第1篇 某物業(yè)管理公司投訴處理考核辦法
物業(yè)管理公司投訴處理考核辦法
第一章總則
第一條為規(guī)范投訴處理的程序和流程,加強(qiáng)投訴處理的及時率,保證為投訴人提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù),根據(jù)相關(guān)制度,特制定本考核辦法。
第二條廣州市**物業(yè)管理有限公司所管轄物業(yè)范圍內(nèi)的投訴處理工作,均適用于本考核辦法。
第三條服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)投訴的受理、處理、回訪以及匯總統(tǒng)計(jì)工作。每月25日將投訴匯總報(bào)表送報(bào)督導(dǎo)室。
第四條督導(dǎo)室負(fù)責(zé)投訴的處理,并檢查投訴的處理情況和處理結(jié)果。
第二章投訴的受理與接待
第五條服務(wù)中心調(diào)度員或主管在接待投訴人來訪時,行為舉止應(yīng)熱情、大方。對于未按《住戶接待語言行為規(guī)范》的要求,使用文明服務(wù)用語,扣罰當(dāng)事人30元,引起投訴人投訴的,扣罰當(dāng)事人50--200元。
第六條調(diào)度員未按規(guī)定記錄投訴項(xiàng)目,包括投訴人、投訴時間、投訴事項(xiàng)、聯(lián)系方式以及接單人等,缺少記錄項(xiàng)目,扣罰當(dāng)事人50元;導(dǎo)致投訴處理不及時或不準(zhǔn)確的,扣罰當(dāng)事人100-200元。
第七條調(diào)度員或主管在接聽來電時,應(yīng)使用規(guī)范用語,對于投訴人提出的簡單問題,應(yīng)做好詳細(xì)解答。對于未按規(guī)定用語和標(biāo)準(zhǔn)接聽電話的,扣罰當(dāng)事人30元;對于解釋工作不到位,引起投訴人誤解或曲解,影響物業(yè)公司信譽(yù)的,扣罰當(dāng)事人50-100元。
第三章投訴的處理與回訪
第八條調(diào)度員在接到投訴人投訴后,無論是有效投訴還是無效投訴,均應(yīng)在首報(bào)五分鐘內(nèi)將相關(guān)投訴反饋至相關(guān)部門的相關(guān)人員。對于無效投訴,經(jīng)證實(shí)后,調(diào)度員應(yīng)對投訴人做好詳細(xì)的解釋工作。如有對某項(xiàng)投訴置之不理或不處理,扣罰當(dāng)事人50元;引起投訴人再次投訴的,扣罰當(dāng)事人100元。
第九條對于緊急投訴,調(diào)度員未在3分鐘內(nèi)反饋處理和上報(bào),扣罰當(dāng)事人100元;引起嚴(yán)重后果的,應(yīng)對當(dāng)事人處以200元以上的罰款;對于其它投訴,調(diào)度員未在12小時內(nèi)處理和反饋,扣罰當(dāng)事人100元;導(dǎo)致投訴問題積壓,影響投訴處理的及時率,引起投訴人再次投訴的,扣罰當(dāng)事人200元。
第十條調(diào)度員或主管安排人員處理投訴,應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理,并將投訴事項(xiàng)詳細(xì)告知投訴處理人。對于因調(diào)度不合理或者交代不清等原因,扣罰當(dāng)事人50元;而導(dǎo)致投訴問題不能得到及時解決的,扣罰當(dāng)事人100元。
第十一條投訴處理人在接到調(diào)度安排后,無論是否合理,均應(yīng)予以服從,及時有效地進(jìn)行投訴的處理工作。對于不服從調(diào)度安排,態(tài)度惡劣的,扣罰當(dāng)事人200元。
第十二條投訴處理人應(yīng)在接單后12小時內(nèi)完成投訴的處理。對于未完成的,須將處理情況和進(jìn)度反饋至調(diào)度中心。如與投訴人有約定處理時間且合理的,以約定時間為準(zhǔn),但應(yīng)有書面證明。對于未在規(guī)定時間內(nèi)完成或反饋,扣罰當(dāng)事人50元。
第十三條投訴處理人對于在規(guī)定時間內(nèi)未完成的投訴,應(yīng)按照規(guī)定逐級上報(bào),同時應(yīng)對投訴人做好安撫和解釋工作。對于投訴首報(bào)24小時之內(nèi)還未完成且不上報(bào)的,或?qū)ν对V人未做好安撫和解釋工作,扣罰當(dāng)事人50元;引起投訴人強(qiáng)烈投訴的,扣罰當(dāng)事人100元。
第十四條對于投訴處理,所采取的方式和方法應(yīng)當(dāng)合理合法,解釋工作應(yīng)當(dāng)?shù)轿?。對于處理投訴采取不合理合法的方式,或因解釋不到位,扣罰當(dāng)事人100元;引起投訴人強(qiáng)烈投訴的,扣罰當(dāng)事人200元,扣罰部門經(jīng)理100元,扣罰主管領(lǐng)導(dǎo)100元。引發(fā)嚴(yán)重后果的,作專題報(bào)告處理。
第十五條公司在全員范圍內(nèi)推行投訴處理'首問責(zé)任制'。對于接到投訴的第一人,不管是否為投訴處理人,應(yīng)當(dāng)積極接待,并及時反饋至相關(guān)部門,跟進(jìn)投訴處理情況和結(jié)果,并將其告知投訴人。對于未按規(guī)定跟進(jìn)投訴,對投訴問題進(jìn)行推委,未及時反饋相關(guān)人員或部門的,導(dǎo)致投訴處理工作沒有落實(shí),當(dāng)事人當(dāng)月工資下浮100元。
第十六條投訴處理完畢后,投訴處理人應(yīng)將其處理結(jié)果在完成后的12小時以內(nèi)反饋至調(diào)度中心。對于未及時反饋,導(dǎo)致投訴匯總工作出現(xiàn)漏報(bào)和不及時的,當(dāng)事人當(dāng)月工資下浮50元。
第十七條調(diào)度中心根據(jù)反饋的信息,對于已經(jīng)完成的投訴,應(yīng)在一周內(nèi)進(jìn)行電話回訪。對于重大投訴,應(yīng)安排相應(yīng)的物業(yè)助理進(jìn)行上門回訪,回訪應(yīng)當(dāng)有書面的記錄或回執(zhí)。對于未在規(guī)定時間內(nèi)完成電話回訪的,當(dāng)事人當(dāng)月工資下浮30元。重大投訴回訪未在規(guī)定時間內(nèi)完成,或無書面記錄、回執(zhí)的,當(dāng)事人當(dāng)月工資下浮50元。
第四章投訴處理的監(jiān)督和檢查
第十七條服務(wù)中心于每月25日將投訴匯總報(bào)表送督導(dǎo)室,經(jīng)發(fā)現(xiàn)有漏報(bào)、錯報(bào)和不報(bào)的,服務(wù)中心主任當(dāng)月工資下浮200元,服務(wù)中心主管領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)月工資下浮100元;督導(dǎo)室必須至少2次/月對投訴的處理情況進(jìn)行抽查,督導(dǎo)室未按規(guī)定時間進(jìn)行督導(dǎo),督導(dǎo)室主任當(dāng)月工資下浮200元。
第十八條各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對歸屬各自部門的投訴處理情況進(jìn)行抽查。對于不能及時處理問題,投訴處理率未達(dá)到100%的,扣罰相關(guān)責(zé)任人300元。
第十九條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當(dāng)事人和部門領(lǐng)導(dǎo)加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,當(dāng)事人作勸其離職處理。
第五章附則
第二十條以上扣罰均從責(zé)任人當(dāng)月的獎金中予以執(zhí)行,直至扣完為止。
第二十一條本考核辦法由廣州市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條本考核辦法自下發(fā)之日起施行。
第2篇 物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理辦法
z物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理辦法
1、 總則為管好、用好企業(yè)固定資產(chǎn),使其保全、增值,為企業(yè)最大限度地帶來利潤,特制定本管理制度。
2、 適用范圍本制度適用于公司所屬各類固定資產(chǎn)的管理。
3、 固定資產(chǎn)的定義
3.1 各種符合使用年限一年以上,單臺價值≥ 元兩項(xiàng)條件的勞動資料;
3.2 固定資產(chǎn)包括范圍為生產(chǎn)及非生產(chǎn)使用的土地,地上建筑、機(jī)械設(shè)備、電器裝置、儀器儀表、車輛、行政辦公室使用的設(shè)備、貴重辦公家具等;
3.3 使用年限一年以上:價值高于 元的機(jī)械設(shè)備;或價值在1000元以上的儀器儀表;或價值在1000元以上的電器裝置、設(shè)施列入固定資產(chǎn)管理。
4、 管理職責(zé)劃分
4.1 財(cái)務(wù)部是公司固定資產(chǎn)的資金形態(tài)的管理部門,負(fù)責(zé)制定企業(yè)固定資產(chǎn)管理辦法和資產(chǎn)的帳務(wù)管理;
4.2 綜合辦公室是公司固定資產(chǎn)的實(shí)物管理職能部門,具有固定資產(chǎn)管理方面統(tǒng)一對外職能;
4.3 固定資產(chǎn)使用部門設(shè)“兼職資產(chǎn)管理員”對本部門的設(shè)備、儀器、儀表等固定資產(chǎn)實(shí)施日常的使用管理;
5、 固定資產(chǎn)的檔案管理
5.1 統(tǒng)一編號標(biāo)準(zhǔn)格式__ __ __ __
5.2 固定資產(chǎn)檔案按本制度第5條與第
6.1 條規(guī)定的分類方法進(jìn)行建檔和歸檔。
5.3 機(jī)器設(shè)備、儀器儀表、計(jì)算機(jī)、車輛及其他資產(chǎn):
(1) 設(shè)備清單、目錄、臺帳綜合檔案;
(2) 建立一機(jī)(臺、項(xiàng))一檔內(nèi)容:到貨開箱記錄、裝箱單、 清單、易損件清單、使用說明書、出廠合格證及有效原始記錄、圖紙、臺時紀(jì)錄、修理紀(jì)錄、事故紀(jì)錄。
5.4 檔案的保管與借閱:
5.4.1 妥善保管,定期檢查,永久保存;
5.4.2 凡工作人員借閱資料、文件、圖紙,需經(jīng)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)登記方可借閱。
6、 固定資產(chǎn)的管理
6.1 綜合辦公室負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的統(tǒng)一購買、租借,調(diào)撥移位的安裝、調(diào)試、報(bào)廢、封存、出售等手續(xù)的辦理;
6.2 各固定資產(chǎn)歸口管理部門,應(yīng)加強(qiáng)對固定資產(chǎn)的管理,對增加、調(diào)出、盤虧、報(bào)廢等變動情況,應(yīng)及時辦理手續(xù)和登帳。
6.3 各單位都應(yīng)建立、健全固定資產(chǎn)臺帳,做到帳、物、卡一致,本單位臺帳與財(cái)務(wù)科臺帳一致。
6.4 綜合辦公室每年一次對所有資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn),并與使用部門、財(cái)務(wù)部核對帳、物、卡,配置點(diǎn)的相符合;
6.5 基礎(chǔ)設(shè)施的使用和保養(yǎng):
6.5.1 空調(diào)設(shè)施由各資產(chǎn)使用單位定期檢修維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題統(tǒng)一上報(bào)綜合辦公室及時檢修或更換。
6.5.2 其他設(shè)備的檢修、維護(hù)由各資產(chǎn)使用部門設(shè)專人負(fù)責(zé)。
7、 固定資產(chǎn)申請審批程序
7.1 固定資產(chǎn)使用部門每年12月31日前,將本部門下年度固定資產(chǎn)新增項(xiàng)目、技術(shù)要求、用途、技術(shù)改造方案以及更新改造方案報(bào)綜合辦公室,由總經(jīng)理辦公會審議,報(bào)公司董事會批準(zhǔn)后,由財(cái)務(wù)部編報(bào)納入下年度預(yù)算計(jì)劃中,在計(jì)劃實(shí)施時,由使用部門按批準(zhǔn)程序,逐臺填寫“固定資產(chǎn)申請單”,送交綜合辦公室。由綜合辦公室負(fù)責(zé)組織論證、選型、購置、安裝、調(diào)試、移交等工作,使用部門、綜合辦公室共同驗(yàn)收。
7.2 年度計(jì)劃外臨時增加的固定資產(chǎn)由使用部門書面報(bào)告總經(jīng)理,總經(jīng)理同意后,上報(bào)董事會審批,批準(zhǔn)后的固定資產(chǎn)實(shí)施程序按本制度的
7.1 條執(zhí)行。
