第1篇 物業(yè)管理公司企業(yè)文化-范文5
企業(yè)宗旨:
締造經典品牌 拓展服務空間
超越客戶期望 追求持續(xù)發(fā)展
質量方針:
服務至誠精益求精
熱情奉獻溫暖萬家
服務理念:
用我們規(guī)范的服務去感化業(yè)主
經營理念:
綜合收支持平多種經營盈利
發(fā)展目標:
創(chuàng)建一流的企業(yè)
第2篇 鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎工程工作組開發(fā)建設的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競爭機制引向深入,決定采用向社會公開招標方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問:
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產權屬市城市建設投資發(fā)展公司,即原市城建開發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場建筑面積附平方米。
5.公用設施及公共場所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個;
(7)體育設施:籃球場一個,占地面積500平方米;門球場一個,占地面積300平方米;
(8)停車場3個,總占地面積2081平方4米,車位72個;
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
2.區(qū)內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場理所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護;
6.區(qū)內車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動;
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。
三、有關說明:
1.中標單位應根據(jù)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理,綜合服務,自主經營,自負盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關財產和經費應移交給中標單位。
4.在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。
5.在定標后三個月內由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會,選舉產生業(yè)主管理委員會。
6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后二個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定劃撥公用設施專用基金。
7.我局將在定標后一個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標準計租),待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。
8.住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。
9.在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進駐時間。
10.中標單位可按住宅區(qū)每年管理費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤。
11.中標單位應交納風險抵押金30萬元,如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標,抵押金不予返還,押金期限為三年。
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nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產管理公司在同等條件(即分數(shù))下可以優(yōu)先中標。
四、物業(yè)管理標準及獎罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)以及標書、委托管理合同的有關規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標準》出臺,則執(zhí)行此標準。
2.市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比,如達不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進行財務審計,由中標單位承擔違約和賠償責任;如達到了規(guī)定要求,則按合同給予獎勵。
五、投標、開標時間:
1.各競技單位應于1996年11月29日前做好標書,密封后送至招標領導小組辦公室,逾期按棄權處理。
2.開標具體時間另行通知。
六、其他事項:
違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經查實,由招標領導小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個投標資格,已經中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
鹿丹村物業(yè)管理標書的項目和要求
一、競技單位擬采取的管理方式。包括:內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓。包括培訓計劃、方式、目標等。
四、管理工作必需的物質裝備計劃情況。包括:管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經費收支預算。應列明收入項目和支出項目預算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測定,無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項管理指標的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.維修工程質量合格率;
4.管理費收繳率;5.綠化完好率;
第3篇 某物業(yè)項目護管員崗位管理程序
物業(yè)項目護管員崗位管理程序
1.目的
建立一支訓練有素的安全防范專業(yè)隊伍,明確護管員各崗位職責,負責所轄區(qū)域的安全保衛(wèi)和消防工作,確保轄區(qū)的安全及良好秩序。
2.范圍
適用于公司各管理處對護管員的管理。
3.安全管理工作內容
3.1治安管理:登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈),控制無關人員進入所轄區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入所轄區(qū)域;協(xié)助公安執(zhí)法部門查處案件,查禁違法行為。
3.2停車場及交通管理:對車輛進行管理,防止轄區(qū)內停放的車輛遭受破壞、盜竊及未經許可停泊;調節(jié)、疏導人、車流量,防止所轄區(qū)域秩序混亂和交通堵塞。
3.3消防安全及衛(wèi)生管理:巡查小區(qū)公共設施、設備、消防器材的完好情況,協(xié)助保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。
