施
c專項維修資金屬于業(yè)主所有
d業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修資金給予退還,或隨房屋所有權(quán)同時過戶
67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為(c )形式存貯。
a.數(shù)字b.錄像磁帶
c.硬盤數(shù)位 d.磁帶
68.房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設(shè)備運行狀況和事故分析中有時起十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設(shè)備的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用計算機和網(wǎng)絡(luò)信息手段,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況,經(jīng)營業(yè)績,經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進行記錄,并向社會公示、接受社會監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案 b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息檔案
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營檔案 d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績檔案
70.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(zhí)(從)業(yè)人員。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.物業(yè)管理師
c.物業(yè)管理經(jīng)理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理師
71.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的目標是以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、( b )自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。
a.政府部門b.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.執(zhí)(從)業(yè)人員
72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在(c)天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應(yīng)由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門
簽章。無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確,主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗收文件檔案,檔案收集的索取對象較單一,主要是建設(shè)單位。
a物業(yè)入住b物業(yè)承接查驗
c日常物業(yè)管理d早期介入
74.物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓資源比較充裕,宜建立(b)級培訓體系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。
a辭職 b 辭退c資遣d解聘
76.(c)是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動。它不是員工過錯造成的。
a辭退 b辭職 c資遣d內(nèi)退
77.客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平,它來源于一項服務(wù)的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進行的比較,( b ) 會達成客戶滿意。
a績效不及期望 b績效與期望相稱
c績效超過期望 d績效大于或等于期望
78.物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型有行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書和(d )。
a. 條據(jù)類文書 b. 告啟類文書
c. 告知類文書 d. 其他日常文書
79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)
a決定b 函
c通知d報告
80. 物業(yè)管理行政公文中,(c)是唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。
a函b意見 c會議紀要d通報
二、多項選擇題(每題2分,每題中的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選,本題不得分;少選,選對每個選項得0.5分)
1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征可以歸納為(abd )。
a. 獨立的企業(yè)法人b. 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能
c. 實施標準化管理d. 屬于服務(wù)性企業(yè)
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分,可分為全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、(bc)和其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)
c. 民營物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 物業(yè)管理股份有限公司
3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按股東出資形式劃分,可分為(abc)。
a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 物業(yè)管理股份有限公司
c. 股份合作型物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)
4.根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同,可以將物業(yè)管理招標分為(bcd)的招標。
a. 招標公司為主體b. 物業(yè)建設(shè)單位為主體
c. 業(yè)主大會為主體 d. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體
5.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標可以分為( ad)等。
a. 全權(quán)管理項目招標b. 單項服務(wù)項目招標
c. 分階段項目招標d. 顧問項目招標
6.物業(yè)管理招標程序包括成立招標領(lǐng)導小組、編制招標文件、公布招標公告或發(fā)出投標邀請書、發(fā)放招標文件、投標申請人資格預(yù)審、接受投標文件、成立評標委員會和( abd)等階段的內(nèi)容。
