第1篇 某某地產(chǎn)項目管理制度規(guī)范
第一章 總則
第一條 為貫徹公司'制度規(guī)范、管理創(chuàng)新'的總體思想,理順郴州生態(tài)公園項目部管理中人、財、物的關(guān)系,明確工作責任,規(guī)范項目部日常行為規(guī)范,充分體現(xiàn)人盡其才,物盡其用的原則,參照相關(guān)規(guī)定和公司其他有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。
第二條 項目經(jīng)理負責制的原則,項目經(jīng)理和項目部全體人員的協(xié)同努力,運用系統(tǒng)的理論和方法對項目及其相關(guān)可利用資源進行計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、整合,實現(xiàn)項目的預(yù)定目標。
第二章 制度
第三條 項目部考勤:以智能打卡機為主,特殊事情況以文字說明,如回公司則考勤到公司行政部。上班按公司上班時間為準,上午8:30-12:00點,下午13:30-18:00點,因工程需要加班,可不以打卡為準并輔以文字說明。
第四條 項目部請銷假:請事假,必須以書面形式經(jīng)項目經(jīng)理同意,并報公司總經(jīng)理同意后,方可請假。請病假,以書面形式報公司行政部,并經(jīng)得公司同意。因公當時未辦請假手續(xù),須進行銷假手續(xù)(以書面形式按請假程序辦理)。未經(jīng)以上程序,以曠工處理。
第五條 項目部衛(wèi)生:制定衛(wèi)生一周值班表,以日為單位進行輪值,當日責任人對辦公區(qū)域的地面打掃,桌椅的擺放。辦公桌面衛(wèi)生由資料員負責,內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面詳見(附件1),公共區(qū)域值班表詳見(附件2),資料員負責監(jiān)督執(zhí)行。
第六條 項目部辦公用品管理:嚴禁用辦公電話打私人長途。辦公用品的領(lǐng)用必須辦理登計表,領(lǐng)用人簽字。消耗性辦公用品需以舊換新,如打印的配件等,大型辦公用品的購買報公司行政部,(如電腦,數(shù)碼相機等)由行政安排購買。
第七條 項目部資料的管理:對資料進行分類,涉及公司機密重要資料,工程簽證資料進入檔案柜。鑰匙由資料員保管。并將電子檔到公司備份,以保證資料的安全不丟失。
第三章 職責
第八條 項目經(jīng)理:負責項目的工程管理、行政管理以及項目進度、成本、資金計劃制定、執(zhí)行、檢查、比較、糾正、實施、直至項目的竣工驗收。把握工程的方向,完成公司下達的其它任務(wù)。
第九條 分區(qū)項目經(jīng)理:負責分區(qū)內(nèi)項目的實施,分區(qū)內(nèi)工作計劃的制定、實施、檢查,分部分項工程的施工方案制定,人工需求計劃的制定,材料計劃的制定。及時完成分區(qū)內(nèi)簽證,配合資料員完成相關(guān)工程資料。協(xié)助項目經(jīng)理完成公司下達的其它工作任務(wù)。
第十條 公司采購部經(jīng)理:根據(jù)項目經(jīng)理提供的材料、機械需求計劃,及時完成材料的采購,并保證材料的質(zhì)量,價格的合理。并根據(jù)項目的進展情況,充分了解材料的信息情況,及時反應(yīng)給項目,實現(xiàn)信息公開,透明。對項目實施積極主動。
第十一條 施工員:根據(jù)現(xiàn)場情況分析施工進度的計劃,完成現(xiàn)場的定點、放線工作,熟透圖紙,合理安排人工、機械,并提前組織材料的進場。檢查現(xiàn)場的質(zhì)量及安全,合理安排各施工班組的施工工序,完成現(xiàn)場的原始計量工作,協(xié)助資料員完成現(xiàn)場工程簽證資料。
第十二條 采購員:完材料請購計劃,積極了解當前材料情況,分析材料價格的波動性,熟悉圖紙充分了解材料的性能,工藝水平,質(zhì)量情況,產(chǎn)地,貨源。索要材料的合格,檢測報告,配合質(zhì)檢員完成材料的數(shù)量,質(zhì)量檢查,入庫。
第十三條 資料員:到現(xiàn)場核實施工員的原始計量及原始圖片,完成項目的工程簽證資料,協(xié)助項目經(jīng)理檢查各個分區(qū)工作計劃的落實情況。完成工程的報驗、送檢、試塊制作情況、聯(lián)系單、工程的會議記要等資料,負責與甲方的資料收發(fā),并做好資料收發(fā)記錄,對各種工程資料(簽證、聯(lián)系單、人工分包合同、檢驗批、機械租賃合同)進行分類、歸檔、保密。建立施工晴雨表,對項目部人員的考勤。作材料的入庫、出庫電子檔工作。完成公司與項目部信息對接工作。
第十四條 資金管理員:保證公司資金的?？顚Ｓ?項目部人員不得借支挪用資金。協(xié)助項目經(jīng)理做好資金需求計劃,直接對公司財務(wù)部負責,收支做項目臺帳。
第十五條 質(zhì)檢員倉庫保管員:對材料進行保管,材料的進場把好質(zhì)量關(guān),并對數(shù)量進行核實,做好入庫,對于材料的領(lǐng)用,做好出庫的工作,領(lǐng)用人必須簽字、說明所用部位。材料進行分類碼放整齊,定期對倉庫進行庫存盤點并做好臺賬。對工地施工的質(zhì)量進行檢查督促。
第四章 流程
第十六條 項目實施
1、組建項目經(jīng)理部
2、制定項目計劃
3、編制項目預(yù)算
4、執(zhí)行項目計劃
5、協(xié)助項目決算
6、項目內(nèi)部評審
7、完成竣工驗收
8、提交竣工文檔
第十七條 項目文件歸檔
第五章 項目實施
第十八條 實行項目實施經(jīng)理負責制,項目經(jīng)理負責管理此項目的各項費用開銷,通過項目經(jīng)理的指揮、協(xié)調(diào)、組織、溝通,領(lǐng)導整個項目的施工管理過程,以實現(xiàn)項目的預(yù)定目標。
第十九條 項目經(jīng)理的任務(wù)
1、確定項目部組織結(jié)構(gòu)
2、制定項目實施計劃
3、編制項目預(yù)算
4、執(zhí)行項目實施計劃
5、協(xié)助項目決算
6、項目內(nèi)部評審
7、完成竣工驗收
8、提交竣工文檔
9、 其他應(yīng)當由項目部完成的任務(wù)
第二十條 制定實施計劃
1、詳細施工組織設(shè)計
2、項目任務(wù)書
3、材料計劃
4、人員計劃
5、項目進度計劃
6、質(zhì)量控制計劃
7、項目物資供應(yīng)計劃
第二十一條 實施計劃的審批
1、程序:由項目經(jīng)理協(xié)同技術(shù)負責人、工程部門負責人對施工組織設(shè)計進行審核,最終必須得到總經(jīng)理的審批,才可以實施。
2、報表:《施工組織設(shè)計審批表》
第二十二條 項目預(yù)算
按實施方案、項目任務(wù)書編制項目預(yù)算,及時向公司填報資金需求計劃。
第二十三條 執(zhí)行項目計劃
按計劃安排、指揮項目的具體實施工作;在項目的實施過程中,處理與甲方及當?shù)卣罕姷膮f(xié)調(diào)關(guān)系。
第二十四條 項目決算
1、配合財務(wù)部門做好項目的成本核算、利潤確認;
2、最終項目工程量的財務(wù)決算。
第二十五條 項目內(nèi)部評審
項目內(nèi)部評價,回顧項目實施的工作,總結(jié)經(jīng)驗教訓,考核項目部成員工作,獎懲項目部成員,并向公司總經(jīng)理書面匯總報告。
第二十六條 組織竣工驗收
協(xié)同公司各相關(guān)職能部門,請求甲方組織各相關(guān)評審單位參加竣工驗收。
第二十七條 提交竣工文檔
在項目驗收合格后,匯編項目有關(guān)文件,向甲方提供所有的技術(shù)參數(shù)和文檔,
并提供完整的竣工文檔。
第二十八條 項目設(shè)計變更
項目實施過程之中發(fā)生的項目設(shè)計變更導致項目合同的變更,必須及時得到甲方的簽證。日?？梢酝ㄟ^項目聯(lián)系單得到甲方的書面確認。
第二十九條 項目合同變更的甲方確認
遵照合同變更程序,有時效性地進行。施工內(nèi)容變更必須在甲方書面簽證前進行確認。
第2篇 房地產(chǎn)項目銷售部管理制度
房地產(chǎn)項目銷售部管理制度
1、項目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級領(lǐng)導請假懲罰翻倍,經(jīng)理及以上50/次
2、請假需與銷售經(jīng)理說明,得到同意后告之銷管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次
3、銷售人員出現(xiàn)換班換休,請通知銷管客服部,如未告之、20/次
4、在銷售現(xiàn)場時未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次
5、銷售夾未按規(guī)定地點擺放、20/次
6、前臺桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次
7、當天接訪銷售在未接待客戶的情況下,應(yīng)在前臺坐齊,不在者、20/次
8、門前站崗人員缺崗,、當天同組人員每人50/次
9、前臺接訪無人、50/次
10、將來電來訪表擅自帶離制定位置、100/次
11、在銷售大廳內(nèi)有來訪客戶的情況下隨意談?wù)摽蛻艏罢務(wù)搩?nèi)部工作事宜、50/次
12、在未進場、臨時辦公區(qū)及進現(xiàn)場內(nèi)閱讀與銷售無光的報刊雜志、書籍及網(wǎng)絡(luò)、20/次
13、手機在早8點到晚10點之間不暢通者、100/次
14、挑客戶、搶客戶、100/次
15、與內(nèi)部員工發(fā)生爭吵與廝打、200/次
16、與客戶爭吵與廝打、勒令離職
17、在客戶面前發(fā)生爭執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元
18、冷落客戶、100/次
19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元
20、私自復(fù)印重要銷售資料(由北京萬科蓋章的)、100/次
21、丟失重要銷售資料(由北京萬科蓋章的)、500/份
22、未向客戶介紹**會及相關(guān)積分計劃、100/次
23、銷售口徑滯后或錯誤、一處錯誤50元,以此類推,第二次犯同樣的錯誤予以辭退
24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次
25、利用銷售電話長時間打私人電話、50/次
26、客戶有效投訴、500/次
27、投訴轉(zhuǎn)由北京萬科處理時未提交書面的投訴經(jīng)過說明、200/次
28、crm當天錄入不及時,簽約后不及時更新,銷管客服部查處錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處、該項罰款中的50%
29、crm查處錯誤,銷管客服部查處錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處,見crm罰款細則、該項罰款中的50%
30、銷售人員在填寫認購單,會簽單等各銷售單據(jù)時出現(xiàn)錯誤,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處、該項罰款中的50%
31、crm被公司查出錯誤罰款者、處以公司2倍的罰款
32、認購書未按規(guī)定簽字蓋章,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、100/次、該項罰款中的50%
33、未經(jīng)萬科現(xiàn)場銷售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次
34、未經(jīng)萬科現(xiàn)場銷售助理同意,隨意變更合同條款、500/次
35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購房、該折扣的這讓金額由銷售本人承擔,再處以500/次的罰款
36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次
37、經(jīng)核實未提醒客戶房款繳納時間及金額、50/次
38、經(jīng)核實未提醒客戶按揭應(yīng)提交資料、50/次
39、簽約各資料提交不齊全者,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/樣、該項罰款中的50%
40、業(yè)主臨時公約填寫不完整,提交不及時,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、50/次、該項罰款中的50%
41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷管客服部查出錯誤從中提取50%作為獎勵、20/處、該項罰款中的50%
42、報表未按時提交(甲方與公司)、50/次
43、未按時提交工作總結(jié)、50/次
44、報表/工作總結(jié)未按照萬科要求的格式、內(nèi)容撰寫、50/次
45、數(shù)據(jù)統(tǒng)計清晰、準確、出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯誤、50/次
46、與甲方溝通即時通暢,如有不及時反應(yīng)、100/次
47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次
48、客戶檔案建立完善、及時,如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次
49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問題、50/次
50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調(diào)節(jié)完整、100/次
51、各部門文檔歸檔完整,出現(xiàn)問題、50/次
52、及時進行對賬,如延誤、50/次
53、網(wǎng)上認購,網(wǎng)上簽約如出現(xiàn)錯誤、100-500/次
54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎勵、50-100/次
55、甲方予以表揚、100/次
56、以上錯誤各部門經(jīng)理知情不報、處以兩倍的罰款
57、營銷總監(jiān)與項目總監(jiān)有隨時制定獎懲條例的權(quán)限
第3篇 房地產(chǎn)集團公司項目檔案管理制度
房地產(chǎn)集團有限公司項目檔案管理制度
第一章 總則
第一條 為充分發(fā)揮x 城房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱公司)項目檔案在工程建設(shè)、管理、維護及綜合驗收中的作用,確保項目檔案資料的完整、準確、安全和有效利用,根據(jù)《中華人民共和國檔案法》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合 本公司實際,特制定本制度。
第二條 項目檔案是指公司開發(fā)房地產(chǎn)項目整個過程中形成的項目工程技術(shù)類檔案資料。主要由建設(shè)工程前期文件資料、施工技術(shù)文件資料、竣工圖、竣工測量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料等六個部分組成。
