第1篇 物業(yè)管理委任合同契約書
物業(yè)管理委任契約書
立契約書人：
委托人：_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)
受任人：_____(以下簡(jiǎn)稱乙方)
茲因甲方為興建_____大廈發(fā)展商，據(jù)大廈公共契約規(guī)定為大廈管理經(jīng)營(yíng)者，有權(quán)處理大廈之管理事務(wù)。現(xiàn)協(xié)議委任乙方為甲方之物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)在大廈落成前提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權(quán)利、職務(wù)及義務(wù)，雙方議定條款如下：
第一條 物業(yè)名稱。
現(xiàn)名_____大廈，或日后該物業(yè)名稱獲準(zhǔn)變更時(shí)的新名稱。
第二條 物業(yè)地址。
_____________________________。
第三條 服務(wù)范圍。
服務(wù)范圍如附件內(nèi)容(略)所載。
第四條 聘約期限。
1.前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)由簽約日開(kāi)始生效，至大廈落成并交付使用日止。
2.物業(yè)管理服務(wù)由交付使用日開(kāi)始，為期_____年;屆時(shí)如雙方同意，本契約可以續(xù)約，但應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月由甲、乙雙方重新簽署新契約規(guī)定之。
第五條 物業(yè)管理收費(fèi)及物業(yè)設(shè)備的維護(hù)、管理、維修、更換等。
1.乙方管理大廈收取之管理費(fèi)用由乙方運(yùn)作，其盈余部分為乙方應(yīng)得之合理利潤(rùn)，甲方不參與分成。
2.甲、乙雙方在物業(yè)管理移交手續(xù)完成時(shí)，就乙方接管的物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的狀況，根據(jù)北京市各單項(xiàng)設(shè)備維護(hù)、維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合乙方管理水平、制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并確定相應(yīng)的預(yù)算管理制度。
3.為保證大型設(shè)施、設(shè)備如電梯、保安警視系統(tǒng)，電訊系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、污水管網(wǎng)、自來(lái)水熱水管網(wǎng)等的設(shè)備使用或更新，乙方應(yīng)設(shè)立大、中修理及更新基金，基金標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備的更新改造費(fèi)用由乙方測(cè)算，提出報(bào)告，經(jīng)甲方核準(zhǔn)后，由乙方執(zhí)行。
第六條 設(shè)施、設(shè)備、圖紙的移交。
1.甲方應(yīng)將該物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應(yīng)由雙方委派專業(yè)技術(shù)人員辦理，移交圖紙逐項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經(jīng)移交或移交不清、解釋劃定不明的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物管理失當(dāng)或造成損失乙方不負(fù)責(zé)任。
2.圖紙移交或驗(yàn)收應(yīng)以書面方式進(jìn)行，由技術(shù)人員逐項(xiàng)記錄，雙方簽字、蓋章確認(rèn)。
3.移交項(xiàng)目的文件記錄應(yīng)由雙方分別歸檔保存以備查核。
第七條 物業(yè)管理公約。
1.甲方授權(quán)乙方制定物業(yè)管理公約與物業(yè)管理有關(guān)的一切規(guī)章制度，并由乙方具體執(zhí)行。甲方及大廈的租戶或有獨(dú)立完整產(chǎn)權(quán)的業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守該等公約或規(guī)章制度的規(guī)定，在甲方、租戶、業(yè)主遵守該等文件的情況，出現(xiàn)的管理失當(dāng)由乙方負(fù)責(zé)。若因甲方租戶、業(yè)主違反該等文件規(guī)定而造成的物業(yè)管理失當(dāng)或造成損失，應(yīng)由相應(yīng)責(zé)任人負(fù)責(zé)。
2.甲方授權(quán)乙方有足夠的權(quán)力制定應(yīng)急措施或臨時(shí)規(guī)定，為有效管理該物業(yè)而制定的該等規(guī)定，甲方或甲方協(xié)助租戶、業(yè)主要嚴(yán)格遵守之。
第八條 協(xié)商及舉報(bào)投訴。
1.為管理該物業(yè)而發(fā)生的重大事項(xiàng)，甲、乙雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。
2.乙方自愿接收甲方監(jiān)督，因乙方管理不當(dāng)，租戶、業(yè)主及甲方有權(quán)投訴，乙方應(yīng)立即采取措施予以糾正。
第九條 管理機(jī)構(gòu)。
1.乙方在接管該物業(yè)后，于_____天內(nèi)完成管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位負(fù)責(zé)制度，乙方管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方案及崗位負(fù)責(zé)制度及相應(yīng)聯(lián)絡(luò)方式應(yīng)報(bào)告甲方，以便甲方使用、監(jiān)督。
2.甲方應(yīng)向乙方提供必要的辦公用房，_____。
第十條 財(cái)務(wù)管理。
1.乙方根據(jù)前述規(guī)定和《管理維修公約》而確定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)，乙方應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度。妥善使用各項(xiàng)費(fèi)用。
2.乙方的年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案應(yīng)報(bào)甲方備案，乙方根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)調(diào)價(jià)因素而需調(diào)整管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)與甲方協(xié)商核準(zhǔn)后實(shí)施。
3.所有原始單據(jù)、憑證、帳本、報(bào)表記錄由乙方妥善保管。
第十一條 物業(yè)管理年終獎(jiǎng)勵(lì)金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方另行協(xié)商。
第十二條 稅費(fèi)。
政府對(duì)該物業(yè)征收各項(xiàng)稅費(fèi)為甲方應(yīng)納稅費(fèi)，由甲方負(fù)擔(dān)。乙方作為正常營(yíng)業(yè)企業(yè)的應(yīng)納稅費(fèi)由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第十三條 違約。
1.甲方或甲方承租人違反本協(xié)議及該物業(yè)管理文件的規(guī)定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業(yè)管理失當(dāng)或乙方的損失，甲方或相應(yīng)責(zé)任人應(yīng)予賠償，賠償以實(shí)際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構(gòu)成的違約行為，責(zé)任方還應(yīng)按該等文件規(guī)定向乙方交納違約金。
2.若因乙方管理不當(dāng)、疏于管理而造成甲方的物業(yè)的損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。若因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名投訴或聯(lián)名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業(yè)完整地移交甲方。
第十四條 所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
甲方所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響本合同執(zhí)行，甲方的受讓方應(yīng)無(wú)條件繼續(xù)執(zhí)行本合同。
第十五條 終止。
1.甲、乙雙方認(rèn)為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名提議更換物業(yè)管理公司，本合同終止。
3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無(wú)法執(zhí)行，本合同終止。或因甲方違反本協(xié)議，或因甲方原因而導(dǎo)致乙方無(wú)法管理，甲方應(yīng)同意與乙方終止本協(xié)議。
第十六條 爭(zhēng)議。
因本合同而引致一切爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可以提起訴訟。
第十七條 保險(xiǎn)。
關(guān)于物業(yè)的各項(xiàng)保險(xiǎn)由甲方自行投保。
第十八條 其他。
1.一切本協(xié)議、本協(xié)議所列附件及正式合同的補(bǔ)充、修改，均以書面方式進(jìn)行，該附件、補(bǔ)充、修改都是本協(xié)議不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第2篇 萬(wàn)科物業(yè)消防管理程序
物業(yè)管理公司程序文件
--消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的消防管理,確?；馂?zāi)預(yù)防與滅火救援工作的實(shí)施。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理為公司消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)分管總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責(zé)任制度。
3.2 品質(zhì)管理部專業(yè)委員會(huì)協(xié)助總經(jīng)理助理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3 各管理處經(jīng)理為本部門消防安全直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施等工作,組織和建立義務(wù)消防隊(duì),制定滅火方案。
3.4 各管理處指定專人負(fù)責(zé)防火宣傳及消防設(shè)施、設(shè)備的安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患。熟悉周圍環(huán)境,及時(shí)制止、糾正消防違章行為,實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過(guò)程控制
4.1總則
4.1.1消防工作貫徹 '預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。
4.1.2公司任何員工都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參與滅火工作的義務(wù)。
4.2消防組織
4.2.1各管理處經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本部門消防工作,實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制,確定各崗位消防安全責(zé)任人、建立義務(wù)消防隊(duì):
4.2.1.1負(fù)責(zé)組織制定、修訂各項(xiàng)消防規(guī)章制度、制定滅火方案。
4.2.1.2負(fù)責(zé)組織防火安全檢查、巡視,定人、定時(shí)、定措施消除火險(xiǎn)隱患,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施。
4.2.1.3負(fù)責(zé)組織進(jìn)行消防宣傳教育、并定期訓(xùn)練、演習(xí)。
4.2.1.4負(fù)責(zé)組織管理并安排人員維修消防設(shè)施、器材,確保完好使用。
4.2.1.5負(fù)責(zé)組織建立防火檔案,確定消防安全重點(diǎn)部位,設(shè)置防火標(biāo)志,實(shí)行嚴(yán)格管理。負(fù)責(zé)組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。
4.2.1.6負(fù)責(zé)組織撲救初起火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散。
4.2.1.7負(fù)責(zé)配備管理、維護(hù)消防設(shè)施的技術(shù)人員。
4.2.1.8協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因。
4.2.2消防緊急集合
4.2.2.1各管理處每季度至少進(jìn)行一次消防緊急集合。
4.2.2.2人員以本部門安全員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi))。
4.2.2.3須準(zhǔn)確記錄每個(gè)人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.2.2.4各管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間由安全管理專業(yè)委員會(huì)核定。
4.2.2.5對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對(duì)緊急集合中無(wú)故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.2.3消防演習(xí)
4.2.3.1演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并報(bào)安全管理專業(yè)委員會(huì)主任審批。
4.2.3.2每年十月各管理處必須組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。
4.2.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并將演習(xí)情況記錄在《演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》上。
4.2.4安全管理專業(yè)委員會(huì)至少每半年組織一次專業(yè)人員對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行防火安全檢查,填寫《安全檢查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.3火災(zāi)預(yù)防
4.3.1按以下規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志、消防疏散示意圖:
a.4.3.1.1電梯前室、走道、配電室、消防控制室、計(jì)算機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、圖書室、廚房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的輕便滅火器材。
4.3.1.2各小區(qū)(大廈)須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于物業(yè)本體的顯著位置,圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。
4.3.1.3各管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖。
4.3.1.4小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須得到部門經(jīng)理同意方可動(dòng)工。
b.4.3.1.5高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。各部門需有滅火作戰(zhàn)示意圖,有消防設(shè)施清單,并懸掛及存放于消防控制中心。
4.3.1.6保障疏散通道、安全出口暢通,并設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全 疏散標(biāo)志。
4.3.1.7必要時(shí),各樓層宜配備自救用的安全繩或緩降器、軟梯、救生袋等避難救生器具。
c.4.3.1.8員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全措施。
4.3.2定期組織人員進(jìn)行防火檢查,對(duì)消防設(shè)施、器材等設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù),及時(shí)消除火災(zāi)隱患,并建立消防檔案,記錄每次檢查情況。
4.3.3建筑物內(nèi)的自動(dòng)報(bào)警和滅火系統(tǒng),防、排煙設(shè)備,防火門、防火卷簾和消火栓等,要定期進(jìn)行檢查測(cè)試,凡失靈損破的,要及時(shí)維修或更換,確保完整好用。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)/大廈,嚴(yán)
a.禁使用瓶裝液化燃?xì)狻?/p>
4.3.4按照有關(guān)電力技術(shù)規(guī)范的規(guī)定,定期對(duì)公共電器設(shè)備、開(kāi)關(guān)、線路和照明燈具等進(jìn)行檢查,凡不符合安全要求、老化要及時(shí)維修或更換。
b.4.3.5定期檢查煤氣管道、儀表、閥門和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求。
4.3.6消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施,不得任意改裝或挪作他用。消防給水系統(tǒng)需停水維修時(shí),應(yīng)做好消防預(yù)防措施。
4.3.7禁止采用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的配件、滅火劑來(lái)維修消防設(shè)施和器材。
4.3.8每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心責(zé)任人負(fù)責(zé)監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.3.9嚴(yán)格用火用電作業(yè)和危險(xiǎn)品管理;安全管理員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器、掌握疏散人員的方法,各管理處在員工的考核中必須包括相應(yīng)的消防知識(shí)考核內(nèi)容。
4.3.10積極協(xié)助消防機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),針對(duì)本物業(yè)的特點(diǎn)每年三月和十月組織對(duì)顧客進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。
4.3.11禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)隱患的物業(yè)場(chǎng)所使用明火;因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)。作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定,并采取相應(yīng)的消防安全措施。
4.3.12電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的作業(yè)人員和自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員,必須持
