第1篇 物業(yè)管理合同試題
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分)
1、物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容是( )
a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業(yè)管理合同
c、物業(yè)的承接查驗(yàn)d、物業(yè)入住與裝修管理
2、合同的訂立,必須經(jīng)過( )兩個(gè)階段
a、要約與要約邀請 b、邀請要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約
3、甲方向乙方發(fā)出售出防盜門的意思表示,乙方回復(fù)同意購買,并提出能否便宜一點(diǎn),乙方的回復(fù)屬( )
a承諾 b反要約c要約邀請 d撤銷要約
二、不定項(xiàng)選擇題(每題2分)
4、合同要約的構(gòu)成要件為( )
a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖
b、要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c、要約生效以要約人發(fā)出要約的時(shí)間為準(zhǔn)
d、要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
e、要約可以是不特定人的意思表示
5、作為要約以下哪種說法是正確的( )
a、要約在郵件中遺失,要約不發(fā)生任何效力
b、要約在郵件中遺失,要約生效
c、要約的內(nèi)容是否明確,由要約人確定
d、所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
6、以下哪幾種行為屬于要約邀請( )
a、商業(yè)廣告b、拍賣中的出價(jià)c、商品的標(biāo)價(jià)、陳列d招標(biāo) e、懸賞廣告
7、要約的撤回或撤銷法律規(guī)定中正確的是( )
a、撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
b、撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
c、撤回要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
d、撤銷要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
e、撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)與要約同時(shí)到達(dá)受要約人
8、合同法規(guī)定不得撤銷的情形是( )
a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷
c、要約人明示要約不可撤銷 d、受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的
e、受要約人有理由認(rèn)為不可撤銷的并已為履行合同作了準(zhǔn)備工作
9、合同承諾構(gòu)成的要件包括( )
a、承諾必須與要約內(nèi)容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出
c、承諾必須在要約規(guī)定的有效期作出d、受要約人不能對要約內(nèi)容作實(shí)質(zhì)性修改
e、承諾必須傳達(dá)給要約人
10、合同法規(guī)定承諾可以撤回的情形是( )
a、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前到達(dá)要約人
b、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人同時(shí)到達(dá)要約人
c、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之后到達(dá)要約人
d、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前或同時(shí)到達(dá)要約人
11、合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括( )
a、當(dāng)事人具備締約能力 b、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c、合同的內(nèi)容合法 d、合同的形式合法
e、合同的程序合法
12、東方貿(mào)易公司與大方房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份房屋建設(shè)合同,由東方公司負(fù)責(zé)建造房屋1萬平方米,該合同( )
a、有效 b,、無效c、待政府批準(zhǔn)后有效d、效力待定
13、車主將車開到停車場進(jìn)口處,停車場管理員將停車閘打開允許車輛入內(nèi)后,車輛停放合同即成立,這屬于( )
a、口頭合同 b、書面合同 c、事實(shí)合同 d、默示合同
14、合同法的最高要求是( )
a、主體平等 b、合同自由 c、權(quán)利義務(wù)公平對等d、守法和維護(hù)社會(huì)公益
15、誠實(shí)信用原則有哪幾項(xiàng)基本功能( )
a實(shí)質(zhì)公平b確定行為規(guī)則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會(huì)公德
16、合同自由原則包括( )
a、選擇締約相對人b、決定合同內(nèi)容c、選擇合同方式
d、排除法律與國家對合同的適當(dāng)干預(yù)e、解釋合同的自愿
17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定( )
a、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同不包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
b、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
c、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同可以包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
d、建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,可以簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同
18、前期物業(yè)服務(wù)合同涉及( )
;a、政府物業(yè)管理主管部門b、法院c、建設(shè)單位d、物業(yè)管理企業(yè)e、業(yè)主
19、前期物業(yè)管理服務(wù)由( )選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、建設(shè)單位b、業(yè)主委員會(huì)c、政府物業(yè)管理部門d、業(yè)主代表
20、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容除合同當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量外還包括( )
a、物業(yè)的經(jīng)營與管理b、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
c、專項(xiàng)維修基金d、違約責(zé)任e、業(yè)主大會(huì)的成立
21、前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人中一般是法人組織包括( )
a、業(yè)主委員會(huì)b、建設(shè)單位c、物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)協(xié)會(huì)e、物業(yè)管理主管部門
22、前期物業(yè)服務(wù)合同中基本情況包括( )
a、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)b、公共秩序維護(hù)c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積
23、前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到( )質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a、法定b、約定c、合理d、必要
24、簽訂前期物業(yè)管理合同中收費(fèi)約定的方式一般有( )
a、計(jì)時(shí)制b、計(jì)件制c、包干制d、酬金制e、年薪制
25、前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、物業(yè)的承接驗(yàn)收b、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷
26、物業(yè)承接驗(yàn)收中無需在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的( )
a、物業(yè)共用部位b、共用設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容
c、業(yè)主自有物業(yè)專有部分d、共用設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任
27、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定的費(fèi)用部分是( )
a、建設(shè)單位支付的b、物業(yè)公司支付的c、業(yè)主支付的d、政府支付的
28、前期物業(yè)合同具有( )
a、不確定性b、確定性c、時(shí)間性d、不可變性
29、前期物業(yè)合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式包括( )
a、撤銷合同b、解除合同c、中止合同d、要求補(bǔ)償e、轉(zhuǎn)讓合同
30、有必要時(shí)前期物業(yè)合同中對解除合同的條件( )
a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示
31、物業(yè)服務(wù)合同是( )之間關(guān)于物業(yè)管理、服務(wù)達(dá)到的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
a、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主
c、建設(shè)單位與業(yè)主d、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)
32、業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)( )以上通過,決定選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3
33、物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門( )
a、核準(zhǔn)b、批準(zhǔn)c、審議d、備案
34、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出明確規(guī)定( )
a、業(yè)主大會(huì)成立b、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序
c、物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書d、建設(shè)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書
e、業(yè)主委員會(huì)主任產(chǎn)生并經(jīng)過批準(zhǔn)
35、物業(yè)管理服務(wù)是( )
a、公益性質(zhì)b、無償性質(zhì)c、有償性質(zhì)d、約定性質(zhì)
36、某小區(qū)2/3業(yè)主決定選擇a物業(yè)管理企業(yè),1/3業(yè)主選擇b物業(yè)管理企業(yè),a企業(yè)中標(biāo)后選擇b企業(yè)的業(yè)主( )相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同
a、不承擔(dān)b、必須承擔(dān)c、可以承擔(dān)d、視情況而定
37、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是( )
a、合同的內(nèi)容不同b、訂立合同的當(dāng)事人不同
c、合同的主管機(jī)關(guān)不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同
