第1篇 物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則范文
《物業(yè)管理條例>實(shí)施細(xì)則》是根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂后的《物業(yè)管理條例》制定的,以下小編整理好的物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則全文,歡迎閱讀!
國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定【1】
為了依法推進(jìn)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國務(wù)院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過清理,國務(wù)院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則全文【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企
業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(二)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(五)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(六)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(四)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的
指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),
違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書 面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,
業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè) 管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī) 定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該 區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的 性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由 雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承 擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條、例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未 經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限 期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條、例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有 權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主 造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條、例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條、例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行 政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照本條、第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管 理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條、例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企 業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條、例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 ,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元 以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條、例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的 罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條、例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬 元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期 交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依 法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條、例的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履 行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條、例自2003年9月1日起施行。
第2篇 某物業(yè)管理公司保安各崗位考核細(xì)則
物業(yè)管理公司保安各崗位考核細(xì)則
一、目的:對各崗位保安員儀表儀容、工作態(tài)度、工作紀(jì)律、當(dāng)月工作內(nèi)容進(jìn)行具體的考核,使保安員及考核人員在日常工作中做到有據(jù)可依,有證可查,確?？己斯ぷ鞴?、公開、公正。
二、適用范圍:適用于公司所有保安。
三、職責(zé):
1.保安中心主任對各管理處保安工作進(jìn)行綜合考核。
2.保安隊長:對保安領(lǐng)班、副領(lǐng)班進(jìn)行考核。
3.保安領(lǐng)班:對保安員進(jìn)行考核。
四、相關(guān)文件:
1.公司各項規(guī)章制度
2.保安工作手冊
3.各管理處制定的管理制度
五、操作規(guī)程:
1.每月的員工考核首先由保安隊長在月初對每個班組進(jìn)行考核講評,管理處主任參加,保安隊長匯總當(dāng)月公司、管理處的工作檢查情況,進(jìn)行評分匯總,評出班組一、二、三名。為第一名班組頒發(fā)流動紅旗,班組成員集體嘉獎(每人獎勵12分),對末位班組集體處罰(每人扣10分)。
2.說明:參加集體嘉獎的標(biāo)準(zhǔn)
1)當(dāng)月保安隊沒有發(fā)生重大安全事故及嚴(yán)重業(yè)主投訴(經(jīng)調(diào)查核實(shí)為主)。
2)當(dāng)月當(dāng)班沒有發(fā)生安全事故及業(yè)主投訴(經(jīng)調(diào)查核實(shí)為主)。
3)當(dāng)月當(dāng)班集體平均考核分在95分以上。
3.考核
1)領(lǐng)班對本班組的員工考核當(dāng)月考核95分(不含95分)以上者不進(jìn)行處罰,考核分?jǐn)?shù)95分至90分(不含90分)者,按照考核標(biāo)準(zhǔn)正常處罰。
2)當(dāng)月考核90分至85分(不含85分)者,按照考核標(biāo)準(zhǔn)雙倍進(jìn)行處罰,當(dāng)月考核85分以下者下崗進(jìn)行再培訓(xùn),期間只享受培訓(xùn)工資(25元/天),培訓(xùn)不合格者辭退,連續(xù)兩個月考核分低于85分,當(dāng)月考核低于80分者進(jìn)行辭退。5.2.3每季度對全體保安進(jìn)行全面考評一次,考核總分第一名者授予'明星保安'稱號?？己丝偡帜┪槐０灿枰猿蕴??？己藘?nèi)容:三個月的總考核分、(軍訓(xùn)培訓(xùn))考試分。
序號考核項目標(biāo)準(zhǔn)考核辦法
1保安工作
紀(jì)律遵守情況按照《保安員行為規(guī)范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規(guī)定》等要求進(jìn)行操作。輕微違反各種規(guī)定的,每違反一項扣2分,重復(fù)違反的雙倍扣分,情節(jié)嚴(yán)重的,按照《保安員獎懲條例》當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰與獎勵。
2安全防范1、當(dāng)月全隊發(fā)生治安案件情況
2、當(dāng)月全隊發(fā)生刑事案件情況
3、當(dāng)月及時發(fā)現(xiàn)安全隱患和整改及時率、完好率。1、每發(fā)生一起治安案件扣5分
2、每發(fā)生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發(fā)現(xiàn)重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關(guān)人員進(jìn)行整改扣5分。
3全隊隊伍管理1、做好保安隊的日常工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí))。
2、做好隊伍管理工作,隊伍凝聚力較強(qiáng),有團(tuán)隊精神
3、負(fù)責(zé)保安隊的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作,認(rèn)真監(jiān)督、檢查各保安的工作。
4、每周凌晨2點(diǎn)以后不少于2次,有記錄1、工作安排不當(dāng)造成工作銜接出現(xiàn)問題的每次扣3分
2、隊伍當(dāng)中出現(xiàn)矛盾影響工作的扣2分。
3、監(jiān)督檢查力度不夠,造成一般過失的扣2分,造成重大問題的扣10分。
4、考勤工作出現(xiàn)多考、少考、漏考等情況的,每人/次扣3分。
5、查崗少一次扣3分,兩次以上雙倍處罰。
4月工作計劃完成情況1、當(dāng)月管理處工作計劃完成情況
2、每星期工作完成情況
3、領(lǐng)導(dǎo)臨時布置工作完成情況
4、帶領(lǐng)全隊配合管理處其他班組的工作,制止、糾正各類違章行為。
5、做好公共物品的管理及管轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備檢查,
6、處置各類矛盾糾紛。1、當(dāng)月、每星期工作未完成的每項扣3分,重復(fù)加倍扣分。
2、領(lǐng)導(dǎo)布置工作未按規(guī)定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣2分。
3、管理處各班組之間配合不力、不及時扣2分,處理各種問題不及時扣的5分。
4、發(fā)現(xiàn)問題不及時、損壞責(zé)任不清(次)扣2分。
5、對出現(xiàn)的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當(dāng)或造成嚴(yán)重影響的扣5分。
保安隊長、主持工作副隊長月考核標(biāo)準(zhǔn)
保安班長、主持工作副班長月考核標(biāo)準(zhǔn)
序號考核項目標(biāo)準(zhǔn)考核辦法
1保安工作
紀(jì)律遵守情況按照《保安員行為規(guī)范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規(guī)定》等要求進(jìn)行操作按輕微違反各種規(guī)定的,每違反一項扣2分,重復(fù)違反的雙倍扣分,情節(jié)嚴(yán)重的,按照《保安員獎懲條例》當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰與獎勵。
2安全防范1、月當(dāng)班發(fā)生治安案件情況
2、月當(dāng)班發(fā)生刑事案件情況
3、當(dāng)月當(dāng)班及時發(fā)現(xiàn)安全隱患和整改及時率、完好率
1、每發(fā)生一起治安案件扣5分
2、每發(fā)生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發(fā)現(xiàn)重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關(guān)人員進(jìn)行整改扣10分。
3班組隊伍管理1、做好本班組的日常工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí))。
2、做好班組管理工作,隊伍凝聚力較強(qiáng),有團(tuán)隊精神
3、負(fù)責(zé)本班組的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作,認(rèn)真監(jiān)督、檢查各保安的工作。
1、工作安排不當(dāng)造成工作銜接出現(xiàn)問題的每次扣5分
2、隊伍當(dāng)中出現(xiàn)矛盾影響工作的扣3分。
3、監(jiān)督檢查力度不夠,造成一般過失的扣3分,造成重大問題的扣10分。
4月工作計劃完成情況1、制定工作計劃完成情況
2、領(lǐng)導(dǎo)臨時布置工作完成情況
3、帶領(lǐng)班組制止、糾正各類違章行為,和其他班組做好協(xié)調(diào)
4、做好公共物品的管理及管轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備檢查,
5、處置各類矛盾糾紛。1、當(dāng)月工作未完成的每項扣5分,重復(fù)加倍扣分。
2、布置工作未按規(guī)定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣4分。
3、班組之間配合
不力、不及時扣2分,處置問題沒有妥善解決扣5分。
4、發(fā)現(xiàn)問題不及時、損壞責(zé)任不清(次)扣2分。
5、對出現(xiàn)的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當(dāng)或造成嚴(yán)重影響的扣10分。
消、監(jiān)控崗保安月考核標(biāo)準(zhǔn)
序號考核項目標(biāo)準(zhǔn)考核辦法
1保安工作
紀(jì)律遵守情況按照《保安員行為規(guī)范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規(guī)定》等要求進(jìn)行操作輕微違反各種規(guī)定的,每違反一項扣2分,重復(fù)違反的雙倍扣分,情節(jié)嚴(yán)重的,按照《保安員獎懲條例》當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。
2、在指定位置交接,不得擅離工作崗位。