7.3 固定資產(chǎn)的報(bào)廢,由使用部門提出書面報(bào)廢申請,綜合辦公室審核,報(bào)總經(jīng)理審批。
7.4 固定資產(chǎn)的租賃,需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,借出單位方可辦理手續(xù)并負(fù)責(zé)按期返還,
第3篇 物業(yè)消防管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:消防管理辦法
1.目的
為提高安全消防意識,加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理,保障顧客及公司生命財(cái)產(chǎn)安全。
2.范圍
適用于公司消防安全管理工作。
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位 工作職責(zé)
總經(jīng)理公司消防安全第一責(zé)任人。
品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善消防安全責(zé)任制度。
管理處經(jīng)理管理處消防安全第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)管理區(qū)域防火工作的全面監(jiān)督檢查
安全部負(fù)責(zé)人開展安全消防教育、防火檢查,消除火災(zāi)隱患。組織制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練,落實(shí)和監(jiān)督本管理處消防工作,完善防火安全責(zé)任制度。
安全員具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施,定期巡查,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。
5.方法及過程控制
5.1 總則
5.1.1 消防工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。
5.1.2消防工作在所管轄區(qū)的消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)下,執(zhí)行落實(shí)有關(guān)消防法規(guī)。
5.1.3 公司任何職員都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參與滅火工作的義務(wù)。
5.2 消防管理
5.2.1公司各管理處制定管理區(qū)域滅火方案、義務(wù)消防隊(duì)架構(gòu)圖,并懸掛于消防控制中心,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,保障轄區(qū)防火安全;
5.2.2消防設(shè)施和器材的配置
5.2.2.1安全部應(yīng)在所管轄范圍內(nèi)建立《滅火器臺帳》、《消防設(shè)施及器材分布一覽表》。
5.2.2.2管理處配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、員工食堂、宿舍、車庫、倉庫、固定崗?fù)さ戎匾课粦?yīng)當(dāng)按規(guī)定配置相應(yīng)的滅火器材。
5.2.2.3管理處所管轄區(qū)域內(nèi)的商鋪、租戶公司辦公等經(jīng)營性、娛樂性場所應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的滅火器材。
5.2.2.4高層大廈每層必須配置不少于兩個2kg級以上的輕便滅火器,多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。
5.2.2.5管轄區(qū)域內(nèi)裝修施工戶聘用的裝修施工單位應(yīng)達(dá)到防火資質(zhì)要求,施工作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)配置相應(yīng)的滅火器材。
5.2.3設(shè)置消防安全標(biāo)志、消防疏散示意圖
5.2.3.1小區(qū)(大廈)須有首層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于控制中心,圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。
5.2.3.2高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)消防疏散示意圖,各樓層安全出口暢通,安全疏散指示標(biāo)識應(yīng)統(tǒng)一、清晰、明確。
5.2.3.3管理處應(yīng)根據(jù)管理處需求制定滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防控制中心。
5.2.4消防檢查與預(yù)防
5.2.4.1管理處每月組織人員至少進(jìn)行一次防火檢查,對消防設(shè)施、器材等設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù),并填寫《消防設(shè)施及器材檢查表》及時消除火險隱患,將檢查結(jié)果上報(bào)管理處經(jīng)理。
5.2.4.2定期檢查煤氣管道、儀表、閥門、和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求,具備使用管道液化石油氣條件的高層建筑,嚴(yán)禁使用瓶裝液化燃?xì)狻?/p>
5.2.4.3管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)方可動工。
5.2.4.4 禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險隱患的物業(yè)場所使用明火,因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提前辦理審批手續(xù),并采取相應(yīng)的消防安全防護(hù)措施。
5.2.4.5 施工作業(yè)使用電、氣焊等具有火災(zāi)危險的人員需持有政府有關(guān)部門頒發(fā)的《特種作業(yè)人員上崗證》。
5.2.4.6 管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修戶,在需要增設(shè)電氣線路或進(jìn)行動火作業(yè)時,必須符合安全要求,施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時電線等。
5.2.4.7在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。超過50平方米的由消防機(jī)關(guān)審核。
5.2.4.8 舉辦各類集體活動,具有火災(zāi)危害的,管理處應(yīng)落實(shí)消防安全措施并至少提前1周上報(bào)相關(guān)政府部門。
5.2.4.9 禁止采用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)施和器材,定期對消防器材設(shè)施進(jìn)行檢測,以確保正常有效狀態(tài)。
5.2.4.10嚴(yán)格遵守明火、用電作業(yè)規(guī)定,易燃易爆、劇毒等危險品嚴(yán)禁進(jìn)入管轄區(qū),具體參照《危險品管理辦法》執(zhí)行。
5.2.5 消防器材器材維護(hù)及檢查
5.2.5.1滅火器材需每月檢查、清潔,并在《消防設(shè)施及檢查記錄表》中予以記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi),擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限,按要求進(jìn)行壓力測試和充裝。滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱,須編制分布清單,列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期,并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗(yàn),按分布位置均勻抽查1%,一般保證在5-20條之間,若其中有一條不合格,需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進(jìn)行試驗(yàn),試驗(yàn)壓力為5kg/cm2,試驗(yàn)時間為60秒,以后每二年進(jìn)行一次。
4.2.5.2防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時為消防滅火專用,任何人不得挪做他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識清晰,油漆完好。
5.3 消防演習(xí)
5.3.1消防培訓(xùn)
5.3.1.1定期對管理處職員工進(jìn)行消防知識培訓(xùn),義務(wù)消防隊(duì)員必須熟知火場避險'三會'即:會報(bào)警(119)、會使用簡易滅火器材,撲滅初期火災(zāi)、會組織疏散撤離。
5.3.1.2 每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位的環(huán)境、設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材設(shè)施的具體分布情況。
5.3.1.3每半年各管理處對管理處在職職員工進(jìn)行一次消防知識考核,積極協(xié)助消防工作機(jī)關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo),每半年對小區(qū)(大廈)客戶至少進(jìn)行一次消防知識的宣傳、普及。
5.3.2消防緊急集合
5.3.2.1消防緊急集合每季度至少進(jìn)行一次,以安全部人員為主。
5.3.2.2管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時間依據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》的相關(guān)要求執(zhí)行。
5.3.2.3準(zhǔn)確記錄義務(wù)消防隊(duì)員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記
錄。
5.3.2.4緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,由部門主管負(fù)責(zé)制定整改措施,由部門經(jīng)理決定處理意見。
5.3.3消防演習(xí)
5.3.3.1每半年各管理管理處至少組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),演習(xí)必須使用滅火器、消防水帶等。
5.3.3.2安全部負(fù)責(zé)人演習(xí)前一周制定演習(xí)方案經(jīng)部門經(jīng)理審批后,報(bào)品質(zhì)部備案。
5.3.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并對演習(xí)情況進(jìn)行總結(jié),記錄在《 演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》上。
6.支持性相關(guān)文件
tjzzwy7.5.1-a01-08《危險品管理辦法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-a01-04-f1 《滅火器臺帳》
tjzzwy7.5.1-a01-04-f2 《消防設(shè)施及器材分布一覽表》
tjzzwy7.5.1-a01-04-f3《消防設(shè)施及器材檢查表》
第4篇 物業(yè)管理績效管理體系辦法
物業(yè)管理績效管理體系是物業(yè)管理公司公司內(nèi)部管理的潤滑系統(tǒng)。
績效管理體系作為一個完整的管理系統(tǒng),組織、管理層和員工都將全部參與進(jìn)來,通過和員工溝通的方式,將物業(yè)管理的計(jì)劃目標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、管理方式和手段以及員工的績效目標(biāo)等管理的基本內(nèi)容確定下來,在持續(xù)不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導(dǎo)和幫助,與員工一起共同完成績效目標(biāo),達(dá)到組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和員工職業(yè)生涯計(jì)劃共同實(shí)現(xiàn)的雙贏的目的。
