第1篇 某物業(yè)管理權(quán)交接方案
物業(yè)管理權(quán)交接方案
更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù),除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持,原物業(yè)管理公司的有效支持配合,更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在'更換'問題上,有著深入的研究,并有多次案例和實(shí)踐,從九九年至今,親歷的更換事件,便有七起,并全部參與了更換方案的制訂。
根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn),在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn):
一、程序的合法性
物業(yè)管理委員會(huì)是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益,負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán),是解決物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜,要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì),形成決議,使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系,取得中正第三方的支持
協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系,包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系,使其盡可能得取得一致性意見,對(duì)于順利更換,尤為重要。
中正方的支持主要是指:
法律顧問,提供法律支持。
物管顧問、財(cái)務(wù)顧問,提供專業(yè)支持。
政府主管部門,提供政策支持,取得指導(dǎo)、支持,不可忽視。
三、具體交接工作安排
1.發(fā)展商負(fù)責(zé)書面通知,現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期,確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。
2.雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。
3.以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。
4.在最大限度減低對(duì)客戶服務(wù)影響的情況下,按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作,并由第三方進(jìn)行監(jiān)督。
5.發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。
四、交接內(nèi)容
交接中涉及的內(nèi)容繁多:設(shè)計(jì)方案,配套設(shè)施,運(yùn)行記錄,外網(wǎng)聯(lián)絡(luò),固定資產(chǎn),管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下:
(一)工程交接
1.成立接收小組,由交、接雙方專業(yè)人員組成,指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專業(yè)交驗(yàn)人員,一般由以下專業(yè)人員組成:電氣、暖通、給排水、土建、電梯(如有)、鍋爐(如有)。
2.召開工作會(huì)議,布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。
3.接收工作要求
參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范及設(shè)計(jì)要求,對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì),確保文件資料手續(xù)齊備,工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
4.物業(yè)交接工作程序
(1)接雙方簽定物業(yè)接收委托書,確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。
(2)交方應(yīng)提供的資料、文件。
1)圖紙資料、文件、交接清單。
2)設(shè)備清單。
3)能源消耗情況(列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗怼崴?、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字)。
4)住戶交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。
5)備品備件、材料物品庫(kù)存登記表。
6)設(shè)備運(yùn)行記錄。
7)交接班記錄。
8)值班記錄。
9)工具、儀表,維修設(shè)備登記表。
10)人員花名冊(cè)。
11)設(shè)備維保合同(有效期內(nèi))。
12)維修費(fèi)使用情況及盈虧。
(3)交接工作開始時(shí),雙主應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書。
明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。
(4)交接工作中,雙方交接人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查,并認(rèn)真填寫物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。
(5)交接工作結(jié)束,雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問題,雙方應(yīng)認(rèn)真記錄,協(xié)商解決辦法,對(duì)交接中遇到的工程遺留問題,若不能馬上解決,雙方應(yīng)簽署備忘錄,說明存在的問題,產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。
(6)鑰匙移交
(7)設(shè)備交接順序
1)變配電設(shè)備(變配電室)。
2)熱力設(shè)備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。
3)燃?xì)庠O(shè)備(調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸?。
4)消防報(bào)警設(shè)備。
5)保安監(jiān)控設(shè)備(含攝像、可視對(duì)講等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)運(yùn)輸設(shè)備(電梯)。
8)維修設(shè)備(工程維修用如,電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等)。
9)其它設(shè)備(電腦、辦公設(shè)備、電開水器等)。
(各類交接清單見附件。)
(二)財(cái)務(wù)交接
確定財(cái)務(wù)交接的日期,在正式交接之前,交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè);接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。
交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債;清理債權(quán)、債務(wù);重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同;銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說明和交付;原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問題的說明和擬定解決方式等。
交接方式上,應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確;接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí),接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見面,落實(shí)交接內(nèi)容,并履行必要的法律手續(xù)。
(三)文檔交接
鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同,文檔編制也有較大區(qū)別,建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過iso-9002的企業(yè),文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書目錄索引。如未通過,則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。
雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。
文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本,主要包括:維修管理公約、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門的合同文本。
(四)人事安排
1.崗位交接
根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄,我公司派人對(duì)原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關(guān)系部、保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接,并以文字說明交接完畢,經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。
2.人事安排
在原有人員人事安排上,本著'雙向選擇,擇優(yōu)安排,加強(qiáng)培訓(xùn)'的原則,充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長(zhǎng),合理安排,調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性,發(fā)揮潛能,實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工,要組織培訓(xùn)、考核,使其達(dá)到上崗要求,確保服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于員工的合理流動(dòng),積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作,手續(xù)齊備、快捷。做到'留者安心,離者舒心'。
3.勞動(dòng)關(guān)系
對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過達(dá)到上崗要求的人員,應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù),即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系,與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同,并根據(jù)我公司的整體工作布置,安排在原項(xiàng)目部或我公司其它項(xiàng)目部的相應(yīng)工作崗位。
關(guān)于接管工作的其它說明
1.接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排,其中
二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。
二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。
2.崗位移交在二個(gè)工作日以內(nèi)完成,移交保駕需3-5個(gè)工作日。
3.物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。
4.財(cái)務(wù)交接按劃線制進(jìn)行交接,我司承諾可進(jìn)行全程顧問,所需時(shí)間暫無法確定。
5.我司同意接收開辦費(fèi)所購(gòu)置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防范
更換物管企業(yè)的過程中,經(jīng)常出現(xiàn)的'風(fēng)險(xiǎn)'有5種情況:
(1)原物管企業(yè)拒不退出,導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
(2)原物管企業(yè)提出高額補(bǔ)償。
(3)交接不配合,導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。
(4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。
所以要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作,避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理方案投標(biāo)文件
小區(qū)物業(yè)管理方案(投標(biāo)文件)
一、投標(biāo)函
第二章:×××小區(qū)物業(yè)概況;
第三章:×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第一節(jié):小區(qū)環(huán)境管理
第二節(jié):小區(qū)衛(wèi)生綠化管理
第三節(jié):小區(qū)的安全保衛(wèi)管理
第四節(jié):設(shè)施的維修管理
第五節(jié):小區(qū)的文化建設(shè)
第六節(jié):其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目
第四章:×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
第五章:人員配備;
第五章:金費(fèi)收支預(yù)算;
一、投標(biāo)函
致:×××小區(qū)業(yè)主委員會(huì):
根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標(biāo)公告,現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo),并作出如下法律承諾:
1、嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定,履行相關(guān)義務(wù)。