第三條 綜合管理部為公司項目檔案管理的歸口管理部門,負責項目檔案管理及個分、子公司項目檔案管理的指導工作。綜合管理部、前期管理部負責工程前期文件的收集、整理、歸檔工作;項目工程部負責施工技術(shù)資料、竣工圖、竣工測量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料的收集、整理、審核、組卷等具體實施工作。
第四條 本制度適用于公司本部,控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行,參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。
第二章 檔案的分類
第五條建設(shè)工程前期文件資料
(一)可行性研究資料
1、項目建議書及批復(fù);
2、可行性研究報告及批復(fù);
3、項目評估意見;
4、環(huán)境影響報告書(表);
5、設(shè)計任務(wù)書、計劃任務(wù)書;
6、選址意見書。
(二)基礎(chǔ)、設(shè)計、施工前準備資料
1、基礎(chǔ)資料
(1)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、勘察設(shè)計、勘察報告、地質(zhì)圖、勘察記錄、化驗、試驗報告、重要土、巖樣及說明;
(2)地形、地貌、控制點、建筑物、構(gòu)筑物、測量定位及觀察記錄;
(3)水文、氣象、地震等其他設(shè)計基礎(chǔ)資料。
2、設(shè)計文件
(1)初步設(shè)計文件資料:總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、設(shè)計說明書、工程概算、工藝設(shè)備初步設(shè)計;
(2)技術(shù)設(shè)計:建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖、通風設(shè)備等圖樣,說明書、工程預(yù)算、計算書、材料表等;
(3)施工設(shè)計:施工圖、施工說明、設(shè)計計算書、施工預(yù)算;
(4)經(jīng)過批準的施工圖審查報告、施工圖審查批準書。
3、施工準備資料
(1)征用土地批準文件及紅線圖;
(2)拆迂文件、補償安置協(xié)議書;
(3)環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防、人防、抗震、文保、白蟻防治、城建檔案等部門審查意見書及認可文件資料;
(4)水、暖、電、有線電視、煤氣供應(yīng)協(xié)議書;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃(規(guī)劃用地)許可證(附圖、附件),施工許可證;
(6)工程項目參加單位(設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理單位)工程項目材料的采購招標、投標、中標文件資料及合同、協(xié)議、工程質(zhì)量監(jiān)督委托書等。
第六條 施工技術(shù)文件資料
(一)開工報告,停工、復(fù)工報告;
(二)施工組織設(shè)計、施工方案;
(三)圖紙會審紀要;
(四)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全措施交底;
(五)工程定位放線、測量記錄、驗線記錄;
(六)土壤試驗記錄、試樁記錄、打樁記錄、樁位復(fù)核記錄、樁承載試驗記錄、樁位竣工總平面圖;
(七)地基驗槽記錄、地基處理記錄、地基釬探記錄;
(八)基礎(chǔ)、主體中間驗收記錄,構(gòu)件吊裝記錄;
(九)混凝土施工日記;
(十)技術(shù)復(fù)核記錄;
(十一)隱蔽工程驗收記錄(包括安裝工程);
(十二)工程沉降觀測、變形觀察記錄;
(十三)主要建筑安裝材料、設(shè)備出廠合格證、試驗報告;
(十四)構(gòu)件合格證;
(十五)砂漿、混凝土試塊試驗報告;
(十六)水、暖、電氣等設(shè)備工程檢查、試驗、運行調(diào)試記錄;
(十七)工程變更設(shè)計聯(lián)系單;
(十八)混凝土缺陷修補記錄、補強記錄;
(十九)工程質(zhì)量事故及處理材料;
(二十)其他特種記錄(沉井、沉箱等);
(二十一)單位工程竣工驗收記錄;
(二十二)單位工程質(zhì)量綜合評定表;
(二十三)分項、分部工程質(zhì)量評定表;
(二十四)竣工報告;
(二十五)交工驗收材料;
(二十六)設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理工程質(zhì)量合格鑒定資料;
(二十七)施工技術(shù)總結(jié),工程監(jiān)理總結(jié),工程試運行記錄;
(二十八)工程竣工驗收會議紀要、備案表;
(二十九)工程質(zhì)量監(jiān)督報告;
(三十)工程質(zhì)量保修書;
(三十一)工程決算、決算審計。
第七條 竣工圖文件
(一)建筑安裝工程
l、各類建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)圖;
2、各類電氣專業(yè)圖;
3、電信專業(yè)圖;
4、煤氣專業(yè)圖;
5、各類給、排水工程專業(yè)圖;
6、供熱、冷專業(yè)圖;
7、有關(guān)消防、抗震、樓字智能、電梯、工藝等竣工圖。
(二)地下管線工程
1、總平面圖;
2、縱斷面圖、橫斷面圖、結(jié)點詳圖;
3、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)圖;
4、各種管線特征點圖;
5、管網(wǎng)綜合圖。
第八條 竣工測量文件資料
(一)綜合性資料
1、竣工測量(地形、地下管線)技術(shù)資料;
2、竣工測量施測方案;
3、竣工測量技術(shù)總結(jié)及測量精度分析;,
4、竣工測量所用儀器的各種檢測資料。
(二)控制資料
1、管線控制,加密控制點的觀察手簿
2、光電測距記錄;
3、水準觀測手簿;
4、平面、立面求算值的計算書;
5、控制點分布略圖、成果表。
(三)地形測量資料
l、地形及各種地下管線繪原圖、印刷原圖
;
2、圖根點及碎部座標的觀測手簿及成果計算書。
第九條 建設(shè)(施工)監(jiān)理資料
(一)由施工單位提供的施工組織設(shè)計(施工方案)報審表;
(二)監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則;
(三)監(jiān)理通知、不合格工程項目通知;
(四)工程延期、費用索賠審批表;
(五)工程部分暫停報告;
(六)工程移交證書。
第十條 聲像資料。主要記錄和反映工程開工、施工及竣工各階段中重大事件、主要環(huán)節(jié)的聲像資料。如反映工程全貌的變化、方案論證、領(lǐng)導視察、隱蔽、基礎(chǔ)施工局部(全貌)、重大技術(shù)和工藝施工、安裝等有關(guān)照片、圖像、錄音材料及文字說明。
第三章 檔案的收集和歸檔
第十一條 在項目建設(shè)過程中,綜合管理部、前期管理部、項目工程部應(yīng)在各自的職責范圍內(nèi)負責項目建設(shè)資料的形成、積累、整理和保管工作。及時將辦理完畢或有關(guān)人員保存的文件資料收集齊全,加以整理,以確保資料的完整
第十二條 有關(guān)人員在收集、整理檔案資料時,應(yīng)按城建檔案技術(shù)標準嚴格把好質(zhì)量關(guān)。
第十三條 檔案資料上所反映的圖形尺寸、材質(zhì)、規(guī)格等內(nèi)容須圖物相符,做到字跡清楚、圖面整潔、規(guī)格統(tǒng)一、反差良好、簽字手續(xù)完備。
第十四條 凡由易褪色書寫材料(如復(fù)寫紙、熱敏紙等)形成的文件資料應(yīng)附復(fù)印件。
第十五條 檔案文件資料不得用易褪色的書寫材料(紅色墨水、純藍墨水、圓珠筆、鉛筆)書寫、繪制。
第十六條 照片(含底片)和聲像材料,要求圖像清晰,聲音清楚,解說與畫面同步,照片與聲像材料的文字說明準確精煉;電子檔案(軟盤、光盤等)應(yīng)符合國家有關(guān)標準。
第十七條 在整理檔案資料時,遇下列情況,應(yīng)要求責任部門進行重新制作:
(一)一張圖紙上改動部分超過圖面 35%或改繪后致使圖面混亂、模糊、分辨不清的圖(表);
(二)使用破損、受過光照圖面不清、紙張有明顯油漬、水漬和有霉變的圖紙或資料;
(三)結(jié)構(gòu)、工藝、平面位置(或局部)改變,無法在原圖上通過修改來反映的;
(四)管線平面位置變動(長度超過總長的五分之一,線位平移超過 2m),構(gòu)造形式改變,斷面尺寸變化,豎向位置變動等;
(五)未按施工圖位置施工的管線工程。
第十八條 所有竣工圖應(yīng)有竣工圖章?？⒐D章尺寸為70ram×50ram,內(nèi)容有:編制單位名稱、編制人、技術(shù)負責人和編制日期。簽字要求填寫清楚、齊全,不得代簽。
第十九條 有關(guān)人員收集的設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理等單位的檔案資料須兩套以上,原則以工程合同規(guī)定為準。
第四章 檔案的組卷和移交
第二十條 組卷要遵循項目檔案文件資料的自然形成規(guī)律和成套性特點,保持卷內(nèi)文件的有機聯(lián)系,分類科學、組卷合理。
第二十一條 項目技術(shù)文件資料要按單項工程或裝置、階段、結(jié)構(gòu)、專業(yè)組卷;項目竣工圖按建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、消防、環(huán)保順序組卷;項目管理性文件按問題、時間或依據(jù)性、基礎(chǔ)性、竣工驗收文件組卷。
第二十二條 施工技術(shù)文件資料要按管理、依據(jù)、施工安裝記錄、檢測實驗、審定證明排列;竣工圖按專業(yè)、圖號排列;文字在前、圖樣在后。文字裝訂、圖紙不裝訂。
第二十三條 案卷文字材料要用線繩三孔裝訂;圖紙統(tǒng)一折疊成四號圖紙規(guī)格:297mm×2lomm。
第二十四條 案卷必須填寫卷內(nèi)目錄、備考表和封面、脊背;編寫案卷頁號,頁號位置是文件資料正面右下角,雙面書寫文件資料背面為左下角。
第二十五條 項目檔案資料統(tǒng)一采用卷盒。外表尺寸為3lomm×220mm。厚度分別為20ram,30ram,40ram,50ram 等四種。
第二十六條 項目檔案數(shù)量一般為兩套。一套由公司留存;另一套報送城建檔案館。
第二十七條 在項目完成綜合驗收后6 個月內(nèi),綜合管理部應(yīng)主動與當?shù)卣墙ú块T聯(lián)系,辦理項目檔案移交手續(xù)。并配合城建檔案館對移交檔案資料的清點、審核、整理、立卷,入庫等工作。
第二十八條 移交項目檔案時應(yīng)如實填寫《移交書》,《移交書》等相關(guān)文件資料均應(yīng)歸入公司文書檔案。
第五章 附則
第二十九條 本制度由綜合管理部負責解釋和修訂。
第三十條 本制度自印發(fā)之日起施行。
第4篇 房地產(chǎn)項目營銷中心管理制度
地產(chǎn)項目營銷中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作時間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、員工如因病假、補休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書面報告,并交辦公室核實后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進行處理。并及時在考勤表當天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。
4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計扣半天工資;遲到、早退超過一小時,計扣一天工資。
5、員工請事假一天,不核發(fā)當日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個月累計曠工2次者予以開除處理。
二、勞動紀律
1、聽從上級指揮、服從上級安排,員工除正式上訴外,不得越級報告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。
2、遵紀守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動。
3、保守公司機密(機密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛護公物,不得有損害項目、開發(fā)商以及公司利益和形象的言行。
4、工作時間內(nèi)在銷售現(xiàn)場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。
5、工作時間內(nèi)不得談與公事無關(guān)的事情,不得在售樓部閱報,讀與業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍,寫私人信件、聽收音機、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。
6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費、好處費。
7、工作時間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。
以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報、警告、記過、除名、等處分。
三、例會制度
1、經(jīng)理應(yīng)實行例會制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進辦法和項目營銷建議)及本周工作計劃(工作目標、具體實施計劃),同時結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導,開展工作。
2、日例會:每天早上9:00-9:30為例會時間;
周例會:每周日召開全體銷售人員工作會議,由主管經(jīng)理主持召開;
月例會:每月30日為例會時間。(如果30日為休息日則提前)。
3、周會及重要日會必須設(shè)專人作會議紀要。
四、請假制度
1、員工請病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準并報辦公室核準且不扣工資。一天以上(含二天)的請假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報公司辦公室批準后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。
2、員工因病不能提前請假,應(yīng)先請示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補辦請假手續(xù),逾期作曠工處理。
3、無故曠工者,公司將予以除名處理。
五、離辭制度
員工自動離職,置業(yè)顧問應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個月向公司提出書面申請。自動離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損,否則按實際情況在工資或提成中予以扣除。
六、售樓部管理細則