3、設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。1、凡是在交接班過程中出現(xiàn)責(zé)任不
清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處
理。
3、設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障沒有及時報告
扣4分,因操作失誤造成損失的按《獎懲條例》處理。
3門禁系統(tǒng)控制1、對每個進(jìn)行單元門的人員進(jìn)行詢問、查驗(yàn),并做好記錄。
2、對可疑人員及時通知相關(guān)人員進(jìn)行詢問、確認(rèn)。
3、做好相關(guān)記錄。1、凡是不經(jīng)過詢問、確認(rèn)就開門的扣6分。
2、凡是不通知相關(guān)人員進(jìn)行處置的扣6分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣3分。
4報警處置1、對小區(qū)內(nèi)安防設(shè)施熟悉能,夠清楚小區(qū)內(nèi)安防設(shè)施的具體位置和周圍情況。
2、對于各報警情況及時通知相關(guān)人員進(jìn)行處置。
3、做好記錄工作1、了解每個監(jiān)控畫面內(nèi)的安防設(shè)施設(shè)備的位置、數(shù)量等情況,不熟悉一處扣3分。
2、不通知一起扣10分,造成后果按《獎懲條例》處理。
3、凡漏記一條扣3分。
5設(shè)備維護(hù)1、不亂調(diào)設(shè)施設(shè)備的功能,保證正常運(yùn)行。
2、發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障及時通知相關(guān)人員。1、凡是亂調(diào)的扣10分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、當(dāng)班不及時通知的扣3分。
6崗位衛(wèi)生1、保持室內(nèi)清潔,地面無污漬,無衛(wèi)生死角。
2、設(shè)備頂部及滅火器等物品無積塵。
3、物品擺放有序1、室內(nèi)衛(wèi)生不清潔,有衛(wèi)生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
對講機(jī)、電板、手電使用1、物品領(lǐng)用手續(xù)齊全,交接清楚。
2、物品檢查仔細(xì),責(zé)任清楚。
3、充電時間符合規(guī)定。1、交接不清扣2分。
2、責(zé)任不清扣3分。
3、充電時間不夠或過長扣5分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
門崗保安月考核標(biāo)準(zhǔn)
序號考核項目標(biāo)準(zhǔn)考核辦法
1保安工作
紀(jì)律遵守情況按照《保安員行為規(guī)范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規(guī)定》等要求進(jìn)行操作輕微違反各種規(guī)定的,每違反一項扣2分,重復(fù)違反的雙倍扣分,情節(jié)嚴(yán)重的,按照《保安員獎懲條例》當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等
交接清楚。
2、交接班在指定位置進(jìn)行,不
得擅離工作崗位,換崗必須嚴(yán)格按照軍事化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,不得出現(xiàn)嬉笑打鬧等情況出現(xiàn)。1、凡是在交接班過程中出現(xiàn)責(zé)任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處理,出現(xiàn)違規(guī)情況予以扣2分。
3門崗工作1、對每個小區(qū)的外來人員進(jìn)行詢問、查驗(yàn)、確認(rèn),并做好記錄。
2、做好移動通報工作,對進(jìn)入小區(qū)的車輛及人員及時通知相關(guān)人員進(jìn)行跟蹤管理。
3、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現(xiàn)。
4、進(jìn)出小區(qū)的物品按照規(guī)定予以查驗(yàn)、放行。1、凡是不經(jīng)過詢問、查驗(yàn)、確認(rèn)就進(jìn)入小區(qū)的扣3分。
2、是不及時通知相關(guān)人員進(jìn)行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經(jīng)過檢查確認(rèn)放行的,輕微者扣2分,情節(jié)嚴(yán)重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛(wèi)生1、保持室內(nèi)清潔,地面無污漬,無衛(wèi)生死角,衛(wèi)生間內(nèi)無明顯異味。
2、室內(nèi)各類物品頂部及整體無積塵。
3、 物品擺放有序1、室內(nèi)衛(wèi)生不清潔,有衛(wèi)生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
5物品管理1、業(yè)主、住戶信件等物品管理有序,有交接記錄。
2、值勤用具使用符合規(guī)定。1、不進(jìn)行登記的扣2分
2、物品使用違反規(guī)定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
6、服務(wù)工作能夠主動幫助業(yè)主做好服務(wù)工作,并做好宣傳工作。違者按《獎懲條例》處理。
巡邏崗保安月考核標(biāo)準(zhǔn)
序號考核項目標(biāo)準(zhǔn)考核辦法
1保安工作
紀(jì)律遵守情況按照《保安員行為規(guī)范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規(guī)定》等要求進(jìn)行操作輕微違反各種規(guī)定的,每違反一項扣2分,重復(fù)違反的雙倍扣分,情節(jié)嚴(yán)重的,按照《保安員獎懲條例》當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰與獎勵。
2交接班1、當(dāng)班工作、物品、器械等交接清楚。
2、指定位置交接班,不得擅離工作崗位,換崗必須嚴(yán)格按照軍事化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,不得出現(xiàn)嬉笑打鬧等情況出現(xiàn)。1、凡是在交接班過程中出現(xiàn)責(zé)任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開工作崗位交接的,按
脫崗處理,出現(xiàn)違規(guī)情況予以扣2分。
3巡邏崗工作1、對進(jìn)入小區(qū)的外來人員進(jìn)行跟蹤確認(rèn),發(fā)現(xiàn)情況要及時處置。
2、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現(xiàn)。
3、對進(jìn)出小區(qū)的物品按照規(guī)定予以查驗(yàn)、放行。
4、根據(jù)制定的巡邏路線進(jìn)行巡邏,發(fā)現(xiàn)問題及時處置。1、工作不利和工作不及時的扣3分。
2、不及時通知相關(guān)人員進(jìn)行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經(jīng)過檢查確認(rèn)放行的,輕微者扣2分,情節(jié)嚴(yán)重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛(wèi)生1、保持崗位內(nèi)部及周圍清潔,地面無污漬,無衛(wèi)生死角,衛(wèi)生間內(nèi)無明顯異味。
2、物品擺放有序,值勤用具使用符合規(guī)定,
3、室內(nèi)各類物品頂部及整體無積塵。1、室內(nèi)衛(wèi)生不清潔,有衛(wèi)生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、物品使用違反規(guī)定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
3、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備有積塵的扣2分。
5報警處置1、報警處置及時。
2、處置方法得當(dāng),對現(xiàn)場情況檢查確認(rèn)有無異常。1、輕微違規(guī)者扣2分,嚴(yán)重者按《獎懲條例》處理
6、服務(wù)工作能夠主動幫助業(yè)主做好服務(wù)工作,并做好宣傳工作。1、違者按《獎懲條例》處理。
7、車輛管理1、停車有序,無亂停亂放現(xiàn)象
2、車輛進(jìn)出通行順暢,
3、發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知、處理1、出現(xiàn)亂停亂放情況,每次扣2分。
第3篇 物業(yè)管理招投標(biāo)評分細(xì)則方案
物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標(biāo)準(zhǔn)
一、標(biāo)書 (總分100分)
1.企業(yè)基本情況 (14分)
2.物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)
3.擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
4.管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)
5.管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
6.經(jīng)營管理指標(biāo)的承諾及采取的措施 (10分)
7.社區(qū)文化活動的設(shè)想 (4分)
8.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施 (8分)
二、現(xiàn)場答辯 (總分30分)
由評委對參加投標(biāo)企業(yè)的答辯人進(jìn)行提問。
提問內(nèi)容:
1.投標(biāo)書內(nèi)容;
2.物業(yè)管理政策法規(guī);
3.服務(wù)理念及設(shè)想;
4.物業(yè)管理過程中發(fā)生的實(shí)際問題及處理方法;
5.在其他物業(yè)小區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)及案例;
6.業(yè)主關(guān)心的其他問題。
三、正在服務(wù)的其他物業(yè)小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分)
1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查。
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將調(diào)查結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評分時參考。
四、計分
上述標(biāo)書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務(wù)的其他小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分), 總分(150分)。
物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則
一、投標(biāo)書評分細(xì)則 (總分100分)
(一)企業(yè)基本情況 (14分)
1.企業(yè)所管的普通居住小區(qū)規(guī)模較大,資質(zhì)證書等級 (3分)
2.企業(yè)從業(yè)人員知識層次較高 (2分)
3.企業(yè)有合理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 (2分)
4.企業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)作有特色 (3分)
5.歷年獲獎情況及管理的業(yè)績 (2分)
6.企業(yè)發(fā)展的后勁和發(fā)展方向 (2分)
(二) 物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)及錦灝佳園小區(qū)的特點(diǎn)提出整體設(shè)想及策劃:
1.管理理念(宗旨)鮮明、突出,有明確可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理體制、管理機(jī)制 (2分)
3.對該區(qū)有充分的市場調(diào)查與分析 (2分)
4.有高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識 (4分)
6.有創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、突出社區(qū)文化工作的設(shè)想 (2分)
7.體現(xiàn)出小區(qū)特色的物業(yè)管理模式 (2分)
8.對觀代化科技手段的設(shè)想和管理學(xué)理論的運(yùn)用 (2分)
(三)擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
1.管理模式包括:清晰的業(yè)務(wù)流程和管理運(yùn)作機(jī)制、明確的管理構(gòu)想和各部門職責(zé) (2分)
2.工作計劃包括:有各階段的工作計劃及詳細(xì)的工作項目、工作內(nèi)容、完成時間(2分)
3.物質(zhì)裝備包括:管理用房的合理分配(辦公用房、后勤用房),固定資產(chǎn)和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)
1.管理人員配備包括:合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、主要管理人員的簡歷、各類人員的專業(yè)素
質(zhì)要求 (2分)
2.管理人員培訓(xùn)包括:對各類人員各階段的培訓(xùn)計劃、方式、內(nèi)容和目標(biāo) (2分)
3.管理人員管理包括:錄用與考核辦法、激勵機(jī)制、淘汰機(jī)制及獎懲措施等(4分)
(五)管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
1.管理規(guī)章制度包括:公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制。管理運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn),要求條例規(guī)范,體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次,科學(xué)合理、詳細(xì)完備(5分)
2.居住區(qū)檔案的建立與管理包括:檔案的建立、歸檔,要求分類合理、規(guī)范,檔案管理制度完善,利用電腦對檔案進(jìn)行管理,檔案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)經(jīng)營管理指標(biāo)的承諾及采取的措施(10分)