3.4突發(fā)事件及違章處理:隨時發(fā)現(xiàn)、處理、控制突發(fā)事件現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序查處違章行為。
4.方法和過程控制
4.1安全主管
4.1.1負責布署安全保衛(wèi)工作,督導檢查本部門的工作落實情況,發(fā)現(xiàn)安全問題,及時向經理匯報。
4.1.2負責組織督查、班長及護管員的在職培訓和業(yè)務軍體技能訓練,提高本部門員工的綜合素質,每周定時召開安全研討會或工作例會。
4.1.3督導檢查轄區(qū)內安全、消防設施的使用情況,定期組織消防知識培訓,定期或不定期的組織消防實戰(zhàn)演習和綜合演練,不斷提高護管員的防火意識和滅火作戰(zhàn)技能。
4.1.4負責小區(qū)(大廈)護管員巡邏路線及崗位設置的制訂,并根據(jù)實際需要調整改變巡邏路線、方式和方法,經常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高護管員的職業(yè)敏感度和處事應變能力。
4.1.5配合有關部門處理轄區(qū)內各類違法違章行為、突發(fā)事件,調解業(yè)主、住戶間的糾紛,配合公安等執(zhí)法部門做好轄區(qū)內的治安消防管理工作。
4.1.6根據(jù)工作需要,不定期帶領督查就轄區(qū)內的安全工作對住戶進行回訪,聽取住戶對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.1.7組織本部門員工開展業(yè)余文化活動,加強班組之間的協(xié)調配合,合理調配人力資源。
4.1.8每周檢查本部門員工的管理情況,及時處理違紀行為,并通知督查記錄在《員工違紀處理記錄表》中。
4.1.9負責本部門員工的月度考評工作,并將考評情況及時通知被考評人,以便其改進不足之處。對于本部門員工的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有審核建議權。
4.2安全督查
4.2.1協(xié)助安全主管做好日常管理和培養(yǎng)業(yè)務骨干的工作,參與制定各項安全管理制度。
4.2.2督促檢查安全管理工作的實施與落實情況,負責內務管理并及時了解本部門員工的思想動態(tài),遇疑難問題及時向主管匯報。
4.2.3具體負責班長、護管員的業(yè)務知識、軍體技能培訓及不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時召開班組會通報并進行整改。
4.2.4每天檢查各班在崗工作狀況、各項管理制度、質量記錄、安全防范措施落實情況等,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向主管匯報,將有關情況記錄在《護管員交接班記錄表》和《員工違紀記錄表》上。
4.2.5協(xié)助主管根據(jù)工作需要調整工作流程并確定臨時巡邏路線及崗
位設置。
4.2.6配合公安執(zhí)法部門查處轄區(qū)內的各類違法、違章行為,做好轄區(qū)內的治安、消防管理工作。
4.2.7定期對轄區(qū)內的消防設備、器材和自動監(jiān)控設施進行測試、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報解決。
4.2.8每日檢查護管員的內務管理,及時處理違紀行為并做好相關紀錄。
4.2.9負責班長、護管員的月度考評工作,將考評情況及時通知被考評人,對班長、護管員的錄用、轉正、嘉獎、懲處以書面形式呈主管審核。
4.3檢查員(班長)
4.3.1對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務禮儀等,并在《護管員交接班記錄表》上予以記錄。
4.3.2熟悉掌握小區(qū)(大廈)的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權限的及時向督查或主管匯報,并向指揮監(jiān)控中心匯報進展情況。
4.3.3負責各崗位記錄表格、停車卡及憑證的領用發(fā)放,相關質量記錄的收集檢查,并裝訂成冊及時上繳部門。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳部門,經核實后統(tǒng)一上繳管理處。
4.3.4監(jiān)督轄區(qū)內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況,發(fā)現(xiàn)問題及時與指揮監(jiān)控中心聯(lián)系維修事宜。
4.3.5負責本班護管員的崗前培訓和內務管理工作。
4.3.6及時收集、整理顧客的意見和建議,統(tǒng)一上報管理處。
4.3.7關心了解班員的思想和生活動態(tài),充分調動班員的積極性和主觀能動性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
4.3.8及時協(xié)調班組與其它部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.3.9實行'班前點名、班后點評'制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班護管員的工作狀況具有初步考核權。
4.4巡查崗
4.4.1按照巡邏路線、巡查點進行巡查,靈活機智,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.4.2對所轄區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監(jiān)管,檢查車廂內存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時作出處理和報告。
4.4.3按程序要求對裝修戶進行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向班長或指揮監(jiān)控中心報告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.4.4熟悉管轄范圍內各種設施的位置,注意公用設施、綠地等情況,
發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向指揮監(jiān)控中心報告。
4.4.5監(jiān)管轄區(qū)范圍內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4.4.6檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.4.7制止顧客、外來人員或管理處員工的違章行為。
4.4.8維護商業(yè)區(qū)域的公共秩序。
4.4.9將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護管員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.4.10發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時通知指揮監(jiān)控中心并密切監(jiān)視、跟蹤,如其有違法、
犯罪活動要設法抓獲,并及時報告上級處理。
4.4.11發(fā)現(xiàn)火情,按照相關程序執(zhí)行。
4.4.12巡查中如遇到外來人員參觀,應觀察其是否有管理處人員陪同,如沒有管理員陪同,應禮貌的上前詢問,并向指揮監(jiān)控中心匯報。
4.4.13負責檢查在崗人員的工作情況并記錄。
4.5車場崗
4.5.1保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.5.2對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況登記表》,對未關車門或車窗者及時知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應及時作出處理和報告,并做好記錄。