為達到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準則如下:
(一)、作息時間
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)
2、午膳進餐時間定為30分鐘
超過5分鐘(扣5分)
超出15分鐘(扣8分)
如無特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導批準超出30分鐘當曠工一天;
3、違反請假制度的(扣2分)
(三)、紀律
1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.對上司不尊重,故意與上司作對;(扣10分或開除)
3.有影響公司聲譽之言行;(扣10分或開除,并追究法律責任)
4.損壞公司財物;(扣10分或賠償)
5.泄露、出賣公司機密;(開除)
6.偽造文件意圖行騙;(開除)
7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)
8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報酬;(開除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事實誹謗他人,影響團結(jié);(扣10分或開除)
11.逃避工作,推卸責任;(扣10分)
12.工作馬虎;(扣5分)
13.儀容不整;(扣2分)
14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)
15.在售樓部前臺化妝;(扣2分)
16.上班沒有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)
17.在售樓部內(nèi)吃零食;(扣2分)
18.在售樓部內(nèi)吸煙;(扣2分)
19.有客人在場時,在售樓部內(nèi)閱讀報章刊物;(扣8分)
20.有客人在場時閑談;(扣2分)
21.當值時間打瞌睡;(扣8分)
22.保持售樓部整潔,每天早上未對柜臺上雜物進行清理;(扣3分)
23.當值時擅自職守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)
25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)
26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責任)
27.隱瞞包庇同事錯誤;(扣10分)
28.當值時講粗言穢語及行為不檢;(扣5分)
29.不參加每天售樓部例會的;(扣5分)
30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)
31.當值時出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)
32.未到下班時間擅自更衣、簽名;(扣5分)
33.未做當天工作記錄;(扣8分)
34.不按規(guī)定填寫'客戶登記本'者;(扣10分或開除)
35.如無正當理由三天內(nèi)沒有聯(lián)系到過公司的客戶;(扣10分)
36.展銷期間不到場者;(扣5分)
37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)
38.未經(jīng)許可擅自對客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開除)
39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。
40.私自對接開發(fā)商;(扣10分或開除)
如員工一個月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過兩次或扣分超過10分,則由公司發(fā)出警告信,一個月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過四次或扣分超過18分,則可考慮開除。任何人當年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時開除。
本制度由銷售經(jīng)理負責執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報營銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺遵守以上考勤及紀律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開除處理。
附:員工綜合考評表
第5篇 房地產(chǎn)新項目部車輛管理制度
地產(chǎn)公司新項目部車輛管理制度
一、車輛使用管理
1、按時辦理各項行車手續(xù):(1)投保,(2)定期年檢、保養(yǎng),(3)其他。
2、對車輛各項手續(xù)應(yīng)妥善保管,防止丟失或被盜,發(fā)生問題應(yīng)立即向行政部報告,積極補辦,否則,因此出現(xiàn)罰款事宜,由當事人承擔責任。(不可避免的處罰除外)
3、建立車輛檔案,由行政部統(tǒng)一管理,檔案內(nèi)容包括:
(1)行車各項手續(xù)的復(fù)印件;
(2)車輛使用說明書,購車發(fā)票復(fù)印件;
(3)車輛的運行、維修、保養(yǎng)情況記載;
(4)駕駛員工作情況記載;
(5)駕駛員變更情況與交接手續(xù)記載。
4、公司副總以上管理人員因工作需要享有用車權(quán),但必須口頭請示總經(jīng)理。除聯(lián)系工作外,一般不安排用車,辦理私事自行解決交通工具。借用公車,承擔油費、過卡費用。
5、部門經(jīng)理及其他員工在工作范圍內(nèi),原則上不安排用車,特殊情況分管領(lǐng)導批準,由行政部根據(jù)實際情況,按輕重緩急,合理安排。
6、看房車原則上用于銷售部,其他工作如需要用車一律填寫派車單,經(jīng)分管領(lǐng)導批準,由行政部合理安排。
7、駕駛員變更,發(fā)生車輛交接時,接車員要認真檢查車的狀況、性能,詳細作好記錄,辦理車輛交接手續(xù);車輛所配工具,要妥善保管,如有遺失、損壞,當事人負賠償責任。
8、駕駛員應(yīng)作好行車記錄,派車單上應(yīng)填寫用車去向和時間,報銷油料時連同派車單一并交回,否則不予報銷油料。
9、違章行駛,依照交通安全管理法規(guī),罰款由駕駛員承擔,公司不予報銷,特殊情況報分管領(lǐng)導同意后報銷。
10、因駕駛員責任造成機械事故,發(fā)生經(jīng)濟損失由駕駛員酌情賠償。由各種原因造成的交通部門裁決的罰款,發(fā)生經(jīng)濟損失由責任人酌情賠償。
二、車輛維修制度
1、車輛按保修、養(yǎng)護規(guī)定,定期更換機油及濾清器芯,按期進行底盤保養(yǎng)和輪軸檢查。遵守養(yǎng)護規(guī)定,定期進行三?；虼笮?。
2、行車發(fā)生事故應(yīng)及時上報,寫出書面材料,對損壞部位、程度及修理費用要詳細記錄。
3、車上所需物品及各種易損機件的購買,報公司分管領(lǐng)導批準后,方可購置。
4、行車前應(yīng)仔細檢查車輛運行狀況,發(fā)現(xiàn)故障及時修理,禁止病車上路。
5、需維修的車輛,駕駛員應(yīng)提前申報維修計劃,經(jīng)審批后,在指定地點修理。
6、油料和物料消耗,需憑正式發(fā)票,先登記后,報公司領(lǐng)導審批,據(jù)實報銷。
7、駕駛員人為的操作不當及例檢不及時,造成機器損壞,原則上由駕駛員本人承擔修理費用,金額較大酌情處理。
8、除特殊情況下,車輛必須在指定的地點檢修、保養(yǎng)。
第6篇 房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標管理制度
房地產(chǎn)總部項目投資成本基礎(chǔ)指標管理制度
xx總部項目投資成本基礎(chǔ)指標管理制度總部項目投資成本基礎(chǔ)指標
1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹,建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系,特制定本辦法。
2.范圍:
2.1適用范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司
2.2發(fā)布范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司
3.名詞解釋:
3.1[項目投資成本基礎(chǔ)指標]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標。
3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進行操作的項目。
[項目公司]:指獲取新項目后負責操作該項目的公司。
4.職責:
總部發(fā)展中心風險控制部人員:負責編制指標的依據(jù),項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎(chǔ)指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標;
項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標的審計
總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標;配合發(fā)展中心下達投資成本基礎(chǔ)指標;
項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;
項目運行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標和不可預(yù)見費用指標;
項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實施費用指標和公用配套費用指標;
項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關(guān)負責部門和人員:負責本項目的成本控制和風險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要,及時調(diào)整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標,及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;
各項目公司下屬項目部相關(guān)負責部門和人員:負責自身項目的成本控制和風險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要,及時調(diào)整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標,及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1項目投資成本基礎(chǔ)指標構(gòu)成如下:(祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標分解構(gòu)成表》)項目投資成本基礎(chǔ)指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注
土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套費不可預(yù)見費直接成本合計財務(wù)費用管理費用銷售費用總成本合計
5.1.1土地及大配套費指標:土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費用。
5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;
5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);
5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費,主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;
5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費,按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復(fù)墾費、青苗補償費用等;
5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;
5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.2前期費用指標:主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用
5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設(shè)計費用,主要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等;
5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作,如招投標代理、標底制作等費用;
5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設(shè)計前的勘測;
5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;
5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預(yù)算編制費用等;
5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時,主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標;
5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標,最終以和監(jiān)理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預(yù)算編制費用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用;
5.1.5公用配套費指標主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用,如小區(qū)配套的學校、會所等等;
5.1.6不可預(yù)見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在,可能產(chǎn)生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%
5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標、不可預(yù)見費指標之和;
5.1.9財務(wù)費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;
