第1篇 z物業(yè)管理公司各部門(mén)的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu),也是綜合管理部門(mén)。主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù),包括擬寫(xiě)文書(shū),組織會(huì)議,管理人事,后勤,檔案,培訓(xùn)員工以及接待來(lái)訪客各項(xiàng)工作。
財(cái)務(wù)部:財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,搞好財(cái)務(wù)核算。財(cái)務(wù)人員必須按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理的政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度,監(jiān)督企業(yè)資金和資產(chǎn)的安全有效運(yùn)轉(zhuǎn),負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳,做好報(bào)表、納稅工作,要經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)情況。
管理部:管理部應(yīng)按照公司的計(jì)劃和安排,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、綠化、保安、消防、車(chē)輛管理等工作。
服務(wù)部:服務(wù)部應(yīng)依法建立各類(lèi)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),開(kāi)展代辦業(yè)務(wù),監(jiān)督、檢查服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)態(tài)度和遵紀(jì)守法情況,最大限度地為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)用戶(hù)提供優(yōu)良的服務(wù)。
工程部:工程部是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門(mén),其主要職能是實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕及其配套設(shè)備的維護(hù),組織管理人員維護(hù)、管理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及各種配套設(shè)備。做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時(shí)為各部門(mén)提供相關(guān)物業(yè)資料。
第2篇 達(dá)能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來(lái),思路決定出路。
觀念決定進(jìn)退,細(xì)節(jié)決定成敗。
服務(wù)宗旨:規(guī)范管理、親情服務(wù)、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經(jīng)營(yíng)理念:專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益并重。
團(tuán)隊(duì)精神:愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、開(kāi)拓創(chuàng)新。
管理目標(biāo):管理制度化、工作程序化、服務(wù)規(guī)范化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、培訓(xùn)考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號(hào):讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類(lèi)人講奉獻(xiàn)、講業(yè)績(jī)、講學(xué)識(shí),與公司同成長(zhǎng),共命運(yùn),為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺(tái)。
這一類(lèi)人具備專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn),講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財(cái)富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類(lèi)人不能完全溶入公司文化,徘徊在團(tuán)隊(duì)的邊緣,在這一階段,不進(jìn)則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現(xiàn)是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開(kāi)拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報(bào)。
創(chuàng)新就是競(jìng)爭(zhēng)力,只有創(chuàng)新的人才能達(dá)到人生的高度,達(dá)到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進(jìn)策略、改進(jìn)方法、改進(jìn)流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績(jī):業(yè)績(jī)是指創(chuàng)造有形經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)或無(wú)形價(jià)值,業(yè)績(jī)的體現(xiàn)是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績(jī)的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績(jī)的人才能在公司得到歸宿和厚報(bào)。
業(yè)績(jī)是個(gè)人能力的直接體現(xiàn)和最終證明,有能力的人永不會(huì)淘汰。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過(guò)程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿(mǎn)意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
1 高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識(shí)及器具使用
管理及公關(guān)常識(shí)
2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識(shí)及技巧
消防、急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
維修具使用及保養(yǎng)
住戶(hù)投訴處理能力
3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
第4篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建條件
國(guó)家法律法規(guī)對(duì)不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司,必須滿(mǎn)足法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于這種形式公司設(shè)立應(yīng)具備的條件。不同形式的公司的設(shè)立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點(diǎn)對(duì)有限責(zé)任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數(shù)的股東
股東實(shí)際上就是公司設(shè)立的出資者,可以是自然人,也可以是企業(yè)或社團(tuán)組織。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,除一人制有限責(zé)任公司以外,設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團(tuán)組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東,需要事先進(jìn)行確認(rèn)。
1)自然人必須具有完全行為能力和無(wú)其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)先辦理企業(yè)法人登記,再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。
3)社團(tuán)組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件,是已經(jīng)辦理了社團(tuán)法人登記。
4)工會(huì)作為物業(yè)管理公司股東,應(yīng)事先得到縣級(jí)以上工會(huì)的投資批準(zhǔn)文件。
