第1篇 某某地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度規(guī)范
第一章 總則
第一條 為貫徹公司'制度規(guī)范、管理創(chuàng)新'的總體思想,理順郴州生態(tài)公園項(xiàng)目部管理中人、財(cái)、物的關(guān)系,明確工作責(zé)任,規(guī)范項(xiàng)目部日常行為規(guī)范,充分體現(xiàn)人盡其才,物盡其用的原則,參照相關(guān)規(guī)定和公司其他有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。
第二條 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則,項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部全體人員的協(xié)同努力,運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法對(duì)項(xiàng)目及其相關(guān)可利用資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、整合,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。
第二章 制度
第三條 項(xiàng)目部考勤:以智能打卡機(jī)為主,特殊事情況以文字說(shuō)明,如回公司則考勤到公司行政部。上班按公司上班時(shí)間為準(zhǔn),上午8:30-12:00點(diǎn),下午13:30-18:00點(diǎn),因工程需要加班,可不以打卡為準(zhǔn)并輔以文字說(shuō)明。
第四條 項(xiàng)目部請(qǐng)銷假:請(qǐng)事假,必須以書面形式經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意,并報(bào)公司總經(jīng)理同意后,方可請(qǐng)假。請(qǐng)病假,以書面形式報(bào)公司行政部,并經(jīng)得公司同意。因公當(dāng)時(shí)未辦請(qǐng)假手續(xù),須進(jìn)行銷假手續(xù)(以書面形式按請(qǐng)假程序辦理)。未經(jīng)以上程序,以曠工處理。
第五條 項(xiàng)目部衛(wèi)生:制定衛(wèi)生一周值班表,以日為單位進(jìn)行輪值,當(dāng)日責(zé)任人對(duì)辦公區(qū)域的地面打掃,桌椅的擺放。辦公桌面衛(wèi)生由資料員負(fù)責(zé),內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面詳見(jiàn)(附件1),公共區(qū)域值班表詳見(jiàn)(附件2),資料員負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。
第六條 項(xiàng)目部辦公用品管理:嚴(yán)禁用辦公電話打私人長(zhǎng)途。辦公用品的領(lǐng)用必須辦理登計(jì)表,領(lǐng)用人簽字。消耗性辦公用品需以舊換新,如打印的配件等,大型辦公用品的購(gòu)買報(bào)公司行政部,(如電腦,數(shù)碼相機(jī)等)由行政安排購(gòu)買。
第七條 項(xiàng)目部資料的管理:對(duì)資料進(jìn)行分類,涉及公司機(jī)密重要資料,工程簽證資料進(jìn)入檔案柜。鑰匙由資料員保管。并將電子檔到公司備份,以保證資料的安全不丟失。
第三章 職責(zé)
第八條 項(xiàng)目經(jīng)理:負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程管理、行政管理以及項(xiàng)目進(jìn)度、成本、資金計(jì)劃制定、執(zhí)行、檢查、比較、糾正、實(shí)施、直至項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。把握工程的方向,完成公司下達(dá)的其它任務(wù)。
第九條 分區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理:負(fù)責(zé)分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施,分區(qū)內(nèi)工作計(jì)劃的制定、實(shí)施、檢查,分部分項(xiàng)工程的施工方案制定,人工需求計(jì)劃的制定,材料計(jì)劃的制定。及時(shí)完成分區(qū)內(nèi)簽證,配合資料員完成相關(guān)工程資料。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成公司下達(dá)的其它工作任務(wù)。
第十條 公司采購(gòu)部經(jīng)理:根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理提供的材料、機(jī)械需求計(jì)劃,及時(shí)完成材料的采購(gòu),并保證材料的質(zhì)量,價(jià)格的合理。并根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況,充分了解材料的信息情況,及時(shí)反應(yīng)給項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi),透明。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施積極主動(dòng)。
第十一條 施工員:根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況分析施工進(jìn)度的計(jì)劃,完成現(xiàn)場(chǎng)的定點(diǎn)、放線工作,熟透圖紙,合理安排人工、機(jī)械,并提前組織材料的進(jìn)場(chǎng)。檢查現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量及安全,合理安排各施工班組的施工工序,完成現(xiàn)場(chǎng)的原始計(jì)量工作,協(xié)助資料員完成現(xiàn)場(chǎng)工程簽證資料。
第十二條 采購(gòu)員:完材料請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃,積極了解當(dāng)前材料情況,分析材料價(jià)格的波動(dòng)性,熟悉圖紙充分了解材料的性能,工藝水平,質(zhì)量情況,產(chǎn)地,貨源。索要材料的合格,檢測(cè)報(bào)告,配合質(zhì)檢員完成材料的數(shù)量,質(zhì)量檢查,入庫(kù)。
第十三條 資料員:到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)施工員的原始計(jì)量及原始圖片,完成項(xiàng)目的工程簽證資料,協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理檢查各個(gè)分區(qū)工作計(jì)劃的落實(shí)情況。完成工程的報(bào)驗(yàn)、送檢、試塊制作情況、聯(lián)系單、工程的會(huì)議記要等資料,負(fù)責(zé)與甲方的資料收發(fā),并做好資料收發(fā)記錄,對(duì)各種工程資料(簽證、聯(lián)系單、人工分包合同、檢驗(yàn)批、機(jī)械租賃合同)進(jìn)行分類、歸檔、保密。建立施工晴雨表,對(duì)項(xiàng)目部人員的考勤。作材料的入庫(kù)、出庫(kù)電子檔工作。完成公司與項(xiàng)目部信息對(duì)接工作。
第十四條 資金管理員:保證公司資金的?？顚Ｓ?項(xiàng)目部人員不得借支挪用資金。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好資金需求計(jì)劃,直接對(duì)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé),收支做項(xiàng)目臺(tái)帳。
第十五條 質(zhì)檢員倉(cāng)庫(kù)保管員:對(duì)材料進(jìn)行保管,材料的進(jìn)場(chǎng)把好質(zhì)量關(guān),并對(duì)數(shù)量進(jìn)行核實(shí),做好入庫(kù),對(duì)于材料的領(lǐng)用,做好出庫(kù)的工作,領(lǐng)用人必須簽字、說(shuō)明所用部位。材料進(jìn)行分類碼放整齊,定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行庫(kù)存盤點(diǎn)并做好臺(tái)賬。對(duì)工地施工的質(zhì)量進(jìn)行檢查督促。
第四章 流程
第十六條 項(xiàng)目實(shí)施
1、組建項(xiàng)目經(jīng)理部
2、制定項(xiàng)目計(jì)劃
3、編制項(xiàng)目預(yù)算
4、執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃
5、協(xié)助項(xiàng)目決算
6、項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審
7、完成竣工驗(yàn)收
8、提交竣工文檔
第十七條 項(xiàng)目文件歸檔
第五章 項(xiàng)目實(shí)施
第十八條 實(shí)行項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)理負(fù)責(zé)制,項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)管理此項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)銷,通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮、協(xié)調(diào)、組織、溝通,領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的施工管理過(guò)程,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。
第十九條 項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)
1、確定項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)
2、制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
3、編制項(xiàng)目預(yù)算
4、執(zhí)行項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
5、協(xié)助項(xiàng)目決算
6、項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審
7、完成竣工驗(yàn)收
8、提交竣工文檔
9、 其他應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目部完成的任務(wù)
第二十條 制定實(shí)施計(jì)劃
1、詳細(xì)施工組織設(shè)計(jì)
2、項(xiàng)目任務(wù)書
3、材料計(jì)劃
4、人員計(jì)劃
5、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃
6、質(zhì)量控制計(jì)劃
7、項(xiàng)目物資供應(yīng)計(jì)劃
第二十一條 實(shí)施計(jì)劃的審批
1、程序:由項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)同技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程部門負(fù)責(zé)人對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核,最終必須得到總經(jīng)理的審批,才可以實(shí)施。
2、報(bào)表:《施工組織設(shè)計(jì)審批表》
第二十二條 項(xiàng)目預(yù)算
按實(shí)施方案、項(xiàng)目任務(wù)書編制項(xiàng)目預(yù)算,及時(shí)向公司填報(bào)資金需求計(jì)劃。
第二十三條 執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃
按計(jì)劃安排、指揮項(xiàng)目的具體實(shí)施工作;在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,處理與甲方及當(dāng)?shù)卣罕姷膮f(xié)調(diào)關(guān)系。
第二十四條 項(xiàng)目決算
1、配合財(cái)務(wù)部門做好項(xiàng)目的成本核算、利潤(rùn)確認(rèn);
2、最終項(xiàng)目工程量的財(cái)務(wù)決算。
第二十五條 項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審
項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)價(jià),回顧項(xiàng)目實(shí)施的工作,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),考核項(xiàng)目部成員工作,獎(jiǎng)懲項(xiàng)目部成員,并向公司總經(jīng)理書面匯總報(bào)告。
第二十六條 組織竣工驗(yàn)收
協(xié)同公司各相關(guān)職能部門,請(qǐng)求甲方組織各相關(guān)評(píng)審單位參加竣工驗(yàn)收。
第二十七條 提交竣工文檔
在項(xiàng)目驗(yàn)收合格后,匯編項(xiàng)目有關(guān)文件,向甲方提供所有的技術(shù)參數(shù)和文檔,
并提供完整的竣工文檔。
第二十八條 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更
項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程之中發(fā)生的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致項(xiàng)目合同的變更,必須及時(shí)得到甲方的簽證。日?？梢酝ㄟ^(guò)項(xiàng)目聯(lián)系單得到甲方的書面確認(rèn)。
第二十九條 項(xiàng)目合同變更的甲方確認(rèn)
遵照合同變更程序,有時(shí)效性地進(jìn)行。施工內(nèi)容變更必須在甲方書面簽證前進(jìn)行確認(rèn)。
第2篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度
1、項(xiàng)目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假懲罰翻倍,經(jīng)理及以上50/次
2、請(qǐng)假需與銷售經(jīng)理說(shuō)明,得到同意后告之銷管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次
3、銷售人員出現(xiàn)換班換休,請(qǐng)通知銷管客服部,如未告之、20/次
4、在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次
5、銷售夾未按規(guī)定地點(diǎn)擺放、20/次
6、前臺(tái)桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次
7、當(dāng)天接訪銷售在未接待客戶的情況下,應(yīng)在前臺(tái)坐齊,不在者、20/次
8、門前站崗人員缺崗,、當(dāng)天同組人員每人50/次
9、前臺(tái)接訪無(wú)人、50/次
10、將來(lái)電來(lái)訪表擅自帶離制定位置、100/次
11、在銷售大廳內(nèi)有來(lái)訪客戶的情況下隨意談?wù)摽蛻艏罢務(wù)搩?nèi)部工作事宜、50/次
12、在未進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)辦公區(qū)及進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)閱讀與銷售無(wú)光的報(bào)刊雜志、書籍及網(wǎng)絡(luò)、20/次
13、手機(jī)在早8點(diǎn)到晚10點(diǎn)之間不暢通者、100/次
14、挑客戶、搶客戶、100/次
15、與內(nèi)部員工發(fā)生爭(zhēng)吵與廝打、200/次
16、與客戶爭(zhēng)吵與廝打、勒令離職
17、在客戶面前發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元
18、冷落客戶、100/次
19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元
20、私自復(fù)印重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、100/次
21、丟失重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、500/份
22、未向客戶介紹**會(huì)及相關(guān)積分計(jì)劃、100/次
23、銷售口徑滯后或錯(cuò)誤、一處錯(cuò)誤50元,以此類推,第二次犯同樣的錯(cuò)誤予以辭退
24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次
25、利用銷售電話長(zhǎng)時(shí)間打私人電話、50/次
26、客戶有效投訴、500/次
27、投訴轉(zhuǎn)由北京萬(wàn)科處理時(shí)未提交書面的投訴經(jīng)過(guò)說(shuō)明、200/次
28、crm當(dāng)天錄入不及時(shí),簽約后不及時(shí)更新,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%
29、crm查處錯(cuò)誤,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處,見(jiàn)crm罰款細(xì)則、該項(xiàng)罰款中的50%
30、銷售人員在填寫認(rèn)購(gòu)單,會(huì)簽單等各銷售單據(jù)時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%
31、crm被公司查出錯(cuò)誤罰款者、處以公司2倍的罰款
32、認(rèn)購(gòu)書未按規(guī)定簽字蓋章,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、100/次、該項(xiàng)罰款中的50%
33、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次
34、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更合同條款、500/次
35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購(gòu)房、該折扣的這讓金額由銷售本人承擔(dān),再處以500/次的罰款
36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次