5.1.10銷售費用指標是為了項目
銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項目具體制定該指標;
5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。
5.2指標的制定和下達
5.2.1由發(fā)展中心風險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標。
5.2.2.土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;
5.2.3.前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;
5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實施費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;
5.2.5.不可預(yù)見費用指標、財務(wù)費用指標由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負責項目財務(wù)的人員核實后下達;
5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;
5.2.7.銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;
5.3指標的執(zhí)行
5.3.1項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。
5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內(nèi);
5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內(nèi);
5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實施費用指標和公用配套費用指標范圍內(nèi);
5.3.5項目操作期間項目公司負責財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴格控制在不可預(yù)見成本指標范圍內(nèi);
5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內(nèi);5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內(nèi);
5.4指標的審計
5.4.1負責審計部門:該指標主要下達項目公司相應(yīng)部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人,并由總部相關(guān)部門負責審計。
土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實施費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計;
5.4.1.5不可預(yù)見費用指標、財務(wù)費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負責審計;
5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。
5.4.1.7銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。
5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;
5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準,根據(jù)項目公司上報的計劃,由審計負責部門制定。6.獎懲條例:
超額完成指標獎勵辦法獎勵標準
6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過20%以上;
6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi),單項成本指標節(jié)約超過20%以上;
6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi),成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。
6.1.2獎勵金額
6.1.2.1對于符合本制度
6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約成本0.3%;
6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。
6.1.3獎勵申請
6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員,應(yīng)由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書,經(jīng)項目公司領(lǐng)導通過簽字后,上報集團管理中心;
6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準,審核通過的,由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;
6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;
6.1.4.2負責審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容,進行詳細的審核和調(diào)查,確實達到獎勵標準的,應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。
6.1.5獎勵的兌現(xiàn)
6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;
6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負責人進行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;
6.1.5.3個人獲得獎金,應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準
6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計指標20%以上;
6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi),單項成本超出指標20%以上;
6.2.2懲罰金額
6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人進行資金懲罰,金額的相當于超出成本0.3%;
6.2.3懲罰審核
6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;
6.2.3.2負責審核
的部門要根據(jù)各項指標的審計內(nèi)容,進行詳細的審核和調(diào)查,確實達到懲罰標準的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;
6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。
6.2.4懲罰的兌現(xiàn)
6.2.4.1懲罰通知下達的當月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;
6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負責人承擔50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;
6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達到懲罰金額。
7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)指標,各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標。
7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負責解釋。
8.附件:
附件:投資成本基礎(chǔ)指標分解構(gòu)成表
第7篇 萬科地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引成本部
vk地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引(成本部適用)
一、主要職責:
1. 工程結(jié)算管理;
2. 現(xiàn)場簽證管理;
3. 設(shè)計變更管理;
4. 產(chǎn)值、資金計劃審核,付款臺帳建立;
5. 投標報價,合同價格審核;
6. 成本動態(tài)管理;
7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)。
二、基本原則
1. 工程造價確定原則(順序優(yōu)先)
■ 甲方限價
■ 合同價
■ 中標價(或三家比價最低價)
■ 合同規(guī)定確定方式
■ 市場詢價
2. 造價工程師行為準則
■ 成本責任優(yōu)先
3. 現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更事前辦理原則
三、操作流程
1.工程結(jié)算管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;
■ 綠化造園工程結(jié)算;
■ 裝飾工程結(jié)算;
■ 外委工程結(jié)算;
■ 零星工程結(jié)算;
■ 工程竣工結(jié)算;
■ 工程結(jié)算定案單填寫;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時應(yīng)附竣工圖;
(3) 工作流程
(4) 需注意檢查事項
■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);
工程結(jié)算工作交接單需注意事項
■ 工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容須填寫完整;
■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定內(nèi)容;
■ 存在合同外增減工程,需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理;
■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;
■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
關(guān)于現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、竣工圖需注意事項
■ 現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全,驗收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;
■ 竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設(shè)計部經(jīng)理簽字、確認;
結(jié)算工作注意事項
■ 結(jié)算前必須認真閱讀合同不少于一遍;
■ 結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復(fù)審制度;
■ 結(jié)算前原則上造價工程師應(yīng)先核算工程量;
■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃,且雙方簽字確認后附在結(jié)算件上;
填寫結(jié)算定案單需注意事項
■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;
■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;
■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全;
■ 上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;
(5) 權(quán)限
10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務(wù)副總;
10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財務(wù)副總;
(6) 參考文件
《預(yù)結(jié)算管理辦法》
《結(jié)算樣表》
2.現(xiàn)場簽證管理
(1) 工作內(nèi)容
1. 對以下內(nèi)容確定造價;
■ 施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;
■ 在施工過程中,由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導致工程量增減,材料代換或其他變更事項;
■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;
■ 施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題;
2. 同施工單位共同確認簽證單;
3. 確定簽證原因及責任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計部提供現(xiàn)場簽證單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項
■ 各項內(nèi)容填寫完整;
■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標識明確,可以清晰計算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細化、設(shè)計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則;
■ 提出部門及簽證原因必須明確;
■ 甲方主辦人必須簽字;
■ 現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。
以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴禁后補現(xiàn)場簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應(yīng)知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);