a. 開標b. 評標
c. 圍議d. 中標
7.物業(yè)管理投標的程序包括:( abd ) 、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同等內(nèi)容。
a. 獲取招標信息 b. 項目評估與風險防范
c. 了解專家評委的組成 d. 準備投標文件
8.投標的策略和技巧主要包括:投標的組織策劃、項目的現(xiàn)場踏勘和( abc)等內(nèi)容。
a. 投標文件的編寫b. 投標報價的策略和技巧
c. 現(xiàn)場答辯的技巧d. 口頭表達的技巧
9、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包含以下哪幾個主要部分(acd):
a、合同的當事人、物業(yè)基本情況
b、業(yè)主委員會的職責
c、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗和使用維護
d、專項維修資金、違約責任、其他事項
10、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于(ac):
a、訂立合同的當事人不同b、服務(wù)內(nèi)容不同
c、合同期限不同d、服務(wù)費用不同
11、與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,物業(yè)服務(wù)合同具有(bd)等特點。
a、合同期長b、期限明確c、服務(wù)費用高d、穩(wěn)定性強
12、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務(wù)合同的終止條件(acd):
a、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆
第4篇 物業(yè)管理公司概況范文
物業(yè)管理有限公司概況范文(十三)
河南**物業(yè)管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(中國)有限公司控股經(jīng)營的獨立法人企業(yè),是國家一級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè),現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。
公司位于鄭州市緯四路東段**廣場1層,現(xiàn)有職工300多名。主營業(yè)務(wù)有:**金水花園小區(qū)、城市花園小區(qū)、新天地桂園小區(qū)、森林半島小區(qū)、聯(lián)盟新城小區(qū)、各地市項目、**商務(wù)中心,管理面積150多萬平方米。物業(yè)類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務(wù)中心及商鋪等。
公司秉承“追求卓越、堅忍圖成”的企業(yè)精神,堅持“物業(yè)管理,盡善盡美”的質(zhì)量方針和“預(yù)防污染,關(guān)愛環(huán)境;誠信守法,持續(xù)改進”的環(huán)境方針,上下一心,勵精圖治,積極致力于河南省的物業(yè)管理開發(fā)業(yè)務(wù),并對河南省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進行了積極的探索和有益的嘗試。經(jīng)過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區(qū)、**城市花園住宅區(qū)和建苑小區(qū)住宅區(qū)先后獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“河南省物業(yè)管理示范住宅大廈”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“鄭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號。
為提高本公司的服務(wù)質(zhì)量、管理水平,實現(xiàn)“決策科學化、管理規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化”的企業(yè)發(fā)展道路,創(chuàng)造環(huán)保型的社區(qū)環(huán)境,使公司物業(yè)管理水平再上新臺階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標準、iso14001:2004標準,建立本管理體系。
《管理手冊》是管理體系的基本文件,也是業(yè)主或第三方認證機構(gòu)對公司管理體系進行審核的主要依據(jù)。
《管理手冊》經(jīng)批準頒布后,公司每年針對其適用性、先進性及實際運行情況進行評審,并修訂補充,以適應(yīng)本公司管理體系不斷深化和發(fā)展的要求。
本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場1層
郵政編碼:z
網(wǎng)址:wz
電話:z
傳真:z
第5篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之保安消防車輛管理
一、小區(qū)基本實行封閉式管理
1、物品搬出小區(qū)放行流程圖
2、門崗操作規(guī)程
3、行人道業(yè)主進出操作流程圖
4、行人道訪客進出操作流程圖
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報處理流程圖
7、小區(qū)保安崗位分布圖
8、小區(qū)巡崗記錄表
二、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責
1、安全服務(wù)部組織架構(gòu)
2、保安工作獎罰細則
3、巡崗工作管理制度
4、保安主任工作職責
5、隊長工作職責
6、領(lǐng)班工作職責
7、車管員操作規(guī)程
8、各保安崗位工作具體描述
9、監(jiān)控中心操作規(guī)程
10、門崗操作規(guī)程
11、巡邏崗操作規(guī)程
12、保安訓練照片
13、保安員上崗證
14、保安巡邏記錄表
三、危及人身安全處有明顯標識和具體防范
1、應(yīng)急常用電話一覽表
2、緊急事故處理流程圖
3、緊急事故及自然災(zāi)害處理工作小組
4、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
5、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
6、自然災(zāi)害處理流程
四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案
1、消防隱患預(yù)防流程圖
2、小區(qū)消防設(shè)施管理制度
3、小區(qū)消防管理規(guī)定
4、消防檢查記錄表
5、消防器材標識卡(樣式)
6、消防器材檢查卡(樣式)
五、機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記
1、停車場管理規(guī)定
2、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
3、車管員操作規(guī)程
4、**華庭各保安崗位工作具體描述
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、車輛異常情況登記表
7、交通標志(現(xiàn)場相片)
六、非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序
1、車輛停放實景(現(xiàn)場相片)
2、停車場管理規(guī)定