證上崗,并嚴(yán)格遵守消防安全操作規(guī)程。
4.3.13對(duì)顧客裝修的消防管理:
4.3.13.1在防火范圍內(nèi),辦公和商場(chǎng)裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。超過(guò)50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工,裝修應(yīng)采用防火材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),進(jìn)行防火處理。
4.3.13.2顧客進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)前,必須符合安全要求后管理處方可批準(zhǔn)。管理處必須要求施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線。
4.3.14舉辦社區(qū)文化活動(dòng),具有火災(zāi)危險(xiǎn)的,管理處應(yīng)制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,落實(shí)消防安全措施。
4.3.15對(duì)危險(xiǎn)品的儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用、銷毀必須按《危險(xiǎn)品管理程序》執(zhí)行。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國(guó)消防法》
《高層建筑消防管理規(guī)則》
《深圳市高層樓宇消防管理暫行規(guī)定》
《深圳市公安局關(guān)于防火重點(diǎn)部位臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)審批制度的暫行規(guī)定》
6.支持性文件
**wy7.5.1-a06-01《消防設(shè)施使用作業(yè)指導(dǎo)書》
**wy7.5.1-a06-02《消防滅火作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄和表格
**wy7.5.1-a06-f1 《消防設(shè)施清單》
**wy8.2.3-a01-f1 《演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》
**wy8.2.3-a01-f4《緊急集合情況記錄表》
**wy8.2.3-a01-f5 《安全檢查記錄表》
第3篇 物業(yè)管理公司招聘選聘程序
物業(yè)管理公司招聘、選聘程序
1、到市勞動(dòng)局辦理有關(guān)招聘手續(xù)。
2、《( )日?qǐng)?bào)》上刊登招聘廣告,通知有關(guān)招聘信息及應(yīng)聘資料郵寄地址等;請(qǐng)應(yīng)聘者于見(jiàn)報(bào)一周內(nèi),將本人有關(guān)應(yīng)聘資料、有效證件復(fù)印件等郵寄到( )商城物業(yè)管理公司( 商城物業(yè)管理公司詳細(xì)地址)。
3、在市人才中心招聘會(huì)上設(shè)立展位進(jìn)行招聘,收集并整理有關(guān)應(yīng)聘人員資料信息。
4、對(duì)應(yīng)聘資料及收集到的信息進(jìn)行分類甄選,擬招聘的管理人員按1:3的比例,擇期安排初試事宜。
5、通知并安排相關(guān)應(yīng)聘人員初次面試。
6、對(duì)初試結(jié)果進(jìn)行總結(jié),另?yè)衿诎才艔?fù)試事宜。
7、對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行復(fù)試,初步圈定人選。
8、正式確定聘用人選,整理建檔。
9、通知相關(guān)人員擇期報(bào)到上崗。
10、新入職人員培訓(xùn)。
第4篇 物業(yè)管理財(cái)務(wù)資產(chǎn)部部門職能
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部部門職能
1、負(fù)責(zé)公司預(yù)算管理;成本管理;會(huì)計(jì)事務(wù)、項(xiàng)目成本核算管理;資產(chǎn)管理;公積金管理。
2、負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)事務(wù)、項(xiàng)目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金和支票的管理;往來(lái)賬目管理;票據(jù)管理及醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷;庫(kù)存貨幣資金管理 。
4、負(fù)責(zé)擬定各服務(wù)項(xiàng)目工作管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程、考核標(biāo)準(zhǔn)。
5、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核。
6、負(fù)責(zé)與各部及客戶服務(wù)中心之間工作協(xié)調(diào)。
第5篇 年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案
2023年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是(a)。
a.市場(chǎng)價(jià)商品住宅
b.經(jīng)濟(jì)適用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的(a)。
a.宏觀因素
b.市場(chǎng)供求
c.相關(guān)因素
d.價(jià)格因素
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量
b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求
c.物業(yè)的現(xiàn)狀
d.業(yè)主的態(tài)度
4.下列物業(yè)租賃方式中,會(huì)因租約對(duì)方中的一方死亡時(shí)自動(dòng)中止的是(d)租賃。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。
a.申請(qǐng)
b.審查
c.批準(zhǔn)
d.頒證
6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。
a.正確的經(jīng)營(yíng)管理策略
b.有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)
c.詳細(xì)的管理計(jì)劃
d.精確的費(fèi)用測(cè)算
7.投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式不包括(b)。
a.全部出售套現(xiàn)
b.將產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人
c.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東
d.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份
8.物業(yè)管理成本的類型中,(a)成本是指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前,對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。
a.估計(jì)
b.可緩
c.邊際
d.可免
9.在人工費(fèi)的估算中,福利費(fèi)包括福利基金、工會(huì)基金和教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng),其中福利基金應(yīng)按工資總額的(d)計(jì)算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率預(yù)算的編制方法不包括(c)。
a.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量
b.對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總,求取成本期望值
c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率
d.計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率
11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個(gè)步驟組成,首先要(a)。
a.明確控制范圍
b.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)
c.分析相關(guān)差異
d.糾正成本偏差
12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。
a.設(shè)計(jì)單位
b.施工單位
c.業(yè)主
d.建設(shè)單位
13.針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營(yíng)策略。就中高檔項(xiàng)目而言,經(jīng)營(yíng)策略不包括(a)。
a.設(shè)置完善的機(jī)構(gòu)
b.樹立品牌形象,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
c.與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟
d.必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)
14.無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,都要成立消防安全組織,其最高管理機(jī)構(gòu)是(b)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
b.安全委員會(huì)
c.業(yè)主委員會(huì)
d.環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)
15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的方法來(lái)檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績(jī)。
a.制訂投資方針和政策
b.投資組合的調(diào)整
c.投資組合績(jī)效評(píng)估
d.構(gòu)建投資組合
16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場(chǎng)的(b)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會(huì)消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。
a.經(jīng)濟(jì)周期變化
b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
c.經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷
d.銀行貨幣資金運(yùn)作的中斷
1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(cde)成本等。
a.固定
b.變動(dòng)
c.邊際
d.差異
e.機(jī)會(huì)
2.成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。
a.反饋性
b.防護(hù)性
c.事前
d.前饋性
e.事中
3.風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以分成(acde)四個(gè)步驟。
a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
b.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
c.風(fēng)險(xiǎn)控制
d.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
4.財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表部分中,企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表有(abce)。
a.資產(chǎn)負(fù)債表
b.不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表
c.利潤(rùn)表
d.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表
e.現(xiàn)金流量表
5.利潤(rùn)總額是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn),包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。
a.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
b.所得稅
c.營(yíng)業(yè)外收支凈額
d.投資收益
e.當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)
第6篇 z物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
3.7.1物業(yè)管理應(yīng)急處理原則
公共秩序管理員是公司對(duì)小區(qū)管理的重要力量,是保障小區(qū)業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)安全的專門力量。同時(shí),其他員工均有義務(wù)承擔(dān)小區(qū)的安全保衛(wèi)職責(zé)。在日常協(xié)助公安人員維護(hù)本物業(yè)治安秩序和護(hù)衛(wèi)業(yè)主的安全中,必須及時(shí)處理各種問(wèn)題。處理問(wèn)題的原則應(yīng)遵循:依法辦事,嚴(yán)格按照法律,遵循公司各項(xiàng)規(guī)章,運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒皶r(shí)有效的處理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物業(yè)管理應(yīng)急處理的方法
不同性質(zhì)的問(wèn)題,采取不同的方法進(jìn)行處理。對(duì)業(yè)主之間一般違反公司規(guī)定和不配合物業(yè)管理工作的的內(nèi)部矛盾的問(wèn)題,如因?yàn)榧m紛,可通過(guò)在充分尊重對(duì)方又不違反公司原則的條件下勸說(shuō)、溝通、了解的辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),禮貌待人。對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問(wèn)題,應(yīng)采取'可散不可聚,可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開(kāi),耐心調(diào)解,把問(wèn)題引向緩解,千萬(wàn)不要讓矛盾激化,不利于問(wèn)題解決。a,
在處理問(wèn)題時(shí),堅(jiān)持在充分尊重對(duì)方又不違反公司原則的前提下勸說(shuō)、溝通、協(xié)調(diào)相結(jié)合的原則,如違反管理規(guī)定情節(jié)輕微,不構(gòu)成損失的、可在考慮尊重對(duì)方的原則下當(dāng)場(chǎng)予以勸說(shuō)或通知其所在單位、家屬進(jìn)行教育。如需要給予治安處罰的,交公安機(jī)關(guān)處理;違反公司有關(guān)規(guī)章制度極其嚴(yán)重的,由公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)處理。對(duì)于犯罪行為,及時(shí)予以制止,并通報(bào)公安機(jī)關(guān),盡可能的將犯罪現(xiàn)象控制在最小范圍內(nèi),一定要在保證自身安全的情況下?tīng)?zhēng)取將犯罪嫌疑人抓獲送交公安機(jī)關(guān)。
3.7.3物業(yè)管理各種事件處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.1匪警處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.1.1公共秩序管理員在執(zhí)勤中(或接報(bào))遇有公開(kāi)使用暴力或其它手段強(qiáng)行掠取集體和私人財(cái)務(wù)或危及他人人身安全的犯罪分子時(shí),要切實(shí)履行公共秩序管理職責(zé),迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有對(duì)講機(jī)的公共秩序管理員(除門衛(wèi)外)在聽(tīng)到求援信號(hào)后,應(yīng)立即前往案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),門衛(wèi)公共秩序管理員要嚴(yán)格控制外出人員,并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
3.7.3.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時(shí),一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號(hào),并迅速向門衛(wèi)和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),重大案件應(yīng)及時(shí)撥110報(bào)警。
3.7.3.1.4保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)未到達(dá)前任何人不準(zhǔn)破壞現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)采取簡(jiǎn)易方法如:拉繩子、撒白灰或派公共秩序管理員小范圍警戒。
3.7.3.1.5抽出專人配合公安機(jī)關(guān)詢問(wèn)當(dāng)事人,對(duì)提供的情況要做好記錄,對(duì)失物要清點(diǎn)數(shù)量、特征及物品價(jià)值。
3.7.3.1.6對(duì)犯罪分子逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)遺留下的足跡或作案工具、贓物,應(yīng)立即通知公安機(jī)關(guān)提取,同時(shí)指定專人看護(hù)。
3.7.3.1.7在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)和公司領(lǐng)導(dǎo)和受害人家屬。
3.7.3.1.8分公司應(yīng)對(duì)所發(fā)生的案件寫出書面報(bào)告,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)。
3.7.3.2火警處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理員發(fā)現(xiàn)火情或接到報(bào)警后,應(yīng)迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),根據(jù)火勢(shì)采取撲救措施,同時(shí)向119和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
3.7.3.2.2分公司負(fù)責(zé)人派出公共秩序管理員對(duì)樓梯口、安全出口進(jìn)行警戒,維護(hù)秩序,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入及壞人混入打劫。
3.7.3.2.3所有員工(固定崗除外)聽(tīng)到火警信號(hào)后,應(yīng)主動(dòng)前往現(xiàn)場(chǎng),按照領(lǐng)導(dǎo)的分工,各司其職。如現(xiàn)場(chǎng)住戶家有人,應(yīng)本著'先人員,后財(cái)產(chǎn)'的原則進(jìn)行搶救。