現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類
(5) 權(quán)限
2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部);
(6) 常見問題解決辦法
■ 簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;
解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價格為準;
2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價工程師主持同時報價并復(fù)核報價條件是否一致,若一致,選報價最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報價;金額在五萬元以上,由工程管理部招標確定廠家及價格;
■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;
解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑;
(7) 參考文件
《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》
《簽證登記臺帳》
3.設(shè)計變更管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標準、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導致做法變更、材料代換或其他變更事項;
■ 確定變更原因及責任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計部提供設(shè)計變更單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 設(shè)計變更單需注意檢查事項
■ 接收設(shè)計變更后首先造價工程師應(yīng)對設(shè)計變更的合理性進行初步復(fù)核,并有責任提出修改意見;
■ 各項內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標識明確,增減工程標識清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則;
■ 提出部門及變更原因須明確;
■ 甲方主辦人須簽字;會簽欄中各部門均確認完畢,無反對意見;
以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);
設(shè)計變更單臺帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;設(shè)計變更編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類
(5) 權(quán)限
5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報成本管理部、設(shè)計工程等相關(guān)職能部門。
(6) 常見問題解決辦法
■ 圖紙無甲方部門或人員確認;
解決辦法:返回經(jīng)辦人;
■ 變更內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;
解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;
(6) 參考文件
《設(shè)計及變更簽證管理辦法》
《設(shè)計變更登記臺帳》
4. 產(chǎn)值、資金計劃審核
(1) 工作內(nèi)容
工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容
■ 填寫施工單位原報預(yù)算造價(序號一);
■ 填寫結(jié)算造價(序號二);
■ 填寫保修款比例及金額(序號四.1);
工程進度付款申請表填寫內(nèi)容
■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部內(nèi)容;
■ 注意審核<合同簽約總價款>及<調(diào)整后的合同總價款>;
■ 若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除;
資金計劃收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理的安排為準)
■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計劃;
■ 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃,由樓盤工程師提供項目及資金計劃,造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃;
■ 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產(chǎn)值,編制資金計劃;
■ '七 支付質(zhì)保金'項目資金計劃由客務(wù)服務(wù)部提供;
■ '八 營銷推廣費、十 現(xiàn)金流入'項目資金計劃由銷售部提供;
■ '九 售后服務(wù)費'由客戶服務(wù)部提供;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;
3) 工程付款流程(成本部內(nèi)部流程)
資金計劃收集及編制流程
(時限:每月25日報下月資金計劃)
(4) 需注意檢查事項
工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部內(nèi)部流程)
■ 復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;
■ 項目經(jīng)理部內(nèi)容填寫完整,項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;
■ 復(fù)核現(xiàn)場實際工程進度;
■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
工程付款審批表
■ '經(jīng)手人'以上(含)填寫完整;
■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;
(5) 權(quán)限
工程竣工結(jié)算付款權(quán)限
5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報經(jīng)成本管理部;
(6) 常見問題及解決辦法
■ 工程進度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫
解決辦法:至少填寫'累計完成產(chǎn)值合計'一欄;
(7) 參考文件
《資金計劃表》
《工程付款審批表》
《工程竣工結(jié)算付款審批表》
5. 投標報價(含三家比價),合同價格審核;
(1) 工作內(nèi)容
■ 招標文件中造價條款的擬定,工程量清單招標中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定);
■ 定標中造價條款的審定,并確定最低報價;
(2) 工作條件(前提)
■ 項目確定,圖紙基本完整;
(3) 工作流程
(4) 需注意事項
■ 圖紙是否有設(shè)計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;
■ 圖紙細部尺寸是否足以核定造價;
■ 招投標及合同造價的確定宜首選總價包干形式,其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當?shù)囟~結(jié)算);
■ 工程量清單招標中造價條款一定要明確,投標方有按圖紙及現(xiàn)場情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對工程量清單承擔風險;
■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質(zhì);
■ 定標中需復(fù)核各家投標條件是否一致;(投標條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標準等);
■ 非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價,對報價不實的廠家或施工單位提出警告后,二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍,該次報價作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對萬科投標報價的權(quán)利;
■ 最低報價確定原則:工程量清單報價中總價最低;單價包干報價中應(yīng)預(yù)估實際各分部分項工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報價最低的報價,采用單價包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計增加材料用量最大的材料單價;
■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺帳;
(5) 權(quán)限
5萬元以下項目部負責;
5萬元以上工程管理部負責;
(6) 參考文件
《集團工程招標管理辦法》
《網(wǎng)上采購管理辦法》
6. 成本動態(tài)管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 以成本指導書內(nèi)容指導項目部有關(guān)造價工作;
■ 每周、月按規(guī)定格式報表;
■ 現(xiàn)場零星材料限價;
(2) 工作流程
(3) 注意事項
■ 當月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元,應(yīng)于當周報成本管理部;
■ 材料限價應(yīng)建立臺帳;
■ 每月報表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;
■ 重大變更應(yīng)說明原因;
■ 當需調(diào)整目標成本,要嚴格覆行目標調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場因素調(diào)整目標成本單價(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費率等);
(4) 參考文件
《項目成本月報表》
7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)
(1) 工作內(nèi)容
■ 配合其它部門工作(成本咨詢);
(2) 注意事項
■ 現(xiàn)場成本工程師的臨時任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場成本工程師崗位職責說明書的范圍為標準,如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;
■ 現(xiàn)場臨時任務(wù)每周不宜超過二個工作日且每月累計不應(yīng)超過五個工作日,出現(xiàn)超過現(xiàn)象應(yīng)向項目部或人力資源部書面說明情況;
四、補充說明
(1) 本指引由成本管理部負責解釋、修訂;
(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;
第8篇 地產(chǎn)代理項目財務(wù)管理制度
地產(chǎn)代理公司項目財務(wù)管理制度
一、財務(wù)管理要求總則
●費用報銷必須遵循費用報銷審核制度。
●各樓盤負擔的費用必須明確劃分,并在報銷單上寫明所屬項目及營銷總監(jiān)的詳細資料。
●人員的變動必須及時報告人力資源部,以便財務(wù)部月底進行工資、資金核算。
●開發(fā)票時,須附與發(fā)展商核對后的結(jié)算明細表。
●營銷經(jīng)理或營銷總監(jiān)將新提項目經(jīng)理做業(yè)務(wù)員與做項目經(jīng)理時的收入劃分并核對,然后報財務(wù)部。
二、票據(jù)管理
●售樓處使用的票據(jù)包括收款收據(jù)和尾數(shù)紙。該票據(jù)均印有統(tǒng)一編號。收款收據(jù)和尾數(shù)紙由項目經(jīng)理或定專人從公司財務(wù)部領(lǐng)取。
●所有售樓處現(xiàn)場必須有設(shè)置保險柜?？瞻资論?jù)、尾數(shù)紙必須妥善保存于保險柜內(nèi)。
●客戶交付臨時定金時一律與客戶簽定尾數(shù)紙,空格處須按項目經(jīng)理規(guī)定填寫一式兩份,經(jīng)客戶確認簽方可收取。
●客戶交付足額定金時,由項目經(jīng)理或項目指定專人開具正式收款收據(jù)。如客戶已交付臨時定金,則須時收回尾數(shù)紙。如尾數(shù)紙丟失,須當場要求客戶出具遺失證明,作為丟失尾數(shù)紙的補充憑證。
●各售樓處領(lǐng)取的票據(jù)要及時與財務(wù)交清,無論票據(jù)使用與否,從領(lǐng)用日期開始算起一個月內(nèi)必須交回待財務(wù)部核查無誤后,然后重新領(lǐng)用。如有違規(guī)罰款一百元。
●因未能妥善保管而丟失收款收據(jù)及尾數(shù)紙,應(yīng)立即通知財務(wù)部并施以適當?shù)难a救措施(如登報)。每丟失張收據(jù),經(jīng)辦人將被罰款人民幣三百元,并承擔由此產(chǎn)生的費用和后果。
三、代理費的結(jié)算及轉(zhuǎn)款
●代理費的結(jié)算日為每月25日。節(jié)假日、周末不順延。
●各樓盤代理費結(jié)算需提前一天將有關(guān)結(jié)算的資料傳真或交回給財務(wù),以便財務(wù)對結(jié)算金額進行核對和集資金。
●轉(zhuǎn)款收據(jù)必須于轉(zhuǎn)款后第二天交回財務(wù)部。
●如預(yù)結(jié)代理費,并退回所收定金的樓盤,必須提前一天通知財務(wù)部,同時附發(fā)展商出具的轉(zhuǎn)款通知。
●上述轉(zhuǎn)款必須經(jīng)營銷總監(jiān)和總經(jīng)理簽字批準。
●對不提前通知,當天就要求轉(zhuǎn)款的,一律不予受理。
四、現(xiàn)金管理制度(適用于定金與臨時定金)
1、開盤
●新項目開盤,營銷總監(jiān)必須提前與財務(wù)部協(xié)調(diào)收款方式及交款銀行。
●各售樓處開盤簽項目經(jīng)理先向財務(wù)部填寫代理業(yè)務(wù)通知單,然后憑此表領(lǐng)取尾數(shù)紙或正式收據(jù)。
2、收款
●售樓處收取的定金及臨時定金(現(xiàn)金或支票),必須由項目項目經(jīng)理指定專人收取。
●定金由發(fā)展商收取的,各售樓處不得向財務(wù)部領(lǐng)取財務(wù)票據(jù)。
●各售樓處在收取款項時,必須要開具與款項相對應(yīng)的蓋有公司財務(wù)章的有效票據(jù),不得為客戶開具白條。
