第1篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。
4.2策劃小組對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。
5.1.2公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。
5.2.2策劃人員走訪開(kāi)發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問(wèn)題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對(duì)草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書(shū)。開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門(mén)和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案進(jìn)行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對(duì)思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無(wú)固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第2篇 物業(yè)管理公司宣傳欄規(guī)范方案
物業(yè)管理有限公司宣傳欄規(guī)范方案
一、內(nèi)容:zz動(dòng)態(tài)、物業(yè)園地、社區(qū)廣角、科學(xué)生活、藝苑天地。(各小區(qū)宣傳欄必須有以上欄目,并在此基礎(chǔ)上自由發(fā)揮)
每月月中須對(duì)以上欄目的任兩個(gè)欄目進(jìn)行更新。
二、格式:各宣傳欄的刊頭必須有'××年第×期'的字樣,刊尾必須有'zz物業(yè)某某物業(yè)管理中心'字樣。
三、評(píng)比方式:1、每月月中由綜合管理部宣傳組牽頭與各個(gè)項(xiàng)目宣傳員一起對(duì)宣傳欄進(jìn)行互查及打分。2、每次評(píng)選結(jié)果在當(dāng)月內(nèi)刊上進(jìn)行刊登。3、每次評(píng)分作為評(píng)選每季度優(yōu)秀宣傳員的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)之一。
四、評(píng)比標(biāo)準(zhǔn):具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)宣傳欄評(píng)分表。
五、每月評(píng)比結(jié)果于當(dāng)月公司內(nèi)刊上予以公布,同時(shí)在宣傳員定期召開(kāi)的例會(huì)上對(duì)宣傳欄工作進(jìn)行總結(jié)。
z物業(yè)公司綜合管理部
第3篇 物業(yè)管理衛(wèi)生保潔實(shí)施方案怎么寫(xiě)
物業(yè)管理項(xiàng)目衛(wèi)生保潔實(shí)施方案目的:為確保__集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心的營(yíng)銷(xiāo)中心及辦公大樓日常衛(wèi)生保潔,提供一個(gè)干凈、整潔、舒適的辦公環(huán)境。范圍:營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售大廳、辦公大樓、過(guò)道、道路、場(chǎng)地、墻面、玻璃、標(biāo)牌等附屬設(shè)施、設(shè)備的日常衛(wèi)生保潔。職責(zé):
1.負(fù)責(zé)每日對(duì)__集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心公共環(huán)境,以及室外道路、場(chǎng)地等附屬設(shè)施、配套設(shè)備的日常衛(wèi)生保潔;
3．負(fù)責(zé)垃圾的分類(lèi)存放(可回收、不可回收),并設(shè)置環(huán)保建議箱和廢舊電池回收箱;營(yíng)銷(xiāo)中心及辦公樓辦公人員可根據(jù)垃圾的分類(lèi)垃圾桶進(jìn)行放垃圾;
4. 每日收集、清空垃圾桶、果殼箱等,將垃圾堆放到制定地點(diǎn),做到責(zé)任區(qū)內(nèi)的垃圾隨產(chǎn)隨清;
5. 積極主動(dòng)配合__集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心節(jié)日活動(dòng)開(kāi)展等和活動(dòng)前的環(huán)境布置和衛(wèi)生準(zhǔn)備,以及及時(shí)地清掃活動(dòng)后的場(chǎng)地還原其本貌;
6. 在相關(guān)部門(mén)的允許下,積極配合并及時(shí)做到突發(fā)事件后的現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清掃工作;
7. 在衛(wèi)生保潔程中注意周?chē)h(huán)境變化,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有環(huán)境衛(wèi)生隱患或異常情形時(shí),應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地告知負(fù)責(zé)人和相關(guān)方;
8. 員工必須自覺(jué)愛(ài)護(hù)環(huán)境,愛(ài)惜并保存好保潔工具或衛(wèi)生用品等。內(nèi)容、程序及標(biāo)準(zhǔn):
1.室內(nèi)公共環(huán)境:樓面、墻面、頂棚、過(guò)道、電梯廳、樓梯、扶手、門(mén)窗、衛(wèi)生間、垃圾桶、燈具、開(kāi)關(guān)、插座等;室外附屬設(shè)施:道路、場(chǎng)地、綠化帶、標(biāo)牌、溝渠、外墻等。
2. 程序及周期:
(1) 、每日一次,樓面、過(guò)道、樓梯等進(jìn)行自上而下、自內(nèi)而外的拖、擦;
(2) 、每日一次,墻面、頂棚等利用長(zhǎng)毛撣進(jìn)行自上而下除塵、除蛛網(wǎng);
⑶ 、每日一次,扶手、門(mén)窗等利用毛巾、洗滌劑等進(jìn)行擦洗、除塵、除污垢;
(4) 、每日上下各一次,衛(wèi)生間進(jìn)行拖、沖、刷,并開(kāi)窗通風(fēng);中間進(jìn)行巡掃;
(5) 、每日一次,自上而下、自內(nèi)而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并對(duì)垃圾桶外觀擦洗(若桶內(nèi)較臟,利用洗滌劑進(jìn)行桶內(nèi)洗刷,防止異味。);
(6) 、每日一次,利用毛撣撣去燈具、開(kāi)關(guān)、插座等外觀浮塵和蛛網(wǎng);
(7) 、每日一次,道路、場(chǎng)地、標(biāo)牌、綠化帶、溝渠等清掃,除去積水、雜物、枯葉(枝);
(8) 、每日一次,電梯廳衛(wèi)生清掃;
(9) 、五天一次,用吸塵器利用上班前時(shí)間清掃地毯,除去灰塵、雜物;
(10) 銷(xiāo)售大廳、辦公樓大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間、地面不間斷的巡拖;
(11) 、根據(jù)實(shí)際進(jìn)行區(qū)域消毒;
(12) 、若舉辦活動(dòng),可以根據(jù)甲方要求進(jìn)行保潔。
3．標(biāo)準(zhǔn):
(1) 、樓面、過(guò)道、樓梯、地毯等無(wú)煙頭、紙屑、積塵,干凈、明亮、;
(2) 、墻角、頂棚、扶手、窗臺(tái)、門(mén)頭等無(wú)浮塵、蛛網(wǎng);
⑶ 、衛(wèi)生間內(nèi)干凈,無(wú)異味,空氣暢通;
(4) 、窗戶、玻璃門(mén)、玻璃墻等明亮、干凈,并在下班后檢查門(mén)窗是否 ;
(5) 、垃圾桶內(nèi)垃圾不得超出桶的2/3,且無(wú)散發(fā)刺鼻異味,外觀干凈、整潔并擺放整齊;
(6) 、垃圾分類(lèi)存(擺)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:辦公垃圾(如:報(bào)紙、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金屬垃圾(如、易拉罐、金屬)、塑料垃圾等(如:飯盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:廁紙、過(guò)剩茶葉)、控制性垃圾(如:各類(lèi)廢舊電池)、指定性垃圾(如:墨盒、復(fù)印墨粉)];
(7) 、開(kāi)關(guān)、燈具等無(wú)浮塵、蛛網(wǎng);
(8) 、活動(dòng)室保潔根據(jù)指示進(jìn)行布置,擺放整齊,無(wú)雜物、積塵、異味,空氣暢通;
(9) 、道路、場(chǎng)地、綠化帶等無(wú)積水、雜物、枯葉;標(biāo)牌、路燈等無(wú)積塵、污垢;溝渠暢通。附:保潔項(xiàng)目程序方式保潔周期保潔標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)
1、 大理石、木地板地面
2、 面磚地面
1、 利用吸塵器、塵推、清潔地面
2、 用拖布進(jìn)行清潔
1、 每日推塵保潔,定期保養(yǎng)
2、 每日數(shù)次保潔
3、 每日一次不間斷巡檢
1、 干凈、光亮、無(wú)塵、無(wú)垢、無(wú)雜物
2、 無(wú)水跡、干凈無(wú)塵
3、 干凈、無(wú)塵
1、 墻體表面
2、 墻面開(kāi)關(guān)
3、 踢腳線
1、 用塵撣清潔表面浮塵
2、 用毛巾清潔
3、 用毛巾,毛刷清潔
1、 每月一次
2、 每日一次
3、 每周一次
1、 無(wú)塵、無(wú)蛛網(wǎng)
2、 干凈、無(wú)積塵、手印
3、 干凈、無(wú)塵
1、 玻璃門(mén)
2、 玻璃
1、 用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清潔玻璃、金屬把手
2、 用抹玻璃刮、清潔劑清潔
1、 每日清潔,一周一次全面保養(yǎng)
2、 每月一次周期進(jìn)行
3、 一季度一次周期進(jìn)行
1、 干凈、明亮、無(wú)塵、無(wú)垢
2、 干凈、無(wú)塵、無(wú)垢、明亮
1、 欄桿、扶手
2、 臺(tái)階
1、 用毛巾、雞毛撣、清潔液保潔
2、 用拖把、地拖清潔每日三次,不間斷巡檢
1、 干凈、無(wú)積塵
2、 干凈、無(wú)塵地面、洗手臺(tái)、鏡面、小便器、蹲坑、隔板、紙簍、室內(nèi)氣味用清潔劑清潔墻面、地面、鏡面,對(duì)座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬劑、潔廁靈進(jìn)行消殺并噴撒空氣清新劑,垃圾簍不超過(guò)2/3每日清潔數(shù)次,垃圾及時(shí)清倒,噴撒空氣清新劑數(shù)次干凈、無(wú)塵、無(wú)尿跡、無(wú)異味、無(wú)水銹、地面干燥地面、墻面、飲水機(jī)用毛巾、地拖清潔每日一次,定時(shí)開(kāi)關(guān)電源無(wú)污垢、水跡、飲水機(jī)干凈壁燈、吊燈用毛巾、塵撣清潔一季度保養(yǎng)一次明亮、無(wú)蛛網(wǎng)、積塵垃圾桶內(nèi)外部
1、 用毛巾、清潔劑清潔表面
2、 用垃圾袋套住桶心每日清潔,及時(shí)更換垃圾袋,不間斷巡檢桶外無(wú)污跡、干凈、垃圾不超過(guò)2/3門(mén)窗、物品用毛巾、地拖清潔每日一次,具體內(nèi)容根據(jù)實(shí)際要求進(jìn)行物品擺放整齊,地面無(wú)積塵、墻面無(wú)蛛網(wǎng)室外
1、 地面
2、 地角線大掃把、水管、地刷、簸箕清潔
1、 每日兩次不間斷巡檢
2、 每季度一次沖洗地面無(wú)雜草、無(wú)泥沙、積水、雜物,地角線無(wú)積塵
1、 地面
2、 路燈
1、 用掃把、毛巾清潔
2、 用毛巾清潔
1、 每日清潔
2、 每季度一次周期進(jìn)行
1、 干凈、無(wú)塵、無(wú)雜物
2、 干凈、無(wú)塵
1、 室內(nèi)滅火器箱
2、 室外消防栓
1、 用抹布、清潔劑清潔
1、 每日進(jìn)行
2、 定期進(jìn)行干凈、無(wú)塵
1、 標(biāo)識(shí)
2、 宣傳欄
3、 車(chē)棚掃把、抹布清潔每日一次干凈、明亮、無(wú)塵、無(wú)積水、無(wú)泥沙、污垢室內(nèi)、室外放置藥品、噴射藥水根據(jù)季節(jié)制定計(jì)劃:
一、四季度每季一次;
二、 三季度根據(jù)實(shí)際情況增加,夏季每月至少一次干凈、無(wú)異味、老鼠蚊蠅較少應(yīng)急措施:
1.接到緊急衛(wèi)生清掃通知時(shí),應(yīng)停下現(xiàn)有活及時(shí)進(jìn)行通知區(qū)內(nèi)的先行保潔;
2. 突發(fā)事件(如:火災(zāi))發(fā)生后,在有關(guān)部門(mén)的許可下,及時(shí)進(jìn)行災(zāi)后的衛(wèi)生清掃;
3．在狂風(fēng)暴雨來(lái)臨時(shí),應(yīng)當(dāng)即停下手中日常工作及時(shí)檢查門(mén)窗是否關(guān)好;并在風(fēng)雨后將道路、場(chǎng)地等先行清掃(保持道路暢通),一些吹散物的還位。注意事項(xiàng):
1.對(duì)燈具、草坪燈擦洗時(shí),注意是否漏電、電源是否斷開(kāi)等,以免觸電;
2. 高空作業(yè),應(yīng)嚴(yán)格按《高空作業(yè)程序》進(jìn)行,以確保人身安全;
3．未經(jīng)允許不得私自進(jìn)入辦公室等室內(nèi)清掃,不得翻閱文件、檔案等;
4. 突發(fā)事件后,必須由相關(guān)部門(mén)同意,方可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的清掃。檢查、考核:
1.每天打掃時(shí),員工進(jìn)行自檢;
2. 項(xiàng)目部按職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)每周進(jìn)行一次衛(wèi)生保潔周檢,并填寫(xiě)《衛(wèi)生保潔周檢表》;
3．認(rèn)真接受__集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心的衛(wèi)生保潔監(jiān)督、檢查和提議,做好記錄;
4. 項(xiàng)目部或總公司可以進(jìn)行不定期的抽檢。
第4篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案
假日花園物業(yè)管理的日常工作方案
日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的管理工作。按階段來(lái)分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專(zhuān)業(yè)來(lái)分,又可以分為物業(yè)維
zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖
修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個(gè)專(zhuān)題進(jìn)行敘述。
第一章 前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、成立項(xiàng)目小組
簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項(xiàng)目小組,先行到位,開(kāi)展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議,定期與開(kāi)發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。
二、早期介入的主要工作
(一)會(huì)審圖紙
從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車(chē)場(chǎng)所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。
(二)參與質(zhì)量管理
對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。
(三)收集技術(shù)檔案
不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專(zhuān)業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。
(四)熟悉小區(qū)環(huán)境
了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門(mén)的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:
(一)協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作,在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題;
(二)提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;
(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;
(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試;