2、受法定代表人授權(quán)全權(quán)處理與本次投標(biāo)項(xiàng)目有關(guān)的事務(wù)。
3、投標(biāo)文件的內(nèi)容真實(shí)可*。如果中標(biāo),本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。
4、同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。
5、招標(biāo)人無義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標(biāo)。
6、所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請(qǐng)函、電下列地址:
地址:郵編電話:傳真
法定代表人(簽字或蓋章):
投標(biāo)人全稱:(投標(biāo)單位公章)
年月日
第二章×××小區(qū)物業(yè)概況
×××小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米,共4棟252套單元房;公共部分面積約為1000平方米,有一個(gè)自行車棚和一個(gè)值班室。樓樓之間獨(dú)立成為封閉小院,與周邊圍墻組成一個(gè)封閉式的小區(qū),由一個(gè)大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管,后由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。
第三章×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
根據(jù)×××小區(qū)的實(shí)際情況,并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務(wù),超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨,我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)放在環(huán)境管理、衛(wèi)生綠化、.安全保衛(wèi).設(shè)施維修.文化建設(shè)五個(gè)方面。
第一節(jié)環(huán)境管理
維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性,定期進(jìn)行檢查維修,禁止亂鑿洞,亂開門窗的破壞行為,禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為,保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實(shí)際情況的管理制度,保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞,從根本上使小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)保值增值。
第二節(jié)衛(wèi)生綠化管理
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素,為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化,我公司將嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求,規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識(shí),制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施,并層層落實(shí)。目標(biāo)管理達(dá)到:一日三清掃,垃圾日日清,嚴(yán)格控制二次污染。具體實(shí)施方案如下:
一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶
二、配備兩名保潔人員,負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生:
(一)公共衛(wèi)生:
1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉;
2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡;
3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡,站立側(cè)目可清晰見字。
(二)室內(nèi)衛(wèi)生:
1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈
2、定期清掃、保潔;
(三)綠化環(huán)境:
1、保護(hù):在草坪上樹立溫馨提示標(biāo)牌,防止花草人為傷害;
2、養(yǎng)護(hù):定期澆水、修剪花草樹木,營(yíng)造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境;
(四)裝潢垃圾:
會(huì)同業(yè)主委員會(huì)制定《室內(nèi)裝潢管理制度》,室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu),減少建筑物壽命,并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾,影響環(huán)境,對(duì)于室內(nèi)裝潢必須要有嚴(yán)格的規(guī)定,這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益,也是物業(yè)管理公司義不容辭的責(zé)任。
(五)張貼警示牌,倡導(dǎo)文明新風(fēng)。
第三節(jié)小區(qū)的安全保衛(wèi)
小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主,文化層次較高,素質(zhì)較好,故安全保衛(wèi)工作除消防安全外,我們將以“人防為主,技防為輔”的方式重點(diǎn)對(duì)外安全的保衛(wèi),具體做到以下幾點(diǎn):
(一)整體排查,清除消防安全隱患;
我們將按國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各住宅樓的消防設(shè)施進(jìn)行排查,配齊所需的消防器材,培訓(xùn)消防員,消除消防隱患。
(二)實(shí)行封閉式管理,24小時(shí)保安值班、巡邏,保障住戶安全;
我們將南北兩個(gè)鐵門按實(shí)際情況定時(shí)開關(guān),以中間的大門為主出入口,保安盡快熟悉住戶,對(duì)進(jìn)出的外來人員,嚴(yán)格實(shí)行登記制度,禁止無關(guān)人員入內(nèi),大力加強(qiáng)夜間巡查力度,保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。
(三)報(bào)警電話,為隨時(shí)處理緊急情況做好準(zhǔn)備。
“急住戶之所急,想住戶之所想”,設(shè)立報(bào)警電話,對(duì)于突發(fā)的各種事件,制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序,保證突發(fā)事件的及時(shí)解決。
第四節(jié)設(shè)施的維修管理
小區(qū)的公共設(shè)施,極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂,我們將做到以下幾點(diǎn):
(一)對(duì)于公共設(shè)施進(jìn)行全面檢查;
在正式接管小區(qū)時(shí)我們將對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查、登記,對(duì)于損壞的公共設(shè)施進(jìn)行修理,如1號(hào)、2號(hào)樓的部分防盜門,公共的照明燈等。
(二)配備專業(yè)水電工,制定合理價(jià)格,設(shè)立保修電話,保證及時(shí)維修服務(wù)。
我們將和業(yè)主委員會(huì)按國(guó)家的相關(guān)維修規(guī)定,對(duì)于住戶水、電等維修項(xiàng)目制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),配備專業(yè)水電工,在小區(qū)管理處設(shè)立一部便民熱線,在住戶提出維修要求時(shí),及時(shí)完成維修工作。
維修管理的目標(biāo)達(dá)到:
1、24小時(shí)受理報(bào)修,一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng),維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的,應(yīng)向保修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位,經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。維修滿意率100%。
2、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查,及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
第五節(jié)小區(qū)文化建設(shè)
為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個(gè)重要的目標(biāo),由于×××小區(qū)住戶文化素質(zhì)較高,完全可以利用現(xiàn)有資源做到以下幾點(diǎn):
(一)建立老年活動(dòng)室
住戶中有不少是老年人,應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個(gè)能和外界溝通交流的好環(huán)境,這樣既給老年人帶來了歡樂,也讓其子女少了一份擔(dān)心。
(二)用小區(qū)文化資源組織文藝社團(tuán)
小區(qū)住戶多為教師,物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同邀請(qǐng)具有一定文藝功底的住戶,成立文藝社團(tuán),在空閑時(shí)間組織諸如舞蹈,書法,歌詠活動(dòng),相互學(xué)習(xí),相互交流,增進(jìn)鄰里了解,全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。
第六節(jié)其他物業(yè)項(xiàng)目的管理
此外,還有其他的一些物業(yè)項(xiàng)目的管理,如自行車、轎車的停放管理,寬帶網(wǎng)接入、水電費(fèi)的收取等,我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨和業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商,從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開展。
第四章×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
(3人) (2人) (1人) (1人)
第五章:人員配備
一、管理處經(jīng)理(1名)針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況制定工作計(jì)劃,費(fèi)用收繳工作
二、管理員(1名)綠化養(yǎng)護(hù)、監(jiān)督各項(xiàng)工作的開展情況,執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。
三、保潔人員(2名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生;
四、保安人員(3名)負(fù)責(zé)小區(qū)安全,24小時(shí)巡邏;
五、水電維修工(1名)公共設(shè)施維護(hù),水電維修。
第六章費(fèi)用核算
一、人員工資
1、管理區(qū)主任:1人*800元/月=800元
2、管理員:1人*750元/月=750元
3、保潔:2人*500元/月=1000元
4、保安:3人*600元/月=1800元
5、水電維修工:1人*650元/月=650元
二、垃圾清運(yùn)費(fèi):2車/日*10元/車*30日=600元
三、公共用電:300元/月
四、每月水損:300元/月
五、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保潔材料費(fèi):500元/月
六、固定資產(chǎn)折舊(2000元按3年):56元/月
合計(jì)每月共需費(fèi)用:6756元/月
第3篇 某某山莊物業(yè)管理具體方案
某山莊物業(yè)管理具體方案
一、實(shí)行封閉式綜合一體化管理
1.實(shí)行綜合一體化物業(yè)管理;
2.體現(xiàn)人性人化物業(yè)管理概念;
3.技防與人防相結(jié)合,試行封閉管理;
二、內(nèi)部管理架構(gòu)
(2)架構(gòu)說明
物業(yè)管理公司:在總公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下成立,成立之初主要負(fù)責(zé)××××山莊物業(yè)管理項(xiàng)目。
山莊物業(yè)管理處:對(duì)××××山莊進(jìn)行日常管理,履行小區(qū)的多項(xiàng)職能,確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
事務(wù)部:面向全體業(yè)主、客戶,接受電話咨詢、求助、投訴,協(xié)調(diào)指導(dǎo)各班組處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費(fèi)用收取工作。負(fù)責(zé)培訓(xùn),質(zhì)量監(jiān)督,檔案,資料,社區(qū)文化和對(duì)外協(xié)調(diào)等事物。
維修部:負(fù)責(zé)水電、照明、消防等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,24小時(shí)為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)。
安管部:對(duì)××××山莊實(shí)行24小時(shí)治安、消防和交通車輛管理,同時(shí)履行作為義務(wù)消防員的職責(zé),協(xié)助事務(wù)助理工作。
清潔隊(duì):負(fù)責(zé)公用部位的清潔、保潔、保證小區(qū)舒適、整潔,達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
綠化隊(duì):負(fù)責(zé)小區(qū)公用部位的綠化的維護(hù)、修繕和整治。
社區(qū)文化:負(fù)責(zé)好以“環(huán)境文化”、“行為文化”、“精神文化”為中心的社區(qū)文化建設(shè)。
三、激勵(lì)機(jī)制