37、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶房款繳納時(shí)間及金額、50/次
38、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶按揭應(yīng)提交資料、50/次
39、簽約各資料提交不齊全者,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/樣、該項(xiàng)罰款中的50%
40、業(yè)主臨時(shí)公約填寫不完整,提交不及時(shí),銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、50/次、該項(xiàng)罰款中的50%
41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯(cuò)誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%作為獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%
42、報(bào)表未按時(shí)提交(甲方與公司)、50/次
43、未按時(shí)提交工作總結(jié)、50/次
44、報(bào)表/工作總結(jié)未按照萬(wàn)科要求的格式、內(nèi)容撰寫、50/次
45、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)清晰、準(zhǔn)確、出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、50/次
46、與甲方溝通即時(shí)通暢,如有不及時(shí)反應(yīng)、100/次
47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次
48、客戶檔案建立完善、及時(shí),如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次
49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問(wèn)題、50/次
50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調(diào)節(jié)完整、100/次
51、各部門文檔歸檔完整,出現(xiàn)問(wèn)題、50/次
52、及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬,如延誤、50/次
53、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu),網(wǎng)上簽約如出現(xiàn)錯(cuò)誤、100-500/次
54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎(jiǎng)勵(lì)、50-100/次
55、甲方予以表?yè)P(yáng)、100/次
56、以上錯(cuò)誤各部門經(jīng)理知情不報(bào)、處以兩倍的罰款
57、營(yíng)銷總監(jiān)與項(xiàng)目總監(jiān)有隨時(shí)制定獎(jiǎng)懲條例的權(quán)限
第3篇 房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目檔案管理制度
房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目檔案管理制度
第一章 總則
第一條 為充分發(fā)揮x 城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱公司)項(xiàng)目檔案在工程建設(shè)、管理、維護(hù)及綜合驗(yàn)收中的作用,確保項(xiàng)目檔案資料的完整、準(zhǔn)確、安全和有效利用,根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合 本公司實(shí)際,特制定本制度。
第二條 項(xiàng)目檔案是指公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中形成的項(xiàng)目工程技術(shù)類檔案資料。主要由建設(shè)工程前期文件資料、施工技術(shù)文件資料、竣工圖、竣工測(cè)量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料等六個(gè)部分組成。
第三條 綜合管理部為公司項(xiàng)目檔案管理的歸口管理部門,負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案管理及個(gè)分、子公司項(xiàng)目檔案管理的指導(dǎo)工作。綜合管理部、前期管理部負(fù)責(zé)工程前期文件的收集、整理、歸檔工作;項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)施工技術(shù)資料、竣工圖、竣工測(cè)量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料的收集、整理、審核、組卷等具體實(shí)施工作。
第四條 本制度適用于公司本部,控股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司遵照?qǐng)?zhí)行,參股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司參照?qǐng)?zhí)行。
第二章 檔案的分類
第五條建設(shè)工程前期文件資料
(一)可行性研究資料
1、項(xiàng)目建議書及批復(fù);
2、可行性研究報(bào)告及批復(fù);
3、項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn);
4、環(huán)境影響報(bào)告書(表);
5、設(shè)計(jì)任務(wù)書、計(jì)劃任務(wù)書;
6、選址意見(jiàn)書。
(二)基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備資料
1、基礎(chǔ)資料
(1)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、勘察設(shè)計(jì)、勘察報(bào)告、地質(zhì)圖、勘察記錄、化驗(yàn)、試驗(yàn)報(bào)告、重要土、巖樣及說(shuō)明;
(2)地形、地貌、控制點(diǎn)、建筑物、構(gòu)筑物、測(cè)量定位及觀察記錄;
(3)水文、氣象、地震等其他設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。
2、設(shè)計(jì)文件
(1)初步設(shè)計(jì)文件資料:總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明書、工程概算、工藝設(shè)備初步設(shè)計(jì);
(2)技術(shù)設(shè)計(jì):建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖、通風(fēng)設(shè)備等圖樣,說(shuō)明書、工程預(yù)算、計(jì)算書、材料表等;
(3)施工設(shè)計(jì):施工圖、施工說(shuō)明、設(shè)計(jì)計(jì)算書、施工預(yù)算;
(4)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的施工圖審查報(bào)告、施工圖審查批準(zhǔn)書。
3、施工準(zhǔn)備資料
(1)征用土地批準(zhǔn)文件及紅線圖;
(2)拆迂文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書;
(3)環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防、人防、抗震、文保、白蟻防治、城建檔案等部門審查意見(jiàn)書及認(rèn)可文件資料;
(4)水、暖、電、有線電視、煤氣供應(yīng)協(xié)議書;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃(規(guī)劃用地)許可證(附圖、附件),施工許可證;
(6)工程項(xiàng)目參加單位(設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位)工程項(xiàng)目材料的采購(gòu)招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件資料及合同、協(xié)議、工程質(zhì)量監(jiān)督委托書等。
第六條 施工技術(shù)文件資料
(一)開(kāi)工報(bào)告,停工、復(fù)工報(bào)告;
(二)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案;
(三)圖紙會(huì)審紀(jì)要;
(四)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全措施交底;
(五)工程定位放線、測(cè)量記錄、驗(yàn)線記錄;
(六)土壤試驗(yàn)記錄、試樁記錄、打樁記錄、樁位復(fù)核記錄、樁承載試驗(yàn)記錄、樁位竣工總平面圖;
(七)地基驗(yàn)槽記錄、地基處理記錄、地基釬探記錄;
(八)基礎(chǔ)、主體中間驗(yàn)收記錄,構(gòu)件吊裝記錄;
(九)混凝土施工日記;
(十)技術(shù)復(fù)核記錄;
(十一)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(包括安裝工程);
(十二)工程沉降觀測(cè)、變形觀察記錄;
(十三)主要建筑安裝材料、設(shè)備出廠合格證、試驗(yàn)報(bào)告;
(十四)構(gòu)件合格證;
(十五)砂漿、混凝土試塊試驗(yàn)報(bào)告;
(十六)水、暖、電氣等設(shè)備工程檢查、試驗(yàn)、運(yùn)行調(diào)試記錄;
(十七)工程變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單;
(十八)混凝土缺陷修補(bǔ)記錄、補(bǔ)強(qiáng)記錄;
(十九)工程質(zhì)量事故及處理材料;
(二十)其他特種記錄(沉井、沉箱等);
(二十一)單位工程竣工驗(yàn)收記錄;
(二十二)單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表;
(二十三)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量評(píng)定表;
(二十四)竣工報(bào)告;
(二十五)交工驗(yàn)收材料;
(二十六)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理工程質(zhì)量合格鑒定資料;
(二十七)施工技術(shù)總結(jié),工程監(jiān)理總結(jié),工程試運(yùn)行記錄;
(二十八)工程竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要、備案表;
(二十九)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告;
(三十)工程質(zhì)量保修書;
(三十一)工程決算、決算審計(jì)。
第七條 竣工圖文件
(一)建筑安裝工程
l、各類建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)圖;
2、各類電氣專業(yè)圖;
3、電信專業(yè)圖;
4、煤氣專業(yè)圖;
5、各類給、排水工程專業(yè)圖;
6、供熱、冷專業(yè)圖;
7、有關(guān)消防、抗震、樓字智能、電梯、工藝等竣工圖。
(二)地下管線工程
1、總平面圖;
2、縱斷面圖、橫斷面圖、結(jié)點(diǎn)詳圖;
3、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)圖;
4、各種管線特征點(diǎn)圖;
5、管網(wǎng)綜合圖。
第八條 竣工測(cè)量文件資料
(一)綜合性資料
1、竣工測(cè)量(地形、地下管線)技術(shù)資料;
2、竣工測(cè)量施測(cè)方案;
3、竣工測(cè)量技術(shù)總結(jié)及測(cè)量精度分析;,
4、竣工測(cè)量所用儀器的各種檢測(cè)資料。
(二)控制資料
1、管線控制,加密控制點(diǎn)的觀察手簿
2、光電測(cè)距記錄;
3、水準(zhǔn)觀測(cè)手簿;
4、平面、立面求算值的計(jì)算書;
5、控制點(diǎn)分布略圖、成果表。
(三)地形測(cè)量資料
l、地形及各種地下管線繪原圖、印刷原圖
;
2、圖根點(diǎn)及碎部座標(biāo)的觀測(cè)手簿及成果計(jì)算書。
第九條 建設(shè)(施工)監(jiān)理資料
(一)由施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)(施工方案)報(bào)審表;
(二)監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則;
(三)監(jiān)理通知、不合格工程項(xiàng)目通知;
(四)工程延期、費(fèi)用索賠審批表;
(五)工程部分暫停報(bào)告;
(六)工程移交證書。
第十條 聲像資料。主要記錄和反映工程開(kāi)工、施工及竣工各階段中重大事件、主要環(huán)節(jié)的聲像資料。如反映工程全貌的變化、方案論證、領(lǐng)導(dǎo)視察、隱蔽、基礎(chǔ)施工局部(全貌)、重大技術(shù)和工藝施工、安裝等有關(guān)照片、圖像、錄音材料及文字說(shuō)明。
第三章 檔案的收集和歸檔
第十一條 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,綜合管理部、前期管理部、項(xiàng)目工程部應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資料的形成、積累、整理和保管工作。及時(shí)將辦理完畢或有關(guān)人員保存的文件資料收集齊全,加以整理,以確保資料的完整
第十二條 有關(guān)人員在收集、整理檔案資料時(shí),應(yīng)按城建檔案技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。
第十三條 檔案資料上所反映的圖形尺寸、材質(zhì)、規(guī)格等內(nèi)容須圖物相符,做到字跡清楚、圖面整潔、規(guī)格統(tǒng)一、反差良好、簽字手續(xù)完備。
第十四條 凡由易褪色書寫材料(如復(fù)寫紙、熱敏紙等)形成的文件資料應(yīng)附復(fù)印件。
第十五條 檔案文件資料不得用易褪色的書寫材料(紅色墨水、純藍(lán)墨水、圓珠筆、鉛筆)書寫、繪制。
第十六條 照片(含底片)和聲像材料,要求圖像清晰,聲音清楚,解說(shuō)與畫面同步,照片與聲像材料的文字說(shuō)明準(zhǔn)確精煉;電子檔案(軟盤、光盤等)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條 在整理檔案資料時(shí),遇下列情況,應(yīng)要求責(zé)任部門進(jìn)行重新制作:
(一)一張圖紙上改動(dòng)部分超過(guò)圖面 35%或改繪后致使圖面混亂、模糊、分辨不清的圖(表);
(二)使用破損、受過(guò)光照?qǐng)D面不清、紙張有明顯油漬、水漬和有霉變的圖紙或資料;
(三)結(jié)構(gòu)、工藝、平面位置(或局部)改變,無(wú)法在原圖上通過(guò)修改來(lái)反映的;
(四)管線平面位置變動(dòng)(長(zhǎng)度超過(guò)總長(zhǎng)的五分之一,線位平移超過(guò) 2m),構(gòu)造形式改變,斷面尺寸變化,豎向位置變動(dòng)等;
(五)未按施工圖位置施工的管線工程。
第十八條 所有竣工圖應(yīng)有竣工圖章?？⒐D章尺寸為70ram×50ram,內(nèi)容有:編制單位名稱、編制人、技術(shù)負(fù)責(zé)人和編制日期。簽字要求填寫清楚、齊全,不得代簽。
第十九條 有關(guān)人員收集的設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位的檔案資料須兩套以上,原則以工程合同規(guī)定為準(zhǔn)。
第四章 檔案的組卷和移交
第二十條 組卷要遵循項(xiàng)目檔案文件資料的自然形成規(guī)律和成套性特點(diǎn),保持卷內(nèi)文件的有機(jī)聯(lián)系,分類科學(xué)、組卷合理。
第二十一條 項(xiàng)目技術(shù)文件資料要按單項(xiàng)工程或裝置、階段、結(jié)構(gòu)、專業(yè)組卷;項(xiàng)目竣工圖按建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、消防、環(huán)保順序組卷;項(xiàng)目管理性文件按問(wèn)題、時(shí)間或依據(jù)性、基礎(chǔ)性、竣工驗(yàn)收文件組卷。
第二十二條 施工技術(shù)文件資料要按管理、依據(jù)、施工安裝記錄、檢測(cè)實(shí)驗(yàn)、審定證明排列;竣工圖按專業(yè)、圖號(hào)排列;文字在前、圖樣在后。文字裝訂、圖紙不裝訂。
第二十三條 案卷文字材料要用線繩三孔裝訂;圖紙統(tǒng)一折疊成四號(hào)圖紙規(guī)格:297mm×2lomm。
第二十四條 案卷必須填寫卷內(nèi)目錄、備考表和封面、脊背;編寫案卷頁(yè)號(hào),頁(yè)號(hào)位置是文件資料正面右下角,雙面書寫文件資料背面為左下角。
第二十五條 項(xiàng)目檔案資料統(tǒng)一采用卷盒。外表尺寸為3lomm×220mm。厚度分別為20ram,30ram,40ram,50ram 等四種。
第二十六條 項(xiàng)目檔案數(shù)量一般為兩套。一套由公司留存;另一套報(bào)送城建檔案館。
第二十七條 在項(xiàng)目完成綜合驗(yàn)收后6 個(gè)月內(nèi),綜合管理部應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣墙ú块T聯(lián)系,辦理項(xiàng)目檔案移交手續(xù)。并配合城建檔案館對(duì)移交檔案資料的清點(diǎn)、審核、整理、立卷,入庫(kù)等工作。
第二十八條 移交項(xiàng)目檔案時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫《移交書》,《移交書》等相關(guān)文件資料均應(yīng)歸入公司文書檔案。
第五章 附則
第二十九條 本制度由綜合管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂。
第三十條 本制度自印發(fā)之日起施行。
第4篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度
地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作時(shí)間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、員工如因病假、補(bǔ)休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書面報(bào)告,并交辦公室核實(shí)后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進(jìn)行處理。并及時(shí)在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。