38、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同錯(cuò)誤的說法是( )
a、期限明確b、穩(wěn)定性強(qiáng)
c、主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)d、期限受前期物業(yè)服務(wù)合同的影響
39、物業(yè)服務(wù)合同( )時(shí)生效
a、經(jīng)簽字或蓋章b、附條件時(shí),該條件成熟
c、應(yīng)當(dāng)在成立時(shí)d、通常在成立時(shí)e、必須在成立時(shí)
40、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)b、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)
c、對違約責(zé)任和免責(zé)條款的約定d、主要條款宜粗不宜細(xì)e、明確違約責(zé)任的界定及爭議解決方
第2篇 金地花園物業(yè)管理設(shè)想目標(biāo)
金地國際花園物業(yè)管理設(shè)想及目標(biāo)
作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個(gè)重要組成部分,金地國際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨(dú)具匠心的園區(qū)環(huán)境建設(shè),特殊的業(yè)戶群體組成,具有國際一流水準(zhǔn)的卓越品質(zhì),和諧的融入整個(gè)大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風(fēng)格;繼而對后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。
對此,在充分考慮到園區(qū)實(shí)際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結(jié)合金地物業(yè)的特點(diǎn),對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國際花園作為北京長安街尊貴起點(diǎn)、cbd財(cái)富之門的典范特質(zhì)為指導(dǎo)原則,iso9000質(zhì)量管理體系為實(shí)施準(zhǔn)則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢,導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式,實(shí)施分區(qū)而治;形成相對獨(dú)立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務(wù)理念,彰顯尊貴。
(一)管理設(shè)想:
1、建設(shè)一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊(duì)伍,訓(xùn)練并儲備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;
2、利用金地國際花園優(yōu)越地理位置和硬件設(shè)施,營造具有金地特色的高品位的社區(qū);
3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護(hù)管理、
行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理及綜合服務(wù)管理)全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系,通過職業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化,結(jié)合金地國際花園的實(shí)際情況,全面落實(shí)達(dá)到'國優(yōu)'物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)。
4、借鑒酒店業(yè)所獨(dú)具的高水準(zhǔn)服務(wù)模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)在金地國際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務(wù)模式,主動(dòng)、適時(shí)了解業(yè)戶的表象需求及實(shí)質(zhì)需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業(yè)管理范圍內(nèi)實(shí)施金地倡導(dǎo)的'以人為本'的全方位個(gè)性化服務(wù),與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。
在國際花園物業(yè)管理中,將導(dǎo)入金地物業(yè)'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務(wù)檔案,對每一位業(yè)戶通過多信息渠道進(jìn)行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項(xiàng)目:區(qū)域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會(huì)地位、學(xué)歷、血型、性格、愛好、習(xí)慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等;在持續(xù)對小區(qū)業(yè)戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解的基礎(chǔ)上,通過分析,針對性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息,及時(shí)改進(jìn)和提升服務(wù)品質(zhì)以求達(dá)到服務(wù)于業(yè)戶開口之前,實(shí)現(xiàn)超前服務(wù);
關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)亦將形成金地國際花園物業(yè)服務(wù)、管理的品質(zhì)準(zhǔn)則,服務(wù)產(chǎn)品本身的無形性、時(shí)效性以及科技含量低等特性決定了服務(wù)產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的能力,將直接決定服務(wù)品質(zhì)的水準(zhǔn)高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業(yè)通行的服務(wù)細(xì)節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務(wù)創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務(wù)特色。
在金地國際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗(yàn)金地物業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn),凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。
我們將通過成立'業(yè)戶應(yīng)急服務(wù)隊(duì)'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)戶需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時(shí)滿意的即時(shí)服務(wù)。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時(shí)即時(shí)出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務(wù)需要時(shí)在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務(wù)人員卻可以感受到我們無處不在的服務(wù);比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動(dòng)高峰期避開;小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動(dòng)高峰期將嚴(yán)格避開業(yè)戶活動(dòng)區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。
金地國際花園管理目標(biāo)承諾:
在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國際花園達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年達(dá)到國家優(yōu)秀物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。
第3篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案(1)
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)
c.前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同
2.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項(xiàng)中屬于物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的銷售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。
a.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
b.完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見
d.對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
4.物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由(b)負(fù)責(zé)。
a.業(yè)主大會(huì)
b.建設(shè)單位
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設(shè)施設(shè)備
d.建設(shè)單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設(shè)單位
b.業(yè)主
c.專業(yè)公司
d.政府部門
7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。
a.與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問題的溝通交流
b.與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù),做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流
d.與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機(jī)遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、誰回復(fù)”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄,并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報(bào)正文的主體構(gòu)成不包括(d)。
a.結(jié)論
b.結(jié)語
c.事實(shí)與評析
d.依據(jù)
10.當(dāng)物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復(fù)問題,向有關(guān)部門(如派出所、居委會(huì))、業(yè)主委員會(huì)或其他單位等聯(lián)系工作時(shí),要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復(fù)”
二、多項(xiàng)選擇題
1.合同要約的構(gòu)成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出
e.要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
2.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責(zé)自負(fù)
c.合同自由
d.誠實(shí)信用
e.權(quán)利義務(wù)公平對等