以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營(yíng)理念,也是企業(yè)文化的精髓。它堅(jiān)持以人為中心,尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人,以激勵(lì)員工上進(jìn),實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn),倡導(dǎo)并營(yíng)造既相互尊敬,相互信任,又有明確行為規(guī)范這樣一種和諧有序的環(huán)境,保持員工隊(duì)伍的穩(wěn)定,以實(shí)現(xiàn)制定的管理目標(biāo)。
針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理人員新加入,本身基礎(chǔ)條件較好,但無物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的員工,我們將通過統(tǒng)一、分散等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)交流,依靠激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮員工的主動(dòng)性,創(chuàng)造性。
根據(jù)上述以人為本的理念,試行以下激勵(lì)機(jī)制:
目標(biāo)激勵(lì):
崗位激勵(lì):
效益激勵(lì):
四、監(jiān)督與自我約束機(jī)制
1.監(jiān)督機(jī)制:
××××山莊在開展物業(yè)管理的過程中,將嚴(yán)格按政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作,定期向總公司報(bào)告工作。檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù),提交財(cái)務(wù)報(bào)告書,并制定出日常工作計(jì)劃,分解量化到部門及各個(gè)崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,并對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程,按質(zhì)量體系建立原始記錄,通過現(xiàn)場(chǎng)檢查,部門自查,外部質(zhì)量審核,確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。
具體方法:
(1)公開監(jiān)督制:
(2)業(yè)主住戶評(píng)議制:
(3)定期報(bào)到制:
2.自我約束機(jī)制:
(1)××××山莊在物業(yè)管理過程中,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。
(2)在管理中嚴(yán)格貫徹引入的is09002質(zhì)量體系。
(3)巡視檢查制:由管理處對(duì)各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。
(4)實(shí)行末位淘汰制:管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核,實(shí)行淘汰制,對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核,不合格者調(diào)離崗位或淘汰。
五、信息反饋及處理機(jī)制
1.××××山莊管理處作為主要的信息處理中心,24小時(shí)接受和處理各方面的信息,主要渠道有:
(1)業(yè)主、住戶的意見箱。
(2)按引入is09002體系中業(yè)主、住戶意見征詢程序。
(3)管理處員工的反饋信息。
(4)新聞媒介
2.獲得反饋信息后,管理處分析處理,向相關(guān)部門、人員發(fā)出解決辦法并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn),直到圓滿解決。
六、工作計(jì)劃
1.工作流程:
(1)總公司--物業(yè)管理公司
(2)物業(yè)管理公司--山莊物業(yè)管理處
物業(yè)管理公司組織山莊物業(yè)管理處制定設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,協(xié)助制定目標(biāo)管理,管理處對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé),定期向公司匯報(bào)各項(xiàng)工作進(jìn)展情況及運(yùn)作情況。
(3)××××山莊管理處--崗位員工
管理處對(duì)各班組實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,確保各項(xiàng)工作計(jì)劃落實(shí)到位,各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一按引入is09002質(zhì)量體系運(yùn)作,各項(xiàng)工作量化到各崗位員工,通過全員參與和績(jī)效反饋,保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.工作計(jì)劃安排
(1)籌備期
組建物業(yè)管理公司
組建山莊物業(yè)管理處
制定交接驗(yàn)收計(jì)劃及交接表格
各類資料接收、建檔
設(shè)備交接、驗(yàn)收
道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)識(shí)策劃實(shí)施
管理處物資、采購(gòu)
人員分配、招聘、培訓(xùn)
(2)運(yùn)作期
員工培訓(xùn)
按引入is09002質(zhì)量體系日常運(yùn)作
業(yè)主(住戶)意見調(diào)查,評(píng)議
財(cái)務(wù)收支、預(yù)算、分析
裝修管理,控制
市、省、國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng)
is09002質(zhì)量體系專家審核
is09002質(zhì)量體系國(guó)際國(guó)內(nèi)認(rèn)證
七、物資裝備配制
1.主要維修工具
包括:發(fā)電機(jī)和其它電器設(shè)備維修工具,電焊機(jī),管道疏通機(jī),沖擊鉆,高架升降梯等各類維修工具。每個(gè)維修工配常用維修工具一套。
2.辦公用品:
第4篇 x物業(yè)公司4r業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)推廣方案
hj物業(yè)公司4r業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)推廣方案
單位名稱:s市hj物業(yè)管理有限公司
時(shí)間:20**年*月*日
事項(xiàng) 具體內(nèi)容 具體要求
對(duì)照4r系統(tǒng),找出公司存在的差距
r1:計(jì)劃/預(yù)算系統(tǒng):①公司年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)不能為廣大員工所認(rèn)知。②有經(jīng)營(yíng)目標(biāo),但缺少實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的行動(dòng)措施、資源要求及風(fēng)險(xiǎn)分析,工作計(jì)劃性不夠。
r2:崗位職責(zé)系統(tǒng):①工作分析不到位,分析方法單一,部分崗位的工作分析缺乏該崗位在職員工的參與,在此基礎(chǔ)上的職務(wù)說明書比較粗疏。②不能根據(jù)崗位、職責(zé)的變化進(jìn)行工作分析,職務(wù)說明書版本老化,與實(shí)際工作崗位不適應(yīng)。③部分中層管理人員不了解職務(wù)說明書,不能根據(jù)員工的工作職責(zé)確定下屬員工的績(jī)效指標(biāo)。
r3:業(yè)績(jī)跟蹤系統(tǒng):①部分中層管理人員對(duì)績(jī)效管理理解不夠,只注重業(yè)績(jī)完成情況,不注重過程,缺乏對(duì)下屬員工的績(jī)效指導(dǎo)。②業(yè)績(jī)的跟蹤主要以例會(huì)的形式完成,業(yè)績(jī)的跟蹤主要以工作匯報(bào)的形式進(jìn)行,缺乏業(yè)績(jī)質(zhì)詢的議程。
r4:考核系統(tǒng):①注重業(yè)績(jī)的考試,缺乏對(duì)員工的能力及發(fā)展?jié)摿M(jìn)行評(píng)估,為能將績(jī)效考評(píng)和員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一起來。②考核激勵(lì)機(jī)制有待加強(qiáng)。 ③部分中層管理人員在考評(píng)過程中受人情關(guān)系因素的影響,沒有做到客觀公正。
--聯(lián)系公司實(shí)際,逐項(xiàng)找差距
4r推廣的預(yù)期目標(biāo)
1、必須讓員工明確認(rèn)識(shí)公司的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo),并把公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解到各部門、各員工,同時(shí)幫助各部門指定工作計(jì)劃,做好財(cái)政預(yù)算。
2、在工作說明書和各崗位工作流程的基礎(chǔ)上,建立起完善的崗位任職資格體系,為公司的發(fā)展提供必要的人才支持。
3、使各層管理人員的績(jī)效管理是一個(gè)的過程,加強(qiáng)業(yè)績(jī)跟蹤系統(tǒng)的建設(shè)。
4、完善公司的績(jī)效管理制度,合理應(yīng)用績(jī)效考核結(jié)果,將績(jī)效管理與員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合。
--列出要達(dá)到的目標(biāo),做到定量或定性
行動(dòng)措施
1、明晰各部門各崗位的工作目標(biāo):
必須在每年初制定公司的經(jīng)營(yíng)任務(wù)書,把公司績(jī)效目標(biāo)分解到部門、員工,公司與員工簽訂《績(jī)效合約》(年度、季度),《績(jī)效合約》中各項(xiàng)指標(biāo)將是員工的績(jī)效考核指標(biāo)。
2、在20*5年度建立起科學(xué)完整的任職資格體系:
①在公司范圍內(nèi)推行各部門、各崗位的工作流程,實(shí)現(xiàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,工作流程推廣由業(yè)務(wù)管理部負(fù)責(zé)。
②對(duì)公司各崗位進(jìn)行科學(xué)有效,在廣泛征詢各崗位員工后,編制一套完整的職務(wù)說明書,此項(xiàng)工作由人力資源部負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。
③工作流程和職務(wù)說明書構(gòu)成公司的任職資格體系。
3、建立有效的業(yè)績(jī)跟蹤系統(tǒng):
①完善公司例會(huì)制度,在工作例會(huì)中指導(dǎo)員工績(jī)效水平的提高。
②階段性績(jī)效工作會(huì)議,在每一績(jī)效期間結(jié)束后,及時(shí)召開績(jī)效工作會(huì)議,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),并提出績(jī)效改進(jìn)辦法。
4、實(shí)施《員工績(jī)效管理制度》:
①在整個(gè)公司范圍內(nèi),實(shí)施《員工績(jī)效管理制度》。
②加強(qiáng)公司中層管理人員的培訓(xùn),保證績(jī)效管理制度能正確執(zhí)行
③將績(jī)效考核結(jié)果作為員工工資增減、獎(jiǎng)金發(fā)放和職務(wù)升降的依據(jù)。
--要求列出每一項(xiàng)行動(dòng)的具體步驟、時(shí)間、責(zé)任人
第5篇 x庭物業(yè)管理整體設(shè)想方案
華庭物業(yè)管理整體設(shè)想方案
j華庭是laj房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為la市人民奉獻(xiàn)的一個(gè)經(jīng)典樓盤,并將成為la市綜合型樓盤的代表之作,其地理環(huán)境、人文環(huán)境和交通環(huán)境俱佳,總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn),智能配置、公建配套和設(shè)備設(shè)施均屬上乘,不愧為具有'欣賞、品位、尊貴'的居住、工作、購(gòu)物綜合功能的高檔小區(qū)。
我公司將以國(guó)家物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),以業(yè)主用戶需求為導(dǎo)向,結(jié)合【j華庭】自身的特點(diǎn),全心全意為業(yè)主用戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、溫馨的生活、工作、購(gòu)物環(huán)境,將【j華庭】打造成為la的標(biāo)志性建筑之一,我們更將不辱'laj'之品牌,為'laj房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司'增光添彩!
管理的難點(diǎn)及措施
j華庭其超前的設(shè)計(jì)思維、新經(jīng)濟(jì)時(shí)代置業(yè)的新理念,為城市的精英人士提供更完善的生活、休閑、辦公平臺(tái),并以大la為概念,依托杭州為背景的交通便捷、人氣旺盛、智能化、功能化的花園式小區(qū),必成為la市一顆璀璨的明珠。
為此,我公司對(duì)j華庭整體情況進(jìn)行充分的了解和研究,并歸納出以下3大管理難點(diǎn):
第二、裝修管理難點(diǎn):
1)公寓樓房業(yè)主不希望夜間產(chǎn)生裝修噪音、環(huán)境污染,也加重了物業(yè)治安防范管理的難度;
2)商場(chǎng)、寫字樓宇的業(yè)主希望夜間加班加點(diǎn)延長(zhǎng)施工時(shí)間,加快進(jìn)度,早日完成裝修工作;
3)小區(qū)開放式管理,且施工隊(duì)伍人員流動(dòng)性強(qiáng),并有多支施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)裝修交叉作業(yè),治安、消防管理難度極大;
4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放現(xiàn)場(chǎng)管理。
第二、根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃,小區(qū)全面交付使用后將有315戶住家,將有1600人左右入住,小區(qū)商場(chǎng)13070平方米,地處市中心的人民廣場(chǎng),是休閑、購(gòu)物旅游的好去處。如此之大的人流密度,加上商場(chǎng)的運(yùn)貨車輛的進(jìn)出,僅有地上只固定車位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,車輛管理及貨物裝卸的管理將存在難度。
