第1篇 物業(yè)管理方案制訂程序
物業(yè)管理方案的制訂程序
1目的
本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實(shí)施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。
2使用范圍
適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊第4.2章質(zhì)量體系
4.2《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編制。
5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。
5.3總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理方案。
6實(shí)施程序
6.1物業(yè)管理方案的提出
公司在新接收物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。
6.2物業(yè)管理方案的編制
6.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組在編制方案時(shí)應(yīng)考慮:
a.物業(yè)發(fā)展商的要求;
b.業(yè)主委員會的要求(必要時(shí));
c.國家/政府的法規(guī)要求。
6.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目小組在組織編制物業(yè)管理方案時(shí),將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:
a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化管理的要求;
b.機(jī)電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的控制管理要求;
c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;
d.電梯維修中心將提供電梯維護(hù)保養(yǎng)的管理要求。
6.2.3物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門提出的要求后將進(jìn)行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見運(yùn)作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:
1)物業(yè)管理范圍;
2)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算;
3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo);
4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述;
5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的描述:
a.物業(yè)的驗(yàn)收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費(fèi)管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項(xiàng)目的管理。
a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過程描述:采購管理;標(biāo)識和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。
a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評價(jià)和改進(jìn):內(nèi)部評價(jià)(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評價(jià)、國家/政府檢查評定);質(zhì)量改進(jìn)。
物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項(xiàng)目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門進(jìn)行必要的審查,并根據(jù)審查意見進(jìn)行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進(jìn)行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識,發(fā)放前有物業(yè)管理項(xiàng)目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時(shí)有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運(yùn)作程序文件的控制》。
物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項(xiàng)目小組形成的物業(yè)管理處進(jìn)行實(shí)施。在實(shí)施過程需修改時(shí),由修改提出人員提出書面申請,交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后,由物業(yè)管理處進(jìn)行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋'作廢'章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案
第2篇 某商業(yè)街物業(yè)財(cái)務(wù)管理方案
商業(yè)街物業(yè)財(cái)務(wù)管理方案
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一,財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
1、管理內(nèi)容:
(1)加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;
(2)搞好財(cái)務(wù)核算;
(3)財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次;
(4)做好年度預(yù)算和決算工作;
(5)認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù),嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷;
(6)及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況,做好財(cái)務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
2、管理措施:
(1)根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制定財(cái)務(wù)管理制度;
(2)財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;
(3)抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
(4)加強(qiáng)成本控制;
(5)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。
第3篇 項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施方案
項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'實(shí)施工作方案
20**年按**物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請開展**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建工作,旨在進(jìn)一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化、職業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到**物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'稱號及獎(jiǎng)牌,根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合e花園項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案。
一、方案依據(jù)
建住房物[2000]008號文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》及**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建申報(bào)要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):以較好的成績通過**市'示范住宅小區(qū)'的檢查考評,獲得市'物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'稱號及獎(jiǎng)牌
物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅(jiān)持對e花園項(xiàng)目投入資金,不斷進(jìn)行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)包括項(xiàng)目整改完善費(fèi)用、資料印刷費(fèi)、接待費(fèi)、增加維修材料費(fèi)等項(xiàng)目,詳見《20**年度e花園項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)費(fèi)用預(yù)算》。
三、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)
1、**物業(yè)針對e花園項(xiàng)目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了'e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組',負(fù)責(zé)市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:
工作小組成員如下:
組長:z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)
副組長:z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)
z(e花園項(xiàng)目經(jīng)理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責(zé):
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負(fù)責(zé)制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)向公司申報(bào)審批同意;
2)負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評,組織各級檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評標(biāo)準(zhǔn)》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);
6)負(fù)責(zé)按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi),提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵(lì)規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎(jiǎng)懲結(jié)果;
3、'創(chuàng)優(yōu)工作小組'下設(shè)四個(gè)工作組,分別為資料完善達(dá)標(biāo)組(含財(cái)務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組、設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組和安全防范達(dá)標(biāo)組,各達(dá)標(biāo)工作組的人員構(gòu)成及工作職責(zé)如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)對照《標(biāo)準(zhǔn)》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負(fù)責(zé)檔案資料管理質(zhì)量達(dá)標(biāo);