這項內(nèi)容包括 (以下各項指標(biāo)均有預(yù)測依據(jù)及采取的措施)
1.房屋及配套設(shè)施完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.保潔率;
4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率;
5.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率;
6.住戶有效投訴率與處理率;
7.居民對物業(yè)管理滿意率;
8.綠化完好率;
9.道路、車場完好率;
10.管理費(fèi)收繳率。
(七)社區(qū)文化活動的設(shè)想(4分)
1.社區(qū)文化活動包括:根據(jù)居住區(qū)的特點(diǎn)和居民特點(diǎn)提出社區(qū)文化活動的設(shè)想及活動的計劃,活動制度的建立和場地的安排(2分)
2.便民服務(wù)措施包括:有較完善的便民服務(wù)措施;便民服務(wù)必須按有償服務(wù)和無償服務(wù)逐項分列。有償服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合上海市的有關(guān)規(guī)定,價格合理優(yōu)惠;無償服務(wù)應(yīng)詳細(xì)可行(2分)
(八)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算(12分)
1.有明確的經(jīng)費(fèi)收支原則(3分)
2.收支項目合理(2分)
3.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算準(zhǔn)確(2分)
4.對經(jīng)費(fèi)預(yù)算結(jié)果有分析(2分)
5.有維修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有為住戶排憂解難的措施(2分)
2.房屋裝修的監(jiān)管方案、方式,措施有效并有創(chuàng)新(2分)
3根據(jù)小區(qū)特點(diǎn),采取相應(yīng)的安全防范措施(2分)
4.有居民投訴及處理的管理機(jī)制(1分)
5.有日常主要管理項目的運(yùn)作措施(1分)
(十)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施(8分)
1.根據(jù)房屋本體的使用年限,提出對房屋本體各部分的定期維護(hù)和日常養(yǎng)護(hù)的計劃以及實(shí)施效果(4分)
2.根據(jù)公用設(shè)施的使用年限,提出居住區(qū)公用設(shè)施的定期維護(hù)和日常養(yǎng)護(hù)的計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果(4分)
五、現(xiàn)場答辯評分細(xì)則(總分30分)
(一)投標(biāo)企業(yè)(1人)介紹情況,包括:企業(yè)概況、標(biāo)書重點(diǎn)、管理理念及設(shè)想、承諾等(13分)
(二)投標(biāo)企業(yè)(2人)回答評委提問,包括:標(biāo)書內(nèi)容及管理事項、物業(yè)管理的法規(guī)知識、物業(yè)管理中發(fā)生的實(shí)際問題的處理等(15分)
(三)答辯人的儀容、儀表、表達(dá)能力等(2分)
六、現(xiàn)場調(diào)查評分細(xì)則(總分20分)
1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查評分
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將考察結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評分時參考。
七、分值計算
上述投標(biāo)書分(100分),答辯分(30分),現(xiàn)場調(diào)查分(20分),總分(150分)評分時,評委給各分項評分(保留到小數(shù)點(diǎn)后一位),計算各位評委給各物業(yè)公司評出的總分,計分時,各物業(yè)公司的得分從幾名評委所評分中去掉一個最高分和一個最低分后,按平均分?jǐn)?shù)計算(精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位),平均得分即為該投標(biāo)企業(yè)最后得分。如評標(biāo)結(jié)果出現(xiàn)積分相等,將以抽簽形式?jīng)Q定名次。
八、按上述評分方法評選出得分最高的前三名物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入下一輪業(yè)主投票階段。
錦灝佳園物業(yè)選聘工作小組
錦灝佳園業(yè)主委員會
錦灝佳園業(yè)主大會
第4篇 項目物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則品質(zhì)保障措施
**物業(yè)管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業(yè)工作人員,全面負(fù)責(zé)完成****的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有****自身特點(diǎn)的物業(yè)管理模式:
1、保安管理
在南都物業(yè)日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示,****具備一定的技防設(shè)備設(shè)施,這為今后確保小區(qū)安全提供了技術(shù)保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責(zé)任落實(shí)到每一位工作人員,確保治安事件發(fā)生率為零。
根據(jù)****分期建設(shè)、分批交付的特點(diǎn),a、b、c三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。**物業(yè)管理公司考慮采取內(nèi)緊外松的安全管理模式,警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時,內(nèi)部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。
2、裝修管理
****簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設(shè)計者所追求的建筑風(fēng)格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為****前期物業(yè)管理中的難點(diǎn)。對此,我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn):
(1)在介入前期物業(yè)管理之時,根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和開發(fā)商的要求,制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本,在與業(yè)主、裝飾公司三方進(jìn)行交流和溝通的基礎(chǔ)上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。
(2)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。
(3)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任。
(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進(jìn)行巡查,及時了解裝修進(jìn)度,發(fā)現(xiàn)聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。
**物業(yè)管理公司將嚴(yán)格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細(xì)致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設(shè)計要求。
3、智能化設(shè)施管理
****是智能化程度相對比較高的小區(qū),涉及監(jiān)(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量,另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護(hù),如:電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗(yàn)。針對****智能化設(shè)施的功能,**物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)規(guī)范的運(yùn)行計劃、養(yǎng)護(hù)和維修計劃以及功能開發(fā)計劃。
4、開展****物業(yè)管理的六項品質(zhì)保證措施
(1)運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段,'三防'結(jié)合,確保小區(qū)安全。
雖然****智能化程度比較高,安保設(shè)施設(shè)備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的基礎(chǔ)。'人防'由**物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多種結(jié)合,即流動崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合,在小區(qū)周邊圍墻上,設(shè)置紅外對射裝置以提高預(yù)警防范能力;充分利用技防的優(yōu)勢,運(yùn)用****已有的智能化保安設(shè)施,如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)(消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等,結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。
(2)裝修管理上經(jīng)濟(jì)、行政、法律、情理四法并用。
為了確保****無違章裝修,**物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點(diǎn),以預(yù)防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系,加強(qiáng)追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運(yùn)用情理關(guān)系手段解決。解決不了的,通過行政執(zhí)法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。
(3)加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。
針對****的綠化布局和環(huán)保要求,**物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護(hù)等工作細(xì)則,并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進(jìn)行監(jiān)測,全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此基礎(chǔ)上做好以下各項工作。
①維護(hù)好已有的園林綠化,實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者;
②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護(hù)生態(tài)環(huán)境,實(shí)施藍(lán)天碧山工程,進(jìn)一步提升居住品質(zhì);
③注重小區(qū)環(huán)境形象(ei),開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè),統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。**物業(yè)管理公司將制定vi識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。
④成立智能化設(shè)施管理小組:**物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強(qiáng)電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員,公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組,在充分掌握****智能化系統(tǒng)運(yùn)用基礎(chǔ)上,制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運(yùn)行、維護(hù)方案。公司強(qiáng)調(diào)'三個到位',既專業(yè)技術(shù)人員操作到位,管理人員培訓(xùn)到位,住戶設(shè)備使用到位(住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵)。**物業(yè)管理公司將根據(jù)****的智能化設(shè)施,編制《****智能化使用手冊》,讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來的方便、安全和快捷。
針對不同居住類型住戶的特點(diǎn),**物業(yè)管理公司將制定發(fā)展****智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃,提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程服務(wù),在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通,享受服務(wù),享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。
(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標(biāo)。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣;**物業(yè)管理公司將適時地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會實(shí)踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。
(5)實(shí)現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證