3.7.3.2.4抽出專人配合公安消防部門對(duì)發(fā)生的火災(zāi)原因,損失等情況寫出書面材料,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和公安消防部門。
3.7.3.3天然氣泄漏的處理預(yù)案:
3.7.3.3.1接到業(yè)主投訴天然氣泄漏時(shí),應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng),且保持鎮(zhèn)定,嚴(yán)禁開(kāi)關(guān)電氣設(shè)備,包括:手電筒、手機(jī)、對(duì)講機(jī)等。
3.7.3.3.2迅速將現(xiàn)場(chǎng)人員撤離危險(xiǎn)區(qū)域。到達(dá)安全地點(diǎn)后向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。
3.7.3.3.3打開(kāi)業(yè)主家中所有窗戶進(jìn)行通風(fēng)。
3.7.3.3.4馬上通知技術(shù)人員關(guān)閉天然氣閥門。
3.7.3.3.5通知天然氣公司進(jìn)行搶險(xiǎn)。
3.7.3.4對(duì)業(yè)主室內(nèi)水浸事件的處理預(yù)案
3.7.3.4.1公司值班人員接到客戶投訴室內(nèi)浸水時(shí),要立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)觀察。
3.7.3.4.2現(xiàn)場(chǎng)觀察人員到浸水業(yè)戶區(qū)域,必須得到的業(yè)戶/用戶同意,不能撬門強(qiáng)行入內(nèi),要設(shè)法找到閥門地點(diǎn),以關(guān)閉閥門。
3.7.3.4.3浸水情況嚴(yán)重,必須關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門,避免水浸擴(kuò)大。
3.7.3.4.4立即通知此轄區(qū)管理人員,派人攜帶清潔工具到業(yè)主家中清理積水。
3.7.3.4.5關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門后,影響本物業(yè)正常供水,必須書面通知各業(yè)主。
3.7.3.5交通事故處理預(yù)案
3.7.3.5.1維持秩序,保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),疏導(dǎo)車輛,疏散圍觀人群,使現(xiàn)場(chǎng)交通恢復(fù)暢順。
3.7.3.5.2紀(jì)錄事件,包括文字及拍照以作存檔備案。
3.7.3.5.3將受傷者移離危險(xiǎn)位置進(jìn)行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理員班長(zhǎng),公司領(lǐng)導(dǎo)及交通事故報(bào)警。
3.7.3.5.5協(xié)助交通民警做好事故處理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理員班長(zhǎng)以書面形式寫出報(bào)告。
3.7.3.6大面積停電事件應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.6.1當(dāng)發(fā)生較大的停電事故時(shí),如屬管轄區(qū)供電事故,值班人
員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》;
3.7.3.6.2電局事故,應(yīng)迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
第7篇 物業(yè)品質(zhì)管理員職務(wù)說(shuō)明書
物業(yè)公司品質(zhì)管理員職務(wù)說(shuō)明書
品質(zhì)管理員職務(wù)說(shuō)明:
1協(xié)助主管處理日常事務(wù);
2負(fù)責(zé)本部門文件、資料、表單的打印、發(fā)放、建立、歸檔、保存等管理工作;
3督促、檢查各部門的服務(wù)質(zhì)量,對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證;
4參與公司質(zhì)量活動(dòng)的策劃,以及質(zhì)量事故的處理;
5負(fù)責(zé)收集各類訊息并及時(shí)提供給主管;
6承辦主管臨時(shí)交付的事項(xiàng);
7協(xié)助主管對(duì)公司各部門服務(wù)質(zhì)量的考核,建立考核檔案;
8與其他部門的聯(lián)系與溝通;
9按時(shí)完成主管臨時(shí)交辦的其他工作。
第8篇 國(guó)際商城位物業(yè)管理整體設(shè)想策劃
z國(guó)際商城位物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
1.1項(xiàng)目分析
zz國(guó)際商城位于位于蕪湖市中心繁華地帶,緊鄰中山路步行街,周邊已有省內(nèi)聞名的鳳凰美食街和即將開(kāi)業(yè)的沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)配套設(shè)施,交通便捷。依據(jù)蕪湖市政府對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求,我司擬在該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約19萬(wàn)平方米,集商場(chǎng)、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機(jī)結(jié)合并優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的商貿(mào)片區(qū)。總建筑面積12萬(wàn)m2、建筑高度120米的商業(yè)綜合樓,包括一座380間客房的五星級(jí)酒店,一個(gè)34000m2的大型購(gòu)物中心和甲級(jí)寫字樓,將配套中餐、西餐、健身、娛樂(lè)等功能,與目前正進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的沃爾瑪項(xiàng)目和美食街以及擬改造的美食街二期工程,合力形成蕪湖市的新商業(yè)中心,提升原有商業(yè)服務(wù)能力和競(jìng)爭(zhēng)水平。該商業(yè)區(qū)域?qū)⑴c步行街連成一條軸線,完善整個(gè)蕪湖市的商業(yè)功能布局,進(jìn)一步強(qiáng)化中山路的商業(yè)功能,同時(shí)推動(dòng)美食街三期以及赭山公園的開(kāi)發(fā)改造。
1.1.2物業(yè)特點(diǎn)
zz國(guó)際商城樓宇及公共環(huán)境物業(yè)的特點(diǎn)為:
*商城占地面積小,可供業(yè)主與住戶活動(dòng)的公共空間狹小
*商城公共區(qū)域衛(wèi)生狀況差
*設(shè)備保養(yǎng)差,嚴(yán)重缺乏保養(yǎng)
*停車位少
zz國(guó)際商城樓宇及公共環(huán)境公用設(shè)施及公共場(chǎng)所介紹:
1、泊車位共32個(gè)
2、商鋪58.099平方米
3、化糞池1座
4、公共照明
5、消防監(jiān)控系統(tǒng)
6、zz國(guó)際商城電梯:東芝電梯2臺(tái)
7、zz國(guó)際商城蓄水池一個(gè)。
1.2管理定位
1.2.1管理服務(wù)對(duì)象分析
管理與服務(wù)的對(duì)象為:zz國(guó)際商城的性質(zhì)決定了我們?yōu)橹?wù)的群體是文化素質(zhì)高,有教養(yǎng)、有涵養(yǎng)的群體。這樣的一個(gè)群體對(duì)管理與服務(wù)的評(píng)價(jià)依據(jù)更為主觀、直接、不確定因素更多,對(duì)服務(wù)的要求也更深入、細(xì)致,對(duì)管理的人性化也要求很高。
物業(yè)管理基礎(chǔ):保障水、電正常供給,電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)作具有至關(guān)重要的作用。對(duì)各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時(shí)有效的維護(hù)與保養(yǎng),是樓宇管理的基礎(chǔ),也是整個(gè)商城運(yùn)作管理系統(tǒng)得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
客戶服務(wù)原則:在zz國(guó)際商城管理中,把'客戶至上'服務(wù)思想的確立作為調(diào)度其他管理資源與手段的理念核心,做好服務(wù)方式、形態(tài)的細(xì)分,深化服務(wù)的內(nèi)涵,為滿足客戶個(gè)性化、多樣性的服務(wù)需求提供方便。
1.2.2根據(jù)項(xiàng)目分析,zz國(guó)際商城的管理定位應(yīng)體現(xiàn)以下方面
*建立充分發(fā)揮員工個(gè)體功能的運(yùn)作管理體系
zz國(guó)際商城的運(yùn)行維護(hù)不僅倚重于對(duì)各類問(wèn)題、故障的及時(shí)處理解決、更要倚重于對(duì)各類問(wèn)題的及早發(fā)現(xiàn)。在日常管理過(guò)程中能否及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題,將問(wèn)題消除在最初的萌芽階段,是保證zz國(guó)際商城設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。從這一點(diǎn)出發(fā),zz國(guó)際商城的物業(yè)管理對(duì)員工個(gè)體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。在工作中,每一個(gè)員工都肩負(fù)著管理與服務(wù)的雙重職責(zé),既要是問(wèn)題的解決者、服務(wù)的提供者,更要是問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)者、客戶需求的領(lǐng)會(huì)者。
充分發(fā)揮多種功能的員工個(gè)體,不僅使問(wèn)題解決的及時(shí)率和主動(dòng)性提高,而且構(gòu)成了整個(gè)zz國(guó)際商城運(yùn)作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
*規(guī)范化管理
我們將對(duì)zz國(guó)際商城的質(zhì)量管理中導(dǎo)入iso9001:2000質(zhì)量管理體系,將zz國(guó)際商城管理處列入iso9001:2000質(zhì)量管理體系管理單位,各項(xiàng)操作嚴(yán)格按照質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
1.3管理重點(diǎn)
1.3.1重點(diǎn)之一: 樹立zz國(guó)際商城物業(yè)整體形象
通過(guò)環(huán)境控制、機(jī)電設(shè)備控制、安全交通管理控制、提供人性化高質(zhì)量服務(wù)樹立zz國(guó)際商城整體物業(yè)形象。
我們將積極與zz國(guó)際商城的業(yè)主協(xié)商溝通,參與開(kāi)展形式多樣、豐富多彩的文化活動(dòng)。通過(guò)文化活動(dòng)提升zz國(guó)際商城物業(yè)整體形象。
對(duì)于環(huán)境控制方面我們將提供'區(qū)域包干'、 '零干擾'服務(wù)。例如:我們將安排清潔人員在正式營(yíng)業(yè)前將大堂及電梯清潔干凈;在業(yè)主下班后的中午或傍晚安排保潔人員對(duì)zz國(guó)際商城進(jìn)行保潔。在業(yè)主上班的高峰時(shí)間,要求清潔人員在此時(shí)間暫停清潔,不影響業(yè)主的上班,實(shí)行'零干擾'服務(wù),悄然把商城及周邊環(huán)境清潔干凈。
1.3.2重點(diǎn)之三:機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)
zz國(guó)際商城配備有給排水、配電、消防系統(tǒng)。若出現(xiàn)設(shè)備故障,將影響日常生活、造成混亂等嚴(yán)重后果,社會(huì)負(fù)面影響更大。
我們將充分發(fā)揮集團(tuán)公司(本公司前身)機(jī)電設(shè)備管理與人才的優(yōu)勢(shì),抽調(diào)高級(jí)工程技術(shù)人員。管理中我們以'預(yù)防為主、安全第一、科學(xué)管理'為原則,保障機(jī)電設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。
1.3.3重點(diǎn)之四:安全管理服務(wù)
zz國(guó)際商城的周邊環(huán)境比較復(fù)雜,要求日常管理中注重防火、防盜工作,組建高素質(zhì)保安隊(duì)伍。確保24小時(shí)治安消防安全,人流與車輛進(jìn)出有序。
1.4管理目標(biāo)
a、嚴(yán)格依照國(guó)家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作,使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊的開(kāi)展。1年內(nèi)深化管理服務(wù),提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
b、嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)、條例以及特區(qū)政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定?？茖W(xué)、規(guī)范管理,全面導(dǎo)入和推行iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證,服務(wù)熱情、周到,建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。
c、 建立嚴(yán)格規(guī)范的物業(yè)防火、防水、治安等應(yīng)急體系,確保安全工作萬(wàn)無(wú)一失。
d、服務(wù)細(xì)致、周到、真誠(chéng)、規(guī)范,定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,努力提高客戶滿意度,使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率達(dá)到95%以上。
e、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與協(xié)作,自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督,廣泛聽(tīng)取、接受業(yè)主的建議和意見(jiàn),了解和熟悉內(nèi)業(yè)主的業(yè)務(wù),在不損害業(yè)主利益的前提下,利用本物業(yè)的一切條件,支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務(wù)。
f、確保商城各類設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好,維修正常,服務(wù)配套。為業(yè)主創(chuàng)立一個(gè)管理規(guī)范、服務(wù)到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務(wù)信息平臺(tái)。
g、進(jìn)一步規(guī)范和完善24小時(shí)值班制度,對(duì)業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況進(jìn)行反饋,并視輕重緩急及時(shí)處理,建立配套的回訪制度和記錄。
h、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障,加大對(duì)清潔管理力度。確保zz國(guó)際商城衛(wèi)生狀況良好,垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行消殺,使zz國(guó)際商城保持潔凈、明亮、舒適。
i、進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),建立嚴(yán)格的考核辦法,充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性。進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)
意識(shí)和責(zé)任心。
j、制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃,切實(shí)提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì),確保持證上崗率達(dá)100%。
1.5管理模式
在管理模式中,保證管理流程的信息渠道暢通、設(shè)置監(jiān)督機(jī)構(gòu)、完善的自我約束機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)上采取經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制,從五大方面構(gòu)筑zz國(guó)際商城的物業(yè)管理模式。
1.5.1管理流程
在組織架構(gòu)上突出以'客戶服務(wù)為中心'的流程管理;在激勵(lì)方式上采取經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制;在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上,嚴(yán)格抓成本管理,實(shí)現(xiàn)收支平衡。注重業(yè)主、客戶的信息反饋,保證信息渠道的暢通。具體流程如下:
管理流程示意圖:
業(yè)主(客戶)意見(jiàn)征詢
述職授權(quán)
考核考核
服務(wù)需求建議 信息
意見(jiàn)、投訴 指令
反饋、回防 信息指揮
反饋 協(xié)調(diào)
指令
反饋
1.5.2設(shè)置監(jiān)督機(jī)構(gòu)
建議zz國(guó)際商城業(yè)主成立業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)小組。通過(guò)行使以下權(quán)利,對(duì)我公司及管理處的管理進(jìn)行監(jiān)督。
*審核管理處提交的年度管理計(jì)劃
*檢查管理工作的效果
*通過(guò)會(huì)議等其他形式評(píng)審管理狀況并交流意見(jiàn)
*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問(wèn)題
*評(píng)審管理處工作中的重大事件
*委托管理合同的權(quán)利和義務(wù)
1.5.3完善的自我約束機(jī)制
*管理處每年與公司簽定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書。
*管理處每季度開(kāi)展一次業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查,調(diào)查結(jié)果作為獎(jiǎng)金、員工晉升的直接依據(jù)。
*公司質(zhì)管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,確保管理運(yùn)作按照iso9001質(zhì)量體系運(yùn)作。對(duì)考核及審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求及時(shí)整改及開(kāi)出糾正措施。
*員工每月進(jìn)行考核,考核成績(jī)結(jié)果直接與獎(jiǎng)金、員工晉升掛鉤。
*管理處對(duì)操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項(xiàng)目主管每日的日檢及月檢來(lái)完成。
*服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制流程
輕微 嚴(yán)重
yesno
1.5.4激勵(lì)機(jī)制
如何正確激勵(lì)員工是企業(yè)管理中的主要課題,對(duì)處于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。我公司通過(guò)多年的探索,已經(jīng)形成了較為完善的激勵(lì)機(jī)制。
*采用經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任制方式進(jìn)行考核。
*獎(jiǎng)懲體系堅(jiān)持'獎(jiǎng)懲分明'和'優(yōu)勝劣汰'的原則。依靠嚴(yán)密的規(guī)章制度,及時(shí)準(zhǔn)確實(shí)施獎(jiǎng)懲。