3)組織實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng),宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動(dòng),大力營造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組:
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo),為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
2)負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項(xiàng)目;
3)負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
安全防范達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
2)負(fù)責(zé)完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負(fù)責(zé)準(zhǔn)軍事化的護(hù)管隊(duì)伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達(dá)標(biāo);
4)負(fù)責(zé)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
四、工作階段及任務(wù)
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20**年*月*日開始,*月初'市優(yōu)示范住宅小區(qū)'考評完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個(gè)實(shí)施階段,具體安排如下:
1、宣傳動(dòng)員及準(zhǔn)備階段(*月*日--*月*日)
1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級以上員工會議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團(tuán)結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。
3)行政人事部通過內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳'創(chuàng)優(yōu)工作',廣泛動(dòng)員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)申報(bào)公司審批同意。
5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動(dòng)員大會,發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》。
2、重點(diǎn)難點(diǎn)突破階段(*月*日--*月*日)(詳見附各小組工作計(jì)劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項(xiàng)目。
2)設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)項(xiàng)目改善工作
3)安全達(dá)標(biāo)小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達(dá)標(biāo)小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報(bào)材料。
5)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施重點(diǎn)難點(diǎn)工作推動(dòng)計(jì)劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題,須及時(shí)申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質(zhì)
鞏固提高階段(*月*日--*月*日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于*月上旬按《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進(jìn)行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》。
2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及自檢結(jié)果進(jìn)行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點(diǎn)問題或物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及鞏固、提升意見,組織細(xì)致的完善工作;對容易出現(xiàn)差錯(cuò)而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。
5)資料完善達(dá)標(biāo)組在*月*日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的定期作業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到較高的現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評,給出自查評分結(jié)論。
4、市優(yōu)迎檢階段(*月*日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會,總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進(jìn)行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當(dāng)增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準(zhǔn)備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報(bào)材料》及匯報(bào)幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準(zhǔn)備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報(bào)小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報(bào)告,申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作先進(jìn)個(gè)人及事跡,為公司后期項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗(yàn)。
公司在*月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會,對創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來的先進(jìn)個(gè)人和事跡進(jìn)行表彰,兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)中心對考評達(dá)標(biāo)項(xiàng)目加以維持和完善;對考評發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結(jié)束后半個(gè)月內(nèi)全部逐項(xiàng)落實(shí)整改完畢。
六、紀(jì)律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴(yán)禁擅自調(diào)休、請假,如有特殊情況,確需請假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴(yán)處理。
附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃》
**市**物業(yè)服務(wù)有限公司
e花園物業(yè)服務(wù)中心
二0**年*月*日
注意事項(xiàng):
1、工作階段中的工作任務(wù),須進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化,詳細(xì)排列未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目的整改完成時(shí)間,,并將其作為附件。
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實(shí)施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案
一、爭創(chuàng)'物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'的可行性方案
我們把'**小區(qū)'的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并加入'誠信物業(yè)'的行列,二年內(nèi)達(dá)到市級'物業(yè)管理示范住宅'標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
1、在'**小區(qū)'小區(qū)物業(yè)管理整個(gè)運(yùn)作過程中,我們將引入酒店服務(wù)理念,采用到賓館培訓(xùn)和直接引進(jìn)賓館管理人員相結(jié)合的方式,實(shí)行走動(dòng)式管理,沿用'內(nèi)緊外松'的酒店管理準(zhǔn)則等措施,達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。結(jié)合實(shí)施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強(qiáng)調(diào)監(jiān)督、激勵(lì)、反饋機(jī)制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)上。
2、加強(qiáng)員工的培訓(xùn),建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn),作為一個(gè)亮點(diǎn)和重要措施,讓他們到賓館跟班實(shí)習(xí),學(xué)習(xí)現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能,接受酒店服務(wù)意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻(xiàn),又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。
3、切實(shí)支持配合業(yè)主委員會工作,強(qiáng)調(diào)人性化管理,變單向推動(dòng)為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實(shí)施事先征求業(yè)主的認(rèn)可和員工的認(rèn)同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅(jiān)持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅(jiān)持以'業(yè)主滿意第一'為核心,通過對不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析,推出各類服務(wù)項(xiàng)目,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動(dòng),推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動(dòng),并以'生態(tài)、環(huán)保、智能'為社區(qū)活動(dòng)主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動(dòng)的開展,推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔,做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。