績效管理體系分三個層次實(shí)施:
1、績效考核(評),分業(yè)績考核和素質(zhì)考評兩個方面。業(yè)績考核是對企業(yè)目標(biāo)計(jì)劃與完成情況對照過程,也是對員工業(yè)績完成情況的認(rèn)定過程,其結(jié)果直接與工資獎金掛鉤;素質(zhì)考評是實(shí)現(xiàn)企業(yè)育人的主要途徑,其結(jié)果作為員工晉升淘汰的依據(jù)之一。
2、績效評價?？冃гu價就是針對業(yè)績考核和素質(zhì)考評中發(fā)現(xiàn)的不足,分析原因找出問題。
3、績效提高?？冃岣呔褪且罁?jù)績效評價所發(fā)現(xiàn)問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達(dá)到公司的工作要求。
一、業(yè)績考核要素的確定
業(yè)績考核是公司對部門和員工工作業(yè)績考核認(rèn)定的途徑和手段。關(guān)鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結(jié)果:一是實(shí)行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(jù)(參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。
1、業(yè)績考核要素
物業(yè)管理公司業(yè)績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質(zhì)的要素。
工作考核要素主要是對部門和員工工作結(jié)果的考核,制定工作考核內(nèi)容的要素有七個方面:
一是公司制度規(guī)范
二是主要工作流程;
三是專業(yè)操作規(guī)范、操作指南和工作要求;
四是國家建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》和《國家物業(yè)管理協(xié)會服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》;
五是職業(yè)道德規(guī)范;
六是崗位職責(zé)要求;
七是行業(yè)所提出的特殊要求(如特種設(shè)備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實(shí)施考核;
工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實(shí)施。(實(shí)施方案參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動紀(jì)律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。
勞動紀(jì)律:分值為5分,內(nèi)容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續(xù);在崗是否有說閑話、吃零食現(xiàn)象;是否有串崗、妨礙他人工作現(xiàn)象等等。
儀容儀表:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發(fā)型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務(wù)中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定運(yùn)用文明禮貌規(guī)范用語等。
●工作考核
工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負(fù)責(zé)考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。
“兩個考核要素”就是分關(guān)鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關(guān)鍵要素考核是結(jié)合公司全年工作目標(biāo)、工作計(jì)劃進(jìn)行逐月分解,統(tǒng)一下達(dá),對其結(jié)果進(jìn)行考核的要素。
關(guān)鍵考核要素具有一定的時效性、質(zhì)量性的要求,是完全量化的指標(biāo),占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日?；墓ぷ饕?以其部門工作職責(zé)確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。
(二)業(yè)績考核的方法
“業(yè)績考核”用的是考核制度與計(jì)劃管理緊密結(jié)合的方法
計(jì)劃管理用“一定質(zhì)量要求下”的“工作量”和“工作進(jìn)度”為指標(biāo),把企業(yè)各崗位人員的工作,轉(zhuǎn)換成可以用比較精確的數(shù)字來加以衡量的東西。計(jì)劃管理并不是一個單一的計(jì)劃,而是有著多維精確刻度的一個計(jì)劃體系、一個計(jì)劃網(wǎng)絡(luò),它使整個企業(yè)的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產(chǎn)經(jīng)營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計(jì)劃體系為基礎(chǔ),無論是業(yè)務(wù)人員的考核,還是非業(yè)務(wù)人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業(yè)績考核結(jié)果的運(yùn)用
業(yè)績考核作為員工工作質(zhì)量、工作效率的考核,其結(jié)果:
一是實(shí)行雙掛,即于當(dāng)月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;
二是作為評選優(yōu)秀的參考依據(jù)之一;
三是作為晉升提拔的依據(jù)之一。
1、月獎金的發(fā)放
月獎金發(fā)放分兩個層次考核核算。
第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實(shí)行總額考核核算,不對個人。考核結(jié)果是部門每個員工的均值。
部門月績效獎金總額=部門考核分值×員工獎金總額×100%
第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據(jù)公司當(dāng)月獎金總額和員工考核分值進(jìn)行二級分配。
2、優(yōu)秀員工的評選
績效考核結(jié)果作為公司季度、半年、全年優(yōu)秀員工評選的主要指標(biāo),即依據(jù)員工考核結(jié)果、受到客戶表揚(yáng)次數(shù)、突發(fā)事件處理能力結(jié)果等進(jìn)行評選。
素質(zhì)考評
一、素質(zhì)考評要素的確定
素質(zhì)考評是公司育人的手段和途徑,關(guān)鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面
二、素質(zhì)考評的方法
“素質(zhì)考評”用的是綜合各方面評議的方法
評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補(bǔ)短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細(xì)致和準(zhǔn)確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準(zhǔn)確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調(diào)動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準(zhǔn)確,但一般也有過寬的弊病;同級和協(xié)作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴(yán);外聘權(quán)威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準(zhǔn)確。
§1-3“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”區(qū)別與應(yīng)用
一、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的價值導(dǎo)向
“業(yè)績考核”引導(dǎo)人們重實(shí)效、重實(shí)績,積極有為;“素質(zhì)考評”則引導(dǎo)人們注重個人的全面發(fā)展和團(tuán)體協(xié)作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強(qiáng)調(diào),都會造成一系列弊病。
在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質(zhì),二是重業(yè)績。二者其實(shí)不可偏廢,因?yàn)槲覀儾坏俺墒隆?而且要“育人”;不但要抓企業(yè)業(yè)績,而且要抓企業(yè)文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發(fā)展和相互促進(jìn),才有利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。過于重“素質(zhì)”,會使人束手束腳,過分重視個人修養(yǎng)和人際關(guān)系,不講實(shí)效;而且妨礙人的個性、創(chuàng)造力的發(fā)揮,使人們但求明哲保身,不思進(jìn)取;最終是不利于組織體和社會的發(fā)展。這是中國幾千年來的人員評價傳統(tǒng)的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業(yè)績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機(jī)取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經(jīng)常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。
二、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的客觀性、準(zhǔn)確性
1、“業(yè)績考核”用的是“田徑標(biāo)準(zhǔn)”
對于企業(yè)人員的'業(yè)績',即其在一定時間內(nèi)、在一定質(zhì)量要求下完成的任務(wù)的工作量和工作進(jìn)度,我們一般能夠做到相當(dāng)客觀、準(zhǔn)確的評價,就象體育比賽中的田徑項(xiàng)目一樣。
2、“素質(zhì)考評”用的是“體操標(biāo)準(zhǔn)”
對于企業(yè)人員的“素質(zhì)”,即其在工作中表現(xiàn)出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn),就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。
三、妥善設(shè)計(jì)好個人考核總分中“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”所占比重
一套好的考核標(biāo)準(zhǔn),必須在“業(yè)績”和“素質(zhì)”之間安排好恰當(dāng)?shù)谋壤?。從?shí)際經(jīng)驗(yàn)來看,考核制度應(yīng)在較大地(七成以上)突出業(yè)績考核的前提下,兼顧對素質(zhì)的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導(dǎo)員工成為積極有為的開拓者而不是謹(jǐn)小慎微的謙謙君子,企業(yè)必須側(cè)重于業(yè)績方面的考核;由于業(yè)績考核比較客觀、準(zhǔn)確,而素質(zhì)考評比較主觀、模糊,因而考核側(cè)重于業(yè)績也有利于提高考核結(jié)果的客觀、準(zhǔn)確性。
同時,在“素質(zhì)”考核內(nèi)容中,也應(yīng)有意強(qiáng)調(diào)積極的價值導(dǎo)向,不要搞面面俱到、求全責(zé)備。要突出抓住少數(shù)幾個體現(xiàn)企業(yè)積極的價值導(dǎo)向的“關(guān)鍵指標(biāo)”。比如對企業(yè)管理者,應(yīng)當(dāng)側(cè)重考察其管理素質(zhì),即主要從其計(jì)劃、組織、用人、協(xié)調(diào)、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創(chuàng)新能力而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)文化和社會形象做出較大貢獻(xiàn)',作為對管理者的最高要求。