5)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資,基金會(huì)不得投資舉辦企業(yè),因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。
達(dá)到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機(jī)關(guān)登記時(shí),經(jīng)法定程序認(rèn)定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業(yè)承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)的資本擔(dān)保,同時(shí)也是股東權(quán)益劃分的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè),國(guó)家規(guī)定設(shè)立服務(wù)性有限責(zé)任公司所需資本的最低限額為1 0萬(wàn)元,也就是說(shuō),最少注冊(cè)資本1 0萬(wàn)元,就可以設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第1 25號(hào))規(guī)定,最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)資本要在50萬(wàn)元以上,而獲得最低資質(zhì),是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的起碼條件。所以,應(yīng)當(dāng)把50萬(wàn)元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過(guò)公司注冊(cè)資本的20%(有特殊規(guī)定的除外,如國(guó)科發(fā)政字「1997」326號(hào)文件規(guī)定:以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股,作價(jià)總金額可以超過(guò)公司注冊(cè)資本的20%,但不得超過(guò)35%)。
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)管理公司組建條件
第5篇 物業(yè)管理員商業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車(chē)場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于( )商業(yè)場(chǎng)所。
a、敞開(kāi)型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬(wàn) b、1-5萬(wàn) c、1-10萬(wàn) d、3-10萬(wàn)
158、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬(wàn) b、1-5萬(wàn) c、2-5萬(wàn) d、3-5萬(wàn)
159、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)服務(wù)人口一般在( )。
a、5萬(wàn)人以下 b、5-10萬(wàn)人 c、10-30萬(wàn)人 d、30萬(wàn)人以上
161、商業(yè)場(chǎng)所在( )上要下足工夫,力求新穎獨(dú)特、突出個(gè)性和特色,給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。
a、投資方面 b、設(shè)計(jì)方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車(chē)位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場(chǎng)所具有( ),才會(huì)吸引更多的顧客。
a、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車(chē)場(chǎng) d、裝飾豪華的營(yíng)業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務(wù)
165、商業(yè)場(chǎng)所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場(chǎng)所按建筑功能可分為( )
a、敞開(kāi)型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場(chǎng)所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,就是要合( )之理。
a、廣開(kāi)就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 c、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)
169、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響,要符合社會(huì)的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實(shí)用要求 d、美學(xué)要求
170、商業(yè)場(chǎng)所在管理上要突出( ),使顧客認(rèn)識(shí)熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達(dá)到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨(dú)特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識(shí)別體系 b、視角識(shí)別體系 c、行為識(shí)別體系 d、幻想識(shí)別體系
172、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括( )
a、企業(yè)名稱(chēng) b、商標(biāo)、招牌 c、企業(yè)簡(jiǎn)介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場(chǎng)所不僅包括各類(lèi)商店,而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所和銀行等。
174、( )商業(yè)場(chǎng)所的重要作用就是依靠獎(jiǎng)金雄厚,增大知名度,擴(kuò)大影響力,設(shè)法把顧客引進(jìn)來(lái),購(gòu)物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場(chǎng)所的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)瓌t上應(yīng)刻與商場(chǎng)的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場(chǎng)所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷(xiāo)售額。
第6篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)－測(cè)量分析和改進(jìn)
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè):測(cè)量、分析和改進(jìn)
1總則
為證實(shí)本公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)方面所提供的服務(wù)符合有關(guān)的要求,確保公司質(zhì)量管理體系的符合性和其持續(xù)改進(jìn)的有效性,公司從以下幾個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)。
2監(jiān)視和測(cè)量
2.1顧客滿(mǎn)意
顧客滿(mǎn)意是測(cè)量我們所提供服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度,公司主要通過(guò)兩個(gè)方面對(duì)顧客滿(mǎn)意度進(jìn)行測(cè)評(píng)。
2.1.1一方面,公司通過(guò)與顧客的溝通(本手冊(cè)'7.2.3顧客溝通'),及時(shí)對(duì)我們的服務(wù)進(jìn)行改善和改進(jìn),確保顧客滿(mǎn)意。
2.1.2公司通過(guò)以下方式對(duì)顧客滿(mǎn)意度進(jìn)行測(cè)評(píng),根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果采取相應(yīng)措施改善惡化提高我們的服務(wù)。
a)確保每年兩次顧客滿(mǎn)意度調(diào)查的實(shí)施;
b)對(duì)顧客重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)行定期調(diào)查;
c)對(duì)重大的投訴或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)進(jìn)行的回訪,包括公司和各部門(mén)自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會(huì)和各部門(mén)組織的懇談交流會(huì);
e)內(nèi)部顧客(員工)的滿(mǎn)意度調(diào)查;