(二)加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作
1、通過落實(shí)巡回檢查制度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn),分輕重緩急,合理安排,實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù),做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法,24小時(shí)受理報(bào)修,業(yè)主服務(wù)中心12小時(shí)專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。
4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報(bào)修單,并按維修項(xiàng)目緊急程度,安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場,零修及時(shí)完成,急修當(dāng)日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目,及時(shí)趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,并簽字認(rèn)可;與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》,切實(shí)做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責(zé),嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn),精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)格按照工序操作,抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個(gè)環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo),確保維修質(zhì)量。
(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理,作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修,并及時(shí)做出處理,如屬供電部門的,及時(shí)與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報(bào)修求助的,按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。
(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》,并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點(diǎn)做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作,24小時(shí)專人值班監(jiān)控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時(shí)排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機(jī)聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī),做到故障及時(shí)排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確,主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實(shí)執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機(jī),按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風(fēng)或大暴雨過后,及時(shí)檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴(yán)格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號,所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視,水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房,進(jìn)出人員情況有登記。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù),故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn),運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分鐘,運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù),謹(jǐn)防發(fā)生事故。
三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案
(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號,做到賬、物相符,做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時(shí)更換設(shè)備。
(三)日常維護(hù)。
建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細(xì)記錄,做到預(yù)防為主,并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%,設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案
(一)保潔設(shè)施
根據(jù)開發(fā)商設(shè)計(jì),小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn),另1人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法,實(shí)行12小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實(shí),并檢查考核,達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時(shí)間,運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運(yùn)輸車輛車容整潔,不污染道路,及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時(shí),不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立'業(yè)主公約'和'精神文明建設(shè)公約',倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習(xí)慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具,加強(qiáng)生態(tài)教育,倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi),崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時(shí)間:實(shí)行12小時(shí)保潔制,從早上7時(shí)至晚上7時(shí)。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運(yùn),期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理
加強(qiáng)宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔,及時(shí)清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動(dòng),積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作,使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),秩序良好,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。
2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度,制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作,使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng),以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境,展示'**小區(qū)'綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標(biāo)識,養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結(jié)婚紀(jì)念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。
(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)
1、割草:配置割草機(jī)一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點(diǎn)施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點(diǎn)。
5、及時(shí)修剪整形,達(dá)到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹,及時(shí)補(bǔ)栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達(dá)到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案
安全防范管理方案
1、保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn),熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長和班長,新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí),經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏,標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強(qiáng)監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責(zé)。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤,必要時(shí)進(jìn)行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時(shí)運(yùn)用無線對講機(jī),紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主自防意識,學(xué)會合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。
5、裝修期間,加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。
6、保安工作標(biāo)準(zhǔn):