四、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的“先分后合”
1、“業(yè)績”應(yīng)該是短線考察項(xiàng)目,“一月事一月畢”;年終再來籠統(tǒng)考察一次,有不少弊病:
1.1干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現(xiàn)逐月不同,到年底籠統(tǒng)打分,在很大程度上取決于打分者當(dāng)時的主觀印象;
1.2如果中途發(fā)生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實(shí)際;
1.3干部員工每月的得分與年終的得分容易發(fā)生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質(zhì)”本應(yīng)是長線考察項(xiàng)目,往往要數(shù)月甚至數(shù)年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚
2、“業(yè)績”考核與“素質(zhì)”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進(jìn)工作、改正缺點(diǎn)。
業(yè)績是短線考察項(xiàng)目,素質(zhì)是長線考察項(xiàng)目,應(yīng)該明確分工、先分后合。應(yīng)當(dāng)每月察業(yè)績,年終評素質(zhì),最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實(shí)際操作中的情況是,當(dāng)下屬完全完成甚至超標(biāo)完成了工作任務(wù)后,主管在進(jìn)行業(yè)績評分時又加進(jìn)對下屬綜合素質(zhì)或主觀印象的評議,挑出員工非業(yè)績方面實(shí)際存在或想象中的缺點(diǎn)扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業(yè)績考核與素質(zhì)考核嚴(yán)格分開;而且要求所有主管和領(lǐng)導(dǎo)在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴(yán)格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點(diǎn)至為重要。
最后一點(diǎn)要指出的是,業(yè)績考核主要與工資、獎金掛鉤,即與利益分配掛鉤;比如每月進(jìn)行的業(yè)績考核應(yīng)當(dāng)與浮動工資、月獎金、季度獎掛鉤,年終考績與年終獎、工資調(diào)整相聯(lián)系等;在同樣職位上,廣義的“業(yè)績”應(yīng)是決定分配的唯一標(biāo)準(zhǔn)。而素質(zhì)考評主要與人員任用、干部提拔掛鉤;人員任用、干部提拔不但要看有關(guān)人員的“業(yè)績”,而且要以素質(zhì)考評為依據(jù),而不能以業(yè)績?yōu)槲ㄒ灰罁?jù);正如軍隊(duì)中不以戰(zhàn)功為選拔將領(lǐng)的唯一依據(jù)、業(yè)務(wù)員不因其業(yè)績好就能當(dāng)經(jīng)理一樣。從這一點(diǎn)來說,“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”也宜明確區(qū)分、先分后合為好。
第5篇 學(xué)院物業(yè)管理監(jiān)管考評辦法
技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理監(jiān)管考評辦法
一、機(jī)構(gòu)
由學(xué)院后勤管理處綜合科具體組織學(xué)院物業(yè)管理考評委員會負(fù)責(zé)對全院物業(yè)管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管考評。
二、依據(jù)
對物業(yè)管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管考評的依據(jù)是學(xué)院與各物業(yè)管理公司簽訂的《委托管理合同書》及其附件《物業(yè)管理要求》和《物業(yè)管理實(shí)施方案》。
三、工作職責(zé)
對物業(yè)管理質(zhì)量的考評工作是指對各物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、信息反饋、督促整改、獎罰等。
1.信息來源
(1)各部門的物業(yè)管理考評委員會成員每月一次負(fù)責(zé)對所管轄區(qū)域的物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查并填寫《物業(yè)管理檢查打分表》,于每月25日前交后管處綜合管理科。
(2)后管處綜合管理科考評員每二周一次負(fù)責(zé)對全院物業(yè)管理的工作質(zhì)量進(jìn)行全面檢查并記錄。
(3)后管處綜合管理科每學(xué)期二次負(fù)責(zé)對物業(yè)管理的工作質(zhì)量進(jìn)行抽查。
(4)后管處經(jīng)常性地聽取全院師生的意見。
2.信息反饋
(1)發(fā)現(xiàn)的重大問題由后管處綜合管理科現(xiàn)場核實(shí)后即刻以書面形式通知有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行整改。
(2)后管處綜合管理科將每月所有檢查的情況進(jìn)行匯總,并向各物業(yè)管理公司通報(bào),由物業(yè)管理公司針對自己在物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行整改。
3.督促整改
各物業(yè)管理公司進(jìn)行整改的問題由綜合管理科負(fù)責(zé)跟蹤、督促,再反饋。
4.獎罰
后管處將按《委托合同書》的有關(guān)條款對各物業(yè)管理站的工作進(jìn)行處罰和評獎。
第6篇 萬科物業(yè)智能化工程質(zhì)量控制管理辦法
vk物業(yè)智能化工程質(zhì)量控制管理辦法
1、目的
為了更好的控制施工質(zhì)量,有效實(shí)施工程質(zhì)量目標(biāo)責(zé)任制。證明質(zhì)量管理體系過程、工程質(zhì)量符合規(guī)定要求,并作為追溯的依據(jù)。
2、適用范圍
用于所承接的所有智能化安防系統(tǒng)工程內(nèi)部質(zhì)量檢查記錄。
3、職責(zé)
部門/崗位 職 責(zé)
城市技術(shù)負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)施工質(zhì)量的檢查和記錄
施工技術(shù)組 負(fù)責(zé)指導(dǎo)質(zhì)量記錄表格的編制和推行實(shí)施
部門經(jīng)理/經(jīng)理助理、區(qū)域主管/城市負(fù)責(zé)人 監(jiān)督質(zhì)量控制體系的監(jiān)督實(shí)施
4.方法和過程控制
4.1質(zhì)量控制方法
4.1.1城市負(fù)責(zé)人每月檢查現(xiàn)場施工質(zhì)量、施工進(jìn)度,并填寫《工程施工進(jìn)度、質(zhì)量控制表》,以電子郵件的形式主發(fā)給區(qū)域行政,抄送給施工技術(shù)組。
4.1.2區(qū)域行政匯總《工程施工進(jìn)度、質(zhì)量控制表格》,以電子郵件的形式主送施工技術(shù)主組。
4.1.3每月質(zhì)量檢查要求覆蓋本月施工的所有施工內(nèi)容,并用數(shù)碼相機(jī)拍攝每道工序工藝質(zhì)量,作為《工程施工進(jìn)度、質(zhì)量控制表格》的附件保存。
4.1.4 部門經(jīng)理/區(qū)域負(fù)責(zé)人/施工技術(shù)組定期抽查項(xiàng)目施工質(zhì)量,填寫《項(xiàng)目工程檢查記錄》對檢查中的不合格項(xiàng)提出整改措施,項(xiàng)目助理負(fù)責(zé)整改措施的落實(shí)。
4.1.5施工技術(shù)組負(fù)責(zé)匯總分析各項(xiàng)目組的施工進(jìn)度、質(zhì)量控制信息,并作為部門月報(bào)的施工管理信息,信息提到的質(zhì)量問題在下個月整改,并在月報(bào)中體現(xiàn)整改結(jié)果。
4.1.6施工質(zhì)量驗(yàn)收以工程施工驗(yàn)收規(guī)范、《施工作業(yè)指導(dǎo)書》為準(zhǔn)。
4.2質(zhì)量記錄的歸檔與保存
4.2.1所有質(zhì)量記錄表格由城市負(fù)責(zé)人/城市技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)打印保存(有打印機(jī)的項(xiàng)目)。
4.2.2城市負(fù)責(zé)人/城市技術(shù)負(fù)責(zé)人歸檔時應(yīng)按照公司文件資料管理規(guī)定作好各類記錄的分類、編號、便于檢索。
4.2.3交工技術(shù)資料由城市技術(shù)負(fù)責(zé)人分別歸檔保存,并按國家、地方規(guī)定做好標(biāo)識、編號、貯存。
4.2.4 《工程施工進(jìn)度、質(zhì)量控制表格》現(xiàn)場保留電子文檔或打印張貼(有打印機(jī)的項(xiàng)目組打印),施工技術(shù)組保留電子文檔。
5.相關(guān)文件
《施工作業(yè)指導(dǎo)書》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j02-10-f1《智能化工程施工進(jìn)度、質(zhì)量控制表格》
vkwy7.5.1-j02-10-f2《項(xiàng)目工程檢查記錄》
第7篇 某物業(yè)轄區(qū)智能卡管理辦法
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系文件
--智能卡管理辦法
1.目的:
規(guī)范對智能卡的管理控制,避免智能卡的不合理使用。
2.范圍:
適用使用智能卡的各管理處。
3.方法和過程控制:
3.1 智能卡的發(fā)放控制
3.1.1部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對本部門的智能卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。
3.1.2部門指定專人負(fù)責(zé)智能卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。每季度對智能卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《智能卡季度整理表》,對異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對電腦密碼每季度進(jìn)行更改。
3.2 智能卡的登記發(fā)放
3.2.1業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證明,智能卡發(fā)放人員根據(jù)證明,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。
3.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,須經(jīng)部門經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行智能卡的發(fā)放授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。
3.2.3 智能卡持有人需對卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證明,部門發(fā)卡人員予以變更,并登記。
3.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。
3.3 智能卡的掛失、解掛
3.3.1持卡人掛失/解掛智能卡時,須出示本人身份證,經(jīng)智能卡發(fā)放人員核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
3.4 智能卡的更換、退還
3.4.1持卡人在保修期內(nèi)智能卡自然損壞,憑舊卡到控制中心可換取新卡,發(fā)卡人收回舊卡并登記。
3.4.2持卡人因人為造成智能卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請領(lǐng)取,不能更換。
3.4.3公司贈送的智能卡不能辦理退還相關(guān)手續(xù)。
3.4.4車主不再承租車位后,出納應(yīng)及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.5 智能卡的注銷