3.物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內(nèi)容
b.費(fèi)用
c.項(xiàng)目
d.技術(shù)
e.標(biāo)準(zhǔn)
4.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡(luò)登記表
b.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表
c.物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程
d.承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程
e.物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表
5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意的問題是(bcde)。
a.物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金要落實(shí)到位
b.人力資源要充足
c.資料準(zhǔn)備要充足
d.緊急情況要有預(yù)案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因?yàn)檫^分集中辦理產(chǎn)生的混亂
注釋人: hjtao提交時(shí)間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實(shí)物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務(wù)部
c.監(jiān)察部
d.產(chǎn)業(yè)部
3、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進(jìn)行的
b.通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的
c.通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的
d.通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由( )組織召開。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉(zhuǎn)移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護(hù)
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調(diào)解
答案:b
5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊審批機(jī)構(gòu)為( )
a.建設(shè)部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門
d.縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門
答案:a
7.依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務(wù)合同
b.《物業(yè)管理?xiàng)l例》
c.管理規(guī)約
d.臨時(shí)管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行( )職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
a.管理職權(quán)
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導(dǎo)
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會(huì)
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.業(yè)主委員會(huì)
答案:a
1.鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請后,應(yīng)進(jìn)行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀
c.現(xiàn)場查勘、測試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個(gè)選項(xiàng)外還包括:檢測驗(yàn)算,整理技術(shù)資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個(gè)程序。
2.下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。
3.契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當(dāng)事人之間( )
a.債權(quán)成立
b.債權(quán)先成立,物權(quán)后成立
c.物權(quán)先成立,債權(quán)后成立
d.債權(quán)和物權(quán)同時(shí)成立
答案:d
4.抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.
a.20日內(nèi)
b.30日內(nèi)
c.28日內(nèi)
d.半個(gè)月內(nèi)
答案:b
5.( )是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一
a.質(zhì)押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件的敘述,錯(cuò)誤的是( )
a.有自己名稱、組織機(jī)構(gòu)
b.有固定的服務(wù)場所
c.無規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)
d.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷
答案:c
解析:應(yīng)具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷.初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)履行義務(wù)的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費(fèi)
c.可自行規(guī)定收取費(fèi)用
d.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個(gè)方面:(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實(shí)守信的原則;(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng);(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用;(5)依法交納稅費(fèi);(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個(gè)月
b.1個(gè)月
c.半個(gè)月
d.3個(gè)月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權(quán)人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個(gè)月內(nèi)
答案:a
1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起( )依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定
a.9日內(nèi)
b.15日內(nèi)
c.10日內(nèi)
d.12日內(nèi)
答案:c
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括( )
a.房屋轉(zhuǎn)讓
b.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
c.房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。
3.取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后( ),政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)
a.超過1年未動(dòng)工開發(fā)的
b.超過半年未動(dòng)工開發(fā)的
c.超過2年未動(dòng)工開發(fā)的
d.超過3年未動(dòng)工開發(fā)的
答案:a
解析:超過2年未動(dòng)工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權(quán)
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上,或者累計(jì)完成于此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結(jié)構(gòu).財(cái)務(wù).房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)不少于4人;七是工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定,達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員
答案:a
解析:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
6.住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負(fù)擔(dān)人不一致
c.任何單位和個(gè)人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定投標(biāo)人少于( )的,由于缺乏足夠的競標(biāo),進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a.1個(gè)
b.2個(gè)
c.3個(gè)
d.4個(gè)
答案:c
9.( )決定了應(yīng)對物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性
b.經(jīng)營管理的專業(yè)性
c.學(xué)科多,管理復(fù)雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
3.對實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的說法,錯(cuò)誤的為( )
a.可彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益
答案:c
4.下列關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的說法,錯(cuò)誤的是( )
a.采取地方保護(hù)主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇
c.對潛在投標(biāo)人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標(biāo)人可以提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境
c.有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,( )是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ).
a.個(gè)人財(cái)產(chǎn)
b.個(gè)人利益
c.共同財(cái)產(chǎn)和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個(gè)業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個(gè)體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個(gè)體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權(quán)人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為( )而建設(shè)
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。
2.關(guān)于利用共有部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充( ).