*報(bào)酬體系主要通過(guò)員工直接分配所得來(lái)激勵(lì)員工,在成本控制前提下,盡量提高員工的收入,充分肯定努力工作所得的報(bào)酬,以此吸引高水平的管理及技術(shù)人才。
*對(duì)于要求上進(jìn)、追求自我提升的員工,給他們培訓(xùn)和再培訓(xùn)是最好的激勵(lì)方式。為此我們將培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展的重要位置,并提供足夠的資金和物資裝備。盡可能挖掘有潛力的員工。
*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉,是激勵(lì)機(jī)制的有效手段。我們通過(guò)開(kāi)展形式多樣的集體活動(dòng),注重管理處社區(qū)文化的開(kāi)展及管理處員工的活動(dòng)開(kāi)展,營(yíng)造和諧的工作環(huán)境,不斷增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。
1.5.5經(jīng)營(yíng)上采取經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制
公司每年與管理處簽定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書,年終進(jìn)行考核。
1.6管理特色
我們將對(duì)zz國(guó)際商城嚴(yán)格認(rèn)真推行物業(yè)管理與服務(wù),達(dá)到細(xì)微、周到、真誠(chéng)、規(guī)范的服務(wù)要求,定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,努力提高客戶滿意度,使用戶滿意率達(dá)到95%以上。并保證業(yè)主所居住環(huán)境的零干擾,即保證業(yè)主休息時(shí)是一個(gè)安靜的環(huán)境但又充滿活力和安全的寂靜。
1.6.1提供針對(duì)性服務(wù)
環(huán)境管理特色
*我們擬采用滾動(dòng)式保潔方式對(duì)zz國(guó)際商城公共部位、樓梯間、天臺(tái)等進(jìn)行保潔。并實(shí)行'區(qū)域包干'、'重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)服務(wù)',每層樓都有專職清潔員。
*清潔工作注重服務(wù)工作及時(shí)與隱性相結(jié)合的'零干擾'服務(wù)。嚴(yán)格培訓(xùn)服務(wù)人員、精心安排工作時(shí)間、科學(xué)配置服務(wù)裝備,確保服務(wù)對(duì)象需要我們時(shí)能及時(shí)出現(xiàn),快速、悄然滿足顧客的服務(wù)需求。
*安排兼職綠化人員對(duì)zz國(guó)際商城外圍綠化進(jìn)行護(hù)理。
安全管理特色
*在zz國(guó)際商城設(shè)置多個(gè)保安崗位,對(duì)進(jìn)出人員和車輛控制等事務(wù)。并加強(qiáng)巡邏崗。
*保障巡邏崗、門崗與消防指揮中心聯(lián)系通暢,確保zz國(guó)際商城治安安全。
*停車場(chǎng)保安崗位負(fù)責(zé)疏導(dǎo)車輛交通通暢,確保車輛進(jìn)出有序。
客戶服務(wù)
*管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心,設(shè)立專職事務(wù)助理,接聽(tīng)來(lái)電、處理投訴、進(jìn)行回返,每季度發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查,經(jīng)常與業(yè)主溝通,處理反饋意見(jiàn)。
機(jī)電維修管理
zz國(guó)際商城的機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)差,可以說(shuō)幾乎沒(méi)有保養(yǎng)過(guò)。但兩商城的功能和環(huán)境要求我們對(duì)機(jī)電設(shè)備的管理必須做到萬(wàn)無(wú)一失并提高其運(yùn)作效率,降低運(yùn)作成本。
*我公司的上級(jí)集團(tuán)公司前身是機(jī)電設(shè)備安裝公司,有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的高級(jí)工程師及技術(shù)人員。具有機(jī)電設(shè)備人才管理優(yōu)勢(shì)和'一體化、專業(yè)化'的優(yōu)勢(shì)。為業(yè)主提供一流的專業(yè)服務(wù)。
*選派業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)的工程師、技術(shù)人員,管理操作電氣、消防、維修、智能化設(shè)備。
1.7管理措施
為了落實(shí)管理,我們制定了如下六項(xiàng)措施
a.精選骨干,組建服務(wù)團(tuán)隊(duì)
選派的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的綜合素質(zhì)的高低,是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。我公司將在公司內(nèi)部舉辦選派項(xiàng)目經(jīng)理的答辯會(huì),選擇最有管理經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理一名。我公司管理多個(gè)小區(qū)、商城物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們,只有高質(zhì)量、高效率的服務(wù)才能讓業(yè)主滿意。zz國(guó)際商城性質(zhì)需要我們要提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù),其特殊性質(zhì)需要我們提供保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備高效率、穩(wěn)定的服務(wù),為業(yè)主創(chuàng)立一個(gè)管理規(guī)范、服務(wù)到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務(wù)信息平臺(tái)。
b.規(guī)范管理,制度保障
規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序化管理機(jī)制的基礎(chǔ)支撐在于
嚴(yán)格細(xì)致的質(zhì)量保證制度。zz國(guó)際商城應(yīng)以iso9001:2000文件為基礎(chǔ)和指導(dǎo),結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),制定一套符合自身管理和運(yùn)作特點(diǎn)的質(zhì)量保證制度進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范管理,并全面導(dǎo)入和推行iso9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證,做到服務(wù)熱情、周到,建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。
各個(gè)部門崗位、各工作流程、各個(gè)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法都應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范、嚴(yán)格的管理程序和作業(yè)指導(dǎo)。制度規(guī)定得越具體,執(zhí)行得越得力,管理質(zhì)量也就越有保證。在制度的完善方面,應(yīng)采用分析典型問(wèn)題---形成培訓(xùn)案例---補(bǔ)充、新建制度的方法。制度一經(jīng)確立,就要堅(jiān)持把權(quán)利交給制度,以制度約束人的原則,使員工在工作中的一舉一動(dòng)、一言一行都有章可循。
在具體的工作中,管理人員還會(huì)有針對(duì)性的為客戶'度身定做'一些約定事項(xiàng),在增強(qiáng)管理人性化的同時(shí),也為自身的管理贏得更多的配合和支持。
c.建立充分發(fā)揮員工個(gè)體功能的運(yùn)作管理措施
建立嚴(yán)格規(guī)范的本物業(yè)防火、防水、治安等應(yīng)急體系,確保安全萬(wàn)無(wú)一失。zz國(guó)際商城的運(yùn)行維護(hù)不僅倚重于對(duì)各類問(wèn)題、故障的及時(shí)處理解決、更要倚重于對(duì)各類問(wèn)題的及早發(fā)現(xiàn)。在日常管理過(guò)程中能否及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題,將問(wèn)題消除在最初的萌芽階段,是保證整個(gè)zz國(guó)際商城系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。從這一點(diǎn)出發(fā),zz國(guó)際商城的物業(yè)管理對(duì)員工個(gè)體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。在工作中,每一個(gè)員工都肩負(fù)著管理與服務(wù)的雙重職責(zé),既要是問(wèn)題的解決者、服務(wù)的提供者,更要是問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)者、業(yè)主需求的領(lǐng)會(huì)者。
充分發(fā)揮多種功能的員工個(gè)體,不僅使問(wèn)題解決的及時(shí)率和主動(dòng)性提高,而且構(gòu)成了整個(gè)zz國(guó)際商城運(yùn)作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
日常維修維護(hù)與服務(wù)
發(fā)現(xiàn)問(wèn)題
處理問(wèn)題
反饋
需求與投訴
解決問(wèn)題
d.保證設(shè)備安全正常運(yùn)行
*我公司如能中標(biāo),將安排設(shè)備管理工程師進(jìn)場(chǎng),熟悉設(shè)備情況、參與驗(yàn)收,保證設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失。
*進(jìn)場(chǎng)一月內(nèi)完成設(shè)備資料收集整理,確保設(shè)備正常運(yùn)行。
*正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間,嚴(yán)格按照iso9001:2000質(zhì)量管理體系設(shè)備操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、操作。
e.提供配套服務(wù)及社區(qū)文化服務(wù)
*我公司如能中標(biāo),將按照工作計(jì)劃中社區(qū)文化計(jì)劃與策劃方案,對(duì)zz國(guó)際商城提供配套服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)。
f.嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本
*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè),要靠?jī)?nèi)部管理、成本控制實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。我公司有著豐富的政府機(jī)關(guān)部門和小區(qū)商城等的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),如何控制物業(yè)管理成本有豐富的經(jīng)驗(yàn)。每年與管理處簽定目標(biāo)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,制定年度預(yù)算。成本控制觀念深入每個(gè)員工心中,提倡節(jié)約從一點(diǎn)一滴做起。
1.8管理探索
1.8.1特性問(wèn)題分析解決
a、服務(wù)形象
zz國(guó)際商城經(jīng)過(guò)慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業(yè)物業(yè)管理公司管理,說(shuō)明zz國(guó)際商城的理智和敏銳的洞察力對(duì)服務(wù)的需求要求人性化和細(xì)致入微。而我們通過(guò)完善培訓(xùn)機(jī)制、內(nèi)部培訓(xùn)和嚴(yán)格的員工管理,建立一支精神飽滿,精神面貌良好,整潔親切,素質(zhì)好的員工隊(duì)伍來(lái)塑造zz國(guó)際商城的形象,并提供人性化和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
b、環(huán)境形象
我們通過(guò)周密的管理措施,并結(jié)合巡視,提高保潔的頻率和效率,擬采用滾動(dòng)式保潔方式對(duì)商城公共部位和樓道間等進(jìn)行保潔。并實(shí)行'區(qū)域包干'、'重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)服務(wù)',每層樓安排專職清潔員。對(duì)于酒店部分,清潔工作注重服務(wù)工作及時(shí)與隱性相結(jié)合的'零干擾'服務(wù)。嚴(yán)格培訓(xùn)服務(wù)人員、精心安排工作時(shí)間、科學(xué)配置服務(wù)裝備,確保服務(wù)對(duì)象需要我們時(shí)能及時(shí)出現(xiàn),快速、悄然滿足顧客的服務(wù)需求。使整個(gè)物業(yè)區(qū)域保持環(huán)境整潔,秩序有條不紊,營(yíng)造一個(gè)舒適的環(huán)境,使zz國(guó)際商城能多方位的展示其親切和諧安靜的形象。
c、防火防盜。
zz國(guó)際商城的業(yè)主要求我們?cè)谧龊霉芾砉ぷ鞯耐瑫r(shí)更著重做好注重防火、防盜工作,保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)生命安全,我們組建高素質(zhì)保安隊(duì)伍,在重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置專職保安崗位,處理秩序、咨詢、對(duì)進(jìn)出人員控制等事務(wù)。保障巡邏崗與樓宇監(jiān)控中心、消防指揮中心聯(lián)系通暢,確保zz國(guó)際商城治安安全。確保24小時(shí)治安消防安全,人流與車輛進(jìn)出有序。
d、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作為商城運(yùn)作之根本。
為保障zz國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備的正常、有效運(yùn)作,我們配備有專業(yè)性強(qiáng)的管理人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)。
1.9我公司若管理zz國(guó)際商城物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)
a.公司的上級(jí)主管集團(tuán)公司前身為機(jī)電設(shè)備安裝公司,在機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方面擁有雄厚的實(shí)力,我司在機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)方面在同行業(yè)中已走在前列。
第9篇 物業(yè)管理知識(shí)--消防管理篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)-消防管理篇
001物業(yè)管理公司消防管理隊(duì)伍的原則是:每個(gè)管理處的員工都是公司的義務(wù)消防員。
002消防管理人員的具體工作內(nèi)容是:負(fù)責(zé)消防報(bào)警中心的日常值班;普及防火知識(shí)教育,落實(shí)防火崗位責(zé)任制;定期進(jìn)行消防安全檢查;火災(zāi)發(fā)生時(shí)是滅火的骨干力量。
003消防工作的方針是:“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。
004消防工作包括防火與滅火兩個(gè)方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技術(shù)和法制措施。
006 “防火責(zé)任人制度”是:“誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)”。
007我國(guó)最高消防行政法規(guī)是:《中華人民共和國(guó)消防條例》和《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》
008消防監(jiān)督的三要素是:監(jiān)督者,被監(jiān)督者和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。
009消防監(jiān)督最可靠的保證是:組織。
010消防重點(diǎn)部位的確定:火災(zāi)易發(fā)部位,發(fā)生火災(zāi)影響全局的部位,重點(diǎn)項(xiàng)目和技術(shù)設(shè)備,財(cái)富集中部位,人員集中部位,村鎮(zhèn)糧食加工廠。
011重點(diǎn)防火單位的防火責(zé)任人是:單位正職領(lǐng)導(dǎo)。
012重點(diǎn)防火單位工作人員對(duì)本人崗位的防火責(zé)任是:對(duì)本崗位的消防安全負(fù)責(zé)。
013室內(nèi)裝修應(yīng)使用:不燃材料、難燃材料及燃燒時(shí)不發(fā)出有毒氣體的材料。
014重點(diǎn)單位消防工作的重點(diǎn)是:制定應(yīng)急滅火和疏散方案,定期組織消防演練。
015公共場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)工作人員承擔(dān)的義務(wù)是:組織,引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散。
016物業(yè)管理單位的消防管理職責(zé)是:建立,健全防火安全制度,明確防火安全責(zé)任;管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材;落實(shí)值班巡查制度;建立義務(wù)消防隊(duì),撲救初期火災(zāi),引導(dǎo)安全疏散。
017對(duì)存在火災(zāi)隱患并不按要求整改的:自整改期限屆滿之日起對(duì)責(zé)任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。
018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計(jì)未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。
019燃燒的四個(gè)特征是:放熱,發(fā)光,火焰和發(fā)煙。
020可燃物的著火方式是:引燃和自燃。
021大多數(shù)火災(zāi)是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火災(zāi)必須具備可燃物,助燃物,火源三個(gè)條件。
023火源主要是明火和高溫物體兩種。
024發(fā)熱的導(dǎo)線屬于火源。
025火災(zāi)的主要助燃物是:空氣(氧)。
026防止火災(zāi)發(fā)生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。
028火災(zāi)中導(dǎo)致人員死亡最多的原因是:煙毒氣致死50%以上。
029滅火的原理是:斷絕可燃物,降低火場(chǎng)溫度,窒息缺氧法,抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。
030火災(zāi)分為:a類固體,b類油脂及液體,c類氣體,d類可燃金屬。
031常用的滅火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
032對(duì)一般固體火災(zāi)適用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
033對(duì)貴重設(shè)備適用:二氧化碳滅火器。
034對(duì)檔案材料應(yīng)用:二氧化碳滅火器。
035對(duì)可燃液體適用:泡沫滅火器。
036干粉滅火器的用途最廣,它適用于氣體,液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。
037干粉滅火器一般應(yīng)和泡沫滅火器連用。