第三、公寓樓、商場(chǎng)的治安、廣告宣傳管理。首先進(jìn)出商場(chǎng)購(gòu)物、觀光人員多,人口流動(dòng)密度大,而商場(chǎng)宣傳廣告及琳瑯滿目的商品足以吸引人的目光,容易使人放松警惕,很容易引起居心不良或偷竊等治安事件發(fā)生。同時(shí),亂停亂放的車輛也容易引起丟失。其次商家為推銷商品大肆宣傳張貼、廣播,不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)不僅污染了社區(qū)環(huán)境也容易引起治安事件的發(fā)生。
針對(duì)這些難點(diǎn),我們進(jìn)行了仔細(xì)的研討,并以此確立管理的設(shè)想和策劃:
我們將利用多種綜合型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),以及公司在la/上海/杭州的綜合資源,針對(duì)【j華庭】諸多特點(diǎn)以及難點(diǎn),對(duì)小區(qū)采取量身定制的管理方法。
一、針對(duì)小區(qū)裝修的問題,在業(yè)主辦理入住前征詢業(yè)主管理服務(wù)意見,在辦理入住手續(xù)時(shí)宣傳政府裝修管理有關(guān)規(guī)定,簽訂三方各負(fù)其責(zé)的裝修管理協(xié)議,明確三方的權(quán)利和義務(wù),要求建設(shè)、施工單位嚴(yán)格按照la市裝修管理規(guī)定的要求、時(shí)間進(jìn)行施工,并及時(shí)做好清潔衛(wèi)生工作,把相互的信任、支持建立在發(fā)揚(yáng)契約的精神上。在治安防范及消防管理上與施工單位簽訂消防、治安責(zé)任書,加強(qiáng)安全防范及巡視力度,檢查監(jiān)督落實(shí)情況,對(duì)違章作業(yè)的當(dāng)場(chǎng)糾正,并采取相應(yīng)的管理措施,同時(shí)上報(bào)相關(guān)政府部門處理。對(duì)建筑垃圾實(shí)行袋裝化,定點(diǎn)堆放,定人負(fù)責(zé)清潔,定期消殺噴藥。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理,對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行消防安全宣傳、教育,憑臨時(shí)出入證進(jìn)出小區(qū)。
二、針對(duì)地面停車位嚴(yán)重不足,我公司將通過管理、疏導(dǎo)提高停車位的使用率,處理好業(yè)主車輛與外來車輛的關(guān)系,原則上不許出租車進(jìn)入小區(qū),確保業(yè)主車輛的停放安全、有序,同時(shí)在小區(qū)內(nèi)盡力挖掘停車場(chǎng)地,建議開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)綠化時(shí)多鋪設(shè)一些可停車的草坪磚,避免小區(qū)內(nèi)車輛無處可停放的現(xiàn)象。
三、在商場(chǎng)治安管理上,首先加強(qiáng)治安防盜宣傳,提醒顧客照看好自己的錢包和物品,其次根據(jù)偷盜者的職業(yè)特點(diǎn),采取保安協(xié)同作戰(zhàn)全面防范重點(diǎn)監(jiān)視措施,加強(qiáng)巡邏力度,并協(xié)同商家處理好與顧客的關(guān)系,把不安全因素消除在萌芽之中。制訂治安緊急預(yù)案以備急用。嚴(yán)格按照工商管理部門要求做好商場(chǎng)廣告宣傳的管理工作,制訂商場(chǎng)管理制度,對(duì)不按規(guī)定要求的或有損小區(qū)整體環(huán)境的,堅(jiān)決要求整改,對(duì)不聽勸告的報(bào)工商部門處理。
四、加強(qiáng)樓宇的人員、物品進(jìn)出管理。對(duì)來訪的客人,經(jīng)被訪人同意后辦理登記手續(xù)后予以進(jìn)入;未經(jīng)被訪人員同意,一律謝絕進(jìn)入。夜間24:00后,物品出門,請(qǐng)業(yè)主親自到場(chǎng)并手簽出門條放行。
五、加強(qiáng)小區(qū)的治安巡邏,文明禮貌、外松里緊、嚴(yán)密注視進(jìn)出顧客,發(fā)現(xiàn)可疑人員,立即組織跟蹤;對(duì)衣冠不整、小商小販、無理取鬧者勸其離開。
我公司在全面分析了j華庭開發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設(shè)周期、物業(yè)特點(diǎn)后,對(duì)實(shí)施物業(yè)管理提出如下設(shè)想:
1.弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念
在j華庭的物業(yè)管理中,堅(jiān)持以人為本的服務(wù)管理理念。要以業(yè)主為中心,以業(yè)主的利益為半徑,以業(yè)主滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。為充分體現(xiàn)開發(fā)商創(chuàng)造一座'欣賞、品位、尊貴'物業(yè)的開發(fā)初衷,延續(xù)高水準(zhǔn)的生活居住理念,我們將堅(jiān)持管理來不得半點(diǎn)松懈,服務(wù)來不得半點(diǎn)疏忽,既'服務(wù)第一、管理從嚴(yán)'的原則,專業(yè)管理與業(yè)主自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則,寓服務(wù)于管理之中,堅(jiān)持以業(yè)主的利益為前提,對(duì)j華庭實(shí)施科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整與j華庭業(yè)主層次及生活需求相符的管理模式,營(yíng)造溫馨、舒適、安全、便捷的生活氛圍,不斷進(jìn)取開拓,使廣大業(yè)主真切地感受到高品位物業(yè)和商品所帶來的新生活、新理念,實(shí)施物業(yè)保值增值。
2.實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo)
通過對(duì)j華庭的物業(yè)管理,我公司將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo):
1.管理目標(biāo)
一年內(nèi)達(dá)到la市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。
兩年內(nèi)達(dá)到'市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'或'治安管理先進(jìn)單位'標(biāo)準(zhǔn)。
三年內(nèi)達(dá)到'浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
2.品牌目標(biāo)
通過科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),使j華庭成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、社區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺(tái)的文明綜合小區(qū),確立并提升j華庭的樓盤品牌,提高j華庭的市場(chǎng)知名度,以促進(jìn)樓盤的銷售(租),符合開發(fā)商為今后開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)的設(shè)想。
隨著j華庭品牌的確立和提升,不僅使其的業(yè)主得到現(xiàn)代生活的享受和文化情操的陶冶,還將使j華庭的物業(yè)得到保值增值,同時(shí)通過我們的管理使得j華庭的優(yōu)秀品牌得以更加發(fā)揚(yáng)光大。
3.依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證
我公司將為【j華庭】開展的物業(yè)管理服務(wù)工作中,實(shí)現(xiàn)既定的管理
目標(biāo),遵循下列:
(1)三大原則
●專業(yè)化原則在本物業(yè)的管理服務(wù)人員中,專業(yè)上崗證持有率達(dá)100%;同時(shí),為保證員工工作的高標(biāo)準(zhǔn),公司將不斷地開展各種崗位服務(wù)技能及服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)。
●責(zé)任到人的原則服務(wù)中心與公司簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》,責(zé)任書以本方案書之承諾指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人承擔(dān)落實(shí),并與個(gè)人收益、獎(jiǎng)金直接掛鉤。服務(wù)中心各部門責(zé)任人與服務(wù)中心簽訂《責(zé)任確認(rèn)書》,包括工程主管、保安保潔主管、業(yè)戶部主管、出納員、檔案管理員、業(yè)戶接待員、設(shè)備定崗維護(hù)責(zé)任到人,明確工作計(jì)劃、明確責(zé)任,明確獎(jiǎng)懲辦法。必須做到'事事有人負(fù)責(zé),處處有人關(guān)心'、'事事有著落,件件有回音'。
●全程監(jiān)督的原則服務(wù)中心的工作將完全處于一種高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的動(dòng)態(tài)監(jiān)督之中。包括:
服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督--由公司每半年組織一次'業(yè)主、客戶滿意率'調(diào)查,讓廣大業(yè)主、客戶進(jìn)行最公正的評(píng)判;
工作效率監(jiān)督--由公司組織不定期的'事務(wù)完成情況'調(diào)查,重點(diǎn)檢查維修及時(shí)率,投訴處理率、維修合格率;同時(shí)公司服務(wù)質(zhì)量督導(dǎo)部也將以專業(yè)調(diào)查的方式對(duì)服務(wù)中心進(jìn)行每月不少于二次的例行檢查及每半年不少于二次的綜合考評(píng),并出具專項(xiàng)報(bào)告書、整改建議書;
財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)督--每月收支情況匯總、分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,及時(shí)進(jìn)行調(diào)整,保證收費(fèi)與服務(wù)相一致的原則。
(2)提供三大保證:
●質(zhì)量保證導(dǎo)入iso9001:2000版的質(zhì)量管理體系,緊密結(jié)合小區(qū)具體實(shí)際,制訂行之有效的管理制度,以制度促管理,寓服務(wù)于管理之中。
●人員保證我公司將抽調(diào)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理骨干和技術(shù)全面的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)【j華庭】的管理工作和專業(yè)技術(shù)工作。對(duì)于新招聘的員工,我公司將嚴(yán)格按照員工培訓(xùn)計(jì)劃,采取多種形式進(jìn)行崗前培訓(xùn)和崗中培訓(xùn),確保員工隊(duì)伍的高素質(zhì),管理工作的高效率、高質(zhì)量。
●信譽(yù)保證我公司將以自身的社會(huì)信譽(yù)作保證,在人力、物力、財(cái)力等方面全力支持【j華庭】的物業(yè)管理,為【j華庭】的物業(yè)管理提供全方位的便利。
4.突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn)
【j華庭】是由13幢高層和小高層組成的高檔景觀電梯公寓,在管理中應(yīng)當(dāng)突出四個(gè)管理重點(diǎn):
(1)生態(tài)管理【j華庭】建在市中心區(qū),由開發(fā)商營(yíng)造的【j華庭】之韻,幽幽彌漫,故保護(hù)和維護(hù)好生態(tài)環(huán)境極為重要。我們組建以保潔、綠化為主保安為輔的生態(tài)維護(hù)隊(duì)伍,制訂完善的生態(tài)保護(hù)制度,加強(qiáng)裝修人員及建筑垃圾管理。在小區(qū)廣泛開展生態(tài)保護(hù)宣傳和消防安全宣傳教育,特別是要狠抓交房時(shí)期及裝修期間生態(tài)管理、治安管理和消防管理。
(2)設(shè)備設(shè)施管理高檔生態(tài)綜合型樓宇對(duì)設(shè)備設(shè)施的依賴性很大,如果設(shè)備發(fā)生故障,將嚴(yán)重影響業(yè)主、客戶的工作、生活。要配備作風(fēng)踏實(shí)、技術(shù)精湛的專業(yè)技術(shù)人員,建立規(guī)范的共用設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程,對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格管理,并根據(jù)不同型號(hào)產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進(jìn)行日常檢查,精心養(yǎng)護(hù),消除隱患,確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行。
(3)消防管理高層樓宇因樓層高,一旦發(fā)生火警,極易危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的安全。要貫徹'預(yù)防為主、防消結(jié)合'的方針,組建高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)伍,制訂完善的消防制度,加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的管理。要運(yùn)用多種方式,在小區(qū)中廣泛開展消防宣傳教育,特別是狠抓裝修期間的消防管理;入住后除經(jīng)常開展消防知識(shí)宣傳外還將開展消防實(shí)地演習(xí)以獲得更多的急救和逃生知識(shí)。
(4)小區(qū)建設(shè)加強(qiáng)小區(qū)建設(shè),對(duì)于綜合型樓宇來說顯得尤為重要。我公司將在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的指導(dǎo)和支持下,努力加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)。小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所需精心策劃、合理布局,以方便業(yè)主日常生活。要積極提供各類小區(qū)服務(wù),開展多種形式的小區(qū)文化活動(dòng),以滿足廣大業(yè)主、客戶政治、文化、生活、心理等方面的需求。
5.創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色