a.房屋維修資金
b.設(shè)備維修資金
c.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足
d.住房專項(xiàng)維修資金
答案:d
解析:理由有兩點(diǎn):一是收益來源于利用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);二是住房專項(xiàng)維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
c.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個(gè)方面,還包括:查驗(yàn)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修.養(yǎng)護(hù)與管理。
4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》( )規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會(huì)這么出題。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)遵守職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
5.物業(yè)收費(fèi)的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個(gè)概念和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。
6.下列選項(xiàng)中,有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括( )
a.物業(yè)管理事項(xiàng)
b.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
c.專項(xiàng)維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務(wù)態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務(wù)合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任八個(gè)方面。
7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的( )
a.權(quán)利
b.義務(wù)
c.權(quán)利、義務(wù)
d.權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)
答案:d
8.以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
b.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量
c.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
d.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
9.《價(jià)格法》對價(jià)格管理規(guī)定了( )
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場調(diào)節(jié)價(jià)
d.政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)
答案:d
解析:《價(jià)格法》對價(jià)
格管理規(guī)定了三種定價(jià)形式:政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)。我國僅采取政府指導(dǎo)價(jià).市場調(diào)節(jié)價(jià)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。
10.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
d.合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
1.物業(yè)管理服務(wù)的二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是( )
a.無償服務(wù)
b.義務(wù)服務(wù)
c.有償服務(wù)
d.業(yè)內(nèi)服務(wù)
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
a.業(yè)主的住宅權(quán)
b.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務(wù)
答案:b
解析:對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。
4.( )建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)-芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì).
a.20世紀(jì)初
b.20世紀(jì)末
c.21世紀(jì)初
d.20世紀(jì)中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個(gè)( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量,以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,主要目的在于兩點(diǎn):一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán);二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序。
10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )
a.對物業(yè)進(jìn)行維修
b.對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理
c.對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)
d.對相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔
第4篇 物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職務(wù)說明書
工作概述:規(guī)劃部門近期與長遠(yuǎn)建設(shè)目標(biāo),制訂部門安保計(jì)劃和采取各項(xiàng)安防措施;監(jiān)督和指導(dǎo)各級骨干工作,及時(shí)了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門例會(huì),傳達(dá)、執(zhí)行上級指令和意圖;處理與部門相關(guān)的大型投訴,系統(tǒng)地組織隊(duì)伍的培訓(xùn)工作。
(一)任職資格
1、性別:男
2、年齡要求:40歲以下
3、身體要求:身高170cm以上,能持續(xù)工作10小時(shí)以及因應(yīng)付突發(fā)事件之需隨時(shí)能迅速至現(xiàn)場處理;經(jīng)醫(yī)院常規(guī)體檢合格,視力5.0以上,無色盲,無口吃;
4、學(xué)歷要求:大?；蛞陨衔幕潭?含大專在讀);
5、工作經(jīng)歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規(guī)模之社區(qū)物業(yè)保安主管級以上任職經(jīng)驗(yàn)或一年以上經(jīng)理助理(副經(jīng)理)任職經(jīng)驗(yàn);
6、工作技能要求:經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理任用標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:屋村管理處經(jīng)理
2、直接下級:物業(yè)管理部經(jīng)理助理
3、合作部門
(1).內(nèi)部部門:屋村客戶服務(wù)部、屋村家政服務(wù)部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門;
(2).外部部門:駐地派出所、交警中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、消防中隊(duì)。
(三)崗位職責(zé)
經(jīng)理是物業(yè)管理部的主要負(fù)責(zé)人,對部門的培訓(xùn)學(xué)習(xí)、內(nèi)部管理、思想教育、崗位實(shí)操、安全防范等工作負(fù)完全責(zé)任。