2.1.3以上有關(guān)顧客滿(mǎn)意測(cè)評(píng)的操作及具體的方法方式和相關(guān)要求,包括相應(yīng)的頻次、執(zhí)行人員和所應(yīng)用的工具通過(guò)建立jsnhwy0-01《顧客滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)程序》進(jìn)行管理和控制。
2.2內(nèi)部質(zhì)量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》對(duì)公司內(nèi)部質(zhì)量審核的操作進(jìn)行管理和控制。通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量審核活動(dòng)的開(kāi)展,驗(yàn)證質(zhì)量體系運(yùn)行的符合性和有效性,為減少及預(yù)防不合格提供客觀證據(jù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)改進(jìn)的目的。
2.2.2根據(jù)公司各部門(mén)具體情況、審核過(guò)程的實(shí)施及以往審核的結(jié)果,策劃和編制審核方案。公司內(nèi)執(zhí)行內(nèi)審任務(wù)的審核員須具備內(nèi)審員資格,審核組成員不得有受審核部門(mén)的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負(fù)責(zé)。
2.2.3原則上公司各部門(mén)每半年需接受一次內(nèi)部質(zhì)量審核,在一年內(nèi)審核必須覆蓋iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的全部要求及公司體系文件中規(guī)定的全部?jī)?nèi)容。
2.2.4如果一個(gè)部門(mén)在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)生嚴(yán)重不合格服務(wù)(投訴)或發(fā)生重大質(zhì)量事故,由管理者代表判斷是否應(yīng)進(jìn)行一次計(jì)劃外審核,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。內(nèi)審結(jié)果應(yīng)形成審核報(bào)告,審核的記錄將作為管理評(píng)審的輸入。
2.2.5受審部門(mén)對(duì)審核中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取措施進(jìn)行改善,消除不合格及不合格發(fā)生的原因。原審核人員負(fù)責(zé)對(duì)審核中形成的糾正和預(yù)防措施應(yīng)進(jìn)行評(píng)估和隨后的跟蹤驗(yàn)證。
2.3服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量
根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)的有關(guān)特性,在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程方面通過(guò)在日常工作中的自我檢查和業(yè)務(wù)檢查、階段性的業(yè)務(wù)檢查、突發(fā)性臨時(shí)檢查和針對(duì)某一特定時(shí)期(如節(jié)假日期間)或某一方面進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)檢查等,對(duì)質(zhì)量體系的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控及測(cè)量。
2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量
2.4.1對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)來(lái)說(shuō),大部分服務(wù)的結(jié)果是隨著服務(wù)的過(guò)程同時(shí)發(fā)出的,在服務(wù)提供的同時(shí),服務(wù)的結(jié)果也已交付,因此仍應(yīng)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量。
2.4.2對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)中個(gè)別如物業(yè)的各類(lèi)維修和工程等這一類(lèi)可在完成后予以交付的工作,所進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量的方法
和有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)需得到明確,需要時(shí)形成相應(yīng)的指導(dǎo)書(shū)。監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果應(yīng)形成記錄并指明服務(wù)結(jié)果的放行人。除非規(guī)定的檢驗(yàn)和測(cè)量已經(jīng)完成或得到顧客的同意,否則不能進(jìn)行交付。有關(guān)記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》。
3不合格服務(wù)的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業(yè)管理服務(wù)中可在完成后予以交付的服務(wù)。對(duì)于那些結(jié)果和過(guò)程同時(shí)發(fā)出的服務(wù),不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》處理。
3.2對(duì)于不合格的服務(wù),制定jsnhwy0-03《不合格服務(wù)處理程序》,及時(shí)采取有效措施消除不合格和防止不合格服務(wù)的交付。不合格處理的職責(zé)和權(quán)限在有關(guān)文件中予以明確的規(guī)定,公司全體人員都有向上級(jí)報(bào)告或指出已發(fā)現(xiàn)的不合格或潛在的不合格的責(zé)任。
4數(shù)據(jù)分析
4.1為保障公司質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得到適當(dāng)?shù)脑u(píng)估和有效的改進(jìn),在對(duì)有關(guān)的監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果作收集和分析時(shí)須結(jié)合顧客滿(mǎn)意度及滿(mǎn)意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展和分承包方的控制等方面的相關(guān)信息和具體數(shù)據(jù)采用適宜的統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行。
4.2有關(guān)監(jiān)視、測(cè)量和分析的具體內(nèi)容與進(jìn)行數(shù)據(jù)分析所應(yīng)用的統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)技術(shù),以及相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應(yīng)的程序中予以明確的規(guī)定并能保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。
5改進(jìn)
5.1持續(xù)改進(jìn)
公司通過(guò)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的建立、內(nèi)部質(zhì)量審核的開(kāi)展、對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)的分析、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施和管理評(píng)審活動(dòng)持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。
5.2糾正和預(yù)防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》,規(guī)定糾正和預(yù)防措施的具體實(shí)施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止?jié)撛诓缓细竦陌l(fā)生及不合格的再次發(fā)生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)程序》
jsnhwy0-02 《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務(wù)處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》
第7篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項(xiàng)目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開(kāi)啟和登記,然后交有關(guān)部門(mén)處理。
2 文件傳閱
