物業(yè)管理費催款方式方法技巧（十二篇）

發(fā)布時間：2024-03-16 09:08:02 查看人數(shù)：51

物業(yè)管理費催款方式方法技巧

第1篇物業(yè)管理費催款方式方法技巧

物業(yè)管理費催款方式、方法與技巧

物業(yè)催款方式

1、利用春節(jié)將至機會,將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物,逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀?、自然流?且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括:“某物業(yè)管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”,落款除單位外,還應有服務中心經(jīng)理簽名?！八投Y”活動要求管理人員共同參加,并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2、按照中國人過年的習慣,過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后,再次以物業(yè)管理公司服務中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡,派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業(yè)主的“溫馨提示”,客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時,服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動,主題圍繞“物業(yè)管理服務的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務”等內(nèi)容進行。

3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內(nèi),在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝,對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務,不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費,此階段約為7-10天。

4、敦促期結(jié)束后,開始實施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時間,以每三天或每四天發(fā)一款的頻率,將事先設(shè)計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力,管理費催交通知書的顏色應由淺變深,口吻、內(nèi)容也應逐步趨于強硬。自第六款開始,要求業(yè)主簽收,并計收滯納金,此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5、催款通知書全部發(fā)出,業(yè)主逾期仍然未交管理費,則服務中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”,對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促,將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時,加強“管理費與業(yè)主義務”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳。

6、經(jīng)過以上二個月左右的工作,業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主,應采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作,采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7、物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作,催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時,物業(yè)管理方應會同建設(shè)單位應召開各種形式的座談會、聯(lián)席會,通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流,以解決拒交管理費問題為突破口,貼近業(yè)主、明辨是非,充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系,實質(zhì)性地推動業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題的解決。建設(shè)單位也應以此為契機,展開大規(guī)模的公關(guān)活動,切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象,徹底扭轉(zhuǎn)被動局面,爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。

物業(yè)催款方法及技巧

1.收費工作首先要有自信心。

包括兩方面:一是我們收費人員自已要有自信心,堅信一定能把錢收回來,讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信,當一名成員收費受阻時,其他收費成員和同事要給予鼓勵,幫助獻計獻策。

2.制造收費氛圍。

讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來,比如:秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業(yè)主,就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了,讓業(yè)主時時感受到服務中心收費的氣氛,隨著時間的推移,讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。

3.加強收費培訓工作。

每天收費成員一起開總結(jié)會,遇到的疑難問題拿到桌面上討論,大家群策群力研究應對措施。

4.建立“直通車”、“無障礙通道”,對于收費工作受阻的問題,物業(yè)職責之內(nèi)力所能及,在第一時間給業(yè)主解決,速度要快、效率要高。

5.杜絕拖沓思想。

包括兩方面:一是不要讓業(yè)主拖沓,例如:有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖,此時一定緊追業(yè)主不放,甚至一天打兩三個電話,并與業(yè)主約定交費時間,在此期間,要不斷地與業(yè)主溝通,讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費,收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如:有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費,此時服務中心就要馬上跟蹤解決,若拖延時間,過一天或一夜,業(yè)主都有可能會變卦,再發(fā)起第二次進攻就難很多。

6.對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主,不要輕易上當。如業(yè)主向你訴苦,我們也要向業(yè)主訴苦,一定要堅定收費的立場。若有需要,可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通,直至交費。

7.對于聯(lián)系不上的業(yè)主,要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如,看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居,想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式,如有需要,可以找到他單位“登門拜訪”。

8.明確分工,對癥下藥。

對于收費過程中的問題,要分類對待,專業(yè)分工;收費時間緊迫,解決問題要量化,到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9.對遺留問題要敢于面對和解決,有問題暴露是好事,積壓時間越長,越不好解決。自己解決不了的不要積壓,一定要第一時間向直接上級反映,爭取盡快解決。

10.注意與關(guān)鍵客戶的溝通,有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大,可以采取“疏導”方式溝通,與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通,對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。

11.做好宣傳引導工作。

一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡或其它方式不斷制造對物業(yè)負面影響的言論;此時,則我方要采取主動,通過宣傳欄、網(wǎng)絡等途徑引導業(yè)主理解支持物業(yè)工作,積極交費。

12.收費工作要“心到、做到、嘴到”,收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費。

第2篇物業(yè)管理師考試題職業(yè)道德

2005年05月物業(yè)管理師考試題

科目代碼:120

2005年5月勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級:國家職業(yè)資格二級

卷冊一:職業(yè)道德

理論知識

注意事項: 1、考生應首先將自己的姓名、準考證號等用用鋼筆、圓珠筆等寫在試卷冊和答題卡的相應位置上,并用鉛筆填涂答題卡上的相應位置處。

2、考生同時應將本頁右上角的科目代碼填涂在答題卡右上角的相應位置處。

3、本試卷冊包括職業(yè)道德和理論知識兩部分:

第一部分,1 ――25小題,為職業(yè)道德試題;

第二部分 ,26――125小題,為理論知識試題。

4、每小題選出答案后,用鉛筆將答題卡上對應題目的答案涂黑。如需改動,用橡皮擦干凈后,再選涂其它答案。所有答案均不得答在試卷上。

5、考試結(jié)束時,考生務必將本卷冊和答題卡一并交給監(jiān)考人員。

6、考生應按要求在答題卡上作答。如果不按標準要求進行填涂,則均屬作答無效。

地區(qū):

姓名:

準考證號;

勞動和社會保障部職業(yè)技能鑒定中心監(jiān)制

第一部分職業(yè)道德

(1~25題,共25道題)

一、職業(yè)道德基礎(chǔ)理論與知識部分(1~16題)

答題指導

◆ 該部分均為選擇題,每題均有四個選項,其中單項選擇題只有一個選項是正確的,多項選擇題有兩個或兩個以上是正確的。

◆ 請根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。

◆ 錯選、少選、多選,則該題均不得分。

(一) 單項選擇題(1~8題)

1、以下關(guān)于道德的說法中,你認為正確的是( )

(a) 道德缺乏歷史繼承性

(b) 道德標準不具有時代性

(d) 道德與社會發(fā)展沒有關(guān)系

2、以下關(guān)于道德與法律關(guān)系的說法中,你認為正確的是( )

(a) 從人類歷史看,法律比道德產(chǎn)生的時間早

(b) 在我國現(xiàn)實生活中,違犯法律的行為不一定違背道德

(d) 關(guān)于社會功能,道德不如法律的社會作用大

3、下列關(guān)于職業(yè)道德的論述中,你認為正確的是( )

(a) 加強職業(yè)道德能保證企業(yè)的正常經(jīng)營,但總體會減少企業(yè)收益

(b) 加強職業(yè)道德能改變?nèi)藗兊乃枷胗^念,但與推進技術(shù)進步無關(guān)

(d) 加強職業(yè)道德回增加投入,但從總體上看可降低企業(yè)的經(jīng)營成本

4、對于飲食行業(yè)的從業(yè)人員來說,不符合儀表端莊具體要求的做法是( )

(a)著裝簡單、樸素 (b)飾品較少

(c)面部淡妝 (d)男性蓄胡須,女性涂亮指甲

5、下列幾種從業(yè)人員接待顧客的用語中,不恰當?shù)挠谜Z是( )

(a) 某公共汽車乘務員:“騎自行車的同志,請您往外邊騎”

(b) 某銀行職業(yè)員:“沒看我正忙著嗎您急什么”

(d) 某商場營業(yè)員:“我認為這件裙子更適合您的身材”

6、以下從業(yè)人員在工作場所中的幾種表現(xiàn),不符合職業(yè)道德要求的是( )

(a) 某商場營業(yè)員小張在沒有顧客時看報紙

(b) 某企業(yè)銷售員小王在沒有顧客時上網(wǎng)瀏覽市場信息

(d) 某鞋廠膠合工小趙在流水線上邊生產(chǎn)邊研究技術(shù)