在【j華庭】的物業(yè)管理中,我公司將努力創(chuàng)造自己的管理特色。
(1)探索物業(yè)管理與屬地小區(qū)居委會(huì)相結(jié)合的管理模式。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,物業(yè)的品質(zhì)有了很大的質(zhì)的變化,物業(yè)管理就不能墨守成規(guī)。我公司將根據(jù)【j華庭】樓盤和業(yè)主的特點(diǎn),主動(dòng)接受屬地居委會(huì)公安機(jī)關(guān)(派出所)等對(duì)小區(qū)的工作指導(dǎo),掌握廣大業(yè)主的心態(tài),研究小區(qū)管理的規(guī)律,尋求物業(yè)管理與小區(qū)管理之間最佳結(jié)合點(diǎn),以創(chuàng)造符合【j華庭】實(shí)際的、受廣大業(yè)主歡迎的小區(qū)管理和小區(qū)服務(wù)的新模式。
(2)提高物業(yè)管理的智能化水平。我公司將根據(jù)【j華庭】物業(yè)管理的需求,逐步建立物業(yè)管理軟件操作平臺(tái)。并對(duì)設(shè)備實(shí)現(xiàn)最優(yōu)控制的過程自動(dòng)化,以運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)視和計(jì)算機(jī)為中心的設(shè)備管理自動(dòng)化,以安全監(jiān)視為中心的防災(zāi)自動(dòng)化,以節(jié)能運(yùn)行為中心的能量管理自動(dòng)化。
(3)創(chuàng)建環(huán)保小區(qū)。要依托【j華庭】?jī)?yōu)越的自然環(huán)境,在綠化小區(qū)、美化小區(qū)環(huán)境的同時(shí),采取多種方式進(jìn)行環(huán)保宣傳、教育,積極開展'收集廢電池、垃圾分類、你丟我撿'等環(huán)?；顒?dòng),堅(jiān)持從物業(yè)管理公司的員工抓起,全體動(dòng)員,人人參與,努力創(chuàng)建擁有藍(lán)天、碧水、綠色、清靜的環(huán)保小區(qū)。
(4)個(gè)性化服務(wù)與規(guī)范服務(wù)相結(jié)合。在【j華庭】的物業(yè)管理服務(wù)中既要強(qiáng)調(diào)規(guī)范化服務(wù),又要重視個(gè)性化服務(wù)。既要有大眾化的小區(qū)服務(wù)的方式和內(nèi)容,又要有酒店式的小區(qū)服務(wù)方式的內(nèi)容使【j華庭】的業(yè)主能夠各取所需,各得其樂。
第6篇 物業(yè)中心煙花爆竹燃放管理方案
1、目的:有效地引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主在安全區(qū)域燃放煙花爆竹,在煙花爆竹燃放過程中發(fā)生意外事件時(shí),安全員能及時(shí)、有效靈活的處理,確保燃放區(qū)域秩序良好。
2、范圍:適用于星園服務(wù)中心
3、職責(zé):
3.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)煙花爆竹燃放工作監(jiān)督。
3.2安全主管負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)控制。
3.3指揮中心負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控、調(diào)度,以及發(fā)生火災(zāi)事故和意外傷亡事故的資源協(xié)調(diào)工作。
3.4安全員負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)工作。
4、方法和過程控制:
4.1前期宣傳和內(nèi)部工作分工:
4.1.1安全組于2023年1月20日前擬定“園區(qū)業(yè)主煙花爆竹燃放位置和注意事項(xiàng)”通知,客服組與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)征詢意見后,套用公司通知統(tǒng)一模版于2023年1月31日前在園區(qū)信息欄和電子屏幕發(fā)放;
4.1.2 人事行政組于2023年1月25日前將“禁止燃放煙花爆竹”的宣傳標(biāo)識(shí)制作到位,安全組于2023年1月31日在小區(qū)重要區(qū)域(配電室、臨時(shí)變壓器、燃?xì)庹{(diào)壓站、鍋爐房、以及化糞池、停車場(chǎng)附近、草坪等區(qū)域)將標(biāo)識(shí)張貼到位;
4.1.3安全組在春節(jié)期間(2023年2月2日---2023年2月8日)煙花爆竹燃放高峰期,安排安全員集體加班,并在小區(qū)各個(gè)出入口配置足夠的滅火器以防火災(zāi);小區(qū)內(nèi)安排部分安全員成立巡邏隊(duì),對(duì)業(yè)主在私家陽(yáng)臺(tái)或小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹行為及時(shí)勸阻;除夕晚上在13#東側(cè)和2#南側(cè)燃?xì)庹驹O(shè)專人看護(hù)。春節(jié)期間,與轄區(qū)派出所密切配合,控制各類違規(guī)行為;
4.2在引導(dǎo)業(yè)主燃放煙花爆竹的過程中,所遇情況的處理措施。
4.2.1業(yè)主在園區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹,安全員制止不聽時(shí),處理辦法;
指揮中心通過監(jiān)控系統(tǒng)或安全員現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)遇有下列行為時(shí),服務(wù)中心任何人員均應(yīng)予以提醒制止:
a)在禁放區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹的;
b)在限放區(qū)內(nèi)未按規(guī)定時(shí)間燃放煙花爆竹的;
c)十四周歲以下未成年人單獨(dú)燃放煙花爆竹的;
d)向人群、車輛、建筑物拋擲點(diǎn)燃的煙花爆竹;
e)在建筑物內(nèi)、屋頂、陽(yáng)臺(tái)燃放或者向外拋擲煙花爆竹;
f)妨礙行人、車輛安全通行;
g)個(gè)人私自燃放二踢腳等b級(jí)和禮花彈等a級(jí)煙花爆竹;
h)存放重量超過30公斤的煙花爆竹。
4.2.1.1有以上行為的人員,在安全員提醒時(shí)不聽勸阻的,安全員應(yīng)第一時(shí)間通知安全班長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)處理,對(duì)于勸解不停的應(yīng)采取現(xiàn)場(chǎng)拍照、錄音等方式留下證據(jù)。
4.2.1.2對(duì)于業(yè)主在自家陽(yáng)臺(tái)燃放煙花爆竹的,安全員直接上門進(jìn)行勸阻,發(fā)放北京市煙花爆竹管理規(guī)定并做好記錄讓業(yè)主簽收,保留證據(jù)。
4.2.1.3當(dāng)出現(xiàn)個(gè)人存放超過30公斤的煙花爆竹且不聽勸阻時(shí), 直接通知指揮中心向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警。
4.2.1.4現(xiàn)場(chǎng)安全員對(duì)業(yè)主違規(guī)行為進(jìn)行提醒,業(yè)主情緒特別激動(dòng)的,現(xiàn)場(chǎng)安全員保持冷靜避免事態(tài)惡化,立即通知安全班長(zhǎng)到指揮中心其錄音筆進(jìn)行錄音取證。必要時(shí)請(qǐng)示值班經(jīng)理報(bào)警。
4.2.2煙花燃放現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)傷人時(shí)的處理辦法
4.2.2.1安全員現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人員受傷時(shí),第一時(shí)間通知指揮中心及安全班長(zhǎng)。
4.2.2.2安全班長(zhǎng)應(yīng)在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),安排人員劃出警戒區(qū),加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)并上報(bào)安全主管,同時(shí)通知指揮中心上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理請(qǐng)示報(bào)警。
4.2.2.3現(xiàn)場(chǎng)安全員應(yīng)穩(wěn)定傷員情緒,并通知指揮中心工作人員攜藥箱到現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)向120進(jìn)行求助。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)傷員情況采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行處理。待120到場(chǎng)后將傷員送往醫(yī)院治療。
4.2.2.4安全員應(yīng)協(xié)助警方控制現(xiàn)場(chǎng)秩序,防止肇事者破壞現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)對(duì)肇事者進(jìn)行有效監(jiān)控,直到警務(wù)人員到達(dá)配合警方取證。
4.2.3出現(xiàn)車輛及其他物品損壞時(shí)的處理辦法
4.2.3.1現(xiàn)場(chǎng)安全員與市政路公聯(lián)安達(dá)工作人員配合對(duì)燃放區(qū)停放車輛進(jìn)行清理,盡可能遠(yuǎn)離燃放區(qū)域50米以外停放,以免造成車輛損壞。
4.2.3.2安全員現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致車輛受損的情況應(yīng)立即消除。發(fā)現(xiàn)車輛或其它物品已經(jīng)由于燃放煙花爆竹受損,應(yīng)及時(shí)通知現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)及指揮中心聯(lián)系業(yè)主。
4.2.3.3現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)接到信息后,立即到指揮中心取來相機(jī),對(duì)現(xiàn)場(chǎng)受損情況進(jìn)行拍照取證。
4.2.3.4待業(yè)主到場(chǎng)后,將現(xiàn)場(chǎng)情況向業(yè)主進(jìn)行說明,在排除無服務(wù)中心責(zé)任的情況下可以為業(yè)主提供書面證明。
4.2.4煙花爆竹燃放現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)火警時(shí)處理辦法
4.2.4.1現(xiàn)場(chǎng)安全員一旦接到業(yè)主反映火警信息或發(fā)現(xiàn)明火火災(zāi)后,第一時(shí)間將信息反饋給指揮中心及現(xiàn)場(chǎng)安全主管。
4.2.4.2指揮中心接到信息立即安排附近安全員察看具體原因,如火警屬實(shí),立即呼叫現(xiàn)場(chǎng)安全員人員就近取滅火器滅火,同時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)。
4.2.4.3現(xiàn)場(chǎng)安全員隨時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況(著火地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)情況)及時(shí)反饋給指揮中心,如火勢(shì)較小可以控制,當(dāng)值班長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)拍照取證,查明起火原因,上報(bào)指揮中心同時(shí)提醒現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主燃放爆竹注意防火措施,以免再次發(fā)生火災(zāi)。
4.2.4.4如火勢(shì)較大(如草坪或其它重要設(shè)施火災(zāi))現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)有蔓延趨勢(shì),指揮中心第一時(shí)間請(qǐng)示服務(wù)中心經(jīng)理啟動(dòng)消防預(yù)案,按消防預(yù)案實(shí)施滅火。
4.2.5燃放煙花爆竹出現(xiàn)糾紛時(shí)的處理辦法
4.2.5.1業(yè)主與業(yè)主之間發(fā)生糾紛
4.2.5.1.1安全員第一時(shí)間要上報(bào)當(dāng)值班長(zhǎng)及指揮中心,指揮中心將監(jiān)控設(shè)施調(diào)制該區(qū)域進(jìn)行緊急監(jiān)控。
4.2.5.1.2當(dāng)值班長(zhǎng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng),到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后首先安撫雙方情緒,了解情況避免糾紛升級(jí),并及時(shí)將了解情況反饋給安全主管及指揮中心。
4.2.5.1.3當(dāng)值班長(zhǎng)安排人員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序,并進(jìn)一步梳理業(yè)戶情緒,如雙方情緒得到控制,之后做好相關(guān)記錄,如果糾紛進(jìn)一步惡化趨勢(shì),請(qǐng)示服務(wù)中心經(jīng)理向當(dāng)?shù)嘏沙鏊笾?協(xié)調(diào)解決。
4.2.5.2業(yè)主和安全員糾紛
4.2.5.2.1現(xiàn)場(chǎng)盡量避免發(fā)生類似事件發(fā)生,一旦因安全員提醒業(yè)主發(fā)生此類事件,要求安全員保持冷靜,不可與業(yè)主之間發(fā)生肢體接觸,安撫業(yè)主情緒,第一時(shí)間上報(bào)當(dāng)值班長(zhǎng)。
4.2.5.2.2安全班長(zhǎng)的到信息后第一時(shí)間通知指揮中心將將監(jiān)控設(shè)施調(diào)制該區(qū)域進(jìn)行緊急監(jiān)控,避免安全員受傷并保留相關(guān)影像證據(jù)。
4.2.5.2.3安全班長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)后,了解現(xiàn)場(chǎng)情況,本著化解矛盾的原則,進(jìn)一步安撫業(yè)主情緒。如業(yè)主此時(shí)消除矛盾,此事就此了結(jié),之后做好員工思想安撫工作;如業(yè)主情緒更加激動(dòng),避免矛盾進(jìn)一步惡化,及時(shí)與轄區(qū)派出所聯(lián)系協(xié)助處理。
由環(huán)境組負(fù)責(zé)燃放場(chǎng)地衛(wèi)生環(huán)境的清理。
2023年2月2日除夕夜安全員具體工作分工
時(shí)間