3、車管員操作規(guī)程
4、交通標志(現(xiàn)場相片)
第6篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解2
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(2)
第二節(jié)人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內(nèi)涵
以人為中心,這是物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的又一個重要區(qū)別。傳統(tǒng)房屋管理是以房屋為中心,以維護房屋及其附屬設(shè)施完好可使用為原則。而物業(yè)管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護房屋及其附屬設(shè)施可使用外,更注重業(yè)主或租賃者的房屋使用環(huán)境,滿足他們的居住、經(jīng)營、辦公、生活等方面的服務(wù)需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環(huán)境的舒適和方便。
物業(yè)管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個的人,還指群體化的和社會化的人,它是人的個性和共性辯證和協(xié)調(diào)的統(tǒng)一。因此,物業(yè)管理以人為中心的原則,不僅為單個業(yè)主或租賃者的需求服務(wù),而且更是為物業(yè)所有人或使用人的需求服務(wù),是為人的合情、合理、合法的需求服務(wù)。對于單個業(yè)主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務(wù)。
資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊含在人體內(nèi)的一種生產(chǎn)能力,以及具有這種能力的人,而生產(chǎn)能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和,是存在于勞動者身上的、以勞動者的數(shù)量和質(zhì)量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口,再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。
(1)確保。這是為了實現(xiàn)組織目標而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內(nèi)容為:職務(wù)分析;人力資源規(guī)劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發(fā)。這是指開發(fā)所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內(nèi)容為:培訓、開發(fā)規(guī)劃;職前培訓、在職培訓及脫產(chǎn)培訓;職業(yè)生涯開發(fā)。
(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程,是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內(nèi)容為:激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協(xié)調(diào)共事、取得群體認同的過程,是人力資源管理中的人際協(xié)調(diào)職能。其主要內(nèi)容為:新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關(guān)系之和諧;矛盾沖突的調(diào)解與化解。
(5)控調(diào)。這是對員工實施合理、公平的動態(tài)管理的過程,是人力資源管理中的控制調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為:科學、合理的員工績效與素質(zhì)的考評評估;對員工使用的動態(tài)管理措施,如晉升、調(diào)動、獎懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達成組織的目標而進行的組織內(nèi)人力資源的確保、開發(fā)、報償、整合、控調(diào)的活動和過程。
二、物業(yè)管理公司的用工方式的原則與崗位設(shè)置
(一)用工方式
隨著我國企業(yè)用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業(yè)管理公司作為企業(yè),有充分的用工自主權(quán),可以根據(jù)企業(yè)的實際情況和具體需要,建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設(shè)置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實施全員勞動合同制以后,由固定工轉(zhuǎn)換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業(yè)管理公司在成立前就在本系統(tǒng)工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業(yè)管理公司成立后向社會公開招聘的人員,與物業(yè)管理公司簽訂勞動合同,約定合同終止的時間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù),享受合同權(quán)利。物業(yè)管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務(wù)協(xié)議工。這是把物業(yè)管理公司的一些技術(shù)要求較低、勞動強度較大的崗位,以主動承包形式向社會上一些勞動服務(wù)機構(gòu)發(fā)包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業(yè)管理公司可以與企業(yè)所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業(yè)介紹機構(gòu)簽訂勞務(wù)協(xié)議,由勞動力市場或其它職業(yè)介紹機構(gòu)輸送勞務(wù)人員,由物業(yè)管理公司進行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計劃經(jīng)濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業(yè)管理公司的人員請得進,留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業(yè)管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。
(二)用人原則和規(guī)定
勞動合同是建立勞務(wù)關(guān)系的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)與從事勞務(wù)的所有人員簽訂勞動合同,并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設(shè)置
1.認真貫徹“精簡機構(gòu),提高效率”的原則,在保證正常營業(yè)的前提下,根據(jù)工作需要確定機構(gòu)和編制,高效率、滿負荷,合理配備各崗位人員,并設(shè)置相應(yīng)崗位。
2.物業(yè)管理的崗位層次設(shè)置如下:
(1)總經(jīng)理;