7、關(guān)于職業(yè)責任的特點,論述不正確的是( )

(a) 職業(yè)責任一般與職業(yè)性質(zhì)密切相關(guān)

(b) 職業(yè)責任與物質(zhì)利益存在直接關(guān)系

(d) 職業(yè)責任具有法律及紀律的強制性

8、關(guān)于職業(yè)紀律,從業(yè)人員應樹立的正確認識是( )

(a) 職業(yè)紀律既體現(xiàn)了強制性,又體現(xiàn)了自覺性

(b) 職業(yè)紀律是企業(yè)制定的,從業(yè)人員無權(quán)過問其合理性

(d) 職業(yè)紀律只是約束和管制員工的工具

(二)多項選擇題(第9---16題)

9、從業(yè)人員舉止得體的要求是( )

(a)態(tài)度恭敬(b)表情從容(c)行為適度(d)舉止瀟灑

10、根據(jù)美國經(jīng)濟學家熊彼特的說法,下列做法中屬于創(chuàng)新的是( )

(a) 獲得一種原料的新的供應來源(b)引入一種消費者不熟悉的新產(chǎn)品

(b) 使產(chǎn)品進入一個新市場(d)建立一種壟斷地位的企業(yè)組織形式

11、下列做法中,有助于幫助從業(yè)人員加強職業(yè)道德修養(yǎng)的途徑是( )

(a)“慎獨”(b)“吾日三省吾身”(c)早請示、晚匯報(d)學雷鋒,做好事

12、下列做法中,你認為違背了辦事公道原則的行為是( )

(a)某商場售貸員在售貸時遇到一熟人,于是先讓他(她)購物

(b)某銀行分理處為現(xiàn)役軍開設(shè)了一個可優(yōu)先辦理業(yè)務的窗口

(d) 某公司辦事員收受了客戶的禮金,并未給客戶任何照顧

13北京開頭廠奉行“99+‘1’=0”的管理理念。下列說法中,符合其本意和是( )

(a) 事情做了99%,但只要最后一件事沒做好,整個工作就等于沒做

(b) 產(chǎn)品的99%是好的,但“1”項工藝缺陷會造成產(chǎn)品整體缺陷

(d) 北京開關(guān)廠已取得成功,如再上一個新臺階,需從“0”開始

(根據(jù)下列案例和所學職業(yè)道德知識,回答第14---16題)

1949年3月,黨中央在西柏坡召開七屆二中全會,***指出,我們進北平了,可不同李自成進北平,李自成進北平就變了,我們要保持勤儉樸素的傳統(tǒng),不要中了資產(chǎn)階級的“糖衣炮彈”。***作為新中國的締造者,十分注重勤儉節(jié)約。他的衣服破了,總是補了又補,有一次接見外賓,事前,警衛(wèi)員提醒他不要伸腿,因為***的襪子破了,一伸腿會露出來。

14、關(guān)于***穿破了的襪子一中,下列說法中你能夠同意的是( )

(a) ***穿著破了的襪子,因為當時條件艱苦,不得已而為之

(b) ***穿著破了的襪子,說明他對自己的要求十分嚴格

(d) ***穿著破了的襪子,會對全國人民勤儉節(jié)約產(chǎn)生示范效應

15、讀了上述短文,你認為正確的是( )

(a)“糖衣炮彈”是敵對勢力拉攏腐蝕共產(chǎn)黨干部的手段

(b)艱苦困苦的生活,有益于培養(yǎng)人們良好的品質(zhì)

(c)“李自成進北平就變了”,是說李自成進北京之后就生活奢侈了

(e) 勤儉節(jié)約時代要求不同,但其精神自古一致

16、下列說法中,錯誤的論述是( )

(a) 艱苦年代需要勤儉節(jié)約,現(xiàn)在生活富裕了,不再需要勤儉節(jié)約

(b) 無論是戰(zhàn)爭年代還是和平時期,都需要提倡勤儉節(jié)約的作風

(d) 不應該拿過去對比現(xiàn)在,節(jié)儉或不節(jié)儉是每個人自己的事情

二、職業(yè)道德個人表現(xiàn)部分(第17----25題)

答題指導:

◆ 該部分均為選擇題,每題均有四個備選項。

◆ 請按照題意要求,根據(jù)自己的實際情況只選擇其中一個選項。并在答題卡上將所選擇答案的相應字母涂黑。

17、在每天上班的路上,我的心情通常是( )

(a)沉悶的(b)輕松的(c)焦慮的(d)平靜的

18、如果有重新選擇職業(yè)的可能,我( )

(a) 還會選擇現(xiàn)在的單位(b)基本上還會選擇現(xiàn)在的單位

(b) 對這個問題關(guān)注不多(d)不會再選擇現(xiàn)在這個單位

19、我之所以在目前這個單位工作,是因為( )。

(a) 這個單位的工資待遇還可以

(b) 這個單位與我在學校里所學專業(yè)一致

(d) 在這個單位工作的領(lǐng)導為人好

20、每天下班回家時,我通常的感覺是( )

(a) 輕松(b)勞累(c)煩躁(d)平淡

21、假如你有一個很好的鄰居,你因工作調(diào)動,你們家搬遷到另一個城市居住,你和原來的鄰居之間會( )

(a) 經(jīng)常電話聯(lián)系(b)偶爾書信聯(lián)系

(c)失去聯(lián)系 (d)有出差機會就去看望一下

22、在工作工程中,我常有( )的感覺。

(a)興奮 (b)得心應手

(c)疲憊不堪 (d)心煩意亂

23、假如你非常喜愛的一本書,找了幾次也沒找到。你會( )

(a)繼續(xù)找,肯定在某個地方了(b)不找了

(b) 再買本新的(d)想看的時候,到圖書館借一本

24、關(guān)于我所從事的工作,我一般( )

(a)很少向家人或者朋友提起(b)別人不問,我很少提起

25、對于我現(xiàn)在所從事的工作,我最不滿意的地方是( )

(a)工資少 (b)發(fā)展空間小

(c)環(huán)境吵鬧 (d)同事小肚雞腸

第二部分理論知識

(26―125題,共100道題,滿分為100分)

一、單項選擇題(26-85題,每題1分,共60分。每小題只有一個最恰當?shù)拇鸢?請在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑)

26、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是( )的法律關(guān)系。

(a) 平等主體之間(b)刑事性質(zhì)

(c)行政管理性質(zhì)(d)管理與服從性質(zhì)

27、“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔”,這是法律規(guī)范中的( )部分。(a)假定(b)處理(c)標準(d)制裁

28、制定狹義法律的機關(guān)可以是全國人民代表大會,還可以是( )。

(a) 最高人民法院(b)最高人民檢察院

(c)國務院 (d)全國人大常委會

29、“招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,給中標人造成損失的,招標人應當給予賠償”,這種情況下招標人承擔的是( )責任。

(a) 侵權(quán)(b)違約(c)行政(d)弄事

30、根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責( )物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。

(a) 一級(b)一級和二級(c)二級和三級(d)二級、二級和三級

31、以下說法錯誤的是( )

(a) 政策和法律之間有著本質(zhì)的區(qū)別,政策不可能轉(zhuǎn)化為法律

(b) 政策與法律有相同的歷史使命

(d) 政策的表現(xiàn)形式多種多樣

32、根據(jù)《物業(yè)管理條例》,( )級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

(a) 區(qū)(b)縣(c)市(d)省

33、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)( )業(yè)主參加。

(a)持有1/2以上投票權(quán)的 (b)持有2/3以上投票權(quán)的

(c)持有3/4 以上投票權(quán)的 (d)全體

34、召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開( )前通知全體業(yè)主。

(a) 5日(b)一周(c)10日(d)15日

35、物業(yè)管理投標環(huán)節(jié)屬于法律意義上的( )。

(a)要約邀請 (b)要約準備

(c)