4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計(jì)扣半天工資;遲到、早退超過(guò)一小時(shí),計(jì)扣一天工資。
5、員工請(qǐng)事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個(gè)月累計(jì)曠工2次者予以開(kāi)除處理。
二、勞動(dòng)紀(jì)律
1、聽(tīng)從上級(jí)指揮、服從上級(jí)安排,員工除正式上訴外,不得越級(jí)報(bào)告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。
2、遵紀(jì)守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。
3、保守公司機(jī)密(機(jī)密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛(ài)護(hù)公物,不得有損害項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商以及公司利益和形象的言行。
4、工作時(shí)間內(nèi)在銷售現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場(chǎng)合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。
5、工作時(shí)間內(nèi)不得談與公事無(wú)關(guān)的事情,不得在售樓部閱報(bào),讀與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書籍,寫私人信件、聽(tīng)收音機(jī)、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。
6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費(fèi)、好處費(fèi)。
7、工作時(shí)間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。
以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報(bào)、警告、記過(guò)、除名、等處分。
三、例會(huì)制度
1、經(jīng)理應(yīng)實(shí)行例會(huì)制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進(jìn)辦法和項(xiàng)目營(yíng)銷建議)及本周工作計(jì)劃(工作目標(biāo)、具體實(shí)施計(jì)劃),同時(shí)結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開(kāi)展工作。
2、日例會(huì):每天早上9:00-9:30為例會(huì)時(shí)間;
周例會(huì):每周日召開(kāi)全體銷售人員工作會(huì)議,由主管經(jīng)理主持召開(kāi);
月例會(huì):每月30日為例會(huì)時(shí)間。(如果30日為休息日則提前)。
3、周會(huì)及重要日會(huì)必須設(shè)專人作會(huì)議紀(jì)要。
四、請(qǐng)假制度
1、員工請(qǐng)病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)辦公室核準(zhǔn)且不扣工資。一天以上(含二天)的請(qǐng)假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報(bào)公司辦公室批準(zhǔn)后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開(kāi)除處理。
2、員工因病不能提前請(qǐng)假,應(yīng)先請(qǐng)示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級(jí)以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù),逾期作曠工處理。
3、無(wú)故曠工者,公司將予以除名處理。
五、離辭制度
員工自動(dòng)離職,置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個(gè)月向公司提出書面申請(qǐng)。自動(dòng)離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項(xiàng)目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無(wú)損,否則按實(shí)際情況在工資或提成中予以扣除。
六、售樓部管理細(xì)則
為達(dá)到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對(duì)售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準(zhǔn)則如下:
(一)、作息時(shí)間
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)
2、午膳進(jìn)餐時(shí)間定為30分鐘
超過(guò)5分鐘(扣5分)
超出15分鐘(扣8分)
如無(wú)特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出30分鐘當(dāng)曠工一天;
3、違反請(qǐng)假制度的(扣2分)
(三)、紀(jì)律
1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.對(duì)上司不尊重,故意與上司作對(duì);(扣10分或開(kāi)除)
3.有影響公司聲譽(yù)之言行;(扣10分或開(kāi)除,并追究法律責(zé)任)
4.損壞公司財(cái)物;(扣10分或賠償)
5.泄露、出賣公司機(jī)密;(開(kāi)除)
6.偽造文件意圖行騙;(開(kāi)除)
7.與客人爭(zhēng)吵及對(duì)客人不禮貌;(扣10分或開(kāi)除)
8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報(bào)酬;(開(kāi)除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事實(shí)誹謗他人,影響團(tuán)結(jié);(扣10分或開(kāi)除)
11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)
12.工作馬虎;(扣5分)
13.儀容不整;(扣2分)
14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)
15.在售樓部前臺(tái)化妝;(扣2分)
16.上班沒(méi)有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)
17.在售樓部?jī)?nèi)吃零食;(扣2分)
18.在售樓部?jī)?nèi)吸煙;(扣2分)
19.有客人在場(chǎng)時(shí),在售樓部?jī)?nèi)閱讀報(bào)章刊物;(扣8分)
20.有客人在場(chǎng)時(shí)閑談;(扣2分)
21.當(dāng)值時(shí)間打瞌睡;(扣8分)
22.保持售樓部整潔,每天早上未對(duì)柜臺(tái)上雜物進(jìn)行清理;(扣3分)
23.當(dāng)值時(shí)擅自職守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)
25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開(kāi)除)
26.挪用公司錢銀;(退款及開(kāi)除并追究法律責(zé)任)
27.隱瞞包庇同事錯(cuò)誤;(扣10分)
28.當(dāng)值時(shí)講粗言穢語(yǔ)及行為不檢;(扣5分)
29.不參加每天售樓部例會(huì)的;(扣5分)
30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)
31.當(dāng)值時(shí)出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)
32.未到下班時(shí)間擅自更衣、簽名;(扣5分)
33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)
34.不按規(guī)定填寫'客戶登記本'者;(扣10分或開(kāi)除)
35.如無(wú)正當(dāng)理由三天內(nèi)沒(méi)有聯(lián)系到過(guò)公司的客戶;(扣10分)
36.展銷期間不到場(chǎng)者;(扣5分)
37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開(kāi)除)
38.未經(jīng)許可擅自對(duì)客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開(kāi)除)
39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。
40.私自對(duì)接開(kāi)發(fā)商;(扣10分或開(kāi)除)
如員工一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)兩次或扣分超過(guò)10分,則由公司發(fā)出警告信,一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)四次或扣分超過(guò)18分,則可考慮開(kāi)除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時(shí)開(kāi)除。
本制度由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報(bào)營(yíng)銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺(jué)遵守以上考勤及紀(jì)律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時(shí)處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開(kāi)除處理。
附:員工綜合考評(píng)表
第5篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部車輛管理制度
地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部車輛管理制度
一、車輛使用管理
1、按時(shí)辦理各項(xiàng)行車手續(xù):(1)投保,(2)定期年檢、保養(yǎng),(3)其他。
2、對(duì)車輛各項(xiàng)手續(xù)應(yīng)妥善保管,防止丟失或被盜,發(fā)生問(wèn)題應(yīng)立即向行政部報(bào)告,積極補(bǔ)辦,否則,因此出現(xiàn)罰款事宜,由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。(不可避免的處罰除外)
3、建立車輛檔案,由行政部統(tǒng)一管理,檔案內(nèi)容包括:
(1)行車各項(xiàng)手續(xù)的復(fù)印件;
(2)車輛使用說(shuō)明書,購(gòu)車發(fā)票復(fù)印件;
(3)車輛的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)情況記載;
(4)駕駛員工作情況記載;
(5)駕駛員變更情況與交接手續(xù)記載。
4、公司副總以上管理人員因工作需要享有用車權(quán),但必須口頭請(qǐng)示總經(jīng)理。除聯(lián)系工作外,一般不安排用車,辦理私事自行解決交通工具。借用公車,承擔(dān)油費(fèi)、過(guò)卡費(fèi)用。
5、部門經(jīng)理及其他員工在工作范圍內(nèi),原則上不安排用車,特殊情況分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部根據(jù)實(shí)際情況,按輕重緩急,合理安排。
6、看房車原則上用于銷售部,其他工作如需要用車一律填寫派車單,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部合理安排。
7、駕駛員變更,發(fā)生車輛交接時(shí),接車員要認(rèn)真檢查車的狀況、性能,詳細(xì)作好記錄,辦理車輛交接手續(xù);車輛所配工具,要妥善保管,如有遺失、損壞,當(dāng)事人負(fù)賠償責(zé)任。
8、駕駛員應(yīng)作好行車記錄,派車單上應(yīng)填寫用車去向和時(shí)間,報(bào)銷油料時(shí)連同派車單一并交回,否則不予報(bào)銷油料。
9、違章行駛,依照交通安全管理法規(guī),罰款由駕駛員承擔(dān),公司不予報(bào)銷,特殊情況報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)銷。
10、因駕駛員責(zé)任造成機(jī)械事故,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由駕駛員酌情賠償。由各種原因造成的交通部門裁決的罰款,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任人酌情賠償。
二、車輛維修制度
1、車輛按保修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期更換機(jī)油及濾清器芯,按期進(jìn)行底盤保養(yǎng)和輪軸檢查。遵守養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期進(jìn)行三?；虼笮?。
2、行車發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)上報(bào),寫出書面材料,對(duì)損壞部位、程度及修理費(fèi)用要詳細(xì)記錄。
3、車上所需物品及各種易損機(jī)件的購(gòu)買,報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,方可購(gòu)置。
4、行車前應(yīng)仔細(xì)檢查車輛運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理,禁止病車上路。
5、需維修的車輛,駕駛員應(yīng)提前申報(bào)維修計(jì)劃,經(jīng)審批后,在指定地點(diǎn)修理。
6、油料和物料消耗,需憑正式發(fā)票,先登記后,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批,據(jù)實(shí)報(bào)銷。
7、駕駛員人為的操作不當(dāng)及例檢不及時(shí),造成機(jī)器損壞,原則上由駕駛員本人承擔(dān)修理費(fèi)用,金額較大酌情處理。
8、除特殊情況下,車輛必須在指定的地點(diǎn)檢修、保養(yǎng)。
第6篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度
房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度
xx總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)
1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系,特制定本辦法。
2.范圍:
2.1適用范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司
2.2發(fā)布范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司
3.名詞解釋:
3.1[項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。
3.2[項(xiàng)目]:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開(kāi)發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。
[項(xiàng)目公司]:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。
4.職責(zé):
總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)
總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);
項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo);各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;
各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見(jiàn)附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注
土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用總成本合計(jì)
5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。
5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等;
5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);
5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;
5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.6征地費(fèi)用,主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;
5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.8土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;
5.1.1.9紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;
5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;
5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;
5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo):主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用
5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整,通水,通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等;