●當天收取的定金及臨時定金必須下午7點前存入財務(wù)指定銀行。因未能及時將定金存入銀行而造成款遺失、被搶、被盜等,后果由經(jīng)手人承擔。(如有特殊情況,最遲不得超過次日上午存入指定銀行。如到款時間與收款收據(jù)的日期相差超過兩天,有關(guān)人員必須給出合理解釋,并將被處以罰款(每日每筆罰50元)
●每次存款后立即將收取金額、票據(jù)金額、房號、業(yè)主姓名、存入銀行、存入日期等有關(guān)數(shù)據(jù)指定專人記錄有財務(wù)對帳上,以便月底與公司財務(wù)核銷票據(jù)。
●無折存款回單必須注明樓盤名稱、房號及業(yè)主姓名,以便與收款收據(jù)核對。
●臨時定金結(jié)算(撻定)須報財務(wù)作為應(yīng)付帳款處理,半年后轉(zhuǎn)為營業(yè)收入,不上報者視為走私單,一經(jīng)查實,立即處理。
3、退款
●銷售人員負責向客戶解釋退款的有關(guān)程序,以減少產(chǎn)生矛盾的機會。
●如發(fā)生客戶退款,由銷售人員寫一份退款說明,并由項目經(jīng)理、營銷總監(jiān)簽名,然后通知客戶()到公司總部退款,不得自行在售樓處退款。
4、以上規(guī)定同樣用于收取的其他現(xiàn)金(如首期款)。
第9篇 房地產(chǎn)新項目部印章管理制度
地產(chǎn)公司新項目部印章管理制度
1、公司印章、行政章、合同章由行政部辦公室統(tǒng)一管理,指定由主任負責保管,分管領(lǐng)導監(jiān)管,專柜雙鎖存放。
2、印章管理人員必須確保印章安全,不得外借。未經(jīng)領(lǐng)導書面批準不得使用,否則產(chǎn)生的經(jīng)濟、法律責任自負。
3、使用印章必須按以下程序進行:
(1)申請:印章使用單位或個人先提出申請,填寫《印章使用情況登記表》;
(2)備份:印章使用單位或個人凡對外合同、文書、證明等都必須備份交公章管理人員存檔備查;
(3)辦理:經(jīng)領(lǐng)導審核批準后,印章管理人員使用印章,不得由申請人自行用印。
4、使用印章審核批準人承擔由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟、法律責任。
5、'財務(wù)專用章'、'銷售專用章'分別由財務(wù)部經(jīng)理、銷售分管領(lǐng)導保管,建筑公司公章應(yīng)納入行政部統(tǒng)一管理。
6、年終公司對印章使用情況進行一次檢查,并督促其資料及時歸檔。
第10篇 地產(chǎn)項目銷售管理制度：售樓部管理
地產(chǎn)項目銷售管理工作:售樓部管理
第三環(huán)節(jié):售樓部管理
a、售樓部工作流程
1、市場調(diào)查
在銷售前期,有銷售經(jīng)理組織對項目及周邊環(huán)境等情況進行一系列的市場調(diào)查,并協(xié)助公司做好對項目的考察等工作。
2、銷售政策制定
對項目提出銷售政策、價格計入市姿態(tài)等建議,并制定出符合公司要求的價格和優(yōu)惠措施等。
3、銷售文件的準備
4、人員招聘及培訓(培訓內(nèi)容:規(guī)范、職業(yè)道德、能力及素質(zhì)、整體隊伍素質(zhì)的提高)
負責對銷售人員的招聘及培訓工作,培訓內(nèi)容有公司規(guī)章制度、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、銷售技巧等。
5、銷售過程中問題的處理
*簡單情況的處理,先交由銷售主管解決處理;
*復(fù)雜情況的處理,先匯報主管,在主觀整理后以報告的形式提交給銷售經(jīng)理,由經(jīng)理指導或協(xié)助解決。
6、銷售政策的調(diào)整
*以例會的形式組織協(xié)調(diào)各部門,制定解決方案和調(diào)整策略;
*以通報的形式分派給各部門執(zhí)行并監(jiān)督實施;
*以月報的形式向公司銷售管理部門提交總結(jié)報告。
b、售樓部職能
售樓部隸屬于公司經(jīng)營策劃部,是分管公司房產(chǎn)銷售、租賃的業(yè)務(wù)部門,也是公司對外形象的窗口。
主要職能如下:
1、負責房產(chǎn)的銷售工作,租賃工作,并按規(guī)定為顧客辦理有關(guān)手續(xù)。
2、售及房地產(chǎn)市場的信息資料,做出市場預(yù)測,參與設(shè)計方案的評審選定
3、擬定房地產(chǎn)銷售的設(shè)計方案,提交公司領(lǐng)導及相關(guān)部門討論通過后予以執(zhí)行。
4、積極為顧客辦理產(chǎn)權(quán)證。
5、做好公司房地產(chǎn)銷售租賃的綜合統(tǒng)計,妥善管理經(jīng)營合同等一切檔案資料。
6、參與工程的竣工驗收。
7、參與房地產(chǎn)交易談判。
8、收集客戶意見,及時報請公司領(lǐng)導或反饋給有關(guān)部門解決。
c、營造售樓部構(gòu)架及職能
一、組織構(gòu)架
1、銷售體系人員構(gòu)成(共8人,適合150~200平米的售樓中心)
甲方:財務(wù)收款(出納)1人
按揭專員 1人
乙方:銷售經(jīng)理 1人
銷售主管1人
專職銷售人員4人
2、行政人員:(共6人)
甲方:清潔員 1人
保安員 2人(若銷售中心有樣板間則以 1位女保安/套 增加保安)
司機 1人
二、崗位職責:
1、財務(wù)出納
*收繳售樓進款
*退還退房款項
*與銀行進行錢款交割
*開收款收據(jù)
2、按揭專員
*與國土局、銀行等政府相關(guān)部門進行工作對接
*辦理相關(guān)手續(xù)
*簽訂正式〈商品房購銷合同〉
3、售樓部經(jīng)理
*負責與開發(fā)商就有關(guān)銷售方面的問題進行協(xié)調(diào),
*把握市場動向,抓住時機,促成大型客戶的成交。
*掌握并執(zhí)行公司總體銷售計劃。
*制定階段性營銷重點,季度計劃的實施。
*向上級領(lǐng)導匯報工作。
4、銷售主管
*監(jiān)控銷售現(xiàn)場,處理現(xiàn)場疑難;
*管理售樓人員;
*收集并反饋市場信息;
*定期調(diào)研市場走勢,并結(jié)合項目提出對策;
*協(xié)助售樓部經(jīng)理開展其他工作。
5、售樓人員
*負責上門客戶的接待和情況介紹;
*負責與客戶簽訂認購書;
*負責記錄客戶檔案;
*售及樓市信息,并及時向售樓部經(jīng)理匯報。
*負責與客戶進行價格談判;
*做好客戶后續(xù)跟進工作;
*負責與客戶簽訂正式購房合同;
6、清潔員
*售樓中心的清潔工作
7、保安
*負責售樓中心的安全保衛(wèi)工作
8、司機
*協(xié)助、配合銷售部門做好本職工作
d、設(shè)計售樓部工作流程
e、規(guī)范銷售制度
一、銷售控制
1、銷售控制工作必須嚴肅認真,不得作假銷控,搞小動作,業(yè)務(wù)員無權(quán)私自銷控,若有違反以上情況由個人承擔一切后果。
2、每天銷售情況要及時匯報,并由銷售主管填寫銷控表交給專案經(jīng)理。
3、所有單位的小控,必須經(jīng)專案經(jīng)理在收據(jù)上按簽字認可方能生效;如經(jīng)理不在現(xiàn)場,則先通過電話通知,事后補簽。
4、每天營業(yè)結(jié)束前由經(jīng)理和財務(wù)部核對,即使當天沒有售出單位,也要匯報。
二、收、退定金
1、定金由財務(wù)部專人負責收取,并開訂單或收據(jù),由專案經(jīng)理和客戶簽字,復(fù)印件交專案經(jīng)理留檔;任何人無權(quán)打白條,或私自答應(yīng)收取客戶定金,否則后果自負;
2、定金的退還,在無國家明確規(guī)定的前提下,須經(jīng)銷售經(jīng)理批準,退款時,應(yīng)將原收據(jù)收回;
三、簽認購書
1、在定金收取完整之后,應(yīng)填寫認購書;
2、認購書的填寫應(yīng)清洗、完整、準確,不得涂改;
3、認購書的一式四聯(lián),財務(wù)收款人員、銷售部經(jīng)理、專案經(jīng)理、客戶各持一聯(lián);
四、簽合同
1、合同交由專案經(jīng)理和銷售經(jīng)理共同監(jiān)督簽訂和管理;
2、簽訂合同時所需單據(jù)證明有:a、繳款收據(jù);b、認購書原件;c、身份證明等其他所需單據(jù)并留復(fù)印件備檔;
3、客戶需交足首期款,按揭客戶并協(xié)商辦理貨款事宜。
五、辦理貸款:
提供客戶資料、本
公司資料,要求客戶共同配合。
六、交房
1、銷售員通知客戶攜:a、《住宅使用說明書》b、《質(zhì)量保證書》c、《房屋交付使用許可證》辦理交房手續(xù)。
2、收取房屋余款。
七、其它注意事項:
1、銷售員要遵守并清楚地完成每個程序;
2、若有違紀現(xiàn)象,公司有權(quán)予以解聘或留職查看,并由個人承擔一切后果。
f、規(guī)范工作制度
一、考勤制度
1、工作時間:早8:30 ~ 晚18:00,中午吃飯時間45分鐘(輪流吃飯),銷售人員每日輪流值班,每日2人,至晚9:00
2、每周輪休一日,外出、休息要帶呼機,手機開機;
3、病、事假的請假手續(xù):
1)病假:
*銷售人員因病需要休息、須有正規(guī)醫(yī)院證明
*病假兩天以內(nèi)由部門主管審批,三天以上者由公司主管審批;
*病假手續(xù)必須當天申請
*病假每天扣人民幣30元
2)事假:
*事假手續(xù)必須至少提前一天書面申請;
*事假兩天以內(nèi)由部門主管審批,兩天以上須由公司主管部門審批;
*事假不遵半天按半天計;
*事假每天扣人民幣40元。
4、處罰辦法
1)遲到或早退處分:
*遲到(早退)第一次扣2元/分鐘;
*遲到(早退)第二次扣4元/分鐘;
*遲到(早退)第三次扣8元/分鐘;
*依此類推,情節(jié)嚴重者,公司有權(quán)解雇。
2)曠工處分:以下情況之一者,按曠工論處
*銷售人員在當值時間內(nèi)無正當理由離開崗位者;
*銷售人員不自覺簽到者;
*代人簽到和要求別人簽到者(以上任一情況,按曠工半天論處);
*不按規(guī)定辦理請假手續(xù)而未來上班者;
*假期已滿未按時返回公司且沒有正當理由者;
*曠工按100元/天扣罰;
*曠工連續(xù)2天及每月累計3天以上者,公司有權(quán)解雇
二、儀容儀表
1、員工必須經(jīng)常保持服裝整齊清潔,并按規(guī)定佩帶工卡,自覺愛護公司所發(fā)的工作制服、鞋等物品。
2、男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后衣領(lǐng)為適度,不準留小胡子、鬢角。
3、女員工不得披頭散發(fā),頭發(fā)不宜過長,以不超過肩部為適度。要保持淡雅清妝,不得濃妝艷抹、染深色指甲,并避免使用味濃的化妝用品。
4、員工不得染怪異發(fā)色、梳怪異發(fā)型,應(yīng)請勤修剪頭發(fā)、指甲、保持清潔。
三、營銷中心行為規(guī)范
1、現(xiàn)場接待順序
1)現(xiàn)場接待的客戶按照簽到的順序來接待,若該銷售員不在,則跳過排在最后,并由下一個人補上。
2)新老客戶區(qū)分有兩個前提:a、有無來訪;b、有誰接待過;
3)義務(wù)接待,如果給銷售員的老客戶來訪而其本人不在,則由當時排在最后面的銷售員代為接待。
2、辦公用品的管理
所有辦公用品,包括售樓資料、電話等其他工具應(yīng)統(tǒng)一妥善保管,擺放整齊;不得使用售樓處的廣告接待電話打私人電話,影響銷售業(yè)績;
3、銷售單據(jù)的管理
每天所有銷售單據(jù),如收據(jù)、認購書、財務(wù)結(jié)算單、付款證明等,須交給專案經(jīng)理經(jīng)妥善保管,并在當天營業(yè)結(jié)束前,上報當天日報表。
4、售樓中心管理
1)售樓中心內(nèi)保持桌面、地面清潔,接待桌,談判桌椅,擺放整齊,創(chuàng)造一個良好的售樓環(huán)境。
2)接待前臺桌面,只準擺放資料夾、樓書、折頁、客戶登記本、電話登記本。與工作無關(guān)的雜物、水杯一律不準亂放在桌面上。
3)個人資料,計算器等應(yīng)放在自用的抽屜內(nèi),接待過程中不準亂抽,亂拿他人資料,接待完畢后,資料歸放原處。
4)接待工作結(jié)束,客戶使用過的紙杯,煙蒂應(yīng)及時清理干凈。
5)工作期間,營銷人員應(yīng)保持良好坐姿,公共空間嚴禁躺臥,伏桌休息,不得在工作場合大場喧嘩。
5、客戶登記
1)有效客戶登記:銷售員在做客戶登記時必須注明客戶姓名、電話或其他有效聯(lián)系方式,且公司只保障該銷售人員所進行過登記的客戶的權(quán)益,當場落定的除外;公司只承認在客戶登記本上的登記記錄,銷售員自己的接待記錄一律不承認。
2)登記期限:自登記之日起一個月內(nèi),該客戶為該銷售員客戶,若超過此期限以外而銷售員未作登記追蹤時,則公司有權(quán)將此登記清除,其他銷售員可以爭取客戶促成成交。
3)銷售人員應(yīng)清楚地填寫每一份資料,并妥善保管,以備查詢。
4)任何個人不得損壞、擅改客戶登記本,否則對造成的后果,公司將嚴肅處理。
6、業(yè)務(wù)管理
1)營銷人員嚴格按照簽到順序輪流接待。
2)營銷人員對待每位客戶應(yīng)一視同仁,必須認真完成自已的接待工作,要有認真、嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。
3)每位員工,每天必須完成自己的接待記錄,寫好客戶檔案,認真填寫工作日記和銷售日統(tǒng)計表。完成后交由組長檢查、整理、歸檔。
4)接待工作要細致,積極留下客戶的聯(lián)系方式。
5)經(jīng)常保持與登記客戶的聯(lián)絡(luò),爭取促成簽約。
6)每位營銷人員簽約后,要建立客戶檔案,將客戶的合同號、付款方式、付款進度統(tǒng)計好。
7)簽約客戶的追款工作由該位客戶的接待人員負責。并負責催款,督促客戶按時交款。
8)針對初次來訪,留下客戶檔案的這次接待為有效接待。
7、合作與分成
1)有特定合作的銷售員,須在簽單之前協(xié)商好后,將合作意向告知經(jīng)理后方可生效,并以經(jīng)理簽字后的收據(jù)作為成交后傭金分配的依據(jù),否則公司有權(quán)處理爭議。
2)絕對禁止爭強公司其他同事的客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)嚴重性予以扣罰工資或傭金,并交公司領(lǐng)導處置。
四、客戶接待制度
1、原則
總則:一切以銷售活動為主。
*以第一接待為主,第二接待為輔,第三接待為義務(wù);
*體現(xiàn)協(xié)作,互助,謙讓的團體精神;
*體現(xiàn)員工積極、主動的精神面貌。
2、制度內(nèi)容
1)接待客戶,首先應(yīng)起身站立,致問候語“您好”,遞名片,然后引導
客戶至沙盤前講解沙盤及戶型特性;等客戶落座后,應(yīng)主動倒水,自己再坐下,禮貌詢問客戶要求。
2)前臺銷售人員在接待客戶時,應(yīng)保持雙手垂放‘待客戶時,應(yīng)代為開門,使用禮貌用語向客戶道別。
3)與客戶辦理簽約和催款時,應(yīng)注意客戶的隱私性。
4)售樓人員接待客戶實行輪流制,不得挑檢客戶。每天第一個簽到的售樓員接待第一個客戶,以此類推。
5)售樓員每接待每一個客戶都要詳細登記,記錄內(nèi)容包括日期、客戶姓名、工作單位,住址、聯(lián)絡(luò)方式、購樓意向、接待人員、客戶看樓或咨詢源自何種信息等。
6)每個售樓人員有義務(wù)做電話咨詢,但不作客戶登記,客戶來訪時指名找某售樓員,此客戶由此售樓員接待,否則,以現(xiàn)場接待人員登記為準。
7)對經(jīng)人介紹來訪的客戶,以客戶意向進行接待,有疑難問題向主管或副經(jīng)理匯報。