要約 (d)承諾

36、根據(jù)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》,政府價格主管部門應當會同同級( )對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。

(a) 工商行政管理部門(b)稅務部門

(b) 房地產(chǎn)行政主管部門(d)建設(shè)行政管理部門

37、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋,損害共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨礙物業(yè)管理秩序的,物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的( )。

(a) 民事責任(b)行政責任(c)刑事責任(d)連帶責任

38、以下說法錯誤的是( )。

(a) 物業(yè)服務合同有效期內(nèi),當事人一方擅自解除合同的,另一方可以要求其承諾相應的民事責任

(b) 業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)

(d) 物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任

39、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作所需的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由( )規(guī)定。

(a) 業(yè)主公約(b)業(yè)主大會議事規(guī)則(c)住戶手冊(d)業(yè)主大會決議

40、某物業(yè)管理企業(yè)為排除地下管線的故障聘請了工程隊挖坑檢修,夜間,該施工隊沒有在坑邊設(shè)置指示燈,也沒有設(shè)置屏障,業(yè)主掉入坑中受傷,則( )

(a) 該業(yè)主只能要求工程隊負責,不能要求物業(yè)管理企業(yè)負責

(b) 業(yè)主自己沒有注意,受傷只能自己負責

(d) 該業(yè)主可以要求業(yè)主委員會承擔賠償責任

41、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起( )內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

(a) 10日(b)15日(c)30日(d)90日

42、關(guān)于物業(yè)管理用房,以下說法正確的是( )。

(a) 物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房

(b) 物業(yè)管理企業(yè)可以自行決定物業(yè)管理用房的用途

(d) 物業(yè)管理企業(yè)要改變物業(yè)管理用房的用途,必須經(jīng)業(yè)主大會同意

43、以下說法正確的是( )

(a) 業(yè)主不能占用物業(yè)管理區(qū)域人內(nèi)的道路和場地

(b) 業(yè)主如果需要占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地,需要城市規(guī)劃部門批準

(d) 業(yè)主如果需要占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地,應當征得業(yè)主大會的同意

44、物業(yè)保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)備的更新改造費用應該( )。

(a) 由建設(shè)單位負擔

(b) 由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務費中支出

(d) 從專項維修資金中支出

45、涉及物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的問題,以下說法錯誤的是( )

(a)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對該企業(yè)進行處罰

(b)可以對該企業(yè)處以挪用數(shù)額2倍以下的罰款

(c)情節(jié)嚴重的,可以吊銷該企業(yè)的資質(zhì)證書

(d)構(gòu)成犯罪的,依法追究該企業(yè)的刑事責任

46、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段要做的早期介入工作是( )

(a) 準備接管驗收(b)對項目的配套設(shè)施

(b) 監(jiān)督項目的工程質(zhì)量(d)擬訂日后的物業(yè)管理方案

47、辦理商品房銷售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在( )要做的工作。

(a) 投資決策階段(b)前期工作階段

(b) 施工建設(shè)階段(d)租售營銷階段

48、以下說法中,不符合《建筑法》規(guī)定的是( )。

(a) 違反《建筑法》情節(jié)嚴重,構(gòu)成犯罪的,應依法追究其刑事責任

(b) 建筑工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設(shè)計要求的,有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正

(d) 建筑物在合理使用期限內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量

49、在制定物業(yè)管理方案的過程中,要“先文獻后實地,先內(nèi)部后外部,調(diào)查分析標的物業(yè)項目的情況”,這是( )的要求。

(a) 規(guī)范調(diào)研原則(b)效益優(yōu)先原則

(b) 市場競爭原則(d)經(jīng)濟適用原則

50、在制定物業(yè)管理方案的過程中,以下工作流程前后順序正確的是( )

(a) 初步確定物業(yè)管理方案要點―培訓工作人員―準備資料、設(shè)備和經(jīng)費―調(diào)查分析標的物業(yè)項目情況―研究分析調(diào)查資料―調(diào)查項目情況以及業(yè)主和使用人的服務需求―進行可行性評價

(b) 培訓工作人員―準備資料、設(shè)備和經(jīng)費―調(diào)查項目情況以及業(yè)主和使用人服務需求―了解同類物業(yè)管理狀況―研究分析調(diào)查資料---初步確定物業(yè)管理方案要點―進行可行性評價

(c) 進行可行性評價---培訓工作人員―準備資料、設(shè)備和經(jīng)費---初步確定物業(yè)管理方案要點---調(diào)查項目情況以及業(yè)主和使用人的服務需求―研究分析調(diào)查資料―了解同類物業(yè)管理狀況

(d) 了解同類物來管理狀況---調(diào)查項目情況以及業(yè)主和使用人的服務需求―培訓工作人員―準備資料、設(shè)備和經(jīng)費―初步確定物業(yè)管理方案要點―進行可行性評價―研究分析調(diào)查資料

51、項目可行性研究一般有5個步驟,包括接受委托、調(diào)查研究( )、財務評價和編寫可行性研究報名

(a)模擬實驗 (b)專家評審

(c)方案選擇與優(yōu)化 (d)政策研究

52、在做物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)設(shè)計方案時,如果確定( )比例,則需要同時做生態(tài)安全性的分析。

(a)裸子植物與被子植物 (b)鄉(xiāng)土

樹種與外來樹種

(c)喬木與灌木 (d)木本植物與草本植物

53、如果住宅小區(qū)的綠地景觀再開發(fā)項目施工過程中需要砍伐現(xiàn)有樹木,物業(yè)管理企業(yè)需要( )

(a)征得業(yè)主大會的同意 (b)獲得城市政府園林綠化部門的批準

(c)獲得小區(qū)管理部門的批準 (d)獲得防地產(chǎn)行政主管部門的批準

54、根據(jù)2002年修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》,新建居住區(qū)的綠地率應當達到( )。

(a)20% (b)30%

55、物業(yè)管理( )一般需印制在《住戶手冊》或《客戶手冊》上工業(yè)主了解。

(a)企業(yè)內(nèi)部管理制度 (b)企業(yè)內(nèi)部獎懲制度

(c)法律法規(guī) (d)公共管理制度

56物業(yè)管理質(zhì)量保證體系屬于( )的一部分。

(a)員工管理制度 (b)操作規(guī)程

(c)業(yè)主內(nèi)部管理制度 (d)企業(yè)綜合管理制度

57、新建物業(yè)第一次業(yè)主大會會議召開前的業(yè)主大會籌備組,應該由業(yè)主代表和( )組成。

(a)物業(yè)管理企業(yè) (b)建設(shè)單位

(c)街道辦事處 (d)房地產(chǎn)行政主管部門

58、根據(jù)《公司法》,公司的( )有權(quán)制定公司的基本管理制度。

(a)經(jīng)理 (b)總經(jīng)理

(c)董事會 (d)股東會

59、物業(yè)管理規(guī)章制度的結(jié)構(gòu)一般包括標題、正文、( )和日期。

(a)具名 (b)文號

(c)附件 (d)簽字

60、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)通過提供獲得經(jīng)濟利益,這主要是制定物業(yè)管理制度的( )原則的體現(xiàn)。

(a)市場性 (b)計劃性

(c)規(guī)范性 (d)實用性

61、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》,物業(yè)服務成本一般不包括( )。

(a)辦公費用 (b)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

62、物業(yè)管理企業(yè)的預計損益表又稱( ),是在經(jīng)營決策基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預算期內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預算。

(a)現(xiàn)金流量表 (b)年度利潤計劃

(c)預計資產(chǎn)負債表 (d)資本預算表

63、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的,物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請( )。

(a)督促令 (b)催繳令

(c)審查令 (d)支付令

64、在收到法院一審判決后,若不服判決,可以在判決書送達之日起( )內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。

(a)10日 (b)15日

65、存儲在銀行專戶內(nèi)的物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備專項維修資金可以用于( )。