5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;
5.1.2.4勘測(cè)費(fèi)是對(duì)項(xiàng)目地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè);
5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用;
5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;
5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);
5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;
5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等;
5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%
5.1.7直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用;直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和;
5.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算;
5.1.10銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目
銷售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用;一般住宅為計(jì)劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo);
5.1.11總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出,也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。
5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)
5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告,在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。
5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);
5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);
5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);
5.2.5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);
5.2.6.直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá);
5.2.7.銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá);
5.3指標(biāo)的執(zhí)行
5.3.1項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。
5.3.2項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);
5.3.3項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);
5.3.4項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);
5.3.5項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見(jiàn)成本指標(biāo)范圍內(nèi);
5.3.6項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);
5.4指標(biāo)的審計(jì)
5.4.1負(fù)責(zé)審計(jì)部門:該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。
土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);
5.4.1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);
5.4.1.6直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。
5.4.1.7銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營(yíng)銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。
5.4.25.4.2.1審計(jì)方式總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃;
5.4.2.25.4.3各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等;審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定。6.獎(jiǎng)懲條例:
超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)
6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過(guò)20%以上;
6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò)20%以上;
6.1.1.3總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò)20%以上。
6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額
6.1.2.1對(duì)于符合本制度
6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;
6.1.2.2對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。
6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)
6.1.3.1達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書,經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)簽字后,上報(bào)集團(tuán)管理中心;
6.1.3.1管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過(guò)的,由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;
6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)審核獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;
6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;6.1.4.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書。
6.1.5獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)
6.1.5.1獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);
6.1.5.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;
6.1.5.3個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;
6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上;
6.2.2懲罰金額
6.2.2.1對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;
6.2.3懲罰審核
6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;
6.2.3.2負(fù)責(zé)審核
的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;
6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。
6.2.4懲罰的兌現(xiàn)
6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;
6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;
6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。
7.2注意事項(xiàng):注意事項(xiàng):此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)指標(biāo),各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。
7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。
8.附件:
附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表
第7篇 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引成本部
vk地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引(成本部適用)
一、主要職責(zé):
1. 工程結(jié)算管理;
2. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理;
3. 設(shè)計(jì)變更管理;
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核,付款臺(tái)帳建立;
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià),合同價(jià)格審核;
6. 成本動(dòng)態(tài)管理;
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)。
二、基本原則
1. 工程造價(jià)確定原則(順序優(yōu)先)
■ 甲方限價(jià)
■ 合同價(jià)
■ 中標(biāo)價(jià)(或三家比價(jià)最低價(jià))
■ 合同規(guī)定確定方式
■ 市場(chǎng)詢價(jià)
2. 造價(jià)工程師行為準(zhǔn)則
■ 成本責(zé)任優(yōu)先
3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更事前辦理原則
三、操作流程
1.工程結(jié)算管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;
■ 綠化造園工程結(jié)算;
■ 裝飾工程結(jié)算;
■ 外委工程結(jié)算;
■ 零星工程結(jié)算;
■ 工程竣工結(jié)算;
■ 工程結(jié)算定案單填寫;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時(shí)應(yīng)附竣工圖;
(3) 工作流程
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);
工程結(jié)算工作交接單需注意事項(xiàng)
■ 工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容須填寫完整;
■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容;
■ 存在合同外增減工程,需有項(xiàng)目部或設(shè)計(jì)部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更權(quán)限處理;
■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時(shí)宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、竣工圖需注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單順序號(hào)不連貫、公章及簽字不全,驗(yàn)收欄中無(wú)施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;
■ 竣工圖須主辦工程師及項(xiàng)目總經(jīng)理或設(shè)計(jì)部經(jīng)理簽字、確認(rèn);
結(jié)算工作注意事項(xiàng)
■ 結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍;
■ 結(jié)算前必須向施工單位說(shuō)明我公司的復(fù)審制度;
■ 結(jié)算前原則上造價(jià)工程師應(yīng)先核算工程量;
■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡(jiǎn)明工作計(jì)劃,且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上;
填寫結(jié)算定案單需注意事項(xiàng)
■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;
■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;
■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價(jià)必須填寫齊全;
■ 上報(bào)結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;
(5) 權(quán)限
10萬(wàn)元以下報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后送財(cái)務(wù)副總;
10萬(wàn)元以上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后報(bào)經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財(cái)務(wù)副總;
(6) 參考文件
《預(yù)結(jié)算管理辦法》
《結(jié)算樣表》
2.現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
(1) 工作內(nèi)容
1. 對(duì)以下內(nèi)容確定造價(jià);
■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;
■ 在施工過(guò)程中,由于施工條件變化、地下?tīng)顩r(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導(dǎo)致工程量增減,材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;
■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問(wèn)題;
2. 同施工單位共同確認(rèn)簽證單;
3. 確定簽證原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供現(xiàn)場(chǎng)簽證單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 現(xiàn)場(chǎng)簽證單需注意檢查事項(xiàng)
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整;
■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標(biāo)識(shí)明確,可以清晰計(jì)算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計(jì)缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;
■ 提出部門及簽證原因必須明確;
■ 甲方主辦人必須簽字;
■ 現(xiàn)場(chǎng)工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量進(jìn)行抽查核對(duì)。
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師應(yīng)知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
現(xiàn)場(chǎng)簽證單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;現(xiàn)場(chǎng)簽證編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
2萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
2萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報(bào)成本管理部);
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法
■ 簽證內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;
解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價(jià)格為準(zhǔn);
2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬(wàn)以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價(jià)工程師主持同時(shí)報(bào)價(jià)并復(fù)核報(bào)價(jià)條件是否一致,若一致,選報(bào)價(jià)最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報(bào)價(jià);金額在五萬(wàn)元以上,由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價(jià)格;
■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;