組長(zhǎng)
組員
巡邏區(qū)域
職責(zé)
滅火器材的配備
21:00---2:00
1、2、3、14、15、16號(hào)樓周圍、圍墻及樓內(nèi)必要時(shí)協(xié)助南側(cè)圍墻外治安。
1、負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)內(nèi)業(yè)主燃燒煙花爆竹的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和控制;
2、負(fù)責(zé)對(duì)圍墻周邊進(jìn)行控制,防止不法人員進(jìn)入園區(qū);
3、小區(qū)南側(cè)圍墻外如有業(yè)主燃放煙花爆竹,安全員立即制止,請(qǐng)其遠(yuǎn)離。
如有火情,就近取滅火器滅火
22:00-
2:00
4、5、6、7、8、9、號(hào)樓周圍、圍墻及北門
1、負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)內(nèi)及北門業(yè)主燃燒煙花爆竹的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和控制;
2、負(fù)責(zé)對(duì)圍墻周邊進(jìn)行控制,防止不法人員進(jìn)入園區(qū);
3、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵或造成車輛損壞。
如有火情,就近取滅火器;配10具滅火器放置28號(hào)崗北門。
22:00---2:00
商業(yè)街由南至北,包括會(huì)所廣場(chǎng)
1、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區(qū)域停放車輛;
3、對(duì)因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
由從園區(qū)內(nèi)取10具滅火器放到26號(hào)崗會(huì)所出入口。放10具滅火器到27號(hào)崗東門
22:00---2:00
1、2號(hào)樓南側(cè)圍墻外及南門
1、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵;
3、對(duì)因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
從園區(qū)內(nèi)取10具滅火器放到25號(hào)崗南門。
22:00---2:00
、
11、12、13#樓周圍、西圍墻外側(cè)及西門
1、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區(qū)域停放車輛;
3、對(duì)因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
第7篇 校區(qū)啟用入學(xué)報(bào)到期物業(yè)管理實(shí)施方案
校區(qū)啟用階段--入學(xué)報(bào)到期的物業(yè)管理實(shí)施
1報(bào)道入學(xué)期的形象保障工作
宣傳標(biāo)語、指示標(biāo)牌、條幅的懸掛設(shè)置,學(xué)生守則的招貼、校園行為文明公約、寢室公約的招貼,校保衛(wèi)隊(duì)升旗手舉行每周升旗儀式。
2入學(xué)服務(wù)工作
公共衛(wèi)生大掃除,教室、辦公場(chǎng)所的全面保潔、綠化的整體修剪和植物盆景的擺設(shè)置放,設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心入學(xué)咨詢、引路指路、學(xué)校功能區(qū)平面圖、生活用品代購(gòu)、郵包代收發(fā)、重物提攜、訪客探親聯(lián)系
3入學(xué)期的管理工作
抽調(diào)客服中心,成立會(huì)務(wù)部全力配合校辦搞好開學(xué)典禮工作。由于新生剛剛?cè)雽W(xué),校方對(duì)學(xué)生暫未摸清,學(xué)生入住學(xué)校正在進(jìn)行中,產(chǎn)生垃圾較多,宿舍封閉性較差,此階段容易發(fā)生失竊事故。我方將按校園行為文明公約加大文明宣傳,同時(shí)加大環(huán)衛(wèi)保潔力度、保安防外盜內(nèi)竊、防學(xué)生糾紛力度(需制定消防、失竊、治安事件緊急預(yù)案),與班主任一起加強(qiáng)學(xué)生出入行為管理,動(dòng)力部24h接修(需制定停電等緊急預(yù)案),宿舍管理科在加強(qiáng)寢室公約宣傳同時(shí)與校方學(xué)生處生活指導(dǎo)老師加大對(duì)宿舍的衛(wèi)生及用電檢查、熄燈檢查。
第8篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案3
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營(yíng)銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場(chǎng)酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算,有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營(yíng)銷相結(jié)合,必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會(huì)議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評(píng)審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)購(gòu)買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對(duì)工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識(shí)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營(yíng)銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時(shí)與營(yíng)銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時(shí)進(jìn)行整改;每月以簡(jiǎn)報(bào)的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報(bào)當(dāng)月的工作情況及下月的工作計(jì)劃。
4.日常管理:不定時(shí)檢查、督促員工做好現(xiàn)場(chǎng)接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營(yíng)銷做好樓盤推廣活動(dòng),落實(shí)相應(yīng)工作;及時(shí)對(duì)客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營(yíng)銷策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理的建議。
3.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a) 無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí),以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組,并委任組長(zhǎng),組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復(fù)印件;
c) 機(jī)電設(shè)備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目);
f) 供水、供電的指標(biāo)批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j) 接地電陰檢測(cè)記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長(zhǎng)。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長(zhǎng)審核。
9.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對(duì)于在建大型物業(yè),由于工程期長(zhǎng)、工程量大,接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí),責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時(shí)間,房屋銷售對(duì)象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對(duì)保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)方案
小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)方案
一、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實(shí)完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開發(fā)――培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對(duì)待。我們相信,一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為:培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。
我們?cè)谌藛T培訓(xùn)工作上擬采取如下措施:
*結(jié)合我管理公司在物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn),并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化,隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。
*樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
*培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考核掛鉤,目的就是落實(shí)培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。
*結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn),并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式(例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等),使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。
*采用目前國(guó)際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的“kas”培訓(xùn)方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。
*培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。
二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作
1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖
系統(tǒng)圖說明:
*針對(duì)**.鳳凰城的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修正。
*有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。
*通過對(duì)員工進(jìn)行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。
*根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋,及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。
2、培訓(xùn)的組織方式
*培訓(xùn)職責(zé)
*管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
*主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn),并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估,并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。
*培訓(xùn)實(shí)施流程
我們對(duì)員工的培訓(xùn)分為三個(gè)階段:入職培訓(xùn)――崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)――日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期7天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目;三個(gè)月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。
3、培訓(xùn)時(shí)間
*為實(shí)現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn),我們對(duì)各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表:
職務(wù)(崗位)部門經(jīng)理以上項(xiàng)目主管管理員(班組長(zhǎng))作業(yè)服務(wù)員工
每年培訓(xùn)時(shí)間不少于140h不少于100h不少于80h不少于60h
*根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”,并對(duì)非關(guān)鍵培訓(xùn)采取“以考代訓(xùn)”的方式。
4、員工培訓(xùn)常用方法
序號(hào) 培訓(xùn)類別 培訓(xùn)方式、方法 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性
3.“5s”培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認(rèn)識(shí)
2研討類
1.頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作