4.5.3愛護警用設備,隨時保持治安崗亭及周圍環(huán)境的整體衛(wèi)生、設施、標識完好無損。
4.5.4配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.6車輛出入口崗
4.6.1嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,實行《車輛進出憑證》或《停車卡》收發(fā)制度,一車一卡,認卡、認人方予放行。如換車、換人需車主陪同或親筆委托并經登記相關資料后方可放行。
4.6.2正確引導車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗亭及其環(huán)境衛(wèi)生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.6.3對于大型車輛因公進入小區(qū),如抽糞車等,須征得管理處同意后方可放入,并及時通知相關崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.6.4對搬運物資的車輛,經與指揮監(jiān)控中心核實后,憑管理處簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.6.5根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據(jù)。
4.6.6負責崗亭對講機、充電器、軍大衣、雨衣、雨鞋的擺放整齊及衛(wèi)生工作,妥善保管好相關票據(jù)及質量記錄,愛惜使用警用器材。
4.6.7嚴禁貪污、挪用停車費,對區(qū)域內的違章違紀現(xiàn)象及時制止、上報或處理。
4.6.8認真完成交接班手續(xù)。
4.6.9對距本崗位的遠處即可確認能予以放行的車輛,應提前啟動道閘(對進入車輛應在啟動道閘后立即進行車輛登記并在車輛到達車場道閘處5秒內完成登記手續(xù))并放行,減少顧客因停車、交(取)票啟步而造成的不便。
4.7人行出入口崗
4.7.1注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.7.2認真做好來訪人員登記工作,加強對外來人員的管理及追查。
4.7.3核查進入小區(qū)(大廈)的施工人員持有的《出入卡》,經檢查后按指定通道放行。
4.7.4檢查進入轄區(qū)人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、液化氣瓶(有管道煤氣的轄區(qū))等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.7.5發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象要及時通知有關人員處理,制止無關人員在區(qū)域逗留。做好物資放行的把關工作。
4.7.6正確使用各類設施、設備。
4.7.7注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關記錄。
4.8出入口崗
4.8.1檢查本部門員工和外來施工人員配帶有效證件的情況,發(fā)現(xiàn)不符者,及時處理和報告。
4.8.2嚴禁危險品進入小區(qū)。
4.8.3對搬出小區(qū)(大廈)的物資進行核查,嚴格按照《物資搬運放行條》的內容進行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.8.4保持通道暢通,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.8.5做好外來人員的登記工作,妥善保管其有效證件,嚴禁無關人員出入小區(qū)(大廈)。
4.8.6協(xié)助配合其他崗位工作并認真完成交接班手續(xù)。
5.質量記錄和表格
《護管員交接班記錄表》
《護管員巡查記錄表》
《護管員違紀記錄表》
《出入卡》
《物資搬運放行條》
《來訪人員情況登記表》
《公司進出人員登計表》
《停車場車輛情況登記表》
《車輛進出憑證丟失記錄表》
《車輛進出憑證》
《消防演習情況記錄表》
《緊急集合情況記錄表》
第4篇 某某公寓物業(yè)管理目標承諾
某公寓項目物業(yè)管理目標及承諾
提要:
1.以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求;
2.嚴格按照iso9001質量認證體系規(guī)范化、制度化運作。
3.依據(jù)國家及四川省、成都市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準,對各項經營管理指標進行承諾;確保兩年內創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū),三年達到省優(yōu)秀住宅小區(qū),五年達到全國優(yōu)秀住宅小區(qū)。
為實現(xiàn)我們對**城物業(yè)管理服務的整體策劃及設想,依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準,并結合我們的質量方針和質量目標,對**城的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。
第一章 經營指標承諾及采取的措施
一、管理服務費及代收代繳費收取率
國優(yōu)標準98%
承諾指標98%
測定依據(jù)實收費用額/應收費用總額×100%≥98%
質量保證措施
1.加強宣傳,提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。
2.以法規(guī)優(yōu)質服務促進業(yè)主交費的積極性。
3.采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業(yè)主交費。
4.由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳,并提供'一本通'服務。
5.對于欠交管理服務費的行為,我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。
二、商業(yè)用房出租率及租金收取率
承諾指標出租率第三年達95%以上
租金收取率98%
測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積×100%≥95%
租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%
質量保證措施
1.制定切實可行的商業(yè)用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協(xié)助商家辦理有關經營手續(xù)等。
2.以優(yōu)質服務塑造精品物業(yè),促進**城項目的樓盤銷售,增強小區(qū)的消費需求,營造良好的商業(yè)環(huán)境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。
4.對小區(qū)內的各類消費需求進行充分調研,對經營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標承諾及采取的措施
一、房屋及配套設施完好率
國優(yōu)標準
98%
承諾指標98%
測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。
2.房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合,確保良好狀態(tài)。
3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監(jiān)管網絡,對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。