(2)副總經(jīng)理(總會計師、總工程師);
(3)正、副總監(jiān)(亦可不設(shè));
(4)部門正副經(jīng)理;
(5)正副主管;
(6)領(lǐng)班;
(7)員工;
(8)見習員工。
3.員工具體崗位及級別,應(yīng)根據(jù)應(yīng)聘職務(wù)、崗位職責、服務(wù)技能、專業(yè)知識和業(yè)務(wù)水平,經(jīng)董事會或公司考核后分別確定,員工內(nèi)部調(diào)動,一律以新聘職級為準。
(四)辭退、辭職和調(diào)動的有關(guān)規(guī)定
為加強員工管理,做好辭退、辭職和人員調(diào)動的工作交接,現(xiàn)對申請辭職、調(diào)動的人員或勸其調(diào)出人員的申請程序及辦理手續(xù),規(guī)定如下:
1.本人申請辭職、調(diào)動
(1)員工因個人原因提出辭職或調(diào)動,須提前30日向部門經(jīng)理遞交書面申請。部門經(jīng)理確認后,由申請者本人填寫“辭職、調(diào)動審批表”,部門經(jīng)理簽署意見再送人事部審核。人事部經(jīng)理簽署意見后呈報總經(jīng)理或主管人事的副總經(jīng)理審批。
(2)辭職或調(diào)動申請自批準之日起10日之內(nèi),應(yīng)持調(diào)入單位的接收函到人事部辦理調(diào)動手續(xù),逾期不予辦理。
(3)申請辭職或調(diào)動未
批準之前,必須堅守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領(lǐng)導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關(guān)規(guī)定處理。
(4)員工申請辭職或調(diào)動經(jīng)批準后,部門經(jīng)理不再安排其工作,應(yīng)按規(guī)定辦理業(yè)務(wù)、財、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內(nèi)被辭退或除名人員,同時解除勞動合同,從批準之日起,1周之內(nèi)必須按規(guī)定迅速辦理工作、財及物等移交手續(xù)。
3.辦理移交手續(xù)
(1)辭職、調(diào)動和辭退人員,經(jīng)批準后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續(xù)。
(2)辦理離職手續(xù)須持人事部發(fā)的離職通知單到各有關(guān)部門辦理離職手續(xù)。
(3)離職手續(xù)辦清且將檔案轉(zhuǎn)移后,人事部再根據(jù)本人出勤情況,結(jié)算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業(yè)管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發(fā)書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報到手續(xù),收取員工身份證、證件照、學歷證件(有的在招聘時已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動手冊(下崗、待業(yè)證明)、養(yǎng)老保險關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨生子女證等,有關(guān)證件、資料復印后原件應(yīng)歸還員工,然后開具申領(lǐng)制服表給制服房或綜合部,發(fā)放制服、員工手冊、小區(qū)或大廈管理規(guī)定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領(lǐng)物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓,完成后到各自部門崗位上報到。
2.員工規(guī)章制度管理
物業(yè)管理公司運作程序的管理,是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)和內(nèi)容的崗位(工種),制定各級崗位責任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責任制條款的規(guī)定?，F(xiàn)有國外一些先進的國家也把職務(wù)分析(包括職務(wù)描述和職務(wù)要求),作為任職者的工作標準和任職要求。
有關(guān)員工紀律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊》,發(fā)給全體員工人手一冊,介紹公司的各種章程和規(guī)定,尤其對必須遵守的紀律管理和各種規(guī)章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學習,在日常工作中參照對比。上海廣播大廈物業(yè)管理部《員工手冊》包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。紀律處分是員工手冊中獎懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀犯規(guī)行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴肅慎重、實事求是、及時客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況,對公司的工作方法和作風,對所受懲處等因素不滿所產(chǎn)生怨憤而進行的申訴。處理投訴要注意以下幾點:a
第7篇 物業(yè)危害辨識方法指引管理體系
物業(yè)質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--危害辨識方法指引
1.0危害的類型
1.1 物體打擊:是指物體在重力或其他外力的作用下產(chǎn)生運動,打擊人體造成人身傷亡事故,不包括因機械設(shè)備、車輛、起重機械、坍塌等引發(fā)的物體打擊;
1.2 車輛傷害:是指企業(yè)機動車輛在行駛中引起的人體墜落和物體倒塌、飛落、擠壓傷亡事故,不包括起重設(shè)備提升、牽引車輛和車輛停駛時發(fā)生的事故;
1.3 機械傷害:是指機械設(shè)備運動(靜止)部件、工具、加工件直接與人體接觸引起的夾擊、碰撞、剪切、卷入、絞、碾、割、刺等傷害,不包括車輛、起重機械引起的機械傷害;
1.4 起重傷害:是指各種起重作業(yè)(包括起重機安裝、檢修、試驗)中發(fā)生的擠壓、墜落、(吊具、吊重)物體打擊和觸電;
1.5 觸電,包括雷擊傷亡事故;
1.6 淹溺,包括高處墜落淹溺,不包括礦山、井下透水淹溺;
1.7 灼燙,是指火焰燒傷、高溫物體燙傷、化學灼傷(酸、堿、鹽、有機物引起的體內(nèi)外灼傷)、物理灼傷(光、放射性物質(zhì)引起的體內(nèi)外灼傷),不包括電灼傷和火災(zāi)引起的燒傷;
1.8 火災(zāi);
1.9 高處墜落,是指在高處作業(yè)中發(fā)生墜落造成的傷亡事故,不包括觸電墜落事故;
1.10 坍塌,是指物體在外力或重力作用下,超過自身的強度極限或因結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性破壞而造成的事故,如挖溝時的土石塌方、腳手架坍塌、堆置物倒塌等,不適用于礦山冒頂片幫和車輛、起重機械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作業(yè)中發(fā)生的傷亡事故;
1.12 火藥爆炸,是指火藥、炸藥及其制品在生產(chǎn)、加工、運輸、貯存中發(fā)生的爆炸事故;