3.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,部門出納員應(yīng)及時通知中心,對其智能卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。
3.5.2如果工作人員持有的智能卡存在不合理使用或丟失,授權(quán)人應(yīng)立即予以注銷或收回智能卡,同時填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.6 智能卡的授權(quán)期限規(guī)定
業(yè)主及家庭成員的智能卡授權(quán)期限一般為五年;其他人員智能卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。
3.7工作人員智能卡的回收
部門工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回智能卡,登記在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》中。
3.8門禁系統(tǒng)密碼管理
大堂門、單元門的開啟密碼管理處每季度更改一次,更改后的新密碼應(yīng)提前一周發(fā)到住戶郵箱或電話通知。新密碼不得以張貼或公告形式進(jìn)行通知。
4.質(zhì)量記錄表格:
gzwy7.5.1-a01-07-f1 《智能卡發(fā)放(異常)情況記錄表》
gzwy7.5.1-a01-07-f2 《智能卡季度整理表》
第8篇 物業(yè)服務(wù)公司倉庫管理辦法2
物業(yè)服務(wù)公司倉庫管理辦法(二)
1目的
為保障公司正常運(yùn)營的連續(xù)性和秩序,使倉庫作業(yè)合理化,減少庫存資金占用,特制定
本辦法。
2范圍
本規(guī)程適用于總公司及下屬各管理處的倉庫管理工作。
3物品的驗(yàn)收程序
3.1物品驗(yàn)證的要求:
3.1.1每次采購物品單位數(shù)量少于10個的,要求100%抽樣驗(yàn)證;
3.1.2每次采購物品單位數(shù)量多于10個的,要求10%-50%驗(yàn)證;
3.1.3采購物品必須具備合格證,特別對批量購買的物品必須要驗(yàn)證物品的合格證,物品合格證由倉管員保存;
3.1.4對目測無法驗(yàn)證的物品,必須使用相關(guān)工具協(xié)助驗(yàn)證;
3.1.5物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與《物資采購計(jì)劃表》上的內(nèi)容相符;
3.1.6倉管員應(yīng)將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗(yàn)證無誤后交財(cái)務(wù)部保存、備查。
3.2物品驗(yàn)證的方法
3.2.1物品包裝的驗(yàn)證:
-物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;
-注意核對物品外包裝上的生產(chǎn)日期及有效期。
3.2.2物品質(zhì)量的驗(yàn)證:
-仔細(xì)檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂縫或扭曲變形;
-驗(yàn)證鐵制品時,應(yīng)注意物品有無銹跡;
-轉(zhuǎn)動物品連接部分,檢查其轉(zhuǎn)動是否靈活,有無大的磨擦聲;
-檢查物品接口部分,看連接處有無松動、滑絲現(xiàn)象;
-驗(yàn)證物品質(zhì)地是否符合購買要求;
-檢查物品附屬件是否齊全。
3.2.3物品性能的驗(yàn)證:
-應(yīng)對物品的機(jī)械部分應(yīng)反復(fù)試動,檢查其靈活性、準(zhǔn)確性;
-驗(yàn)收具有彈性的物品時,應(yīng)對物品反復(fù)伸縮或彎曲,一般情況下,合格品應(yīng)回復(fù)或基本回復(fù)原狀;
-驗(yàn)收電器物品時,應(yīng)使用萬用表測試。
4物品的入倉程序
4.1物品的入倉程序:
4.1.1采購員原則上應(yīng)在物品采購回來的當(dāng)日,將物品送交倉庫驗(yàn)收,特殊情況不能在當(dāng)日入倉的,應(yīng)報(bào)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后另行處理;
4.1.2如采購員通知物品供應(yīng)商送貨上門,采購員應(yīng)陪同供應(yīng)商一起到倉庫驗(yàn)貨;
4.1.3倉庫管理員應(yīng)對符合購買計(jì)劃的物品進(jìn)行驗(yàn)收;
4.1.4經(jīng)驗(yàn)收合格的物品,倉庫管理員應(yīng)開具《驗(yàn)收入庫單》,根據(jù)當(dāng)天的物品驗(yàn)收單登記倉庫《庫存卡》,并將物品分類存放;
4.1.5倉庫管理員應(yīng)在每月10號《驗(yàn)收入庫單》匯總后,交財(cái)務(wù)會計(jì)進(jìn)行賬務(wù)處理。
4.1.6撥到部門或管理處直接使用的應(yīng)開具《物資直拔單》,經(jīng)使用部門負(fù)責(zé)人簽字后,由使用人直接領(lǐng)用。
4.2退回物品的入倉程序
4.2.1相關(guān)人員將未使用完的物品送到倉庫;
4.2.2倉庫管理員應(yīng)根據(jù)核查結(jié)果,進(jìn)行驗(yàn)收:
-合格品,填寫《驗(yàn)收入庫單》,在備注欄內(nèi)填寫“退回物品入庫”字樣,存入合格品存放區(qū)內(nèi);
-不合格品,存放在不合格品區(qū)等待處理。
4.2.3倉庫管理員應(yīng)在每日下班前,根據(jù)退回物品《驗(yàn)收入庫單》,登記倉庫物品《庫存卡》,每月10日匯總交財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)處理。
4.3設(shè)備工具的入倉程序:
4.3.1新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行;
4.3.2以舊換新的設(shè)備工具入倉程序:
- 經(jīng)辦人應(yīng)憑其所在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)的《工具/物品借還單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù);
- 倉庫管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù),發(fā)給新工具,同時在使用《工具/物品借還單》上由經(jīng)辦人簽名確認(rèn);
4.3.3退還的設(shè)備工具入倉程序:
- 倉庫管理員根據(jù)使用人的《工具/物品借還單》上的項(xiàng)目,逐項(xiàng)清點(diǎn)退還工具;
- 倉庫管理員對退還的工具進(jìn)行驗(yàn)收;
- 倉庫管理員應(yīng)在《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》上登記。
4.3.4借用工具入倉程序:
- 工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈;
- 倉庫管理員根據(jù)設(shè)備工具的領(lǐng)用記錄,進(jìn)行驗(yàn)收;
- 倉庫管理員應(yīng)及時在《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》上登記。
5倉庫物品的存放管理
5.1物品存放倉庫的自然條件:
a)有通風(fēng)設(shè)備;
b)光線充足;
c)面積寬敞。
5.2倉庫物品的存放分類:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品;
b)吸水性強(qiáng)、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品;
c)常用工具、材料和配件等;
d)易碎、易損物品;
e)食品類。
5.3物品存放倉庫的區(qū)域劃分:
a)常規(guī)物品;
b)工程類物品;
c)危險物品;
d) 待處理物品。
5.4倉庫區(qū)域劃分的方法:
a)在貨架上標(biāo)識并隔離;
b)劃線掛標(biāo)牌。
5.5倉庫物品的存放要求:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品應(yīng)單獨(dú)設(shè)置倉庫存放,存放時應(yīng)注意:
-周圍無明火、遠(yuǎn)離熱源;
-擺放在地下;
-配備滅火器;
-保持包裝完好;
-庫房結(jié)構(gòu)堅(jiān)固,門窗封閉牢固;
-庫房門內(nèi)開。
b)吸水性強(qiáng)、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時:
-用經(jīng)過防水處理的貨架放置;
-放在干燥的地上或貨架上;
-配備防潮通風(fēng)設(shè)施。
c)常用工具、材料和配件等:
-不規(guī)則物品,用盒或袋裝好后擺放;
-規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上;
-體積較大、體重較輕的可靠墻上放或掛在墻上。
d)易碎易損的物品:
-體積較小或瓶裝物品,放置貨架的底層、整齊的擺放在地上;
-體積較大的,應(yīng)靠墻立放,放置上方不懸掛物品;
-放置位置有緩沖物。
e)食品:
-放置在經(jīng)過防水處理的貨架上;
-配備通風(fēng)、防潮設(shè)施。
6倉庫物品的領(lǐng)用管理
6.1物品領(lǐng)用程序:
a)物品領(lǐng)用人應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽字確認(rèn)的《出庫單》到倉庫辦理材料領(lǐng)用手續(xù);
b)倉庫管理員根據(jù)《出庫單》上所列品種,逐一發(fā)放;
c)倉庫管理員根據(jù)《出庫單》內(nèi)容登記倉庫《庫存卡》;
d)
倉庫管理員每月10號將《出庫單》匯總后交財(cái)務(wù)會計(jì)核對,并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。
6.2工具的領(lǐng)用管理:
a)工具使用人應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認(rèn)的《工具/物品借還單》到倉庫領(lǐng)用工具;
b)倉庫管理員應(yīng)根據(jù)使用人《工具/物品借還單》的記錄,核對《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》上的領(lǐng)用工具是否有重復(fù)現(xiàn)象:
- 如經(jīng)核對,已有領(lǐng)用記錄,但沒有報(bào)廢或其他處理記錄,倉庫管理員應(yīng)拒絕發(fā)放;
- 如經(jīng)核對沒有該工具的領(lǐng)用記錄,將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后,并在《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》上登記。
c)倉庫管理員每月10日將《工具/物品借還單》匯總后交財(cái)務(wù)會計(jì)核對,并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。
6.3借用工具的程序:
a)凡因工作需要借用工具的人員,應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認(rèn)的《工具/物品借還單》,到倉庫辦理工具借用手續(xù);
b)倉庫管理員根據(jù)《工具/物品借還單》,與倉庫建立的《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》核對無誤后發(fā)放;
c)倉庫管理員對借用的工具應(yīng)根據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。
7 附錄
l《出庫單》
l《物資直撥單》
l《驗(yàn)收入庫單》
l《庫存卡》
l《工具登記/領(lǐng)用記錄卡》
l《工具/物品借還單》
l《庫存物品盤點(diǎn)表》
l《物品消耗單》
l《物資物品報(bào)廢單
第9篇 萬科物業(yè)智能化工程部售后服務(wù)管理辦法
vk物業(yè)智能化工程部售后服務(wù)管理辦法
1、目的
規(guī)范智能化工程部售后服務(wù)。
2、適用范圍
智能化工程部承接的地產(chǎn)智能化工程項(xiàng)目。
3、定義
售后服務(wù)是指工程完工后,在保修期內(nèi)提供的后續(xù)服務(wù)。
4、職責(zé)
部門/崗位職責(zé)
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)控部門整體客戶服務(wù)工作質(zhì)量。