2.對(duì)抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓(xùn)練法全體人員激勵(lì)員工工作積極性
4學(xué)習(xí)類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)
1、新員工公共培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)
1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天
2禮儀知識(shí)常用禮儀知識(shí)6課時(shí)
形體訓(xùn)練 員工行為語言規(guī)范
3服務(wù)意識(shí)職業(yè)道德教育3課時(shí)
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)基本情況介紹3課時(shí)
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊(cè)與勞動(dòng)人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)6課時(shí)
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時(shí)
入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧3課時(shí)
典型物業(yè)管理案例6課時(shí)
6質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系與品質(zhì)控制6課時(shí)
7安全防范知識(shí)消防知識(shí)6課時(shí)
治安防范知識(shí)與技巧
8小區(qū)情況小區(qū)與業(yè)主基本情況介紹3課時(shí)
9帶班實(shí)習(xí)7天
2、護(hù)衛(wèi)員及車輛管理員培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊(duì)列動(dòng)作;
2.三大步法;
3.體能訓(xùn)練
;周一至周五每天1小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性,訓(xùn)練扎實(shí)基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術(shù);周六、周日每天3小時(shí)熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5安全服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識(shí)每月一次熟悉消防救火職責(zé)
8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
3、保潔員培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
3保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
5病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
6保潔規(guī)章制度每月一次熟悉掌握規(guī)章制度
7消防知識(shí)及訓(xùn)練每季一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力
4、維修技工培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2物業(yè)管理基本常識(shí)每月一次熟悉專業(yè)知識(shí),培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)
3建筑與設(shè)施維修每月一次熟悉建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施原理及維修
4工程維修工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
5法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
6小區(qū)設(shè)施概況每月一次切實(shí)掌握了解小區(qū)設(shè)施設(shè)備概況
7消防知識(shí)每月一次熟悉消防救火職責(zé)
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
四、管理人員培訓(xùn)計(jì)劃
針對(duì)**.鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際情況,我們制訂了如下管理處主要管理人員在入伙前后一年時(shí)間內(nèi)的培訓(xùn)與進(jìn)修計(jì)劃,著力提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)和技巧、管理能力等,為項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)打造高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。
時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容備注
入伙前一個(gè)月新員工入職培訓(xùn)詳見公共培訓(xùn)科目
入伙后第一月物業(yè)管理理論聘請(qǐng)專家授課
入伙第二個(gè)月行業(yè)動(dòng)態(tài)與創(chuàng)新及發(fā)展趨勢(shì)聘請(qǐng)專家授課
入伙第三個(gè)月國(guó)外物業(yè)管理聘請(qǐng)專家授課
入伙第四個(gè)月法律常識(shí)學(xué)習(xí)與案例分析內(nèi)培
入伙第五個(gè)月領(lǐng)導(dǎo)技巧與職責(zé)聘請(qǐng)專家授課
入伙第六個(gè)月心理學(xué)與服務(wù)技巧聘請(qǐng)專家授課
入伙第七個(gè)月智能住宅管理與服務(wù)聘請(qǐng)專家授課
入伙第八個(gè)月iso質(zhì)量管理體系聘請(qǐng)專家授課
入伙第九個(gè)月成本控制與財(cái)務(wù)管理內(nèi)培
入伙第十個(gè)月優(yōu)秀項(xiàng)目參觀考察到南京等城市優(yōu)秀項(xiàng)目考察
入伙第十一個(gè)月星級(jí)酒店服務(wù)參觀學(xué)習(xí)到星級(jí)酒店學(xué)習(xí)考察
第10篇 醫(yī)院后勤物業(yè)管理環(huán)境整治方案
醫(yī)院環(huán)境整治方案(后勤物業(yè)管理)
整改內(nèi)容
(1)綠化
①將醫(yī)院內(nèi)東面臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)前的荒土種上草坪,面積約500平方米。
②在草坪適當(dāng)?shù)胤椒N上適當(dāng)數(shù)量(5-8棵)的大樹。
(2)地?zé)?/p>
在醫(yī)院內(nèi)草坪的適當(dāng)?shù)胤?增設(shè)地?zé)艏s40個(gè)。
(3)坐椅
在醫(yī)院內(nèi)草坪靠人行道旁的適當(dāng)?shù)胤皆黾有菹⒆?坐座)約20個(gè)。
(4)垃圾桶
在醫(yī)院內(nèi)戶外適當(dāng)?shù)胤皆龇爬凹s20個(gè)。
(5)宣傳欄
在醫(yī)院門診大廳門前、住院樓、急診室、食堂等處,增設(shè)宣傳欄6個(gè),材料不銹鋼,每個(gè)面積約6平方米。
(6)外墻貼磚
在醫(yī)院內(nèi)東面臨時(shí)商鋪(兩層樓)外墻,增貼與醫(yī)院現(xiàn)有建筑物相同的小方磚,面積約600平方米。
(7)增設(shè)霓紅燈
在門診樓正面樓頂上增設(shè)霓紅燈。
第11篇 物業(yè)園區(qū)工程管理應(yīng)急方案
突發(fā)性停水的應(yīng)急
1.突發(fā)性停水的主要原因有:
①小區(qū)水管爆裂停水.
②供水設(shè)備故障停水.
③市政供水停水.
2.應(yīng)急處理措施
①對(duì)停水的原因進(jìn)行核查并及時(shí)通知業(yè)戶及前臺(tái)。
②如若小區(qū)內(nèi)水管爆裂而停水,應(yīng)視管道爆裂的情況大小(主管、支管爆裂),采取不同方法進(jìn)行搶修,在搶修同時(shí)應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),以便組織搶修工作。
③設(shè)備故障停水,有備用設(shè)備則投用到備用設(shè)備,并評(píng)估修復(fù)時(shí)間,在搶修過程應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),組織搶修工作。
④市政供水停水,應(yīng)撥打電話到水務(wù)局詢問停水原因及供水時(shí)間,并通知前臺(tái)及住戶,以便業(yè)戶了解。
停電應(yīng)急方案
一、突發(fā)性停電的類型.
1、因不可抗拒的自然力(如雷擊、臺(tái)風(fēng)等)或客戶用電不當(dāng)造成的供電中斷。
2、因設(shè)備故障停電(小區(qū)內(nèi)設(shè)備及供電部門設(shè)備故障等)
二、應(yīng)急方案
1、出現(xiàn)突發(fā)性停電首先要與供電部門聯(lián)系,了解停電原因及供電時(shí)間,以便于向業(yè)主解釋。
2、如小區(qū)內(nèi)設(shè)備故障發(fā)生突發(fā)性停電,值班人員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,如有備用設(shè)備則應(yīng)先使用備用設(shè)備,再進(jìn)行檢修。
3、沒有備用設(shè)備則需評(píng)估維修時(shí)間。評(píng)估四十分鐘內(nèi)能恢復(fù)用電,值班人員應(yīng)立即通知工程主管到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織搶修工作。
4、如評(píng)估四十分鐘內(nèi)不能恢復(fù)供電,則應(yīng)在搶修的同時(shí)通知管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)組織搶修工作。
三、最后確定恢復(fù)供電時(shí)間,應(yīng)立即反饋至管理處,便于向住戶解釋。
電梯困人應(yīng)急方案
1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí),電梯機(jī)電維修員通過電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系,務(wù)必時(shí)期保持鎮(zhèn)靜,不要驚慌,靜心等待救援人員的救援;被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài),電梯機(jī)電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。
2、根據(jù)指層燈、pc顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。
3、轎廂廳于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時(shí)的救援。
(1)拉下電梯電源開關(guān)。
(2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。
(3)在轎頂用人力開器轎廂門。
(4)協(xié)助乘客離開轎廂。
(5)重新關(guān)好廳門。
4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。
(1)進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。
(2)拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋,安上旋座及旋柄。
(3)救援人員之一把旋柄,另一救援人員手持釋放桿,輕輕撬開制動(dòng)器,利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)生危險(xiǎn),操作適應(yīng)一撬一放時(shí)轎廂逐步移動(dòng),直至最接近廳門(0.5米左右)為止。
(4)當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時(shí),其救援方法按第3條進(jìn)行。
5、遇有其他復(fù)雜情況,應(yīng)請(qǐng)救電梯公司幫助救援。
6、困人救援工作完畢后,電梯機(jī)電維修員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)行日記》內(nèi)。
第12篇 s物業(yè)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停放管理方案
為維護(hù)項(xiàng)目交通秩序,加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預(yù)防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:
1.概述
1)停車場(chǎng)簡(jiǎn)介
zz電視中心地下停車場(chǎng),車場(chǎng)面積6.58萬平方米,擁有停車位982個(gè),其中地上停車位90個(gè),地下停車位892個(gè)。以先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備和專業(yè)的管理技術(shù)水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務(wù)。
2)停車場(chǎng)管理指導(dǎo)思想
zz電視中心擁用設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代地下停車場(chǎng),物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質(zhì)高的管理隊(duì)伍。進(jìn)而體現(xiàn)'以人為本,零距離對(duì)客服務(wù)'的宗旨。
3)停車場(chǎng)管理整體目標(biāo)
(1)地下停車場(chǎng)的管理目標(biāo)是通過科學(xué)的手段和專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn),來實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(2)保障停車場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。
(3)以相對(duì)低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務(wù),逐步樹立良好的企業(yè)形象。
2.管理人員配置及崗位設(shè)置:
1)停車場(chǎng)區(qū)域保安主管1人,負(fù)責(zé)停車場(chǎng)日常人員、設(shè)施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場(chǎng)車位出租業(yè)務(wù),停車管理費(fèi)的收取工作。
2)停車場(chǎng)保安領(lǐng)班3人,負(fù)責(zé)停車場(chǎng)各班次人員、設(shè)施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場(chǎng)車位出租業(yè)務(wù),停車管理費(fèi)的收取工作。
3)停車場(chǎng)管理員:24人
崗位設(shè)置:4個(gè)(停車場(chǎng)入口崗、停車場(chǎng)出口崗、地下車場(chǎng)管理員、地面車場(chǎng)管理員)
3.管理制度
1)停車場(chǎng)安全管理制度
(1)車主在辦理長(zhǎng)期使用車位手續(xù)時(shí),須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車牌號(hào)碼及車輛必備的合法手續(xù)。
(2)車位使用人領(lǐng)取停車卡后,登記資料如有更改,需及時(shí)通知項(xiàng)目保安部。
(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補(bǔ)辦新卡,并交納相應(yīng)的工本費(fèi)。
(4)地下停車場(chǎng)嚴(yán)禁超高車輛進(jìn)入(限高米),車輛進(jìn)入地下停場(chǎng)后應(yīng)慢速行駛(限速5公里/小時(shí)),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應(yīng)協(xié)助車位使用人向公安機(jī)關(guān)報(bào)案和履行保險(xiǎn)索賠手續(xù)。
(6)車主/駕駛員須嚴(yán)格按照停車場(chǎng)內(nèi)的行駛路線行駛。車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內(nèi)停車。
(7)進(jìn)入停車場(chǎng)的人員應(yīng)愛護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)一切公物及設(shè)施設(shè)備。如因車主/駕駛員在停車場(chǎng)內(nèi)行駛或停車過程中造成設(shè)施設(shè)備損壞,肇事者應(yīng)按價(jià)賠償。
(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車輛在駛?cè)胝_位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應(yīng)檢查門窗是否鎖好。貴重物品、機(jī)密文件、有紀(jì)念價(jià)值的物品等不得放置在車內(nèi)。
(10)車主/駕駛員嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆等危險(xiǎn)品或非法物品進(jìn)入停車場(chǎng)。
(11)停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁加油或動(dòng)用明火,嚴(yán)禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時(shí)改變停車位置,車主/駕駛員應(yīng)予以配合。管理部門對(duì)此安排不會(huì)給予補(bǔ)償。
(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內(nèi),無固定車位者不得占用固定車位的空間。
(14)不得在車位上加建任何臨時(shí)或永久性建筑物,亦不可私自加放標(biāo)牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。
(15)車主/駕駛員需保證車輛報(bào)警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。
(16)在停車場(chǎng)內(nèi),車主/駕駛員不得離開已經(jīng)啟動(dòng)引擎的車輛。
(17)本停車場(chǎng)僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場(chǎng)內(nèi)洗車、修車。
(18)如在停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對(duì)方資料,管理部門在現(xiàn)場(chǎng)拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車主應(yīng)購(gòu)買各類有關(guān)保險(xiǎn)。因天災(zāi)與不可抗力所帶來的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
2)地下停車場(chǎng)管理員崗位制度
(1)詳細(xì)記錄出入車輛的車牌及出入時(shí)間;不得遺漏登記;妥善保存車輛登記表;
(2)注意檢查進(jìn)入車輛的車況,發(fā)現(xiàn)車輛損壞應(yīng)及時(shí)與車主確認(rèn),并進(jìn)行記錄;
(3)注意檢查進(jìn)入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車輛通行證',無'通行證'車輛不得進(jìn)入地下停車場(chǎng);
(4)在未經(jīng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人允許下,任何無關(guān)車輛不得在停車場(chǎng)停放;
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人員在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊或逗留,需查明其身份來歷;
(6)車主在停放車輛時(shí),應(yīng)提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;
(7)停車場(chǎng)發(fā)生交通刮蹭等事故時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現(xiàn)車輛有漏油等危險(xiǎn)情況時(shí),通知相關(guān)崗位人員協(xié)助進(jìn)行及時(shí)處理,并報(bào)客服中心通知車主,將車輛開出停車場(chǎng);
(9)發(fā)現(xiàn)車輛有被盜,被撬痕跡及時(shí)報(bào)告安保部主管及值班負(fù)責(zé)人,如發(fā)現(xiàn)盜竊破壞分子及時(shí)通知相關(guān)崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車主,請(qǐng)勿在車輛內(nèi)存放物品,關(guān)閉好車門、車窗;
(11)對(duì)進(jìn)出地庫(kù)出入口車輛安全檢查后,進(jìn)行登記;
(12)工作期間對(duì)車輛隨時(shí)進(jìn)行安全檢查,發(fā)現(xiàn)未關(guān)門、窗、后背箱未鎖車輛,報(bào)客服中心通知客戶。夜間對(duì)停放車輛安全檢查后,進(jìn)行登記。
(13)與保安班長(zhǎng),保持聯(lián)系每小時(shí)對(duì)車場(chǎng)情況報(bào)告一次。
(14)對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備,機(jī)房門狀態(tài)定時(shí)檢查,如發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào);
(15)值班期間應(yīng)保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標(biāo)準(zhǔn);不得從事與工作無關(guān)事宜;
(16)妥善使用對(duì)講機(jī)等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過程中,應(yīng)以理服人,禮貌待人,不得與對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí);
(18)地下停車場(chǎng)屬于重點(diǎn)保衛(wèi)區(qū)域,當(dāng)值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3)收費(fèi)崗管理制度
(1)值班人員應(yīng)忠于職守,努力工作,嚴(yán)禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時(shí)到崗,當(dāng)班人員應(yīng)主動(dòng)順延工作時(shí)間直到接班人員到崗,或請(qǐng)示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時(shí)離開,必須有人替崗
后方可離開。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請(qǐng)假,并應(yīng)在事后提交相應(yīng)證明以說明情況。因故需要倒班者,應(yīng)提前24小時(shí)征得主管同意后方能安排實(shí)施。
(5)愛護(hù)收費(fèi)機(jī)以及室內(nèi)一切設(shè)施,嚴(yán)禁私自拆卸和不按程序操作,嚴(yán)禁磕碰、損壞設(shè)備,嚴(yán)禁無關(guān)人員觸動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備。
(6)收費(fèi)機(jī)存儲(chǔ)、打印的文字材料、特定指示及內(nèi)容均屬保密范圍,值班人員無權(quán)向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應(yīng)急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費(fèi)機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、通訊器材,保證所有設(shè)備、設(shè)施的完好、有效和暢通。
(10)自覺維護(hù)室內(nèi)衛(wèi)生,努力營(yíng)造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車場(chǎng)防火安全管理辦法:
為了加強(qiáng)地下停車場(chǎng)的防火安全管理,根據(jù)國(guó)家和市公安局有關(guān)法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)是樓宇防火重點(diǎn)部位。進(jìn)入本停車庫(kù)的車輛和人員,應(yīng)執(zhí)行物業(yè)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)防火安全管理辦法。
(2)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)管理人員,應(yīng)按本辦法的要求,逐級(jí)落實(shí)防火責(zé)任,加強(qiáng)防火安全管理,維護(hù)停車場(chǎng)正常秩序。
(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴(yán)禁載有易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品的機(jī)動(dòng)車在車庫(kù)停放。
(5)嚴(yán)禁在停車庫(kù)加油、修車。
(6)嚴(yán)禁在停車庫(kù)吸煙和動(dòng)用明火。
(7)嚴(yán)禁在停車庫(kù)放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物,需及時(shí)清理,不準(zhǔn)存放在停車場(chǎng)內(nèi)。
(8)出現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)警、撲救并采取應(yīng)急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國(guó)家消防法、市防火安全責(zé)任制的相關(guān)規(guī)定予以警告或處罰。
4.應(yīng)急預(yù)案
1)火災(zāi)
參照《火災(zāi)處理程序》。
2)水浸
參照《水浸事件處理程序》。
3)車輛被盜處理預(yù)案
(1)發(fā)現(xiàn)有車輛被盜事件發(fā)生時(shí),當(dāng)班人員要立即通知保安主管或經(jīng)理趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。
(2)經(jīng)證實(shí)確實(shí)發(fā)生案件,應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。
(3)記下被盜車輛的相關(guān)情況。
(4)細(xì)致的了解現(xiàn)場(chǎng)情況,逐一詢問與案件有關(guān)人員當(dāng)時(shí)的情況。
(5)協(xié)助車主向公安局報(bào)案。
(6)公安人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)積極配合其開展工作并隨時(shí)關(guān)注事件進(jìn)展情況。
4)車輛事故導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)備損壞處理預(yù)案
(1)當(dāng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生意外事故導(dǎo)致設(shè)備損壞時(shí),發(fā)現(xiàn)者應(yīng)立即通知保安主管或經(jīng)理,并記錄駕駛員詳細(xì)資料,包括車輛號(hào)碼及駕駛執(zhí)照牌號(hào)等同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(2)保安主管或經(jīng)理接到報(bào)告后,迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理,了解肇事車輛情況,設(shè)備、設(shè)施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關(guān)損壞設(shè)備、設(shè)施的價(jià)格問題應(yīng)聽取工程部和廠家意見。
(3)損壞設(shè)施需緊急處理的,應(yīng)盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經(jīng)理應(yīng)根據(jù)事態(tài)發(fā)展情況,及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告;如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案解決。