038在配電房應(yīng)配置:干粉滅火器和二氧化碳滅火器。
039電氣線路火災(zāi)的原因是:短路,過(guò)負(fù)荷和接觸電阻過(guò)大。
040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負(fù)責(zé)。
041電線絕緣必須合乎電壓要求。
042為在短路和過(guò)負(fù)荷時(shí)能及時(shí)切斷電源,必
須在線路中安裝熔斷器裝置。
043不可用鋼,鐵絲代替熔絲。
044接觸電阻過(guò)大會(huì)產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。
045為防止接觸電阻過(guò)大必須做好保證牢固連接線路工作。
046防止電氣線路火災(zāi)的重點(diǎn)在:選材和安裝方面的工作。
047具較大火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)性的焊割方法是:電焊和氣焊。
048在重點(diǎn)防火部位動(dòng)用電焊,氣焊必須經(jīng)過(guò)相應(yīng)級(jí)別的審批手續(xù)。
049在撲滅電氣火災(zāi)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持先斷電,后滅火原則。
050發(fā)生火災(zāi)時(shí)切斷電源最好使用絕緣工具。
051為避免觸電,對(duì)使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意:盡量增大噴槍和帶電體的距離。
052氣焊使用的危險(xiǎn)氣體是:乙炔。
053倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物品擺放應(yīng)做到分類,分堆和防火間距要求。
054倉(cāng)庫(kù)不可設(shè)置移動(dòng)式照明燈具。
055倉(cāng)庫(kù)的電源開(kāi)關(guān)必須安裝在:倉(cāng)庫(kù)外。
056在消防安全責(zé)任上,建筑設(shè)計(jì)部門實(shí)行“誰(shuí)設(shè)計(jì),誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則。
057經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計(jì)圖紙不可在實(shí)際施工中變動(dòng)。
058撲滅初期火災(zāi)的最有利時(shí)機(jī)是:起火后5-7分鐘
059在組織滅火自救工作中,應(yīng)堅(jiān)持救人重于救火的前提。
060建筑物必須制定滅火和疏散應(yīng)急方案。
061對(duì)消防管理人員任職要求:先培訓(xùn),后上崗。
062在疏散中首先要了解:火場(chǎng)內(nèi)的人員有無(wú)被困。
063疏散的首要次序是:疏散著火層以上人員。
064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒:喊話宣傳。
065疏散中人員較多或能見(jiàn)度較低時(shí),應(yīng)采用:魚貫隊(duì)列式的方法。
066對(duì)脫險(xiǎn)人員管理的首要任務(wù)是:阻止其重返火場(chǎng)。
067對(duì)物資疏散的第一任務(wù)是:疏散可能擴(kuò)大火勢(shì)和爆炸的物資。
068物資疏散和人員疏散不可同時(shí)在一個(gè)安全通道里進(jìn)行。
069地下建筑和地下停車場(chǎng)的安全出口至少應(yīng)有:2個(gè)。
070在疏散中對(duì)傷病員和行動(dòng)不便的人員應(yīng):使用消防電梯。
071由于中性平面效應(yīng),打開(kāi)著火層以下的門窗時(shí)應(yīng)注意:不要過(guò)多打開(kāi)門窗。
072動(dòng)力工程部門在發(fā)生火災(zāi)后不可立即撤離崗位去支援一線。
073最大的火災(zāi)隱患是人們對(duì)火災(zāi)隱患認(rèn)識(shí)不足,因此消防管理工作要切實(shí)做好宣傳教育方面工作。
074作為承建商,應(yīng)對(duì)物業(yè)消防系統(tǒng)安全負(fù)責(zé)。
075消防中心是整個(gè)消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。
076自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)包括:煙感,溫感,警鈴。手動(dòng)按紐,聯(lián)動(dòng)設(shè)備。
077消防水不能借用它途。
078排煙閥、送風(fēng)閥在無(wú)火警時(shí)應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)。
079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在:電氣設(shè)備房。
080設(shè)備房門都是防火門。
081消防通道的防火門要保持關(guān)閉狀態(tài):保證發(fā)生火災(zāi)時(shí)煙和熱量不能進(jìn)入消防通道內(nèi)。
082消防通道的照明燈,指示燈應(yīng)常亮。
083為防盜竊,可否在適當(dāng)時(shí)段鎖上消防通道門:否
084消防通道不可臨時(shí)堆放貨物。
085溫感一般安裝在:停車場(chǎng)和某些設(shè)備間。
086引起煙感誤報(bào)的主要原因是:煙霧和灰塵過(guò)大。
087報(bào)警時(shí),警鈴和緊急廣播會(huì):向報(bào)警層和上下兩層報(bào)警。
088風(fēng)閥開(kāi)動(dòng)的形式是:報(bào)警層和上下兩層同時(shí)開(kāi)動(dòng)。
089消防
設(shè)備在任何時(shí)候都應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài),而非手動(dòng)狀態(tài),這是因?yàn)?手動(dòng)狀態(tài)會(huì)令消防聯(lián)動(dòng)失效。
090火警發(fā)生后,所有電梯會(huì):迫降至最底層。
091消防系統(tǒng)是獨(dú)立系統(tǒng),但需要其它設(shè)備部門支持和配合。
092消防監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與安保系統(tǒng),樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。
093地下停車場(chǎng)的排煙風(fēng)機(jī)除消防功能外,還有:換氣,降低廢氣濃度的作用。
094當(dāng)你所在樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí),應(yīng)采用從消防通道到達(dá)下面最近的避難層的方法逃生。
095火災(zāi)發(fā)生時(shí),當(dāng)你處在火災(zāi)層以上的樓層時(shí)應(yīng)采用從消防通道到達(dá)上面最近避難層的方法逃生。
096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成:噴頭,管道,信號(hào)閥,水流指示器,水泵,濕式報(bào)警閥,噴淋接合器。
097啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度:65-71℃。
098噴淋水泵靠壓力開(kāi)關(guān)啟動(dòng)。
099維護(hù)人員平時(shí)檢查噴淋系統(tǒng)主要看:管道是否有水,總閥門是否常開(kāi)。
100發(fā)生火災(zāi)時(shí)正確使用消防栓的步驟:拉開(kāi)水帶,套在消防栓口上。裝上水槍,打開(kāi)閥門,對(duì)準(zhǔn)火焰底部噴射。
101使用消防栓時(shí),最少要2個(gè)人操作。
102當(dāng)某個(gè)消防栓漏水時(shí)將該立管的總閥門關(guān)閉,排水.維修處理。
103維護(hù)人員每個(gè)季度檢查一次消防栓內(nèi)的設(shè)備。
104消防栓水泵用消防栓按紐啟動(dòng)。
105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制,但可監(jiān)視動(dòng)作信號(hào)。
106發(fā)現(xiàn)火災(zāi),但煙感未動(dòng)作,立即打破手動(dòng)按紐報(bào)警。
107發(fā)現(xiàn)火災(zāi),身邊又無(wú)通訊設(shè)備.立即打破手動(dòng)按紐報(bào)警。
108手提式滅火器應(yīng)放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。
109一個(gè)消防噴淋頭的保護(hù)面積是12.5平方米。
110一只消防報(bào)警煙感器的保護(hù)面積是當(dāng)6m>h≥2m時(shí)為60平方米;當(dāng)12m>h≥6m時(shí)為80平方米。
111消防栓和消防栓之間的距離不應(yīng)超過(guò)30米。
112噴淋系統(tǒng)的信號(hào)閥是常開(kāi)。
113所有消防系統(tǒng)的閘門平時(shí)應(yīng)處于常開(kāi)狀態(tài)。
114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。
115疏散指示燈的電源不能關(guān)閉。
116消防系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備平時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)。
117消防供電是雙回路。
118發(fā)電機(jī)發(fā)出的電供應(yīng)急照明,消防電梯和其它消防設(shè)備使用。
119應(yīng)急照明應(yīng)安裝在消防通道,設(shè)備房等位置。
120應(yīng)急照明日常檢查采用切斷正常電源,看能否動(dòng)作的方法。
121發(fā)生火災(zāi)時(shí),送風(fēng)閥要打開(kāi),打開(kāi)后如何關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)關(guān)閉。
122消防主要設(shè)備動(dòng)作以后,消防中心顯示運(yùn)行動(dòng)作和手動(dòng)自動(dòng)信號(hào)。
123消防中心的控制電源平時(shí)保持開(kāi)啟。
124消防中心控制電源有2路(警鈴電源和控制電源)。
125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。
126消防供水系統(tǒng)每套有2個(gè)水泵(一用一備)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后啟動(dòng)水泵抽水。
128消防接合器的作用:當(dāng)水池,水箱無(wú)水時(shí),由消防車通過(guò)接合器供水。
129室外消防栓的作用:專供消防車取水。
130防火門的性質(zhì):是一種活動(dòng)的防火分隔物。
131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。
132防火門主要分為三級(jí)。甲級(jí)需耐火1.2小時(shí),材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉,主要用于防火分區(qū)的門洞口處;乙級(jí)須耐火0.9小時(shí),其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮,也有將木料經(jīng)防火浸料處理,主要設(shè)在樓梯間、前室及消
防電梯前室門洞口處;丙級(jí)應(yīng)耐火0.6小時(shí),主要用作管道井的檢修門。
133防火門的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意安裝自動(dòng)閉門器;安裝防火門開(kāi)啟固定裝置;安裝電磁門鎖(常閉疏散通道防火門);設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器;安裝推桿式門鎖;防止地毯或其他物品卡住防火門問(wèn)題。
134低層消防水箱一般儲(chǔ)存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。
135消防水泵的技術(shù)要求是:一組消防水泵,至少應(yīng)有兩條吸水管,其中一條發(fā)生故障時(shí),其余吸水管應(yīng)仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺(tái)消防水泵則應(yīng)各有獨(dú)立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,為便于檢查和維修,一般應(yīng)敷設(shè)在水泵房的地面上,其閥門應(yīng)設(shè)在操作方便的地方,并需有明顯的啟閉標(biāo)志;消防水泵的吸水管口徑不應(yīng)小于消防水泵進(jìn)水口的直徑;消防水泵宜采用自灌式引水,以保證及時(shí)供水;消防水泵與動(dòng)力機(jī)械應(yīng)直接連接;固定消防水泵一般應(yīng)設(shè)置備用泵;消防水泵的出水管上,應(yīng)裝設(shè)止回閥和供試驗(yàn)、檢查用的放水閥。
136高低壓配電房、計(jì)算機(jī)房等場(chǎng)所為什么采用氣體滅火而不用水滅火因?yàn)樗欠墙^緣體,而氣體是絕緣體(靠排除氧氣而滅火)。
137釋放消防氣體前要先關(guān)閉風(fēng)機(jī)等通風(fēng)設(shè)備,防止空氣流通。
138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶(有的還另帶卷盤)、錘子、報(bào)警按鈕裝置。
139消防栓栓口離地面高度是1.10m。(允許誤差2cm。)
140自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每個(gè)大區(qū)又分幾個(gè)小區(qū),大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是:壓力超過(guò)80mh2o分大區(qū),每個(gè)小區(qū)的噴頭數(shù)不超過(guò)800個(gè)。
141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意:設(shè)前室保護(hù),以防煙火侵入井道及轎廂中;轎廂承載力不小于1500kg,內(nèi)部面積不小于1.5*2.0m,以保證容納擔(dān)架和數(shù)名人員;轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施,內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料;井道、機(jī)房單獨(dú)設(shè)置,隔墻為防火墻,門為甲級(jí)防火門,底坑有排水設(shè)施,頂部有通風(fēng)設(shè)施,井道內(nèi)不準(zhǔn)敷設(shè)其他用途電纜;設(shè)專用消防按紐等。
142火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備由探測(cè)器、區(qū)域報(bào)警器和集中報(bào)警器組成。
143火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備有感煙、感溫、光電和可燃?xì)怏w探測(cè)器等種類。
144火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意以下問(wèn)題:嚴(yán)格按照設(shè)備說(shuō)明書對(duì)適用范圍、環(huán)境條件、保護(hù)面積、安裝高度等要求安裝;傳輸線路與強(qiáng)電電纜分開(kāi)敷設(shè),導(dǎo)線線芯(銅線)截面不小于0.75mm2,多芯電纜,單根線芯(銅線)截面不小于0.2 mm2,供電電源使用消防專用電源;由經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù);維修由專業(yè)維修人員維修。
145火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備一般常見(jiàn)故障及其檢查辦法是:主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無(wú)燒斷、接觸不良等情況;備用電源故障,檢查充電裝置、電池有無(wú)損壞,連線有無(wú)短路;探測(cè)回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探測(cè)器的線路是否完好;誤報(bào)火警,應(yīng)勘察誤報(bào)現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)水蒸汽、粉塵等影響。
146火災(zāi)事故照明和疏散指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有:在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場(chǎng)所等部位設(shè)置事故照明;在配電室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房等設(shè)事故照明;疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方,以及環(huán)型走道中,其間距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,應(yīng)寫有“e*it”的字樣,且為紅色;采用可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源;供人員疏散用的事故照明,主要通道上的照明不應(yīng)低于0.51*。
147為什么說(shuō)熔斷器存在導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的危險(xiǎn)性熔斷器在保護(hù)熔斷時(shí),會(huì)發(fā)生高溫金屬屑飛濺,如果熔斷器周圍有易燃物就容易導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。
148熔斷器的安裝與養(yǎng)護(hù)管理措施有:選用熔斷器的熔絲時(shí),熔絲的額定電流應(yīng)與被保護(hù)的設(shè)備相適應(yīng);一般應(yīng)在電源進(jìn)線、線路分支和導(dǎo)線截面改變的地方安裝熔斷器,盡量使每段線路都能得到可靠的保護(hù);照明線路熔絲的額定電流應(yīng)稍大于實(shí)際負(fù)荷電流;為避免熔絲熔斷時(shí)引起周圍易燃物燃燒,熔斷器宜裝在具有火災(zāi)危險(xiǎn)的房屋外邊,否則應(yīng)加密封外殼,并離開(kāi)可燃物構(gòu)件;經(jīng)常除塵,以保持熔斷器清潔;有爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所,不能安裝一般的熔斷器。
149住宅發(fā)生火災(zāi)的可能性有:液化石油器具火災(zāi);廚房油鍋起火;煲粥干鍋起火;電器用具火災(zāi);兒童玩火火災(zāi),煙頭未熄引起火災(zāi)等。
150撲救住宅火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題:發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí),切忌打開(kāi)門窗,以免空氣對(duì)流,使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后,需打開(kāi)門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃;嗅到液化氣氣味,切忌用明火檢查,禁忌開(kāi)電燈,勿使用泄露點(diǎn)處電話,應(yīng)關(guān)緊相關(guān)閥門斷絕氣源及泄露點(diǎn)電源,開(kāi)窗通風(fēng);發(fā)現(xiàn)起火,應(yīng)通知疏散鄰居。
151人員密集場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)的撲救對(duì)策有:首先切斷電源,關(guān)閉可燃?xì)忾y門,打開(kāi)送風(fēng)設(shè)備,關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施,打開(kāi)所有出入口疏散人員,啟動(dòng)滅火設(shè)備,將起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離。