二、房屋零修、急修及時率
國優(yōu)標準98%
承諾指標99%
測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%≥99%
質量保證措施
1.建立嚴格的房屋修繕制度,實行24小時值班,設立業(yè)主報修專線電話。
2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現(xiàn)場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點,儲備合理數(shù)量的常用材料,以備急用。
4.實行報修填單制,維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。
5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計,結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。
三、維修工程質量合格率及回訪率
(一)維修工程質量合格率
國優(yōu)標準100%
承諾指標100%
測定依據(jù)質量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%
質量保證措施
1.加強對維修技工的專業(yè)培訓,所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。
2.維修工程實行業(yè)主、客戶質量簽收制度。
3.加強外購材料、備件的驗收控制,確保質量,提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。
4.較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。
(二)維修工程回訪率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%
質量保證措施1.維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。
2.每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析,并提交分析報告。
四、保潔率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%
質量保證措施1.配備完善的垃圾收集及處理設施,方便業(yè)主使用,加強宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識。
2.垃圾日產日清,封閉轉運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。
3.每日巡視檢查保潔情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理。
4.提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發(fā)生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1.提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結合,充分發(fā)揮技防手段的作用。
2.嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3.樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。
4.實行業(yè)主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。
5.治消隊員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質和業(yè)務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。
六、火災年發(fā)生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測
定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總入住戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1.實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案,每年組織不少于一次的消防實戰(zhàn)演習。
2.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識。
3.小區(qū)所有動火作業(yè),施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應指定動火部位監(jiān)控人,并配備足夠的消防器材。
4.定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務,及時消除隱患。
5.加強巡視和維修養(yǎng)護工作,確保消防設施設備的完好。
七、年違章發(fā)生率與處理率
違章年發(fā)生率公司內控標準1%
承諾指標1%
計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總人數(shù)×100%≤1%
違章處理率公司內控標準100%
承諾指標100%
計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%≥99%
質量保證措施 1.加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳,培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識。
2.全員協(xié)調管理,建立交叉巡視制度,及時發(fā)現(xiàn)及時處理。
3.采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業(yè)主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內控標準2‰
承諾指標2‰
測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總人數(shù)×1000‰≤2‰
質量保證措施1.不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識,為業(yè)主提供優(yōu)質的服務,使員工追求業(yè)主百分百的滿意。
2.保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通,設立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業(yè)主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。
(二)投訴處理率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%≥99%
質量保證措施
1.設立客戶服務中心并實行24小時值班,接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內容傳遞至相關責任部門。
2.各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內向業(yè)主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。