部門經(jīng)理崗位職責(zé)及工作目標(biāo):履行部門職責(zé),確保實(shí)現(xiàn)部門所有工作目標(biāo)。
第5篇 速達(dá)物業(yè)管理公司簡介材料
速達(dá)物業(yè)管理公司簡介
重慶**(集團(tuán))速達(dá)物業(yè)管理有限公司,成立于2003年5月19日,是從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理的企業(yè),具有獨(dú)立法人資格,國家二級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè);屬重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位,榮昌縣物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位。
公司組織機(jī)構(gòu)健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有專業(yè)知識、不斷追求完美的管理人才,公司采用規(guī)范化的專業(yè)管理模式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理,本著'幫帶、互補(bǔ)、協(xié)作、共進(jìn)'之團(tuán)隊(duì)建設(shè)實(shí)踐中,擁有一套完善的管理體系和獨(dú)具特色的管理風(fēng)格,公司本著'志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)'的企業(yè)精神和'以完美的服務(wù)求生存,以良好的信譽(yù)求發(fā)展'的企業(yè)理念,以'高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)、嚴(yán)紀(jì)律'的工作作風(fēng),真誠為業(yè)主服務(wù),把社會(huì)效益和塑造良好的企業(yè)形象放在首位,在廣大業(yè)主中享有良好的聲譽(yù)。
物業(yè)公司自創(chuàng)立以來,本著'溫情永恒,親情服務(wù)、關(guān)愛一生,微笑待人'的服務(wù)理念,堅(jiān)持'熱情、周到、耐心、細(xì)致'的工作作風(fēng),現(xiàn)從事物業(yè)管理的項(xiàng)目有'**上河城'小區(qū)、'**海棠園'小區(qū)、'**榕樹林'小區(qū);接下來準(zhǔn)備入住的接管的項(xiàng)目還有'**北城雙星'小區(qū)、'**東方之驕'小區(qū)、'**紅城'高檔住宅花園別墅型小區(qū)。
公司設(shè)置了公司綜合部、財(cái)務(wù)管理部、客戶服務(wù)部、工程維修部、保潔部、協(xié)管部、環(huán)境綠化部,經(jīng)營管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。2006年獲得了'優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)';2007年獲得了'物業(yè)管理考核二等獎(jiǎng)';2008年獲得了'物業(yè)管理考核一等獎(jiǎng)';2008年'**上河城'小區(qū)又榮獲了2008年度重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);2008年'**海棠園'小區(qū)榮獲重慶市市容整潔小區(qū)等榮譽(yù)稱號,并受到廣大業(yè)主的一致好評。
第6篇 某物業(yè)公司品質(zhì)部管理范圍
物業(yè)公司品質(zhì)部管理范圍
品質(zhì)管理部是公司綜合管理體系、物業(yè)管理工作的主管部門,對公司提升品牌服務(wù)起著重要的作用。
1.按公司的要求做好綜合管理體系文件的編輯、整理、修改工作。
2.做好綜合管理體系文件的執(zhí)行、檢查、監(jiān)督、整改工作。
3.按照綜合管理體系的要求進(jìn)行相關(guān)的統(tǒng)計(jì)及分析工作,向管理者代表匯報(bào)。
4.做好綜合管理體系的年度內(nèi)審、第三方審核工作。
5.對新拓展的項(xiàng)目進(jìn)行可行性調(diào)研工作。
6.負(fù)責(zé)公司級的對客戶公開性文件的核準(zhǔn)、存檔工作。
7.對各物管中心物管部的工作實(shí)施有效的監(jiān)控,并與各物管中心重要客戶建立良好的關(guān)系。
8.制定本部門的工作計(jì)劃。
9.完成總部主管部門交辦的各項(xiàng)工作。
10.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
第7篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識,提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動(dòng),就會(huì)帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第8篇 基大物業(yè)管理公司簡介材料
基大物業(yè)管理公司簡介
**市基大物業(yè)管理有限公司是隸屬于**市zz房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)從事物業(yè)管理的現(xiàn)代企業(yè)。在由代表中國物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先水平的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司提供全程物業(yè)管理顧問的指導(dǎo)與培訓(xùn)下,經(jīng)過不斷的努力和探索,已建立起規(guī)范的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)體系和現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制,具有完善的管理運(yùn)作制度與業(yè)務(wù)操作流程。公司現(xiàn)擁有各類管理服務(wù)人員60余人,均接受過顧問公司正規(guī)、系統(tǒng)的職業(yè)培訓(xùn),公司全體管理人員持證上崗,其中部門經(jīng)理以上人員持有國家建設(shè)部頒發(fā)的崗位證書。
為了更快、更好地提升zz花園的管理服務(wù)質(zhì)量水平,趕超先進(jìn),納入規(guī)范專業(yè)化運(yùn)作的軌道,我們聘請了具有長期深、港、穗物業(yè)管理資歷與經(jīng)驗(yàn)的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司作為我們'zz花園'的物業(yè)管理顧問。我們有理由相信,通過雙方精誠合作,定能把'zz花園'打造成為一流的安全文明社區(qū)和溫馨高尚家園。
基大物業(yè)管理公司在**顧問公司的指導(dǎo)下,依照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》對zz花園實(shí)施全方位的管理、服務(wù)和經(jīng)營工作。安保實(shí)行二十四小時(shí)值班制,提供富有人情味的優(yōu)質(zhì)、滿意服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是'依法管理、業(yè)戶至上、服務(wù)第一'。我們將以竭誠的服務(wù)精神,嚴(yán)格的質(zhì)量管理,高效的時(shí)間追求,為業(yè)戶提供一流的服務(wù)。
'zz花園'管理處下設(shè):客戶服務(wù)中心、工程維修部、安保部、環(huán)境維護(hù)部。各部門人員堅(jiān)持'最優(yōu)'原則配置。管理人員均為經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),具有較高學(xué)歷的專業(yè)人士,并經(jīng)多年實(shí)際工作的磨練,具有較為豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。操作層員工經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn),全員持證上崗,按崗分工,遵照管理處指令工作。
員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,請您盡可能記錄其工作證編號或姓名,向公司領(lǐng)導(dǎo)投訴。您如有任何疑問,請直接致電或前往管理處查詢;或以書面方式投訴至'經(jīng)理信箱',以使本小區(qū)的管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)。
相信在全體同仁的努力下,通過誠摯的服務(wù)、科學(xué)的管理、不斷的創(chuàng)新,將為您營造出優(yōu)雅、舒適、安全、和諧的生活環(huán)境。
愿幸福、溫馨永遠(yuǎn)伴隨您!