(a)發(fā)放借款 (b)購買國債

(c)購買股票 (d)購買基金

66、根據(jù)專項維修資金管理的有關(guān)規(guī)定,當( ),商品住房銷售單位應當將代收的專項維修資金移交給當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門代管。

(a)業(yè)主與賣方簽訂購房合同后 (b)業(yè)主付清全部購房款后

(c)業(yè)主辦理入住后 (d)業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時

67、“除抵補現(xiàn)金庫存外,非經(jīng)銀行同意,不得將業(yè)務收入坐支留用,嚴格分清收支兩條線”,這是財務管理制度中( )的規(guī)定。

(a)憑證帳冊制度 (b)現(xiàn)金管理制度

(c)固定資產(chǎn)管理制度 (d)報銷審批制度

68、房屋共用部位的養(yǎng)護費用應該列入( )。

(a)專項維修資金 (b)物業(yè)服務成本

(c)物業(yè)管理企業(yè)的辦公費用 (d)保險費用

69、房屋維修工程的驗收標準一般不包括( )

(a)窗明、地凈、場地清 (b)具備使用條件

(c)原始記錄齊全 (d)業(yè)主的評價及簽字

70、在房屋維修養(yǎng)護工程開工前,物業(yè)管理企業(yè)必須邀集有關(guān)單位和人員,對施工單位進行( )。

(a)技術(shù)咨詢 (b)技術(shù)評價

(c)技術(shù)交底 (d)技術(shù)考核

71、《建筑設(shè)計放火規(guī)范》不適用于( )。

(a)10層及10層以上的住宅建筑 (b)高層工業(yè)建筑

(d) 多層工業(yè)建筑 (d)地下民用建筑

72、如果室內(nèi)的燃氣泄露報警器突然報警,這時候應該做的是( )

(a)拔下報警器的插銷 (b)打開電燈查找漏氣點

(c)關(guān)閉燃氣總閥門 (d)關(guān)閉報警器

73、在各種安全防范設(shè)施中,( )在發(fā)生火災時能夠起到防火分區(qū)作用。

(a)自動噴水滅火設(shè)備 (b)電子保安系統(tǒng)

(c)門禁系統(tǒng) (d)防火卷簾門系統(tǒng)

74、編制房屋維修預算的正確步驟是:熟悉施工圖紙→了解施工現(xiàn)場的作業(yè)環(huán)境→計算工程量→( )→編制維修工程預算表。

(a)編制主要材料用量表 (b)套用定額

(c)計算各種費用 (d)編寫預算編制說明

75、房屋維修工程的直接工程費不包括( )。

(a)直接費 (b)其他直接費

(c)現(xiàn)場經(jīng)費 (d)利潤

76、現(xiàn)代市場營銷觀念所指的4c是顧客、成本、便利和( )。

(a)價格 (b)促銷

(c)溝通 (d)產(chǎn)品

77、物業(yè)管理企業(yè)可以通過( )迅速擴大企業(yè)規(guī)模,達到快速成長的目的。

(a)特色品牌專一發(fā)展模式 (b)特色品牌綜合發(fā)展模式

(c)連鎖經(jīng)營發(fā)展模式 (d)資產(chǎn)重組發(fā)展模式

78、市場的供給受多種因素的影響,在其他因素不變的情況下,某種產(chǎn)品或服務的供給量與( )因素成反比。

(a)稅收 (b)價格

(c)行業(yè)平均利潤率 (d)生產(chǎn)者對未來價格的預測

79、在各種定價策略中,通過計算由價格政策引起的利潤是否增加來判斷定價方案可行性的策略叫作( )。

(a)判別定價 (b)增加定價

(c)利潤定價 (d)質(zhì)量定價

80、編寫物

業(yè)管理投標書過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是物業(yè)管理方案的設(shè)計和( )。

(a)標價的計算 (b)招標文件的解讀

(c)物業(yè)管理企業(yè)介紹 (d)可行性分析

81、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的罰款。

(a)5萬元 (b)10萬元

82根據(jù)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》,預售商品房項目的前期物業(yè)管理招標人應當在( )之前完成招標工作。

(a)項目竣工 (b)購房人辦理入住

(c)取得《商品房預售許可證》 (d)接管驗收

83、如果兩個或兩個以上的物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合投標,則這個投標聯(lián)合體的企業(yè)資質(zhì)按照( )確定。

(a) 兩個企業(yè)中資質(zhì)等級較低的企業(yè)的等級

(b) 兩個企業(yè)中資質(zhì)等級較高的企業(yè)的等級

(d) 最低等級的資質(zhì)

84、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)( )。

(a) 不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務業(yè)務分包給他人

(b) 可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標項目

(d) 可以將中標的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部業(yè)務一并委托給其他單位

85、( )屬于物業(yè)管理招標活動中禁止的行為。

(a) 招標方將招標文件賣給投標人

(b) 在確定中標人之前,招標人與投標人就投標價格進行協(xié)商

(d) 拒收在提交投標文件的截止時間之后送達的投標文件

三、多項選擇題(86---125題,每題1分,共40分。每題有多個答案正確,請在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。錯選、少選、多選,均不得分)

86、物業(yè)管理行政法規(guī)的效力低于( )。

(a) 憲法(b)法律(c)規(guī)章(d)地方性法規(guī)

87、承擔違約責任的方式包括( )

(a) 支付違約金(b)繼續(xù)履行

(b) 賠償損失(d)采取補救措施

88、除合同本身約定的義務以外,合同當事人還負有( )的義務。

(a)通知 (b)告誡(c)協(xié)助 (d)保密

89、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理使用享用監(jiān)督權(quán)的是( )。

(a)業(yè)主 (b)業(yè)主大會 (c)建設(shè)單位 (d)物業(yè)管理企業(yè)

90、有以下情況之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議( )。

(a)10%以上業(yè)主提議的(b)20%以上業(yè)主提議的

(c)業(yè)主委員會主任認為有必要的(d)發(fā)生重大事故的

91、物業(yè)管理企業(yè)可在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,采取( )等方式實行明碼標價。(a)公示欄 (b)公示牌(c)收費表 (d)多媒體終端查詢

92、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利,損害業(yè)主公共權(quán)益的,業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)( )。

(a) 恢復原狀(b)賠償損失(c)返還物業(yè)服務費(d)返還收益

93、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位,并對停放的車輛收取泊位維護費用,在發(fā)生車輛丟失或毀損時,以下說法正確的是( )

(a) 如果雙方簽訂了停車管理服務協(xié)議,則應當按照雙方的協(xié)議確定賠償責任

(b) 如果沒有簽訂停車管理服務協(xié)議,物業(yè)管理企業(yè)有過錯的,可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任

(d) 如果沒有簽訂停車管理服務協(xié)議,物業(yè)管理企業(yè)就不必承擔賠償責任,因為物業(yè)管理企業(yè)收取的是占地費

94、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理活動中應共同遵循的基本原則有( )等。

(a) 自愿(b)平等(c)公平(d)誠實信用

95、《物業(yè)管理條例》授權(quán)給省、自治區(qū)、直轄市確定的事項有( )。

(a) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法(b)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定辦法

(b) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度(d)專項維修資金的收取、使用、管理辦法

96、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理早期攸階段需要做的準備工作包括( )

(a) 收集相關(guān)資料(b)組織技術(shù)力量

(b) 了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求(d)確定工作方法

97、物業(yè)管理早期介入的意義在于( )。

(a) 省去業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的過程(b)完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案

(b) 為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)(d)加快物業(yè)的銷售進度

98、物業(yè)管理方案的文本主要包括( )等項內(nèi)容

(a) 物業(yè)管理服務模式(b)物業(yè)管理財務收支測算

(b) 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度(d)物業(yè)管理企業(yè)的外部監(jiān)督措施