3.投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。
九、業(yè)主綜合服務滿意率
國優(yōu)標準95%
承諾指標兩年內達97%以上
測定依據(jù)(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入住總戶數(shù)×100%≥97%
質量保證措施
1.實行開放管理,向業(yè)主公開服務內容、服務質量標準,使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。
2.設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調查,由管理處經理主持對調查結果及業(yè)主反饋意見進行分析,及時調整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結果直接向業(yè)主公布。
3.通過每季度召開一次質量分析會,每半年組織一次內部質量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質量保證體系,確保業(yè)主滿意。
十、綠化完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂科學的綠化養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。
2.物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查,并將檢查結果作為園藝工的考核依據(jù)之一。
3.定期開展環(huán)保宣傳,組織園藝方面的小區(qū)活動,增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據(jù)道路、車場完好房面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質量保證措施 1.制訂詳細的養(yǎng)護計劃,定期巡視和維護。
2.市政工程進入轄區(qū)內施工,管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。
十二、管理人員專業(yè)培訓合格率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據(jù)培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%≥98%
質量保證措施
1.建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓員以及先進的培訓設施。
2.入職培訓、崗位技能培訓、素質提高培訓和理論政策培訓相結合,采用先進的培訓方式確保培訓效果。
3.強調理論與實踐相結合,培訓與考核相結合,采取有針對性的'啄木鳥式'培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應建檔案總量×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2.采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。
第5篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權人開啟和登記,然后交有關部門處理。
2 文件傳閱
內部文件傳閱,由總經理辦公室將文件送達相關的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關好門窗及電器開關。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關部門需派適當人員帶領客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內部告示牌將設在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規(guī)定辦理。
第6篇 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標程序參考
物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標程序(參考資料)
物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達標是一套嚴格且復雜的程序,很多朋友不知該從何處下手,于是收集了部分資料,希望能夠供朋友們參考:
一、前期介入
企業(yè)在制定年度工作計劃和工作目標時,應通過權衡企業(yè)所能提供的資源和在管項目的自然條件,確定是否參加當年的創(chuàng)優(yōu)考評和選擇幾個項目進行創(chuàng)優(yōu)達標。從而未雨綢繆,預做準備。
(一) 參評項目的選擇
一般來說,選擇參評項目主要應考慮以下因素:
1、 委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要創(chuàng)建達標且項目自然條件符合申報要求,就必須進行創(chuàng)建達標。
2、 企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達標提升管理水平,提高企業(yè)知名度,就應選擇項目參與創(chuàng)建考評。
3、企業(yè)在管項目中如有基礎條件好、符合申報條件的,應積極參加創(chuàng)建考評活動。
(二)企業(yè)調配資源
企業(yè)要達到預定的創(chuàng)優(yōu)目標,必須配備相應的資源,包括組織資源、人力資源、財力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調度和利用資源,才能使其發(fā)揮最大功效。其中,確定創(chuàng)建主要負責部門是有效調配資源的關鍵。要作好調配資源工作必須注意以下幾點:
1、 領導重視
企業(yè)領導對創(chuàng)建達標工作關注、支持、指導的程度關系到創(chuàng)建達標的成效。因此,企業(yè)主要領導應在創(chuàng)建的各個階段予以高度重視,并要求機關相關部門經常到參評項目現(xiàn)場檢查、指導,確保創(chuàng)建工作按計劃進行。
2、 組織保證
為了加強對創(chuàng)優(yōu)工作的領導,企業(yè)應成立由公司領導掛帥、機關有關部門負責人和創(chuàng)優(yōu)項目負責人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領導小組;并指定一個部門作為創(chuàng)建主要責任部門。各參評項目亦應相應建立以負責人為首的創(chuàng)建工作小組,明確分工,責任到人。至此,企業(yè)便形成一個完整的系統(tǒng)工作網絡,從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進行。
3、 人員培訓
創(chuàng)優(yōu)達標幾乎涉及到參評項目管理服務工作的全部內容,必須對員工進行貫徹標準培訓,讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義,明確創(chuàng)建達標的任務和要求,了解考評標準的內容及本人在創(chuàng)建工作中擔任的角色。只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性充分調動起來,創(chuàng)建達標工作才有堅實的群眾基穿
第7篇 金地花園物業(yè)管理方式
金地國際花園物業(yè)管理方式