解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對(duì)存在的質(zhì)量問(wèn)題提出置疑;
(7) 參考文件
《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》
《簽證登記臺(tái)帳》
3.設(shè)計(jì)變更管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于發(fā)包單位設(shè)計(jì)部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 確定變更原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)變更單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 設(shè)計(jì)變更單需注意檢查事項(xiàng)
■ 接收設(shè)計(jì)變更后首先造價(jià)工程師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核,并有責(zé)任提出修改意見(jiàn);
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標(biāo)識(shí)明確,增減工程標(biāo)識(shí)清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;
■ 提出部門及變更原因須明確;
■ 甲方主辦人須簽字;會(huì)簽欄中各部門均確認(rèn)完畢,無(wú)反對(duì)意見(jiàn);
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
設(shè)計(jì)變更單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;設(shè)計(jì)變更編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
5萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部、設(shè)計(jì)工程等相關(guān)職能部門。
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法
■ 圖紙無(wú)甲方部門或人員確認(rèn);
解決辦法:返回經(jīng)辦人;
■ 變更內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;
解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;
(6) 參考文件
《設(shè)計(jì)及變更簽證管理辦法》
《設(shè)計(jì)變更登記臺(tái)帳》
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核
(1) 工作內(nèi)容
工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容
■ 填寫施工單位原報(bào)預(yù)算造價(jià)(序號(hào)一);
■ 填寫結(jié)算造價(jià)(序號(hào)二);
■ 填寫保修款比例及金額(序號(hào)四.1);
工程進(jìn)度付款申請(qǐng)表填寫內(nèi)容
■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部?jī)?nèi)容;
■ 注意審核<合同簽約總價(jià)款>及<調(diào)整后的合同總價(jià)款>;
■ 若存在甲方分包項(xiàng)目將該產(chǎn)值扣除;
資金計(jì)劃收集及編制(此職能歸屬最終以項(xiàng)目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn))
■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進(jìn)度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計(jì)劃;
■ 主體以外且樓盤工程師可簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目的資金計(jì)劃,由樓盤工程師提供項(xiàng)目及資金計(jì)劃,造價(jià)工程師收集各位樓盤工程師的資金計(jì)劃并匯總后編制總資金計(jì)劃;
■ 樓盤工程師無(wú)法簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)拆分進(jìn)度產(chǎn)值,編制資金計(jì)劃;
■ '七 支付質(zhì)保金'項(xiàng)目資金計(jì)劃由客務(wù)服務(wù)部提供;
■ '八 營(yíng)銷推廣費(fèi)、十 現(xiàn)金流入'項(xiàng)目資金計(jì)劃由銷售部提供;
■ '九 售后服務(wù)費(fèi)'由客戶服務(wù)部提供;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;
3) 工程付款流程(成本部?jī)?nèi)部流程)
資金計(jì)劃收集及編制流程
(時(shí)限:每月25日?qǐng)?bào)下月資金計(jì)劃)
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部?jī)?nèi)部流程)
■ 復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;
■ 項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)容填寫完整,項(xiàng)目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;
■ 復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程進(jìn)度;
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
工程付款審批表
■ '經(jīng)手人'以上(含)填寫完整;
■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;
(5) 權(quán)限
工程竣工結(jié)算付款權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
5萬(wàn)元以上必須報(bào)經(jīng)成本管理部;
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題及解決辦法
■ 工程進(jìn)度付款審批表上月產(chǎn)值無(wú)法確定如何填寫
解決辦法:至少填寫'累計(jì)完成產(chǎn)值合計(jì)'一欄;
(7) 參考文件
《資金計(jì)劃表》
《工程付款審批表》
《工程竣工結(jié)算付款審批表》
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià)(含三家比價(jià)),合同價(jià)格審核;
(1) 工作內(nèi)容
■ 招標(biāo)文件中造價(jià)條款的擬定,工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定);
■ 定標(biāo)中造價(jià)條款的審定,并確定最低報(bào)價(jià);
(2) 工作條件(前提)
■ 項(xiàng)目確定,圖紙基本完整;
(3) 工作流程
(4) 需注意事項(xiàng)
■ 圖紙是否有設(shè)計(jì)部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;
■ 圖紙細(xì)部尺寸是否足以核定造價(jià);
■ 招投標(biāo)及合同造價(jià)的確定宜首選總價(jià)包干形式,其次選用單價(jià)包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算);
■ 工程量清單招標(biāo)中造價(jià)條款一定要明確,投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對(duì)工程量清單承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);
■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價(jià)單位的資質(zhì);
■ 定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致;(投標(biāo)條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等);
■ 非特殊情況造價(jià)人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價(jià),對(duì)報(bào)價(jià)不實(shí)的廠家或施工單位提出警告后,二次報(bào)價(jià)仍高于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍或低于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍,該次報(bào)價(jià)作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對(duì)萬(wàn)科投標(biāo)報(bào)價(jià)的權(quán)利;
■ 最低報(bào)價(jià)確定原則:工程量清單報(bào)價(jià)中總價(jià)最低;單價(jià)包干報(bào)價(jià)中應(yīng)預(yù)估實(shí)際各分部分項(xiàng)工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報(bào)價(jià)最低的報(bào)價(jià),采用單價(jià)包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計(jì)增加材料用量最大的材料單價(jià);
■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺(tái)帳;
(5) 權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目部負(fù)責(zé);
5萬(wàn)元以上工程管理部負(fù)責(zé);
(6) 參考文件
《集團(tuán)工程招標(biāo)管理辦法》
《網(wǎng)上采購(gòu)管理辦法》
6. 成本動(dòng)態(tài)管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 以成本指導(dǎo)書內(nèi)容指導(dǎo)項(xiàng)目部有關(guān)造價(jià)工作;
■ 每周、月按規(guī)定格式報(bào)表;
■ 現(xiàn)場(chǎng)零星材料限價(jià);
(2) 工作流程
(3) 注意事項(xiàng)
■ 當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元,應(yīng)于當(dāng)周報(bào)成本管理部;
■ 材料限價(jià)應(yīng)建立臺(tái)帳;
■ 每月報(bào)表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;
■ 重大變更應(yīng)說(shuō)明原因;
■ 當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本,要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導(dǎo)書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場(chǎng)因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(jià)(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等);
(4) 參考文件
《項(xiàng)目成本月報(bào)表》
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)
(1) 工作內(nèi)容
■ 配合其它部門工作(成本咨詢);
(2) 注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)成本工程師的臨時(shí)任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場(chǎng)成本工程師崗位職責(zé)說(shuō)明書的范圍為標(biāo)準(zhǔn),如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;
■ 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)每周不宜超過(guò)二個(gè)工作日且每月累計(jì)不應(yīng)超過(guò)五個(gè)工作日,出現(xiàn)超過(guò)現(xiàn)象應(yīng)向項(xiàng)目部或人力資源部書面說(shuō)明情況;
四、補(bǔ)充說(shuō)明
(1) 本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂;
(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;
第8篇 地產(chǎn)代理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度
地產(chǎn)代理公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度
一、財(cái)務(wù)管理要求總則
●費(fèi)用報(bào)銷必須遵循費(fèi)用報(bào)銷審核制度。
●各樓盤負(fù)擔(dān)的費(fèi)用必須明確劃分,并在報(bào)銷單上寫明所屬項(xiàng)目及營(yíng)銷總監(jiān)的詳細(xì)資料。
●人員的變動(dòng)必須及時(shí)報(bào)告人力資源部,以便財(cái)務(wù)部月底進(jìn)行工資、資金核算。
●開(kāi)發(fā)票時(shí),須附與發(fā)展商核對(duì)后的結(jié)算明細(xì)表。
●營(yíng)銷經(jīng)理或營(yíng)銷總監(jiān)將新提項(xiàng)目經(jīng)理做業(yè)務(wù)員與做項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)的收入劃分并核對(duì),然后報(bào)財(cái)務(wù)部。
二、票據(jù)管理
●售樓處使用的票據(jù)包括收款收據(jù)和尾數(shù)紙。該票據(jù)均印有統(tǒng)一編號(hào)。收款收據(jù)和尾數(shù)紙由項(xiàng)目經(jīng)理或定專人從公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取。
●所有售樓處現(xiàn)場(chǎng)必須有設(shè)置保險(xiǎn)柜?？瞻资論?jù)、尾數(shù)紙必須妥善保存于保險(xiǎn)柜內(nèi)。
●客戶交付臨時(shí)定金時(shí)一律與客戶簽定尾數(shù)紙,空格處須按項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)定填寫一式兩份,經(jīng)客戶確認(rèn)簽方可收取。
●客戶交付足額定金時(shí),由項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目指定專人開(kāi)具正式收款收據(jù)。如客戶已交付臨時(shí)定金,則須時(shí)收回尾數(shù)紙。如尾數(shù)紙丟失,須當(dāng)場(chǎng)要求客戶出具遺失證明,作為丟失尾數(shù)紙的補(bǔ)充憑證。
●各售樓處領(lǐng)取的票據(jù)要及時(shí)與財(cái)務(wù)交清,無(wú)論票據(jù)使用與否,從領(lǐng)用日期開(kāi)始算起一個(gè)月內(nèi)必須交回待財(cái)務(wù)部核查無(wú)誤后,然后重新領(lǐng)用。如有違規(guī)罰款一百元。
●因未能妥善保管而丟失收款收據(jù)及尾數(shù)紙,應(yīng)立即通知財(cái)務(wù)部并施以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施(如登報(bào))。每丟失張收據(jù),經(jīng)辦人將被罰款人民幣三百元,并承擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用和后果。
三、代理費(fèi)的結(jié)算及轉(zhuǎn)款
●代理費(fèi)的結(jié)算日為每月25日。節(jié)假日、周末不順延。
●各樓盤代理費(fèi)結(jié)算需提前一天將有關(guān)結(jié)算的資料傳真或交回給財(cái)務(wù),以便財(cái)務(wù)對(duì)結(jié)算金額進(jìn)行核對(duì)和集資金。
●轉(zhuǎn)款收據(jù)必須于轉(zhuǎn)款后第二天交回財(cái)務(wù)部。
●如預(yù)結(jié)代理費(fèi),并退回所收定金的樓盤,必須提前一天通知財(cái)務(wù)部,同時(shí)附發(fā)展商出具的轉(zhuǎn)款通知。
●上述轉(zhuǎn)款必須經(jīng)營(yíng)銷總監(jiān)和總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
●對(duì)不提前通知,當(dāng)天就要求轉(zhuǎn)款的,一律不予受理。
四、現(xiàn)金管理制度(適用于定金與臨時(shí)定金)
1、開(kāi)盤
●新項(xiàng)目開(kāi)盤,營(yíng)銷總監(jiān)必須提前與財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)收款方式及交款銀行。
●各售樓處開(kāi)盤簽項(xiàng)目經(jīng)理先向財(cái)務(wù)部填寫代理業(yè)務(wù)通知單,然后憑此表領(lǐng)取尾數(shù)紙或正式收據(jù)。
2、收款
●售樓處收取的定金及臨時(shí)定金(現(xiàn)金或支票),必須由項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理指定專人收取。
●定金由發(fā)展商收取的,各售樓處不得向財(cái)務(wù)部領(lǐng)取財(cái)務(wù)票據(jù)。
●各售樓處在收取款項(xiàng)時(shí),必須要開(kāi)具與款項(xiàng)相對(duì)應(yīng)的蓋有公司財(cái)務(wù)章的有效票據(jù),不得為客戶開(kāi)具白條。
●當(dāng)天收取的定金及臨時(shí)定金必須下午7點(diǎn)前存入財(cái)務(wù)指定銀行。因未能及時(shí)將定金存入銀行而造成款遺失、被搶、被盜等,后果由經(jīng)手人承擔(dān)。(如有特殊情況,最遲不得超過(guò)次日上午存入指定銀行。如到款時(shí)間與收款收據(jù)的日期相差超過(guò)兩天,有關(guān)人員必須給出合理解釋,并將被處以罰款(每日每筆罰50元)