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù);對外來人員進(jìn)行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入;對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi);及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘,并用對講機(jī)通知巡邏崗;對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫,立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理,并向上級報(bào)告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件,必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報(bào)告,跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機(jī)清潔;接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí),立即用對講機(jī)向班長報(bào)告,并跟蹤處理結(jié)果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報(bào)告;負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負(fù)責(zé)防汛防臺期間應(yīng)急通訊;對備用鑰匙使用進(jìn)行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計(jì)算機(jī)管理:利用計(jì)算機(jī)儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分?jǐn)偯娣e;使用情況;附設(shè)設(shè)施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案
1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記,制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。
2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,正確反映目前實(shí)際情況,以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。
3、管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。
第5篇 花園物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理品質(zhì)提升方案
應(yīng)業(yè)委會對服務(wù)品質(zhì)改善的要求,公司決定對服務(wù)品質(zhì)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升,計(jì)劃在一個(gè)月之內(nèi)將各項(xiàng)品質(zhì)提升到新的狀態(tài),實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)改進(jìn),提高業(yè)主滿意度。為此將開展“物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理品質(zhì)提升”專項(xiàng)工作,目的在于提高全員服務(wù)意識、強(qiáng)化項(xiàng)目內(nèi)部管理、提升崗位服務(wù)技能,為業(yè)主提供周到便捷的服務(wù),具體實(shí)施方案如下:
一、專項(xiàng)工作階段劃分
(一)動(dòng)員培訓(xùn)階段;(二)自查自糾階段;(三)整改階段;(四)檢查驗(yàn)收階段;(五)專項(xiàng)總結(jié)階段。
二、各階段工作重點(diǎn)及要求
(一)動(dòng)員培訓(xùn)階段(6月1-5日)
1.召開專項(xiàng)會議,研究制定品質(zhì)提升方案,布置相關(guān)工作。
2.編制《廣州**物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理品質(zhì)提升方案》。
3.由z總牽頭,z經(jīng)理組織實(shí)施。
4.本次專項(xiàng)工作要求全員參與,所有的會議、培訓(xùn)等工作,都必須留存書面資料,每名員工必須有記錄。
(二)自查自糾階段(6月6-10日)
1.客服部加強(qiáng)物業(yè)助理的巡檢工作,申購固定通訊設(shè)備并將物業(yè)助理聯(lián)系方式在各樓層進(jìn)行公布;
2.前臺及各部門加強(qiáng)禮儀禮貌的培訓(xùn),嚴(yán)抓儀容儀表及前臺接待規(guī)范用語;
3.工程部安排專人分系統(tǒng)進(jìn)行點(diǎn)檢,拿單返單進(jìn)度要及時(shí)有效;
4.安管部加強(qiáng)巡邏,特別是夜班,巡邏要查明查細(xì),同時(shí)加強(qiáng)對出租屋的盤查和登記;
5.做好每周周檢記錄,并及時(shí)處理;
6.三方對講系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)和檢修。加快對電梯監(jiān)控系統(tǒng)的修復(fù),對每個(gè)大堂加設(shè)監(jiān)控槍口、門禁系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)價(jià);
7.對電梯、用電、消防全面檢查;
8.加強(qiáng)對清潔方面的監(jiān)管,衛(wèi)生達(dá)到年前的狀態(tài)。
(三)整改階段措施(6月11-30)
1.工程部對園區(qū)內(nèi)路燈進(jìn)行點(diǎn)檢,保證路燈點(diǎn)亮率達(dá)到95%以上;
2.工程部要保證各樓層燈泡點(diǎn)亮率達(dá)到一半以上;
3.清潔部加強(qiáng)清潔衛(wèi)生改善,垃圾清理要及時(shí)高效,公共部位及樓層的衛(wèi)生要讓業(yè)主能直接感受到有提升;
4.安管部提升崗位形象,在小區(qū)內(nèi)增加固定保安崗位,同時(shí)嚴(yán)抓晚上亂停亂放現(xiàn)象;對違規(guī)亂停亂放的車主一定要強(qiáng)制執(zhí)行
5.加強(qiáng)對監(jiān)控系統(tǒng)維保單位韓升公司的監(jiān)管,對全園區(qū)監(jiān)控及時(shí)檢修與更換,在25號前完成電梯監(jiān)控和公共區(qū)域現(xiàn)有的監(jiān)控恢復(fù)工作,其他時(shí)間必須保證90%以上的完好運(yùn)行率;
6.門禁系統(tǒng)主板報(bào)價(jià)修復(fù)。
7.工程部必須保證供水、供電系統(tǒng)及電梯的正常運(yùn)作;
8.客服部加強(qiáng)物業(yè)助理的巡檢工作,申購固定通訊設(shè)備并將物業(yè)助理聯(lián)系方式在各樓層進(jìn)行公布;
9.客戶前臺加強(qiáng)禮儀禮貌的培訓(xùn),嚴(yán)抓儀容儀表及前臺接待規(guī)范用語
10、前臺對業(yè)主的投訴、求助及時(shí)處理,無法及時(shí)處理的向業(yè)主回電話進(jìn)行解釋。對業(yè)主在前臺報(bào)修的,必須給業(yè)主一個(gè)報(bào)修回執(zhí)單,加強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督。一般的報(bào)修,一周之內(nèi)完成回訪;
11.綠化部要保證綠化帶的清潔衛(wèi)生以及綠化修剪和種植養(yǎng)護(hù)。
12.消防系統(tǒng)修復(fù),保證工作正常。
13.修復(fù)廣播系統(tǒng),修復(fù)噴泉系統(tǒng),增加保安崗位.
(四)檢查驗(yàn)收階段(7月6日)
1.專項(xiàng)工作驗(yàn)收由由業(yè)委會組織,樓長參與,物業(yè)劉總配合。
2.驗(yàn)收方式采取現(xiàn)場檢查、崗位詢問、業(yè)主回訪等方式綜合進(jìn)行。
(五)專項(xiàng)總結(jié)階段(7月9日)
1.召開“物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理品質(zhì)提升”工作總結(jié)會。
2.總結(jié)本次專項(xiàng)工作中存在的問題及解決的問題辦法、方式等,為今后的工作提供經(jīng)驗(yàn)。
**物業(yè)管理有限公司**分公司
二
第6篇 某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)方案
為了保證管理服務(wù)質(zhì)量,***物業(yè)一貫堅(jiān)持'員工先培訓(xùn)后上崗'的原則。培訓(xùn)可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求,增強(qiáng)責(zé)任感,從而保證服務(wù)質(zhì)量,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,從而達(dá)到提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。
1. 培訓(xùn)目標(biāo)
為了充分體現(xiàn)****智能化、多功能的生活環(huán)境和***物業(yè)管理的形象,必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍,確保****物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
(1)確立員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上;
(2)新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
(3)管理人員持證上崗率100%;
(4)特殊工種人員持證上崗率100%;
(5)員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
(6)確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。
2. 培訓(xùn)方式
(1)自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法,***物業(yè)公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班,在學(xué)習(xí)時(shí)間上給予照顧和安排。
(2)自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班,加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。
(3)外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn),積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。
(4)理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座,總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。
(5)參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目,開拓視野,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
(6)崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn),給員工提供晉升機(jī)會;通過人才橫向、縱向交流,達(dá)到'專職、多能'的目的,從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。
3、培訓(xùn)工作程序
a) 培訓(xùn)工作計(jì)劃
為確保四季雅苑各項(xiàng)管理工作能按目標(biāo)完成,取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果,按培訓(xùn)的需求,制定以下培訓(xùn)計(jì)劃:
序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課人參加人員培訓(xùn)
方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo)
1基礎(chǔ)培訓(xùn),包括《員工手冊》、《勞動(dòng)法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式
2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解小區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式