借金地物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)戶服務為中心'的管理理念和'基本職能標準化、業(yè)戶服務個性化'的管理模式;結合金地國際花園物業(yè)的實際狀況和業(yè)戶需求,使金地國際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化,樹立北京市物業(yè)管理新典范。
(一)金地國際花園內部管理架構
(二)、運作機制
1.金地國際花園管理運作機制圖
2.全面質量管理
根據(jù)iso9001質量保證國際標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高,達到業(yè)戶滿意的效果。
3.計劃目標管理
按金地物業(yè)制定的各項管理指標,金地國際花園管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實施過程中加強檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
4.協(xié)調管理
運用協(xié)調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調,如通過崗位競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。
5.督導管理
管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導管理方式,對各能職部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工考評和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(三)、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督
--業(yè)戶對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系
--過信息反饋監(jiān)督,通過各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統(tǒng)無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)內發(fā)生的情況。
(2)嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán)的,一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處經理、主管的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(五)量化管理及標準化運作
1、量化管理
每年根據(jù)iso9001質量方針,確定年度質量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、消防隱患處理率等指標作出量化要求。
1)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。
2)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
3)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
1)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質量體系,導入iso14000環(huán)境管理質量體系管理規(guī)程和操作要求。
2)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
3)發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
4)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
5)運用酒店管理模式在金地國際花園的進行管理、服務工作。
第8篇 物業(yè)公司程序文件－裝修管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:裝修管理控制程序
1.0目的
通過對顧客裝修過程的控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2.0范圍
適用于顧客入住后進行裝修的全部過程。
3.0職責
3.1工程部負責制定《建筑、裝飾管理手冊》,并對管理處進行不定期的裝修檢查。
3.2管理處負責辦理具體的裝修手續(xù)并進行裝修過程的管理。
3.3管理處負責一般裝修方案的審批。工程部負責對結構、室內管線等有重大改動的裝修方案的審批。(商場、寫字樓裝修方案由消防局主管部門審批)。
4.0內容
4.1裝修申報
4.1.1裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修的審批表,將擬定裝修方案及相關資料報管理處審批。
1)無違反相關規(guī)定的一般裝修方案(如:結構、管線、外觀的變更、防水層的破壞等),管理處可進行審批。
2)結構、管線、外觀等有重大變動的裝修,管理處需將相關資料報公司工程部審批。
3)商場、寫字樓部位的裝修需報消防局主管部門審批。
4.1.2裝修施工單位的審查。業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質證書、施工人員身份證明等資料報管理處審批。管理處對相關資料進行審查。
4.1.3辦理施工許可證。裝修方案審批合格,裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協(xié)議書》,按照相關規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關手續(xù)。
4.2裝修施工過程的管理
4.2.1裝修過程中,管理處負責裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴格按《建筑、裝飾管理手冊》的內容與標準檢查,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,按相關規(guī)定要求業(yè)主整改,對于拒不執(zhí)行的,可根據(jù)《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《業(yè)主公約》中相關規(guī)定強制執(zhí)行。
4.2.2房屋裝修完畢,管理處按《建筑、裝飾管理手冊》及協(xié)議中約定的相關標準進行驗收,對于不符合要求的,督促業(yè)主及時改正后再進行驗收。
4.2.3重大裝修,需經公司工程部驗收。商場、寫字樓裝修需經消防局主管部門驗收。
4.2.4從驗收合格之日起十日內管理處對裝修情況復驗,合格后將押金退還顧客和施工單位。
4.2.5對裝修檔案的管理應放入業(yè)主檔案內,保存期至業(yè)主搬遷后。
5.0引用文件與記錄
fg/g《北京市家庭居室裝修管理規(guī)定》
wi/z*《建筑、裝飾管理手冊》
第9篇 物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
得分 評卷人
一、填空題(每空1分,共10分)
1、物業(yè)管理的內容更多的是____,而不是_____。
2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。
3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業(yè)管理人員的管理責任,主要工作等。
4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務項目的非強制性執(zhí)行文件。
5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權人。