各項制度的充分保證,是確保****物業(yè)管理工作正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。**物業(yè)管理公司在長期的管理工作中,培養(yǎng)和引進(jìn)了一大批知識結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻(xiàn)精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),建立了一套科學(xué)、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證,使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理服務(wù)等各方面,得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。
(6)增強(qiáng)成本意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。
①對員工進(jìn)行勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)的教育,增強(qiáng)成本意識。在日常管理服務(wù)中,自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。
②隨著****開發(fā)建設(shè)交付使用的進(jìn)展和業(yè)主入庫率的提高,從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā),大力開展多種經(jīng)營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務(wù)等),以增加收入,彌補(bǔ)管理經(jīng)理的不足;
③加強(qiáng)管理成本控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進(jìn)現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人工開支;
④加強(qiáng)各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領(lǐng)用,杜絕積壓、流失和浪費(fèi);
⑤嚴(yán)格控制費(fèi)用支取出,****的每一項費(fèi)用支出實(shí)行一支筆審批制;
第5篇 s物業(yè)公司崗位競聘管理細(xì)則
物業(yè)公司崗位競聘管理細(xì)則
一、目的:
為貫徹執(zhí)行**物業(yè)公司物業(yè)人資字[20**]0**號《**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開的人才選拔機(jī)制,調(diào)動員工的積極性和主動性,建立員工職業(yè)發(fā)展晉升渠道,結(jié)合nj公司實(shí)際情況,制訂本管理細(xì)則。
二、范圍:
適用于公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)(包括顧問項目)全部崗位競聘活動。
三、職責(zé):
1、行政與人力資源部是崗位競聘工作的歸口管理部門,負(fù)責(zé)崗位競聘的計劃、組織、落實(shí)與監(jiān)督、整理檔案及統(tǒng)計工作。
2、擬定通過崗位競聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實(shí)崗位競聘工作。
3、考評小組對參加競聘人員進(jìn)行考核并確定最終聘用人員。
4、崗位競聘活動資料準(zhǔn)備、統(tǒng)計等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負(fù)責(zé)。
四、說明:
所有崗位競聘活動均應(yīng)嚴(yán)格遵照物業(yè)人資字[20**]**號《**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件要求開展,本管理細(xì)則是對上述管理辦法的細(xì)化和補(bǔ)充。
五、策劃:
1、崗位競聘工作計劃
(1)行政與人力資源部應(yīng)按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競聘工作安排計劃,或根據(jù)實(shí)際情況針對某個用人需求制訂單項崗位競聘工作計劃,工作計劃經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
(2)行政與人力資源部應(yīng)在確定競聘活動開始前五個工作日發(fā)布競聘通知,通知內(nèi)容包括:競聘崗位、要求、報名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡介等。
(3)成立競聘考評小組:
經(jīng)理級崗位競聘考評小組成員由經(jīng)營班子、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理代表組成(不少于7人);
主任主管級崗位競聘考評小組成員由經(jīng)營班子(至少1人以上)、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理、相關(guān)專業(yè)崗位員工代表組成(不少于7人);
領(lǐng)班級崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競聘考評小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專業(yè)員工代表組成(不少于5人)。
六、競聘要求:
1、崗位競聘采取個人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結(jié)合的形式,即個人提出申請,填寫《崗位競聘審批表》,經(jīng)所在部門或物業(yè)項目和人力資源部門填寫推薦意見后報名。這樣一方面可以體現(xiàn)員工主動向上,有不斷接受挑戰(zhàn)的勇氣和信心,同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘參加者所在部門正常工作。
2、參加崗位競聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。
3、參加競聘員工在現(xiàn)工作崗位表現(xiàn)良好。
4、參加崗位競聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號文《物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求》執(zhí)行。
5、知識技能:競聘崗位所要求的專業(yè)知識和專業(yè)技能。
6、工作能力:管理能力和業(yè)務(wù)能力等。
7、職業(yè)素養(yǎng):職業(yè)操守、工作責(zé)任心、工作態(tài)度、廉潔自律等。
七、崗位競聘程序及規(guī)則:
1、經(jīng)理級崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責(zé)、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由全體經(jīng)營班子、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考核分權(quán)重經(jīng)營班子占60%,其他考核小組成員占40%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進(jìn)行審查并報分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權(quán)威部門出題;
b)對試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當(dāng)場打分,由工作人員當(dāng)場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據(jù)考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行報批手續(xù)。根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》,填寫相關(guān)表格上報**物業(yè)公司審批。
(8)經(jīng)總部審批后方可進(jìn)行試用,試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測評,合格者正式聘用。
2、主任、主管級崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責(zé)、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由經(jīng)營班子(至少1人)、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考評分權(quán)重經(jīng)營班子占50%,其他考核小組成員占50%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進(jìn)行審查并報分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權(quán)威部門出題;
b)對試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當(dāng)場打分,由工作人員當(dāng)場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據(jù)考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘任手續(xù),根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》確定上崗試用人員,并上報**物業(yè)公司備案。
(8)試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測評,合格者正式聘用。
3、領(lǐng)班級崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責(zé)、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)領(lǐng)班級崗位競聘考評小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專業(yè)員工代表組成(不少于7人),考評分項目負(fù)責(zé)人40%,其他考核小組成員占60%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進(jìn)行審查并報分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名考評小組成員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當(dāng)場打分,由工作人員當(dāng)場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據(jù)考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘用手續(xù),進(jìn)行試用。
(8),試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測評,合格者正式聘用。
八、相關(guān)文件、表格:
1、文件:
(1)**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)
(2)**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定
(3)物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求
(4)物業(yè)管理有限公司行政與人力資源部工作手冊
2、表格:
(1)物業(yè)管理有限公司崗位競聘審批表
(2)物業(yè)管理有限公司答辯評審表
第6篇 某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn),結(jié)合公司總部和各屬下公司實(shí)際,特制定本細(xì)則。
第二條 法律事務(wù)工作以維護(hù)公司利益,防范法律風(fēng)險和解決經(jīng)營管理活動中遇到的法律問題為基本任務(wù)。
第三條 法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導(dǎo)下,按照分級與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務(wù)管理體系。
第二章 職責(zé)范圍
第四條 法律事務(wù)工作分兩級管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓(xùn)部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。
第五條 公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的職責(zé)如下:
1、負(fù)責(zé)建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;
2、負(fù)責(zé)公司總部和指導(dǎo)各屬下公司的行政復(fù)議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);
3、協(xié)助參與重大的對外商務(wù)談判;
4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會的要求,為法律方面的事項提供法律意見;
5、起草總部對外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;
6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo),按上級單位要求上報案件進(jìn)展情況和結(jié)案報告;對各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和考核;
7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導(dǎo)、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務(wù);
8、配合培訓(xùn)經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);
9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫;
10、辦理公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它法律事務(wù)。
第六條 各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責(zé)如下:
1、負(fù)責(zé)各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時報送法律事務(wù)工作總結(jié);
2、負(fù)責(zé)各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯(lián)系;
3、負(fù)責(zé)各屬下公司重大法律事項、案件進(jìn)展情況和結(jié)案報告的報告;
4、負(fù)責(zé)各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細(xì)則的規(guī)定;
5、負(fù)責(zé)組織各屬下公司二、三級培訓(xùn)中的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);
6、負(fù)責(zé)各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;
7、負(fù)責(zé)收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程文本以及在物業(yè)管理實(shí)際操作中成功與失敗的典型案例,并上報總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部。
第三章 日常法律事務(wù)的管理
第七條 公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟(jì)合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。
第八條 公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務(wù)專用章等,對外代表企業(yè),須嚴(yán)格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來中使用,不具有對外效力。
各屬下公司應(yīng)制定嚴(yán)格的印章管理使用制度。
第九條 各屬下公司加強(qiáng)空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書的管理。授權(quán)委托書應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。
第十條 各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各
屬下公司聘請常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。
第十一條 依照分級管理原則,對各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級:
1、重大法律事項應(yīng)報總部批準(zhǔn):
(1)超出本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報總部批準(zhǔn);接到對方上述法律文書的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報。
2、一般法律事項應(yīng)報總部知會備案:
(1)在本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴(yán)重、影響突出的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以下的,應(yīng)在發(fā)出3日前報總部知會備案;
3、本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。
第四章 合同管理
第十二條 公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。
第十三條 本細(xì)則所指的'合同'包括:
1、合資合作經(jīng)營企業(yè)合同、企業(yè)章程;
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
3、借款合同、擔(dān)保合同;
4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同;
5、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同;
6、其他合同。
第十四條 合同審批權(quán)限:
1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔(dān)保和對外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業(yè)服務(wù)合同均報總部批準(zhǔn)。
2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限:
(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;
(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。
超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準(zhǔn)。
各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細(xì)則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認(rèn)。
第十五條 合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據(jù)實(shí)際需要介入。常年法律顧問或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。
第十六條 合同簽定程序:
1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項目談判由總部領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓(xùn)部、項目所在地人員共同組成談判小組進(jìn)行;不設(shè)公司的投資項目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進(jìn)行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進(jìn)行。
2、需報總部審批的合同按本細(xì)則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進(jìn)行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。
3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準(zhǔn)的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據(jù)本細(xì)則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。
第十七條 合同談判與簽定時應(yīng)注意以下幾項重點(diǎn)審查內(nèi)容:
1、簽約對方的主體資格:營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、資質(zhì)證書、注冊資本等;在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)注意業(yè)主委員會是否經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會的決議同意。
2、授權(quán)委托書:受托人及身份證
復(fù)印件、受托事項及權(quán)限、有效期等。
3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽(yù)、股東背景等;對電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴(yán)謹(jǐn),特別是對于違約責(zé)任的約定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估計違約風(fēng)險。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條 合同應(yīng)采用書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒有的應(yīng)使用公司范本。::采取電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認(rèn)書。
第十九條 總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'認(rèn)真負(fù)責(zé)'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時,應(yīng)及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。
第二十條 因執(zhí)行合同需申請資金支付或調(diào)動的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時,應(yīng)及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)報告。
財務(wù)部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴(yán)重與合同條款不符時應(yīng)及時向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部匯報。
第二十一條 屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準(zhǔn)的合同,上述文件的復(fù)印件一份由總部備案。
第五章 外聘律師管理
第二十二條 公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。 總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部應(yīng)加強(qiáng)和各地律師協(xié)會的聯(lián)系,及時掌握律師的業(yè)績、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對律師的滿意度進(jìn)行評價。
第二十三條 公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實(shí)行外聘律師的層級管理:
1、北京、上海、深圳公司應(yīng)選擇當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請知名律師,根據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實(shí)際協(xié)商確定費(fèi)用;
2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請律師;
3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導(dǎo)聘用。
第二十四條 各屬下公司工作需要常年法律顧問時,原則上由各屬下公司自行聘請,但應(yīng)由律師出具法律意見書,并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費(fèi)用和法律責(zé)任)、律師事務(wù)所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。
第二十五條 各屬下公司根據(jù)工作需要,可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費(fèi)用可根據(jù)糾紛情況采取固定費(fèi)率制、風(fēng)險費(fèi)率制或其他方式。采用固定費(fèi)率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費(fèi)應(yīng)不少于總額的30%。采用風(fēng)險費(fèi)率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費(fèi)等辦案費(fèi),且律師費(fèi)須在結(jié)案后支付。
第六章 特別法律事務(wù)管理
第二十六條 本章所稱的特別法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))、當(dāng)事人及其他參與人為解決案件所進(jìn)行的全部活動的訴訟仲裁事務(wù),行政復(fù)議、行政處罰聽證等特別事務(wù)。
第二十七條 公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部是公司特別法律事務(wù)的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。
第二十八條 各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:
1、應(yīng)做好起訴前準(zhǔn)備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);
2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書面報告,擬聘律師及
其法律意見書和起訴書(申請書);
3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復(fù)。
第二十九條 各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機(jī)構(gòu)《應(yīng)訴通知書》的,根據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機(jī)程度實(shí)行分級管理:
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標(biāo)的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內(nèi)口頭或電話報告總部,并在7日內(nèi)書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書;
2、屬于一般民事合同糾紛、或標(biāo)的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內(nèi)書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。
3、總部收到書面報告后5日內(nèi)書面回復(fù)。
第三十條 各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內(nèi)上報總部,決定是否復(fù)議或者提起行政訴訟。