本部事務(wù)主管負(fù)責(zé)與珠三角地區(qū)的地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)中心建立售后服務(wù)溝通平臺,監(jiān)督各項(xiàng)目組售后服務(wù)及時性,協(xié)調(diào)處理售后服務(wù)遺留問題。
技術(shù)組主管負(fù)責(zé)審核設(shè)備故障處理記錄,為已過保修期并且撤離該城市業(yè)務(wù)的項(xiàng)目提供技術(shù)支持。
采購管理員負(fù)責(zé)配合各項(xiàng)目組與供應(yīng)商協(xié)調(diào)設(shè)備返修事宜。
區(qū)域行政負(fù)責(zé)跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目設(shè)備返修,收集售后服務(wù)各類報(bào)表,報(bào)相關(guān)人員跟進(jìn)。
城市負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目售后服務(wù)工作。
城市技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對售后服務(wù)提供技術(shù)支持。
售后服務(wù)技術(shù)員負(fù)責(zé)項(xiàng)目組售后服務(wù)具體工作。
5、方法及過程控制
5.1售后服務(wù)提供
5.1.1每個項(xiàng)目在售后服務(wù)階段需將售后服務(wù)人員及城市負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系電話提供給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心,并要求24小時處于開機(jī)狀態(tài)。
5.1.2每個項(xiàng)目在竣工交付后,城市負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時與物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào),將部門印制的《項(xiàng)目安防設(shè)備服務(wù)登記表》提交給物業(yè)服務(wù)中心,物業(yè)服務(wù)中心接到業(yè)主售后服務(wù)需求時填寫《項(xiàng)目安防設(shè)備服務(wù)登記表》,并通知智能化工程部售后服務(wù)人員處理,對于重要問題或可能會引起投訴的工程遺留問題需及時將信息反饋至本部事務(wù)主管和部門經(jīng)理征求處理意見,由本部事務(wù)主管跟進(jìn)處理結(jié)果。
5.1.3售后服務(wù)技術(shù)員能在現(xiàn)場解決的問題須在現(xiàn)場立即處理,對于發(fā)生需更換設(shè)備的故障,需在《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》注明,作為核對盤點(diǎn)表物資出庫的依據(jù)之一,各項(xiàng)目組統(tǒng)計(jì)《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》于每月25日前報(bào)區(qū)域行政匯總,統(tǒng)一報(bào)技術(shù)組主管。
5.1.4項(xiàng)目組售后服務(wù)人員每月填寫《智能化工程售后服務(wù)月報(bào)》,經(jīng)城市負(fù)責(zé)人審核報(bào)區(qū)域行政匯總,報(bào)區(qū)域主管、分管經(jīng)理助理審核后以郵件形式主送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心維修主管,抄送給物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、本部事務(wù)主管、部門經(jīng)理。
5.2售后設(shè)備維修或更換
5.2.1 如確認(rèn)設(shè)備損壞需返回廠家維修,由售后服務(wù)人員填寫《智能化工程售后服務(wù)
處理流程表》,報(bào)城市技術(shù)負(fù)責(zé)人審核、技術(shù)組主管審批,抄送區(qū)域行政和本部事務(wù)主管,如涉及我方支付設(shè)備維修費(fèi)用需報(bào)本部事務(wù)主管審核,部門經(jīng)理審批。由項(xiàng)目組直接將故障設(shè)備寄回廠家維修,區(qū)域行政負(fù)責(zé)跟進(jìn)本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目故障設(shè)備維修結(jié)果,并做好跟進(jìn)記錄。
5.2.2因維修設(shè)備而發(fā)生的維修費(fèi)用,付款時由區(qū)域行政填寫《付款申請單》,并附對應(yīng)的供應(yīng)商發(fā)出并經(jīng)我方確認(rèn)的維修設(shè)備收費(fèi)確認(rèn)函、《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》及其郵件批復(fù)頁,每月匯總一次報(bào)銷。
5.2.3因售后服務(wù)而發(fā)生的設(shè)備采購由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人填寫《智能化工程項(xiàng)目組物資申請單》,需經(jīng)技術(shù)組、本部事務(wù)主管、物資計(jì)劃管理員審核,部門經(jīng)理審批后由采購管理員采購。
5.3 售后服務(wù)收費(fèi)
5.3.1對業(yè)主室內(nèi)設(shè)備增加、移位的服務(wù)項(xiàng)目,按部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的項(xiàng)目收費(fèi),需經(jīng)本部事務(wù)主管批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
5.3.2對于不在保修范圍內(nèi)而發(fā)生的設(shè)備損壞,由城市負(fù)責(zé)人將現(xiàn)場情況電話知會本部事務(wù)主管,由本部事務(wù)主管報(bào)價確定賠償金額,城市負(fù)責(zé)人填寫《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》注明賠償金額,報(bào)本部事務(wù)主管、財(cái)務(wù)人員,抄送部門經(jīng)理,由城市負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人跟進(jìn)收款情況。
5.3.3各項(xiàng)目組每月需統(tǒng)計(jì)售后服務(wù)收費(fèi)情況,填寫《智能化工程售后服務(wù)收費(fèi)明細(xì)表》,每月25日前報(bào)區(qū)域行政匯總,由區(qū)域行政報(bào)財(cái)務(wù)人員跟進(jìn)收款情況。
5.3.4售后服務(wù)收費(fèi)每季度與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心對賬,半年收一次款。由區(qū)域行政匯總對賬情況報(bào)部門財(cái)務(wù),抄送本部事務(wù)主管、部門經(jīng)理,作為應(yīng)收賬款,由城市負(fù)責(zé)人跟進(jìn)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心付款事宜。
5.4 提供售后服務(wù)原則
5.4.1保修期內(nèi)的項(xiàng)目
5.4.1.1在保修期結(jié)束前半年,項(xiàng)目組需與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心溝通,要求對方指定專人協(xié)助智能化設(shè)備故障處理,協(xié)助對方建立緊急情況應(yīng)急處理方案,并負(fù)責(zé)對相關(guān)人員做好培訓(xùn),做好相關(guān)記錄,逐步將智能化設(shè)備日常維護(hù)和簡單故障工作移交給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心自行處理。
5.4.1.2保修期內(nèi)售后服務(wù)按合同條款約定操作,本著負(fù)責(zé)、服務(wù)的原則提供售后服務(wù),合同條款約定不明確的分為以下三種情況操作。
1、保修期內(nèi)該項(xiàng)目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項(xiàng)目):
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或物業(yè)服務(wù)中心正常管理的情況),需及時趕到現(xiàn)場處理。
b、需安排兼職售后服務(wù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理和日常維護(hù),業(yè)主室內(nèi)設(shè)備改位,居家防盜開通,每周安排二次集中處理。
2、在保修期內(nèi)該項(xiàng)目組已撤離,但部門在該城市有其他項(xiàng)目組施工的:
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務(wù)中心管理帶來安全隱患的情況),需24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。
b、需安排兼職售后服務(wù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理和日常維護(hù),業(yè)主室內(nèi)設(shè)備改位,居家
防盜開通,每周安排一次集中處理。
3、在保修期內(nèi)部門業(yè)務(wù)已撤離該城市:
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務(wù)中心管理帶來安全隱患的情況)
需調(diào)配離該城市最近的項(xiàng)目組售后人員48小時趕到現(xiàn)場處理。
b、在項(xiàng)目入伙之日起半年之內(nèi)需安排售后服務(wù)人員在現(xiàn)場負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理,居家防盜開通。同時要求對方指定專人協(xié)助智能化設(shè)備故障處理,協(xié)助對方建立緊急情況應(yīng)急處理方案,并逐步將智能化設(shè)備日常維護(hù)和簡單故障工作移交給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心自行處理。
c、在項(xiàng)目入伙之日起半年后售后服務(wù)人員撤離現(xiàn)場,如果出現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障安排就近城市項(xiàng)目組人員每月集中處理一次,如因人為損壞、雷擊、臺風(fēng)等不可抗力因素(不屬保修范圍)導(dǎo)致系統(tǒng)故障需要我方派人現(xiàn)場處理的,往返交通及一切相關(guān)費(fèi)由對方負(fù)責(zé)。
5.4.2已過保修期的項(xiàng)目
5.4.2.1建議
對方采購易損件備用。
1、已過保修期該項(xiàng)目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項(xiàng)目):
日常設(shè)備故障主要由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)處理,安排售后服務(wù)人員每周一次
集中協(xié)助處理(包括業(yè)主室內(nèi)居家防盜開通),如涉及設(shè)備維修更換費(fèi)用由對方負(fù)責(zé)。
2、已過保修期該項(xiàng)目組已撤離,但部門在該城市有其他項(xiàng)目組施工的:
日常設(shè)備故障主要由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)處理,安排售后服務(wù)人員每半個月一次集中協(xié)助處理(包括業(yè)主室內(nèi)居家防盜開通),如涉及設(shè)備維修更換費(fèi)用由對方負(fù)責(zé)。
3、已過保修期部門業(yè)務(wù)已撤離該城市:
由技術(shù)組通過電話提供技術(shù)支持,如需我方現(xiàn)場處理,往返交通費(fèi)、人工費(fèi)等一切費(fèi)用由對方承擔(dān)。
6、記錄表格
vkwy7.5.1-j02-03-f1《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》
vkwy7.5.1-j02-03-f2《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》