●每次存款后立即將收取金額、票據(jù)金額、房號(hào)、業(yè)主姓名、存入銀行、存入日期等有關(guān)數(shù)據(jù)指定專人記錄有財(cái)務(wù)對(duì)帳上,以便月底與公司財(cái)務(wù)核銷票據(jù)。
●無(wú)折存款回單必須注明樓盤名稱、房號(hào)及業(yè)主姓名,以便與收款收據(jù)核對(duì)。
●臨時(shí)定金結(jié)算(撻定)須報(bào)財(cái)務(wù)作為應(yīng)付帳款處理,半年后轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入,不上報(bào)者視為走私單,一經(jīng)查實(shí),立即處理。
3、退款
●銷售人員負(fù)責(zé)向客戶解釋退款的有關(guān)程序,以減少產(chǎn)生矛盾的機(jī)會(huì)。
●如發(fā)生客戶退款,由銷售人員寫一份退款說(shuō)明,并由項(xiàng)目經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)簽名,然后通知客戶()到公司總部退款,不得自行在售樓處退款。
4、以上規(guī)定同樣用于收取的其他現(xiàn)金(如首期款)。
第9篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部印章管理制度
地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部印章管理制度
1、公司印章、行政章、合同章由行政部辦公室統(tǒng)一管理,指定由主任負(fù)責(zé)保管,分管領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)管,專柜雙鎖存放。
2、印章管理人員必須確保印章安全,不得外借。未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)書面批準(zhǔn)不得使用,否則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任自負(fù)。
3、使用印章必須按以下程序進(jìn)行:
(1)申請(qǐng):印章使用單位或個(gè)人先提出申請(qǐng),填寫《印章使用情況登記表》;
(2)備份:印章使用單位或個(gè)人凡對(duì)外合同、文書、證明等都必須備份交公章管理人員存檔備查;
(3)辦理:經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后,印章管理人員使用印章,不得由申請(qǐng)人自行用印。
4、使用印章審核批準(zhǔn)人承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。
5、'財(cái)務(wù)專用章'、'銷售專用章'分別由財(cái)務(wù)部經(jīng)理、銷售分管領(lǐng)導(dǎo)保管,建筑公司公章應(yīng)納入行政部統(tǒng)一管理。
6、年終公司對(duì)印章使用情況進(jìn)行一次檢查,并督促其資料及時(shí)歸檔。
第10篇 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度：售樓部管理
地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理工作:售樓部管理
第三環(huán)節(jié):售樓部管理
a、售樓部工作流程
1、市場(chǎng)調(diào)查
在銷售前期,有銷售經(jīng)理組織對(duì)項(xiàng)目及周邊環(huán)境等情況進(jìn)行一系列的市場(chǎng)調(diào)查,并協(xié)助公司做好對(duì)項(xiàng)目的考察等工作。
2、銷售政策制定
對(duì)項(xiàng)目提出銷售政策、價(jià)格計(jì)入市姿態(tài)等建議,并制定出符合公司要求的價(jià)格和優(yōu)惠措施等。
3、銷售文件的準(zhǔn)備
4、人員招聘及培訓(xùn)(培訓(xùn)內(nèi)容:規(guī)范、職業(yè)道德、能力及素質(zhì)、整體隊(duì)伍素質(zhì)的提高)
負(fù)責(zé)對(duì)銷售人員的招聘及培訓(xùn)工作,培訓(xùn)內(nèi)容有公司規(guī)章制度、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、銷售技巧等。
5、銷售過(guò)程中問(wèn)題的處理
*簡(jiǎn)單情況的處理,先交由銷售主管解決處理;
*復(fù)雜情況的處理,先匯報(bào)主管,在主觀整理后以報(bào)告的形式提交給銷售經(jīng)理,由經(jīng)理指導(dǎo)或協(xié)助解決。
6、銷售政策的調(diào)整
*以例會(huì)的形式組織協(xié)調(diào)各部門,制定解決方案和調(diào)整策略;
*以通報(bào)的形式分派給各部門執(zhí)行并監(jiān)督實(shí)施;
*以月報(bào)的形式向公司銷售管理部門提交總結(jié)報(bào)告。
b、售樓部職能
售樓部隸屬于公司經(jīng)營(yíng)策劃部,是分管公司房產(chǎn)銷售、租賃的業(yè)務(wù)部門,也是公司對(duì)外形象的窗口。
主要職能如下:
1、負(fù)責(zé)房產(chǎn)的銷售工作,租賃工作,并按規(guī)定為顧客辦理有關(guān)手續(xù)。
2、售及房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料,做出市場(chǎng)預(yù)測(cè),參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審選定
3、擬定房地產(chǎn)銷售的設(shè)計(jì)方案,提交公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門討論通過(guò)后予以執(zhí)行。
4、積極為顧客辦理產(chǎn)權(quán)證。
5、做好公司房地產(chǎn)銷售租賃的綜合統(tǒng)計(jì),妥善管理經(jīng)營(yíng)合同等一切檔案資料。
6、參與工程的竣工驗(yàn)收。
7、參與房地產(chǎn)交易談判。
8、收集客戶意見(jiàn),及時(shí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)或反饋給有關(guān)部門解決。
c、營(yíng)造售樓部構(gòu)架及職能
一、組織構(gòu)架
1、銷售體系人員構(gòu)成(共8人,適合150~200平米的售樓中心)
甲方:財(cái)務(wù)收款(出納)1人
按揭專員 1人
乙方:銷售經(jīng)理 1人
銷售主管1人
專職銷售人員4人
2、行政人員:(共6人)
甲方:清潔員 1人
保安員 2人(若銷售中心有樣板間則以 1位女保安/套 增加保安)
司機(jī) 1人
二、崗位職責(zé):
1、財(cái)務(wù)出納
*收繳售樓進(jìn)款
*退還退房款項(xiàng)
*與銀行進(jìn)行錢款交割
*開(kāi)收款收據(jù)
2、按揭專員
*與國(guó)土局、銀行等政府相關(guān)部門進(jìn)行工作對(duì)接
*辦理相關(guān)手續(xù)
*簽訂正式〈商品房購(gòu)銷合同〉
3、售樓部經(jīng)理
*負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商就有關(guān)銷售方面的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào),
*把握市場(chǎng)動(dòng)向,抓住時(shí)機(jī),促成大型客戶的成交。
*掌握并執(zhí)行公司總體銷售計(jì)劃。
*制定階段性營(yíng)銷重點(diǎn),季度計(jì)劃的實(shí)施。
*向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。
4、銷售主管
*監(jiān)控銷售現(xiàn)場(chǎng),處理現(xiàn)場(chǎng)疑難;
*管理售樓人員;
*收集并反饋市場(chǎng)信息;
*定期調(diào)研市場(chǎng)走勢(shì),并結(jié)合項(xiàng)目提出對(duì)策;
*協(xié)助售樓部經(jīng)理開(kāi)展其他工作。
5、售樓人員
*負(fù)責(zé)上門客戶的接待和情況介紹;
*負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書;
*負(fù)責(zé)記錄客戶檔案;
*售及樓市信息,并及時(shí)向售樓部經(jīng)理匯報(bào)。
*負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行價(jià)格談判;
*做好客戶后續(xù)跟進(jìn)工作;
*負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式購(gòu)房合同;
6、清潔員
*售樓中心的清潔工作
7、保安
*負(fù)責(zé)售樓中心的安全保衛(wèi)工作
8、司機(jī)
*協(xié)助、配合銷售部門做好本職工作
d、設(shè)計(jì)售樓部工作流程
e、規(guī)范銷售制度
一、銷售控制
1、銷售控制工作必須嚴(yán)肅認(rèn)真,不得作假銷控,搞小動(dòng)作,業(yè)務(wù)員無(wú)權(quán)私自銷控,若有違反以上情況由個(gè)人承擔(dān)一切后果。
2、每天銷售情況要及時(shí)匯報(bào),并由銷售主管填寫銷控表交給專案經(jīng)理。
3、所有單位的小控,必須經(jīng)專案經(jīng)理在收據(jù)上按簽字認(rèn)可方能生效;如經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng),則先通過(guò)電話通知,事后補(bǔ)簽。
4、每天營(yíng)業(yè)結(jié)束前由經(jīng)理和財(cái)務(wù)部核對(duì),即使當(dāng)天沒(méi)有售出單位,也要匯報(bào)。
二、收、退定金
1、定金由財(cái)務(wù)部專人負(fù)責(zé)收取,并開(kāi)訂單或收據(jù),由專案經(jīng)理和客戶簽字,復(fù)印件交專案經(jīng)理留檔;任何人無(wú)權(quán)打白條,或私自答應(yīng)收取客戶定金,否則后果自負(fù);
2、定金的退還,在無(wú)國(guó)家明確規(guī)定的前提下,須經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn),退款時(shí),應(yīng)將原收據(jù)收回;
三、簽認(rèn)購(gòu)書
1、在定金收取完整之后,應(yīng)填寫認(rèn)購(gòu)書;
2、認(rèn)購(gòu)書的填寫應(yīng)清洗、完整、準(zhǔn)確,不得涂改;
3、認(rèn)購(gòu)書的一式四聯(lián),財(cái)務(wù)收款人員、銷售部經(jīng)理、專案經(jīng)理、客戶各持一聯(lián);
四、簽合同
1、合同交由專案經(jīng)理和銷售經(jīng)理共同監(jiān)督簽訂和管理;
2、簽訂合同時(shí)所需單據(jù)證明有:a、繳款收據(jù);b、認(rèn)購(gòu)書原件;c、身份證明等其他所需單據(jù)并留復(fù)印件備檔;
3、客戶需交足首期款,按揭客戶并協(xié)商辦理貨款事宜。
五、辦理貸款:
提供客戶資料、本
公司資料,要求客戶共同配合。
六、交房
1、銷售員通知客戶攜:a、《住宅使用說(shuō)明書》b、《質(zhì)量保證書》c、《房屋交付使用許可證》辦理交房手續(xù)。
2、收取房屋余款。
七、其它注意事項(xiàng):
1、銷售員要遵守并清楚地完成每個(gè)程序;
2、若有違紀(jì)現(xiàn)象,公司有權(quán)予以解聘或留職查看,并由個(gè)人承擔(dān)一切后果。
f、規(guī)范工作制度
一、考勤制度
1、工作時(shí)間:早8:30 ~ 晚18:00,中午吃飯時(shí)間45分鐘(輪流吃飯),銷售人員每日輪流值班,每日2人,至晚9:00
2、每周輪休一日,外出、休息要帶呼機(jī),手機(jī)開(kāi)機(jī);
3、病、事假的請(qǐng)假手續(xù):
1)病假:
*銷售人員因病需要休息、須有正規(guī)醫(yī)院證明
*病假兩天以內(nèi)由部門主管審批,三天以上者由公司主管審批;
*病假手續(xù)必須當(dāng)天申請(qǐng)
*病假每天扣人民幣30元
2)事假:
*事假手續(xù)必須至少提前一天書面申請(qǐng);
*事假兩天以內(nèi)由部門主管審批,兩天以上須由公司主管部門審批;
*事假不遵半天按半天計(jì);
*事假每天扣人民幣40元。
4、處罰辦法
1)遲到或早退處分:
*遲到(早退)第一次扣2元/分鐘;
*遲到(早退)第二次扣4元/分鐘;
*遲到(早退)第三次扣8元/分鐘;
*依此類推,情節(jié)嚴(yán)重者,公司有權(quán)解雇。
2)曠工處分:以下情況之一者,按曠工論處
*銷售人員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由離開(kāi)崗位者;
*銷售人員不自覺(jué)簽到者;
*代人簽到和要求別人簽到者(以上任一情況,按曠工半天論處);
*不按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)而未來(lái)上班者;
*假期已滿未按時(shí)返回公司且沒(méi)有正當(dāng)理由者;
*曠工按100元/天扣罰;
*曠工連續(xù)2天及每月累計(jì)3天以上者,公司有權(quán)解雇
二、儀容儀表
1、員工必須經(jīng)常保持服裝整齊清潔,并按規(guī)定佩帶工卡,自覺(jué)愛(ài)護(hù)公司所發(fā)的工作制服、鞋等物品。
2、男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后衣領(lǐng)為適度,不準(zhǔn)留小胡子、鬢角。
3、女員工不得披頭散發(fā),頭發(fā)不宜過(guò)長(zhǎng),以不超過(guò)肩部為適度。要保持淡雅清妝,不得濃妝艷抹、染深色指甲,并避免使用味濃的化妝用品。
4、員工不得染怪異發(fā)色、梳怪異發(fā)型,應(yīng)請(qǐng)勤修剪頭發(fā)、指甲、保持清潔。
三、營(yíng)銷中心行為規(guī)范
1、現(xiàn)場(chǎng)接待順序
1)現(xiàn)場(chǎng)接待的客戶按照簽到的順序來(lái)接待,若該銷售員不在,則跳過(guò)排在最后,并由下一個(gè)人補(bǔ)上。
2)新老客戶區(qū)分有兩個(gè)前提:a、有無(wú)來(lái)訪;b、有誰(shuí)接待過(guò);
3)義務(wù)接待,如果給銷售員的老客戶來(lái)訪而其本人不在,則由當(dāng)時(shí)排在最后面的銷售員代為接待。
2、辦公用品的管理
所有辦公用品,包括售樓資料、電話等其他工具應(yīng)統(tǒng)一妥善保管,擺放整齊;不得使用售樓處的廣告接待電話打私人電話,影響銷售業(yè)績(jī);
3、銷售單據(jù)的管理
每天所有銷售單據(jù),如收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書、財(cái)務(wù)結(jié)算單、付款證明等,須交給專案經(jīng)理經(jīng)妥善保管,并在當(dāng)天營(yíng)業(yè)結(jié)束前,上報(bào)當(dāng)天日?qǐng)?bào)表。
4、售樓中心管理
1)售樓中心內(nèi)保持桌面、地面清潔,接待桌,談判桌椅,擺放整齊,創(chuàng)造一個(gè)良好的售樓環(huán)境。
2)接待前臺(tái)桌面,只準(zhǔn)擺放資料夾、樓書、折頁(yè)、客戶登記本、電話登記本。與工作無(wú)關(guān)的雜物、水杯一律不準(zhǔn)亂放在桌面上。
3)個(gè)人資料,計(jì)算器等應(yīng)放在自用的抽屜內(nèi),接待過(guò)程中不準(zhǔn)亂抽,亂拿他人資料,接待完畢后,資料歸放原處。
4)接待工作結(jié)束,客戶使用過(guò)的紙杯,煙蒂應(yīng)及時(shí)清理干凈。
5)工作期間,營(yíng)銷人員應(yīng)保持良好坐姿,公共空間嚴(yán)禁躺臥,伏桌休息,不得在工作場(chǎng)合大場(chǎng)喧嘩。
5、客戶登記
1)有效客戶登記:銷售員在做客戶登記時(shí)必須注明客戶姓名、電話或其他有效聯(lián)系方式,且公司只保障該銷售人員所進(jìn)行過(guò)登記的客戶的權(quán)益,當(dāng)場(chǎng)落定的除外;公司只承認(rèn)在客戶登記本上的登記記錄,銷售員自己的接待記錄一律不承認(rèn)。
2)登記期限:自登記之日起一個(gè)月內(nèi),該客戶為該銷售員客戶,若超過(guò)此期限以外而銷售員未作登記追蹤時(shí),則公司有權(quán)將此登記清除,其他銷售員可以爭(zhēng)取客戶促成成交。
3)銷售人員應(yīng)清楚地填寫每一份資料,并妥善保管,以備查詢。
4)任何個(gè)人不得損壞、擅改客戶登記本,否則對(duì)造成的后果,公司將嚴(yán)肅處理。
6、業(yè)務(wù)管理
1)營(yíng)銷人員嚴(yán)格按照簽到順序輪流接待。
2)營(yíng)銷人員對(duì)待每位客戶應(yīng)一視同仁,必須認(rèn)真完成自已的接待工作,要有認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。
3)每位員工,每天必須完成自己的接待記錄,寫好客戶檔案,認(rèn)真填寫工作日記和銷售日統(tǒng)計(jì)表。完成后交由組長(zhǎng)檢查、整理、歸檔。
4)接待工作要細(xì)致,積極留下客戶的聯(lián)系方式。
5)經(jīng)常保持與登記客戶的聯(lián)絡(luò),爭(zhēng)取促成簽約。
6)每位營(yíng)銷人員簽約后,要建立客戶檔案,將客戶的合同號(hào)、付款方式、付款進(jìn)度統(tǒng)計(jì)好。
7)簽約客戶的追款工作由該位客戶的接待人員負(fù)責(zé)。并負(fù)責(zé)催款,督促客戶按時(shí)交款。
8)針對(duì)初次來(lái)訪,留下客戶檔案的這次接待為有效接待。
7、合作與分成
1)有特定合作的銷售員,須在簽單之前協(xié)商好后,將合作意向告知經(jīng)理后方可生效,并以經(jīng)理簽字后的收據(jù)作為成交后傭金分配的依據(jù),否則公司有權(quán)處理爭(zhēng)議。
2)絕對(duì)禁止?fàn)帍?qiáng)公司其他同事的客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)嚴(yán)重性予以扣罰工資或傭金,并交公司領(lǐng)導(dǎo)處置。
四、客戶接待制度
1、原則
總則:一切以銷售活動(dòng)為主。
*以第一接待為主,第二接待為輔,第三接待為義務(wù);
*體現(xiàn)協(xié)作,互助,謙讓的團(tuán)體精神;
*體現(xiàn)員工積極、主動(dòng)的精神面貌。
2、制度內(nèi)容
1)接待客戶,首先應(yīng)起身站立,致問(wèn)候語(yǔ)“您好”,遞名片,然后引導(dǎo)
客戶至沙盤前講解沙盤及戶型特性;等客戶落座后,應(yīng)主動(dòng)倒水,自己再坐下,禮貌詢問(wèn)客戶要求。
2)前臺(tái)銷售人員在接待客戶時(shí),應(yīng)保持雙手垂放‘待客戶時(shí),應(yīng)代為開(kāi)門,使用禮貌用語(yǔ)向客戶道別。
3)與客戶辦理簽約和催款時(shí),應(yīng)注意客戶的隱私性。
4)售樓人員接待客戶實(shí)行輪流制,不得挑檢客戶。每天第一個(gè)簽到的售樓員接待第一個(gè)客戶,以此類推。