6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎是 和 。
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、依據(jù)相關法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關系,一般應遵循以下哪些原則( )
a、公平合理 b、方便生活c、團結互助 d、有利生產
2、我國政府主管部門現(xiàn)采取( )重大措施來促進我國物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質和質量。
a、立法b、考評c.、招標 d、資質
3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系( )
a、某市物業(yè)管理公司因長期虧損而破產
b、業(yè)主林某因車禍而死亡
c、某物業(yè)管理公司向市房地產行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質證書》的申請
d、某物業(yè)管理公司對轄區(qū)內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為
4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()
a、詐騙罪b、侵占財產罪c、故意傷害罪d、濫用職權罪
5、經過()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。
a、10%b、20%c、30%d、40%
得分 評卷人
三、名詞解釋(每小題5分,共20分)
1、物業(yè)管理
2、侵權責任
3、業(yè)主委員會
4、物業(yè)管理糾紛
得分 評卷人
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征
2、簡述業(yè)主自治自律原則
3、簡述物業(yè)管理法律責任特征
得分評卷人
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質、特點、訂立原則
得分 評卷人
六、案例分析題(本題15分)
2002年9月廣州帝力房地產開發(fā)公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產開發(fā)公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時,須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議,并一次性交納管理費、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認為無法接受該協(xié)議,兩公司就此發(fā)生了爭議。
問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權利
2、你認為本案應如何處理
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案
一、填空題(每空1分,共10分)
1、服務管理2、民法性質行政法經濟法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊5、物業(yè)6、委托授權合同約定
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b
三、名詞解釋(每小題5分,共20分
1、物業(yè)管理指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2、侵權責任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護的財產等合法權益,依法應承擔的否定性民事法律后果。
3、業(yè)主委員會。又稱業(yè)主管理委員會(管委會)。是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。它由業(yè)主大會選舉產生,是經政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體。
4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關就物業(yè)與物業(yè)管理相關事項發(fā)生的爭端。
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征
答:物業(yè)管理法律關系性質的多重性 物業(yè)管理法律關系基本主體的特定性
物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性
物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大物業(yè)管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性
2、簡述業(yè)主自治自律原則
這些原則可以概括為;
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p;1、 依法自治原則
2、 積極自治原則
3、規(guī)范自治原則
4、 民主管理原則
5、 接受監(jiān)督原則
6、 尊重私權,公益優(yōu)先原則
3、簡述物業(yè)管理法律責任特征
法律具有綜合性特征
法定責任與約定責任相結合
責任認定對技術規(guī)范有較強的依賴性
法律責任是以民事責任為主,行政責任與刑事責任為輔
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質、特點、訂立原則
性質:
(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權人)之間的非單純債權性質的契約;
(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權)之間的社會化的契約;
(3)業(yè)主公約具有合伙性質、集團性質;
(4)業(yè)主公約類似于勞動法上的勞動協(xié)約;
(5)業(yè)主公約是有關區(qū)分所有人相互之間權利義務關系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。
特點:
(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國,不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權益主體--業(yè)主(代表)大會。
(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應該怎樣做等。
(3)公約內容是有關物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內容,也有社會公共道德的內容。
(4)公約是經業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
(5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
訂立的原則
(1)合法性原則。業(yè)主公約的內容符合法律、法規(guī)、政策有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內,將業(yè)主公約報所在地的縣以上房地產管理部門備案。
(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎上進行,當個別意見難以統(tǒng)一的情況下,應當以全體業(yè)主的整體利益為目標,個人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。