3各崗位職責(zé)及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序,管理運(yùn)作程序
4物業(yè)管理方案和要求一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核對小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識
5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧,適應(yīng)工作之要求
6職業(yè)道德和職業(yè)
禮儀培訓(xùn)三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè),提高服務(wù)水平和管理水平
7模擬上崗培訓(xùn)二、三天各部門主管管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)
8深圳市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容
9智能化專業(yè)知識培訓(xùn)二天智能化系統(tǒng)工程師部分管理層人員和維修人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解智能化
工作要點(diǎn)
10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)六天市住宅局培訓(xùn)中心需持物業(yè)管理證上崗的人員外派
培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%
11小區(qū)管理目標(biāo)及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容二天管理處主任管理處全體
人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式
12崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理及基本運(yùn)行
13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理、運(yùn)行
14房屋驗(yàn)收交接程序一天工程部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程
15公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管工程部員工、安管隊(duì)員內(nèi)部
培訓(xùn)考核明確公用維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)
16住房裝修管理辦法一天工程部主管裝修管理小組成員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉裝修管理要點(diǎn)
17治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天安管隊(duì)
隊(duì)長安管隊(duì)員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)
18清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及
作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo)
19綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉綠化范圍和目標(biāo)
20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務(wù)部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉住戶入住程序、要求
21各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務(wù)部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核行為、語言規(guī)范及技巧
22消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識一天安管隊(duì)隊(duì)長管理處全體人員、安管隊(duì)員內(nèi)部
培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識
23代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求
24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項(xiàng)和管理人員熟記事項(xiàng)一天物業(yè)部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%
第7篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3
1.目的:
擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。
5.1.2公司各部門負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書。開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對管理方案進(jìn)行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第8篇 物業(yè)項(xiàng)目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、對房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺帳和標(biāo)識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、設(shè)專人受理報(bào)修,同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施,進(jìn)行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案,對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標(biāo)識,工程人員對設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、對各管線、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查,及時(shí)排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)施設(shè)備,進(jìn)行專業(yè)檢測、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護(hù)、管理。
管理措施
1、制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案,建立設(shè)備臺帳,建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案,根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況,制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度,并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況,編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認(rèn)真查清原因,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
管理內(nèi)容
1、對機(jī)電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),持證上崗,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
管理內(nèi)容
1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。
5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。
6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。
7、對機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度,并加強(qiáng)對其的管理。
9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度,做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。
2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程,防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí)。
4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除。
5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度,充分做好各項(xiàng)防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負(fù)責(zé)'的消防原則,消除一切火險(xiǎn)隱患。
7、針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,并狠抓落實(shí),使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識。
9、發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。
管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。
4、對住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。
5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案
管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識,包括樓宇標(biāo)識、道路指示標(biāo)識等。
2、所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊,并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。
3、定時(shí)定人清潔、維護(hù),發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。
管理措施
1、制定標(biāo)識標(biāo)牌管理制度,維護(hù)保養(yǎng)制度。
2、各種標(biāo)識標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。
十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報(bào)修熱線,實(shí)行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修,工程部人員在接到報(bào)修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個(gè)方案希望前輩指點(diǎn)指點(diǎn)
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作,同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:
團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神+個(gè)性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、隊(duì)意識和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競爭機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