8)如果接待過程中發(fā)現(xiàn)接待的是他人的客戶,應(yīng)主動交回給原售樓員,或經(jīng)原售樓員同意方可繼續(xù)接待,否則視為搶客戶。如果原售樓員不在現(xiàn)場并且無法聯(lián)絡(luò),當時接待客戶的售樓員可分得一定比例提成。(具體見提成制度)
9)自己跟蹤自己的客戶,如果客戶是一家(批)人,原則上以第一次登記為準。
10)無意中接待了他人已作登記的客戶,若成交,可按公司提成制度解決。
11)售樓員無權(quán)為客戶私自放盤或轉(zhuǎn)名,無權(quán)直接為客戶打折或申請其他事宜,否則,一切費用自負。如果客戶有某種需求,可向主管或副經(jīng)理提出申請,主管或副經(jīng)理無法解決,需向經(jīng)理提出申請,批準后方可執(zhí)行。
12)杜絕在售樓處爭搶客戶,一旦發(fā)現(xiàn),嚴加處理。
13)《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù),由現(xiàn)場經(jīng)理妥善保管,不得涂改和銷毀。
五、銷售部接待規(guī)范
為規(guī)范銷售部工作人員的職業(yè)行為,培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng),體現(xiàn)公司“服務(wù)客戶,讓客戶滿意”的服務(wù)宗旨,有力促進銷售,完善公司的社會形象,特制定以下規(guī)定:
1、接聽電話時,必須使用標準語,如“你好,***銷售部”。
2、接待客戶時,首先應(yīng)起身站立,并致問候語:“您好”,待請客戶落座后,為客戶倒水,再坐下,禮貌詢問客戶要求,如一批客戶較多,一時無法安排座位時,應(yīng)向客戶表示歉意,取得客戶諒解。
3、對每一位看房客戶,售樓前臺業(yè)務(wù)人員都應(yīng)熱情接待,詳細介紹項目情況,做到有問必答,不得以貌取人,不得對不購房人員有任何輕視態(tài)度。
4、不得在工作現(xiàn)場吸煙、看書、讀報、大聲喧嘩,保持現(xiàn)場整潔,有序和嚴謹,給客戶以良好的第一印象。
5、在通道或房門等較窄處遇見客戶,必須側(cè)身讓客戶先行,不得與客戶搶道行走。
6、如與客戶在業(yè)務(wù)上意見分歧時,應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度,先安定客戶情緒,然后及時與有關(guān)部門和相關(guān)人員進行溝通,了解情況,統(tǒng)一對外口徑。不得與客戶爭吵,不得對客戶使用任何不禮貌的語言,不得對客戶進行不禮貌的評價。
7、與客戶辦理售樓、催款和入住等業(yè)務(wù)時,必須嚴格維護客戶的隱私權(quán)。
8、在接待客戶時,應(yīng)熱情接待,但不得泄露公司經(jīng)營機密,不得將公司內(nèi)部文件外傳。
g、銷售人員業(yè)績考核辦法
銷售人員業(yè)績考核辦法的制訂是根據(jù)公司對銷售人員總的要求,考慮到銷售人員的銷售業(yè)績、工作表現(xiàn)、團隊精神、相互配合等綜合因素,本著有利于鼓勵先進,發(fā)揚團隊業(yè)精神,提高報務(wù)質(zhì)量的原則,制訂本辦法,以百分制的方法全面考核銷售人員的綜合情況,具體內(nèi)容如下:
1、 服務(wù)質(zhì)量(占20分)
1.如有客戶投訴一次,且屬于銷售人員的責任,扣20分
2.與客戶發(fā)生口角爭執(zhí)一次扣10分
3.解答客戶問題時不夠耐心,態(tài)度泠淡一次扣5分
4.對應(yīng)掌握的業(yè)務(wù)不熟練扣2分
5.得到客戶的書面表揚一次加5分
6.得到客戶的口頭贊揚一次加2分
2、銷售業(yè)績(占30分)
1.銷售人員每人每月應(yīng)完成銷售定額套(按人計算)
2.低于銷售定額一套扣1分
3.超額完成銷售定額一套加1分
3、工作態(tài)度及責任心(占20分)
1.不服從工作分配扣10分
2.由于缺乏工作責任心,造成工作失誤扣5分
3.工作不主動,缺乏工作熱情扣2分
4.除完成本職工作以外,還能主動承擔其他工作加2分
4、 團隊精神
1.缺乏團隊意識,有破壞集體團結(jié)的行為扣10分
2.員工之間不團結(jié)各扣5分
3.工作之間,不能主動合作,積極配合各扣2分
4.不積極參加集體活動一次扣2分
5.不計較個人得失,主動為大家服務(wù)一次加2分
5、 出勤情況(占10分)
1.每月公休假四天,公休假以外,請假一天扣3分
2.遲到或早退一次各扣1分
3.少休公休假一天加2分
七、提成制度
首先熱忱歡迎各位加盟本公司×××售樓組,公司本著同心同德、共同發(fā)展的宗旨,針對售樓處售樓人員的待遇,建立以下制度,具體內(nèi)容如下:
1.售樓員工資由底薪+提成組成。
2.售樓員底薪為人民幣元/月。
3.售樓員每月的銷售任務(wù)為2套/月,銷售2套以下(含2套)按銷售額的千分之一提取,銷售3套以上(不含前2套,從第三套起)按銷售額的千分之一點二提取,銷售5套以上者(從第五套計起)按銷售額的千分之一點五提取,銷售8套以上者另獎元。(具體考核任務(wù)根據(jù)市場情況而定,以上數(shù)字只供參考)
4.連續(xù)二個月(順延)不能完成任務(wù)者公司有權(quán)停發(fā)工資和解雇。
5.每套提成中拿出30%作為公司全體銷售人員的公共傭金,以平均分配的形式發(fā)放。
提成具體分類表
業(yè)務(wù)員具體情況 提成(金額*系數(shù))
a客戶c始終為a接待、且成交a得100%
a、b客戶c首次看樓為a接待,且登記,但成交時為b接待,a不在場且不知客戶要訂房,或a委托b接待a得50%,b得50%
a、b客戶c本應(yīng)由a接待,但a正忙無法接待,按順序輪到b接待,且成交b得100%(下一次輪到b接待客戶應(yīng)讓給a接待)
a、b客戶c首次看樓由a接待,第二次看樓由b接待,最后a接待且成交a得90%,b得10%
a、b客戶c來找a,a不在,b接待且成交a得50%,b得50%
a、b客戶c首次由a接待,客戶c的家人由b接待a成交:a得90%,b得10%
b成交:a得50%,b得50%
a、ba為新業(yè)務(wù)員不能獨立成交,b協(xié)助且成交a得50%,b得50%
注:金額=銷售合同總價
八、銷售合同執(zhí)行監(jiān)控
銷售合同執(zhí)行過程是銷售的重要環(huán)節(jié),銷售人員負有督促顧客履約的責任。
1.收款催款過程控制
收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進行。當交款期臨近時,銷售人員應(yīng)主動通過電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。
若顧客拖欠購樓款,在時間和數(shù)量上超過了公司的底限時,銷售人員應(yīng)請示主管領(lǐng)導,通知顧客中止雙方合同和進行必要的法律裁決。
2.按期交款的收款控制
原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。我方如期交工,履行了合同,責任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進行催款外,還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對顧客進行處罰意見。
3.延期交工的收款控制
仍盡可能要求顧客按合同如期付款。
4.入住環(huán)節(jié)的控制
樓宇竣工驗收合格后,銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。只有在實際付清全部樓款及其他應(yīng)付費用之后,銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。
5.客戶檔案
本階段客戶檔案的目的的是保存原始憑證以備法律糾紛?？蛻魴n案主要包括:顧客付款憑證、認購書、買賣合同書及公證書等。
6.客戶回訪與親情培養(yǎng)
客戶回訪是我們堅持的服務(wù)。通過銷售人員對顧客的回訪,逐步培養(yǎng)與顧客之間的親情,同時通過面對面的溝通,傾聽顧客的意見和建議,可為以后的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
7.與物業(yè)管理的交接
主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司,并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。
九、銷 售 結(jié) 束
1、銷售資料的整理和保管
銷售部門應(yīng)將政府有關(guān)房地產(chǎn)的銷售政策、法律文件分門別類整理,由相關(guān)人員分別保管。
保管方法:建立檔案柜,電腦資料庫。
2.銷售人員的業(yè)績評定
銷售人員的業(yè)績評定原則上按年度和項目進行。評定的主要依據(jù)有:
*接洽總?cè)藬?shù);
*成交數(shù);
*顧客履約情況;
*顧客投訴率;
*直接上級的評價。
3.銷售工作中的處理個案記錄
即將特殊個案(特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等)的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證,以備忘查詢。
4.銷售工作的總結(jié)
第11篇 房地產(chǎn)新項目部檔案管理制度
房地產(chǎn)新項目部檔案管理制度
為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實際情況和公司領(lǐng)導對檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。
一、歸檔范圍
主要為工程和設(shè)備檔案資料
1、工程檔案是指各類報批文件(對政府各行政部門的各類報批文件、回復(fù)的批示文件、對外發(fā)文、對外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的附件、補充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報價資質(zhì)資料、報價商務(wù)資料及報價匯總表說明文件,比價的考察調(diào)研報告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計資料及圖紙、設(shè)計變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會議紀要、審計結(jié)論及各種驗收證件、檢測報告、材料設(shè)備的合格證及說明書、施工圖、財產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。
2、設(shè)備檔案是鑒定評價(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。主要包括計劃、選購階段的儀器設(shè)備購買申請單、協(xié)議、合同、重要來往函件、電文;開箱驗收階段的裝箱單、開箱驗收單、出廠合格證書、出廠精度檢
3、驗單、圖樣、技術(shù)手冊、使用維護手冊、說明書、校驗標準、隨機備件圖冊、軟件、硬件部分的文件材料、開箱檢驗記錄;安裝調(diào)試階段的試車、試驗記錄、安裝驗收單、存在問題及處理意見;運行及維護修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的附件和隨機工具清單、設(shè)備儀器維護保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報告與批復(fù)、改進、改裝過程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報廢技術(shù)鑒定書、請示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報獎勵等各類文件。
二、檔案保密制度
1、檔案工作人員必須樹立高度的保密觀念,遵守公司的各項保密制度。
2、凡涉及不宜公開的公司機密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導批準。
3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴格履行查閱審批手續(xù),嚴禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。
4、對確已無保存價值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊,經(jīng)主管領(lǐng)導審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。
三、檔案工作人員崗位職責
1、熱愛檔案事業(yè),忠于職守,遵紀守法,勤奮學習,具備檔案專業(yè)知識。
2、負責本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項工作服務(wù)。
3、按規(guī)定向當?shù)貦n案館移交應(yīng)進館的檔案。
4、積極主動地向上級主管部門匯報檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導。
5、辦理領(lǐng)導交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。
四、檔案管理制度
1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導批準同意后方可查閱。
2、檔案柜內(nèi)的檔案要進行系統(tǒng)排列存放,不準堆放與檔案無關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便
3、做好檔案柜內(nèi)'六防'(防盜、防火、防塵、防陽光、防潮、防鼠蟲蛀)工作,平時要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。
4、對檔案柜所藏檔案要進行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時采取有效措施。
5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機技術(shù)文件,儀器設(shè)備說明書、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機使用。
6、檔案員負責儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計工作。儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時間先后排列好,用鉛筆編寫頁號,凡有文字的頁面,都要編號,正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。
五、檔案安全制度
1、嚴格執(zhí)行定期檢查和進出檔案清點制度,檔案柜實行專人負責,鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時匯報并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。
2、每次長假前應(yīng)對檔案進行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實消除安全隱患。