vkwy7.5.1-j02-03-f3《智能化工程售后服務(wù)收費(fèi)明細(xì)表》
vkwy7.5.1-j02-03-f4《智能化工程售后服務(wù)月報(bào)》
第10篇 物業(yè)安全巡邏管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:安全巡邏管理辦法
1.目的
明確安全員在巡邏過程中的方式、方法和需要注意的事項(xiàng)。做好巡邏工作。
2.范圍
適用于公司各管理處安全巡邏管理工作
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對各管理處的巡邏路線進(jìn)行評估并提出改進(jìn)意見
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批巡邏方案,并對巡邏情況進(jìn)行監(jiān)督。
安全主管(辦)負(fù)責(zé)巡邏路線的制定,定期進(jìn)行檢查、調(diào)整、改變巡邏方式,具體指導(dǎo)和檢查巡邏工作。
安全班長負(fù)責(zé)對安全員的巡邏過程和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控
安全員按照規(guī)定的巡邏路線圖和巡邏簽到點(diǎn)進(jìn)行巡邏簽到,如遇特殊情況不能準(zhǔn)時簽到需注明原因,經(jīng)班長確認(rèn),并對巡邏路線進(jìn)行保密。
5.方法及過程控制
安全巡邏包括的內(nèi)容:日常巡邏、裝修監(jiān)控、空置房監(jiān)控。
5.1日常巡邏的內(nèi)容
5.1.1安全員在巡邏時,應(yīng)增強(qiáng)險情觀念,全神貫注、細(xì)心觀察,適當(dāng)運(yùn)用身體五官本能感覺,不可忽視任何異常情況和可疑點(diǎn)。
5.1.2樓內(nèi)巡邏時檢查公共設(shè)施有無異常。檢查公共通道、消防通道是否暢通無阻,有無堵塞、臟污等。樓道有無異味和危險品。
5.1.3檢查設(shè)備房周邊有無異味、異常聲音和異常現(xiàn)象。辦公室、倉庫、資料室和業(yè)主房門、窗戶是否關(guān)閉、上鎖、有無異常。
5.1.4室外巡邏時觀察外墻及外墻附屬設(shè)施有無空鼓、起皮、懸吊物等。檢查采光井是否存在安全隱患。交通干道、廣場、圍欄圍墻是否暢通,是否有缺口或損壞等現(xiàn)象。
5.1.5檢查綠化帶是否有人破壞,娛樂設(shè)施是否安全、牢固,停車場、自行車棚內(nèi)車輛是否擺放整齊。每日交班前對安防設(shè)施進(jìn)行檢查。
5.1.6在巡邏過程中遇到陌生人或形跡可疑人員進(jìn)行禮貌的詢問或進(jìn)行跟蹤盤查和勸阻。
5.1.7及時發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、處理各種異常情況、可疑情況。發(fā)現(xiàn)和制止各種違法犯罪行為,抓獲各種現(xiàn)型犯罪分子,加強(qiáng)對各種刑事案件、治安案件和災(zāi)害事故的現(xiàn)場保護(hù),疏散人群。平息巡邏中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)事件和各種意外事件。
5.1.8安全員嚴(yán)格按照巡邏路線巡邏周期進(jìn)行巡邏,每天必須保證對所轄區(qū)域巡邏6次以上。
5.1.9安全員在巡邏過程中還需對外包方人員的工作狀態(tài)、服裝規(guī)范、禮節(jié)禮貌等進(jìn)行監(jiān)控并在《安全員值班記錄表》上予以記錄。巡邏過程中要主動的發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)區(qū)域的雜物,并將情況通知相應(yīng)的管理人員。
5.2裝修現(xiàn)場巡邏
5.2.1巡邏崗須對裝修戶的《裝修許可證》、《裝修工程施工責(zé)任書》進(jìn)行驗(yàn)證和張貼檢查,巡查時間為早晨8:00至晚上22:00,每班次巡查次數(shù)不少于1次,并在《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》內(nèi)記錄,《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》須張貼于裝修現(xiàn)場。
5.2.2查驗(yàn)施工人員有無出入證、證件與所持有人是否相符,有無過期,對已經(jīng)過期的證件要予以沒收并及時通知負(fù)責(zé)裝修手續(xù)辦理的崗位或部門。
5.2.3檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無違反《裝修申請表》中所核定的內(nèi)容。如有違反,通知管理處裝修負(fù)責(zé)人處理。
5.2.4裝修動火作業(yè)時,必須檢查操作人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實(shí),禁止裝修施工人員在裝修現(xiàn)場生火做飯。
5.2.5對裝修戶的裝修時間進(jìn)行檢查,天津市規(guī)定的裝修施工作業(yè)時間7時至12時,14時至19時,發(fā)現(xiàn)超時施工者應(yīng)立即制止,督促無留宿證明的施工人員立即離開管理區(qū)域,需留宿的施工人員應(yīng)出具管理處辦理的留宿證明。
5.2.6監(jiān)督施工人員只能使用貨梯或指定電梯及通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等,裝修施工人員搬運(yùn)垃圾按照管理處規(guī)定的時間進(jìn)行,禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車輛進(jìn)場前,把垃圾搬出戶外。
5.2.7制止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清運(yùn)完畢后,檢查清運(yùn)垃圾的通道和墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或協(xié)助裝修巡查人員處理。
5.3空置房巡查
5.3.1部門安全負(fù)責(zé)人應(yīng)及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每天巡邏一次。
5.3.2巡邏崗在巡查時應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,從房屋外部檢查房屋內(nèi)是否有異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異常現(xiàn)象。
5.3.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前檢查空置房屋門窗關(guān)閉,排水暢通。
5.3.4如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有可疑人員時,巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進(jìn)行盤查控制。
5.4重點(diǎn)部位巡邏注意事項(xiàng)
5.4.1管理處、文件資料室、控制中心、設(shè)備房、倉庫等為重點(diǎn)巡邏部位,非工作人員在非辦公時間未經(jīng)允許擅自進(jìn)入要害部門,應(yīng)予以制止。
5.4.2每班次至少對要害部門(位)巡查一次,當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時,應(yīng)加大巡邏力度。發(fā)現(xiàn)要害部門(位)有異常時應(yīng)立即向控制中心匯報(bào),隨時與控制中心保持聯(lián)系。
5.4.3巡邏到有危險標(biāo)識的要害部門(時),應(yīng)注意自我安全保護(hù),碰到陌生人時注意自我安全防范。
5.5惡劣天氣發(fā)生時的巡邏注意事項(xiàng)
5.5.1檢查抗災(zāi)物資的完好與儲備情況。如:水泵、沙袋、應(yīng)急燈等。
5.5.2檢查公共設(shè)施如公共信息欄、廣告牌、燈箱、高腳架等是否牢固。如檢查公共區(qū)域門、窗及顧客陽臺、門窗等部位花盆、雜物擺放情況,要求移到安全位置。下面停放有機(jī)動車輛,應(yīng)采取防范措施或報(bào)告上級。
5.5.3檢查辦公室、資料室等要害部位門、窗是否關(guān)好,有無雨水進(jìn)入的可能,特別注意地勢較低的機(jī)電設(shè)備防護(hù)情況,發(fā)現(xiàn)異常及時通知相關(guān)人員處理。
5.5.4檢查發(fā)現(xiàn)有安全隱患時,立即向監(jiān)控中心或上級報(bào)告,并請求派人增援,將損失減少到最低限度。
5.5.5大風(fēng)、暴雨中巡邏應(yīng)佩戴相應(yīng)的保護(hù)裝備,如雨衣、雨靴、安全帽等,同時應(yīng)注意自身安全。
6.支持性文件
無
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.1-a02-01-f1《安全員值班情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a02-01-f2《安全員巡邏簽到表》
第11篇 物業(yè)保修階段工程質(zhì)量設(shè)備管理監(jiān)控辦法
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法
1、目的
為交付后房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)入保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報(bào)修和確保各類設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。
2、范圍
各管理處、部門。
3、職責(zé)
3.1各管理處負(fù)責(zé)在保修階段對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)控管理;跟進(jìn)施工單位對工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理。
3.2地產(chǎn)客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對房屋交付及保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理;負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促施工單位對工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理工作。
4、方法和過程控制
4.1工程質(zhì)量問題處理方法
4.1.1地產(chǎn)在房屋交付前,管理處應(yīng)與地產(chǎn)相關(guān)部門結(jié)合具體情況確定工程質(zhì)量返修的管理辦法。目前工程質(zhì)量返修問題的處理主要有兩種方式:a、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理;b、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。
4.1.1.1 由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理
1)管理處到客戶反映的工程質(zhì)量問題時,須予以記錄,并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門;
2)地產(chǎn)相關(guān)部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給管理處,以便協(xié)助處理和跟進(jìn);
3)在處理過程中,積極與客戶進(jìn)行溝通,防止問題的升級。
4.1.1.2 地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)
1)地產(chǎn)與物業(yè)在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議,明確工作方法及相關(guān)責(zé)任;
2)為物業(yè)便于管理,地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)公司內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方;
3)管理處負(fù)責(zé)受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會診、約定維修時間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作,管理處指定返修管理專員負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問題。