內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達(dá)相關(guān)的部門(mén)與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項(xiàng)。
3會(huì)議室
使用會(huì)議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準(zhǔn)后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門(mén)窗及電器開(kāi)關(guān)。
4來(lái)訪接待
因公接待來(lái)訪者,有關(guān)部門(mén)需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進(jìn)入會(huì)
客室或會(huì)議室或其他辦公地點(diǎn),陪同來(lái)訪者直至離開(kāi)公司。
5告示牌
管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時(shí)將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時(shí)間 小時(shí),員工不可因用餐而遲到。
7差旅費(fèi)
按差旅費(fèi)規(guī)定辦理。
第8篇 物業(yè)管理公司員工守則11
物業(yè)管理公司員工守則(十一)
1、熱愛(ài)企業(yè),熱愛(ài)本職工作,維護(hù)公司利益和聲譽(yù)。
2、服從管理、履行職責(zé),講求工作效率,努力鉆研業(yè)務(wù),不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平、法制水準(zhǔn)和工作能力,努力完成本職工作。
3、遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,維護(hù)正常工作秩序和生活秩序,不遲到、早退、曠工;忠于職守、遵紀(jì)守法、廉潔奉公,不利用工作之便謀私利,自覺(jué)抵制不正之風(fēng)。
4、注重職業(yè)道德,樹(shù)立企業(yè)和個(gè)人的良好形象,講文明、講禮貌;團(tuán)結(jié)協(xié)作、艱苦奮斗、勤儉節(jié)約、愛(ài)護(hù)公物、顧全大局。
5、增強(qiáng)保密觀念,保管好各種業(yè)務(wù)資料,不外泄公司內(nèi)部情況和信息。
6、遵守安全規(guī)定和各項(xiàng)操作規(guī)程,嚴(yán)防各類(lèi)事故的發(fā)生。
第9篇 酬金制物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況,維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下,**集團(tuán)對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。
3.0職責(zé)
3.1項(xiàng)目委托的物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理具體經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實(shí)際工作,以及經(jīng)營(yíng)收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)客戶(hù)服務(wù)中心)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司對(duì)接工作,以及費(fèi)用結(jié)算、成本審核、物資采購(gòu)初審、財(cái)務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財(cái)務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)公司在本項(xiàng)目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng),包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入;
4.1.1.2主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi);
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)租費(fèi)、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入必須入帳,錄入財(cái)務(wù)軟件、開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),都必須向客戶(hù)開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定統(tǒng)一的《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)),物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶(hù)、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在每月3日前到地產(chǎn)財(cái)務(wù)部核銷(xiāo)上月的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),需要在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部登記物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)的起始編號(hào);
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷(xiāo)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)時(shí),需向地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根。客戶(hù)服務(wù)中心根據(jù)月份報(bào)表和財(cái)務(wù)收存根進(jìn)行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)的真實(shí)性,客戶(hù)服務(wù)中心審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫(xiě),如填寫(xiě)錯(cuò)誤必須收回客戶(hù)聯(lián),三聯(lián)一起核銷(xiāo);不得有跳頁(yè)、涂改、開(kāi)空白頁(yè)。自制和偽造財(cái)務(wù)票據(jù)、以及收款不開(kāi)票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬(wàn)元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、客戶(hù)服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個(gè)管理登陸平臺(tái);
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),必須及時(shí)將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫(kù)中;
4.1.3.3客戶(hù)服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),匯總和統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司上月度的經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶(hù)服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對(duì)照物業(yè)公司提交的《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)數(shù)據(jù)原則上在48小時(shí)內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫(kù)中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費(fèi)不錄入軟件的行為,根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬(wàn)元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶(hù)服務(wù)中心提交審核過(guò)的《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無(wú)誤后,在《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn);
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;
4.2.1.4單價(jià)在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報(bào)表》(報(bào)表中必須有工資、福利、加班費(fèi)以及社會(huì)保險(xiǎn)金額);