(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;
(六)建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開(kāi)展如通郵、通電、通水、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;
(七)積極開(kāi)展各類(lèi)招商引租工作;
(八)針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。
四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著'對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'的宗旨,對(duì)zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。
第二章 業(yè)主入駐
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開(kāi)工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。
一、入駐儀式簡(jiǎn)潔活潑
為擴(kuò)大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感,增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力,樹(shù)立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡(jiǎn)潔活潑的入駐儀式,邀請(qǐng)廣大業(yè)主以及政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。
入駐儀式主要內(nèi)容要簡(jiǎn)潔,富有特色。
二、辦理入伙高效迅捷
(一)合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間,錯(cuò)開(kāi)入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時(shí)間安排與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決);
(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺(tái),一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡(jiǎn)潔高效;
(三)還可考慮提供預(yù)約上門(mén)辦理入伙的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù);
(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公,方便業(yè)主入伙。
zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程
辦理順序辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容
1管理處服務(wù)中心入伙通知書(shū)及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過(guò)程及入伙后注意事項(xiàng)
2管理處財(cái)務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用,開(kāi)立業(yè)主戶頭
3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊(cè)
4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房?jī)?nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)立即反饋至開(kāi)發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙
5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無(wú)誤后,交資料員保存并錄入電腦
注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;
三、入駐期配套服務(wù)力求完善
(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,開(kāi)設(shè)一些商品銷(xiāo)售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;
(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊(duì)伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時(shí)應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。
四、入駐期的便民服務(wù)措施
(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷(xiāo)。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購(gòu)。
(二)提供臨時(shí)外買(mǎi)服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買(mǎi)服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問(wèn)題。
(三)成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類(lèi)搬運(yùn)服務(wù)。
(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來(lái)往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報(bào)警使用。
第三章 二次裝修管理
業(yè)主入伙后,隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤(pán)結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。
一、加強(qiáng)宣傳,正確
引導(dǎo)
(一)針對(duì)zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn),加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念,合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。
(二)制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查
根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)谛^(qū)裝修管理中注重于以下步驟:
(一)在二次裝修的審批過(guò)程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。
(二)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施'二證一書(shū)'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書(shū)',同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。
(三)加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管,實(shí)施'全員管理'。我們要求,各專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
(四)強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):
1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題,我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。
3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè);實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入口,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說(shuō)服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書(shū)為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
裝修管理流程圖:
裝修
管理涉及的質(zhì)量控制文件:
《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請(qǐng)表》
《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄》《裝修違章處理記錄》
《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修管理程序》
《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門(mén)復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。
我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。
第四章 業(yè)戶投訴處理
投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。
對(duì)于業(yè)戶投訴我們?cè)诠芾硖幵O(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:
一、投訴受理
業(yè)戶可通過(guò)電話、來(lái)訪、書(shū)信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說(shuō)明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過(guò)其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫(xiě)《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門(mén)及時(shí)處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報(bào),由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。
二、投訴處理
為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)處理,急修不過(guò)夜。對(duì)于其他方面的投訴,我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門(mén),并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間(最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過(guò)三個(gè)工作日),暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋,普遍性投訴問(wèn)題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。
對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報(bào)告',以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。
三、投訴回訪
業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門(mén)的形式回訪,以征求業(yè)戶意見(jiàn),同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及對(duì)策
(一)確保保安員的綜合素質(zhì)
1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí),樹(shù)立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變?cè)瓉?lái)保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。
(二)安全管理體系的建立
1.確定'動(dòng)態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置,對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。
2.在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式,巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
3.在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
4.強(qiáng)調(diào)全員管理。車(chē)管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。
5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。
(三)安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),疏導(dǎo)車(chē)輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。
(四)逐步完善技防手段
我們將通過(guò)多種渠道籌集資金,并積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。
第六章 車(chē)輛及交通管理
小區(qū)的車(chē)輛及交通管理歷來(lái)是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對(duì)小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和合理的安排。
一、交通狀況預(yù)測(cè)及分析:
(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標(biāo)識(shí)等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車(chē)分流。
(二)車(chē)輛以私家車(chē)數(shù)量較多,交通自覺(jué)意識(shí)不強(qiáng),極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。
二、管理措施與對(duì)策
(一)車(chē)管員在車(chē)庫(kù)出入口協(xié)助疏導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)出。同時(shí),要求保安員對(duì)進(jìn)入的車(chē)輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車(chē)輛合理停放,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地下一、二層車(chē)庫(kù)的管理。
(二)強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé),同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車(chē)樁。除緊急救助和搬家外,嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車(chē)輛停留在大門(mén)口區(qū)域。
(三)樹(shù)立保險(xiǎn)意識(shí),實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛保險(xiǎn),同時(shí)管理處將定期購(gòu)買(mǎi)停車(chē)場(chǎng)公共保險(xiǎn)。
(四)面對(duì)'特殊公民'值勤時(shí)車(chē)管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對(duì)違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級(jí)監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況,取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺(jué),將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作:
我們堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制,并樹(shù)立'全員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
(一)消防教育宣傳工作
我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。
(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識(shí)和能力,防范于'未燃'。
一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。
(二)對(duì)于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案,方可開(kāi)工。
(三)在入駐期間,我們將通過(guò)設(shè)專(zhuān)人巡邏監(jiān)管、安置擋車(chē)樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題,保證消防通道的順暢。
二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:
zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖
(一)報(bào)警
1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí),發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。
2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng),查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。
(二)召集
1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng),參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。
3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。
(三)滅火
1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況,迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開(kāi)展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。
2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令,向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。
4、若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí),不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。
(四)善后與恢復(fù)
火勢(shì)完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并協(xié)助消防部門(mén)查明火因,統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。
第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)
園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠,加強(qiáng)綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。
一、實(shí)行園林綠化管理
小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟(jì)、美觀'的指導(dǎo)思想,見(jiàn)縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點(diǎn)與一般,集中與分散,點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。
園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲(chóng)的花草樹(shù)木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。
二、綠化養(yǎng)護(hù)管理
俗話說(shuō):'三分種樹(shù),七分養(yǎng)護(hù)',這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲(chóng)等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí),還要針對(duì)不同花草樹(shù)木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期,對(duì)生存的客觀條件的要求,進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝,樹(shù)形美
觀完整無(wú)傾斜,花壇土壤疏松無(wú)垃圾,草坪平整清潔無(wú)雜草。
(一)樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)
1、新種樹(shù)苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%
2、蟲(chóng)害的樹(shù)木不超過(guò)2%;
3、綠化建筑小品無(wú)損壞;
4、草坪無(wú)高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;
5、草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。
(二)樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、樹(shù)木:生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常;葉子枝干基本正常。
2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無(wú)雜草;生長(zhǎng)和顏色基本正常不枯黃;基本無(wú)病蟲(chóng)害。
(三)綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求:
1、樹(shù)木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;
2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;
3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。
三、擺放植物花卉
綠化人員對(duì)小區(qū)周?chē)皟?nèi)部的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點(diǎn)開(kāi)展屋頂綠化和垂直綠化。
植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細(xì)方案另行制定。
第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理
一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專(zhuān)人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無(wú)異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測(cè)試驗(yàn),對(duì)配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無(wú)患。另外加強(qiáng)對(duì)照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)幫助解決。
(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;
2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除;
3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。
4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;
5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;
6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等突然情況時(shí),要及時(shí)切斷電源;
7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。
(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);
3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;
4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí),應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;
5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。
(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理
1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度;
2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;
3、日常保養(yǎng)要做到:
a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;
b、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;
c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;
d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。
二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控、門(mén)禁、自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題,及時(shí)維修。
智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對(duì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對(duì)自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過(guò)加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理,按故障級(jí)別,應(yīng)急處理方法如下:
(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(二)停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修;
(四)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修。
對(duì)于技術(shù)難度大的故障,及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對(duì)此過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。
第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)
一、環(huán)境保護(hù)
在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的問(wèn)題。
(一)垃圾處理
現(xiàn)階段垃圾分類(lèi)實(shí)施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類(lèi);生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類(lèi)難度大,分類(lèi)成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類(lèi)工作,變廢為寶,具體做法是:通過(guò)開(kāi)展系列的社區(qū)文化活動(dòng),積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類(lèi)的方式;合作設(shè)計(jì)多種造型美觀,經(jīng)濟(jì)實(shí)用的垃圾分類(lèi)設(shè)施,以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類(lèi)回收的難度;同時(shí),管理處將設(shè)專(zhuān)人對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢,確保分類(lèi)效果。
此外,我們將積極與環(huán)保部門(mén)合作,多方開(kāi)辟垃圾分類(lèi)后的回收渠道。
(二)噪音消除
小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來(lái)源主要包括:裝修施工、汽車(chē)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動(dòng)等。
我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:
1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;
2、嚴(yán)格車(chē)輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車(chē)輛行駛、停放,小區(qū)廣場(chǎng)車(chē)輛禁止鳴笛;
3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng);
4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化觀瞻
我們將與城管、派出所等有關(guān)部門(mén)密切配合,同時(shí)對(duì)保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣(mài)、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營(yíng)造美麗的環(huán)境。
(四)凈化空氣
客觀上,對(duì)于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境承載的壓力。
二、環(huán)境管理
(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):
1.全員保潔,人過(guò)地凈;重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。
2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類(lèi)衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全;
3.建立專(zhuān)業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù);
4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類(lèi)袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。
(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng) 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物
垃圾車(chē)、池垃圾車(chē)、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車(chē)無(wú)明顯附著物,垃圾池周?chē)鸁o(wú)積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次
2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡
2、瓷磚地面干凈,無(wú)明顯污跡黑印,無(wú)積水,條縫清晰