&
nbsp; 152人員密集場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題:當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時(shí),要注意防毒氣和煙霧中毒;利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員,防止人群過(guò)擠造成踏、壓傷亡事故,制止脫險(xiǎn)者重返火場(chǎng);滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng),防止燃燒點(diǎn)上部墜落物壓傷人員。
153火場(chǎng)上主要的有害氣體可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氫、氮的化合物、硫化氫、氰化氫、光氣等。
154火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
155人在火災(zāi)中主要的心理反映是:驚慌和群聚。
156激發(fā)人在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的積極心理的辦法是:教育、訓(xùn)練。
157火場(chǎng)逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所處環(huán)境;選擇逃生方法。
159火場(chǎng)可選擇的逃生方法有:立即離開(kāi)危險(xiǎn)區(qū)域,選擇簡(jiǎn)便、安全的通道和疏散設(shè)備,準(zhǔn)備簡(jiǎn)易的防護(hù)器材,自制簡(jiǎn)易救生繩索,切勿跳樓,創(chuàng)造避難場(chǎng)所。
160火場(chǎng)逃生應(yīng)注意的事項(xiàng):逃生動(dòng)作要迅速;注意隨手關(guān)閉通道上的門窗;若身上衣服著火,應(yīng)迅速將衣服脫下;不要輕易乘坐普通電梯;迅速報(bào)警;有可能撲滅初期火災(zāi)。
161尋找火場(chǎng)被困人員的方法有:詢問(wèn)知情人;主動(dòng)呼喊;搜尋。
162對(duì)火場(chǎng)兒童的搜尋應(yīng)注意床上、床下、墻角、桌椅下、櫥柜內(nèi)及可以藏身的物體下面。
163火場(chǎng)急救的基本要求是:搶救傷員必須爭(zhēng)分奪秒;堅(jiān)持救人重于滅火的原則;掌握正確的施救方法。
164高層建筑火災(zāi)撲救的對(duì)策有:盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施,如:消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機(jī)、室內(nèi)的疏散陽(yáng)臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等進(jìn)行安全疏散;利用廣播對(duì)建筑物內(nèi)人員進(jìn)行廣播,告之起火有關(guān)信息及安全疏散路線、方法等;當(dāng)某一層某一部位起火且火勢(shì)不大時(shí),應(yīng)先通知著火層及其上一層和下一層的人員疏散,若火勢(shì)有發(fā)展,則應(yīng)通知著火層以上人員疏散;先救人后救物資。
165對(duì)高層建筑火災(zāi)中難以疏散的物資采取固定的大型機(jī)器設(shè)備,用噴射霧狀水流設(shè)置水幕等方法冷卻,不能用水冷卻的,也可用不燃或難燃材料予以遮蓋;對(duì)于易燃液體,可噴射泡沫予以覆蓋;對(duì)于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資,應(yīng)用蓬布等進(jìn)行遮蓋的措施進(jìn)行保護(hù)。
166高層建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性突出表現(xiàn)在:蔓延快,燃燒猛,難逃生。
167高層建筑消防安全管理法規(guī)是《高層建筑消防管理規(guī)則》。
168高層建筑的消防安全管理實(shí)施自防自救原則。
169高層建筑撲滅初期火災(zāi)不可以單純依賴公安消防部門。
170高層建筑撲滅初期火災(zāi)應(yīng)依靠高層建筑的員工和所有人員。
171高層建筑必須由有關(guān)單位的防火責(zé)任人組成防火領(lǐng)導(dǎo)小組。
171高層建筑管理單位必須設(shè)置消防安全機(jī)構(gòu)。
172高層建筑應(yīng)配置防火專職干部。
173高層建筑內(nèi)不可儲(chǔ)存易燃,易爆和化學(xué)物品。
174高層建筑消防管理“三嚴(yán)格”的對(duì)象是:吸煙,用火,用電。
175高層建筑內(nèi)的商鋪、寫字樓和客房不可使用電爐,電燙斗等電熱器具。
176高層建筑救火的成敗取決于初期火災(zāi)能否被撲滅。
177撲救高層建筑初期火災(zāi)的責(zé)任落實(shí)到該單位的員工。
178高層建筑火災(zāi)后發(fā)生后的首要任務(wù)是報(bào)警。
179高層建筑必須配備專職或義務(wù)消防隊(duì)。
180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎(chǔ)是:建立以消防控制中心為中心,能監(jiān)控,組織指揮整個(gè)滅火流程的消防系統(tǒng)。
181高層建筑消防樓梯必須設(shè)有防排煙設(shè)施。
182對(duì)高層建筑內(nèi)的餐廳、歌舞廳等部位應(yīng)采取專門報(bào)警和疏散措施。
183高層建筑發(fā)生火災(zāi)后,值班的領(lǐng)導(dǎo)和管理員應(yīng)親臨一線。
184高層消防水箱儲(chǔ)存量的技術(shù)參數(shù)要求是:一類建筑不應(yīng)小于18立方米,二類建筑和一類住宅建筑不應(yīng)小于12立方米,二類住宅建筑不應(yīng)小于6立方米。其安裝高度必須滿足最不利點(diǎn)所設(shè)置室內(nèi)消火栓的水壓要求。
185旋轉(zhuǎn)電動(dòng)機(jī)著火時(shí),應(yīng)用:噴霧
水槍、二氧化碳滅火器、四氯化碳滅火器或二氟一氯一溴甲烷滅火。
第10篇 物業(yè)費(fèi)用管理試題
第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的管理
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動(dòng)成本分為( )
a、有形成本 b、無(wú)形成本 c、固定成本 d、有形成本和無(wú)形成本
270、物業(yè)管理勞動(dòng)成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) b、市容管理費(fèi) c、交通管理費(fèi) d、排污費(fèi)
271、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān),因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時(shí)籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當(dāng)商品房出售后,小區(qū)維修基金應(yīng)向( )籌集。
a、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 b、業(yè)主本人 c、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 d、公有住房的售房單位
273、國(guó)家規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新費(fèi)用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業(yè)管理公司 d、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算機(jī)除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外,關(guān)鍵是( )。
a、不要漏項(xiàng) b、留出余地 c、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理 d、節(jié)約管理費(fèi)用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益,從( )中提取。
a、管理費(fèi) b、服務(wù)費(fèi) c、維修基金 d、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。其利潤(rùn)率暫由( )來(lái)確定。
a、業(yè)主委員會(huì) b、物業(yè)管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價(jià)部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,應(yīng)繳納的稅費(fèi)是兩稅一費(fèi),共計(jì)為經(jīng)營(yíng)總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的折舊年限通常按( )計(jì)算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養(yǎng) b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經(jīng)理簽字 c、業(yè)主委員會(huì)簽收 d、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無(wú)形成本是指因管理勞動(dòng)過(guò)程或發(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來(lái)的消極影響,包括( )
a、行政管理費(fèi) b、交通管理費(fèi) c、市容管理費(fèi) d、教育費(fèi)、科研費(fèi)
283、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納的稅金包括( )
a、營(yíng)業(yè)稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要有( )
a、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) b、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金 c、多種經(jīng)營(yíng)收入 d、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)營(yíng)收入
285、政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在( )
a、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) b、制定相關(guān)政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務(wù)人員的工資福利費(fèi)包括( )
a、基本工資 b、福利費(fèi) c、服裝費(fèi) d、獎(jiǎng)金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)包括( )
a、交通費(fèi)、通訊費(fèi) b、福利費(fèi)、服裝費(fèi) c、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi) d、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括:( )
&nb
sp; a、交通工具 b、通訊設(shè)備 c、辦公設(shè)備 d、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經(jīng)營(yíng)性收入 d、準(zhǔn)備金
290、辦公費(fèi)中的宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)支出的數(shù)量取決于( )
a、物業(yè)的空置水平 b、物業(yè)的新舊程度 c、物業(yè)管理公司的規(guī)模 d、市場(chǎng)的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作都應(yīng)以( )為中心。
a、提高物業(yè)的檔次 b、提高經(jīng)濟(jì)效益 c、滿足當(dāng)前承租人的需要 d、吸引未來(lái)的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理,基本都包括( )等方面的內(nèi)容。
a、制定管理計(jì)劃和租金收取辦法 b、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金 c、提供安全保衛(wèi)服務(wù) d、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對(duì)象,有向( )收取。
a、業(yè)主 b、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 c、物業(yè)的出售者 d、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、( )物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為人工費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用兩大類。
295、( )物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。
296、( )物業(yè)管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理公司對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展維護(hù)、修繕和整治服務(wù)。
297、( )物業(yè)管理費(fèi)用=物業(yè)管理勞動(dòng)成本+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
298、( )物業(yè)管理的勞動(dòng)成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料及活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
299、( )公有住房或商品房出售后,當(dāng)維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定,可以臨時(shí)向業(yè)主籌集。
300、( )物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、( )公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用的測(cè)算方法分簡(jiǎn)單測(cè)算法和成本法。
302、( )在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)的測(cè)算方法中,簡(jiǎn)單測(cè)算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算。
303、( )當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí),造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
304、( )物業(yè)管理保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)、員工的醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。
305、( )我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收,按年計(jì)征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看,辦公費(fèi)等相對(duì)固定的費(fèi)用,隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成正比變動(dòng)。
307、( )收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營(yíng)性房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理。
308、( )收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是承租人對(duì)物業(yè)的環(huán)境滿意,并希望繼續(xù)租用。
309、( )對(duì)收益性物業(yè)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業(yè)管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務(wù)的手段來(lái)處理拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題。
311、( )在追討托欠的管理費(fèi)時(shí),應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄,因?yàn)榘彩前凑辗沙绦蚪鉀Q時(shí)的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業(yè)主分擔(dān)的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時(shí),必須支付一定數(shù)額的維修基金。
第11篇 物業(yè)管理知識(shí)題庫(kù)一
物業(yè)管理知識(shí)題庫(kù)一
一、判斷題:
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的一切決議和決定。( х )
2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。( √ )
3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用,由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。( х )
4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。( х )
5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。( √ )
6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用建設(shè)單位自建自用,不聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的情況。( √ )
7、物業(yè)管理活動(dòng)的內(nèi)容是對(duì)房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理,以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。( √ )
8、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。( х )
9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。( √ )
10、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。( √ )
11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的關(guān)系。( √ )
12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后,制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。( √ )
13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、(共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！?