4.2.2.2客戶(hù)服務(wù)中心對(duì)上述報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)際人員狀況進(jìn)行核實(shí)和審核,審核無(wú)誤后將提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部進(jìn)行復(fù)核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)必須按照萬(wàn)廈居業(yè)的《**大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超出此標(biāo)準(zhǔn)的部分將不予以確認(rèn),超編制部分人員需提前報(bào)批;
4.2.2.4地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和客戶(hù)服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時(shí),如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)人員考勤、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補(bǔ)貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部對(duì)客戶(hù)服務(wù)中心提交的審核合格的《**月份人工成本報(bào)表》進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無(wú)誤后在報(bào)表上簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶(hù)服務(wù)中心提交下月的《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》(報(bào)表中必須注明采購(gòu)物資名稱(chēng)、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價(jià)、總計(jì)金額)進(jìn)行審核?？蛻?hù)服務(wù)中心根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況審核所采購(gòu)物資的合理性、必要性和真實(shí)性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個(gè)季度向客戶(hù)服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》,以供價(jià)格參考?？蛻?hù)服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部有權(quán)對(duì)價(jià)格表中的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)價(jià)格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項(xiàng)費(fèi)用,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶(hù)服務(wù)中心審核過(guò)程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》的物資單價(jià),超過(guò)《**大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》單價(jià)的10%以上,將要求物業(yè)公司進(jìn)行合理解釋,否則將拒絕確認(rèn)。客戶(hù)服務(wù)中心審核合格后的《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》,報(bào)一份給地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶(hù)服務(wù)中心審核后的《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》,對(duì)照《**大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》復(fù)核無(wú)誤后,在《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》實(shí)施采購(gòu)。
4.3酬金和虧損補(bǔ)貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準(zhǔn)按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取計(jì)算;
4.3.2客戶(hù)服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)后的《**月份人工成本報(bào)表》和《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》,計(jì)算當(dāng)月管理酬金和虧損補(bǔ)貼,并簽發(fā)《**月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》,報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開(kāi)具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號(hào)劃撥補(bǔ)貼款項(xiàng),;
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價(jià)在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng):物業(yè)公司需要購(gòu)置資產(chǎn),需要提前7個(gè)工作日向客戶(hù)服務(wù)中心提交《**資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》進(jìn)行審批,客戶(hù)服務(wù)中心審批后報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用報(bào)銷(xiāo):物業(yè)公司憑審批合格后的《**資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》實(shí)施采購(gòu)。報(bào)銷(xiāo)時(shí)需要提交發(fā)票、入庫(kù)單和《**資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》進(jìn)行報(bào)銷(xiāo),屬于前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以?xún)?nèi)的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷(xiāo)由地產(chǎn)公司報(bào)銷(xiāo),前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以外的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷(xiāo)由物業(yè)公司報(bào)銷(xiāo);
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶(hù)服務(wù)中心提交《**月份資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》,客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)督和核查,同時(shí)將此報(bào)表報(bào)地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購(gòu)和特殊情況采購(gòu):按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團(tuán)監(jiān)督:集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部對(duì)上述工作不定期進(jìn)行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團(tuán)內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團(tuán)行政管理制度進(jìn)行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《**前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《**物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財(cái)務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報(bào)表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報(bào)表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購(gòu)報(bào)表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》zr-kf-wy-07