1.13 化學性爆炸,是指可燃性氣體、粉塵等與空氣混合形成爆炸性混合物,接觸引爆能源時,發(fā)生的爆炸事故(包括氣體分解、噴霧爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括鍋爐爆炸、容器超壓爆炸、輪胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他傷害,是指除上述以外的危險因素,如摔、扭、挫、擦、割傷和非機動車碰撞、軋傷;
2.0 參照國家衛(wèi)生部等頒發(fā)的《職業(yè)病范圍和職業(yè)病患者處理辦法的規(guī)定》,將危害因素分為以下7類
2.1 生產(chǎn)性粉塵.指生產(chǎn)過程中,有塵作業(yè)工人長時間吸入粉塵,能引起肺部組纖維化為主的病變、硬化,喪失正常的呼吸功能,導致塵肺病;
2.2 毒物。指以較小劑量作用于生物體能使生理功能或機體正常結(jié)構(gòu)發(fā)生暫時性或永久性的病理改變、甚至死亡的物質(zhì)。
2.3 噪聲與振動。噪聲能引起聽覺功能敏感度下降甚至造成聲聾,或引起神經(jīng)衰弱、心血管疾病及消化系統(tǒng)等疾病的高發(fā)。振動危害可分為全身振動和局部振動。全身振動時可導致工效降低、辨別能力和短時間記憶力降低視力惡化和視野改變,對血壓升高、脊椎病變、女性生殖功能有一定影響;局部振動可導致外周循環(huán)機能障礙,表現(xiàn)為振動性白指;還能引起中樞神經(jīng)、外周神經(jīng)、植物神經(jīng)功能紊亂。
2.4 高溫。高溫作業(yè)人員受環(huán)境熱負荷的影響,作業(yè)能力隨溫度的升高而明顯下降。
2.5 低溫。低溫作業(yè)人員受環(huán)境影響,操作功能隨溫度的下降而明顯下降。
2.6 輻射(電離輻射、非電離輻射):人體處于交變電磁場中或受到微波、紫外線、α、β、γ、*射線的照射,達到一定劑量就會產(chǎn)生輻射危害。
2.7 其他危險因素等
3.0 以上1.0及2.0合計23類,是職業(yè)安全衛(wèi)生工作中主要的危險、危害因素。
4.0 危害辯識
4.1 危害危險存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理處管轄物業(yè)所處地址;
4.1.2 公司本部及管理處管轄物業(yè)平面布局;
4.1.3 物業(yè)建筑物及公用設(shè)施;
4.1.4 管理服務(wù)作業(yè)過程;
4.1.5 機電設(shè)備設(shè)施;
4.1.6 粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動、高溫、低溫等有害作業(yè)部位;
4.1.7 管理設(shè)施、事故應(yīng)急搶救設(shè)施和輔助生產(chǎn)、生活衛(wèi)生設(shè)施;
4.1.8 工時制度、女職工勞動保護、體力勞動強度。
第8篇 物業(yè)管理費用收取程序
項目物業(yè)管理費用的收取程序
1.0目的
對物業(yè)管理費用收取過程進行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費的收取和使用,確保公司和業(yè)主的利益得到保障,保證物業(yè)管理工作的正常運作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄物業(yè)的物業(yè)管理費、有償服務(wù)費及代收水費的收繳。
3.0職責
3.1物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部負責參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項收費標準。
3.2物業(yè)服務(wù)中心主任負責審核各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。
3.3物業(yè)公司總經(jīng)理負責審批各項收費標準。
3.4物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部內(nèi)勤助理按規(guī)定具體負責各項費用的收取工作。
3.5物業(yè)公司財務(wù)部主任負責監(jiān)督和指導物業(yè)服務(wù)中心財務(wù)工作。
4.0工作程序
收費標準的制定
4.1.1管理費、代收代繳水電費用、有償服務(wù)費用的收取標準由物業(yè)服務(wù)中心參照政府有關(guān)職能部門規(guī)定的標準制訂,經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任審核、物業(yè)總經(jīng)理批準,報物價局備案后執(zhí)行。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心在業(yè)主入伙時即建立《物業(yè)管理費用收費一覽表》,明確每個業(yè)主的物業(yè)管理費用收費標準。
4.2 管理費的收取和水費的代收代繳。
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)與業(yè)主約定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同的日期之日起計收管理費。
4.2.2 每月底物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)勤助理核算各業(yè)主的物業(yè)管理費用。
4.2.3物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)勤助理按物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護部抄錄水表讀數(shù),按照收費標準核算打單。(預(yù)付費除外)
4.2.4 每次的《收費通知單》由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部于每月5日前發(fā)放到各業(yè)主/用戶信箱。
4.3有償服務(wù)收費
4.3.1物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護部向住戶提供有償服務(wù)時,如實填寫《有償維修服務(wù)單》,寫明人工服務(wù)費、材料費及總金額等,維修完成后并請業(yè)主對有償服務(wù)進行驗收及在《有償維修服務(wù)單》上簽名確認。《有償維修服務(wù)單》一式四聯(lián),第一聯(lián)(白聯(lián))為發(fā)單部門保留,第二聯(lián)(紅聯(lián))交內(nèi)勤助理保留備存,第三聯(lián)(藍聯(lián))實施部門保留,第四聯(lián)(黃聯(lián))為客戶保留。
4.4.2物業(yè)服務(wù)中心財務(wù)部內(nèi)勤助理根據(jù)《有償維修服務(wù)單》(紅聯(lián)),收取費用時須:
審核《有償維修服務(wù)單》是否有錯誤之處;
參照《便民有償服務(wù)價格表》核對《維修服務(wù)單》相關(guān)欄目中的金額;
以上無誤后再收取相關(guān)費用。
4.5監(jiān)督管理
4.5.1收款票據(jù)均由物業(yè)服務(wù)中心專人負責保管,發(fā)票的使用由物業(yè)公司出納在辦理領(lǐng)用、驗銷手續(xù)后由物業(yè)公司財務(wù)部到稅務(wù)局核銷.
4.5.2收費需領(lǐng)取收款票據(jù)時,根據(jù)有關(guān)財務(wù)制度進行登記.
4.5.3票據(jù)使用完畢后,領(lǐng)出人要把存根聯(lián)及時交財務(wù)票據(jù)保管人,并即時結(jié)清。
4.6違章處理
4.6.1業(yè)主/租戶逾期未交納管理費的,超過規(guī)定時間后,由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部發(fā)出《催款通知書》和《催款函》,限時繳交。