第三十一條 各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日報告總部,::決定是否聘請代理人,準(zhǔn)備參加聽證。
第三十二條 各屬下公司根據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機(jī)程度將案件進(jìn)展情況上報:
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標(biāo)
的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應(yīng)根據(jù)需要,一事一報、一事一請示;
2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最后一個工作日前知會公司總部,報企業(yè)管理與培訓(xùn)部備案。
第三十三條 案件處理完之后,各屬下公司應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭議事項和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責(zé)任部門和責(zé)任人的應(yīng)有處理意見。并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決等復(fù)印件。
第三十四條 各屬下公司應(yīng)建立特別法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報告和批復(fù)。在總部對案件的結(jié)案報告批復(fù)后,由各屬下公司裝訂成冊歸檔。
第七章 附則
第三十五條 適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條 本細(xì)則由公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部解釋和修改。
第7篇 物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則,下面小編為大家?guī)淼氖俏飿I(yè)管理服務(wù)細(xì)則,歡迎閱讀。
國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進(jìn)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國務(wù)院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。
經(jīng)過清理,國務(wù)院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
國務(wù)院物業(yè)管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)2023年2月6日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第8篇 物業(yè)管理責(zé)任保險細(xì)則規(guī)范
物業(yè)管理責(zé)任保險條款
( 2000年9月8日由中國保險監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)備案)
保險對象
第一條 凡在工商行政管理部門登記注冊,取得合法資格的物業(yè)管理者,均可作為被保險人。
保險責(zé)任
第二條 在本保險期限內(nèi),本保險單明細(xì)表中列明的區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè),因被保險人管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故造成下列損失或費(fèi)用,依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,保險人負(fù)責(zé)賠償:
(一)第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失;
(二)事先經(jīng)保險人書面同意的訴訟費(fèi)用;
(三)發(fā)生保險責(zé)任事故后,被保險人為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。
上述第(一)和第(二)項每次事故總賠償金額不得超過本保險單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額;第(三)項每次事故賠償金額不得超過本保險單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額。
責(zé)任免除
第三條 下列原因造成的損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險人不負(fù)責(zé)賠償:
( 一 ) 被保險人及其代表的故意行為;
( 二 ) 戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行為、武裝沖突、罷工、騷亂、暴動、盜竊、搶劫;
( 三 )政府有關(guān)當(dāng)局的沒收、征用;
( 四 )核反應(yīng)、核輻射及放射性污染;
( 五 )振動、移動或減弱支撐;
( 六 )地震、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、洪水、火山爆發(fā)、地下火、龍卷風(fēng)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害,但因被保險人管理、維護(hù)不善,造成災(zāi)害來臨時本不應(yīng)發(fā)生的損失除外;
( 七 )大氣、土地、水污染及其它污染;
( 八 )直接或間接由于計算機(jī) 2000 年問題。
第四條 下列各項損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險人不負(fù)責(zé)賠償:
(一)被保險人根據(jù)非經(jīng)政府有關(guān)部門核準(zhǔn),且保險人未
書面認(rèn)可的協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任;
(二)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人
員所有的,或雖非其所有但由其保管或控制的非物業(yè)的財產(chǎn)損失;
(三)罰款、違約金、罰金或懲罰性賠款;
(四)本保險單明細(xì)表或有關(guān)條款中規(guī)定的應(yīng)由被保險人
自行負(fù)擔(dān)的免賠額;
(五)因保險責(zé)任事故引起的停產(chǎn)、減產(chǎn)等間接損失;
(六)精神損害。
第五條 其他不屬于本保險責(zé)任范圍內(nèi)的一切損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險人不負(fù)責(zé)賠償。
被保險人義務(wù)
第六條 被保險人應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù),提供被保險人委托管理物業(yè)的清單,并如實(shí)回答保險人就有關(guān)情況提出的詢問。
第七條 被保險人應(yīng)按約定如期繳付保險費(fèi),未按約定繳付保險費(fèi)的,保險人不承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八條 在本保險期限內(nèi),保險重要事項變更或保險標(biāo)的危險程度增加的,被保險人應(yīng)及時書面通知保險人,保險人應(yīng)辦理批改手續(xù)或增收保險費(fèi)。
第九條 發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時,被保險人應(yīng)盡力采取必要的措施,縮小或減少損失,立即通知保險人,并書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失程度。否則,對擴(kuò)大部分的賠償責(zé)任,保險人不負(fù)責(zé)賠償。
第十條 發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故后,在未經(jīng)保險人檢查和同意之前,對發(fā)生事故的物業(yè)不得予以改變和修復(fù)。
第十一條 被保險人在獲悉可能引起訴訟時,應(yīng)立即以書面形式通知保險人;當(dāng)接到法院傳票或其它法律文書后,應(yīng)及時送
交保險人。
第十二條 被保險人如不履行第六條至第十一條約定的任何一項義務(wù),保險人不負(fù)賠償責(zé)任,或從解約通知書送達(dá)十五日后解除本保險。
賠償處理
第十三條 發(fā)生保險責(zé)任事故時,不經(jīng)保險人書面同意,被保險人或其代表人對索賠方自行作出的任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償,保險人均不承擔(dān)賠償責(zé)任。必要時,保險人可以被保險人的名義對訴訟進(jìn)行抗辯或處理有關(guān)索賠事宜。
第十四條 保險人對每次事故的賠償金額以法院或政府有關(guān)部門依法裁定的或經(jīng)雙方當(dāng)事人及保險人協(xié)商確定的應(yīng)由被保險人償付的金額為準(zhǔn),但不得超過本保險單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額及所含人身傷亡每人賠償限額。在本保險期限內(nèi),保險人對被保險人多次事故的累計賠償金額,不得超過本保險單明細(xì)表中列明的累計賠償限額。
第十五條 保險人根據(jù)上述第二條的規(guī)定,對每次事故中被保險人為縮小或減少損失支付必要的、合理的費(fèi)用及事先經(jīng)保險人書面同意的訴訟費(fèi)用予以賠償。
第十六條 被保險人在向保險人申請賠償時,應(yīng)提交保險單正本、事故證明書、裁決書、由保險人認(rèn)可的縣級以上(含縣級)醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的醫(yī)療證明及其它必要的單證材料。
第十七條 必要時,保險人有權(quán)以被保險人的名義向有關(guān)責(zé)任方提出索賠要求,未經(jīng)保險人書面同意,被保險人自行接受有關(guān)責(zé)任方就有關(guān)損失作出付款或賠償安排或放棄向有關(guān)責(zé)任方索賠的權(quán)利,保險人可以不負(fù)賠償責(zé)任或取消本保險。
第十八條 發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失,應(yīng)由有關(guān)責(zé)任方進(jìn)行賠償?shù)?被保險人應(yīng)采取一切必要的措施向有關(guān)責(zé)任方索賠。保險人自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內(nèi)代位行使被保險人對有關(guān)責(zé)任方請求賠償?shù)臋?quán)利。在保險人向有關(guān)責(zé)任方代位行使請求賠償?shù)臋?quán)利時,被保險人應(yīng)積極協(xié)助,并提供必要的文件和所知道的有關(guān)情況。
第十九條 被保險人請求賠償?shù)臋?quán)利,自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道保險事故發(fā)生之日起兩年內(nèi)不行使而消滅。
第二十條 接到被保險人的賠償請求后,保險人應(yīng)及時核定。對屬于保險責(zé)任的,保險人應(yīng)在與被保險人達(dá)成有關(guān)賠償協(xié)議后十日內(nèi),履行賠償義務(wù)。
第二十一條 保險事故發(fā)生后,如被保險人有重復(fù)投保的情況,保險人僅負(fù)按比例賠償?shù)呢?zé)任。
爭議處理
第二十二條 被保險人與保險人之間有關(guān)本保險的爭議解決方式由當(dāng)事人從下列兩種方式中選擇一種:
(一)因履行本合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,提交 ××× 仲裁委員會仲裁;
(二)因履行本合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,依法向人民法院訴訟。
本保險適用中華人民共和國法律。
其他事項
第9篇 某物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
(一)表情:面對業(yè)主,我們應(yīng)該露出發(fā)自內(nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離,有利于我們下一步的服務(wù)工作的開展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人,內(nèi)心充滿善良和愛意,眼睛溫柔地注視對方;第三步:微笑與語言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢:手勢是最具表現(xiàn)力的'體態(tài)語言'。與業(yè)主溝通時以富有表現(xiàn)力的手勢配合語言,可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢運(yùn)用的要領(lǐng)如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達(dá)外,還應(yīng)配合手勢的運(yùn)用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關(guān)節(jié)為軸,指向目標(biāo)。切忌用一個手指指向目標(biāo)。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領(lǐng):
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩(wěn):入座時,走到座位前,從左邊進(jìn),從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩(wěn),不要'撲通'猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時,腳部不可上下抖動,左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動。(分值:10分)i
(6)嚴(yán)禁趴在工作臺上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。
1、站姿的要領(lǐng):
(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時大腿不許抖動,不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側(cè),或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動作,玩弄手機(jī)或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地?fù)u晃。(分值:10分