3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無(wú)蠟跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處
2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)
1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵,無(wú)蛛網(wǎng)
2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染
3、外墻光亮、整潔,無(wú)明顯水漬、油漬
04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無(wú)積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無(wú)塵
2、箱頂、側(cè)無(wú)塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染
3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)
06玻璃門(mén)、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠
2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵
3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像
07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無(wú)垃圾,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡(油污、黑印等)
08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損
09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈,無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無(wú)磚頭、大石子,配自動(dòng)剪草機(jī)
10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無(wú)塵、無(wú)水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵
11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢
12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼,無(wú)亂涂劃,無(wú)破損
13廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡,條縫清晰、無(wú)雜草
14單車(chē)棚、地面停車(chē)設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無(wú)明顯污跡,無(wú)積塵,無(wú)生銹破損現(xiàn)象
15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無(wú)明顯垃圾,雜物及泥沙,無(wú)蚊蟲(chóng)滋生
16不銹鋼門(mén)框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污跡,無(wú)灰塵,半米內(nèi)可映出人影
2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像
三、'四害'消殺
維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進(jìn)行除蟲(chóng)、滅鼠消殺服務(wù),進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專(zhuān)業(yè)的消殺隊(duì)伍,配備消殺器材,定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺,每周五將對(duì)小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進(jìn)行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門(mén)可以調(diào)整消殺的頻率,進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治,減少蚊蠅蟲(chóng)的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥,進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進(jìn)而徹底消滅蟲(chóng)害、鼠患。
(一)消殺時(shí)間:每周五下午。
(二)消殺地點(diǎn):垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。
(三)消殺過(guò)程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲(chóng)藥水,消殺蟲(chóng)害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。
第5篇 物業(yè)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理方案
物業(yè)管理小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理方案
一、 養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目相關(guān)情況
1、 現(xiàn)狀:該單位綠化占地面積約為12000平方米,綠化覆蓋率高,有大量不同規(guī)格品種喬木、修剪造型灌木以及造型盆景,其中以灌木、袋苗修剪居多,并有上千盆小盆載擺設(shè)及室內(nèi)擺設(shè)養(yǎng)護(hù)。
2、 養(yǎng)護(hù)地點(diǎn):
3、 養(yǎng)護(hù)范圍:
二、 養(yǎng)護(hù)職責(zé)
承包養(yǎng)護(hù)期限內(nèi),我公司按照?qǐng)@林綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程及園林綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),合理組織,精心養(yǎng)護(hù),并派出專(zhuān)業(yè)的園藝師組織指導(dǎo)安排管護(hù)工作,并根據(jù)各個(gè)季節(jié)天氣及植物生長(zhǎng)情況靈活派出不少于3位有經(jīng)驗(yàn)的工人,保質(zhì)保量完成養(yǎng)護(hù)管理任務(wù)。
三、 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1、 管理程序:包括淋水、開(kāi)窩培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病蟲(chóng)害防治、扶正、補(bǔ)苗(苗木費(fèi)另計(jì))等整套過(guò)程。
2、 管理工具:
a、 花剪、長(zhǎng)剪、高空剪、鏟草機(jī)、剪草機(jī)
b、 噴霧器、桶、斗車(chē)、竹箕
c、 鏟、鋤、鋸子、電鋸、梯子
d、 燃料、維修費(fèi)
3、 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容:
a、 喬木:每年施有機(jī)肥料一次,每株施餅肥0.25千克,追肥一次,每棵施復(fù)合肥、混尿素0.1千克,采用穴施、及噴灑、水肥等,然后用土覆蓋,淋水透徹,水滲透深度10厘米以上,及時(shí)防治病蟲(chóng)害,保持樹(shù)木自然生長(zhǎng)狀態(tài),無(wú)須造型修剪,及時(shí)剪除黃枝、病蟲(chóng)枝、蔭蔽徒長(zhǎng)枝及阻礙車(chē)輛通行的下垂枝,及時(shí)清理干凈修剪物。每周清除樹(shù)根周?chē)s草一次,確保無(wú)雜草。
b、 灌木、綠籬、袋苗:每季度施肥一次,每667m2施尿素混復(fù)合肥10千克,采用撒施及水肥等,施后三小時(shí)內(nèi)淋水一次,每天淋水1次(雨天除外),水滲透深度10厘米以上,及時(shí)防治病蟲(chóng)害,修剪成圓形、方行或錐行的,每周小修一次,每月大修一次,剪口平滑、美觀,及時(shí)清除修剪物,及時(shí)剪除枯枝、病蟲(chóng)枝,及時(shí)補(bǔ)種老、病死植株,每周清除雜草一次。
c、 草本類(lèi):每季度施肥一次,每667m2施尿素混復(fù)合肥10千克,采用撒施及水肥等,施后三小時(shí)內(nèi)淋水一次,每天淋水1次(雨天除外),水滲透深度10厘米以上,及時(shí)防治病蟲(chóng)害,每周剪除殘花一次、清除雜草一次,及時(shí)剪除枯枝、黃枝。
d、 臺(tái)灣草:每季度施肥一次,每667m2施尿素混復(fù)合肥10千克,施肥均勻、淋水透徹,水滲透深度5厘米以上,及時(shí)防治病蟲(chóng),及時(shí)補(bǔ)種萎死殘缺部分,覆蓋率達(dá)98%以上,每月修剪1-2次。
e、 室內(nèi)陰生植物:每天澆水一次,每3天抹葉片塵埃一次,保持植物生長(zhǎng)旺盛,葉色墨綠光亮,盆身潔凈。
四、 一年園林養(yǎng)護(hù)工作具體安排:
一月份:全年中氣溫最低的月份,露地樹(shù)木處于休眠狀態(tài)。
1、 冬季修剪:全面展開(kāi)對(duì)落葉樹(shù)木的整形修剪作業(yè);大小喬木上的枯枝、傷殘枝、病蟲(chóng)枝及妨礙架空線和建筑物的枝杈進(jìn)行修剪。
2、 行道樹(shù)檢查:及時(shí)檢查行道樹(shù)綁扎、立樁情況,發(fā)現(xiàn)松綁、鉛絲嵌皮、搖樁等情況時(shí)立即整改。
3、 防治害蟲(chóng):冬季是消滅園林害蟲(chóng)的有利季節(jié)。可在樹(shù)下疏松的土中挖集刺蛾的蟲(chóng)蛹、蟲(chóng)繭,集中燒死。1月中旬的時(shí)候,蚧殼蟲(chóng)類(lèi)開(kāi)始活動(dòng),但這時(shí)候行動(dòng)遲緩,我們可以采取刮除樹(shù)干上的幼蟲(chóng)的方法。在冬季防治害蟲(chóng),往往有事半功倍的效果。
4、 綠地養(yǎng)護(hù):綠地、花壇等地要注意挑除大型野草;草坪要及時(shí)挑草、切邊;綠地內(nèi)要注意防凍澆水。
二月份:氣溫較上月有所回升,樹(shù)木仍處于休眠狀態(tài)。
1、養(yǎng)護(hù)基本與1月份相同。
2、修剪:繼續(xù)對(duì)大小喬木的枯枝、病枝進(jìn)行修剪。月底以前,把各種樹(shù)木修剪完。
3、防治害蟲(chóng):繼續(xù)以防刺蛾和蚧殼蟲(chóng)為主。
三月份:氣溫繼續(xù)上升,中旬以后,樹(shù)木開(kāi)始萌芽,下旬有些樹(shù)木(如山茶)開(kāi)花。
1、 植樹(shù):春季是植樹(shù)的有利時(shí)機(jī)。土壤解凍后,應(yīng)立即抓緊時(shí)機(jī)植樹(shù)。植大小喬木前作好規(guī)劃設(shè)計(jì),事先挖(刨)好樹(shù)坑,要做到隨挖、隨運(yùn)、隨種、隨澆水。種植灌木時(shí)也應(yīng)做到隨挖、隨運(yùn)、隨種,并充分澆水,以提高苗木存活率。
2、 春灌:因春季干旱多風(fēng),蒸發(fā)量大,為防止春旱,對(duì)綠地等應(yīng)及時(shí)澆水。
3、 施肥:土壤解凍后,對(duì)植物施用基肥并灌水。
4、 防治病蟲(chóng)害:本月是防治病蟲(chóng)害的關(guān)鍵時(shí)刻。一些苗木出現(xiàn)了煤污病,瓜子黃楊卷葉螟也出現(xiàn)了(采用噴灑殺螟松等農(nóng)藥進(jìn)行防治)。防治刺蛾可以繼續(xù)采用挖蛹方法。
四月份:氣溫繼續(xù)上升,樹(shù)木均萌芽開(kāi)花或展葉開(kāi)始進(jìn)入生長(zhǎng)旺盛期。
1、 繼續(xù)植樹(shù):四月上旬應(yīng)抓緊時(shí)間種植萌芽晚的樹(shù)木,對(duì)冬季死亡的灌木(杜鵑、紅花繼木等)應(yīng)及時(shí)拔除補(bǔ)種,對(duì)新種樹(shù)木要充分澆水。
2、 灌水:繼續(xù)對(duì)養(yǎng)護(hù)綠地進(jìn)行及時(shí)的澆水。
3、 施肥:對(duì)草坪、灌木結(jié)合灌水,追施速效氮肥,或者根據(jù)需要進(jìn)行葉面噴施。
4、 修剪:剪除冬、春季干枯的枝條,可以修剪常綠綠籬。
5、 防治病蟲(chóng)害:(1)蚧殼蟲(chóng)在第二次蛻皮后陸續(xù)轉(zhuǎn)移到樹(shù)皮裂縫內(nèi)、樹(shù)洞、樹(shù)干基部、墻角等處分泌白色蠟質(zhì)薄繭化蛹。可以用硬竹掃帚掃除,然后集中深埋或浸泡。或者采用噴灑殺螟松等農(nóng)藥的方法。(2)天牛開(kāi)始活動(dòng)了,可以采用嫁接刀或自制鋼絲挑除幼蟲(chóng),但是傷口要做到越小越好。(3)其它病蟲(chóng)害的防治工作。
6、 綠地內(nèi)養(yǎng)護(hù):注意大型綠地內(nèi)的雜草及攀援植物的挑除。對(duì)草坪也要進(jìn)行挑草及切邊工作。
7、 草花:迎五一替換冬季草花,注意做好澆水工作。
五月份:氣溫急驟上升,樹(shù)木生長(zhǎng)迅速。
1、 澆水:樹(shù)木展葉盛期,需水量很大,應(yīng)適時(shí)澆水。
2、 修剪:修剪殘花。行道樹(shù)進(jìn)行第一次的剝芽修剪。
3、 防治病蟲(chóng)害:繼續(xù)以捕捉天牛為主。刺蛾第一代孵化,但尚未達(dá)到危害程度,根據(jù)養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況做出相
應(yīng)措施。由蚧殼蟲(chóng)、蚜蟲(chóng)等引起的煤污病也進(jìn)入了盛發(fā)期(在紫薇、海桐、夾竹桃等上),在5月中、下旬噴灑1020倍的松脂合劑及50%三硫磷乳劑15002000倍液以防治病害及殺死蟲(chóng)害。(其它可用殺蟲(chóng)素、花保等農(nóng)藥)
六月份:氣溫高
1、 澆水:植物需水量大,要及時(shí)澆水,不能“看天吃飯”。
2、 施肥:結(jié)合松土除草、施肥、澆水以達(dá)到最好的效果。
3、 修剪:繼續(xù)對(duì)行道樹(shù)進(jìn)行剝芽除蘗工作。對(duì)綠籬、球類(lèi)及部分花灌木實(shí)施修剪。
4、 排水工作:有大雨天氣時(shí)要注意低洼處的排水工作。
5、 防治病蟲(chóng)害:六月中、下旬刺蛾進(jìn)入孵化盛期,應(yīng)及時(shí)采取措施,現(xiàn)基本采用50%殺螟松乳劑500--800倍液噴灑。(或用復(fù)合bt乳劑進(jìn)行噴施)繼續(xù)對(duì)天牛進(jìn)行人工捕捉。
6、 做好樹(shù)木防汛防臺(tái)前的檢查工作,對(duì)松動(dòng)、傾斜的樹(shù)木進(jìn)行扶正、加固及重新綁扎。
七月份:氣溫最 高,中旬以后會(huì)出現(xiàn)大風(fēng)大雨情況。
1、 移植常綠樹(shù):雨季期間,水分充足,可以移植針葉樹(shù)和竹類(lèi),但要注意天氣變化,一旦碰到高溫要及時(shí)澆水。
2、 排澇:大雨過(guò)后要及時(shí)排澇。
3、 施追肥:在下雨前干施氮肥等速效肥。
4、 行道樹(shù):進(jìn)行防臺(tái)剝芽修剪,對(duì)與電線有矛盾的樹(shù)枝一律修剪,并對(duì)樹(shù)樁逐個(gè)檢查,發(fā)現(xiàn)松垮、不穩(wěn)立即扶正綁緊。事先做好勞力組織、物資材料、工具設(shè)備等方面的準(zhǔn)備,并隨時(shí)派人檢查,發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及時(shí)處理。
5、 防治病蟲(chóng)害:繼續(xù)對(duì)天牛及刺蛾進(jìn)行防治。防治天牛可以采用50%殺螟松1:50倍液注射,(或果樹(shù)寶、或園科三號(hào))然后封住洞口,也可達(dá)到很好的效果。香樟樟巢螟要及時(shí)的剪除,并銷(xiāo)毀蟲(chóng)巢,以免再次危害。
八月份:仍為雨季
1、排澇:大雨過(guò)后,對(duì)低洼積水處要及時(shí)排澇。
2、行道樹(shù)防臺(tái)工作:繼續(xù)做好行道樹(shù)的防臺(tái)工作。
3、修剪:除一般樹(shù)木夏修外,要對(duì)綠籬進(jìn)行造型修剪。
4、中耕除草:雜草生長(zhǎng)也旺盛,要及時(shí)的除草,并可結(jié)合除草進(jìn)行施肥。
5、防治病蟲(chóng)害:捕捉天牛為主,注意根部的天牛捕捉。蚜蟲(chóng)危害、香樟樟巢螟要及時(shí)防治。潮濕天氣要注意白粉病及腐爛病,要及時(shí)采取措施。
九月份:氣溫有所下降,迎國(guó)慶做好相關(guān)工作。
1、修剪:迎接國(guó)慶工作,行道樹(shù)三級(jí)分叉以下剝芽。綠籬造型修剪。綠地內(nèi)除草,草坪切邊,及時(shí)清理死樹(shù),做到樹(shù)木青枝綠葉,綠地干凈整齊。
2、施肥:對(duì)一些生長(zhǎng)較弱,枝條不夠充實(shí)的樹(shù)木,應(yīng)追施一些磷、鉀肥。