5)售樓員每接待每一個(gè)客戶都要詳細(xì)登記,記錄內(nèi)容包括日期、客戶姓名、工作單位,住址、聯(lián)絡(luò)方式、購(gòu)樓意向、接待人員、客戶看樓或咨詢?cè)醋院畏N信息等。
6)每個(gè)售樓人員有義務(wù)做電話咨詢,但不作客戶登記,客戶來(lái)訪時(shí)指名找某售樓員,此客戶由此售樓員接待,否則,以現(xiàn)場(chǎng)接待人員登記為準(zhǔn)。
7)對(duì)經(jīng)人介紹來(lái)訪的客戶,以客戶意向進(jìn)行接待,有疑難問(wèn)題向主管或副經(jīng)理匯報(bào)。
8)如果接待過(guò)程中發(fā)現(xiàn)接待的是他人的客戶,應(yīng)主動(dòng)交回給原售樓員,或經(jīng)原售樓員同意方可繼續(xù)接待,否則視為搶客戶。如果原售樓員不在現(xiàn)場(chǎng)并且無(wú)法聯(lián)絡(luò),當(dāng)時(shí)接待客戶的售樓員可分得一定比例提成。(具體見(jiàn)提成制度)
9)自己跟蹤自己的客戶,如果客戶是一家(批)人,原則上以第一次登記為準(zhǔn)。
10)無(wú)意中接待了他人已作登記的客戶,若成交,可按公司提成制度解決。
11)售樓員無(wú)權(quán)為客戶私自放盤或轉(zhuǎn)名,無(wú)權(quán)直接為客戶打折或申請(qǐng)其他事宜,否則,一切費(fèi)用自負(fù)。如果客戶有某種需求,可向主管或副經(jīng)理提出申請(qǐng),主管或副經(jīng)理無(wú)法解決,需向經(jīng)理提出申請(qǐng),批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
12)杜絕在售樓處爭(zhēng)搶客戶,一旦發(fā)現(xiàn),嚴(yán)加處理。
13)《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù),由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理妥善保管,不得涂改和銷毀。
五、銷售部接待規(guī)范
為規(guī)范銷售部工作人員的職業(yè)行為,培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng),體現(xiàn)公司“服務(wù)客戶,讓客戶滿意”的服務(wù)宗旨,有力促進(jìn)銷售,完善公司的社會(huì)形象,特制定以下規(guī)定:
1、接聽(tīng)電話時(shí),必須使用標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ),如“你好,***銷售部”。
2、接待客戶時(shí),首先應(yīng)起身站立,并致問(wèn)候語(yǔ):“您好”,待請(qǐng)客戶落座后,為客戶倒水,再坐下,禮貌詢問(wèn)客戶要求,如一批客戶較多,一時(shí)無(wú)法安排座位時(shí),應(yīng)向客戶表示歉意,取得客戶諒解。
3、對(duì)每一位看房客戶,售樓前臺(tái)業(yè)務(wù)人員都應(yīng)熱情接待,詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況,做到有問(wèn)必答,不得以貌取人,不得對(duì)不購(gòu)房人員有任何輕視態(tài)度。
4、不得在工作現(xiàn)場(chǎng)吸煙、看書、讀報(bào)、大聲喧嘩,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔,有序和嚴(yán)謹(jǐn),給客戶以良好的第一印象。
5、在通道或房門等較窄處遇見(jiàn)客戶,必須側(cè)身讓客戶先行,不得與客戶搶道行走。
6、如與客戶在業(yè)務(wù)上意見(jiàn)分歧時(shí),應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度,先安定客戶情緒,然后及時(shí)與有關(guān)部門和相關(guān)人員進(jìn)行溝通,了解情況,統(tǒng)一對(duì)外口徑。不得與客戶爭(zhēng)吵,不得對(duì)客戶使用任何不禮貌的語(yǔ)言,不得對(duì)客戶進(jìn)行不禮貌的評(píng)價(jià)。
7、與客戶辦理售樓、催款和入住等業(yè)務(wù)時(shí),必須嚴(yán)格維護(hù)客戶的隱私權(quán)。
8、在接待客戶時(shí),應(yīng)熱情接待,但不得泄露公司經(jīng)營(yíng)機(jī)密,不得將公司內(nèi)部文件外傳。
g、銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法
銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法的制訂是根據(jù)公司對(duì)銷售人員總的要求,考慮到銷售人員的銷售業(yè)績(jī)、工作表現(xiàn)、團(tuán)隊(duì)精神、相互配合等綜合因素,本著有利于鼓勵(lì)先進(jìn),發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)業(yè)精神,提高報(bào)務(wù)質(zhì)量的原則,制訂本辦法,以百分制的方法全面考核銷售人員的綜合情況,具體內(nèi)容如下:
1、 服務(wù)質(zhì)量(占20分)
1.如有客戶投訴一次,且屬于銷售人員的責(zé)任,扣20分
2.與客戶發(fā)生口角爭(zhēng)執(zhí)一次扣10分
3.解答客戶問(wèn)題時(shí)不夠耐心,態(tài)度泠淡一次扣5分
4.對(duì)應(yīng)掌握的業(yè)務(wù)不熟練扣2分
5.得到客戶的書面表?yè)P(yáng)一次加5分
6.得到客戶的口頭贊揚(yáng)一次加2分
2、銷售業(yè)績(jī)(占30分)
1.銷售人員每人每月應(yīng)完成銷售定額套(按人計(jì)算)
2.低于銷售定額一套扣1分
3.超額完成銷售定額一套加1分
3、工作態(tài)度及責(zé)任心(占20分)
1.不服從工作分配扣10分
2.由于缺乏工作責(zé)任心,造成工作失誤扣5分
3.工作不主動(dòng),缺乏工作熱情扣2分
4.除完成本職工作以外,還能主動(dòng)承擔(dān)其他工作加2分
4、 團(tuán)隊(duì)精神
1.缺乏團(tuán)隊(duì)意識(shí),有破壞集體團(tuán)結(jié)的行為扣10分
2.員工之間不團(tuán)結(jié)各扣5分
3.工作之間,不能主動(dòng)合作,積極配合各扣2分
4.不積極參加集體活動(dòng)一次扣2分
5.不計(jì)較個(gè)人得失,主動(dòng)為大家服務(wù)一次加2分
5、 出勤情況(占10分)
1.每月公休假四天,公休假以外,請(qǐng)假一天扣3分
2.遲到或早退一次各扣1分
3.少休公休假一天加2分
七、提成制度
首先熱忱歡迎各位加盟本公司×××售樓組,公司本著同心同德、共同發(fā)展的宗旨,針對(duì)售樓處售樓人員的待遇,建立以下制度,具體內(nèi)容如下:
1.售樓員工資由底薪+提成組成。
2.售樓員底薪為人民幣元/月。
3.售樓員每月的銷售任務(wù)為2套/月,銷售2套以下(含2套)按銷售額的千分之一提取,銷售3套以上(不含前2套,從第三套起)按銷售額的千分之一點(diǎn)二提取,銷售5套以上者(從第五套計(jì)起)按銷售額的千分之一點(diǎn)五提取,銷售8套以上者另獎(jiǎng)元。(具體考核任務(wù)根據(jù)市場(chǎng)情況而定,以上數(shù)字只供參考)
4.連續(xù)二個(gè)月(順延)不能完成任務(wù)者公司有權(quán)停發(fā)工資和解雇。
5.每套提成中拿出30%作為公司全體銷售人員的公共傭金,以平均分配的形式發(fā)放。
提成具體分類表
業(yè)務(wù)員具體情況 提成(金額*系數(shù))
a客戶c始終為a接待、且成交a得100%
a、b客戶c首次看樓為a接待,且登記,但成交時(shí)為b接待,a不在場(chǎng)且不知客戶要訂房,或a委托b接待a得50%,b得50%
a、b客戶c本應(yīng)由a接待,但a正忙無(wú)法接待,按順序輪到b接待,且成交b得100%(下一次輪到b接待客戶應(yīng)讓給a接待)
a、b客戶c首次看樓由a接待,第二次看樓由b接待,最后a接待且成交a得90%,b得10%
a、b客戶c來(lái)找a,a不在,b接待且成交a得50%,b得50%
a、b客戶c首次由a接待,客戶c的家人由b接待a成交:a得90%,b得10%
b成交:a得50%,b得50%
a、ba為新業(yè)務(wù)員不能獨(dú)立成交,b協(xié)助且成交a得50%,b得50%
注:金額=銷售合同總價(jià)
八、銷售合同執(zhí)行監(jiān)控
銷售合同執(zhí)行過(guò)程是銷售的重要環(huán)節(jié),銷售人員負(fù)有督促顧客履約的責(zé)任。
1.收款催款過(guò)程控制
收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進(jìn)行。當(dāng)交款期臨近時(shí),銷售人員應(yīng)主動(dòng)通過(guò)電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。
若顧客拖欠購(gòu)樓款,在時(shí)間和數(shù)量上超過(guò)了公司的底限時(shí),銷售人員應(yīng)請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo),通知顧客中止雙方合同和進(jìn)行必要的法律裁決。
2.按期交款的收款控制
原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。我方如期交工,履行了合同,責(zé)任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進(jìn)行催款外,還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對(duì)顧客進(jìn)行處罰意見(jiàn)。
3.延期交工的收款控制
仍盡可能要求顧客按合同如期付款。
4.入住環(huán)節(jié)的控制
樓宇竣工驗(yàn)收合格后,銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。只有在實(shí)際付清全部樓款及其他應(yīng)付費(fèi)用之后,銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。
5.客戶檔案
本階段客戶檔案的目的的是保存原始憑證以備法律糾紛。客戶檔案主要包括:顧客付款憑證、認(rèn)購(gòu)書、買賣合同書及公證書等。
6.客戶回訪與親情培養(yǎng)
客戶回訪是我們堅(jiān)持的服務(wù)。通過(guò)銷售人員對(duì)顧客的回訪,逐步培養(yǎng)與顧客之間的親情,同時(shí)通過(guò)面對(duì)面的溝通,傾聽(tīng)顧客的意見(jiàn)和建議,可為以后的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
7.與物業(yè)管理的交接
主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司,并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。
九、銷 售 結(jié) 束
1、銷售資料的整理和保管
銷售部門應(yīng)將政府有關(guān)房地產(chǎn)的銷售政策、法律文件分門別類整理,由相關(guān)人員分別保管。
保管方法:建立檔案柜,電腦資料庫(kù)。
2.銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定
銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定原則上按年度和項(xiàng)目進(jìn)行。評(píng)定的主要依據(jù)有:
*接洽總?cè)藬?shù);
*成交數(shù);
*顧客履約情況;
*顧客投訴率;
*直接上級(jí)的評(píng)價(jià)。
3.銷售工作中的處理個(gè)案記錄
即將特殊個(gè)案(特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等)的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證,以備忘查詢。
4.銷售工作的總結(jié)
第11篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度
房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度
為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實(shí)際情況和公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。
一、歸檔范圍
主要為工程和設(shè)備檔案資料
1、工程檔案是指各類報(bào)批文件(對(duì)政府各行政部門的各類報(bào)批文件、回復(fù)的批示文件、對(duì)外發(fā)文、對(duì)外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的附件、補(bǔ)充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報(bào)價(jià)資質(zhì)資料、報(bào)價(jià)商務(wù)資料及報(bào)價(jià)匯總表說(shuō)明文件,比價(jià)的考察調(diào)研報(bào)告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計(jì)資料及圖紙、設(shè)計(jì)變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會(huì)議紀(jì)要、審計(jì)結(jié)論及各種驗(yàn)收證件、檢測(cè)報(bào)告、材料設(shè)備的合格證及說(shuō)明書、施工圖、財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。
2、設(shè)備檔案是鑒定評(píng)價(jià)(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學(xué)資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。主要包括計(jì)劃、選購(gòu)階段的儀器設(shè)備購(gòu)買申請(qǐng)單、協(xié)議、合同、重要來(lái)往函件、電文;開(kāi)箱驗(yàn)收階段的裝箱單、開(kāi)箱驗(yàn)收單、出廠合格證書、出廠精度檢
3、驗(yàn)單、圖樣、技術(shù)手冊(cè)、使用維護(hù)手冊(cè)、說(shuō)明書、校驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、隨機(jī)備件圖冊(cè)、軟件、硬件部分的文件材料、開(kāi)箱檢驗(yàn)記錄;安裝調(diào)試階段的試車、試驗(yàn)記錄、安裝驗(yàn)收單、存在問(wèn)題及處理意見(jiàn);運(yùn)行及維護(hù)修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的附件和隨機(jī)工具清單、設(shè)備儀器維護(hù)保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報(bào)告與批復(fù)、改進(jìn)、改裝過(guò)程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報(bào)廢技術(shù)鑒定書、請(qǐng)示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)等各類文件。
二、檔案保密制度
1、檔案工作人員必須樹(shù)立高度的保密觀念,遵守公司的各項(xiàng)保密制度。
2、凡涉及不宜公開(kāi)的公司機(jī)密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴(yán)格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴(yán)格履行查閱審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。
4、對(duì)確已無(wú)保存價(jià)值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊(cè),經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。
三、檔案工作人員崗位職責(zé)
1、熱愛(ài)檔案事業(yè),忠于職守,遵紀(jì)守法,勤奮學(xué)習(xí),具備檔案專業(yè)知識(shí)。
2、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項(xiàng)工作服務(wù)。
3、按規(guī)定向當(dāng)?shù)貦n案館移交應(yīng)進(jìn)館的檔案。
4、積極主動(dòng)地向上級(jí)主管部門匯報(bào)檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
5、辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。
四、檔案管理制度
1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可查閱。
2、檔案柜內(nèi)的檔案要進(jìn)行系統(tǒng)排列存放,不準(zhǔn)堆放與檔案無(wú)關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便
3、做好檔案柜內(nèi)'六防'(防盜、防火、防塵、防陽(yáng)光、防潮、防鼠蟲(chóng)蛀)工作,平時(shí)要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。
4、對(duì)檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取有效措施。
5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機(jī)技術(shù)文件,儀器設(shè)備說(shuō)明書、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機(jī)使用。
6、檔案員負(fù)責(zé)儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計(jì)工作。儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時(shí)間先后排列好,用鉛筆編寫頁(yè)號(hào),凡有文字的頁(yè)面,都要編號(hào),正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。
五、檔案安全制度
1、嚴(yán)格執(zhí)行定期檢查和進(jìn)出檔案清點(diǎn)制度,檔案柜實(shí)行專人負(fù)責(zé),鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。