附:'zz花園'地理位置圖(插入地圖)
第9篇 電視中心特色物業(yè)管理模式
電視中心項(xiàng)目特色的物業(yè)管理模式
對于zz電視中心主要由綜合業(yè)務(wù)樓、多功能演播樓、生活服務(wù)樓、地下室及媒體廣場組成,既具有辦公功能同時(shí)兼?zhèn)渲谱鬓D(zhuǎn)播節(jié)目、貴賓接待及舉辦重要會(huì)議等多項(xiàng)其他功能的樓宇的項(xiàng)目特點(diǎn)。我司結(jié)合多年政府辦公樓、高端寫字樓、星級酒店的管理服務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),專門為zz電視中心設(shè)計(jì)出'酒店式辦公'管理模式。
一、'酒店式辦公'服務(wù)模式概述
針對zz電視中心集辦公、制作、轉(zhuǎn)播、餐飲、會(huì)議等多功能于一體的特殊性,引用酒店的服務(wù)理念,同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理的專業(yè)特點(diǎn),為zz電視中心提供全方位體貼周到的服務(wù),充分滿足zz電視中心各方面的工作需求。
二、'酒店式辦公'服務(wù)的特點(diǎn)
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高
服務(wù)程序完善
服務(wù)過程細(xì)致
安全措施嚴(yán)密
設(shè)施設(shè)備保障過硬
三、'酒店式辦公'對物業(yè)管理的專業(yè)要求
1.客戶服務(wù)多樣化
為保障本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的服務(wù)需求能夠迅速落實(shí),提高工作效率,保證酒店式服務(wù)模式的順利開展。我司將在組織架構(gòu)中設(shè)置客戶服務(wù)中心,為客戶提供全面服務(wù)?？蛻舴?wù)中心作為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的'中樞神經(jīng)',將zz電視中心的需求與物業(yè)服務(wù)的及時(shí)反饋與解決相互結(jié)合,起到高效、能動(dòng)的橋梁溝通作用。并以此為龍頭,引領(lǐng)各部門實(shí)施專業(yè)化的管理與人性化的服務(wù)。
客戶服務(wù)中心工作概述:
設(shè)立24小時(shí)客戶服務(wù)熱線,負(fù)責(zé)記錄、協(xié)調(diào)并處理zz電視中心物業(yè)管理方面的問題;
服務(wù)人員負(fù)責(zé)將問題轉(zhuǎn)交相應(yīng)管理與服務(wù)部門,并督導(dǎo)相應(yīng)的部門及時(shí)解決;
服務(wù)人員將在對客戶承諾的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù),并進(jìn)行客戶回訪工作。
2.保安服務(wù)規(guī)范化
保安服務(wù)是zz電視中心正常的辦公秩序、生活秩序的重要保障,通過酒店式的保安服務(wù)模式,在人員素質(zhì)、崗位職責(zé)、管理制度、專業(yè)程度上,區(qū)別于一般寫字樓的保安管理,為zz電視中心創(chuàng)建安全、和諧、穩(wěn)定的工作環(huán)境。
3.保潔服務(wù)人性化
專業(yè)、系統(tǒng)的保潔管理是提供衛(wèi)生、健康、安全、舒適、美觀的工作環(huán)境的重要前提,也是提升zz電視中心形象和物業(yè)保值增值的必要條件。在確保完成各項(xiàng)保潔工作的基礎(chǔ)上,尊重并滿足客戶的個(gè)性化需求。
4.保養(yǎng)服務(wù)專業(yè)化
保養(yǎng)工作無小事,始終貫徹'安全第一、保障有力、杜絕事故'的工作方針,認(rèn)真對待每一項(xiàng)具體工作并確保完成高效率。通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度,及早發(fā)現(xiàn)故障隱患,最大限度地減少設(shè)備的損壞故障率,達(dá)到提高設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)水平,提高設(shè)備的使用壽命和效率。
5.會(huì)議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化
參照酒店會(huì)議服務(wù)的理念、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序,結(jié)合zz電視中心的具體需求,量身定做出滿足zz電視中心實(shí)際需要的會(huì)議服務(wù)方案。通過會(huì)議服務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),即能滿足zz電視中心領(lǐng)導(dǎo)及各部門的工作需求,又能體現(xiàn)zz電視中心的良好形象。
第10篇 廠區(qū)物業(yè)管理協(xié)議
20**廠區(qū)物業(yè)管理合同范本[1]
被委托方：________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）
委托方：________（以下簡稱乙方）
搞好廠房的物業(yè)管理，________物業(yè)管理有限公司與進(jìn)駐企業(yè)________（以下簡稱乙方）經(jīng)友好協(xié)商，甲、乙雙方簽訂如下協(xié)議，以茲共同遵守。
一、甲方負(fù)責(zé)大樓進(jìn)駐企業(yè)的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛(wèi)，環(huán)衛(wèi)清掃、綠化管理等項(xiàng)服務(wù)。甲方為乙方提供服務(wù)，乙方應(yīng)積極協(xié)助，提供便利條件。
二、乙方提出的供水、供電要求：
1、用電類別：==；
用水容量：
用電容量：；
用===表直供：
用甲方配電房==柜直供。
2、每月水費(fèi)、排污費(fèi)按黃石市規(guī)定工業(yè)用水、排污費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。?/p>
電費(fèi)按供電部門費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)另分?jǐn)偱潆娰M(fèi)及維修費(fèi)0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費(fèi)。
3、除突遇不可抗拒因素導(dǎo)致停水、停電外，凡因維（檢）修等原因，甲方應(yīng)提前一天通知乙方作準(zhǔn)備。
4、乙方要嚴(yán)格按申報(bào)的電容量用電，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)超負(fù)荷用電，除按有關(guān)規(guī)定給予處罰外，由此造成的事故責(zé)任和損失，由乙方全部承擔(dān)。