14、憲法是我國(guó)的根本大法,在國(guó)家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物業(yè)管理的法律淵源。(√)
15、法律是由全國(guó)人大及其常委會(huì)依法制定和變動(dòng)的,其法律地位和效力低于憲法而高于其他法,是法的形式體系中的二級(jí)大法。(√)
16、行政法規(guī)是由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動(dòng)的,有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。(√)
17、各地方人大及其常委會(huì)都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。(х)
18、由國(guó)務(wù)院頒布的、于2007年10月1日實(shí)施的全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)具有最高法律效力的行政規(guī)章。(х)
19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力,有權(quán)利能力的人一定有行為能力。(χ)
20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(√)
21、高檔住宅的裝修管理服務(wù)費(fèi)可以執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(√)
22、為了便于裝修管理,物業(yè)公司可以向業(yè)主收取裝修保證金(×)
23、業(yè)主可以根據(jù)自己喜好隨意安裝雨棚和防護(hù)欄(×)
24、房屋產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的,所以裝修可以不向物業(yè)公司申報(bào)(×)
25、物業(yè)公司有權(quán)同意業(yè)主改變?nèi)細(xì)夤艿?×)
26、物業(yè)公司可以收取裝修期間電梯使用維護(hù)費(fèi)(×)
27、某業(yè)主說(shuō)“房子是我自己的,我愛(ài)怎么裝就怎么裝,我不需要你們物業(yè)公司來(lái)管理,所以不用交裝修管理費(fèi)”。是否正確(×)28、業(yè)主裝修房屋,應(yīng)遵照小區(qū)的整體規(guī)劃,保持外立面的統(tǒng)一(√)
29、業(yè)主裝修給相鄰房屋造成滲漏的,應(yīng)給與修復(fù)或賠償(√)
30、物業(yè)公司要求裝修工人進(jìn)出登記,業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合和支持(√)
二、單項(xiàng)選擇題:(每題1分,共20題)
1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以(a)a、書面承諾b、承諾c、不應(yīng)承諾d、不予書面承諾
2、(d)必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。a、所有物業(yè)b、住宅物業(yè)c、住宅規(guī)模較小的d、前期管理的住宅物業(yè)
3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,取得(d)a、上崗證書b、職稱證書c、執(zhí)業(yè)資格證書d、職業(yè)資格證書
4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來(lái)源于(b)a、委托管理b、建筑物區(qū)分所有權(quán)c、政府的分配d、居民委員會(huì)的授權(quán)
5、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是(b),屬于安全防范性質(zhì)。a、保障業(yè)主的人身安全b、提供協(xié)助性管理服務(wù)c、行使治安管理職能d、業(yè)主自治管理
6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的(c)。a、住戶b、租戶c、業(yè)主d、物業(yè)管理企業(yè)
7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于(a)所有。a、全體業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)c、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位d、居民委員會(huì)e、公安派出所
8、業(yè)主(a)變更通過(guò)專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。a、不得隨意b、允許根據(jù)自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為,彼此間(c)相互容忍。a、沒(méi)有必要b、根據(jù)自己的需求c、應(yīng)該有義務(wù)d、沒(méi)有義務(wù)
10、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,明確與業(yè)主的(a)關(guān)系。a、權(quán)利與義務(wù)b、服務(wù)與被服務(wù)c、管理與被管理d、委托與被委托
11、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是:(c)a、業(yè)主委員會(huì)b、居委會(huì)c、業(yè)主大會(huì)d、其他組織。
12、在物業(yè)管理中,房屋的所有權(quán)歸業(yè)主,業(yè)主處于(a)地位。a、主導(dǎo)b、次要c、服從d、協(xié)助
13、在房屋保修期內(nèi),竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時(shí)間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任,由(c)承擔(dān)。a、施工單位b、物業(yè)管理單位c、建設(shè)單位d、業(yè)主
14、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是:(a)a、平等的法律主體關(guān)系b、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系c、管理者與被管理者的關(guān)系d、法人與法人的關(guān)系
15、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán),按照(d)確定。a、業(yè)主的人數(shù)b、入住時(shí)間長(zhǎng)短c、物業(yè)使用人數(shù)比例d、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)
16、棄權(quán)或投反對(duì)票的業(yè)主(c)業(yè)主大會(huì)做出的各項(xiàng)決議。a、可以不服從也不執(zhí)行b、可以服從但不執(zhí)行c、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行d、可以選擇性服從和執(zhí)行
17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的改選(b)物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。a、直接影響著b、都不影響c、部分影響d、削弱了
18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)?b)負(fù)責(zé)。a、工商部門b、房地產(chǎn)行政主管部門c、稅務(wù)部門d、物業(yè)管理協(xié)會(huì)
19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同約定期間
20、在物業(yè)管理活動(dòng)中,以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益(c)。a、合同整體無(wú)效b、合同的格式條款有效c、合同的格式條款無(wú)效d、合同應(yīng)撤銷。
21、我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于(d)a、北京b、上海c、大連d深圳
22、物業(yè)不僅有價(jià)值,而且具有使用或觀賞價(jià)值,這體現(xiàn)了物業(yè)的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多樣性d、高值性23、(c)不屬于特種物業(yè)a、古建筑b、療養(yǎng)院c、高層電梯住宅d、健身房
24、(b)不是物業(yè)的特點(diǎn)。a、覆蓋面廣b、管理對(duì)象復(fù)雜c、業(yè)主處于主導(dǎo)地位d、與社區(qū)管理相結(jié)合
25、(a)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能。a、維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益b、使物業(yè)保值、增值c、努力擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)范圍d、提高企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)
26、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造(c)這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。a、經(jīng)濟(jì)效益b、社會(huì)效益c、安居樂(lè)業(yè)d、保值增值
27、按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于(c)a、第一產(chǎn)業(yè)b、第二產(chǎn)業(yè)c、第三產(chǎn)業(yè)d、第四產(chǎn)業(yè)
28、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是(d)a、維修b、管理c、經(jīng)營(yíng)d、服務(wù)29、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是(c)a、物業(yè)管理公司b、有關(guān)行政主管部門c、業(yè)主和使用人d、居民委員會(huì)30、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定,國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用(c)依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。a、新知識(shí)b、新創(chuàng)造c、新方法d、新成果
31、一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣(c)萬(wàn)元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注冊(cè)所在地直
32、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起(a)轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。a.30b.45c.60d.90
33、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)(c)資質(zhì)條件。a.一級(jí)b.二級(jí)c.三級(jí)d.三級(jí)暫定
34、物業(yè)服務(wù)合同由(c)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。a.各業(yè)主分別b.業(yè)主大會(huì)c.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主d.物業(yè)建設(shè)單位
35、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約由(a)制定。a.建設(shè)單位b.購(gòu)房人c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.房地產(chǎn)行政主管部門
36、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的(d)。a.
設(shè)計(jì)工作b.工程監(jiān)理工作c.開(kāi)發(fā)建設(shè)工作d.物業(yè)管理咨詢活動(dòng)
37、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至(b)之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。a.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)b.業(yè)主大會(huì)成立c.50%業(yè)主入住d.物業(yè)服務(wù)合同生效
38、業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向(b)交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。a.建設(shè)單位b.業(yè)主委員會(huì)c.政府主管部門d.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
39、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀(壞等,a)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。a.裝修人b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員d.物業(yè)管理公司
40、物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括(b)記錄。a.日常運(yùn)行b.客戶投訴c.維修和技術(shù)改造d.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試41、下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中,表述正確的是(a)。a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(wèn)
42、下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中,正確的是(b)。a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān),無(wú)須進(jìn)行管理
43、電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是(c)。a.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開(kāi)轎廂門逃生b.通過(guò)安全窗撤離轎廂c.通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援d.通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
44、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每(c)不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。a.三個(gè)月b.半年c.一年d.二年
45、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括(b)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務(wù)成本b.物業(yè)服務(wù)支出c.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)d.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
46、住宅專項(xiàng)維修資金屬于(b)所有。a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.全體業(yè)主c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主d.建設(shè)單位
47、在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(a)。a.提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔b.自行決定c.與部分業(yè)主商議決定d.與建設(shè)單位商議決定
48、新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向(b)索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主b.建設(shè)單位c.施工單位d.監(jiān)理單位。
49、某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是(c)a.通知b.報(bào)告c.請(qǐng)示d.決定(建設(shè)部令第110號(hào))
50、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取(a)。a.管理服務(wù)費(fèi)b.審批費(fèi)c.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)d.裝修保證金
51、勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿一年的,試用期不得超過(guò)(b)月a、3個(gè)月b、1個(gè)月c、2個(gè)月52、勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過(guò)(c)月;a、3個(gè)月b、1個(gè)月c、2個(gè)月
53、三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同,試用期不得超過(guò)(b)個(gè)月a、3個(gè)月b、6個(gè)月c、4個(gè)月
54、用人單位瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生嚴(yán)重困難,確需裁減人員的,應(yīng)當(dāng)提前(b)日向工會(huì)或者全體員工說(shuō)明情況,聽(tīng)取工會(huì)或者職工的意見(jiàn),經(jīng)向勞動(dòng)行政部門報(bào)告后,可以裁減人員。a、15日b、30日c、60日
三、多項(xiàng)選擇題:
1、我國(guó)物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)(abd)以及國(guó)際公約。a.地方性法規(guī)b.行政規(guī)章c.宗教戒律d.司法解釋
2、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有(abc)權(quán)利a.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)b.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)c.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作d.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用e.遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
3、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是:(abd)a.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則b.選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作c.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同d.決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施
4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的有(acd)a.物業(yè)建設(shè)單位b.物業(yè)管理企業(yè)c.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處d.業(yè)主代表
5、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列(bde)條件。a.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主b.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)c.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚d.具有一定組織能力e.具備必要工作時(shí)間
6、業(yè)主委員會(huì)委員有下列(acde)情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止。a.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的b.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議累計(jì)三次以上的c.有犯罪行為的d.拒不履行業(yè)主義務(wù)的e.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的
7、有下列(bcd)情況,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。a.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的b.20%以上業(yè)主提議的c.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的d.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況
8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物(ac)所構(gòu)成。a.專有部分所有權(quán)b.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)c.共用部分持分權(quán)d.人身權(quán)和人格權(quán)
9、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.處分10、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為(abcde)。a.按照本來(lái)用途和使用目的使用專有部分b.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀c.不得隨意變更通過(guò)專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任e.對(duì)他人的合理行為應(yīng)相互容忍
四、案例分析題