99、為了使物業(yè)管理方案更加完善,物業(yè)管理企業(yè)需要了解本地區(qū)同類型物業(yè)的管理措施( )等

(a) 管理模式(b)銷售價格(c)收費水平(d)服務項目

100、為了能夠制定合理的物業(yè)管理制度,物業(yè)管理企業(yè)需要( )

(a) 了解物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的情況(b)了解業(yè)主和使用人的情況

(b) 了解物業(yè)現(xiàn)狀(d)了解國家的相關(guān)法律法規(guī)

101、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度包括( )

(a) 企業(yè)綜合管理制度(b)業(yè)主公約

(b) 物業(yè)管理法律制度(d)員工管理制度

102、物業(yè)管理公共管理制度對( )有約束力

(a) 全體業(yè)主(b)全體使用人(c)物業(yè)管理企業(yè)(d)物業(yè)管理行業(yè)主管部門

103、物業(yè)管理制度的內(nèi)容可以分為( )

(

a) 條(b)款(c)項(d)目

104、需要在住宅小區(qū)《住戶手冊》中進行介紹的管理機構(gòu)一般包括( )等。

(a) 物業(yè)管理企業(yè)(b)居民委員會

(b) 業(yè)主大會(d)業(yè)主委員會

105、物業(yè)管理企業(yè)的《員工手冊》中關(guān)于人員聘用政策的具體內(nèi)容包括( )

(a) 試用期 (b)勞動合同(c)體檢(d)休假

106、物業(yè)管理企業(yè)若起訴欠費業(yè)主,需要準備充足的證據(jù),包括( )等。

(a) 營業(yè)執(zhí)照(b)業(yè)主欠費的證據(jù)

(c)物業(yè)服務合同(d)物業(yè)收費依據(jù)

107、房屋的共用部位包括( )等。

(a) 外墻面(b)樓梯間(c)室外停車場(d)電梯

108、物業(yè)管理企業(yè)財務管理部門的基本職責包括( )等。

(a) 制定物業(yè)服務費預算方案(b)參與策劃各種營銷活動

(b) 決定開支范圍及員工的津貼和資金(d)監(jiān)督物業(yè)服務費的收繳運用

109、物業(yè)管理企業(yè)制定房屋養(yǎng)護計劃時,需要做的工作有( )

(a) 確定責任人(b)建立各類設(shè)備設(shè)施檔案

(b) 制定養(yǎng)護管理制定(d)掌握房屋建筑的完好狀況

110、物業(yè)管理企業(yè)在實施房屋養(yǎng)護計劃時,需要做的工作有( )

(a) 做好設(shè)備設(shè)施的安全檢查(b)審核維修養(yǎng)護方案和工程預算

(b) 保證物資供應(d)加強成本核算

111、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護輔助計劃的內(nèi)容包括( )等

(a) 工程進度計劃(b)材料供應計劃(c)設(shè)備供應計劃(d)成本與利潤計劃

112、根據(jù)房屋維修養(yǎng)護技術(shù)管理方面的規(guī)定,發(fā)生下列情況中的( )時,必須先做技術(shù)鑒定。

(a) 將平房改為二層樓

(b) 將辦公用房改為生產(chǎn)車間

(d) 裝修嚴重破壞了房屋的承重墻

113、編制房屋維修工程預算的原則包括( )

(a)服從指令原則 (b)據(jù)實合理原則

(c)厲行節(jié)約原則(d)市場機制原則

114、編制房屋附屬設(shè)備設(shè)施計劃性零修工程預算的依據(jù)包括( )等。

(a) 材料、工具、設(shè)備的市場價格

(b) 設(shè)備設(shè)施維修使用說明書

(d)有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定

115、編制房屋附屬設(shè)備設(shè)施計劃性零修工程預算的依據(jù)包括( )等。

(a) 定額換算法(b)經(jīng)驗估算法(c)統(tǒng)計分析法(d)成本計算法

116、在設(shè)計物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合經(jīng)營服務項目進行市場調(diào)查時不僅需要考察物業(yè)項目周邊的商業(yè)服務設(shè)施條件,而且需要( )。

(a) 收集服務對象的資料和需求(b)了解物業(yè)項目本身的條件

(c)考察物業(yè)項目周邊的交通狀況(d)分析物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢

117、物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營服務的劣勢在于( )

(a) 市場集中度過高(b)不容易與顧客建立長期穩(wěn)定的聯(lián)系

(c)項目規(guī)模小 (d)專業(yè)性差

118、如果物業(yè)管理企業(yè)接管的項目是一個以老年業(yè)主為主的住宅小區(qū),可優(yōu)先開發(fā)的綜合經(jīng)營服務項目包括( )

(a) 診所(b)商務中心(c)酒吧(d)家政服務員介紹所

119、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)計綜合經(jīng)營服務項目時需要考慮的原則有( )

(a) 盡量擴大服務半徑

(b) 保證各類設(shè)施集中布置

(d)可以考慮選擇門戶位置

120、根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》,居住區(qū)公共服務設(shè)施除教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、市政公用設(shè)施外,還包括( )等。

(a) 行政管理設(shè)施(b)規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)(c)金融郵電設(shè)施(d)社區(qū)服務設(shè)施

121、物業(yè)管理區(qū)域綜合經(jīng)營服務項目的組織和管理工作包括( )

(a) 選擇經(jīng)營方式(b)對服務收費進行監(jiān)督

(c)服務效果考評(d)監(jiān)控服務質(zhì)量

122、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合經(jīng)營服務項目市場調(diào)查的重點任務之一,是了解服務對象的資料,其中應包括潛在顧客的( )

(a) 消費觀念(b)消費習慣(c)消費場所(d)消費需求

123、物業(yè)管理市場的特點有( )等。

(a) 質(zhì)量差異性(b)不可分割性(c)所有權(quán)性(d)服務連鎖性

124、物業(yè)管理企業(yè)常用的員工績效考核方法有( )

(a) 配對比較法(b)等級評估法(c)情境模擬法(d)小組評價法

125、為撰寫物業(yè)管理專業(yè)論文收集資料的具體途徑有( )等。

(a) 到圖書館檢索(b)到網(wǎng)上搜索

第3篇物業(yè)管理手冊編制目的

《物業(yè)管理手冊》編制目的

為實現(xiàn)公司物業(yè)管理業(yè)務的持續(xù)發(fā)展,建立科學管理體系和運作規(guī)范,整體提升wd品牌形象,大連wd集團房地產(chǎn)管理有限公司組織編制了本《物業(yè)管理手冊》。

《物業(yè)管理手冊》是地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營管理制度》物業(yè)管理章節(jié)的進一步細化,系統(tǒng)地闡明了物業(yè)管理業(yè)務的管理政策和業(yè)務運作規(guī)范要求。管理公司期望通過《物業(yè)管理手冊》的編制和實施,能在以下方面促進各地物業(yè)公司的經(jīng)營和管理活動。

1) 堅持以顧客為關(guān)注焦點,持續(xù)改進物業(yè)服務質(zhì)量,贏得顧客滿意和忠誠;

2) 優(yōu)化、整合物業(yè)服務流程,全面提升物業(yè)公司經(jīng)營績效;

3) 明確企業(yè)責權(quán)體系,規(guī)范業(yè)務運作過程;

4) 實現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的緊密銜接,確保企業(yè)整體運行的有效性和效率;

5) 促進組織的學習和創(chuàng)新,持續(xù)積累和提煉物業(yè)服務理論和技術(shù);

6) 秉承集團“服務關(guān)注細節(jié)”的核心理念,具體詮釋、豐富和發(fā)展wd地產(chǎn)品牌。

第4篇物業(yè)區(qū)車場管理員測驗試卷

物業(yè)轄區(qū)車場管理員測驗試卷

姓名日期成績

一填空題:(每空格1、5分共45分)

1、物業(yè)管理工作是為大廈業(yè)主、客戶、訪客提供的服務,堅持客戶第一,恪守''服務信條。

2、做好大廈的'四防'工作是第位員工最基本任務,'四防'是指、、、、。

3、原則上不準接受客戶的,在無法謝絕的情況下,應處理。

4、大廈的服務宗旨是' , '。

5、大廈的主要滅火器是、、、。

6、火警電話、盜警電話、大廈自編的火警訊號、盜警訊號,建設(shè)街派出所電話.