3、草花:迎國(guó)慶,草花更換,選擇顏色鮮艷的草花品種,注意澆水要充足。
4、防治病蟲(chóng)害:穿孔病為發(fā)病高峰,采用500%多菌靈1000倍液防止侵染。天牛開(kāi)始轉(zhuǎn)向根部危害,注意根部天牛的捕捉。對(duì)楊、柳上的木蠹蛾也要及時(shí)防治。做好其它病蟲(chóng)害的防治工作。
5、節(jié)前做好各類(lèi)綠化設(shè)施的檢查工作。
十月份:氣溫下降,十月下旬進(jìn)入初冬,樹(shù)木開(kāi)始落葉,陸續(xù)進(jìn)入休眠期。
1、做好秋季植樹(shù)的準(zhǔn)備,下旬耐寒樹(shù)木一落葉,就可以開(kāi)始栽植。
2、綠地養(yǎng)護(hù):及時(shí)去除死樹(shù),及時(shí)澆水。綠地、草坪挑草切邊工作要做好。草花生長(zhǎng)不良的要施肥。
3、防治病蟲(chóng)害:繼續(xù)捕捉根部天牛。香樟樟巢螟也要注意觀察防治。
十一月份:土壤開(kāi)始夜凍日化,進(jìn)入隆冬季節(jié)。
1、植樹(shù):繼續(xù)栽植耐寒植物,土壤凍結(jié)前完成。
2、翻土:對(duì)綠地土壤翻土,暴露準(zhǔn)備越冬的害蟲(chóng)。
3、澆水:對(duì)干、板結(jié)的土壤澆水,要在封凍前完成。
4、病蟲(chóng)害防治各種害蟲(chóng)在下旬準(zhǔn)備過(guò)冬,防治任務(wù)相對(duì)較輕。
十二月份:低氣溫,開(kāi)始冬季養(yǎng)護(hù)工作。
1、冬季修剪:對(duì)些常綠喬木、灌木進(jìn)行修剪。
2、消滅越冬病蟲(chóng)害。
第6篇 物業(yè)協(xié)助銷(xiāo)售工作可行性方案與空房管理說(shuō)明
物業(yè)協(xié)助項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的可行性方案與空房管理說(shuō)明
一、經(jīng)營(yíng)定位
1.優(yōu)越的地理位置
***華庭住宅小區(qū)位于**縣城,長(zhǎng)安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè),用地規(guī)整,交通便利,可以說(shuō)是市商業(yè)圈的中心位置,是商家選址辦公的上風(fēng)上水之地。
2.銷(xiāo)售的商業(yè)化定位
針對(duì)***華庭住宅小區(qū)自身的物業(yè)特點(diǎn),及其所在的地理位置周邊的環(huán)境,應(yīng)該確定其銷(xiāo)售方向?yàn)樽≌瑯恰⑸虡I(yè)性寫(xiě)字樓、大中企業(yè)辦公,及與金融密切相關(guān)的商業(yè)型辦公,如銀行、保險(xiǎn)、證券等。
3.選好進(jìn)駐商家,將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái),以進(jìn)一步做好銷(xiāo)售、招商。
二、銷(xiāo)售的整體策劃
根據(jù)市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)建設(shè)的工程進(jìn)度和實(shí)際情況,年月日實(shí)行前期物業(yè)管理,我公司接到中標(biāo)通知書(shū)后,按照標(biāo)書(shū)上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時(shí),配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托,實(shí)行銷(xiāo)售策劃、銷(xiāo)售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場(chǎng)勘察、銷(xiāo)售實(shí)施及完成業(yè)戶入伙等工作。
1.成立銷(xiāo)售工作小組和專(zhuān)用的辦公地點(diǎn)
物業(yè)管理處在對(duì)市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)進(jìn)行前期管理的同時(shí),成立銷(xiāo)售工作小組,組長(zhǎng)由物業(yè)管理處經(jīng)理?yè)?dān)任,組員由具有銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的人員、工程技術(shù)人員和管理員組成。
辦公地點(diǎn)應(yīng)設(shè)立在小區(qū)的醒目的地方,為獨(dú)立辦公室,做出清晰可見(jiàn)的標(biāo)識(shí),以方便業(yè)戶。
2.銷(xiāo)售策劃階段
銷(xiāo)售策劃階段主要是銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作,內(nèi)容包括建立租賃房屋清冊(cè)、劃分等級(jí)和價(jià)格、制定銷(xiāo)售辦法并報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批、完成宣傳策劃(銷(xiāo)售公告)、完成《業(yè)戶手冊(cè)》等一系列準(zhǔn)備工作。
2.1 建立售租房屋清冊(cè)
在征得業(yè)主同意后,可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托,清點(diǎn)租賃房屋的套數(shù),劃分等級(jí),從租賃房屋的朝向問(wèn)題和面積、結(jié)構(gòu)等方面來(lái)考慮,將租賃房屋暫時(shí)劃分為三個(gè)不同等級(jí)(不同等級(jí)單位價(jià)格不同)。準(zhǔn)確無(wú)誤地清點(diǎn)后,建立租賃房屋清冊(cè),項(xiàng)目包括:面積、面向、室內(nèi)已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等,作為對(duì)向出租的基本資料。
2.2 確定銷(xiāo)售房屋的等級(jí)和價(jià)格
將租賃房屋暫時(shí)劃分為三個(gè)不同等級(jí),租賃價(jià)格一般采取定價(jià)的辦法。房屋單價(jià)根據(jù)物價(jià)局的規(guī)定,經(jīng)市工商行政主管部門(mén)審批后確定價(jià)格。
2.3 制定銷(xiāo)售辦法并報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批
銷(xiāo)售活動(dòng),本著公平、公正、公開(kāi)、一次性定價(jià)的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊(cè)所在地、按租賃時(shí)間的長(zhǎng)短和報(bào)名先后優(yōu)先的原則。
3.完成宣傳策劃
本次借銷(xiāo)售廣泛地對(duì)外宣傳的機(jī)會(huì),旨在樹(shù)立***華庭住宅小區(qū)的社會(huì)形象,展示***華庭住宅小區(qū)的實(shí)力。
按區(qū)域?qū)Σ煌霓k公物業(yè)進(jìn)行有針對(duì)性的組織宣傳推介,通過(guò)電視、報(bào)紙、雜志、戶外廣告及各類(lèi)印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理,擴(kuò)大影響,吸引業(yè)戶。
3.1與電視臺(tái)聯(lián)系,制作形象宣傳片
電視臺(tái)播映宣傳片的時(shí)間為每天三次,每次15秒。
3.2與報(bào)紙、雜志社聯(lián)系,刊登廣告。
3.3召開(kāi)新聞懇談會(huì),邀請(qǐng)市主要媒體及其他主流媒體,通過(guò)懇談形式介紹小區(qū)的良好環(huán)境。
3.4在市內(nèi)主要報(bào)紙上刊登銷(xiāo)售廣告。
3.5在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)舉辦新聞發(fā)布會(huì),邀請(qǐng)主要媒體及有意向租賃單位或個(gè)人,參加開(kāi)幕式活動(dòng)及其他采訪活動(dòng),宣傳小區(qū)對(duì)外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。
3.6利用網(wǎng)站,發(fā)布消息及具體的銷(xiāo)售辦法。
3.7 市區(qū)主要公交車(chē)站設(shè)置燈箱廣告。
3.8在相關(guān)銀行所在的營(yíng)業(yè)網(wǎng)站掛上巨幅廣告。
3.9在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)掛出巨幅宣傳廣告。
3.10印制宣傳廣告單。經(jīng)業(yè)主同意和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后,派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。
4.完成《業(yè)戶手冊(cè)》
內(nèi)容包括:
4.1物業(yè)概況;
4.2物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介;
4.3物業(yè)管理公司性質(zhì)和簡(jiǎn)介。包括:物業(yè)管理公司的主要負(fù)責(zé)人的姓名、相關(guān)事務(wù)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式;
4.4物業(yè)管理公司的責(zé)任。其中包括:管理服務(wù)范圍,免費(fèi)服務(wù),有償服務(wù)等;
4.5業(yè)戶責(zé)任。其中包括:租賃費(fèi)用的交納方式和交納時(shí)間,管理服務(wù)費(fèi)交納方式和交納時(shí)間,房屋本體維修基金的交納等;
4.6防火須知;
4.7防風(fēng)、沙塵、防震;
4.8安全防范;
4.9喬遷及辦公家具搬運(yùn)規(guī)定;
4.10停車(chē)須知;
4.11小區(qū)的出入管理規(guī)定;
4.12房屋用途限制;
4.13電梯使用須知;
4.14噪音騷擾規(guī)定;
4.15業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定;
4.16園藝綠化介紹及管理規(guī)定;
4.17環(huán)境衛(wèi)生管理辦法;
4.18高空拋物的違害;
4.19小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)介用及用電、用水的有關(guān)規(guī)定;
4.20張貼告示海報(bào)的有關(guān)規(guī)定;
4.21投拆和建議;
4.22晾曬衣服等有關(guān)規(guī)定;
4.23突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施;
4.24違約責(zé)任及違約解決的主要途徑。
三、銷(xiāo)售宣傳階段
根據(jù)《銷(xiāo)售策劃方案》的安排,實(shí)施宣傳。
1.接待業(yè)戶現(xiàn)場(chǎng)勘察和咨詢
物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之一,就是熱情接待來(lái)自四面八方前來(lái)洽談和咨詢的業(yè)戶,耐心細(xì)致地回答業(yè)戶提出的每一個(gè)問(wèn)題,應(yīng)用調(diào)研掌握的詳實(shí)情況,真誠(chéng)為業(yè)戶出謀獻(xiàn)策,提供參考意見(jiàn)。同時(shí)也為市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)樹(shù)立良好的公眾形象。
2.接待業(yè)戶現(xiàn)場(chǎng)勘察
對(duì)于來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的有意向的業(yè)戶,物業(yè)公司有專(zhuān)人負(fù)責(zé)接待。
(1)察看來(lái)訪人員的身份證或有效證件;
(2)登記來(lái)訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式;
(3)安排保安人員帶到現(xiàn)場(chǎng)勘察;
(4)認(rèn)真、詳細(xì)回答來(lái)訪人員所提出的問(wèn)題,不清楚的地方需請(qǐng)示,不能做出錯(cuò)誤的回答;
(5)記錄來(lái)訪人員的意
見(jiàn),所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。
3.電話咨詢
安排專(zhuān)門(mén)接聽(tīng)電話,并做好記錄。對(duì)于電話咨詢的業(yè)戶,因其沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察,或者打來(lái)電話后再來(lái)現(xiàn)場(chǎng),更應(yīng)耐心、細(xì)致、周到地做好咨詢服務(wù)。
4.建立意向業(yè)戶登記冊(cè)
由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊(cè),詳細(xì)雨記錄各種信息。
四、銷(xiāo)售實(shí)施階段
1. 確定業(yè)戶名單
根據(jù)《銷(xiāo)售辦法》上規(guī)定的原則,確定業(yè)戶名單,并及時(shí)通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時(shí),應(yīng)由業(yè)主參加,并對(duì)外公布,以使體現(xiàn)公平、公正、公開(kāi)的原則。
2.簽定業(yè)戶銷(xiāo)售(租賃)合同
根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房屋銷(xiāo)售管理辦法》及有關(guān)規(guī)定確立合同,雙方簽字、蓋章、備案。
3.辦理相關(guān)手續(xù)
在簽定合同后,積極地主動(dòng)幫助業(yè)戶辦理經(jīng)營(yíng)和入住的相關(guān)手續(xù)。
(1)交納押金;
(2)簽定《業(yè)戶公約》;
(3)業(yè)戶驗(yàn)收房屋;
(4)交付鑰匙;
(5)將《業(yè)戶手冊(cè)》交給業(yè)戶;
(6)發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》,幫助業(yè)戶辦理入住后辦公(開(kāi)業(yè))所需的事項(xiàng)。
五、完成業(yè)戶入伙階段
1.做出入伙方案。主要包括:
(1)做出明顯的指引標(biāo)識(shí);
(2)入伙車(chē)輛的引導(dǎo)工作;
(3)保安的安全保衛(wèi)工作;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作;
(6)協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作;
(7)小區(qū)區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車(chē)及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作;
(8)水電工的供水、供電的保障工作;
(9)歡迎入伙的準(zhǔn)備工作;
(10)確定入伙時(shí)間。
2.每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開(kāi)荒
在入伙的前一個(gè)星期,由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,對(duì)供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查,以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個(gè)星期,在水電維修人員檢查后的房間,進(jìn)行最后一次的清潔開(kāi)荒,然后關(guān)閉門(mén)窗,鎖好房門(mén)。
3.掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作
在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排,做好入伙歡迎工作。
(1)在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語(yǔ);
(2)在南北方向的兩個(gè)門(mén)口設(shè)置充氣拱門(mén);
(3)在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗;
(4)在建筑物的周?chē)鷳覓鞖馇虻取?/p>
4.現(xiàn)場(chǎng)的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容,入伙的當(dāng)天和入伙階段,切實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。
六、空房管理辦法
1、管理要求
1.1管理處每月對(duì)空關(guān)房的管理情況進(jìn)行抽查,督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理,實(shí)施空關(guān)房日常維護(hù),確保能隨時(shí)投入使用,每月末將空關(guān)房的動(dòng)態(tài)情況記錄在案。
2、空關(guān)房日常管理
2.1每月一次巡查空關(guān)房?jī)?nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施和上下水管道,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。