1、案情:2000年8月,某物業(yè)管理公司,將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),為此,請(qǐng)求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同,原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同無(wú)效,其收費(fèi)屬于單方行為。同時(shí)又稱,物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù),服務(wù)質(zhì)量差,管理混亂,不符合對(duì)等原則,甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)正規(guī)發(fā)票。如果你是法官,將會(huì)怎樣判決請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。判決結(jié)果:物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國(guó)家行政職能部門的批復(fù),收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后,享受了原告的物業(yè)服務(wù),必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。
理由:1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定義務(wù),顯然是錯(cuò)誤的,也是違法行為。3、如對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,通過(guò)政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任,而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
2、案情:
1998年,黃女士購(gòu)買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于1998年10月,同年11月,業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從99年10月份開(kāi)始,黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕,萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰(shuí)應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用說(shuō)明理由。處理結(jié)果:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下:
1、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。
2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。
3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因此,應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
3、案情:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,在購(gòu)房時(shí),已將
該公共部分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積之中,對(duì)此公共部位擁有使用權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為,業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營(yíng)。你作一個(gè)法官該如何判決并說(shuō)出理由。判決結(jié)果:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營(yíng),侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán),返還非法所得,賠償損失。理由:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營(yíng)權(quán),屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān),物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定,如果只與一部分業(yè)主有關(guān),則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。
第12篇 物業(yè)安保管理控制程序文件
1.0目的
維護(hù)管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序做好治安消防工作,向業(yè)主或住戶提供安全服務(wù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)服務(wù)的控制。
3.0職責(zé)
3.1 護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的安全消防保衛(wèi)服務(wù)。
3.2 品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)對(duì)安全保衛(wèi)服務(wù)工作的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1 安全保衛(wèi)工作是維護(hù)物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序,保障業(yè)主住戶、員工人身安全和財(cái)產(chǎn)安全,增強(qiáng)安全感,對(duì)樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要意義,護(hù)衛(wèi)隊(duì)編制《部門工作手冊(cè)》,對(duì)崗位職責(zé)、任職要求、作業(yè)規(guī)程、安全保衛(wèi)有關(guān)規(guī)章制度的使用等作出規(guī)定。
4.2 安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)做到:
a) 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;
b) 小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安制度;
c) 保安人員有明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);
d) 危及住戶安全位置設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施;
e) 小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作內(nèi)容
4.3.1 安全防范服務(wù):登記出入訪客,控制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險(xiǎn)品進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域。
4.3.2 維護(hù)停車場(chǎng)及交通秩序:維護(hù)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放及交通秩序,調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)人、車流量,防止管理服務(wù)區(qū)域秩序混亂、交通堵塞和未經(jīng)許可停泊,對(duì)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊等異常情況及時(shí)進(jìn)行登記,報(bào)告有關(guān)部門并協(xié)助處理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施、設(shè)備、消防器材的完好狀況。
4.3.4 突發(fā)事件及違章處理:及時(shí)發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對(duì)、處理突發(fā)事件,控制現(xiàn)場(chǎng),防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序處理違章行為。
4.4 安全綜合管理控制
4.4.1 負(fù)責(zé)安全管理工作的現(xiàn)場(chǎng)和內(nèi)部管理,及時(shí)了解安全員的思想及生活動(dòng)態(tài),解決疑難問(wèn)題,定期向管理處主任匯報(bào)。
4.4.2 組織安全員的在職培訓(xùn)和軍事技能訓(xùn)練,提高安全員的綜合素質(zhì)。
4.4.3 檢查各班在崗工作狀況、質(zhì)量記錄、各項(xiàng)管理制度、安全防范措施落實(shí)情況,根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整工作流程,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并向管理處主任匯報(bào),將有關(guān)情況記錄在《交接班記錄表》上。
4.4.4 督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全、消防設(shè)施的使用情況,定期組織消防知識(shí)培訓(xùn),每半年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),不斷提高安全員的防火意識(shí)和滅火作戰(zhàn)能力。
4.4.5 負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域安全員巡邏路線圖的制訂,并根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,不斷提高安全員的職業(yè)敏感度和處事應(yīng)變能力。
4.4.6 配合有關(guān)部門處理管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解顧客間的糾紛,配合執(zhí)法部門做好管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根據(jù)工作需要,不定期帶領(lǐng)班長(zhǎng)就管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作對(duì)顧客進(jìn)行回訪,聽(tīng)取顧客對(duì)安全工作的意見(jiàn)和建議,借以改進(jìn)工作方法。
4.4.8 組織安全員開(kāi)展業(yè)余文化活動(dòng),加強(qiáng)班組與班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.4.9 每周檢查安全員內(nèi)務(wù)管理情況,及時(shí)處理違規(guī)行為,并做好相關(guān)記錄。
4.4.10 負(fù)責(zé)安全員的月度考核,并將考核情況及時(shí)知會(huì)被考核人,以便改進(jìn)不足之處。對(duì)于安全員的錄用、轉(zhuǎn)正、升職、嘉獎(jiǎng)等具有建議權(quán)。
4.5 安全班長(zhǎng)控制
4.5.1 對(duì)本班各崗位工作負(fù)責(zé),每日須檢查各崗位履行職責(zé)情況,主要包括:考勤紀(jì)律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務(wù)禮儀等,并在《交接班記錄表》上予以記錄。
4.5.2 熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過(guò)權(quán)限的及時(shí)報(bào)告安全主管。
4.5.3 負(fù)責(zé)各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證有領(lǐng)用發(fā)放,相關(guān)質(zhì)量記錄的收集檢查,按月及時(shí)上繳資料管理員。對(duì)于收取的各類費(fèi)用必須及時(shí)按規(guī)定上繳財(cái)務(wù)部。
4.5.4 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標(biāo)識(shí)和消防設(shè)施的完好情況,及時(shí)與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
4.5.5 負(fù)責(zé)本班安全員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。
4.5.6 及時(shí)收集、整理顧客的意見(jiàn)和建議,并提交部門。
4.5.7 關(guān)心了解隊(duì)員的思想和生活動(dòng)態(tài),充分調(diào)動(dòng)隊(duì)員的積極性和主觀能動(dòng)性,對(duì)于班組出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。
4.5.8 及時(shí)協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 實(shí)行“班前點(diǎn)名、班后點(diǎn)評(píng)”制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對(duì)本班隊(duì)員的工作狀況具有初步考核權(quán)。
4.6 巡邏管理
4.6.1 按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡邏,靈活機(jī)智,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄、報(bào)告,對(duì)可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤查清理。
4.6.2 對(duì)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)單車、摩托車的不規(guī)則擺放進(jìn)行整理,對(duì)道路泊車、停車秩序進(jìn)行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應(yīng)及時(shí)做出處理和報(bào)告。
4.6.3 按程序要求對(duì)裝修戶進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督,對(duì)施工人員違章作業(yè)要及時(shí)制止并向班長(zhǎng)/或控制中心報(bào)告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場(chǎng)處理。
4.6.4 熟悉管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施的位置,注意公用設(shè)施、綠地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時(shí)處理并向控制中心報(bào)告。
4.6.5 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。
4.6.6 檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無(wú)損,安全疏散標(biāo)識(shí)是否醒目、正確,有無(wú)消防隱患。
4.6.7 制止顧客、外來(lái)人員或部門員工的違章行為。
4.6.8 維護(hù)管轄區(qū)域的公共秩序。
4.6.9 將巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和異常事件記錄在《護(hù)衛(wèi)員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認(rèn)。
4.6.10 發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時(shí)通知控制中心并密切監(jiān)視、進(jìn)行跟蹤,如其有違法、犯罪活動(dòng)要設(shè)法制止,并及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理。
4.6.11 發(fā)現(xiàn)火情,按照相關(guān)程序執(zhí)行。
4.6.12 巡查中如遇到外來(lái)參觀人員,應(yīng)觀察其是否有部門陪同,如沒(méi)有,應(yīng)禮貌的上前詢問(wèn),并向控制中心匯報(bào)。
4.6.13 協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作人員,認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.7 車場(chǎng)安全管理
4.7.1 保障停車場(chǎng)秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進(jìn)出、按位停放。
4.7.2 對(duì)進(jìn)入車場(chǎng)的車輛進(jìn)行外表檢查,填寫《停車場(chǎng)車輛情況記錄表》,對(duì)未關(guān)車門者及時(shí)知會(huì)車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應(yīng)及時(shí)做出處理和報(bào)告,并做好記錄。
4.7.3 愛(ài)護(hù)警用設(shè)備,隨時(shí)保持治安崗?fù)ぜ爸車h(huán)境的整體衛(wèi)生、設(shè)施、標(biāo)識(shí)完好無(wú)損。
4.7.4 配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.8 車輛出入口崗位的管理
4.8.1熟記經(jīng)常出入小區(qū)車輛的型號(hào)、車牌、駕駛?cè)恕?/p>
4.8.2 嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)定,車輛進(jìn)出停車場(chǎng)要驗(yàn)證ic卡號(hào),并作登記,駛離停車場(chǎng)時(shí)要驗(yàn)證車輛,并在登記本上消除ic卡號(hào)。對(duì)外來(lái)車輛要實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)。在車輛進(jìn)出高峰期間,管理人員還要做好現(xiàn)場(chǎng)的車輛引導(dǎo)、行駛、停放與疏導(dǎo)工作,實(shí)行一車一卡。
4.8.3 正確引導(dǎo)車輛停放在指定區(qū)域,保持車場(chǎng)崗?fù)さ沫h(huán)境衛(wèi)生、停車場(chǎng)的標(biāo)識(shí)完好,制止非機(jī)動(dòng)車輛或閑雜人員進(jìn)入車場(chǎng)。
4.8.4 對(duì)于大型車輛因公進(jìn)入小區(qū),須征得管理處同意后方可放行,并及時(shí)通知相關(guān)崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動(dòng)或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進(jìn)入。
4.8.5 對(duì)搬運(yùn)物資的車輛,應(yīng)與控制中心核實(shí)后,憑部門簽署的物資搬運(yùn)放行條給予放行,對(duì)于沒(méi)有出入卡的車輛應(yīng)核對(duì)并登記車主有效證件后,方可放行。
4.8.6 根據(jù)市政府對(duì)停車場(chǎng)的管理規(guī)定,按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)臨時(shí)停放的車輛進(jìn)行收費(fèi)并開(kāi)票據(jù)。
4.8.7 保持崗?fù)?nèi)整潔衛(wèi)生,妥善保管好相關(guān)票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛(ài)惜使用警用器材。
4.8.8 嚴(yán)禁貪污、挪用停車費(fèi),對(duì)區(qū)域內(nèi)的違章違紀(jì)現(xiàn)象及時(shí)制止,上報(bào)或處理。
4.8.9 認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.8.10 對(duì)進(jìn)入車輛應(yīng)在啟動(dòng)道閘前立即進(jìn)行車輛登記,盡量縮短車輛在崗前停留時(shí)間。
4.9 出入口崗管理
4.9.1 熟記小區(qū)業(yè)主及其它經(jīng)常出入人員特征等情況。
4.9.2 注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對(duì)待顧客。
4.9.3 認(rèn)真做好來(lái)訪人員有效證件的登記工作,加強(qiáng)對(duì)外來(lái)人員的盤查及管理,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員出入,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請(qǐng)其離開(kāi),同時(shí)通知其他崗位引起注意。
4.9.4 核查進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域的施工隊(duì)人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行,保持通道暢通。
4.9.5 檢查進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域人員所攜帶的物品是否安全,對(duì)危險(xiǎn)品、易燃品、煤氣瓶(有管道煤氣的管理服務(wù)區(qū)域)等要嚴(yán)禁其帶入,并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。
4.9.6 做好物資放行的把關(guān)工作,對(duì)搬出小區(qū)的物資進(jìn)行核查,嚴(yán)格按照《物資出門放行條》的內(nèi)容進(jìn)行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.9.7 及時(shí)發(fā)送報(bào)刊、郵件,及時(shí)將特快專遞或快件轉(zhuǎn)送顧客。
4.9.8 注意收集顧客的意見(jiàn)和建議,及時(shí)向控制中心匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。
4.9.9 協(xié)助配合其他崗位工作,認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理處建立總值班室,總值班員負(fù)責(zé)監(jiān)督管理當(dāng)班期間各部門發(fā)生情況妥善處理,發(fā)生緊急情況執(zhí)行《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》的規(guī)定。
4.10.2 工程部安排水、電、氣、冷暖氣、電梯、機(jī)電設(shè)備維修工值班,負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)各類工程設(shè)施維修服務(wù)。
4.10.3 護(hù)衛(wèi)隊(duì)值班員負(fù)責(zé)指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作。
4.10.4 各值班員實(shí)行24小時(shí)值班制度,夜間值班期間,總值班員應(yīng)對(duì)治安、交通、消防、機(jī)電各崗位進(jìn)行檢查與監(jiān)督,每晚22:00、1:00、4:00時(shí)對(duì)各崗位檢查一次,并將情況記錄在《值班日志》上。
4.10.5 夜間值班期間如遇非常緊急且不能及時(shí)處理的投訴、報(bào)修、委托等遺留問(wèn)題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員填寫《夜間值班遺留問(wèn)題登記表》并移交相應(yīng)責(zé)任人處理。
5.0支持/相關(guān)文件
《護(hù)衛(wèi)隊(duì)工作手冊(cè)》
《各崗位服務(wù)規(guī)范、操作規(guī)程、管理制度》
6.0記錄
《交接班記錄表》
《值班日志》
《護(hù)衛(wèi)員巡查記錄表》