第10篇 物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:規(guī)劃部門(mén)近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)目標(biāo),制訂部門(mén)安保計(jì)劃和采取各項(xiàng)安防措施;監(jiān)督和指導(dǎo)各級(jí)骨干工作,及時(shí)了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門(mén)例會(huì),傳達(dá)、執(zhí)行上級(jí)指令和意圖;處理與部門(mén)相關(guān)的大型投訴,系統(tǒng)地組織隊(duì)伍的培訓(xùn)工作。
(一)任職資格
1、性別:男
2、年齡要求:40歲以下
3、身體要求:身高170cm以上,能持續(xù)工作10小時(shí)以及因應(yīng)付突發(fā)事件之需隨時(shí)能迅速至現(xiàn)場(chǎng)處理;經(jīng)醫(yī)院常規(guī)體檢合格,視力5.0以上,無(wú)色盲,無(wú)口吃;
4、學(xué)歷要求:大專(zhuān)或以上文化程度(含大專(zhuān)在讀);
5、工作經(jīng)歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規(guī)模之社區(qū)物業(yè)保安主管級(jí)以上任職經(jīng)驗(yàn)或一年以上經(jīng)理助理(副經(jīng)理)任職經(jīng)驗(yàn);
6、工作技能要求:經(jīng)《物業(yè)管理部部門(mén)經(jīng)理任用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部部門(mén)經(jīng)理試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):屋村管理處經(jīng)理
2、直接下級(jí):物業(yè)管理部經(jīng)理助理
3、合作部門(mén)
(1).內(nèi)部部門(mén):屋村客戶(hù)服務(wù)部、屋村家政服務(wù)部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門(mén);
(2).外部部門(mén):駐地派出所、交警中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、消防中隊(duì)。
(三)崗位職責(zé)
經(jīng)理是物業(yè)管理部的主要負(fù)責(zé)人,對(duì)部門(mén)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)、內(nèi)部管理、思想教育、崗位實(shí)操、安全防范等工作負(fù)完全責(zé)任。
部門(mén)經(jīng)理崗位職責(zé)及工作目標(biāo):履行部門(mén)職責(zé),確保實(shí)現(xiàn)部門(mén)所有工作目標(biāo)。
第11篇 x灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
淺水灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
一、總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,承諾:
管理合同生效后,淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書(shū);三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書(shū)。
二、分項(xiàng)指標(biāo)
為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范,在物業(yè)管理過(guò)程中,將參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,將相應(yīng)的保證措施匯列如下:
序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施
1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴(yán)格審批裝修管理,健全檔案記錄。
2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%
∑及時(shí)完成的次數(shù)
∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實(shí)行24小時(shí)維修制度。
3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑(報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪,確保功效。
4維修工程優(yōu)良率99%
∑維修優(yōu)良數(shù)
∑維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督,嚴(yán)格把關(guān),確保功效。
5維修工程質(zhì)量回訪率100%
∑維修租戶(hù)滿(mǎn)意人數(shù)
∑維修租戶(hù)人數(shù)建立維修回訪制度,及時(shí)征求意見(jiàn),保證反饋渠道暢通,以確保維修服務(wù)質(zhì)量。
6清潔保潔率99%99%
∑已保潔的面積
∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人,每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核制度,確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清,設(shè)施完好,無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象。
7化糞池、雨水井、污水井完好率99%
∑化糞池、雨水井完好數(shù)
∑化糞池、雨水井總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
8大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%∑大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù)
∑大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度,嚴(yán)格管理,健全檔案記錄。
9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%
∑完好數(shù)
∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,確保設(shè)施完好。
10排水管、明暗溝完好率99%
∑完好數(shù)
∑排水管、明暗溝總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面積
∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由維修工監(jiān)督執(zhí)行,各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄,確保公共設(shè)施完好并正常使用。
12停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%96%
∑完好數(shù)
∑停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚總數(shù)
13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù)
∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)
14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰
∑案件發(fā)生次數(shù)
∑區(qū)內(nèi)租戶(hù)總?cè)藬?shù)
第12篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)項(xiàng)目承接
物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)項(xiàng)目承接
1總則
1.1本手冊(cè)規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對(duì)管理公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程。
1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過(guò)程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識(shí)別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿(mǎn)足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會(huì)簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對(duì)外項(xiàng)目承接工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書(shū)、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書(shū)、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