2.2做好空關(guān)房的定期清潔工作,確保室內(nèi)干凈。
2.3每年春、秋兩季要做好空關(guān)房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面霉變。
2.4空關(guān)房巡視中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一般情況三天內(nèi)予以解決,特殊情況安排計(jì)劃整改。
2.5任何部門(mén)不得擅自使用空關(guān)房,如確需使用應(yīng)報(bào)開(kāi)發(fā)商審批。
3、空關(guān)房屋管理收費(fèi)
第7篇 物業(yè)公司員工薪酬體系管理方案
物業(yè)公司員工薪酬體系及管理方案
第一章總則
1. 目的
1.1明確公司薪酬政策和薪酬項(xiàng)目,激勵(lì)員工工作積極性;
1.2規(guī)范公司薪酬管理操作辦法。
2. 適用范圍
2.1適應(yīng)對(duì)象:本制度適用于公司(除經(jīng)理級(jí))全體員工,不適用于兼職人員和臨時(shí)工;
2.2薪酬項(xiàng)目:公司員工的工資、福利、獎(jiǎng)金。
3. 原則
3.1和諧共進(jìn):據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先和當(dāng)期效益決定薪酬水平,實(shí)現(xiàn)公司與員工可持續(xù)發(fā)展。
3.2價(jià)值導(dǎo)向:以績(jī)效、職責(zé)和能力為員工薪酬依據(jù)。
3.3效率優(yōu)先:在兼顧公平的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先。
3.4結(jié)構(gòu)管理:公司使用“工資、福利、獎(jiǎng)金”三要素建立的結(jié)構(gòu)化薪酬體系,形成多種模式的統(tǒng)一薪酬平臺(tái),實(shí)現(xiàn)相應(yīng)員工在多種職位族類(lèi)內(nèi)部輪換和管理一致性。
第二章 薪酬模式與體系
4、薪酬體系
4.1工資:根據(jù)職位和能力因素綜合確定,包括基本工資和各項(xiàng)補(bǔ)助。其中補(bǔ)助包括崗位補(bǔ)助、工齡補(bǔ)助和職稱(chēng)補(bǔ)助。工齡補(bǔ)助依據(jù)在公司連續(xù)工作長(zhǎng)短核定;職稱(chēng)補(bǔ)助依據(jù)真實(shí)的學(xué)歷、職稱(chēng)和職業(yè)資格確定。
4.2福利:包括法定福利和公司福利,法定福利依據(jù)當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)按照標(biāo)準(zhǔn)支付;公司福利包括工齡補(bǔ)助、職稱(chēng)補(bǔ)助、崗位補(bǔ)助;餐補(bǔ)依據(jù)實(shí)際情況確定。
4.3獎(jiǎng)金:年終獎(jiǎng)金、季度效益獎(jiǎng)金;
第三章2023年度工薪體系及管理方案
5、工資的確定:
5.1影響工資要素為職位因素、薪酬水平和員工技能等三個(gè)要素確定。
5.2工資總額確定:工資水平依據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、薪酬政策、企業(yè)盈利水平、人力資源定編情況確定,物業(yè)公司總經(jīng)理、總經(jīng)理助理擬定方案,公司董事長(zhǎng)審核,批準(zhǔn)。
5.3工資標(biāo)準(zhǔn)確定,由總經(jīng)理助理及行政部門(mén)根據(jù)職位等級(jí)、員工定位、薪酬水平來(lái)擬定,經(jīng)公司董事長(zhǎng)審核批準(zhǔn)。
6、工資變動(dòng)管理:
6.1、工資結(jié)構(gòu)
工資包括:基本工資、崗位補(bǔ)助、績(jī)效獎(jiǎng)金、社保補(bǔ)助、工齡補(bǔ)助、加班費(fèi)、職稱(chēng)補(bǔ)助、其他特殊補(bǔ)助;
1.基本工資
1.1原則各級(jí)員工的基本工資加崗位補(bǔ)助不低于合肥市最低工作標(biāo)準(zhǔn)1010元/月;
(2023年度合肥市工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至1010元/月)。
1.2基本工資:根據(jù)政府部門(mén)公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)辦公室會(huì)同財(cái)務(wù)部套改。
標(biāo)準(zhǔn)如下:
當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)基本工資
≤
≤
≤
≤
工資總額≥
工資總額≥
注1:2023年3月份之前入職員工按工資總額不變的原則下套改,超出部分設(shè)社保補(bǔ)助及加班費(fèi)用。
注2:本方案出臺(tái)前后的工資總額均包含周六的加班費(fèi)用。
1.3缺勤工資的核算:日工資×缺勤天數(shù)(日工資=月基本工資÷26天)
崗位補(bǔ)助:
根據(jù)同職位市場(chǎng)水平、管理職位不同及小區(qū)操作崗位的區(qū)別,設(shè)置不同的崗位補(bǔ)助,旨在提高崗位競(jìng)爭(zhēng)力及管理積極性;
序號(hào)崗位職位崗位補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)備注
1物業(yè)公司各部門(mén)主管1500元/月
2物業(yè)公司各部門(mén)工程部領(lǐng)班1200元/月
保安部領(lǐng)班800元/月
清潔部領(lǐng)班400元/月
3物業(yè)客戶服務(wù)中心客服助理600元/月
物業(yè)助理550元/月
4物業(yè)辦公室收費(fèi)員550元/月
資料員550元/月
經(jīng)理助理1000元/月
5秩序維護(hù)部主出入口大門(mén)崗600元/月可套改為社保補(bǔ)助
車(chē)管崗400元/月可套改為社保補(bǔ)助
組團(tuán)門(mén)崗300元/月可套改為社保補(bǔ)助
監(jiān)控中心300元/月可套改為社保補(bǔ)助
巡邏崗300元/月可套改為社保補(bǔ)助
6工程維護(hù)部消防專(zhuān)員700元/月
保養(yǎng)技工800元/月
維修技工900元/月
7環(huán)境維護(hù)部保潔員/根據(jù)表現(xiàn),計(jì)績(jī)效工資
3、績(jī)效獎(jiǎng)金:
3.1績(jī)效獎(jiǎng)金的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)及管理:
3.1.1績(jī)效獎(jiǎng)金設(shè)置;
崗位 管理層操作層
辦公室職員經(jīng)理助理主管領(lǐng)班
績(jī)效獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)
3.2績(jī)效獎(jiǎng)金考核計(jì)算:
3.2.1績(jī)效獎(jiǎng)金是根據(jù)員工在本月日常表現(xiàn)及工作業(yè)績(jī)情況考核,考核分?jǐn)?shù)為百分制。
3.2.2物業(yè)公司辦公室結(jié)合本季度每個(gè)月員工考核情況進(jìn)行匯總;每季度進(jìn)行核算、調(diào)整一次,員工績(jī)效獎(jiǎng)金的調(diào)整按照“能高能低”原則持續(xù)調(diào)整,使員工工資保持動(dòng)態(tài)合理。
3.2.3績(jī)效獎(jiǎng)金的核算:績(jī)效獎(jiǎng)金=績(jī)效工資標(biāo)準(zhǔn)×考核分?jǐn)?shù)占考核總分的百分比。
3.3績(jī)效獎(jiǎng)金的管理:
3.3.1績(jī)效工資統(tǒng)一每季度調(diào)整一次,物業(yè)公司每年根據(jù)物價(jià)水平、市場(chǎng)水平、和工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核,由物業(yè)公司辦公室按照平滑上限封頂原則擬定套改方案,公司改革小組審核,董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。
3.3.2績(jī)效工資的變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn);
員工工資的績(jī)效性調(diào)整:
績(jī)效季度累計(jì)三次a季度累計(jì)二次d季度累計(jì)三次d
調(diào)整薪級(jí)1次調(diào)薪機(jī)會(huì)降1級(jí)降3級(jí)
等級(jí)設(shè)定a:≥90分b:≥80分c:≥70分d:≥60分
說(shuō)明:績(jī)效獎(jiǎng)金表示已季度為單位的工作綜合績(jī)效,調(diào)整已至同崗位市場(chǎng)平均薪酬90%的不再晉級(jí);
3.3.2.1每季度三個(gè)月份的考核等級(jí),按照累計(jì)平滑降一級(jí)方式進(jìn)行核算,對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)如下:
上季度考核等級(jí)實(shí)際核算等級(jí)下季度績(jī)效獎(jiǎng)金系數(shù)
a/b/cc級(jí)0.2
a/c/dd級(jí)0.1
a/b/dc級(jí)0.2
b/c/dd級(jí)0.1
a/a/ba級(jí)0.4
b/b/ab級(jí)0.3
c/c/ac級(jí)0.2
a/a/(c.d)c級(jí)0.2
b/b/(b.c.d)c級(jí)0.2
c/c/(b.c.d)d級(jí)0.1
社保補(bǔ)助
4.1根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定,凡是入職轉(zhuǎn)正的員工,符合法定條件的均購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保險(xiǎn)。
4.2在未購(gòu)買(mǎi)社保之前,在基本工資外、崗位工資內(nèi)套改500元/人;做為社保補(bǔ)助項(xiàng)目。
4.3購(gòu)買(mǎi)對(duì)象:工作滿二個(gè)月,轉(zhuǎn)正的物業(yè)公司全體員工。
工齡補(bǔ)助
補(bǔ)助對(duì)象:全體員工;補(bǔ)助方式:每服務(wù)滿一年的員工可享受工齡補(bǔ)助,最工三年,服務(wù)滿三年繼續(xù)在公司服務(wù)的工齡補(bǔ)助按三年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn):50元/年。
6、加班費(fèi)
6.1如因工作原因,需要加班,由個(gè)人提出申請(qǐng),按公司加班管理規(guī)定審批,正常工作日、
公休日的超時(shí)加班,原則上按同等時(shí)間給予補(bǔ)休,不計(jì)發(fā)加班補(bǔ)助;
6.2法定節(jié)假日:主管級(jí)以上員工原則上按國(guó)家規(guī)定安排休息或電話值班,工程技工、物
業(yè)助理、秩序維護(hù)員、環(huán)境維護(hù)員等崗位因工作需要確實(shí)不能休息的,按法定要求補(bǔ)
發(fā)加班費(fèi)。
7、職稱(chēng)補(bǔ)助
為了鼓勵(lì)員工提升技術(shù)水平和管理水平,并結(jié)合公司的實(shí)際需要,設(shè)置職稱(chēng)補(bǔ)助,享受對(duì)象為各級(jí)員工,具體如圖:
技術(shù)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表
項(xiàng)目 金額中級(jí)職稱(chēng) (元/月)初級(jí)職稱(chēng)(元/月)高級(jí)電工證(元/月)電梯維修證(元/月)其他(由國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一考試,證書(shū)全國(guó)通用,并為公司實(shí)際需要的證書(shū))(元/月)
補(bǔ)助金額
其他特殊補(bǔ)助
8.1通訊補(bǔ)助對(duì)象:部門(mén)管理員工,補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn):
通訊補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
職位 金額總經(jīng)理經(jīng)理主管領(lǐng)班其他
補(bǔ)助金額300元按總公司規(guī)定
8.2公司特批補(bǔ)助:從事本工作職責(zé)范圍以外的工作,或是得到公司特殊補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)的額外補(bǔ)助薪酬,根據(jù)總公司
批復(fù)執(zhí)行。
第四章 薪酬調(diào)整
9、公司每年第一季度組織開(kāi)展對(duì)各崗位《職位說(shuō)明書(shū)》的修訂、對(duì)各崗位的再評(píng)價(jià)和薪酬市場(chǎng)調(diào)查工作。根據(jù)崗位評(píng)價(jià)結(jié)果和市場(chǎng)薪酬水平,結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)狀況,如需要,將對(duì)各崗位的對(duì)應(yīng)的基本工資、崗位補(bǔ)助、績(jī)效獎(jiǎng)金、福利補(bǔ)助技術(shù)補(bǔ)助進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
10、如員工崗位調(diào)動(dòng),按照新崗位對(duì)應(yīng)的薪酬等級(jí)確定員工的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。
11、在公司工作滿1年的員工,如工作績(jī)效突出且專(zhuān)業(yè)和綜合能力明顯高于職位任職資格要求,經(jīng)經(jīng)理級(jí)(含)以上員工推薦并通過(guò)公司組織的專(zhuān)業(yè)和綜合能力測(cè)評(píng)的,薪酬等級(jí)可在本薪等范圍內(nèi)級(jí)別。
12、新入職員工試用期內(nèi)的基本薪酬按照本規(guī)定對(duì)應(yīng)崗位工資執(zhí)行,不享受績(jī)效獎(jiǎng)金。
13、調(diào)整權(quán)限:在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)調(diào)整由物業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理,根據(jù)部門(mén)員工考核績(jī)效的實(shí)際情況批準(zhǔn)執(zhí)行。
本員工工資管理方案自2023年3月1日起施行,原有相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。本規(guī)定的最終解釋權(quán)歸合肥z物業(yè)管理有限責(zé)任公司。
合肥z物業(yè)管理有限責(zé)任公司
2023年3月1日
附件:物業(yè)公司工資表(示例);
序號(hào)姓名職位基本工資崗位補(bǔ)助績(jī)效獎(jiǎng)金社保補(bǔ)助工齡補(bǔ)助加班費(fèi)職稱(chēng)補(bǔ)助其他特殊補(bǔ)助應(yīng)發(fā)總額社?？蹅€(gè)人所得稅遲到水電費(fèi)工衣培訓(xùn)費(fèi)住宿費(fèi)餐費(fèi)扣個(gè)人借支扣其他扣款合計(jì)實(shí)發(fā)工資個(gè)人簽收
1張三客服主管-189-100-2892811
2李斯工程領(lǐng)班-189-1892511
3張小三門(mén)崗保安-801730
4張四保潔
第8篇 xx家園物業(yè)日常管理方案：環(huán)境保護(hù)與管理
盛世家園日常管理方案:環(huán)境保護(hù)與管理
一、環(huán)境保護(hù)
隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,人□的集聚帶來(lái)了系列的環(huán)保問(wèn)題。在盛世家園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的間題。
(一)垃圾處理:
垃圾廢物,我們認(rèn)為:垃圾是放鍺位王的賁源,因此刪強(qiáng)對(duì)這一類(lèi)資源的管理菲常重要。在現(xiàn)階殷垃圾分類(lèi)實(shí)施難的因素在于:居民環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類(lèi):生活垃圾構(gòu)成較復(fù)雜,分類(lèi)難度大,分類(lèi)成本高:垃圾囤收系統(tǒng)組織不健全,部分垃圾'回收尚可!求售無(wú)門(mén)'。我們將蝎力推進(jìn)垃圾分類(lèi)工作,變廢為寶。
盛世家園韜樓臼后將會(huì)有較多商家進(jìn)駐,管理處涌會(huì)與備商家協(xié)調(diào)處理好自轄區(qū)的環(huán)境管理工作
(二)噪音消除:
大廈內(nèi)噪音產(chǎn)生的來(lái)源主要包括:裝修施工、汽車(chē)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的社區(qū)活動(dòng)等。
我們擬采取技□下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:
1、嚴(yán)格控制二次裝修及積極與罔邊施工單位協(xié)調(diào),控制施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;
2、嚴(yán)格車(chē)輛管理,除搬家、急救外,禁止車(chē)輛行駛、停放,小區(qū)內(nèi)車(chē)輛禁止嗚笛:
3、做好商鋪的規(guī)劃及摺商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi);
4、在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻,同時(shí)在業(yè)主中倡導(dǎo)阿臺(tái)綠化,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化環(huán)境
我們將與城管派出所、居委舍等有關(guān)部門(mén)留切配合,同時(shí)對(duì)護(hù)衛(wèi)員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,社絕居住區(qū)內(nèi)的'亂張貼、亂擺賣(mài)、亂停放、亂搭建、亂娃放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營(yíng)造美麗的家園。
二、環(huán)境管理
(-)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):
1、全員保潔,人過(guò)地凈:重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。
2、確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類(lèi)衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全:
3、對(duì)清潔服務(wù)分包方的要求:建立專(zhuān)業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的搡作規(guī)程及工作標(biāo)娃,實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù):生活垃圾,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。
(二)環(huán)嬈管理的具體措施及工作標(biāo)旌:
序號(hào)項(xiàng)目具體措施標(biāo)準(zhǔn)
01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋留閉,桶外壁干凈無(wú)垃圾粘時(shí)物
垃圾車(chē)、池垃圾車(chē)、池每國(guó)胂洗,每罔徹底消殺一漢垃趿車(chē)無(wú)明顯時(shí)著物,垃圾池周囿無(wú)積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一漢,每用胂洗一次2、瓷磚地面每圍用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打螗1、水泥地面圍視無(wú)煙頭、粹紙、果皮等垃圾,無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡2、瓷磚地面干凈,無(wú)明顯污跡黑卸,無(wú)積水,條縫清晰3、大理石地面光殼,可映出照明乾廊,干凈無(wú)蝤跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一漢,每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)、抹灰、墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵,無(wú)蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面圍視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼,用白紙巾擦拭表畫(huà)50厘米,紙巾不被明顯污染3、外墻光殼、整潔,無(wú)明顯水漬、洶漬
04公共照明燈聿每月用清潔劑溏洗擦抹一漢圍視燈罩表畫(huà)干津,內(nèi)部無(wú)積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹1、玻璃明殼,圇視無(wú)塵2、糟頂、側(cè)無(wú)塵,用白紙巾擦試不被明顯污染3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)
06玻璃門(mén)、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹廄清洗一次1、玻璃圍視明殼,無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵3、鍍膜歡璃半米之內(nèi)可照出人影慘
07樓梯扶手每日用涪潔毛巾擦抹無(wú)塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一漢,每用沖洗一漢圍視干凈無(wú)垃圾,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡(池污、黑叵8等)
08各種掐示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一漢s視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損
09篥中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一漢草坪圍視干凈,無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無(wú)磚頭、大石子,配白動(dòng)翦草機(jī)
10宣傳樘每天擦抹一次玻璃明殼,圈視無(wú)塵、無(wú)水珠,不銹鋼面光殼,宣傳樘內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵
11花池每用徹底擦抹及沖洗一墳。隨時(shí)溘潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污迎、水垢
12地面其它設(shè)施每用徹底擦抹一漢,悔時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼,無(wú)亂劃,無(wú)破損
13售樓中心假山噴泉、廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路每圍清掃一漢,每隔2小時(shí)巡擔(dān)一漢,每月胂洗一漢圍視干凈,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡,條縫溘晰、無(wú)雜草
14單車(chē)棚、地面停車(chē)設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一漢圍視無(wú)明顯污跡,無(wú)積塵,無(wú)生銹破損現(xiàn)象
l5雨水并、排水溝每周清洗一次,無(wú)明顯垃圾,雜物及泥渺,無(wú)蚊蟲(chóng)滋生
16不銹鋼門(mén)框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一貝,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污迎,無(wú)灰塵,半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光蔸,三米內(nèi)能溘晰映出人物影像
第9篇 商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對(duì)'**商業(yè)廣場(chǎng)'全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時(shí)段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類(lèi)設(shè)備、實(shí)施)、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò);
2.初步形成對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案,并通過(guò)專(zhuān)題會(huì)議的論證;
3.根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要,參與和了解樓盤(pán)銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售工作,從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開(kāi)發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。
(2)培訓(xùn)模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過(guò)考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓(xùn)工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專(zhuān)以上文化水平,有專(zhuān)業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓(xùn)實(shí)施
集中學(xué)習(xí)iso國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項(xiàng)目管理要求,針對(duì)性地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能考試,以保證滿足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘(無(wú)陪同)。
每月一次工程例會(huì)(三方參加,如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場(chǎng)模擬階段
中心工作
通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。
2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。
3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。
5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專(zhuān)題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。
6.與開(kāi)發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。
7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。
需開(kāi)發(fā)商配合工作
8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。
9.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項(xiàng)目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。
(4)驗(yàn)收和進(jìn)戶階段
中心工作
組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。
1.預(yù)驗(yàn)
驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專(zhuān)項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。
2.整改
整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.正式驗(yàn)收
經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類(lèi)違章行為。
派發(fā)、簽收各類(lèi)資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類(lèi)禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。
物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。
房屋裝修協(xié)議書(shū)(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。
外來(lái)人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類(lèi)規(guī)定)。
停車(chē)占路協(xié)議書(shū)(明確車(chē)位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:
房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)
業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
委托書(shū)及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司;代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類(lèi)違章糾正力度,力保前期無(wú)違章。
推行iso國(guó)際質(zhì)量體系。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作。
嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實(shí)施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見(jiàn)或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對(duì)可能發(fā)生的各類(lèi)不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車(chē)、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
項(xiàng)目施工階段開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議。
2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類(lèi)型、要求。
交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。
3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議,檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。
交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。
承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))
承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)三方會(huì)議,落實(shí)整改工作
交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)
銷(xiāo)售期間派發(fā)各類(lèi)資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開(kāi)業(yè)主回訪工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
(三)、對(duì)項(xiàng)目的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū),配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。
(五)、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。
(六)、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作
第10篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部管理方案
一、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部方案的目的
制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設(shè)施的良好狀態(tài),確保配套設(shè)施正常運(yùn)行,為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。
二、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部職責(zé)分工