財(cái)務(wù)部:
1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。
3、負(fù)責(zé)對外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案
通過對“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé):
部室主要工作職責(zé):
總經(jīng)理:
1、對董事長負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo),對公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長批準(zhǔn)后實(shí)施;
>3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā);
5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓(xùn)工作);
3、內(nèi)外進(jìn)行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作;
3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作;
4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作;
5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作;
6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取,并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析,并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財(cái)務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會計(jì))、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強(qiáng)弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長1人,隊(duì)員15人(三班24小時(shí));綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費(fèi)1人。
總計(jì):38人
三、管理目標(biāo)
(一)、公司總目標(biāo)
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。
(二)、目標(biāo)分解
1、財(cái)務(wù)部
(1)、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動(dòng)率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對差錯(cuò)率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗(yàn)合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯(cuò)率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(6)、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費(fèi)收取率≥90%
(8)、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等)、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項(xiàng)目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊(duì):
(1)、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議;
2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
5、 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護(hù)管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護(hù)管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動(dòng),協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費(fèi);
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事
業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時(shí),自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時(shí)起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時(shí)間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運(yùn)行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實(shí)行封閉式管理,并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。
(2)、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達(dá)到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓(xùn)計(jì)劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況
物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個(gè)月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊(duì)長 1名 1200 =1200
財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個(gè)月小計(jì)為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個(gè) 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個(gè) 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個(gè) 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計(jì): 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(jī)(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機(jī) 1臺 2000 =2000
復(fù)印機(jī) 1臺 10000 =10000
傳真機(jī) 1臺 1500 =1500
保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機(jī) 2臺 100 =200
裝訂機(jī) 1臺 300 =300
照相機(jī) 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000
小計(jì): 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個(gè) 200
萬用電表 個(gè) 500
電流流量度:300a 個(gè) 800
電流鉗式800a 個(gè) 1500
電流鉗式3000a 個(gè) 1500
對地阻值測試表 個(gè) 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個(gè) 1500
溫度計(jì):電子數(shù)字式 個(gè) 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表 個(gè) 300
手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計(jì):
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個(gè) 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護(hù)眼罩:眼鏡式 個(gè) 200
護(hù)眼罩:全式 個(gè) 500
護(hù)眼罩:焊接用 個(gè) 1200
;護(hù)鏡(焊接用1000gda) 個(gè) 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護(hù)式 個(gè) 15000
高壓電工全護(hù)裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計(jì):
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動(dòng)150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個(gè) 50
o形夾:150mm 個(gè) 50
o形夾:200mm 個(gè) 50
o形夾:300mm 個(gè) 50
虎鉗150mm 個(gè) 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個(gè) 100
斧頭(消防隊(duì)用) 個(gè) 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計(jì)
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護(hù)套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個(gè) 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動(dòng)/機(jī)械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機(jī) 把 800
片式切割機(jī):小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機(jī):手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機(jī) 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機(jī):小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風(fēng)扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(jī)(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動(dòng)打釘槍 把 600
小計(jì):
工具共計(jì):30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個(gè) 1000 =2000
物料架 2個(gè) 1000 =2000
工具箱 7個(gè) 200 =1400
文件架 7個(gè) 100 =700
小計(jì):10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計(jì):8100
啟動(dòng)預(yù)算總計(jì):222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動(dòng)資金和管理用房為:
啟動(dòng)資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動(dòng)資金的分?jǐn)?/p>
按五年平均分?jǐn)?首次合同簽約為三年,那么該筆費(fèi)用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第10篇 盛世家園物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)方案