7、不能服從正常的工作調(diào)動和公開拒絕上級命令將受到的處分、視情可并處降職、、罰款處分。

8、負一車場小車有個車位,摩托車車位個,粵a55982是公司的小車。

9、大廈的車位全保費用是元/月,早上7:00至19;00時的臨時工泊車費是元/小時。

二、問答題(第一題15分第二題10分共25分)

1、請您回答一下負一車場崗位職責有哪些

2、當車輛進場時,您應該具體做哪些工作(結(jié)合實際工作回答)

三、論述題 (第題15分共30分)

1、當你巡查車場時發(fā)現(xiàn)有一車輛未鎖,你應該怎么處理。

2當你巡查車場時,發(fā)現(xiàn)一輛車身已被劃花,你該是怎么處理的。

第5篇接管寫字樓物業(yè)管理公司概況

接管寫字樓物業(yè)管理公司的概況

zz國際大廈由戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司負責進行物業(yè)管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼,均家喻戶曉。公司在全球四十個國家二百家分公司共有一萬余名員工為客戶服務。戴德梁行為國際主要的房地產(chǎn)顧問公司,為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。

戴德梁行于一九九三年在國內(nèi)開設(shè)首家分公司,成為國內(nèi)首家領(lǐng)有正式牌照的境外獨資房地產(chǎn)顧問公司。戴德梁行一向致力于為本地客戶及跨國企業(yè),提供國際水平的一站式房地產(chǎn)解決方案,服務范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估價及顧問、物業(yè)代理、投資服務,以及物業(yè)管理、設(shè)施管理、建筑顧問等。戴德梁行各分公司在當?shù)鼐殦跻幻?深得客戶信賴,同時在業(yè)界亦廣獲認同。

戴德梁行于1998年進入西安市場,為客戶提供全方位的物業(yè)咨詢管理服務。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30號陜西中大國際大廈705室,業(yè)務輻射至整個大陸西北地區(qū)。

戴德梁行已進駐zz國際大廈,將從各方面入手,用國際化標準全面的進行物業(yè)管理工作。戴德梁行配備有專業(yè)的管理人員和從業(yè)人員,可以為業(yè)主/使用人提供最先進的物業(yè)服務,解決入駐客戶的一切后顧之憂。根據(jù)zz集團要求,戴德梁行為zz國際大廈量身訂做的物業(yè)管理方案標志著zz國際大廈已成為該公司進入中國西北市場的示范型物業(yè)大樓。

我們的物業(yè)管理服務宗旨是對發(fā)展商或業(yè)主委托的物業(yè)進行日常的管理工作。提高物業(yè)質(zhì)量及價值,是我們梁行全體同仁的服務宗旨和服務準則,我們真誠地希望隨著物業(yè)管理業(yè)務的不斷開拓和服務水準的進一步提高,與業(yè)主共同成長、共創(chuàng)佳績。

zz國際大廈物業(yè)管理處各部門及主要職責:

綜合管理部:負責日常行政管理和大廈后勤保障之工作。綜合協(xié)調(diào)管理處各部門的關(guān)系,負責管理處的所有會議與接待工作,以及整理各項記錄,管理處員工的培訓,管理日常運行中的各項對外委托合同文本,物業(yè)管理服務政策、法規(guī)以及市場信息的收集反饋。

物業(yè)管理部:業(yè)主投訴、求助的接待及處理,業(yè)主意見及建議的收集和反饋,辦理業(yè)主入駐、裝修、搬遷等手續(xù)及大廈使用的各種證件,定期收繳業(yè)主的物管費用,統(tǒng)計項目的收支盈余,大廈的內(nèi)外環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生等工作,定期進行業(yè)主的訪談,及時處理客戶的投訴,提供管理處發(fā)布的特約服務。

物業(yè)工程部:物業(yè)維修、養(yǎng)護計劃的編制和日常保養(yǎng)維修,建立大廈的設(shè)備臺帳,為業(yè)主提供物業(yè)的修繕服務,審核及監(jiān)督業(yè)主及租戶的裝修過程,對大廈內(nèi)的各種機電設(shè)備提出改善意見并予以實施更新、改造。

物業(yè)保安部:大廈的安全防衛(wèi)、消防、停車場管理等工作,對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤,設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。監(jiān)控系統(tǒng)24小時值班監(jiān)控,確保業(yè)主/使用人的人身財產(chǎn)安全。維持停車場秩序,保證車輛的進出順暢。

第6篇某商業(yè)中心物業(yè)管理要求

商業(yè)中心物業(yè)管理要求

kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓,主要以商務、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫字樓必須具備高標準質(zhì)量的管理服務,該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多,諸如自動控制的高檔電梯與升降機,電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護,特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營,而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對于kh商業(yè)中心的管理應圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。

一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:

1、人身安全:保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好,不出意外事故,通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強定時巡查,不給犯罪分子可乘之機。

2、財產(chǎn)安全:通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng),及時掌握大樓內(nèi)的情況,保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點,線路上為用戶服務,保證大樓安全防范萬無一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。

3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財產(chǎn)安全,應重點加強,特別強調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài),定期進行消防系統(tǒng)測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。

二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適,方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務處于正常運行狀態(tài)。

三、快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡好比人體神經(jīng)系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項業(yè)務就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網(wǎng)絡等系統(tǒng)的正常使用。

四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽,推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務的不斷發(fā)展。

五、必須按照高標準,高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理,用最低的成本造就最好的服務效應,努力保證房屋本體,配套設(shè)備設(shè)施的良好運行和完好,保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。

第7篇 x物業(yè)公司建筑物維護管理程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp4.7物業(yè)公司建筑物維護管理程序頁碼: 1/3

1.目的:

保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質(zhì)量要求。

2.適用范圍:

公司將小區(qū)內(nèi)建筑物的維護發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務,并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。

3.引用文件:

3.1 質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

3.2 iso9002標準第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

4.職責:

4.1 公司副總經(jīng)理負責重大或?qū)ｍ椊ㄖ锓侨粘Ｐ跃S護項目方案及預決算的審批。

4.2 公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責重大或?qū)ｍ椊ㄖ锏木S修計劃的制定。

4.3 工程部可根據(jù)實際狀況向公司副總經(jīng)理提出維護建議。

4.4 工程部主任負責監(jiān)督、檢查建筑物維護工作。

4.5 財務部負責各項維修款項的資金結(jié)算。

4.6 工程部檔案管理員負責建筑物維護的文字記錄,并建立相應資料檔案。

5.工作程序:

5.1 建筑物的檢查:

5.1.1工程部根據(jù)建筑物的各項質(zhì)量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內(nèi)容、檢查周期、檢查具體要求及維護的要求。

5.1.2維修班長按檢查具體要求,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級評定標準》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對建筑物實行檢查,并作詳細檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報工程部主任。

5.1.3每年根據(jù)房地局的要求,工程部組織有關(guān)部門做好房屋安全普查工作。

5.2建筑物的維修:

5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應及時修復,并填寫有關(guān)記錄。

5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應及時上報工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。

5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定《建筑物維修工作計劃》并上報副總經(jīng)理審批后方可進行維修。

5.3對建筑物維修的監(jiān)督和驗收:

5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監(jiān)督、控制、促進工作進展,并對維修后的結(jié)果進行檢查,做好記錄。

5.4對不合格維修的控制:

5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。

5.4.2維修沒有按預定時間完成,在保證質(zhì)量的同時,工程部主任抓緊對工作進行驗收,保證工作質(zhì)量。

5.4.3工程部主任負責完成工程后的驗收,保證工作質(zhì)量。資料保存于工程部建檔。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《房屋完損等級評定標準》

6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》 ej-wi-qp4.7-01

6.3《住宅樓建筑周期檢查表》 ej-qr-qp4.7-01

6.4《建筑物維修工作計劃》 ej-qr-qp4.7-02

6.5《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01

6.6《材料領(lǐng)用單》

ej-qr-qp4.4-02

6.7《零維修服務單》 ej-qr-qp4.4-03

6.8《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05

6.9《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06

6.10《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02

第8篇物業(yè)項目管理處物業(yè)管理責任書

物業(yè)公司項目管理處物業(yè)管理責任書

確保管理處責任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公會與管理處共同協(xié)商,確定了年度工作責任目標,并由管理處主任作為責任人代表管理處與項目物業(yè)分公司總經(jīng)理簽訂本責任書。

第一條基本狀況

管理處名稱

物業(yè)類型管理總建筑面積

商業(yè)用房面積管理用房面積

寫字樓面積住宅面積

綠化面積用戶戶數(shù)

車位數(shù)量人員編制

管理費標準月工資額度

一)經(jīng)濟目標

第二條責任目標

1、轄區(qū)物業(yè)管理費收費面積為m2,租金收費面積為m2,

每年收費總額萬元,實現(xiàn)利潤

元。

2、責任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%。

3、租金收繳率不低于%。

4、全年各項開支控制在萬元。二)安全目標

1、全年不發(fā)生重大安全責任事故;

注:重大安全責任事故是指:

萬元或每年虧損不超過萬

因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三)管理目標:

1、在責任期內(nèi)實施并健全管理處所建立的管理體系運作;

2、責任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號;

四)質(zhì)量目標

1、公司組織的業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,

2、月檢考核評定未出現(xiàn)連續(xù)兩個月'不合格'或累計三個月'不合格'。

一)責任人權(quán)力

1、人事管理權(quán):

第三條管理權(quán)限及義務

1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務人員)的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

2)對主任助理、主管級員工和財務人員任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權(quán)。

2、獎金分配權(quán):在管理處核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對員工工資與獎金額度進行調(diào)整與分配。

二)項目物業(yè)分公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對管理處主任及以下各級員工的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財務管理權(quán):對管理處財務運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

1)對管理處運作狀況的督導、檢查權(quán);

2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。

三)管理處主任義務

1、接受項目物業(yè)分公司總經(jīng)理的領(lǐng)導;

2、確保責任目標的逐步實現(xiàn);

3、向項目物業(yè)分公司總經(jīng)理匯報工作;

4、自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證管理處員工的生活、工作次序;

7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質(zhì)量的提高。四)項目物業(yè)分公司義務

1、及時提供合適的業(yè)務支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標考評

一)項目物業(yè)分公司財務部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

二)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理負責對管理處主任的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)項目

物業(yè)分公司績效考評相關(guān)標準規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。

一)獎勵措施

第五條獎懲條款

1、如果責任目標完成,則管理處主任可按項目物業(yè)分公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。

2、超額獎勵:二)懲罰措施

1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內(nèi)容)指標,扣減項目責任人獎勵措施第1條款中個人應得目標獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;

2、責任期內(nèi)發(fā)生重大安全責任事故,上級公司將追究管理處主任及相應責任人責任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。

第六條目標的調(diào)整

一)若發(fā)生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會與管理處主任共同協(xié)商處理;

二)責任目標的調(diào)整按《物業(yè)管理手冊》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一)本目標管理責任書一式肆份,項目所在公司備案壹份,項目物業(yè)分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。

二)未盡事宜由管理處主任同項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會協(xié)商解決,補充條款與責任書具有同等效力。

三)在責任期內(nèi)管理處主任違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。

四)若責任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責任繼續(xù)履行責任書所規(guī)定事項,并承擔相關(guān)責權(quán)。

五)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會對相應目標管理責任書有最終解釋權(quán)。

六)本目標管理責任書期限從年月日起至年月日止,雙方簽字生效。

項目物業(yè)分公司總經(jīng)理:

管理處主任:日期:日期:

第9篇某某公寓物業(yè)管理目標承諾

某公寓項目物業(yè)管理目標及承諾

提要:

1.以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求;

2.嚴格按照iso9001質(zhì)量認證體系規(guī)范化、制度化運作。

3.依據(jù)國家及四川省、成都市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準,對各項經(jīng)營管理指標進行承諾;確保兩年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū),三年達到省優(yōu)秀住宅小區(qū),五年達到全國優(yōu)秀住宅小區(qū)。

為實現(xiàn)我們對**城物業(yè)管理服務的整體策劃及設(shè)想,依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準,并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,對**城的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。

第一章經(jīng)營指標承諾及采取的措施

一、管理服務費及代收代繳費收取率

國優(yōu)標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)實收費用額/應收費用總額×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.加強宣傳,提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。

2.以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務促進業(yè)主交費的積極性。

3.采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業(yè)主交費。

4.由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳,并提供'一本通'服務。

5.對于欠交管理服務費的行為,我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。

二、商業(yè)用房出租率及租金收取率

承諾指標出租率第三年達95%以上

租金收取率98%

測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積×100%≥95%

租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%

質(zhì)量保證措施

1.制定切實可行的商業(yè)用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。

2.以優(yōu)質(zhì)服務塑造精品物業(yè),促進**城項目的樓盤銷售,增強小區(qū)的消費需求,營造良好的商業(yè)環(huán)境。

3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權(quán)利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。

4.對小區(qū)內(nèi)的各類消費需求進行充分調(diào)研,對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。

第二章管理指標承諾及采取的措施

一、房屋及配套設(shè)施完好率

國優(yōu)標準

98%

承諾指標98%

測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。

2.房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。

3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡,對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

二、房屋零修、急修及時率

國優(yōu)標準98%

承諾指標99%

測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%≥99%

質(zhì)量保證措施

1.建立嚴格的房屋修繕制度,實行24小時值班,設(shè)立業(yè)主報修專線電話。

2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,零修立即處理,急修不過夜。

3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點,儲備合理數(shù)量的常用材料,以備急用。

4.實行報修填單制,維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。

5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計,結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。

三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

(一)維修工程質(zhì)量合格率

國優(yōu)標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1.加強對維修技工的專業(yè)培訓,所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。

2.維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。

3.加強外購材料、備件的驗收控制,確保質(zhì)量,提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。

4.較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。

(二)維修工程回訪率

公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施1.維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。

2.每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析,并提交分析報告。

四、保潔率

公司內(nèi)控標準99%

承諾指標99%

測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%

質(zhì)量保證措施1.配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施,方便業(yè)主使用,加強宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識。

2.垃圾日產(chǎn)日清,封閉轉(zhuǎn)運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。

3.每日巡視檢查保潔情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理。

4.提倡'全員保潔,人過地凈'。

五、治安案件年發(fā)生率

公司內(nèi)控標準0.5‰

承諾指標0.5‰

測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)×1000‰<0.5‰

質(zhì)量保證措施

1.提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合,充分發(fā)揮技防手段的作用。

2.嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。

3.樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。

4.實行業(yè)主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。

5.治消隊員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。

六、火災年發(fā)生率

公司內(nèi)控標準0.5‰

承諾指標0.5‰

測

定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)×1000‰<0.5‰

質(zhì)量保證措施

1.實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案,每年組織不少于一次的消防實戰(zhàn)演習。

2.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識。

3.小區(qū)所有動火作業(yè),施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應指定動火部位監(jiān)控人,并配備足夠的消防器材。

4.定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務,及時消除隱患。

5.加強巡視和維修養(yǎng)護工作,確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。

七、年違章發(fā)生率與處理率

違章年發(fā)生率公司內(nèi)控標準1%

承諾指標1%

計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)×100%≤1%

違章處理率公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%≥99%

質(zhì)量保證措施 1.加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳,培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識。