5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內(nèi)部擅自接用水、電，如若超負(fù)荷造成的配電設(shè)備損壞，或因其他原因影響他人生產(chǎn)或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償，修復(fù)。
三、計(jì)量辦法：
1、乙方專線始端應(yīng)配置電度表，每月按表計(jì)費(fèi)，并分?jǐn)偛糠止秒娰M(fèi)用；如中小企業(yè)合用一個(gè)電表、水表時(shí)，則按電表、水表的實(shí)用數(shù)進(jìn)行各戶分?jǐn)?，分?jǐn)偙壤锤鲬羰褂们闆r，水管直徑等情況議定。
2、根據(jù)**市供電局有關(guān)規(guī)定，實(shí)行基本電價(jià)===元/KVA.月，基本水價(jià)以自來水公司規(guī)定底價(jià)，作為該戶的起動(dòng)價(jià)。
3、乙方接到甲方《繳費(fèi)通知》后，如對耗電量費(fèi)用有疑問時(shí)，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認(rèn)可。
4、甲方向乙方發(fā)出《繳費(fèi)通知》（含本協(xié)議第七條規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和租房合同所規(guī)定的項(xiàng)目）后三日內(nèi)（遇節(jié)、假日順延）應(yīng)繳納費(fèi)用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結(jié)清欠款的，則停止水、電供給。
四、物件設(shè)施管理：
1、甲方有償提供給乙方的物件、設(shè)備、設(shè)施（如門窗、配電柜、廁所、空調(diào)、電梯）應(yīng)完好無損。
2、乙方要加強(qiáng)員工管理教育，愛護(hù)公物和公共設(shè)施，自覺遵守衛(wèi)生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀(jì)者將處以5？50元罰款。
3、甲、乙雙方都要加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作，甲方負(fù)責(zé)門衛(wèi)治安，乙方負(fù)責(zé)內(nèi)部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。
五、電梯使用管理：
1、甲方提供正常運(yùn)行客貨梯，其維修、大修、保養(yǎng)費(fèi)用和電費(fèi)，由乙方或使用電梯單位共同承擔(dān)。
2、原則上由甲方指派專業(yè)人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負(fù)責(zé)保養(yǎng)電梯、打掃電梯內(nèi)衛(wèi)生。
3、若電梯出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方物業(yè)管理部門派專業(yè)人員檢修，其維（檢）修費(fèi)或更換零件費(fèi)等開支，由乙方支付。
4、電梯為客貨兩用，不能超重，
，嚴(yán)格按照電梯使用的有關(guān)制度進(jìn)行管理。
六、收費(fèi)項(xiàng)目及金額：
1、電梯使用費(fèi)：0.1元/平方米？月，使用電費(fèi)由企業(yè)共同承擔(dān)。
2、物業(yè)管理費(fèi)用：3元/平方米？月（含市政設(shè)施、公用維修、環(huán)衛(wèi)、公共衛(wèi)生、綠化及治安等費(fèi)用）。
七、其他：
1、本協(xié)議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。
2、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行議定，其補(bǔ)充協(xié)議書經(jīng)雙方簽章后與本協(xié)議具同等效力。
3、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效。
4、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第11篇 物業(yè)保安隊(duì)伍管理溝通技巧
物業(yè)保安隊(duì)伍管理中的溝通技巧
溝通是指人與人之間傳達(dá)思想、觀念或交流信息的過程,是人與人之間的意見交流。就保安隊(duì)伍而言,溝通就是為了促進(jìn)彼此的了解,從而維護(hù)隊(duì)伍穩(wěn)定,促進(jìn)隊(duì)伍和諧發(fā)展,若是溝通不順暢,就會(huì)導(dǎo)致隊(duì)伍人心松散。筆者認(rèn)為,在具體的保安隊(duì)伍管理工作,上級對下屬、下屬對上級、平級等不同層次的溝通中,必須注意不同的要領(lǐng)。
一、上級對下屬的溝通要領(lǐng):
1、多說小話,少說大話。部分管理者會(huì)說大話,好用專門術(shù)語或深?yuàn)W難懂的名詞。其實(shí)常用具有親切感的小話,才夠生動(dòng),更容易打動(dòng)下屬的心。
2、不急著說話,先聽聽下級的意見,如果不是緊急情況,上級應(yīng)該是說最后一句話的人,而不是說第一句話便決定的人。能夠養(yǎng)成部屬主動(dòng)開口的好習(xí)慣,對上下溝通十分有利。
3、不說長短。如果一個(gè)上司當(dāng)著甲說乙的不是,又當(dāng)著乙說甲的缺點(diǎn),大家都會(huì)懷疑這樣的上司,是不是會(huì)在背后議論自己。
4、不厲聲指責(zé),以免傷了彼此的和氣,引起意氣之爭,萬一忍不住要發(fā)火,要設(shè)法控制情緒。
5、廣開言路,接納意見。不要死不認(rèn)錯(cuò),若上司敢于向部屬認(rèn)錯(cuò),更能得到部屬的信任。
二、下屬對上級的溝通要領(lǐng):
1、有不同意見,不當(dāng)面頂撞,要會(huì)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開口,表達(dá)自己的意思,以供參考。
2、意見相同,要熱烈反映,加以支持。
3、有他人在的場合,要顧慮上司的面子,才能贏得他的信任。
三、同級溝通的要領(lǐng):
1、設(shè)身處地,站在對方的立場考慮,尊重對方,彼此尊重才能溝通。
2、互惠互利,增進(jìn)彼此的感情。
3、以誠意促進(jìn)了解,平常多建立關(guān)系,不要臨渴掘井,否則很難收效。
在隊(duì)伍管理中,可以圓通,卻不能圓滑。缺乏誠意,則很難達(dá)到溝通的效果。無論對上、對下,或者同級溝通,都要切實(shí)做到言之有理,才能順利達(dá)成目標(biāo),應(yīng)該說的才說,不應(yīng)該說的不說,該說的一句不可少,不該說的半句都不可多。良好的溝通必須以情為先,大家情緒平穩(wěn),當(dāng)然樂于傾聽,只要在平常的工作中多點(diǎn)關(guān)懷,讓每個(gè)員工都能言論自如,不覺壓力,才能促進(jìn)整個(gè)保安工作的和諧穩(wěn)定發(fā)展!