第10篇 全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分細(xì)則
一.標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:基礎(chǔ)管理(總分:21分)
1. 按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
2. 已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0.3
3. 由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
4. 建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同.雙方責(zé)權(quán)利明確(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
5. 在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責(zé)權(quán)利明確(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
6. 建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7. 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約 等各項公眾制度完善(1分)
評分細(xì)則:完善l.0,基本完善0.5,不完善0
8. 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé)(1分)
評分細(xì)則:符合1.0.基符合0.5.不符合0
9. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責(zé)權(quán)利明確(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、基符合0.5,不符合0
10. 物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會同意(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、不符合0
11. 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法(2分)
評分細(xì)則:制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理 制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0.2;末制定具體的落實(shí)措施扣 0.5.未制定考核辦法扣0.5
12. 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗: 員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)(1分)
評分細(xì)則:管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
13. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14. 物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況(1分)
評分細(xì)則:執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,末執(zhí)行0;公開0.5,末公開 0
15. 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊、管理完善,查閱方便(2分)
評分細(xì)則:包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳:每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0
16. 建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊、查閱方便(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17. 建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄(2分)
評分細(xì)則:符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18. 定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時整改滿意率達(dá)95%以上(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19. 建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄(1分)
評分細(xì)則:建立并落實(shí)0.5,建立但末落實(shí)扣0.2.末建立扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.
2、不符合0;
問訪記錄完整0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)(總分:11)
1. 區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識在區(qū)內(nèi)明顯位置,企業(yè)銘牌及各類標(biāo)識牌統(tǒng)一有序(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2. 無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)'處私揩亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5
3. 房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象(2分)
評分細(xì)則:符合2.0、房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2、是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5. 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6. 區(qū)內(nèi)住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序。色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7. 樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生間、水房等管理完好(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8. 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9. 房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10. 機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三. 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:共用設(shè)施設(shè)備管理(總分:34分)
(一) 綜合要求(4分)
1. 制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳?、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求(1分)
評分細(xì)則:符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
4. 設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
(二) 供電系統(tǒng)(總分:3分)
1. 保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知任用戶(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
2. 制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3. 備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
(三) 弱電系統(tǒng)(總分:2分)
1. 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定
時問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2. 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。有記錄并按規(guī)定期限保存
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四) 消防系統(tǒng)(總分:7分)
1. 消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用(1分)
評分細(xì)則:發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2. 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3. 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4. 訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻(1分)
評分細(xì)則:無應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5. 工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格方可使用(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 區(qū)內(nèi)無火災(zāi)女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責(zé)任書(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責(zé)任書扣0.5
7. 集體宿舍消防,用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定,室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范,無安全隱患(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五) 電梯系統(tǒng)(總分:5分)
1. 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
2. 電梯按規(guī)定時間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好,轎廂、并道、機(jī)房保持整潔(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載,客梯嚴(yán)禁載貨
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4. 運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
5. 運(yùn)行出現(xiàn)險情后,應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
(六) 給排水系統(tǒng)(總分:8分)
1. 建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2. 設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染(2分)
評分細(xì)則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5
4. 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患(1分)
評分細(xì)則:沒百管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5. 限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6。 排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水,浸泡發(fā)生(1分)
評分細(xì)則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。2
7. 遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案(1分)
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p; 評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七) 空調(diào)系統(tǒng)(總分:3分)
1. 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)維修(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案(1分)
評分細(xì)則:無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八) 供暖供氣系統(tǒng)(總分:2分)
1. 鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常;北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
2. 管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四. 共用設(shè)施管理(總分:4分)
1. 共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀瞻(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 道路、樓道、大堂等公共照明完好(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4. 工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五. 保安及車輛管理(總分:9分)