4.6.2《催款通知書》和《催款函》發(fā)出后,過期拒不繳交又無正當理由的,物業(yè)服務(wù)中心按《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、物業(yè)管理服務(wù)合同及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第9篇 z物業(yè)管理公司員工保密條款
物業(yè)管理公司員工保密條款
zz物業(yè)管理有限責任公司駐**集團江北計劃發(fā)展中心的全體物業(yè)管理員工必須遵守下列保密規(guī)定:
一、未經(jīng)過許可,不得私自進入辦公室和私人房間;
二、不得翻閱辦公文件、檔案、資料等;
三、不得擅自帶親友或外部人員到辦公大樓內(nèi);
四、不得向他人提出辦理工作以外的私人事項;
五、未經(jīng)同意,不得向外來人員或無關(guān)人員提供領(lǐng)導辦公電話號碼和辦公室號碼;
六、不得私自為他人遞交資料和信件;
七、不得向外傳播在工作中所了解到的領(lǐng)導談話、會議內(nèi)容、領(lǐng)導活動、人事變動。
第10篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作
3.0內(nèi)容
序號項目內(nèi)容
1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注入適量的水;
2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機肥、無異味腐熟有機肥、全價復合肥、增綠劑;
2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長時期、環(huán)境條件來決定;
3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復合肥,使用量視情況而定。
4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規(guī)程》操作。
2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。
5管理質(zhì)量標準1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。
第11篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年內(nèi)達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入誠信物業(yè)的倡議活動,二年內(nèi)達到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準,三年內(nèi)達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護完好,運行正常,小區(qū)的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強與業(yè)主溝通,動態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時制止。同時各項物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運行,設(shè)立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務(wù)平臺。協(xié)助成立業(yè)主委員會。聽取開發(fā)商和業(yè)主對管理服務(wù)的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認可,小區(qū)管理水平達到'市級優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動,并通過多種物業(yè)延伸服務(wù),增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達標、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動,利用網(wǎng)站論壇開設(shè)'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業(yè)主參與管理意識。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導向,全方位提升服務(wù)質(zhì)量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)'的原則,在管理服務(wù)中動態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量,不斷引入新的理念,強調(diào)員工的培訓,不斷提高業(yè)務(wù)水準。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),創(chuàng)造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實實在在體驗到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
第12篇 物業(yè)費用管理試題
第四章 物業(yè)管理費用的管理
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動成本分為( )
a、有形成本 b、無形成本 c、固定成本 d、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費 b、市容管理費 c、交通管理費 d、排污費
271、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費無法負擔,因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當商品房出售后,小區(qū)維修基金應(yīng)向( )籌集。
a、開發(fā)建設(shè)單位 b、業(yè)主本人 c、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 d、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新費用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業(yè)管理公司 d、開發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費用的計算機除了合理預(yù)算每項費用外,關(guān)鍵是( )。
a、不要漏項 b、留出余地 c、加強財務(wù)管理 d、節(jié)約管理費用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益,從( )中提取。
a、管理費 b、服務(wù)費 c、維修基金 d、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體,也應(yīng)獲得一定的利潤。其利潤率暫由( )來確定。