3對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對(duì)外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對(duì)外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過(guò)投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開(kāi)發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書(shū),經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。
3.3投標(biāo)申請(qǐng)
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。
3.3.2投標(biāo)申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專(zhuān)業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過(guò)招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開(kāi)標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書(shū)面的投標(biāo)工作計(jì)劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過(guò)程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對(duì)招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問(wèn)題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問(wèn)題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;
b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;
c)開(kāi)發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過(guò)往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門(mén)政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時(shí),開(kāi)展相關(guān)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等。
3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書(shū)報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來(lái)源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書(shū)的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書(shū)。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書(shū)的形式;
b)投標(biāo)書(shū)表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書(shū)的情況;
c)適度的報(bào)價(jià);
d)投標(biāo)書(shū)所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書(shū)一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報(bào)價(jià);
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒(méi)有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測(cè)算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引》、《日常運(yùn)作成本測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評(píng)審與批準(zhǔn)
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)形成書(shū)面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評(píng)審應(yīng)參照本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問(wèn)題:
a)投標(biāo)書(shū)格式是否滿(mǎn)足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過(guò)程中的疑問(wèn)是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對(duì)性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過(guò)度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);
f)成本測(cè)算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評(píng)審記錄一并報(bào)項(xiàng)目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。
3.7投標(biāo)書(shū)的報(bào)送及評(píng)標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開(kāi)標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專(zhuān)人代表公司參加招標(biāo)單位的開(kāi)標(biāo)過(guò)程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審和報(bào)批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變?cè)瓕徟^(guò)的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書(shū)面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過(guò)程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書(shū)、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評(píng)審記錄等。
4業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿(mǎn)前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿(mǎn)前三個(gè)月應(yīng)開(kāi)展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿(mǎn)前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過(guò)程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估;
b)針對(duì)性開(kāi)展業(yè)主(住戶(hù))調(diào)查,分析業(yè)主(住戶(hù))滿(mǎn)意程序,收集業(yè)主(住戶(hù))
意見(jiàn)和要求;
c)必要時(shí),開(kāi)展針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查;
d)針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。
4.3針對(duì)顧客需求及行業(yè)市場(chǎng)的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿(mǎn)足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會(huì)正式做出承諾,提交書(shū)面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm6101開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測(cè)算指引
5.4投標(biāo)計(jì)劃書(shū)
5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告
5.6投標(biāo)書(shū)
5.7物業(yè)管理方案