2.全員協(xié)調(diào)管理,建立交叉巡視制度,及時發(fā)現(xiàn)及時處理。

3.采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。

八、業(yè)主年有效投訴率和處理率

(一)年有效投訴率

公司內(nèi)控標準2‰

承諾指標2‰

測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)×1000‰≤2‰

質(zhì)量保證措施1.不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務,使員工追求業(yè)主百分百的滿意。

2.保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通,設(shè)立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業(yè)主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。

(二)投訴處理率

公司內(nèi)控標準99%

承諾指標99%

測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%≥99%

質(zhì)量保證措施

1.設(shè)立客戶服務中心并實行24小時值班,接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責任部門。

2.各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內(nèi)向業(yè)主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。

3.投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。

九、業(yè)主綜合服務滿意率

國優(yōu)標準95%

承諾指標兩年內(nèi)達97%以上

測定依據(jù)(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入住總戶數(shù)×100%≥97%

質(zhì)量保證措施

1.實行開放管理,向業(yè)主公開服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準,使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。

2.設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查,由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析,及時調(diào)整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。

3.通過每季度召開一次質(zhì)量分析會,每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質(zhì)量保證體系,確保業(yè)主滿意。

十、綠化完好率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.制訂科學的綠化養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。

2.物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查,并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。

3.定期開展環(huán)保宣傳,組織園藝方面的小區(qū)活動,增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。

十一、道路、車場完好率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)道路、車場完好房面積/道路、車場總面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施 1.制訂詳細的養(yǎng)護計劃,定期巡視和維護。

2.市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工,管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。

十二、管理人員專業(yè)培訓合格率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓員以及先進的培訓設(shè)施。

2.入職培訓、崗位技能培訓、素質(zhì)提高培訓和理論政策培訓相結(jié)合,采用先進的培訓方式確保培訓效果。

3.強調(diào)理論與實踐相結(jié)合,培訓與考核相結(jié)合,采取有針對性的'啄木鳥式'培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。

十三、檔案建立與完好率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應建檔案總量×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。

2.采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。

第10篇某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實例

一、總體指標

按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標為(100% 入駐率):開支100萬。

按以上指標,每月平均分解為:開支8.33萬。

二、各部門指標分解(按100%入駐率)

1、保潔隊

每月人力成本合計:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

材料與其它開支:1300.00元

合計:7500.00元/每月×12月=9萬元/年

2、保安部

每月人力成本合計:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

其它開支:300.00元

合計:14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年

3、維修隊

每月人力成本合計:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

公共水電費成本每月:9500.00元

空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個月×3.333萬/月=20萬)

物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計每月平均:750.00元

合計:平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。

4、客戶服務部

人員工資成本每月:4300.00元

辦公費用每月:500.00元(含電話費)

宣傳與培訓費用:200.00元

其它費用:200.00元

合計:5200.00元

三、外協(xié)大型設(shè)備固定費用分解

1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月

2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月

3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月

4、花木租擺、綠化養(yǎng)護:3萬元/年,0.25萬元/月

5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月

6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月

以上合計10.4萬元/年,0.8667萬元/月

7、其它項目

設(shè)備年檢費用:1.0萬元/年,0.1萬元/月

大廈修繕與其它不可預見性項目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年

以上合計9.5萬元/年,0.808萬元/月

四、各部門工效掛鉤方案

1、保潔隊:

總成本控制應在7500.00元/月范圍內(nèi)。

除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。

實例:100%入駐率時,保潔隊共10人,其它成本指標共為1300.00元,某月實際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應獎勵額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計:11.5元×10人+1×23=138元。

2、保安隊

總體成本應控制在14100.00元/月范圍內(nèi),除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎懲方案如上。

3、維修隊

總體成本應控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。

除人員工資外,其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元/月、開空調(diào)4.358萬元/月?？己霜剳头桨溉缟?。

4、客戶服務部

總體成本應控制在

5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月。考核獎懲方案如上。

五、創(chuàng)收獎勵方案

1、因以上人力、物力指標均只計算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費以外的創(chuàng)收考核指標。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。

2、創(chuàng)收提成獎勵的范圍包含各種有償服務項目,但不含日常服務中的另收費項目,日常服務項目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計入物業(yè)管理處總的儲用基金,另做員工活動、福利開支等用途。

六、指標修正

上述指標均按投資廣場100%入駐率計算,但其中部分項目與入駐率有關(guān)聯(lián),70%入駐率時成本變化不大,70%入駐率以下時成本會有減少。按目前70%入駐率的實際情況,各部門的每月的相關(guān)指標修訂為下表所示:

部門指標項目指標計算式指標值備注

保潔隊人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計5610.00

材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00

保安隊人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計11910.00

其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00

維修隊人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計:平常月14675.00空調(diào)月48000.00

公共水電費 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00

空調(diào)油耗 3.333萬元(與入駐率關(guān)系不大) 33333.00

維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00

客戶服務部人員工資 2700.00 2700.00 合計3330.00

辦公費用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00

其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00

總計:平常月份35525.00元/空調(diào)月份68858.00元/平均月份52191.5元

第11篇安必盛物業(yè)管理公司簡介

安必盛物業(yè)管理有限公司簡介

上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業(yè)管理協(xié)會的會員代表單位,具有物業(yè)管理二級資質(zhì),通過'iso9001'質(zhì)量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價局授予'誠信建設(shè)單位'、2005年度被評為'閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)'、2006年被評為'上海市物業(yè)管理協(xié)會優(yōu)秀會員單位'、在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡人氣榜被評為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。

公司一直遵循'用心成就品質(zhì)'的企業(yè)宗旨,擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊伍。公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制,公司機構(gòu)設(shè)置為:'五部十六處',即:市場拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計劃財務部、行政人事部和各項目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。

公司現(xiàn)已管理的項目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達200萬平方米。

公司提倡'以人為本,持續(xù)改進'的管理理念。

安必盛物業(yè)人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標,用心來經(jīng)營和管理物業(yè)。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風貌,使業(yè)主倍感親切;以急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,竭盡全力為業(yè)主解決問題,達到方便業(yè)主生活的目的;以嚴格的系統(tǒng)管理,不斷發(fā)現(xiàn)和改進管理中存在的問題,實現(xiàn)服務質(zhì)量和業(yè)主滿意,不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。

公司一貫堅持的質(zhì)量方針為:創(chuàng)建一流的服務品牌、營造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標為:保持安全文明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務達標窗口的稱號,爭創(chuàng)市級優(yōu)秀示范、文明小區(qū);公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭達到區(qū)級文明小區(qū)、市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的標準。公司對每一位員工的工作要求是:虛心聽取業(yè)主意見,全心全意為業(yè)主服務。

在當今激烈的市場競爭中,安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承'用心成就品質(zhì)'的宗旨,'以人為本,持續(xù)改進'的管理理念,不斷以法規(guī)規(guī)范人,以良好的風尚鼓舞人,以優(yōu)質(zhì)的服務感化人,確保業(yè)主獲得超值服務享受、感受全新工作環(huán)境。

安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!

企業(yè)管理理念及服務理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。'企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家'便是其核心體現(xiàn)。

2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強調(diào)服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性。

4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。

第12篇業(yè)主公約手冊-物業(yè)管理費及繳費事項

繳費事項

業(yè)主/使用人進駐前需付款項:

一、業(yè)主/使用人使用單元所涉及的相關(guān)費用:

1)管理費:

物業(yè)管理費于每季度起始月5號收取(遇法定節(jié)假日順延,下同),業(yè)主/使用人應及時支付管理費及其他應付款項。

物業(yè)管理費為人民幣9.93元/建筑平米/月。

物業(yè)管理費主要用于以下開支:

管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

房屋共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護費用。

綠化管理費。

清潔衛(wèi)生費。