(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應當采取民主管理的形式,即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。
六、案例分析題(本題15分)
第10篇 物業(yè)管理委托合同協(xié)議
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):______________________
受托方(以下簡稱乙方):______________________
根據(jù)有關法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,甲方將_____
(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:____________________
座落位置:______市____區(qū)_____路(街道)______號
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、_____。
第九條公用環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_____。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______。
第十二條管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:
1.物業(yè)管理服務費;
2._______;
3._______。
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為____年。自____年__月__日時起至_
___年__月__日時止。
第四章雙方權利義務
第十九條
A甲方權利義務(適用于業(yè)主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業(yè)用戶,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第__項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內向乙方移交;9.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,負責催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
B甲方權利義務(適用于房地產開發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會成立之前,負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題,按以下方式處理:
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第___項執(zhí)行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內向乙方移交;
9.當業(yè)務和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,負責催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
第二十條乙方權利義務
1.根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督;
7.負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每__個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業(yè)管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標管理。
1.房屋外觀:_____________________
2.設備運行:_____________________
3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護:___________
4.公共環(huán)境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:________
具體的物業(yè)管理服務質量要求見附件二。
第11篇 物業(yè)質量體系管理評審程序
(二) 1目的本程序規(guī)定了管理評審的要求,以保證管理評審及有效運作。2適用范圍適用于總經理、或以總經理的名義對質量體系的評審。3相關文件
3.1 《質量手冊》管理職責
3.2 質量記錄的管理程序
3.3 內部質量審核程序
3.4 糾正和預防措施4職責
4.1 總經理確定管理評審時間,主持管理評審會議及批準管理評審報告。
4.2 管理者代表負責制定管理評審的計劃、會議日程及管理評審報告,經理部負責對管理評審中糾正措施的跟蹤和驗證。
4.3 各部門經理參加管理評審會議,并負責執(zhí)行管理評審提出的有關本部門的糾正措施。5實施程序
5.1 評審頻度安排
5.1.1 管理層對質量體系的評審至少每年進行一次,年度評審安排在每年第一季度,由總經理確定評審的具體日期。
5.1.2 如果質量體系發(fā)生重大變化或出現(xiàn)特殊情況,總經理可隨時召集管理層進行非定期的評審。
5.2 評審內容
5.2.1 管理評審的內容包括但不限于以下內容:
a. 公司組織機構,人員和資源是否合適。
a. 公司質量方針是否合適,質量目標是否明確、實際。
a. 物業(yè)管理和向用戶所提供的服務質量是否滿足規(guī)定的要求。
d. 客戶反饋的信息。
a. 內部質量審核結果。
a. 糾正措施和預防措施的有效性。
a. 質量體系是否適合。
5.3 管理評審會議日程
5.3.1 管理評審以會議的形式進行,由管理者代表準備的管理評審會議材料、計劃應至少包括
5.2 中提及的評審內容,會議日程由總經理審批并由管理者代表提前一周分發(fā)給會議參加人員。經理部為管理評審作會議準備。
5.4 管理評審會議
5.4.1 管理評審會議由總經理或由其指定的代表人員主持,參加人員應至少包括管理者代表、各業(yè)務部門經理,缺席的部門經理不得超過兩名,總經理、管理者代表和經理部經理不得缺席。
5.4.2 參加人員根據(jù)會議日程對評審內容逐項評審,最終給出評審結果,經理部負責做好會議記錄。
5.5 管理評審報告
5.5.1 管理者代表根據(jù)會議記錄編寫評審報告,經總經理審批,由管理者代表分發(fā)給會議參加人員及缺席的部門經理,管理評審報告由經理部歸檔保管。
5.6 管理評審后續(xù)工作
5.6 .1管理評審中需采取糾正措施的,參照公司管理程序cpm-op-037'糾正和預防措施'執(zhí)行。6質量記錄
6.1 '管理評審報告'保存期二年
6.2 '管理評審計劃'
6.3 '管理評審記錄'
6.4 '
第12篇 物業(yè)管理保安員語言藝術
物業(yè)管理保安員的語言藝術
一、基本要求:
1、符合禮貌的基本要求。
2、準確、生動、豐富、靈活。
3、注意語氣、語調、語言速度的應用,多用請求或商量式的語氣。
二、禁止用語:
1、喂!干什么的!喊你沒聽見嗎
2、急什么,慢慢來!
3、我也沒辦法,你等著吧!
4、我可是做保安的,這不是我的服務范圍!
5、沒看見我一直忙著嗎
6、后面等著去,擠什么擠。
7、墻上貼著呢,你不會看嗎
8、我不知道,我不懂,不關我的事。
9、不是告訴你了嗎怎么還不明白,你還有完沒完啊
10、我不清楚,我不知道,反正是公司規(guī)定的,你要問就問公司。
11、不是說了不能停車嗎(不能進去嗎)
12、我不是告訴你了嗎怎么還不明白,真