1. 工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2. 有專業(yè)保安隊伍,實(shí)行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)(2分)
評分細(xì)則:符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3. 綜合工業(yè)區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實(shí)行憑證通行制度(1分)
評分細(xì)則:對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2,未實(shí)行通行制度扣0.5
4. 進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5. 工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入有登記(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7. 非機(jī)動車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),管理有序,停放整齊,場地整潔(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8. 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
六. 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:環(huán)境衛(wèi)生管理(總分:11分)
1. 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔(1分)
評分細(xì)則:未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3. 垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺(1分)
評分細(xì)則:每發(fā)現(xiàn)
一處垃圾扣0.1,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.3,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4. 對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
5. 房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物(2分)
評分細(xì)則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象(2分)
評分細(xì)則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7. 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,不符合0
8. 工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運(yùn)管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患(2分)
評分細(xì)則:符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七. 綠化管理(總分:3分)
1. 綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿(1分)
評分細(xì)則:長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物(1分)
評分細(xì)則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八. 精神文明建設(shè)(總分:3分)
1. 全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項管理規(guī)定(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動場所(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九. 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:管理效益(總分:4分)
1. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上(2分)
評分細(xì)則:每降低1個百分點(diǎn)扣0.5
2. 提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(1分)
評分細(xì)則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況(1分)
第11篇 醫(yī)療公司物業(yè)管理科管理細(xì)則
醫(yī)療公司物業(yè)管理科工作細(xì)則
每日工作:
一、每天早上,檢查上一天工作,安排當(dāng)天工作。
二、每天上、下午,巡視分管轄區(qū)各一遍,巡視內(nèi)容細(xì)則如下:
設(shè)備保障組
1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象,主要包括:有無違規(guī)裝修,包括未辦理裝修申報手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時清運(yùn)、損壞公共設(shè)施及綠化、影響基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)承重的建筑等;
2、公共設(shè)施、設(shè)備是否完好,主要包括:電梯運(yùn)行是否正常,合格證是否到期,分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行,電梯機(jī)房清潔狀況及檢查記錄狀況;輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行;井蓋有無損壞,化糞池、下水道有無淤塞等。
保安組
1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:對安全事件的處理狀況等。
2、轄區(qū)是否有不安全隱患,主要包括:裝修有無安全防護(hù),木工及電焊等動火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護(hù)人員,裝修范圍內(nèi)有否亂拉亂接電線、有無線頭裸露,空中作業(yè)有否安全監(jiān)護(hù)措施,容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無防護(hù)等;監(jiān)控設(shè)備、消防報警裝置有無損壞。
pa清潔班
1、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn),主要包括:有無不正常的噪聲源、有無不正常氣味。墻壁有無亂涂、亂畫,張貼廣告;有無在場內(nèi)亂派發(fā)廣告;有無亂占公共地方。部門文員對以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理,重要、重大問題和不能處理的問題應(yīng)及時向物管部經(jīng)理匯報。經(jīng)理對各分管區(qū)域人員巡查結(jié)果進(jìn)行抽查,如果發(fā)現(xiàn)對以上六大類別中的問題漏檢、檢查后沒有有效跟進(jìn)落實(shí)的,每漏檢或無落實(shí)一項次,對責(zé)任處以10元罰款,情節(jié)嚴(yán)重雙倍罰款;
三、催收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)、租金和各項規(guī)定費(fèi)用,繳納給公司財務(wù)。
四、受理客戶維修修申請,及時解決問題。
五、接待客戶來信、來訪,處理客戶投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的業(yè)務(wù)咨詢。
七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量。
八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,亟待解決的事務(wù),突發(fā)事件,客戶投訴等)。九、整理內(nèi)務(wù)(包括整理文件與資料檔案、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
十、處理轄區(qū)突發(fā)事件。
十一、部門文員協(xié)助經(jīng)理工作,經(jīng)理外出時,文員代行經(jīng)理日常工作職權(quán)。
每周工作:
一、物管部每周一早上召開周會,跟進(jìn)上周事務(wù),安排當(dāng)周工作。
二、每周至少走訪一次分管轄區(qū)客戶,與客戶交換管理意見,征詢客戶服務(wù)需求。
三、對投訴進(jìn)行一次回訪。四、每周五物管部組織一次對山莊集體巡查。
每月工作:
一、管理組總結(jié)月度工作,寫出書面報告。編制下月工作計劃。
二、統(tǒng)計租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和各項相關(guān)款費(fèi)收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和物業(yè)管理相關(guān)款費(fèi)的客戶進(jìn)行
三、對月維修項目進(jìn)行一次回訪,聽取客戶意見。
四、管理組會同清潔組、保安組,對轄區(qū)的環(huán)境、綠化、保安、消防、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查,匯總問題、組織解決。
五、整理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:承租戶變動、租金變動、管理費(fèi)變動)作出修改。
六、與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報告公司領(lǐng)導(dǎo)。
七、向內(nèi)部宣傳欄投稿,宣傳表揚(yáng)轄區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚及物業(yè)管理心得,增強(qiáng)員工管理服務(wù)意識。
八、物管部經(jīng)理每月走訪或電話訪問一次轄區(qū)客戶。
九、公司全體人員考勤匯總
季度工作:
一、物管部進(jìn)行季度總結(jié),細(xì)化下季度工作計劃。
二、組織全面檢查轄區(qū)的消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報警設(shè)備、安全門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理。
三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理。
半年、一年工作:
一、半年組織一次客戶意見書面征詢,進(jìn)行統(tǒng)計分析,提出改善措施。
二、一年組織清理一次化糞池。
三、一年組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
四、總結(jié)年度工作,寫出書面報告,制定下年度工作計劃。
第12篇 h學(xué)生公寓物業(yè)管理獎懲細(xì)則
為加強(qiáng)學(xué)生公寓公共區(qū)域衛(wèi)生、設(shè)施等的管理,進(jìn)一步提高公寓綜合管理水平,特制定本細(xì)則。
一、檢查范圍:
(1)公寓樓單體除學(xué)生宿舍內(nèi)部的所有內(nèi)容。
(2)公寓樓周圍所劃定的責(zé)任區(qū)域。
(3)公寓樓的人員管理。
二、管理措施:
(1)樓長對本樓公共區(qū)域負(fù)全部責(zé)任。
(2)公共區(qū)域由中心主任、中心辦公室、公寓檢查組負(fù)責(zé)檢查。
(3)檢查不合格部分,從本樓臨時工工資及本樓職工津貼中直接扣除。
三、檢查內(nèi)容及扣款數(shù)額
1、紀(jì)律:
(1)值班人員應(yīng)24小時在崗,發(fā)現(xiàn)脫崗一次扣20元,本班未有值班人員按時到崗,扣100元。發(fā)現(xiàn)三次,臨時員工予以辭退;
(2)保潔人員遲到、早退一次扣10元,無故脫崗扣50元;
(3)領(lǐng)取工裝、工號后,在崗期間不穿工裝、不佩帶工號發(fā)現(xiàn)一次扣10元;
(4)在崗期間,撿拾垃圾發(fā)現(xiàn)一次扣50元,發(fā)現(xiàn)兩次予以辭退。
2、衛(wèi)生:
(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按時保質(zhì)完成保潔區(qū)域衛(wèi)生的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;
(1)樓道、樓梯下有車輛、雜物等擺放的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元,特別嚴(yán)重的扣50-100元;
(2)有垃圾一處(不分大小)扣10元,有煙頭、有痰跡,一處扣5元;
(3)公共洗刷間有積水或地面較滑,扣20元;
(4)公共廁所有異味,扣10元,有大便積存,一處扣20元;
(5)衛(wèi)生工具擺放不整齊,一次扣20元;
(6)墻上有腳印、手印、球印等,每處扣5元;
(7)玻璃有擦涮痕跡各污染,每塊扣10元;
(8)長明燈,一個扣10元;
(9)樓梯扶手不擦,一次扣10-50元;
(10)垃圾車兩面有污染,一車扣20元。
3、設(shè)施:
(1)樓道照明燈、防火門發(fā)現(xiàn)已損壞但未報修,若樓長已報修而維修人員未及時修理(以維修報修記錄為準(zhǔn)),發(fā)現(xiàn)一處,扣10-50元;
(2)樓道內(nèi)公共設(shè)施表面有灰塵,每發(fā)現(xiàn)一處扣5元;
(3)消防設(shè)施及玻璃損壞一塊,扣10元;
(4)公共場所玻璃損壞一塊每平方扣10元;
(5)公共樓道墻面破損一處未及時報修,發(fā)現(xiàn)一處扣10元;
(6)宣傳欄擺放不整齊,有亂張貼現(xiàn)象一次扣10元;
(7)垃圾車擺放不整齊,一車扣10元;
(8)垃圾車帶傷工作,一車扣10元;
(9)值班室物品擺放不整齊,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;
(10)公共洗刷間有長流水,一個水龍頭扣10元。
4、安全:
(1)公寓樓違規(guī)放入異性一人,扣20元;
(2)發(fā)現(xiàn)推銷人員一人,扣20元;
(3)出現(xiàn)被盜事件,一次扣50元;
(4)出現(xiàn)打架事件,一次扣100元;
(5)丟失應(yīng)急燈一個,扣180元;
(6)找不到鑰匙,打不開公共大門、廁所門,一次扣50-100元
5、其他未盡事宜,經(jīng)公寓中心辦公室協(xié)商后予以處理。