a、業(yè)主委員會 b、物業(yè)管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,應(yīng)繳納的稅費是兩稅一費,共計為經(jīng)營總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費的折舊年限通常按( )計算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養(yǎng) b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業(yè)管理服務(wù)收費通知單每月要及時送達業(yè)主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經(jīng)理簽字 c、業(yè)主委員會簽收 d、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響,包括( )
a、行政管理費 b、交通管理費 c、市容管理費 d、教育費、科研費
283、物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納的稅金包括( )
a、營業(yè)稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有( )
a、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費 b、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金 c、多種經(jīng)營收入 d、業(yè)主委員會的經(jīng)營收入
285、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在( )
a、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費 b、制定相關(guān)政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務(wù)人員的工資福利費包括( )
a、基本工資 b、福利費 c、服裝費 d、獎金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費包括( )
a、交通費、通訊費 b、福利費、服裝費 c、書報費、廣告宣傳費 d、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費,是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產(chǎn)包括:( )
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sp; a、交通工具 b、通訊設(shè)備 c、辦公設(shè)備 d、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經(jīng)營性收入 d、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數(shù)量取決于( )
a、物業(yè)的空置水平 b、物業(yè)的新舊程度 c、物業(yè)管理公司的規(guī)模 d、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項工作都應(yīng)以( )為中心。
a、提高物業(yè)的檔次 b、提高經(jīng)濟效益 c、滿足當前承租人的需要 d、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理,基本都包括( )等方面的內(nèi)容。
a、制定管理計劃和租金收取辦法 b、加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金 c、提供安全保衛(wèi)服務(wù) d、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對象,有向( )收取。
a、業(yè)主 b、開發(fā)建設(shè)單位 c、物業(yè)的出售者 d、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、( )物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為人工費用和設(shè)備費用兩大類。
295、( )物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、( )物業(yè)管理費主要用于物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕和整治服務(wù)。
297、( )物業(yè)管理費用=物業(yè)管理勞動成本+物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營利潤。
298、( )物業(yè)管理的勞動成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費的物質(zhì)資料及活動經(jīng)費。
299、( )公有住房或商品房出售后,當維修基金不敷使用時,經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定,可以臨時向業(yè)主籌集。
300、( )物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、( )公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、( )在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費的測算方法中,簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費用測算。
303、( )當物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費時,造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分攤。
304、( )物業(yè)管理保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫(yī)療保險和失業(yè)保險。
305、( )我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收,按年計征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分攤的費用來看,辦公費等相對固定的費用,隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成正比變動。
307、( )收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。
308、( )收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點是承租人對物業(yè)的環(huán)境滿意,并希望繼續(xù)租用。
309、( )對收益性物業(yè)管理進行評價時,良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業(yè)管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務(wù)的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、( )在追討托欠的管理費時,應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄,因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業(yè)主分擔的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時,必須支付一定數(shù)額的維修基金。