2、每次長(zhǎng)假前應(yīng)對(duì)檔案進(jìn)行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實(shí)消除安全隱患。
六、檔案資料查閱利用制度
1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。檔案資料的借出時(shí)間,不得超過(guò)半個(gè)月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。對(duì)于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。
2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時(shí),須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理外借手續(xù)并限期歸還。借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負(fù)責(zé)。外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時(shí)須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)行。
3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時(shí)應(yīng)填交接單方可交付。
4、查閱檔案時(shí),嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在文件材料上劃線、打勾、作記號(hào)、折角等,嚴(yán)禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當(dāng)事人行政、法律責(zé)任。
5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項(xiàng)工作服務(wù)。
七、檔案的收集
1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時(shí)登記。
2、工程檔案資料按項(xiàng)目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標(biāo)簽并做電子目錄方便日后檢索。
3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機(jī)聯(lián)系的材料組合成一個(gè)保管單位。卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過(guò)程排列并做電子目錄方便日后檢索。
4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。
5、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時(shí),應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。
6、項(xiàng)目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責(zé)任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間要求。施工單位不按時(shí)提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。
7、本公司購(gòu)置的設(shè)備儀器的隨機(jī)全套資料,由拆箱負(fù)責(zé)人收集齊全,及時(shí)移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。
第12篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度(簽署版)
一、接待客戶制度
1、接待客戶必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時(shí)候a、b位不能隨意走動(dòng),無(wú)故離開(kāi)視為自動(dòng)放棄,a位須把資料準(zhǔn)備好。如果因?yàn)橐燥埢蛘呤巧舷词珠g要離開(kāi)時(shí)必須找順位代替。否則也視為自動(dòng)放棄接待,一周內(nèi)無(wú)故自動(dòng)放棄接待客戶超過(guò)三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分。客戶進(jìn)入銷售大廳后a位同事還沒(méi)有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。
2、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。
3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進(jìn)行涂改,一切私自的修改都視為無(wú)效處理,如確實(shí)需要修改的地方須要先報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管簽字確認(rèn)后才有效。
4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準(zhǔn)。但特別說(shuō)明如客戶登記時(shí)姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時(shí)只認(rèn)可全名登記并電話正確的記錄為準(zhǔn)。
5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準(zhǔn)未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準(zhǔn)。
6、當(dāng)遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來(lái)訪時(shí),首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時(shí)沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場(chǎng)后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補(bǔ)a位。但如原銷售人員沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場(chǎng)同事有特殊委托的除外),當(dāng)天成交后如果是老客戶則業(yè)績(jī)分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績(jī).接待同事接完后算接待名次,不予補(bǔ)位.
7、銷售人員在接待客戶時(shí),客戶主動(dòng)表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購(gòu)房目的的客戶由a位接待后補(bǔ)a位,(客戶表明身份時(shí)要讓其他同事聽(tīng)到),其他情況一律計(jì)a位接待名次。
二、現(xiàn)場(chǎng)銷售管理
1、工作時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。
2、換工作服時(shí)間不得超過(guò)10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺(tái),外賣場(chǎng)10:10前必須換好工作服裝到前臺(tái)就位。如超過(guò)時(shí)間,每次罰款10元扣5分。
3、上班時(shí)間不能私自外出,有特殊情況必須得到項(xiàng)目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時(shí)間為半個(gè)小時(shí)(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒(méi)到下班時(shí)間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。
4、在案場(chǎng)前臺(tái),不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
5、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。
6、每個(gè)銷售人員按照劃分的責(zé)任田進(jìn)行負(fù)責(zé),如責(zé)任管理不到位,每次罰款10元扣5分。
7、銷售人員在接待客戶光臨時(shí)必須說(shuō):“你好,歡迎光臨”。客戶離開(kāi)時(shí),必須把客戶送至門口說(shuō):“請(qǐng)慢走,如有什么不清楚的地方請(qǐng)隨時(shí)致電給我”。并且不得在客戶未離開(kāi)時(shí),討論客戶。如沒(méi)做到,每次罰款5元。
10、不準(zhǔn)在銷售中心前臺(tái)吃零食、看報(bào)、抽煙。違者罰款10元,扣5分。
11、銷售人員要認(rèn)真做好每一位客戶的來(lái)訪登記工作,且必須客觀真實(shí)有效。如有漏填,每一空罰款2元。
12、每天做報(bào)表的銷售人員要認(rèn)真做好每天以及每周的來(lái)訪、來(lái)電統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作,并在下班之前知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的每次罰款10元扣5分;如果當(dāng)值人員沒(méi)有做報(bào)表或下班前沒(méi)有知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理的罰款20元扣10分。
13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進(jìn)行口頭警告,再犯進(jìn)行書面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學(xué)習(xí)禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。
14、銷售人員不得在前臺(tái)電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。
15、銷售人員須嚴(yán)格按照銷講資料統(tǒng)一說(shuō)詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,及時(shí)以書面形式交給銷售主管,主管及時(shí)匯總后交給銷售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認(rèn)方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進(jìn)行亂承諾、亂銷講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí),等待公司處罰決定。
16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺(tái)就離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)的每次罰款5元扣5分。
17、每周例會(huì)不能隨意請(qǐng)假,開(kāi)會(huì)時(shí)手機(jī)調(diào)為振動(dòng),如接聽(tīng)緊急電話時(shí)須向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)準(zhǔn)后外出接聽(tīng);不準(zhǔn)在會(huì)議期間隨意走動(dòng),交頭接耳,喧嘩,搞小動(dòng)作,散會(huì)后各自負(fù)責(zé)將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會(huì)議書記員做好每一次的會(huì)議記錄,會(huì)議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷售人員,簽字確認(rèn)并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。
18、上級(jí)交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過(guò)一天罰款5元。(以此累加)。
19、銷售人員每天在下班之前必須將當(dāng)天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無(wú)法當(dāng)日錄入必須填[延后錄入申請(qǐng)表],經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延后錄入;開(kāi)盤后銷售人員要隨時(shí)跟進(jìn)自己的有效客戶,一個(gè)月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒(méi)做任何跟進(jìn),則自動(dòng)失效并隨時(shí)成為他人客戶。銷售人員每跟進(jìn)客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)隨時(shí)登陸系統(tǒng)檢查跟進(jìn)情況,如超過(guò)5組客戶未跟進(jìn)則罰款20元扣10分。
20、銷售人員在上班時(shí)間用坐機(jī)打私人電話不得超過(guò)三分鐘,并且不得在前臺(tái)看與工作無(wú)關(guān)的書籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。
21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問(wèn)題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機(jī)密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
22、銷售人員的手機(jī)在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機(jī),其他時(shí)間可以關(guān)機(jī),便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)機(jī)的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。
23、銷售人員在正常情況下不得遞自己
名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。
24、銷售人員在銷售期間無(wú)權(quán)直接找開(kāi)發(fā)商打折,必須通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或主管進(jìn)行交流,違者罰款50元扣20分。
25、每位銷售人員有義務(wù)為客戶解答任何問(wèn)題,并做好記錄登記。
26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開(kāi)發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項(xiàng)目經(jīng)理或者主管認(rèn)定后,確實(shí)是因?yàn)殇N售人員錯(cuò)誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。
27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過(guò)時(shí)間不上繳,每超過(guò)一天罰款金額增加1倍,以此類推。
28、進(jìn)行手簽合同時(shí),要對(duì)領(lǐng)用合同進(jìn)行登記。如沒(méi)有特殊原因,無(wú)故浪費(fèi)合同的,每份合同按5元賠償。
29、中午飯后,銷售人員要對(duì)就餐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒(méi)有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。
30、銷售人員在客戶購(gòu)房后要承擔(dān)起提醒客戶及時(shí)付款,按時(shí)辦理按揭手續(xù),配合銀行準(zhǔn)備好相關(guān)資料等完善購(gòu)房手續(xù)的責(zé)任。如因銷售人員沒(méi)有及時(shí)通知客戶造成時(shí)間延遲的,公司將對(duì)其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。
31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進(jìn)行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項(xiàng)目經(jīng)理處進(jìn)行復(fù)核后方可交到開(kāi)發(fā)商處理。如果沒(méi)有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯(cuò)誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。
32、當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí),銷售主管和高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)要承擔(dān)起現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個(gè)開(kāi)發(fā)商提出的相關(guān)問(wèn)題能及時(shí)解決。
33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。
34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時(shí)間,午休是分兩組進(jìn)行輪休,每組半小時(shí);休息時(shí)間的看報(bào)、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進(jìn)行。銷售主管或高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)至少要保證有一個(gè)人在前臺(tái),以便對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待量,對(duì)休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對(duì)杜絕在前臺(tái)發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。
每月考核成績(jī)直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請(qǐng)各位同事切記認(rèn)真對(duì)待。每月考核結(jié)束后未達(dá)到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報(bào)送公司行政部做除名處理。