六、檔案資料查閱利用制度
1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。檔案資料的借出時間,不得超過半個月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。對于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。
2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時,須經(jīng)分管領(lǐng)導批準,辦理外借手續(xù)并限期歸還。借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負責。外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時須經(jīng)主管領(lǐng)導同意后方可進行。
3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時應(yīng)填交接單方可交付。
4、查閱檔案時,嚴禁吸煙,嚴禁在文件材料上劃線、打勾、作記號、折角等,嚴禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當事人行政、法律責任。
5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項工作服務(wù)。
七、檔案的收集
1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時登記。
2、工程檔案資料按項目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標簽并做電子目錄方便日后檢索。
3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機聯(lián)系的材料組合成一個保管單位。卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過程排列并做電子目錄方便日后檢索。
4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。
5、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時,應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。
6、項目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標準及時間要求。施工單位不按時提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。
7、本公司購置的設(shè)備儀器的隨機全套資料,由拆箱負責人收集齊全,及時移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。
第12篇 房地產(chǎn)項目銷售案場管理制度
房地產(chǎn)項目銷售案場管理制度(簽署版)
一、接待客戶制度
1、接待客戶必須嚴格遵守項目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時候a、b位不能隨意走動,無故離開視為自動放棄,a位須把資料準備好。如果因為要吃飯或者是上洗手間要離開時必須找順位代替。否則也視為自動放棄接待,一周內(nèi)無故自動放棄接待客戶超過三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分?？蛻暨M入銷售大廳后a位同事還沒有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。
2、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報以現(xiàn)場項目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責對方。如違反,罰款50元扣20分并上報公司行政部作除名處理。
3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進行涂改,一切私自的修改都視為無效處理,如確實需要修改的地方須要先報項目經(jīng)理或主管簽字確認后才有效。
4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準。但特別說明如客戶登記時姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時只認可全名登記并電話正確的記錄為準。
5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準。
6、當遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來訪時,首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時沒有在現(xiàn)場(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補a位。但如原銷售人員沒有在現(xiàn)場上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場同事有特殊委托的除外),當天成交后如果是老客戶則業(yè)績分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績.接待同事接完后算接待名次,不予補位.
7、銷售人員在接待客戶時,客戶主動表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購房目的的客戶由a位接待后補a位,(客戶表明身份時要讓其他同事聽到),其他情況一律計a位接待名次。
二、現(xiàn)場銷售管理
1、工作時間嚴格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。
2、換工作服時間不得超過10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺,外賣場10:10前必須換好工作服裝到前臺就位。如超過時間,每次罰款10元扣5分。
3、上班時間不能私自外出,有特殊情況必須得到項目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時間為半個小時(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒到下班時間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。
4、在案場前臺,不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
5、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報以項目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責對方。如違反,罰款50元扣20分并上報公司行政部作除名處理。
6、每個銷售人員按照劃分的責任田進行負責,如責任管理不到位,每次罰款10元扣5分。
7、銷售人員在接待客戶光臨時必須說:“你好,歡迎光臨”。客戶離開時,必須把客戶送至門口說:“請慢走,如有什么不清楚的地方請隨時致電給我”。并且不得在客戶未離開時,討論客戶。如沒做到,每次罰款5元。
10、不準在銷售中心前臺吃零食、看報、抽煙。違者罰款10元,扣5分。
11、銷售人員要認真做好每一位客戶的來訪登記工作,且必須客觀真實有效。如有漏填,每一空罰款2元。
12、每天做報表的銷售人員要認真做好每天以及每周的來訪、來電統(tǒng)計報表工作,并在下班之前知會項目經(jīng)理當天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報表統(tǒng)計錯誤的每次罰款10元扣5分;如果當值人員沒有做報表或下班前沒有知會項目經(jīng)理的罰款20元扣10分。
13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進行口頭警告,再犯進行書面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學習禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。
14、銷售人員不得在前臺電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學習合格為止。
15、銷售人員須嚴格按照銷講資料統(tǒng)一說詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問題,及時以書面形式交給銷售主管,主管及時匯總后交給銷售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進行亂承諾、亂銷講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學習,等待公司處罰決定。
16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺就離開現(xiàn)場的每次罰款5元扣5分。
17、每周例會不能隨意請假,開會時手機調(diào)為振動,如接聽緊急電話時須向項目經(jīng)理請準后外出接聽;不準在會議期間隨意走動,交頭接耳,喧嘩,搞小動作,散會后各自負責將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會議書記員做好每一次的會議記錄,會議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷售人員,簽字確認并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。
18、上級交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過一天罰款5元。(以此累加)。
19、銷售人員每天在下班之前必須將當天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無法當日錄入必須填[延后錄入申請表],經(jīng)部門領(lǐng)導批準后方可延后錄入;開盤后銷售人員要隨時跟進自己的有效客戶,一個月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒做任何跟進,則自動失效并隨時成為他人客戶。銷售人員每跟進客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項目經(jīng)理會隨時登陸系統(tǒng)檢查跟進情況,如超過5組客戶未跟進則罰款20元扣10分。
20、銷售人員在上班時間用坐機打私人電話不得超過三分鐘,并且不得在前臺看與工作無關(guān)的書籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。
21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
22、銷售人員的手機在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機,其他時間可以關(guān)機,便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時間內(nèi)沒有開機的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。
23、銷售人員在正常情況下不得遞自己
名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學習合格為止。
24、銷售人員在銷售期間無權(quán)直接找開發(fā)商打折,必須通過項目經(jīng)理或主管進行交流,違者罰款50元扣20分。
25、每位銷售人員有義務(wù)為客戶解答任何問題,并做好記錄登記。
26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項目經(jīng)理或者主管認定后,確實是因為銷售人員錯誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。
27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過時間不上繳,每超過一天罰款金額增加1倍,以此類推。
28、進行手簽合同時,要對領(lǐng)用合同進行登記。如沒有特殊原因,無故浪費合同的,每份合同按5元賠償。
29、中午飯后,銷售人員要對就餐現(xiàn)場進行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。
30、銷售人員在客戶購房后要承擔起提醒客戶及時付款,按時辦理按揭手續(xù),配合銀行準備好相關(guān)資料等完善購房手續(xù)的責任。如因銷售人員沒有及時通知客戶造成時間延遲的,公司將對其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。
31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項目經(jīng)理處進行復(fù)核后方可交到開發(fā)商處理。如果沒有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。
32、當項目經(jīng)理沒有在銷售現(xiàn)場時,銷售主管和高級置業(yè)顧問要承擔起現(xiàn)場的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個開發(fā)商提出的相關(guān)問題能及時解決。
33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。
34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時間,午休是分兩組進行輪休,每組半小時;休息時間的看報、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進行。銷售主管或高級置業(yè)顧問至少要保證有一個人在前臺,以便對現(xiàn)場工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場客戶的接待量,對休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對杜絕在前臺發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。
每月考核成績直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請各位同事切記認真對待。每月考核結(jié)束后未達到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報送公司行政部做除名處理。