-、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實(shí)完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對員工的內(nèi)部潛能開發(fā)--即培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對待。我們相信,一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為:培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。
我們在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施:
1.結(jié)合e物業(yè)管理公司多年來在高層大廈物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn),并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化,隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。
2.樹立'管理者就是培訓(xùn)者'的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
3.培訓(xùn)考核績效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績效考核掛鉤,目的就是落實(shí)培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。
4.結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn),并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式(例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等),使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。
5.采用目前國際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的'kas'培訓(xùn)方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。
6.培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過分級考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。
二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作
(一)培訓(xùn)系統(tǒng)圖
修正執(zhí)行
培訓(xùn)計(jì)劃
崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織
反饋 評價(jià)
培訓(xùn)考核
系統(tǒng)圖說明:
1.針對e盛世家園(一期)的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修正。
2.有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。
3.通過對員工進(jìn)行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。
4.根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋,及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。
(二)培訓(xùn)的組織方式
1.培訓(xùn)職責(zé):
(1)管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
(2)主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級培訓(xùn),并對培訓(xùn)實(shí)施評估,并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級培訓(xùn)人員。
2.培訓(xùn)實(shí)施流程
我們對員工的培訓(xùn)分為三個(gè)階段:入職培訓(xùn)--崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)--日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目:三個(gè)月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。
3.培訓(xùn)時(shí)間
(1).為實(shí)現(xiàn)'加油站'式培訓(xùn),我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表:
職務(wù)(崗位)部門經(jīng)理以上項(xiàng)目主管管理員(班組長)作業(yè)服務(wù)員工
每年培訓(xùn)時(shí)間不少于140小時(shí)不少于100小時(shí)不少于80小時(shí)不少于60小時(shí)
(2).根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅(jiān)持以'在職培訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔'。
4.員工培訓(xùn)常用方法
序號培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 方 式、方 法培訓(xùn)對象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性
3.'5s'培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認(rèn)識
2研討類
1.頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作
2.對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓(xùn)練法全體人員激勵(lì)員工工作積極性
4學(xué)習(xí)類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類
1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)
(一)新員工公共培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)
1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天
2禮儀知識常用禮儀知識6課時(shí)
形體訓(xùn)練
員工行為語言規(guī)范
3服務(wù)意識職業(yè)道德教育3課時(shí)
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時(shí)
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊與勞動(dòng)人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識6課時(shí)
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時(shí)
入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧3課時(shí)
典型物業(yè)管理案例6課時(shí)
6質(zhì)量管理iso9002質(zhì)量管理體系6課時(shí)
7安全防范知識消防知識6課時(shí)
治安防范知識與技巧
8大廈情況大廈基本情況介紹3課時(shí)
9帶班實(shí)行7天
(二)護(hù)衛(wèi)員及車輛管理員培訓(xùn)科目
序號
培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊(duì)列動(dòng)作;
2.三大步法;
3.體能訓(xùn)練;逢周一至周五,
每天訓(xùn)練1小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性,訓(xùn)練扎實(shí)基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術(shù);逢周六、周日,
每天訓(xùn)練3小時(shí)熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責(zé)
8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
(三)保潔員培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5保潔服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
8消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(四)園藝工培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(五)維修技工培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
《維修服務(wù)工作手榭》《設(shè)備管理工作手榭》《消防管理工作手朋》
熟悉菽工的崗位職牡,操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基本的消防知識禾□設(shè)備管理知識
房屋維修艿面納管理?xiàng)l例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
大厘內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn),維修s反務(wù)范圍
了解和熟悉大廈狀況,提高工作效率
土建、機(jī)窀、綰排水、空讕等杞天專業(yè)的基礎(chǔ)管理婀識
沒備及機(jī)具的操作演練和倮養(yǎng)規(guī)程
技術(shù)大比武
每年一次
第11篇 物業(yè)資料業(yè)主檔案管理方案
物業(yè)資料與業(yè)主檔案管理方案
為了確保物業(yè)服務(wù)部及本單位物業(yè)管理所使用的常規(guī)服務(wù)文件的有效性,規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。
一、資料或檔案的收集與保存
首先,在物業(yè)接管移交時(shí),要力爭全面、準(zhǔn)確地收集到本單位與開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位在合作方面的工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。其次,業(yè)主入住、進(jìn)行房間調(diào)配階段,業(yè)主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴回訪記錄等相關(guān)資料,都需要工作人員將其全面收集起來并妥善保管。
二、資料或檔案的整理與分類
所有原始資料應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后,按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊,做到整齊清晰、分類合理、便于查找。按照檔案資料的不同,管理內(nèi)容可以分類為以下幾類。
1.工程技術(shù)資料:包括住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告等。
2.業(yè)主及各辦公部門檔案:包括業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)詳細(xì)資料登記表,進(jìn)出小區(qū)人員登記表,業(yè)主、各辦公機(jī)構(gòu)房間的維修檔案等。其中,業(yè)主檔案內(nèi)容具體包括有經(jīng)業(yè)主簽署后的業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主簽署后的消防安全責(zé)任書、業(yè)主家庭情況登記表、鑰匙領(lǐng)用登記表、業(yè)主證領(lǐng)用登記表、業(yè)主入住驗(yàn)房表以及業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件等。