4)管理處接到工程質(zhì)量問題時,須進(jìn)行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負(fù)責(zé)處理。
5)返修管理專員聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場查看,并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報(bào)或業(yè)主自身原因造成,無須維修或業(yè)主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進(jìn)行存檔。
6)確認(rèn)為工程質(zhì)量問題,返修管理專員通知施工單位負(fù)責(zé)人安排返修,施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認(rèn)。
7)如施工單位不履行責(zé)任,或多次返修不成功的,由物業(yè)制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交施工單位確認(rèn)。
8)如為小修項(xiàng)目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業(yè)主進(jìn)行回訪,并將回訪結(jié)果的填寫在《房屋報(bào)修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業(yè)主商定維修時間,與施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場交底,并與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書》上簽名確認(rèn)。返修管理專員安排施工隊(duì)進(jìn)場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進(jìn)行初驗(yàn),合格后會同業(yè)主、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收,并請業(yè)主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認(rèn)。
9)返修管理專員每月需匯總填報(bào)《工程質(zhì)量保修記錄表》報(bào)地產(chǎn)委托部門。
10)返修管理專員將返修資料歸檔。
4.1.2對于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問題,由物業(yè)提交專題報(bào)告報(bào)地產(chǎn),由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。
4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作
4.2.1 地產(chǎn)與物業(yè)按照《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》,辦理驗(yàn)收手續(xù),對部分在《物業(yè)管理委托合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè),同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。
4.2.2 為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控,地產(chǎn)應(yīng)確保移交時,提供設(shè)備設(shè)施采購及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件,設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。
4.2.2物業(yè)應(yīng)制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書,包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作,并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作,填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.2.3 保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進(jìn)行日常保養(yǎng)維修的,管理處應(yīng)按照維保方提供保養(yǎng)計(jì)劃對其維保行為進(jìn)行監(jiān)控,要求其將每次到現(xiàn)場進(jìn)行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上,管理處將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時等情況在記錄表中記錄。
4.2.4 電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會專業(yè)公司維保的,物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個月,著手準(zhǔn)備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。
4.2.5 對于保修期內(nèi)的各類設(shè)備,在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時,管理處應(yīng)及時通知安裝單位處理,如影響到業(yè)主使用的,應(yīng)同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》,報(bào)送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門。
5、支持性文件
tjzzwy7.5.4-g01 《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》
6、質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7. 4-z01-06-f1 《房屋返修工作記錄單》
tjzzwy7. 4-z01-06- f2 《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》
tjzzwy7. 4-z01-06- f3 《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》
tjzzwy7. 4-z01-06- f4 《工程質(zhì)量保修記錄表》
第12篇 某物業(yè)管理公司服裝管理辦法
z物業(yè)管理公司服裝管理辦法
總則
本服裝管理辦法適用于公司所有員工(含勞務(wù)人員)。
服裝――是指由公司統(tǒng)一購買,發(fā)放給員工上崗穿著的各類服裝(含:制服、識別服、工作服)。
公司服裝,實(shí)行“規(guī)定期限、無償使用,遺失賠償”的原則。
服裝制作、發(fā)放
服裝制作由公司綜合辦公室按照工種、崗位,以體現(xiàn)公司形象和崗位實(shí)際的需要,設(shè)計(jì)不同款式,委托制作。
服裝款式分:管理類崗位(含保安主管、客服人員、接待人員、非居工程主管)、保安崗位、維修崗位、保潔崗位、綠化崗位。
服裝制作以“貨比三家”的原則,在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上,盡量降低制作費(fèi)用。服裝制作實(shí)行“套號試穿”,員工應(yīng)準(zhǔn)確上報(bào)各項(xiàng)所需尺寸,由本人簽字確認(rèn)。如因誤報(bào)尺寸造成服裝不能穿著,由員工本人負(fù)責(zé)。除量身定做外,應(yīng)儲備各工種各種尺寸、規(guī)格的庫存,暫定最高庫存各10套、最低庫存各5套,以備新進(jìn)員工服裝的及時配發(fā)。
服裝發(fā)放周期:管理類崗位(含保安主管、客服人員、接待人員、非居工程主管)36個月,其他崗位24個月。
發(fā)放標(biāo)準(zhǔn):
管理類崗位(含保安主管、客服人員、接待人員、非居工程主管):西服1套、長袖襯衣2件、短袖襯衣2件;
保安:春秋制服一套、長袖襯衣2件、短袖襯衣2件、夏褲1條,冬季防寒服1件;
維修工:春秋工作服2套,長袖工作服2套、短袖工作服2套;
保潔工:春秋工作服2套,長袖工作服2套、短袖工作服2套;
綠化工:春秋工作服2套,長袖工作服2套、短袖工作服2套;
非居工程主管另增發(fā)春秋工作服一套,居住類工程主管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)同維修工。
根據(jù)服裝發(fā)放周期,由綜合辦公室負(fù)責(zé)服裝的發(fā)放、回收、舊服裝報(bào)廢及離職賠償費(fèi)用計(jì)算。綜合辦公室建立員工服裝檔案臺帳,詳細(xì)記載員工領(lǐng)用服裝日期、名稱、數(shù)量、原值。
新進(jìn)員工,根據(jù)人力資源部開具的《報(bào)到單》,在試用期間,由主管部門/管理處考核,如考核合格,主管部門/管理處出具《員工試用期考核表》交人力資源部辦理上崗手續(xù);同時主管部門/管理處開具《服裝領(lǐng)用單》,經(jīng)人力資源部確認(rèn),綜合辦公室憑單發(fā)放。如遇新服裝庫存不足時,可發(fā)放舊服裝,但應(yīng)在《服裝領(lǐng)用單》上注明“舊服裝”字樣,在15個工作日內(nèi)調(diào)換新服裝。新進(jìn)員工服裝,按季節(jié)不同分批發(fā)放。
十月一日至次年五月三十一日新進(jìn)員工,發(fā)放春秋服裝,待季節(jié)轉(zhuǎn)換時補(bǔ)發(fā)夏季服裝。六月一日至九月三十日新進(jìn)員工,發(fā)放夏季服裝,待季節(jié)轉(zhuǎn)換時補(bǔ)發(fā)春秋服裝(保安人員不受此限制)。員工領(lǐng)用服裝,均應(yīng)填寫《服裝領(lǐng)用單》,由主管部門/管理處領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn),本人簽字。《服裝領(lǐng)用單》存檔備查。
服裝使用、保管
公司發(fā)放的所有服裝,為職業(yè)裝,只供員工上崗穿著。保安服裝不得在服務(wù)區(qū)域以外的場所穿著。
所有崗位員工均應(yīng)按所在崗位,規(guī)范著裝。違反著裝規(guī)定的,按照《員工手冊》有關(guān)規(guī)定予以相應(yīng)的處罰。
服裝應(yīng)保持干凈、整潔、平整,保證上崗穿著時不皺褶、不破損、不污穢。
服裝由員工妥善保管,如有遺失,由本人提出書面申領(lǐng),并支付服裝制作費(fèi)用后補(bǔ)發(fā)。特別規(guī)定服裝管理實(shí)行“規(guī)定期限、無償使用,遺失賠償”的原則,使用期限內(nèi)無償使用,離職按使用期限折價計(jì)提、員工自負(fù)的辦法(正常退休的員工除外)。
管理類崗位(含保安主管、客服人員、接待人員、非居工程主管)員工如因本人原因,在服裝使用周期內(nèi)離開公司,服裝歸其本人所有,按原值扣除10%殘值后的價值,扣除已使用月份分?jǐn)傆?jì)提,由綜合辦公室核定剩余部分的服裝費(fèi)用,員工本人應(yīng)履行支付手續(xù)并經(jīng)綜合辦公室在《員工離職確認(rèn)表》上確認(rèn)后,人力資源部方可辦理離職手續(xù)。
計(jì)算公式為:月計(jì)提費(fèi)用=【原值-(原值×10%)】÷36“四保”崗位員工不論何種情況離開公司的,向綜合辦公室歸還全部服裝,綜合辦公室在《員工離職確認(rèn)表》上確認(rèn)后,人力資源部方可辦理離職手續(xù)。如有遺失,按以下標(biāo)準(zhǔn)賠償:短袖襯衣:10元/件長袖襯衣:15元/件春秋制服上裝:25元/件春秋制服長褲:20元/條夏褲:15元/條冬季防寒服:50元/件“四保”人員服裝到期換發(fā),應(yīng)回收全部舊服裝,如有遺失,按第二十二條規(guī)定賠償。
因違章、違紀(jì)被公司按照規(guī)定辭退的員工,須在歸還全部服裝或按第二十一條、第二十二條規(guī)定的辦法履行手續(xù)后,方可辦理離職手續(xù)。
發(fā)生第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條規(guī)定的人員離職,如遇特殊情況,以簽報(bào)形式流轉(zhuǎn)審核。
第二十六條本管理辦法自20--年10月1日起實(shí)施,解釋權(quán)歸人力資源部。