1.管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督,審批配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案及其預(yù)算等。
2.維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)配套設(shè)施臺(tái)賬的建立工作,解決技術(shù)難題,制訂維修方案以及預(yù)算,并負(fù)責(zé)配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案的實(shí)施。
3.維修工負(fù)責(zé)配套設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作。
4.倉(cāng)庫(kù)報(bào)關(guān)員負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套設(shè)施零配件的保管、工具的保管。
三、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部具體管理方案
1.工程管理部主控房管理方案:
1)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學(xué)品等危險(xiǎn)物品進(jìn)入主控房。
2)進(jìn)出隨手關(guān)門(mén),
2.配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理:
1)日檢:對(duì)設(shè)備主控房以及設(shè)備周?chē)h(huán)境進(jìn)行清潔,檢查設(shè)備運(yùn)行有無(wú)異常情況。
2)月檢:對(duì)設(shè)備周?chē)M(jìn)行全面檢查,嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者容易出故障的部位。
3)季檢:對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。
4)年檢:對(duì)設(shè)備周?chē)M(jìn)行全面檢查,重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無(wú)故障,檢修或者更換零部件或者附屬裝置。
5)大修:對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的解體檢驗(yàn)、測(cè)試、探傷,更換不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的零部件等。大修周期視情況而定。
6)售后:由設(shè)備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。
3.配套設(shè)施預(yù)防性管理方案:
1)住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表,做好設(shè)施管理臺(tái)賬記錄、檔案工作,對(duì)于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。
2)各配套設(shè)施重要零部件特別是容易損耗的零件,應(yīng)當(dāng)由適量的儲(chǔ)備,以應(yīng)對(duì)突發(fā)故障,以免影響住宅小區(qū)正常運(yùn)行。
3)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行各時(shí)間段的檢查計(jì)劃,吧排除事故隱患當(dāng)作工作的重中之重。
4)保存好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等。
4.住宅小區(qū)設(shè)備管理措施:
1)制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位職責(zé)制,定期檢查設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù),建立完善的設(shè)備檔案制度。
2)設(shè)備主控房保持清潔衛(wèi)生,使之符合設(shè)備要求。
3)配備專(zhuān)門(mén)的或者經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作,堅(jiān)持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。
4)確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好,隨時(shí)可啟動(dòng);制訂完善的消防疏散圖,以及突發(fā)性的火災(zāi)消防方案。
5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運(yùn)行正常,并做好記錄。
6)排水系統(tǒng)設(shè)備正常,給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道無(wú)跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等單證齊全,水池、水箱、水泵刮泥嚴(yán)格,無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)暢通,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備主控房無(wú)積水現(xiàn)象發(fā)生。
7)配套設(shè)施及配套服務(wù)周全,住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好,里面平坦,無(wú)架空管線,無(wú)有礙觀瞻的障礙物。
第11篇 物業(yè)管理手冊(cè)－目標(biāo)指標(biāo)管理方案控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案控制程序
1、目的
為對(duì)公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案進(jìn)行控制,以確保目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn),制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的制定、實(shí)施、評(píng)審、修改。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的批準(zhǔn)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的審核。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)制定、分解、評(píng)審、修訂公司管理目標(biāo)、指標(biāo)及管理方案,并對(duì)目標(biāo)、指標(biāo)及管理方案落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.4各部門(mén)參與制定、評(píng)審、修訂公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案,并負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)的目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的具體實(shí)施。
4、程序
4.1目標(biāo)、指標(biāo)的制訂
4.1.1目標(biāo)與指標(biāo)的制訂應(yīng)考慮以下幾方面:
a)管理方針的要求(包括污染預(yù)防的承諾);
b)遵守有關(guān)法律法規(guī)及其他要求的承諾;
c)公司的重要環(huán)境因素;
d)來(lái)自相關(guān)方的信息與要求;
e)質(zhì)量、環(huán)境行為的持續(xù)改進(jìn)承諾;
f)目標(biāo)、指標(biāo)應(yīng)針對(duì)各有關(guān)職責(zé)和層次分解且宜量化;
g)質(zhì)量目標(biāo)內(nèi)容應(yīng)反映有關(guān)服務(wù)要求;
h)可選擇的技術(shù)方案以及經(jīng)濟(jì)上、運(yùn)作上的可行性。
4.1.2管理者代表主持,由品質(zhì)部組織公司各部門(mén)依據(jù)公司的管理方針制訂公司的管理目標(biāo)、指標(biāo),報(bào)管理者代表審核后,總經(jīng)理批準(zhǔn)下發(fā)。
4.2目標(biāo)、指標(biāo)的評(píng)審、修改
4.2.1公司管理目標(biāo)、指標(biāo)在下列情況下進(jìn)行評(píng)審、修改。
4.2.1.1當(dāng)組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變動(dòng)時(shí)。
4.2.1.2資源配置、市場(chǎng)情況發(fā)生重大變化時(shí)。
4.2.1.3現(xiàn)有體系未能涵蓋的特殊事項(xiàng)時(shí)。
4.2.1.4管理方針、法律法規(guī)及其他要求發(fā)生變化時(shí)。
4.2.1.5管理評(píng)審時(shí),對(duì)公司目標(biāo)和指標(biāo)的適宜性進(jìn)行評(píng)審。
4.2.2公司管理目標(biāo)、指標(biāo)經(jīng)評(píng)審需要修訂時(shí),由品質(zhì)部組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行,報(bào)管理者代表審核后,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。
4.3目標(biāo)、指標(biāo)的分解與實(shí)施
4.3.1各相關(guān)部門(mén)根據(jù)公司的管理目標(biāo)和指標(biāo),制定各自的管理目標(biāo)、指標(biāo),并形成本部門(mén)年度《管理目標(biāo)、指標(biāo)分解表》。
4.3.2各相關(guān)部門(mén)應(yīng)將各項(xiàng)目標(biāo)和指標(biāo)在相關(guān)職責(zé)和層次上分解、量化。
4.3.3管理目標(biāo)由品質(zhì)部匯總、評(píng)審,并形成公司年度《管理目標(biāo)、指標(biāo)分解表》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由品質(zhì)部下發(fā)至各部門(mén)實(shí)施。
4.4目標(biāo)和指標(biāo)完成情況的監(jiān)督、檢查
4.4.1各相關(guān)部門(mén)每月26日前將本月目標(biāo)、指標(biāo)完成情況匯總,填寫(xiě)《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》上報(bào)品質(zhì)部。
4.4.2品質(zhì)部每季度對(duì)公司的質(zhì)量目標(biāo)和環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行檢查,填寫(xiě)《品質(zhì)部抽檢單》。當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于目標(biāo)、指標(biāo)要求時(shí),應(yīng)由品質(zhì)部組織相關(guān)部門(mén)制定糾正或預(yù)防措施并實(shí)施。
4.5目標(biāo)和指標(biāo)的宣傳與貫徹
品質(zhì)部通過(guò)下發(fā)文件、召開(kāi)會(huì)議、內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳公司的質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo),使全體員工達(dá)到明確和認(rèn)識(shí)并付諸實(shí)施。
4.6管理方案的控制要求
4.6.1品質(zhì)部組織相關(guān)部門(mén)根據(jù)環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)制定有關(guān)的管理方案,內(nèi)容包括:目標(biāo)、指標(biāo)、措施或方案、實(shí)施部門(mén)、主要負(fù)責(zé)人、計(jì)劃完成時(shí)間、實(shí)施資源要求,填寫(xiě)《管理方案》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.6.2當(dāng)目標(biāo)發(fā)生變化或管理方案實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題或不可行時(shí)應(yīng)對(duì)管理方案及時(shí)評(píng)審和更新,更新后的管理方案應(yīng)經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.6.3管理方案的發(fā)放與管理執(zhí)行《文件控制程序》。
4.7管理方案的實(shí)施與監(jiān)督檢查
4.7.1管理部組織相關(guān)部門(mén)實(shí)施公司環(huán)境管理方案。
4.7.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境管理方案實(shí)施的進(jìn)度與效果進(jìn)行監(jiān)督檢查,并填寫(xiě)《品質(zhì)部抽檢單》。
4.7.3若檢查結(jié)果、管理方案沒(méi)有如期完成,應(yīng)報(bào)管理者代表組織討論,限期完成。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《管理目標(biāo)、指標(biāo)分解表》jw/jl-5.4.5-001
6.2《管理方案》jw/jl-5.4.5-002
6.3《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
6.4《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001
第12篇 某物業(yè)公司行政辦公室管理方案
物業(yè)公司行政辦管理方案
hse目標(biāo) 最大限度地節(jié)約資源
hse指標(biāo) 實(shí)現(xiàn)公司的節(jié)約資源指標(biāo)
職責(zé)1、行政辦公室材料核算員負(fù)責(zé)對(duì)全公司紙張消耗實(shí)施總體監(jiān)控;
2、行政辦公室前臺(tái)文員對(duì)相關(guān)責(zé)任部門(mén)的紙張的節(jié)約目標(biāo)予以統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控,并對(duì)公共辦公區(qū)域的照明及用水量實(shí)施總體監(jiān)控;
3、行政辦公室綜合主管負(fù)責(zé)制訂員工宿舍水電管理辦法及扣繳措施;
4、行政辦公室企業(yè)文化主管負(fù)責(zé)相關(guān)警示宣傳標(biāo)識(shí)的制作。
資源提供1、水表、電表、節(jié)約用水用電宣傳標(biāo)識(shí)、各種水電節(jié)能設(shè)備設(shè)施
作業(yè)方案1、行政辦公室材料核算員統(tǒng)計(jì)各部門(mén)月度紙張耗用量;
2、行政辦公室前臺(tái)文員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各部門(mén)月度復(fù)印紙張耗用量;
3、行政辦公室綜合主管負(fù)責(zé)根據(jù)機(jī)電部提供的員工宿舍水電耗用量對(duì)宿舍員工進(jìn)行管理;
4、行政辦公室企業(yè)文化主管負(fù)責(zé)制訂節(jié)約資源宣傳標(biāo)識(shí),如:'請(qǐng)節(jié)約用水','請(qǐng)雙面復(fù)印文件'等。
時(shí)間表1、公司及行政辦公室資源消耗依月度為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì);
2、統(tǒng)計(jì)2003年度公司紙張耗用總量;
3、2004年以后對(duì)目標(biāo)的達(dá)成情況予以監(jiān)控。
檢查頻次及方式1、檢查標(biāo)準(zhǔn):《管理制度》、公司及行政辦公室資源節(jié)約管理方案;
2、行政辦公室每月至少對(duì)各部門(mén)資源節(jié)約管理方案的執(zhí)行情況進(jìn)行二次檢查;
3、行政辦公室材料核算員負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)資源節(jié)約情況進(jìn)行督查。
方案評(píng)審時(shí)間間隔1、本方案評(píng)審的時(shí)間間隔為1次/年;
2、行政辦公室負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)紙張節(jié)約方案進(jìn)行評(píng)審。
記錄《巡查記錄》、《資源消耗統(tǒng)計(jì)表》
hse目標(biāo)杜絕火災(zāi)的發(fā)生、部門(mén)辦公區(qū)域內(nèi)無(wú)重傷及死亡事故
職責(zé)1