3.裝修檔案:包括二次裝修申請審批表、相關(guān)圖紙及裝修施工隊(duì)資料、裝修責(zé)任書、施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表、室內(nèi)設(shè)計(jì)平面圖、裝修竣工圖等。
4.維修資料:包括維修申請記錄、回訪記錄、維修派工單以及設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄等。
5.業(yè)主反饋信息:包括服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)主意見和調(diào)查統(tǒng)計(jì)記錄、業(yè)主投訴及處理記錄、業(yè)主來訪紀(jì)錄等。
6.本部門員工管理資料:包括員工個(gè)人資料、聘用記錄、員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄、員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動(dòng)記錄及內(nèi)務(wù)管理記錄等。
7.行政文件資料:包括相關(guān)值班及檢查記錄、有關(guān)財(cái)務(wù)記錄、主管部門文件、公司文件、內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)文件等。
三、資料或檔案的歸檔
對于所有分類整理好的信息資料,工作人員必須進(jìn)行歸檔保存。
1.檔案管理實(shí)行原始資料和計(jì)算機(jī)檔案雙軌制,使儲存方式多元化,盡可能確保資料轉(zhuǎn)化為計(jì)算機(jī)磁盤儲存,便于查找。同時(shí),還要運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料具體化、形象化。
2.對本單位利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存,使此類檔案在計(jì)算機(jī)中按級別檢索,對保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。
3.檔案應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類順序進(jìn)行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。
4.根據(jù)檔案盒規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙,在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑體一號字體的檔案類別名稱,制作好的檔案標(biāo)志貼應(yīng)當(dāng)貼在檔案盒左側(cè)上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。
5.各業(yè)主的檔案資料應(yīng)按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內(nèi)。按檔案盒內(nèi)各檔案的排列順序?qū)n案有關(guān)內(nèi)容登記在業(yè)主檔案目錄內(nèi),詳細(xì)、清晰地注明序號、檔案編號、業(yè)主姓名、入住時(shí)間、檔案頁數(shù)、備注等內(nèi)容。
6.檔案室應(yīng)配備相應(yīng)的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔,確保儲存地點(diǎn)符合防火、防蟲防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管,檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進(jìn)出,以保證檔案的安全和完善。
7.所有檔案盒資料都應(yīng)妥善保存,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借,未經(jīng)授權(quán),任何人不得私自復(fù)印或打印保密資料或文件。
四、資料或檔案的運(yùn)用
工作或服務(wù)的過程中應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮檔案資料的作用,內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng),查閱文件檔案授權(quán)范圍。由于業(yè)主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應(yīng)該按檔案的不同密級經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱,特殊情況如需查閱須報(bào)管理處。
五、業(yè)主檔案的跟蹤
當(dāng)業(yè)主聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化或業(yè)主發(fā)生更替時(shí),服務(wù)中心應(yīng)將變化情況記錄在業(yè)主檔案中。本部門應(yīng)當(dāng)由專職主管負(fù)責(zé)每季度進(jìn)行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)一個(gè)月以上的業(yè)主,管理員應(yīng)至少每隔兩周跟蹤一次。
六、過期資料或檔案的銷毀
對于作廢或失效文件,相關(guān)人員應(yīng)在失效文件上標(biāo)注作廢標(biāo)記,防止繼續(xù)使用。根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì),管理人員應(yīng)該定期對過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀,防止檔案的堆積和混淆。對于已過保存期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可進(jìn)行銷毀,但銷毀的同時(shí)必須建立已銷毀文檔的清單,便于備查。
第12篇 物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生綠化商鋪管理方案
物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生、綠化及商鋪管理方案
一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案
清潔作為物業(yè)管理的重頭戲,是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分,關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),故擬訂以下管理方案:
管理內(nèi)容
整個(gè)園區(qū)所有的公共區(qū)域:外圍道路及綠化帶、公共的配置設(shè)施、停車庫、樓道、電梯廳、電梯轎廂等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作,使公共環(huán)境和公共部位整潔。
管理措施
(一)建立保潔制度,狠抓落實(shí)。
(二)按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。
(三)加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能。
(四)以'三查'形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查)。
(五)抓好保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。
二、滅蟲及消毒方案
管理內(nèi)容
(一)物業(yè)交付前,園區(qū)整體開展滅'四害'工作。
(二)根據(jù)季節(jié)氣候情況,定期在園區(qū)內(nèi)組織殺蟲、消毒。
(三)垃圾日產(chǎn)日清,垃圾箱等定期清洗,避免蟲害滋生。
(四)所有衛(wèi)生設(shè)施保持無異味、污跡、積水,避免成為蟲害滋生地。
(五)對公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進(jìn)行清潔和消毒工作。
管理措施
(一)制訂殺蟲、消毒方案。
(二)制訂殺蟲、消毒工作流程及工作要求、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)確定專人負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作,確保有序開展。
三、綠化管理方案
管理內(nèi)容:綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
(一)綠化保養(yǎng)期內(nèi),協(xié)助開發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作。
(二)根據(jù)氣候,給花木適量澆水。
(三)及時(shí)清除綠化帶內(nèi)垃圾、雜物。
(四)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土。
(五)及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。
(六)制定預(yù)防措施,防治病蟲害。
(七)做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作。
(八)定期修剪草坪,使其生長茂盛,平整美觀。
(九)公共部位綠化擺放委托專業(yè)園藝單位提供,協(xié)助監(jiān)督。
管理措施
(一)建立綠化管理制度。
(二)按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。
(三)加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能。
(四)以'三查'形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查)。
(五)抓好綠化工的行為規(guī)范管理,要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識齊全、言行文明。
四、商鋪的管理方案
商鋪的店招、廣告燈箱對園區(qū)的外立面影響重大,保持商鋪良好的經(jīng)營秩序和環(huán)境衛(wèi)生,對整個(gè)物業(yè)的形象影響重大。
管理內(nèi)容
(一)做好商鋪公共部位的保潔工作,配備生活垃圾箱,并做好垃圾日產(chǎn)日清;對商鋪的人行道路進(jìn)行巡回清潔。
(二)督促商鋪經(jīng)營人員保持商鋪門口整潔,共同創(chuàng)造良好的商鋪環(huán)境。
(三)對商鋪的店招、廣告燈箱設(shè)計(jì)、安裝嚴(yán)格按規(guī)定管理,做到統(tǒng)一有序。
(四)對商鋪的燈光、噪音等進(jìn)行控制,確保園區(qū)住宅業(yè)主的生活質(zhì)量。
管理措施
(一)制定商鋪保潔管理制度以及保潔標(biāo)準(zhǔn)。
(二)在商鋪銷售前協(xié)助開發(fā)商做好商鋪功能定位工作,豐富園區(qū)配套,方便業(yè)主生活,避免出現(xiàn)低檔次、影響業(yè)主生活質(zhì)量及園區(qū)環(huán)境的經(jīng)營項(xiàng)目。
(三)制定商鋪裝修管理規(guī)定。
(四)嚴(yán)格做好商鋪的日常管理工作。
五、排煙、排污及噪音等控制措施
管理措施
(一)根據(jù)商鋪的定位,建議在商品房買賣合同中,應(yīng)約定不能經(jīng)營排煙排污的餐飲服務(wù),從源頭上控制排煙及排污對整個(gè)園區(qū)以及業(yè)主的影響。
(二)在日常管理中,嚴(yán)格按照規(guī)定對商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管理,發(fā)現(xiàn)違約或違規(guī)排煙、排污現(xiàn)象,及時(shí)予以制止,必要時(shí)請求政府相關(guān)職能部門協(xié)助處理和解決。
(三)對商鋪的噪音嚴(yán)格管理,要求商鋪的業(yè)主不在商鋪內(nèi)進(jìn)行加工和生產(chǎn),同時(shí)應(yīng)控制不能從事娛樂性服務(wù),因?yàn)閵蕵沸苑?wù)的時(shí)間難以控制及產(chǎn)生的噪聲太大。對一些實(shí)在無法避免的噪音,采取限時(shí)完成操作,盡量減少噪聲對業(yè)主的影響,給園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)寧靜的環(huán)境