第12篇 xc物業(yè)管理公司薪酬管理體系
z物業(yè)管理公司薪酬管理體系
總 則
按照物業(yè)公司經(jīng)營理念和管理模式,遵照國家有關(guān)勞動(dòng)人事管理政策和《集團(tuán)公司人力資源管理規(guī)章》,參考其它物業(yè)公司薪酬標(biāo)準(zhǔn)。為規(guī)范薪酬管理,制定本制度。
第一條薪酬管理原則
薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎(jiǎng)勤罰懶和效率優(yōu)先兼顧公平三大基本原則以及根據(jù)激勵(lì)、高效、簡單、實(shí)用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會(huì)物價(jià)水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業(yè)的相對價(jià)值、員工貢獻(xiàn)大小等因素。
第二條薪酬增長機(jī)制
1、薪酬總額增長與人工成本控制
工資增長要堅(jiān)持國家規(guī)定的 “兩低于原則”,建立與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、勞動(dòng)生產(chǎn)率與勞動(dòng)力市場相應(yīng)的工資增長機(jī)制。
工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯(lián),加強(qiáng)以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動(dòng)支出為主要監(jiān)控指標(biāo)進(jìn)行分析,建立人工成本約束機(jī)制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強(qiáng)的競爭力和贏利水平。
2、員工個(gè)體增長機(jī)制
對員工個(gè)人工資增長幅度的確定在根據(jù)市場價(jià)位和員工個(gè)人勞動(dòng)貢獻(xiàn)、個(gè)人能力的發(fā)展來確定,對企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展急需的高級緊缺人才,市場價(jià)位又較高的,增薪幅度要大;對企業(yè)工資水平高于市場價(jià)位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻(xiàn)大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻(xiàn)小的員工,不增薪或減薪。
第三條根據(jù)聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經(jīng)理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統(tǒng)一由集團(tuán)公司人力資源部管理,并實(shí)行統(tǒng)一的崗位績效等級工資制度。
第四條薪酬總額管理與控制
公司年度薪酬總額計(jì)劃由集團(tuán)公司人力資源部根據(jù)公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況,實(shí)施總量控制與管理。
第五條薪酬類別(見下表)略
說明:
一、薪酬編制的構(gòu)成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。
管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(wù)(崗位)工資、崗位補(bǔ)助、津貼和績效工資構(gòu)成;
操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構(gòu)成;
二、薪酬編制的說明:
1、基礎(chǔ)工資:參照廣東省政府公布的最低生活標(biāo)準(zhǔn),確定基本工資為每人每月770元;(按政府規(guī)定適時(shí)調(diào)整)。
2、級別工資:級別設(shè)置1-5級。根據(jù)所任職務(wù)確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。
3、崗位工資:按職工的技能、學(xué)歷及不同崗位的責(zé)任大小、勞動(dòng)強(qiáng)度、勞動(dòng)復(fù)雜程度等根據(jù)“管理人員崗位工資標(biāo)準(zhǔn)”確定勞動(dòng)報(bào)酬。
4、津貼:是一種福利性的補(bǔ)助和附加工資,包括內(nèi)容: 1.電話費(fèi);2.住房補(bǔ)貼;3.高溫費(fèi);4. 交通費(fèi);6.水電費(fèi);7.全勤獎(jiǎng)(保安人員享受夜班補(bǔ)貼)等構(gòu)成。
5、績效工資:操作崗、輔助崗績效占固定工資的10%,管理崗(一等)績效占固定工資的15%,管理崗(二等)績效占固定工資的20%,管理崗(三等)績效工占固定工資的30%。根據(jù)公司月考評制度發(fā)放。
6、工資級別:管理崗(一等)級別差額200元、(二等)級別差額300元、(三等)級別差額1500元;輔助崗級別差額300元;操作崗(一等)級別差額80元;操作崗(二等)級別差額100元。
三、其他需說明的事項(xiàng)(包括級別類別表中未體現(xiàn)的薪酬):
1、操作崗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班費(fèi)含在工資里),輔助崗、管理崗按每月6天休息,國家規(guī)定的節(jié)假日例外
2、餐補(bǔ):管理崗按出勤數(shù)16元/天、輔助崗、操作崗按300元/月補(bǔ)助;(公司食堂開啟后自動(dòng)取消)。
3、過節(jié)福利費(fèi):元旦、五一、三八(限女性)每人50元;國慶、春節(jié)每人100元;
4、試用期工資:操作崗的試用期工資按固定工資發(fā)放,輔助崗、管理崗的試用期工資按固定工資的80%發(fā)放。
